1、疫情对上海房地产市场的影响及未来趋势研判同策研究院12022年5月Contents目录一、.疫情对上海经济及房地产的影响二、疫情后上海房地产市场政策导向三、疫情冲击下2022年上海房地产市场的预判四、疫情后上海房地产市场的机会建议2一 、 疫 情 对 上 海 经 济 及 房 地 产 的 影 响34两次疫情宏观经济背景不同-12-606021中国美国英国德国新加坡日本(2)0246810121416------11201

2、9-------02中国美国德国英国2020年疫情所处的宏观经济背景2022年疫情所处的宏观经济背景欧美与中国的CPI情况不同国家GDP增长情况经济负增长高通胀货币宽松热钱流入我国货币收紧热钱流出我国2019年7月降息25个基点2019年9月降息25个基点2019年10月降息25个基点2020年3月降息50个基点外汇储备增加了1896亿美元2020年3月-2021年12月3月17日，美联储加息25个基点5月5日，美联储加息50个基点年内还有

3、几次加息外汇储备减少1304亿美元2021年12月-2022年4月房企融资容易2020年房企债券融资12132亿元利率：国央企4%；民企5-6%房企融资难一季度融资额：1667亿数据来源：wind ，同策研究院5两次疫情上海房地产市场不同2020年上海房地产市场背景2022年上海房地产市场背景房地产市场周期趋势房地产市场周期趋势-0.3-0.2-0.100.10.20.30.005.0010.0015.0020.0025.0030.-----012015-05201

4、5-------------09M1:同比M1:同比（2020年数据）bp预测-0.3-0.2-0.100.10.20.30.005.0010.0015.0020.0025.0030.---092014-012

5、--------------052023-09M1:同比M1:同比（2020年数据）bp预测上升下降土地市场地王频现楼市火爆抢房频现土地市场低迷国央企托底楼市低迷房地产政策走向房地产政策收紧？本报告核心2020年三道红线贷款额度集中度管理20

6、21年二手房指导价三价就低积分制、假离婚，法拍房数据来源：wind ，同策研究院6上海疫情发展情况及对经济的短期冲击自3月27日浦东开启封控后，上海正式封城。短期来看，由于封控举措，上海几乎停止所有线下活动，并由此造成短期工地停工，投资活动中断；客运及货运停滞造成线下、线上消费锐减。随着疫情持续，更进一步引发产业链运转危机及居民收入减少造成的衍生短期冲击25,5000002500030000本土新冠肺炎无症状感染者（左轴）本土新冠肺炎确诊病例（右轴）2022年上海每日新增本土无症状感染者及确诊病例例例3月2

7、8日浦东封控0900002040608002022-01-012022-02-012022-03-012022-04-01整车货运流量指数（左轴）地铁客运量（右轴）2022年上海整车货运流量指数及地铁客运量万人数据来源：上海新闻发布数据，G7智慧物联网大数据2.75%27.33%54.44%-12.03%-75.87%-37.94%-31.37%77.55%15.68%26.46%36.09%26.59%64.94%23.77%68.63%184.18%840.65%193.51%72.98%-55.09%53.90%-0.77

8、%-7.64%-34.13%7.28%-5.41%-20.11%5.02%20.56%-44.61%-85.74%(2.00)0.002.004.006.008.0010.00020406080100120140商品住宅成交面积（万平米）同比增速（%）-右轴72022年4月上海新建商品住宅成交11.56万平米，同比下降85.74%。上海市场受疫情影响较为明显，通过两次疫情均表现出这一特征。2020年1月份疫情开始，上海当月同比进入负增长；今年1月份和2月份新房成交量同比增长分别为5.02%和20.56%，3月份疫情开始后，增速为-44.61%。4月份降幅进一步扩大，达到-85.74%，并且已经

9、超过上次疫情最大降幅-75.87%。2020年疫情对上海楼市影响约4个月，疫情后属于“V型”反弹。上海新建商品住宅月度成交趋势情况数据来源：dataln，同策研究院疫情对于上海新建商品住宅市场的影响82022年4月上海二手住宅成交7.6万平米，同比下降95.54%。二手房市场受疫情影响也较为明显，2020年疫情影响下1月份进入负增长，5月份市场恢复，呈现“V型”反弹走势。今年二手房市场受到“二手房调控+疫情“双重影响。下行压力较大。36.20%28.78%20.46%-35.83%-78.20%-40.27%-6.71%18.17%-1.28%41.50%45.03%42.05%72.40%8

