《【研报】2020年房地产新监管新周期房地产行业分析研究报告(12页).pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《【研报】2020年房地产新监管新周期房地产行业分析研究报告(12页).pdf(12页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、新监管新监管 从我国国情看,要构建以政府为主提供保障、市场为主满足多层次需求的住从我国国情看,要构建以政府为主提供保障、市场为主满足多层次需求的住 房供应体系。即做到“高端有限制、中端有市场、低端有保障”房供应体系。即做到“高端有限制、中端有市场、低端有保障” 图图 房地产行业长效机制框架房地产行业长效机制框架 资料来源:中国政府网,海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 社会 功能 市场 需要 市场 化 发展问题发展问题 :只有坚:只有坚 持市场化持市场化 改革方向改革方向 ,才能充,才能充 分激发市分激发市 场活力,场活力, 满足多层满
2、足多层 次住房需次住房需 求。求。 经济 功能 可能 性 公共公共 服务服务 福利 陷阱 住房 保障 厘清政府与市场的边界。保 障的归保障,市场的归市场 要满足不同的住房需求 ,就要通过市场手段, 政府只是承担基本保障 政府的财力毕竟有限, 都留给政府或大部分留 给政府是不可能的 政府保障范围太大,还 会反向刺激,导致住房 保障陷入福利陷阱 民生问题民生问题 :总有一:总有一 部分群众部分群众 面临住房面临住房 困难,政困难,政 府必须“府必须“ 补好位”补好位” ,为困难,为困难 群众提供群众提供 基本住房基本住房 保障。保障。 高端高端 有限制有限制 中端中端 有市场有市场 低端低端 有保
3、障有保障 2 pOoRoOpRpOnRqRoMnQpQtO9PcM9PoMqQnPpPeRqRqRiNmOrR8OrRzRxNtPmNMYrQpO 新监管新监管 针对行业在不同城市差异化发展特征,目前需求侧政策基本立足地方政府自针对行业在不同城市差异化发展特征,目前需求侧政策基本立足地方政府自 住决策为主。从方向上看,主要立足户籍制度、购房资格、限购制度、差别住决策为主。从方向上看,主要立足户籍制度、购房资格、限购制度、差别 化信贷、财税政策等方向。化信贷、财税政策等方向。 资料来源:住建部网站,海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图图
4、 房地产需求侧政策房地产需求侧政策 地产需求侧政策地产需求侧政策 差别化信贷差别化信贷 首次购房首次购房 二次购房二次购房 二次以上购房二次以上购房 行政干预行政干预 购房资格购房资格 财税政策财税政策 购房退税购房退税 购房补贴购房补贴 土地增值税土地增值税 房产税房产税 二手房营业税二手房营业税 普通住房认定标准普通住房认定标准 户籍制度户籍制度 减低户籍标准减低户籍标准 购房与户籍挂钩购房与户籍挂钩 网络管理网络管理 个人住房信息系统个人住房信息系统 3 新监管新监管 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 市场供给侧此前主要立足土地供应和保障机制。
5、开发商端的相关政策,偏更加市场供给侧此前主要立足土地供应和保障机制。开发商端的相关政策,偏更加 细致的微观层面。分类监管如果有效推出细致的微观层面。分类监管如果有效推出, ,将弥补之前相关缺位。将弥补之前相关缺位。 地产供给侧改革地产供给侧改革 土地供应土地供应 增大土地供应增大土地供应 打击土地闲臵打击土地闲臵 分税制改革分税制改革 保障机制保障机制 租赁市场建设租赁市场建设 共有产权房建设共有产权房建设 经济适用房经济适用房 安臵住房安臵住房 地产融资地产融资 资管新规资管新规 债务水平分类管理债务水平分类管理 资料来源:住建部网站,海通证券研究所 2020年3月12日,国务院关于授权 和
6、委托用地审批权的决定,下放部 分农地转建设用地审批权 防止囤地等行为,增大市场供应 立足降低地方债务和土地财政依赖 控制违规资金进入房地产,控制前融、 非标和影子银行,降低表外风险 控制开发商债务水平,防止过度举债, 降低表内风险 图图 房地产供给侧政策房地产供给侧政策 4 新监管新监管 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2020年年8月月20日日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座 谈会,研究进一步落实房地产长效机制。会议上形成了重点房地产企业资金谈会,研究进一步落实房地产长效机制
