1、一线城市存量房市场白皮书-深圳篇合作洽谈联系方式：微信:邮箱:1一线城市存量房市场白皮书-深圳篇合作洽谈联系方式：微信:邮箱:2一、存量房小区规模概况一、存量房小区规模概况1、区域分布情况2022 年，深圳市存量房住宅小区总量接近 1.5 万个。其中，罗湖区和南山区的存量房小区占比相当，在 18%左右的水平，龙岗区和宝安区的存量房小区占比相当，在 17%左右，福田区的存量房小区占比在 14%，龙华区的存量房小区占比 9%，盐田区和光明区的存量房小区占比都为 3%，坪山区的存量房小区占比最低，为 1%。深圳市房地产开发节奏整体呈现出从南往北的开发，从西

2、往东的开发节奏，南部存量房小区数量会相对更为集中。从整个城市的存量房小区分布来看，也是和城市房地产开发节奏基本处于同步，区域的存量房的新旧和社区品质也是类似情况。如罗湖区的存量房小区普遍在 10-30 年之间的房源，整体房龄结构相对会较老，并且区域小区绿化率普遍会较低。南山区存量房小区房相对集中，小区房龄会略新罗湖区，不过龙岗区的存量房小区房龄结构会最新一些，次新房占比也会相对较高。深圳市各行政区存量房小区数量分布图数据来源：58 安居客房产研究院一线城市存量房市场白皮书-深圳篇合作洽谈联系方式：微信:邮箱:32、商圈分布情况从深圳市行政区各版块小区分布来看，南山区各版块

3、存量房小区分布相对平衡，除蛇口小区数量超过 500 之外，其他各个板块的存量房小区基本上都在 200 个左右。罗湖区莲塘板块的存量房小区相对最多，近 600 个，其次是蔡屋围，为 380 个小区。福田区的景田和梅林两个板块的存量房小区最多，都超过了 200 个。宝安区的存量房小区最多的板块为西乡，其次为新安。深圳市各行政区商圈小区数量分布图区域板块计数项:城市盐田区沙头角285盐田85梅沙76坪山区坪山150坑梓41南山区蛇口501南油267桃源村257华侨城255西丽246南头227前海224南山中心221科技园205后海192罗湖区莲塘592蔡屋围380黄贝岭236东门182国贸175笋岗

4、169布心160田贝159泥岗127怡景106人民南75银湖71草埔65洪湖56水库47翠竹41龙华区民治310一线城市存量房市场白皮书-深圳篇合作洽谈联系方式：微信:邮箱:4龙华中心区293观澜229大浪186龙华区政府147梅林关口82清湖60龙岗区龙岗中心城534布吉419大运328坂田320横岗284丹竹头258平湖141坪地109葵涌56大鹏46南澳27李朗16光明区公明270光明108福田区景田236梅林230皇岗188农科中心175新洲162华强南120石厦108上步105莲花103华强北96上下沙79福田口岸66车公庙52百花51岗厦47香蜜湖45八卦岭3

5、8笔架山36赤尾34福田中心31竹子林30园岭14宝安区西乡610新安440一线城市存量房市场白皮书-深圳篇合作洽谈联系方式：微信:邮箱:5沙井324福永297宝安中心270松岗186石岩163宝安机场87桃源居55数据来源：58 安居客房产研究院二、存量房小区房龄概况二、存量房小区房龄概况1、存量房小区房龄分析从深圳市存量房小区房龄分布来看，房龄在 10-20 年之间小区占比最高，在 40%左右，其次是 20-30 年之间房龄的小区，占比在 23%，30 年以上房龄的小区占比在 14%，10 年以内房龄相对房龄较新的小区占比在 23%。深圳市存量房小区房龄分布图数据来源

6、：58 安居客房产研究院2、各行政区小区房龄分析从各行政区存量房小区的房龄结构来看，次新房小区相对集中的行政区为坪山区和光明区，这两个区域小区房地产开发时间相对较晚，近几年土地供应在这两个区域也会相对较多，因此这两个区域的整体房龄结构相对较新，不过从全市来看，龙岗区的占比一线城市存量房市场白皮书-深圳篇合作洽谈联系方式：微信:邮箱:6会相对较高一些。 房龄结构相对较老的行政区为罗湖区， 一半以上的小区房龄超过了 20年，该行政区也是深圳市开发最早的区域。深圳市各行政区存量房小区房龄结构表行政区5 年以内5-10 年10-20 年20-3030 年以上宝安区13.5%20.