10、2.18%102.27%305.74%315.06%126.19%-6.80%-15.95%21.02%-19.26%-40.04%-61.24%-51.96%-56.16% -56.08%-68.50%-26.93%-65.07%-95.54%(1.50)(1.00)(0.50)0.000.501.001.502.002.503.003.500500300350400二手住宅成交面积（万平米）同比增速（%）右轴上海二手住宅月度成交趋势情况疫情对于上海二手住宅市场的影响数据来源：dataln，同策研究院9目前来看，上海疫情对于上海房地产市场影响十分明显，全市封控期间，经济

11、基本处于停滞状态，乐观估计，如果5月份能够恢复生产的话，二季度经济损失将会达到3823亿，如果到5月底恢复，损失会更大5717亿。对于房地产市场也会有直接的影响，二季度商品住宅规模会有45%-65%的降幅。上海GDP和房地产投资之间的关系疫情控制一季度二季度下半年1001011400(损失）248905月初101月中下旬101y = 8.0999x + 764.83y = 8.0999x + 764.83R = 0.9781R = 0.978105,00010,00015,00020,00025,00030,00035,0004

12、0,00045,00050,00001,0002,0003,0004,0005,0006,0002022年上海GDP测算（单位：亿元）乐观估计：二季度商品住宅销售145万方，同比-45%悲观估计：二季度商品住宅销售85万方，同比-65%疫情对上海房地产市场影响较大数据来源：wind dataln，同策研究院10二 、 疫 情 后 上 海 房 地 产 市 场 政 策 导 向11疫情后上海楼市政策导向预判判断依据房地产业在上海产业地位土地市场存在问题五个新城规划下的机会一二手市场联动2022供地计划120%10%20%30%40%50%60%2012年 2013年 2014年 2015年 2016

13、年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年全国上海上海房地产业在经济增长中仍然发挥重要作用。近五年上海房地产投资占固定资产投资的占比为52.99%，是全国水平的2.4倍；从房地产业对经济增长的贡献率角度来看，房地产业依然发挥经济稳定器的作用，2022年疫情对于经济影响较为明显，在5.5%GDP增速的目标下，房地产业会快速发展。0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%050000000250003000035000400004500050000房地产业增加值上海GDP房地产业增加值占比上海房地产业对经济增长的贡献亿当经济发展面临冲击时，需要房地产业

14、做贡献稳定经济注：房地产业对经济增长的贡献率=当年房地产业增加值/当年GDP的增长量房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营等大类数据来源：wind，统计公报22.47%52.99%全国和上海房地产投资在固定资产投资中的占比一、房地产业作为经济的兜底产业，疫情后要发力，政策会调整13从总量上看，近年来商品住宅用地供应虽然放量，但住宅需求旺盛，过去五年中仅2021年商品住宅用地供应建面小幅高于商品住宅成交量，其余年份均供不应求，商品住宅供求比近4年也呈逐渐下滑趋势546.5927.31177.9745.4912.81038.2020040060080010001200

15、14001600商品住宅用地成交建面商品住宅成交量上海商品住宅用地成交建面、商品住宅成交量万平米0.000.200.400.600.801.001.201.401.60020040060080001600商品住宅供应量商品住宅成交量供求比上海商品住宅供应、成交量及供求比万平米供求比平均供求比0.97数据来源：dataln，同策研究院二、土地市场问题：土地整体供应小与需求14从全国重点的75个城市来看，城市居住用地面积与城市常住人口呈现正相关关系（R方为67.6%），即城市的居住用地面积扩张需满足城市常住人口增长的需求。就上海而言，宅地供应小于常住人口规模，过往10年的住宅