7、。会议上形成了重点房地产企业资金 监测和融资管理规则。监测和融资管理规则。 剔除预收款后的资产负债率剔除预收款后的资产负债率 = = 总负债 预收款合同负债 总资产预收款合同负债 70% 净负债率净负债率 = = 有息负债货币资金 股东权益合计 1 三项监管指标:三项监管指标: 5 新周期新周期 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 指标指标 开发投资开发投资 商品房商品房 土地土地 开发开发 新开工新开工 完成额完成额 销售额销售额 购臵面积购臵面积 资金来源资金来源 面积面积 单位单位 亿元亿元 亿元亿元 万平方米万平方米 亿元亿元 万平米万平米 2
8、020年1-10月累计值 116556 131665 17775 153070 180718 2019年1-10月累计值 109603 124417 18383 145151 185634 2018年1-10月累计值 99325 115914 21963 135636 168754 2020年1-10月较2019 年1-10月 6.3% 5.8% -3.3% 5.5% -2.6% 2020年1-10月较2018 年1-10月 17.3% 13.6% -19.1% 12.9% 7.1% 截至截至2020年年10月月31日,行业增速好于市场预期日,行业增速好于市场预期。考虑三道红线要求,我们。考虑
9、三道红线要求,我们 认为认为2021年投资增速、新开工增速不会降低,但土储水平难有提高,不排年投资增速、新开工增速不会降低,但土储水平难有提高,不排 除继续降低。除继续降低。 表表 房地产行业数据房地产行业数据 资料来源:wind,海通证券研究所 6 新周期新周期 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图:开发商债务与行业波动间关系图:开发商债务与行业波动间关系 资料来源:海通证券研究所 注:实线代表市场需求曲线,虚线箭头曲线代表开发 因城施策后行业波动小 因城施策前行业波动大 企业在行业发展周期中的杠杆 选择会加大行业波动,造成行 业阶段性泡沫或者阶段
10、性超跌 通过分类控制开发商杠杆水平,调节市场 供应和热度,最终目的在于保障供需双向 平衡,防止出现债务泡沫 大部分企业在下行周期降 杠杆,极少数逆市加杠杆 挤压中小企业,出清产能 企业会主动判断周期特征, 选择在上行周期启动点加 资金杠杆,扩大产能 监管层通过对开发商债务规模、债务比例的有效控制,可以有效控制行业监管层通过对开发商债务规模、债务比例的有效控制,可以有效控制行业 供给总水平。从供需两端保障市场总体稳定和平衡。供给总水平。从供需两端保障市场总体稳定和平衡。 7 看好蓝筹估值上行看好蓝筹估值上行 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 我们基于上
11、市房企我们基于上市房企2019年财报数据按照三项财务指标划分为“红、橙、黄、年财报数据按照三项财务指标划分为“红、橙、黄、 绿”四档,对绿”四档,对A股股119家房企和家房企和H股股58家房企的归类情况如下:全部“踩线”家房企的归类情况如下:全部“踩线” ,为红色档,有息负债不得增加;两项“踩线”,为橙色档,有息负债规模年,为红色档,有息负债不得增加;两项“踩线”,为橙色档,有息负债规模年 增速不得超过增速不得超过5%;一项“踩线”,为黄色档,有息负债规模年增速可放宽至;一项“踩线”,为黄色档,有息负债规模年增速可放宽至 10%;若全部指标符合监管层要求,为绿色档,则有息负债规模年增速可放宽;
12、若全部指标符合监管层要求,为绿色档,则有息负债规模年增速可放宽 至至15%。 财务指标归类财务指标归类 阈值超标数目(个)阈值超标数目(个) 房企数目(个)房企数目(个) A股房企股房企 红色档红色档 3 24 橙色档橙色档 2 9 黄色档黄色档 1 43 绿色档绿色档 0 43 H股房企股房企 红色档红色档 3 15 橙色档橙色档 2 8 黄色档黄色档 1 24 绿色档绿色档 0 11 表:房地产企业财务指标归类情况表:房地产企业财务指标归类情况 资料来源:wind,海通证券研究所 8 看好蓝筹估值上行看好蓝筹估值上行 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律
13、声明 与此同时,考虑简单的债务扩张带来规模扩张受到限制,我们认为在继续强与此同时,考虑简单的债务扩张带来规模扩张受到限制,我们认为在继续强 调周转的同时,融资、定价、运营等能力将成为后期企业竞争的主要方向。调周转的同时,融资、定价、运营等能力将成为后期企业竞争的主要方向。 资料来源:海通证券研究所 地产股价驱动因素地产股价驱动因素 估值驱动估值驱动 股价特征股价特征 公司治理公司治理 融资能力融资能力 定价能力定价能力 异地扩张异地扩张 销售周转销售周转 业绩驱动业绩驱动 盈利能力盈利能力 流通盘大小、市值大小、 社会公益性、意外事件等 信息透明度、投资者关系等 被A股市场 忽略的企 业价值
