1、仲量联行华西区 2016年6月 房地产投资的下一个高增值市场 华西区的战略重要性 华西区 成都 西安 重庆 重点城市 人口：人口：全国人口的21%常住华西区,约3亿人 面积：面积：华西区占全国面积的57% 地区地区生产总值生产总值：2015年华西地区生产总值占全国生产总值的15.3% 航线 领事机构 成都成都 重庆重庆 西安西安 271 262 146 15 10 3 249 国内：165 国际：84 232 国内：174 国际：58 270 国内：245 国际：25 世界500强企业 鉴于西部地区的战略重要性，中央政府中央政府需要通过该区域内的重点城市来实现与世界的联系，并带领区域经济增长。

2、 0.0%4.0%8.0%12.0%16.0%2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015实际GDP增速 华西区 中国 数据来源：统计局，EIU 数据来源：仲量联行，2016年第一季度 2 重点城市 华西区基础设施进一步完善 作为交通枢纽的重点城市，未来五年，政府将投资3,600亿元亿元加强成都、重庆和西安与世界的联系 重庆两江果园重庆两江果园港港 果园港是国内最大的内河水运枢纽港。得益于“一带一路”政策，政府将提高提高该港口的进出口贸易量该港口的进出口贸易量，以提升其与周边城市的连通性。 一期工程计划于2020年竣工，届时成都将

3、成为继北京、上海之后中国大陆地区第三个第三个拥有双机场的城市。 成都成都 重庆重庆 西安西安 西安国际港务区西安国际港务区“长安号”“长安号” 受益于国家丝绸之路的战略构想，西安定位为连接中国与西方邻国的内陆枢纽港内陆枢纽港。因此，政府将在未来大力促进该区域与其他港口或区域的铁路运输。 第一绕城高速路 第二绕城高速路 成都新天府 国际机场 (即将落成) 成都双流国际机场 绕城高速路 西安国际 港务区 西安西安 西安咸阳国际机场 “长安号” 成都新天府国际机场成都新天府国际机场 两江果园港 重庆铁路集装箱中心站 渝新欧国际铁路 3 4 华西区重点城市的地区生产总值增长迅速 北京北京 长沙 常州

4、成都成都 重庆重庆 大连 东莞 佛山 福州 广州广州 贵阳 杭州 哈尔滨 合肥 济南 昆明 南京 宁波 青岛 上海上海 沈阳 深圳深圳 苏州 天津 武汉 无锡 厦门 西安西安 郑州 珠海 0246810121416实际GDP增速, % -2020受“西部大开发西部大开发”和“一带一路一带一路”等国家政策的支持，区域内重点城市的地区生产总值在过去五年内实现快速增长，并有望在未来保持较高增速。 数据来源：EIU 一线城市 华西区重点城市 050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000成都 香港香港 新加坡 上海上海 广州

5、广州 北京北京 深圳深圳 天津 武汉 重庆 杭州 南京 西安 东京 台北 首尔 平均资本值：24,639元 5 发展阶段 甲级办公楼资本值 元/平方米 1.5线城市 1线城市 国际城市 甲级办公楼资本值较其它1.5线城市仍处于低位 圆形大小表示其对应城市的2015年人均GDP 平均资本值：53,826元 平均资本值：81,658元 数据来源：仲量联行 主要城市甲级办公楼资本值 华西区重点城市甲级办公楼资本值 平均资本值 0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,000成都 香港 新加坡 上海 广州 北京 深圳 天津

6、 武汉 重庆 杭州 南京 西安 6 优质零售物业资本值 元/平方米 优质零售物业资本值较其他1.5线城市仍处于低位 1.5线城市 1线城市 国际城市 平均资本值：76,484元 平均资本值： 118,719元 平均资本值：555,202元 圆形大小表示其对应城市的2015年人均可支配收入，仲量联行未统计台北、东京和首尔的优质零售物业资本值 数据来源：仲量联行 主要城市优质零售物业资本值 华西区重点城市优质零售物业资本值 平均资本值 发展阶段 010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00090% 180% 200% 60% 7 甲级办公楼资本值 元/平方米

7、 1线城市 华东地区1.5线城市 华西地区1.5线城市 圆形面积代表2016年第一季度甲级办公楼资本值 华西区1.5线城市物业价值被严重低估 以甲级办公楼市场为例 由于办公楼主要为第三产业经济活动的载体，其资本值水平可反映当地第三产业的重要性及人均生产效率 样本量为16个城市，当中包括国际性城市如香港和东京，也同时包括中国的四个1线城市及大部分中国1.5线城市 Adjusted R-square = 52% 由此，从办公楼使用效率的角度，多元回归模型的自变量为城市的人均GDP及第三产业占比，进而估计不同城市甲级办公楼的公允价值 实际平均值 理论平均值 数据来源：仲量联行 8 5.9% 13.9