16、用地成交建面占比相对较低，具有提升空间数据来源：住建部城市统计年鉴2020年居住用地面积与常住人口散点图2020年城市常住人口（万人）2020年城市居住用地面积（平方公里）北京广州天津上海东莞深圳成都南京西安青岛武汉杭州沈阳郑州苏州济南合肥哈尔滨昆明乌鲁木齐大连贵阳长沙厦门宁波太原无锡烟台兰州南昌南宁福州石家庄淄博惠州常州徐州呼和浩特温州唐山南通柳州绍兴连云港泉州洛阳包头淮安潍坊银川邯郸芜湖宜昌扬州佛山盐城枣庄中山绵阳蚌埠嘉兴珠海镇江台州海口遵义阜阳大同泰州湖州淮南桂林金华y = 3.5928x + 298.29R = 0.679305000250030000100200

17、3004005006002011-2021年上海住宅用地成交建面占比0%5%10%15%20%25%30%35%2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年住宅用地占比占比均值22%二、土地市场问题：和人口规模相比，宅地供应不足151 12 23 34 45 5三、五个新城发展机会：上海市城市总体规划（2017-2035）变化要点162015年起，随着中心城区需求外溢，五大新城住宅成交超越宅地成交面积，呈现供不应求的状态。但从结构上看，五大新城依然存在结构性的供需错配，除临港供远大于求以外，其余城区近五年商品住宅成交量均大于土地

18、成交建面。尤其青浦、嘉定、松江需求远大于土地成交规模。未来可能进一步调整供地结构，放缓临港供地节奏，加快青浦、嘉定、松江供地。00500600700800商品住宅用地成交建面商品住宅成交量五大新城商品住宅用地成交建面、商品住宅成交量万平米388.1477.0430.4355.4157.8402.3307.8256.4183.1575.400500600700奉贤青浦嘉定松江临港商品住宅成交面积商品住宅用地成交建面五大新城2017-2021年累计成交商品住宅量及商品住宅用地建面万平米数据来源：dataln，同策研究院注：五大新城中奉贤、青浦、嘉定、松江

19、统计的为行政区内土地成交及新房销售数据。临港新城统计的为临港新城板块的成交数据住房需求向五大新城疏导宅地供地远小于住房需求五大新城加大宅地供应，但结构上存在不平衡超过3倍临港新城近两年供地过快，土地出让远远超过住宅成交规模三、五个新城发展机会：供地向五个新城集中，人口和产业反哺房地产1735.0%36.0%32.8%38.9%23.0%35.4%45.1%53.5%47.5%44.8%41.7%44.4%36.7%40.5%39.2%34.7%30.9%22.6%27.6%27.3%0%10%20%30%40%50%60%05000000025000300002017-0

20、---------092021-12商品住宅成交套数改善型置换需求套数占比数据来源：dataln，同策研究院使用软件：eviews2017-2021年上海商品住宅成交套数及改善型置换需求占比套数当年二手房套均总价（备案总价）计算当年新房置换总价门槛的逻辑实际二手房套均总价一般来说，二手房备案总价基本比实际总价低15%左右除以0.85当年新房置换型需求总价门槛除以0.

21、7上海二套房改善置换的首付比例为7成（排除首套房全款的情况），那么实际二手房套均总价+30%为新房总价门槛根据上海改善型置换需求交易特征，当年二手房实际套均总价上浮30%即为新房置换的总价门槛，那么依此门槛（2017-2021年，上海新房置换门槛在520-630万的区间内），可以区分新房中改善型置换需求成交套数及占比。2017-2021年，上海新房市场改善型置换成交套数占比年均值为37.1%，二手房市场走低，可能对这部分客户需求在新房市场的释放有较大影响年度均值：37.1%四、一二市场联动：上海新房市场改善型置换成交比例约为37.1%18“三价就低” 出台后，对二手房整体市场和新房市场的置换客

22、户都造成严重影响，二手房、新房成交明显下跌，而且根据实际调研，“三价就低”实际上对刚需、刚改客户影响更大，因此疫情之后，或将根据总价段差异化执行“三价就低”政策，600万以下价段刚需、刚改客户占多数，政策力度适度放松，评估价逐渐靠近市场价；高总价项目亦然严格执行“三价就低”0.01.02.03.04.05.06.07.08.00500000002500030000350004000045000500002019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/3