7、0%44.1%20.9%1.4%福田区4.7%7.0%49.1%34.4%4.8%光明区22.3%25.2%37.6%14.2%0.7%龙岗区19.1%19.5%45.5%15.3%0.6%龙华区18.7%22.2%46.6%12.1%0.5%罗湖区4.8%6.1%38.2%40.5%10.3%南山区9.6%11.7%47.2%27.4%4.1%坪山区29.2%29.7%27.7%10.8%2.6%盐田区14.6%11.3%46.0%22.8%5.3%数据来源：58 安居客房产研究院三、存量房小区品质三、存量房小区品质1、全市小区品质分析（标准：物业费高低）深圳市存量房小区中，低品质小区占比在

8、 40%左右，中品质存量房小区占比为 16%，高品质小区占比为 3%，不过全市中高品质小区占比也达到了 41%左右的水平，占比为全市最高。 主要深圳市存量房小区整体容积率会相对较高， 多数小区容积率会超过 3 以上，那么小区的设备运行费用也会相应增加，从而导致物业管理费用的增加，因此从小区品质来看，是设备运行费的增加导致的小区品质的增长。深圳市存量房小区品质分布一线城市存量房市场白皮书-深圳篇合作洽谈联系方式：微信:邮箱:7数据来源：58 安居客房产研究院注：低品质小区：物业管理费小于 1 元/*月；中品质小区：物业管理费在 1-2 元/*月；中高品质小区：物业管理费在

9、2-5 元/*之间，高品质小区：物业管理费大于 5 元/*月，剔除掉无物业费小区。2、全市各区域不同品质小区分布深圳市各行政区物业品质分布表来看，宝安区、光明区、龙华区、罗湖区以低品质小区分布为主，占比都超过了 40%。福田区、龙岗区、南山区、坪山区、罗湖区、盐田区都以中高品质小区为主， 占比超过了 40%。 其中低品质小区占比最多的区域为龙华区、中品质小区占比最多的区域为宝安区，高品质小区占比最多的区域为盐田区，占比为9.2%。深圳市各行政区存量房小区品质分布区域小区品质（物业费）占比情况宝安区宝安区低品质52.5%中品质19.5%中高品质24.7%高品质3.2%福田区福田区低品质29.2%

10、中品质9.9%中高品质57.3%高品质3.5%光明区光明区低品质46.7%中品质16.4%中高品质32.2%高品质4.7%龙岗区龙岗区低品质37.7%中品质18.2%中高品质42.1%高品质2.0%龙华区龙华区低品质53.9%中品质17.6%中高品质23.8%高品质4.6%罗湖区罗湖区低品质42.4%中品质12.8%中高品质42.5%高品质2.3%南山区南山区低品质32.1%中品质18.0%中高品质45.5%一线城市存量房市场白皮书-深圳篇合作洽谈联系方式：微信:邮箱:8高品质4.4%坪山区坪山区低品质37.3%中品质5.7%中高品质56.3%高品质0.6%盐田区盐田区低

11、品质39.1%高品质9.9%中高品质41.8%中品质9.2%数据来源：58 安居客房产研究院注：低品质小区：物业管理费小于 1 元/*月；中品质小区：物业管理费在 1-2 元/*月；中高品质小区：物业管理费在 2-5 元/*之间，高品质小区：物业管理费大于 5 元/*月，剔除掉无物业费小区。四、小区房价概况四、小区房价概况1、各行政区小区均价深圳市各行政区存量房小区均价最高的区域为南山区和福田区，均价在 8 万元/平方米左右，其次是罗湖区，均价为 5.2 万元/平方米，盐田区均价为 4.3 万元/平方米，宝安区、龙华区和龙岗区的均价都超过了 3 万元/平方米，坪山区和光明区的小区均价在 2 万

12、元/平方米以上。深圳市各行政区存量房小区均价（元/）数据来源：58 安居客房产研究院一线城市存量房市场白皮书-深圳篇合作洽谈联系方式：微信:邮箱:93、各行政区不同房龄段小区房价在剔除掉无建筑年代的小区后， 深圳市多个行政区的存量房小区基本以房龄越新相对其小区均价会越高，不过房龄对均价的影响并不是特别的明显。主要还是由于部分小区受限价的影响，导致其小区均价并非真实的市场情况的反馈。深圳市各行政区不同房龄存量房小区均价区域建筑年代小区均价（元/）宝安区5 年内441465-10 年4003910-20 年4205220-30 年4394130 年以上44304福田区5 年内

