1、 -1- 证券研究报告 2020 年 2 月 10 日 房地产 2020 年房地产四维数据的“新冠”敏感性分析 光大房地产行业 2019 数据分析及 2020 年新冠疫情敏感性测算 行业深度 新冠疫情突如其来，新冠疫情突如其来，2003 年年 SARS 经验参考意义有限经验参考意义有限 新冠疫情突如其来，房企延长假期、推迟复工，暂停线下售楼，销售、新 开工、施工、竣工等受到全方位影响。2003 年 SARS 参考经验对判断情绪面变 化有参考意义，但从整个房地产行业发展角度来考量，由于宏观经济背景变化 较大（城镇化率、老龄化水平、居民杠杆率、政策支持力度等），SARS 经验 对判断“新冠”后房地

2、产趋势的参考意义有限。 2019 年房地产行业数据总结性分析年房地产行业数据总结性分析 1)销售：销售：总量下行，全国商品房销售金额约 16 万亿+6.5%；销售面积约 17 亿方-0.1%，销售均价约 9310 元/平+6.6%；结构分化，绝对量西部表现较 强， 趋势上东部边际趋稳； 边际降速明显， 12月商品房销售面积单月同比-1.7%， 拖累全年增速转负至-0.1%；集中度持续提升，TOP100 占比约 73%；2)土地：土地： 成交总量回落，全国土地购置面积 2.6 亿方-11.4%， 300 城住宅土地成交建 面约 22 亿方-7.3%；高能级城市韧性较强，一线保持双位数增长+11%

3、，三四 线双位数下降-12%。3)地产链：地产链：新开工面积 22.7 亿方+8.5%，连续 4 年提升， CAGR 约 10%；开工库存温和提升至 29.4 亿方，平均去化周期 23.5 个月；施 工面积 89.3 亿方+8.7%，竣工面积 9.6 亿方+2.6%。4)投资：投资：全年房地产投资 额约 13.2 万亿元+9.9%，其中土地购置费 4.2 万亿元+14.5%，占比 31.5%， 比 2018 年提升 1.5pc。 新冠疫情影响对新冠疫情影响对 2020 年房地产行业数据敏感性测算年房地产行业数据敏感性测算 我们在 2020 年房地产开发投资策略预测数据的逻辑框架和数据基础上，

4、以 本次新冠疫情的影响时间和影响程度影响时间和影响程度为敏感性指标变量进行敏感性测算。 关键假设包括：宏观政策宏观政策并非总量大水漫灌，并非总量大水漫灌，扶持对象注重结构，主力在扶持对象注重结构，主力在 于财政扩张，于财政扩张，着重着重有针对性扶持中小企业有针对性扶持中小企业和受疫情影响严重地区和受疫情影响严重地区；维持“约束；维持“约束 中求平衡，房住不炒是底线，因城施策防失速”的整体框架，为了避免宝贵信中求平衡，房住不炒是底线，因城施策防失速”的整体框架，为了避免宝贵信 贷资源在“个体理性”中“自发”向房地产市场集中，从而抬高短端融资成本，贷资源在“个体理性”中“自发”向房地产市场集中，从

5、而抬高短端融资成本， 房地产行业资金面管控将继续。房地产行业资金面管控将继续。 分类疫情影响假设下，我们测算 2020 年商品住宅销售金额同比下降年商品住宅销售金额同比下降 511%，新开工面积同比下降，新开工面积同比下降 911%，竣工面积同比增长，竣工面积同比增长 27%，施工面积同，施工面积同 比增长比增长 46%，房地产投资增速区间，房地产投资增速区间 35%。 投资建议投资建议：推荐推荐配置市值较大配置市值较大，流动性好的龙头地产流动性好的龙头地产 当前行业总量下行，竞争激烈，并购加速集中度提升，房企短期业绩表现 和中长期盈利增长加剧分化。龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，