23、2021/52021/72021/92021/11新房成交套数二手房成交套数二手房/新房套2019至2021年上海商品住宅、二手住宅成交套数及比例“三价就低”及二手房信贷收紧后，二手房、新房成交明显下跌数据来源：dataln，同策研究院“三价就低”影响主要分为两个方面：1、入门型刚需客户购买二手房难度大幅增加，市场观望情绪较浓，部分转向外围城区的新房楼盘释放需求。以奉贤南桥板块为例，沿5号线承接闵行外溢客户，近期开盘的项目去化明显加快2、上海新房市场改善性特征明显，根据测算，当年二手房实际套均总价上浮30%即为新房置换的总价门槛（2021年置换总价门槛约为630万），那么依此门槛，上海新房市场

24、改善型置换占比年均值约为37%，二手房市场走低，可能对这部分客户需求在新房市场的释放有较大影响0%10%20%30%40%50%60%05000000025000300----------12商品住宅成交套数改善型置换需求套数占比2017-2021年上海商品住宅成交套数及改善型置换需求占比套数置换需求占比：37.1%

25、四、一二市场联动：“三价就低”将差异化执行19土地类别2022年2021年2020年商品住房用地-430440-605保障性租赁住房用地-180100-160保障性住房用地-450575-715旧改用地住房用地50-5520-40商业办公用地25-3010-20商业办公用地-200215-365产业用地1320-1400 -9152020-2022年上海土地供应计划对2022年土地供应计划解读一、总量增长，区域分化供应集中：临港新片区、虹桥国际中央商务区、张江科学城、五大新城。静安、普陀、虹口

26、、闵行供应量减少，徐汇、长宁、杨浦基本持平，黄埔区多旧改地块。五个新城中，青浦基本持平，松江、嘉定（14%），奉贤（29%），临港（150%）二、产业导向下的供给机制优质地块更多的有产业要求保障性住房以人才购房的方式向商品房市场转化产业底部人才以保障性租房住房用地来保障保障性租赁住房更多的倾向以产业配建及企业自用土地转性而来数据来源：上海规划与自然资源局五、2022年土地供应规划看土地政策导向20疫情后，上海房地产政策调整的方向土地市场：加大土地供应，优质地块提前出让，强化线上土拍模式，基准地价稳定，打开向上的价格空间，房企拿地资格可能松动新房市场：加快人才引进，加快居转户，70/90政策限制

27、降低、积分政策扩大比例、公积金政策二手房市场：二手房指导价、三价就低政策调整、公积金政策保障房：公共租赁住房专项政策会提速，棚改政策会超出预期21三 、 疫 情 冲 击 下 2 0 2 2 年 上 海 房 地 产 市 场 的 预 判222015年是上海楼市的分水岭，此后刚需主导的楼市转化为改善及高端改善。近几年高端项目占比快速上升，主要受三个方面的影响：1.上海人口基数大，高收入群体庞大；2.高端项目受限价政策的影响与周边二手房倒挂明显，具备资本配置的潜力；3.高端项目所属区位、配套优势明显，宜居指数较高。值得注意的是往往楼市不好的年份，高端需求占比会快速上升。需求端：长期看好上海楼市，尤其是

28、中高端项目总价段2022年1-4月2021年2020年2019年2018年2017年2016年2015年2014年1000(含)以上16.29%12.64%14.65%12.45%13.16%11.51% 10.19%5.94%3.80%700(含)至100012.68%9.65%12.15%11.97%12.92%7.74%7.37%5.33%4.01%500(含)至70022.97%20.90%20.70%21.08%18.29%18.35%9.99%7.82%6.36%400(含)至50013.41%16.06%16.22%16.95%13.52%13.15%9.70%7.52%4.50

29、%300(含)至40016.74%20.57%18.54%18.76%18.32%19.64%15.68%12.81%9.21%200(含)至30015.13%16.49%12.69%13.03%17.47%18.71%20.96%22.48%18.54%150(含)至2002.39%2.60%3.74%4.40%5.00%6.68%12.85%14.30%19.82%150万以下0.39%1.09%1.30%1.36%1.33%4.22%13.26%23.80%33.76%数据来源：dataln，同策研究院2014年至今不同总价段需求变化趋势23需求端：高端需求旺盛，疫情期间中心10万+项目