13、765985-10 年7543810-20 年8786320-30 年7277530 年以上81680光明区5 年内355875-10 年2054210-20 年1971320-30 年1727430 年以上12500龙岗区5 年内388835-10 年3652110-20 年3345020-30 年2714730 年以上23200龙华区5 年内389515-10 年3741010-20 年3554420-30 年2917330 年以上56740罗湖区5 年内541805-10 年4809010-20 年5669720-30 年4946930 年以上53191南山区5 年内1007215-10

14、 年10452410-20 年8853720-30 年70485一线城市存量房市场白皮书-深圳篇合作洽谈联系方式：微信:邮箱:1030 年以上69516坪山区5 年内337675-10 年3476310-20 年1972020-30 年1489130 年以上12600盐田区5 年内492485-10 年5352310-20 年4219120-30 年3799030 年以上40257数据来源：58 安居客房产研究院4、各行政区不同品质小区房价深圳市各行政区存量房小区均价都呈现出品质越高， 其小区均价会相对越高。 其中，福田区、南山区的高品质小区件均价超过了 10 万元/平方

15、米的水平。深圳市各行政区不同品质存量房小区均价区域小区品质小区均价（元/）宝安区低品质30394中品质40473中高品质65337高品质73513福田区低品质60773中品质64819中高品质92028高品质108147光明区中品质14749低品质19797中高品质42175高品质45500龙岗区低品质24461中品质33961中高品质41987高品质57878龙华区低品质24561中品质33569中高品质57678高品质68394罗湖区低品质47475中品质50568一线城市存量房市场白皮书-深圳篇合作洽谈联系方式：微信:邮箱:11中高品质57842高品质75574南山

16、区低品质57667中品质74718中高品质104759高品质140803坪山区中品质15200低品质18139中高品质37845高品质40600盐田区低品质33841中品质46165中高品质46334高品质65741数据来源：58 安居客房产研究院注：低品质小区：物业管理费小于 1 元/*月；中品质小区：物业管理费在 1-2 元/*月；中高品质小区：物业管理费在 2-5 元/*之间，高品质小区：物业管理费大于 5 元/*月，剔除掉无物业费小区。一线城市存量房市场白皮书-深圳篇合作洽谈联系方式：微信:邮箱:12报告说明报告说明1. 数据来源：58 安居客房产研究院报告数据基

17、于市场公开信息、58 同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。2.版权声明：58 安居客房产研究院（以下简称“本机构”）是上海瑞家信息技术有限公司及北京五八信息技术有限公司等关联公司（以下简称“本公司”）旗下的内部组织，凡属本机构的权责，上海瑞家信息技术有限公司和北京五八信息技术有限公司其中任一公司均可单独负责或共同负责。 本报告中所有的文字、 图片、 表格均受有关商标和著作权的法律保护， 部分文字和数据采集于公开信息，所有权归属于本公司。 本机构有权随时对报告内容予以补充、 更正或修订。 未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、抄袭和改编，否则本公司有权进行维

18、权保护自身权益。如引用、转载，需注明出处为 58 安居客房产研究院，且引用、转载不得悖于本报告原意或引起消费者误解。未经授权使用本报告的相关商业行为都将违反中华人民共和国著作权和其他法律法规以及有关国际公约的规定。3.免责条款：本报告内容由 58 安居客房产研究院整理制作，文中观点系本机构结合相关信息数据和行业经验所述， 力求公正、客观的为用户和市场提供更多信息参考。因受数据获取资源的局限性以及信息数据时效性的限制，报告中所述的资料、观点及推测仅反映本报告初次公开发布时的意见，任何机构或个人援引或基于上述数据所采取的任何行为所造成的法律后果以及引发的争议皆由行为人自行承担。本公司对此不承担任何担保或保证责任。报告中的任何表述，均应从严格经济学意义上理解，并不含有任何道德、政治偏见或其他偏见，用户也不应该从这些角度加以解读， 本公司对任何基于这些偏见角度理解所可能引起的后果不承担任何责任，并保留采取行动保护自身权益的一切权利。