6、估值具有较强防御性，股息率具备吸引力。推荐市值较大，股票流动性较好， 基本面明确，现金流安全边际高，业绩确定性较强，具备持续投融资优势的房 企，推荐 A 股的万科 A、保利地产、招商蛇口、金地集团；H 股的万科企业、 融创中国、中国金茂、华润置地。 风险分析：风险分析：新冠疫情影响严重程度和延续时间新冠疫情影响严重程度和延续时间存在存在不确定，不排除疫情影响不确定，不排除疫情影响 大幅超出预期的可能大幅超出预期的可能； 国内宏观经济增速放缓或超预期，国内宏观经济增速放缓或超预期， 或或导致就业情况恶化，导致就业情况恶化， 居民薪居民薪资缩水及家庭可支配收入下降资缩水及家庭可支配收入下降，影响购

7、房需求，影响购房需求及按揭偿还；房企将迎来及按揭偿还；房企将迎来 债务到期高峰，中小房企信用风险提升。债务到期高峰，中小房企信用风险提升。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 联系人 黄帅斌 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 2019 年居民中长贷按季投放平稳，2020 年 初多因素利好房企海外发债光大房地产 行业流动性跟踪报告（2019 年 12 月） 2020-01-17 销售动能边际趋弱，开工波动

8、缘于基数 2019 年 1-11 月国家统计局房地产数据点评 2019-12-17 2020：棚改收关托底投资，配置龙头防御价 值房地产行业 2020 年投资策略 2019-11-29 -10% 5% 20% 35% 50% 10-1801-1905-1908-19 房地产沪深300 2020-02-10 房地产 -2- 证券研究报告 投资投资聚焦聚焦 研究背景研究背景 1、2019 年房地产行业全年情况：需求侧总量下行，结构分化，边际降 速压力明显，行业集中度持续提升，全年商品房销售面积同比-0.1%。供给 侧全年土地购置面积同比-11.4%，房屋新开工面积同比+8.5%，施工面积同 比+8

9、.7%，竣工面积同比+2.6%，房地产投资同比+9.9%。 2、新冠疫情突如其来，房企推迟复工，暂停线下售楼，行业销售、新 开工、施工、竣工等受到全方位影响。为应对疫情影响，保持市场流动性充 裕，2 月 3 日-4 日，央行 OMO（公开市场操作）释放流动性约 1.7 万亿。 3、我们认为本次疫情并不能改变房地产行业的资金管控情况我们认为本次疫情并不能改变房地产行业的资金管控情况。宏观流 动性边际宽松，其主要目的是为了降低实体经济的融资成本。为了避免宝贵为了避免宝贵 信贷资源在“个体理性”中“自发”向房地产市场集中，从而抬高短端融资信贷资源在“个体理性”中“自发”向房地产市场集中，从而抬高短端

10、融资 成本，房地产行业资金面管控将继续。成本，房地产行业资金面管控将继续。详见年度策略2020：棚改收关托底 投资，配置龙头防御价值。 4、我们维持 2020 年棚改收关托底投资，房企以价换量边际效用递减， 地产开发链重心后移的前期预判， 详见年度策略 2020： 棚改收关托底投资， 配置龙头防御价值。 我们的我们的创新之处创新之处 1、 我们在 2020 年度策略数据预判的基础上， 以本次新冠疫情的影响时新冠疫情的影响时 间和影响程度为敏感性双指标变量间和影响程度为敏感性双指标变量， 对 2020 年的房地产行业销售、 新开工、 施工和竣工数据进行前瞻性量化分析，以便跟踪后续行业数据变化。