8、% 80.2% 成都优质办公楼市场 在成都优质办公楼存量中，仅有19.8%的办公楼达到投资等级，可供出售的仅占5.9% 租金表现(投资等级和市场整体) 50607080900140150平均有效净租金 元/平方米/月 投资等级 市场整体 2,0006,00010,00014,00018,00022,000元/平方米 投资等级 市场整体 资本值表现(投资等级和市场整体) 物业地图 可售 不可售 投资等级 非投资等级 备注：2016年第一季度租金的上涨主要是由于成都地方税务局调整个人业权出租物业税率。据成都市地方税务局规定，自2016年1月1日起，个人出租办公楼物业，租金税率

9、将由此前的约10%上涨至约30%。多数业主把这部分成本转嫁至租户，因此散售办公楼的实际租赁成本较此前有较大增长。 成都投资市场办公楼物业 数据来源：仲量联行 地理位置地理位置 核心区域 业权业权 集中业权或单一业权 硬件设施硬件设施 甲级标准 可达度可达度 高，与主要干道及地铁线均可衔接 投资等级 00500600700200820092001320142015十亿元 成都投资市场零售物业 9 0501001502001Q061Q071Q081Q091Q101Q111Q121Q131Q141Q151Q16指数 (1Q06= 100) 租金 资本值 成

10、都零售物业市场 7.8% 23.9% 68.3% 可售 不可售 在成都零售物业存量中，仅有31.7%的零售物业达到投资等级，可供出售的仅占7.8% 投资等级 非投资等级 数据来源：仲量联行 数据来源：成都统计局 物业地图 零售物业租金和资本值表现 社会消费品零售总额 地理位置地理位置 主要商圈 业权业权 集中业权或单一业权 入驻率入驻率 高 开发商运营能力开发商运营能力 成熟 商场定位商场定位 社区型商业或区域型购物中心 可达度可达度 高，与主要干道及地铁线均可衔接 投资等级 0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,0002011 2012

11、 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019平方米 净吸纳量 新增供应 预估净吸纳量 未来供应 0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019平方米 净吸纳量 新增供应 未来供应 展望成都去库存政策 甲级办公楼指标 优质零售物业指标 展望 展望 由于商业用地在过去数年内集中供应，商业地产市场发展迅速，导致市场需要较长时间来去库存去库存。在此背景之下，政政府府已采取多项措施来增加市场需求，继而提升入住率。 3月25日，

12、四川省政府发布公告，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可经审批转型为住宅用地住宅用地。与此同时，中央政府于5月4日表示，将允许商业用房等按规定改建为租赁住房。 投资等级 投资等级 10 预估净吸纳量 鉴于上述政策的实施，市场未来供应量将大幅度减少，而符合投资等级的物业将在租金及资本值上更具竞争力。因此，成都商业地产供过于求的供过于求的现状将得以好现状将得以好转转。 数据来源：仲量联行 重庆投资市场办公楼物业 11 重庆优质办公楼市场 地理位置地理位置 核心区域 业权业权 集中业权或单一业权 硬件设施硬件设施 甲级标准 可达度可达度 高，与主要干道及地铁线均可衔接 投资等级 50607080

13、90100110120平均有效净租金 元/平方米/月 投资等级 市场整体 05,00010,00015,00020,00025,000元/平方米 投资等级 市场整体 4.7% 18.8% 76.5% 可售 不可售 在重庆优质办公楼物业存量中，仅有23.5%的办公楼达到投资等级，可供出售的仅占4.7% 租金表现(投资等级和市场整体) 资本值表现(投资等级和市场整体) Map by Google Maps 数据来源：仲量联行 投资等级 非投资等级 物业地图 重庆投资市场零售物业 12 重庆零售物业市场 7.6% 33.5% 58.9% 可售 不可售 在重庆零售物业存量中，仅有41.1%的零售物业达

14、到投资等级，可供出售的仅占7.6% 零售物业租金和资本值表现 社会消费品零售总额 Map by Google Maps 数据来源：仲量联行 数据来源：重庆统计局 0501001502001Q063Q061Q073Q071Q083Q081Q093Q091Q103Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q16指数 (1Q06= 100) 租金 资本值 00500600700200820092001320142015十亿元 物业地图 地理位置地理位置 主要商圈 业权业权 集中业权或单一业权 入驻率入驻率 高