30、关注度上升9049200040006000800040002022-22022-5332022-22022-32022-4部分楼盘搜索引擎关注趋势通用需求搜索引擎关注趋势数据取值楼盘：金隅外滩东岸，瑞虹新城，陕西南路888，兆丰嘉园，龙盛福新里， 中皇北岸锦源，绿地海珀，滨江一品，盛世豪园，高尚领域数据取值：上海市区新房，内环内新房，单价十万楼盘，上海高端楼盘，市区高端楼盘 等数据来源：百度司南242458.00 2467.00 2466.00 2475.00 2481.00 2488.22 2489.43 2,440

31、.002,445.002,450.002,455.002,460.002,465.002,470.002,475.002,480.002,485.002,490.002,495.00200021近几年上海市常住人口情况（万人）38465287959885550000000250003000035000400002017年2018年2019年2020年2021年居转户组数人才引进数近几年居转户和人才引进数五个新城人口发展潜力240万360万500万增120万增140

32、万20252025年年20352035年年20212021年年人才引进及居转户等人口红利政策增加了上海的有效购买力。2021年人才引进和居转户总量达到7.3万人，比2020年增加了4.2万人。未来人才引进力度会进一步增加，到2025年五个新城每年人才缺口达到30万。这些人才是上海中低端购房的有效客户群体。数据来源：wind，上海居住证积分落户指导公众号同策研究院需求端释放：人才引进力度加大，补充中低端有效购房需求25年份新房成交套数（万套）二手房成交套数（万套）棚改户数（万户）居转户人数（万人）人才引进数（万人）带资产配置等其他需求（万套）20196.2424.392.81.30.881.66

33、 20207.527.233.51.81.31.74 20219.225.073.43.83.541.16 不同维度需求情况测算二手房市场棚改需求人才落户资产配置等其他转化率10%50%-60%再购房40%左右购房需求政策弹性空间12%需求端释放：四大需求全部发力成为趋势26供应批次预售证数套数提前批257289第一批3310006第二批4713969第三批4512721第四批4212441第五批5715206第六批5717487合计306891192021年上海新盘各个批次预售证情况2022年上海新盘各个批次预售证情况供应批次预售证数套数第一批3311812第*批68188+合计80000+

34、00500600700020,00040,00060,00080,000100,000120,000商品住宅供应套数（套）宅地成交建面（万平米）右轴2010-2021年上海土地供应与新盘预售趋势图7.9万供给端发力：供应量会加大数据来源：dataln，同策研究院数据来源：dataln，同策研究院27产品端1：低密改善盘，客户关注度走高上海华府天地位于沪上三大国际别墅区之一的旗忠别墅区疫情唤醒别墅情节，别墅以自身亮点吸引改善客群上海华府天地疫情前后购房客户来访量变化（别墅）22000350400疫情前（线下）疫情后（线下）疫情后（

35、线上）组颛桥紫薇花园疫情前后购房客户来访量变化（公寓）观点1：更健康的社区环境观点2：有天有地私享空间观点3：更多附赠及延伸功能空间备注：疫情前后时间节点为3月1日-3月15日，3月16日-3月31日上海各小区陆续进入封控，4月1日-4月31日线上有效客户40000350400450疫情前（线下）疫情后（线下）疫情后（线上）组VS28产品端2：市区改善盘，热度持续瑞虹瑧庭位于3月1-7日开启认筹，疫情后，积分相对靠后的客群，入围几率小，要求开发商尽快解除认筹金冻结市中心项目集中供应，快速将资金转向其他项目市中心项目配套资源完善，客群出于资产配置目的，

36、市中心仍然是未来购房热点年份内环内供应项目数内环内供应套数2018年2644222019年2235952020年2648152021年3549822022年预计51预计7000供应套数同比上涨40.5%瑞虹新城瑧庭疫情前后购房客户来访量变化060080001600疫情前疫情后组疫情前认筹结束，未接待客户备注：疫情前后时间节点为3月1日-3月15日，3月16日-3月31日上海各小区陆续进入封控，4月1日-4月31日线上有效客户观点1：完善配套资源观点2：供应激增，选择面增加观点3：热度持续高涨29产品端3：全市流量盘，升值潜力成为客户关注要素上海蟠龙天