11、2、 2015-2019 年， Q1 全国商品住宅销售金额全年平均占比约为 16%， Q2 约为 27%；Q1 全国房屋新开工面积全年平均占比约为 17%，Q2 约为 29%；Q1 全国房屋竣工面积全年平均占比约 20%，Q2 约为 17%。 3、分类疫情的情境假设下，根据乐观和悲观性判断分类疫情的情境假设下，根据乐观和悲观性判断，我们我们预测预测调整后调整后 的的 2020 年商品住宅销售金额年商品住宅销售金额同比下降同比下降 511%、房屋新开工面积、房屋新开工面积同比下降同比下降 915%、房屋施工面积、房屋施工面积同比增长同比增长 46%、房屋竣工面积、房屋竣工面积同比增长同比增长 2

12、7%（前（前 期期 2020 年度策略预测年度策略预测增速分别为增速分别为-3%、-7%、+6.5%、+10%）。）。 4、综合新开工、竣工、施工的新开工、竣工、施工的分分类疫情情境假设，我们认为调整的房类疫情情境假设，我们认为调整的房 屋新开工面积（屋新开工面积（-13%-10%）和土地购置费预测（）和土地购置费预测（-5%0）属于相对中性的）属于相对中性的 区间，区间，根据根据敏感性分析敏感性分析 2020 年房地产投资增速区间约为年房地产投资增速区间约为 3-5%。 投资观点投资观点 1、我们维持光大地产 2020 年度策略报告的前期预判，房地产行业“约 束中求平衡，房住不炒是底线，因城

13、施策防失速”的整体框架可能会维持较 长一段时间。 2、在宏观流动性宽松和“资产荒”的情况下，龙头地产股对于考核周 期较长的大资金配置具备较强吸引力。当前行业总量下行，竞争激烈，并购 加速， 集中度加速提升， 房企短期业绩表现和中长期盈利增长都将加剧分化。 龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，估值具有较强防御性，股息 率具备吸引力。 3、推荐市值较大，股票流动性较好，公司基本面明确，现金流安全边 际较高， 业绩确定性较强， 具备持续投融资优势的房企， 推荐 A 股的万科 A、 保利地产、招商蛇口、金地集团；H 股的万科企业、融创中国、中国金茂、 华润置地。 2020-02-10 房地产 -

14、3- 证券研究报告 目目 录录 1、 新冠疫情突如其来，SARS 经验参考意义有限 . 4 1.1、 新冠疫情突如其来，全方位影响房地产行业 . 4 1.2、 2003 年 SARS 疫情参考意义有限 . 4 2、 2019 年房地产行业数据总结性分析 . 7 2.1、 2019 销售：总量下行，结构分化，边际降速明显 . 7 2.2、 2019 土地：成交总量回落，高能级城市韧性较强 . 11 2.3、 2019 库存：开工库存、可售库存温和提升 . 14 2.4、 2019 投资：新开工+8.5%，土地购置费支撑投资 . 15 3、 新冠疫情影响对 2020 房地产行业敏感性测算 . 19

15、 3.1、 关键假设和基础数据 . 19 3.2、 分类疫情影响假设下，2020 年商品住宅销售金额同比下降 511% . 20 3.3、 分类疫情影响假设下，2020 年房屋新开工面积同比下降 915% . 21 3.4、 分类疫情影响假设下，2020 年房屋竣工面积同比增长 27% . 23 3.5、 分类疫情影响假设下，2020 年房屋施工面积同比增长 46% . 25 3.6、 中性假设下，2020 年房地产投资增速区间 3-5% . 27 4、 投资建议 . 27 5、 风险分析 . 28 2020-02-10 房地产 -4- 证券研究报告 1、新冠疫情突如其来，新冠疫情突如其来，S

16、ARS 经验参考意义有限经验参考意义有限 1.1、新冠疫情突如其来，全方位影响房地产行业新冠疫情突如其来，全方位影响房地产行业 截止 2020 年 2 月 6 日，全国累计确诊病例 31161 例，疑似病例 26359 例，死亡 636 例； 目前累计确诊病例和疑似病例仍在不断上升 图图 1：全国累计确诊和疑似病例（截止：全国累计确诊和疑似病例（截止 20200206） 图图 2：全国新增确诊和疑似病例（截止：全国新增确诊和疑似病例（截止 20200206） 资料来源：卫健委，光大证券研究所 资料来源：卫健委，光大证券研究所 在严格隔离管控措施下，房企延长假期、推迟复工，暂停线下售楼，对 房地