15、开发商运营能力开发商运营能力 成熟 商场定位商场定位 社区型商业或区域型购物中心 可达度可达度 高，与主要干道及地铁线均可衔接 投资等级 投资等级 非投资等级 0200,000400,000600,000800,0001,000,0002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019平方米 净吸纳量 新增供应 预估净吸纳量 未来供应 0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019平方米 净吸纳量 新增供应 预估净吸纳量

16、未来供应 展望重庆去库存政策 自2014年以来，大量商业地产供应入市，但需求却不够强劲以吸纳新增供应，致使办公楼市场空置率高企。与此同时，未来预计有大量新增零售物业入市，继而加剧市场压力。 重庆政府发布公告：将下调开发商的个人所得税率个人所得税率和土地增值税土地增值税率率。此外，为去库存去库存，允许已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，经审批转型为住宅用地住宅用地。中央政府也于5月4日表示，将允许商业用房等按规定改建为租赁住房。 政府放慢供地速度将导致未来供应量大幅度减少，而诸多优惠政策亦将对市场需求增长提供市场需求增长提供支撑支撑，继而提升入驻率。因此，在市场情绪复苏的情况下，符合投资等级的

17、物业将在租金及资本值上更具竞争力。 投资等级 投资等级 13 甲级办公楼指标 优质零售物业指标 展望 展望 数据来源：仲量联行 西安投资市场办公楼物业 14 2.1% 3.4% 94.5% 西安优质办公楼市场 50607080900平均有效净租金 元/平方米月 投资等级 市场整体 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000投资等级 市场整体 元/平方米 可售 不可售 租金表现(投资等级和市场整体) 资本值表现(投资等级和市场整体) 在西安优质办公楼物业存量中，仅有5.5%的办公楼达到投资等级，可供出售

18、的仅占2.1% 数据来源：仲量联行 地理位置地理位置 核心区域 业权业权 集中业权或单一业权 硬件设施硬件设施 甲级标准 可达度可达度 高，与主要干道及地铁线均可衔接 投资等级 物业地图 投资等级 非投资等级 4.7% 8.1% 87.2% 西安投资市场零售物业 15 西安零售物业市场 可售 不可售 在西安零售物业存量中，仅有12.8%的零售物业达到投资等级，可供出售的仅占4.7% 零售物业租金和资本值表现 社会消费品零售总额 00500600700200820092001320142015十亿元 0501001501Q093Q091Q103Q101

19、Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q16指数 (1Q09= 100) 租金 资本值 数据来源：西安统计局 物业地图 数据来源：仲量联行 地理位置地理位置 主要商圈 业权业权 集中业权或单一业权 入驻率入驻率 高 开发商运营能力开发商运营能力 成熟 商场定位商场定位 社区型商业或区域型购物中心 可达度可达度 高，与主要干道及地铁线均可衔接 投资等级 投资等级 非投资等级 0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

20、平方米 净吸纳量 新增供应 预估净吸纳量 未来供应 0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,0002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019平方米 净吸纳量 新增供应 预估净吸纳量 未来供应 展望西安优质物业稀缺 16 与成都和重庆等其他华西区主要城市不同，西安优质物业市场供不应求。在过去五年间，有限的甲级办公楼新增供应已被稳定增长的需求所吸纳。而就零售市场而言，大部分新增项目均由经验丰富的开发商打造。优质办优质办公楼及零售物业的稀缺公楼及零售物业的稀缺已成为西安经济转型升级亟需解决的问题。 鉴

21、于第三产业在经济增长中扮演越来越重要的角色，而服务业的快速增长亦将促使开发商提升其物业品质，因此，西安将涌现更多对优质物业优质物业的需求。 投资等级 投资等级 甲级办公楼指标 优质零售物业指标 展望 展望 数据来源：仲量联行 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016 成都成都 中国四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮编 610021 电话+86 28 6680 5000 传真+86 28 6680 5096 马伟业马伟业 华西区研究部 负责人 +86 28 6680 5072 重庆重庆 中国重庆市 渝中区邹容路68号 大都会商厦2501A-2506室 邮编 400010 电话+86 23 6370 8588 传真+86 23 6370 8598 西安西安 中国陕西省西安市 雁塔区南二环西段64号 凯德广场2202-03室 邮编 710065 电话+86 29 8932 9800 传真+86 29 8932 9801 何树奇何树奇 华西区投资部 负责人 +86 28 6680 5030