37、地全市网红流量盘，板块一二手倒挂，投资价值明显金融利好支撑，地产政策风向回暖股市/金融受疫情影响下行明显，高升值潜力地产项目将成为疫情后投资风口上海蟠龙天地疫情前后购房客户来访量变化23625760080010001200疫情前（线下）疫情后（线下）疫情后（线上）组上海蟠龙天地疫情前后客户关注点差异020406080100价格产品运营管理配套升值疫情前疫情后组观点1：倒挂热点区域被看好观点2：信贷利好，扶持地产观点3：客户更关注项目升值潜力备注：疫情前后时间节点为3月1日-3月15日，3月16日-3月31日上海各小区陆续进入封控，4月1日-4月31日线上有效客户3月项目控

38、制客户流量到访客户为预约制30建立模型对上海商品住宅成交面积进行分析，上海商品住宅成交量主要由住房的潜在供应量和货币环境决定。若无疫情影响，预计2022年商品住宅成交面积将达到860-900万平米VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb. TERRE_ADJ(-3)0.2906490.0816243.5608270.0031M2_NEU(-1)36.672889.6397603.8043350.0019C-201.334786.59389-2.3250450.0356R-squared0.694019 Mean dependent var208.

39、2535Adjusted R-squared0.650307 S.D. dependent var64.18888S.E. of regression37.95798 Akaike info criterion10.26962Sum squared resid20171.31 Schwarz criterion10.41666Log likelihood-84.29178 Hannan-Quinn criter.10.28424F-statistic15.87723 Durbin-Watson stat1.375211Prob(F-statistic)0.000251上海商品住宅成交量 主要由

40、 住房的潜在供应量 和 货币环境决定自变量说明：住房的潜在供应量：选取住宅用地规划建筑面积，TERRE_ADJ货币环境：选取M2增速，M2_NEU（住房消费主要涉及C端消费意愿）自变量与因变量的时间滞后关系宅地成交到实际供给的时间间隔为3个季度左右货币环境的变化对住房消费产生影响的时间间隔为1个季度左右05003003502018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4实际成交面积(

41、万)模型预测（万）预计2022年无疫情影响时，上海全年商品住宅成交量为1090万平米2018-2022年模型预测的上海商品住宅成交面积与实际成交面积的对比万平米住宅市场：2022年商品住宅市场总量预测（无疫情预测）360无疫情- -1 16060疫情冲击需求释放+98+98下降4.8%增加4.6%838838798798综合判断增加9.7%保持不变成交量研判：疫情冲击+政策对冲下研判798-838万方32结合M1周期可以预判上海楼市的周期趋势，考虑到疫情的冲击以及政策对冲的影响，可以预判2022上海楼市将呈现“U”型反弹的趋势与2022年的“V”型反弹会有所差异。目前市场

42、处于逐渐触底过程，随着疫情控制及政策释放，市场将会触底慢慢复苏，将会在2022年底进入上升周期。M1同比增速及上海商品住宅成交量同比增速周期趋势预测-0.25-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.250510152025---------10M1:同比bpM1同比增速及上海商品住宅用地楼面价同比增速周期趋势预测趋势研判：2022年上

43、海楼市“U型”反弹，年底进入上升周期33四 、 疫 情 后 上 海 房 地 产 市 场 的 机 会 建 议34营销策略建议35今年的预售证会在下半年集中供应，加上第一批的供应，将会有超过80000万套房源入市，销售去化的压力会加大。270.23145.10270.285.20.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.002022Q12022Q22022Q32022Q4成交面积（乐观）成交面积（悲观）乐观、悲观情况下2022年上海商品住宅季度成交趋势疫情后3、4季度成交量大幅反弹，建议3季度安排项目集中销售，4季度需求旺盛保障续销万平米营销建

44、议一：下半年供应集中放量，销售压力增加46875套待售80000+套新增供应1472万平米供给2022年上海新房市场整体供应情况36营销建议二：客户分散，错峰营销，有效导客，高效营销2021年上海新盘开盘情况259次开盘224摇号VSVS35未摇号74469套房源VSVS110929客户摇号2021年上海部分新盘认购情况价格段楼盘名称摇号时间推盘套数 认购人数认购率10W+翠湖天地五集2021.10..51%融创青云壹号2021.1.92381044438.66%5-10W金地虹悦湾2021.1.8.44%招商虹桥公馆二期2021.1.2133529