17、产行业的销售、新开工、施工、竣工等造成全方位影响。 1 月 30 日， 北京房地产业协会向房地产开发行业发出倡议， 包括各房地 产开发企业在 2 月 9 日 24 时前暂停售楼处的一切销售活动、严格执行北京 市建筑施工开复工要求等。不完全统计，截止 2 月 4 日，超 60 个省市区明 文规定暂停开放商品房售楼处，包括山东、江西、广西、河南、辽宁、黑龙 江、武汉、成都、南京、杭州、北京、上海、天津等地。 碧桂园、恒大、滨江、远洋等房企均延长春节假期，滨江由原定 19 天 假期延长至 26 天，恒大春节假期延长至 2 月 16 日，2 月 17 日正式复工， 同时恒大全国1246个地产项目2月2

18、0日前不开工、 1040个售楼处不开业。 受疫情影响，为避免人员聚集导致的肺炎传播，据不完全统计，截止 2 月 4 日，已有 25 省市出台相关通知延迟土拍时间。其中，重庆、合肥、南 宁、昆明四城允许线上拍卖，其他城市拍卖时间恢复时间由各城市公共资源 中心通知为准。 1.2、2003 年年 SARS 疫情参考意义有限疫情参考意义有限 我们认为，2003 年的 SARS 疫情对房地产的影响，或许在资本市场的 情绪面变化上有一定参考意义，但从整个行业发展角度来考量，在宏观经济 背景变化较大，政策态度转变较大的情况下，2003 年 SARS 疫情经验对判 断当前房地产行业“新冠疫情”后续发展趋势的参

19、考意义不大。 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2020年1月20日 2020年1月21日 2020年1月22日 2020年1月23日 2020年1月24日 2020年1月25日 2020年1月26日 2020年1月27日 2020年1月28日 2020年1月29日 2020年1月30日 2020年1月31日 2020年2月1日 2020年2月2日 2020年2月3日 2020年2月4日 2020年2月5日 2020年2月6日 全国累计确诊病例（例） 全国累计疑似病例（例） 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 20

20、20年1月20日 2020年1月21日 2020年1月22日 2020年1月23日 2020年1月24日 2020年1月25日 2020年1月26日 2020年1月27日 2020年1月28日 2020年1月29日 2020年1月30日 2020年1月31日 2020年2月1日 2020年2月2日 2020年2月3日 2020年2月4日 2020年2月5日 2020年2月6日 全国新增确诊病例（例） 全国新增疑似病例（例） 2020-02-10 房地产 -5- 证券研究报告 首先，2003 年 SARS 疫情流行时，我国房地产市场处于发展初期，政 策面和资金面支持力度较大。 2003 年 8

21、月 12 日，国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的 通知，文中称“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。 资金面对房地产行业支持力度较大， 2003 年的房地产到位资金增速为 35%，其中国内信贷增速为 41%。 其次，2003 年我国处于人口红利、入世红利以及城镇化率快速提升的 叠加期，居民杠杆水平较低（2003 年仅为 11.3%），人口结构较好（65 岁 以上人口占比仅为 5.6%），常住人口城镇化率仅为 40.5%。 2003 年房地产行业市场规模较小， 居住条件亟待改善， 居民财富增加， 购房需求旺盛，房地产供需两旺，销售和投资增速均较快，2002/2003/2004 年的房地