14、融资规模和融资结构 产品设计、位臵稀缺性、 物业管理等 新进城市数量和扩张速度 去化率 EPS增速提升 直 接 提 升 盈 利 能 力 图图 地产股价驱动因素地产股价驱动因素 9 看好蓝筹估值上行看好蓝筹估值上行 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 如果大部分企业完成三道红线,原则上蓝筹企业的债券利率会持续下行,若如果大部分企业完成三道红线,原则上蓝筹企业的债券利率会持续下行,若 蓝筹企业盈利稳健上行且分红,则股息率持续上行,两者缺口收窄,甚至部蓝筹企业盈利稳健上行且分红,则股息率持续上行,两者缺口收窄,甚至部 分企业股息率甚至会逐步超过债券利率,股息
15、率和债券利率倒挂造成长线资分企业股息率甚至会逐步超过债券利率,股息率和债券利率倒挂造成长线资 金持续投资地产蓝筹。金持续投资地产蓝筹。 0.0 3.0 6.0 9.0 12.0 15.0 Jan-18 Jul-18 Feb-19 Sep-19 Apr-20 Nov-20 票面利率(%) 股息率(%) 图:某黄档企业历史发债与股息率图:某黄档企业历史发债与股息率 0.0 1.5 3.0 4.5 6.0 7.5 9.0 Jan-18 Jul-18 Feb-19 Sep-19 Apr-20 Nov-20 票面利率(%) 股息率(%) 图:某红档企业历史发债与股息率图:某红档企业历史发债与股息率 备注
16、:股息率=当期分红EPS/除权除息日收盘股价,虚线 为海通预测 Wind、海通证券研究所 10 看好蓝筹估值上行看好蓝筹估值上行 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 如果大部分企业完成三道红线,原则上蓝筹企业的债券利率会持续下行,若如果大部分企业完成三道红线,原则上蓝筹企业的债券利率会持续下行,若 蓝筹企业盈利稳健上行且分红,则股息率持续上行,两者缺口收窄,甚至部蓝筹企业盈利稳健上行且分红,则股息率持续上行,两者缺口收窄,甚至部 分企业股息率甚至会逐步超过债券利率,股息率和债券利率倒挂造成长线资分企业股息率甚至会逐步超过债券利率,股息率和债券利率倒挂造
17、成长线资 金持续投资地产蓝筹。金持续投资地产蓝筹。 图:房企股息率图:房企股息率vs房地产债收益率房地产债收益率 备注:房地产债收益率=信用利率(中位数):产业债:房地 产/100+企业债到期收益率(AAA)3年,虚线为海通预测 、海通证券研究所 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 Jan-17 Mar-17 May-17 Jul-17 Sep-17 Nov-17 Jan-18 Mar-18 May-18 Jul-18 Sep-18 Nov-18 Jan-19 Mar-19 May-19 Jul-19 Sep-19 Nov-19 Jan-20 Mar
18、-20 May-20 Jul-20 Sep-20 Nov-20 房地产债收益率(%) 房企股息率(%) 11 看好蓝筹估值上行看好蓝筹估值上行 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 如果大部分企业完成三道红线,地产总债务规模带来的融资成本下行。如果如果大部分企业完成三道红线,地产总债务规模带来的融资成本下行。如果 企业盈利且分红,债券投资者减少的利息收入将部分成为企业业绩并以分红企业盈利且分红,债券投资者减少的利息收入将部分成为企业业绩并以分红 形势体现给股权投资人。形势体现给股权投资人。 三道红线达标三道红线达标 综合融资成本下行(特综合融资成本下行(
19、特 别是债券利率下行)别是债券利率下行) 利息支出减少(特别是利息支出减少(特别是 债券利息支出减少)债券利息支出减少) 财务费用下降财务费用下降 净利润增加净利润增加 可分配利润增加可分配利润增加 债券投资者利息收入减少债券投资者利息收入减少 股权投资者分红增加股权投资者分红增加 资料来源:海通证券研究所 12 看好蓝筹估值上行看好蓝筹估值上行 投资建议:继续看好行业蓝筹企业,维持“优于大市”评级。投资建议:继续看好行业蓝筹企业,维持“优于大市”评级。 风险提示:房地产行业政策收紧;行业基本面下行。风险提示:房地产行业政策收紧;行业基本面下行。 A股重点推荐万科A、保利地产、金科股份、世茂股份、新城控股、 金地集团、中南建设。 H股推荐龙湖集团、华润臵地、融创中国、中国金茂、世茂集团、 旭辉控股集团、龙光集团、建发国际集团、禹洲集团等。 物业板块继续关注A股招商积余、新大正;H股宝龙商业、保利物 业、中海物业、佳兆业集团等。 13