45、14869.85%5W以下华发象屿光星华府2021.1..74%中骏璟尚2021.1.20335749223.58%大名城映园2021.7..14%10W+上海桃花源2021.12.1218813873.40%沁和园2021.11.2514384.31%5W以下国贸凤凰原2021.4.23792329.11%禹州天境璞悦2021.7.17641320.31%客源集中VSVS客源不足37上海疫情加剧，3月下旬开始支离破碎，4月完全封闭。全员快速转变思路，明确目标，全面转战线上。对执行团队线上能力、系统资源使用以及精细高效管理的全面验证。 线上云接待为客

46、户提供一站式沉浸云体验，在线看房、在线咨询、在线预约等丰富贴心功能，提前录制业务员对于项目讲解，价值点输出，全景VR看房指引，提供24小时云参观 线上展示及接待（突破常规、颠覆模式） 线上获客（新能力在线持续学习） 疫情情况下按时认筹/开盘 合理控制场地费、开盘活动物料等费用支出 通过3次公测，准确监控后台客户落位，提前引导 线上认筹/开盘流程（精细化管理与控制） 合成班的线上动作（社群、TC好房、垂类） 合成班的线下动作线上化（屋拉、老带新、渠道及地拓） 直播、小红书、抖音等新模式尝试 腾讯会议，对客户类型进行分类，有针对性的进行个性化营销，个性化互动，定向推送营销建议三：加强线上营销能力，

47、降本增效38投资策略建议39289.38 358.02 58.61 34.73 78.35 323.55 476.59 94.73 59.08 83.98 0.89 0.75 0.62 0.59 0.93 0.000.100.200.300.400.500.600.700.800.901.000500300350400450500郊环外外郊环中外环内中环内环内供应面积(万)成交面积(万)供求比176.64 334.10 97.48 72.35 72.88 219.10 416.86 87.78 76.85 78.55 0.81 0.80 1.11 0.94 0.93 0.

48、000.200.400.600.801.001.200500300350400450郊环外外郊环中外环内中环内环内供应面积(万)成交面积(万)供求比数据来源：dataln，同策研究院万平米万平米2020年上海各环线商品住宅供求量和供求比2021年上海各环线商品住宅供求量和供求比投资建议一：内中环，中外环最有价值的投资区域从上海各个环线的供需结构变化来看，内中环和中外环供需关系最紧张，供求比从2020年的0.94和1.11分别下降到0.59和0.62，是下降最大的两个区域，供给存在明显的缺口。40万平米2020年上海各环线商品住宅供求量和供求比投资建议二：抓住旧改的最后一波

49、红利，重点参与高价值地块根据上海市住房发展“十四五”规划，2022年是上海旧房改造的收尾年，今年计划棚改规划2.2万户，2023年后上海将进入旧房更新改造阶段。应该抓住最后一波旧改的红利。从住房需求搜索来看，疫情后，居民对于内环内的关注度上升，旧改将是这部分需求的重要支撑。我们判断旧改地块的限价有望提高。数据来源：百度指数上海新房内环内新房疫情前后，上海新房搜索指数变化情况41投资建议三：库存小于12个月的外环外区域都有机会区域存量面积12个月去化周期宝山区23.02 2.90 嘉定区23.17 3.20 青浦区25.63 3.30 南汇区50.04 4.30 奉贤区47.36 5.00 杨浦

50、区10.87 5.50 闸北区9.54 5.50 卢湾区1.80 5.60 虹口区21.21 9.20 长宁区3.04 9.30 松江区62.06 10.60 闵行区47.59 10.70 浦东新区75.82 11.70 静安区1.97 13.90 黄浦区12.47 14.70 普陀区20.39 15.70 徐汇区25.50 17.40 崇明县53.34 18.80 金山区80.98 19.20 007080嘉定新城青浦新城松江新城奉贤新城南汇新城未来五个新城人口增长空间2022年4月各区商品住宅库存和去化周期（12个月）外环外区域中，库存压力较小的区域都具备一定的投资机