22、产销售面积增速分别为 24%/32%/30%，房地产投资增速分别为 23%/30%/30%。 图图 3：2003 年和年和 2019 年房地产相关宏观指标对比年房地产相关宏观指标对比 资料来源：WIND，光大证券研究所整理 回到当前，经过 20 年的发展，随着我国城镇化进程放缓（2019 年我国 常住人口城镇率为 60.6%） ， 老龄化程度加深 （60 岁以上人口占比为 18.1%， 65 岁以上人口占比为 12.6%），房地产市场行业需求总量见顶，销售增长 动力减弱，“房住不炒”的政策调控态度坚决，2018/2019 年的房地产到位 资金增速分别为 6%/8%，其中国内信贷增速分别为-5%

23、/5%。 2018 年全国商品房销售面积约 17 亿平米，同比增长 1.3%；2019 年全 国商品房销售面积保持在 17 亿平方米，已同比转负（-0.1%）。 再次，从房地产到位资金占比来看，2003 年其他资金来源（定金预收 及按揭贷款为主）占比约为 46%，自 2016 年起，在房企高周转抢规模的策 略下，其他资金来源占比逐年提升，2015 年为 45%，2016 年快速提升至 51%，2019 年进一步提升至 53.2%。 由于国内信贷支持力度的逐步减弱 （从 2003 年的占比 24%下降至 2019 年占比 14%），开发商加大了销售周转力度，以销售回款为主要来源的其他 0.00

24、10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 % 平方米 % 城镇化率 居民杠杆率 城镇人均住房建筑 面积 65岁以上人口占比 2003年 2019年 2020-02-10 房地产 -6- 证券研究报告 资金占比逐年提升，房地产行业整体对销售回款的依赖程度逐年加深，疫情 隔离对销售的直接影响和对现金流的间接影响均明显超过 2003 年。 图图 4：全国商品房销售面积全国商品房销售面积及及增速（增速（2000-2019） 图图 5：房地产投资金额及增速（：房地产投资金额及增速（2000-2019） 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大

25、证券研究所 图图 6：房地产：房地产到位资金及国内到位资金及国内贷款贷款增速（增速（2000-2019） 图图 7：房地产各项到位资金占比：房地产各项到位资金占比（2000-2019） 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 5 10 15 20 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 商品房销售面积（亿方） 商品房销售面积同比 0%

26、5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 房地产投资（万亿元） 房地产投资同比 -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2

27、014 2015 2016 2017 2018 2019 到位资金 国内贷款 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金 2020-02-10 房地产 -7- 证券研究报告 2、2019 年房地产行业数据总结年房地产行业数据总结性性分析分析 2.1、2019 销售销售：总量下行，结构分化，边际降速明显：总量下行，结

28、构分化，边际降速明显 总量来看，总量来看，2019 年全国商品房销售金额约年全国商品房销售金额约 16 万亿，同比增长万亿，同比增长 6.5%； 销售面积约销售面积约 17 亿方，同比下降亿方，同比下降 0.1%，销售均价约，销售均价约 9310 元元/平方米，同平方米，同 比增长比增长 6.6%。 自 2018 年起， 商品房销售金额的驱动因素就基本来自销售均价的提升， 而非销售面积的增长。 2018年商品房销售金额同比增长12.2%， 其中销售面积同比增长1.3%， 销售金额均价同比增长 10.7%。 2019 年，全国商品房销售金额同比增长 6.5%，其中销售均价同比增长 6.6%，销售

29、面积同比转负至-0.1%，开始对销售金额增长形成拖累。 图图 8：全国商品房销售面积及同比增速：全国商品房销售面积及同比增速 图图 9：全国商品房销售均价及同比增速：全国商品房销售均价及同比增速 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 图图 10：全国商品房销售金额及同比增速：全国商品房销售金额及同比增速 图图 11：全国商品房销售金额增长驱动因素拆分：全国商品房销售金额增长驱动因素拆分 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 边际来看，自边际来看，自 2019 年年 9 月起，销售降速压力显现，月起，销售降速压力显现，12 月商

30、品销售月商品销售房房面面 积单月同比转负至积单月同比转负至-1.7%，拖累全年销售面积增速转负至，拖累全年销售面积增速转负至-0.1%。 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 5 10 15 20 商品房销售面积（亿方） 商品房销售面积同比 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 2000 4000 6000 8000 10000 销售均价（元/平方米） 销售均价同比 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 5 10 15 20 商品房销售额（万亿元） 商品房销售额同比 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 2010 2011 201

31、2 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 商品房销售面积同比 销售均价同比 商品房销售额同比 2020-02-10 房地产 -8- 证券研究报告 从量能因素来看，自 9 月起全国商品房销售面积增速进入数据低基数区 间， 而全国商品房销售面积单月同比增速却连续 4 个月环比回落， 12 月单月 销售面积增速更是转负至-1.7%（对比 11 月单月增速为 1.1%）。 从价格因素来看，自 10 月起全国商品房销售均价增速持续回落，从 10 月的+7.6%回落至 12 月的+3%。 量价在边际上同时趋弱，导致单月销售金额增速持续回落，从 10 月份 的+9.7%大幅回

32、落至12月的+1.2%， 其中12月单月相比11月大幅下滑6.1pc， 拖累全年销售金额增速回落至 6.5%。 图图 12：全国商品房销售面积单月同比和累计同比：全国商品房销售面积单月同比和累计同比 图图 13：全国商品房销售金额单：全国商品房销售金额单月同比和累计同比月同比和累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 图图 14：全国商品房销售金额单月增速驱动因素拆分：全国商品房销售金额单月增速驱动因素拆分 资料来源：WIND，光大证券研究所 结构分化，结构分化，绝对量绝对量西部西部表现表现较强，较强，趋势上趋势上东部边际趋稳东部边际趋稳 分区域来看，2

33、019 年东部、中部、西部、东北地区的商品房销售面积 增速分别约为-1.5%、-1.3%、+4.4%、-5.3%；销售金额增速分别约+5.8%、 +4.9%、+10.8%、+2.8%；销售均价增速分别约+7.4%、+6.3%、+6.1%、 +8.5%。 -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 20

34、19-09 2019-10 2019-11 2019-12 商品房销售面积：累计同比 商品房销售面积：单月同比 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 商品房销售额：累计同比 商品房销售额：单月同比 -10.0% -5.0% 0.0%

35、5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 商品房销售面积单月同比 商品销售均价单月同比 商品房销售额单月同比 2020-02-10 房地产 -9- 证券研究报告 从 2019 年销售增速绝对水平来看，西部地区表现较强，销售面积和销

36、售金额均实现正增长，其中销售金额实现双位数增长。 从 2017-2019 三年发展趋势来看，2019 年东部区域销售面积增速回升 （降幅收窄），销售金额增速三年较为平均波动不大（5.8%-6.2%），而其 他地区的销售金额增速均出现了明显下滑。 从房价走势来看，各地区销售均价增速均出现明显回落，其中西部地区 回落较为明显，从 2018 年的+15%回落至 2019 年的+6%。 总体来看，东部区域的销售表现趋于稳定，销售面积降幅收窄，销售均 价波动较小，销售金额增速 2017-2019 三年基本稳定。 图图 15：各地区商品房销售面积同比增速各地区商品房销售面积同比增速 图图 16：各地区商品

37、房销售面积占比各地区商品房销售面积占比 资料来源：WIND，光大证券研究 资料来源：WIND，光大证券研究所 图图 17：各地区商品房销售金额同比增速各地区商品房销售金额同比增速 图图 18：各地区商品房销售均价同比增速：各地区商品房销售均价同比增速 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 行业集中度持续提升，行业集中度持续提升，TOP100 占比约占比约 73%，第二梯队销售增速较高，第二梯队销售增速较高 我们用 CRIC 给出的房企的【全口径销售额/全国商品房销售金额】来 近似计算行业集中度变化。 注：由于全口径销售额存在局部叠加，我们认为实际集中度数据比近

38、似 数据略低。 -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 201720182019 东部 中部 西部 东北 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2017年 2018年 2019年 东部 中部 西部 东北 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 201720182019 东部 中部 西部 东北 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 201720182019 东部 中部 西部 东北 2020-02-10 房地产 -10- 证券研究报告 2019 年，TOP 5、TOP10、TOP 20、TOP 50、

39、TOP 100 房企全口径 销售额的市占率分别约 19%、28%、41%、60%、73%，比 2018 年分别提 升 0.7pc、1.5pc、3.1pc、4.6pc、5.9pc。 2019 年，TOP 5、TOP10、TOP 20、TOP 50、TOP 100 房企全口径 销售金额的分级排名门槛分别约为 4700 亿，2430 亿，1510 亿，736 亿， 237 亿，比 2018 年分别提升 650 亿、668 亿、207 亿、187 亿、18 亿。 图图 19：2014-2019 年年房企房企全口径销售额集中度全口径销售额集中度 （TOP5/10/20/50/100） 图图 20：201

40、4-2019 年年房企全口径房企全口径销售额销售额排名门槛排名门槛 （TOP5/10/20/50/100） （亿元）（亿元） 资料来源：WIND，CRIC，光大证券研究所整理 资料来源：WIND，CRIC，光大证券研究所整理 分梯队来看， 2019 年 TOP5、 TOP 5-10、 TOP10-20、 TOP 21-50、 TOP 51-100房企的全口径销售额的市占率分别约为19%、 9.4%、 12.1%、 19.2%、 13%，梯队均值分别为 3.8%、1.88%、1.21%、0.64%、0.26%，比 2018 年分别提升 0.13pc、0.16pc、0.16pc、0.05pc、0.

41、03pc。 图图 21：各梯队规模房企销售额市占率：各梯队规模房企销售额市占率梯队梯队均值变化均值变化 图图 22：各梯队规模房企销售额增速：各梯队规模房企销售额增速 资料来源：WIND，CRIC，光大证券研究所整理 资料来源：WIND，CRIC，光大证券研究所整理 2018 年 TOP 21-50 梯队的房企销售额增速最高（+48.7%），2019 年 TOP11-20 梯队的房企销售额增速最高（+22.4%），相比 TOP 1-5 在 2018 年和 2019 年的销售额增速分别仅为 21.5%和 10.4%。 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 2014年 2015

42、年 2016年 2017年 2018年 2019年 TOP5TOP10TOP20 TOP50TOP100 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 No.5No.10No.20No.50No.100 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 2001720182019 TOP 1-5TOP 6-10TOP 11-20 TOP 21-50TOP 51-100 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0%

43、 60.0% 20182019 2020-02-10 房地产 -11- 证券研究报告 我们认为这和当前市场环境下不同规模企业的诉求有关。 TOP10 房企奠定第一梯队的规模地位后，一是由于基数较大而自然出 现增速放缓，二是该类房企开始多元化布局，拓展新利润增长点，以分散风 险；而大多数第二梯队的大中型房企处于争夺优质金融资源的竞争中，出于 排行榜压力，在 2018-2019 年的关注重心仍在总规模扩张和行业排名上。 2.2、2019 土地：成交总量回落，高能级城市韧性较强土地：成交总量回落，高能级城市韧性较强 总总量层面：量层面： 2019 年土地成交总量回落年土地成交总量回落 统计局数据显示，2019 年全国土地购置面积 2.6 亿方，同比-11.4%， 对比 2018 年为+14.2%；2019 年全国土地成交价款 1.5 万亿，同比-8.7%， 对比 2018 年为+18%。 Wind 数据显示，2019 年百城土地成交建面约 13 亿方，同比+2.1%， 对比 2018 年为+9.