1、 前前 言言 自 2010 年前以来，每年就有超过 600 万的高校毕业生走出校园，2022 年我国普通高等学校毕业生达到 1076 万人， 同比增加 167 万人， 在绝对规模和同比增量上均创历史新高。这些曾经在象牙塔里安然度过大学生活的首届 00 后毕业生们，即将踏出校门，开启闯荡社会的征途，也将迎来成为“社会人”的第一关考验租房。 相比于 80 后和 90 后，00 后群体在成长过程中个体所享有的资源更多，所处的家庭环境相对较好，他们有更强的自我意识，那么作为首届 00 后毕业生，TA 们在租房选择上有哪些特征？会选择哪类房源， 哪种租住方式？租金支出会有哪些变化？哪些城市对高校毕业生的

2、租房吸引力更强呢贝壳研究院将基于问卷调研数据和平台租赁数据， 真实描摹毕业青年群体的租住需求与现状，全面展示毕业租赁图景。 目目 录录 一、研究背景 .1 二、租房形态篇 .3 （一）长租公寓受青睐，近 4 成毕业生选择长租公寓.3 （二）经济型整租起势，毕业生整租比例提升 8.1 个百分点 .4 三、租金支付篇 .4 （三）超 9 成毕业生每月支付的租金低于 3000 元 .5 （四）预期性支出下降，毕业生年租金支出比往届减少 1147 元 .5 （五）租房更独立，使用个人储蓄支付首笔房租的毕业生已过半 .6 四、租房预期篇 .7 （六）购房预期下降，一线城市计划 5 年内购房的比例下降超

3、1 成 .7 （七）市场规范性仍待提升，真房源、减免押金、佣金透明呼声最高 .9 五、城市选择篇 . 10 （八）新一线超大城市、东南沿海及长三角地区城市租住生活引力强 . 10 （九）城市友好，一线及强二线城市人才吸引力强 . 11 （十）租住宜居，城市综合实力越强社区宜居性越强 . 13 六、发展建议篇 . 14 （一）形成多元供给，提供品质安全租赁住房 . 14 （二）加大高校毕业生的租房保障力度，促进人才安居 . 15 （三）推进地方租赁立法，完善租赁市场顶层设计 . 15 1 一、一、 研究背景研究背景 为深入了解高校应届毕业生的租赁需求， 贝壳研究联合清华大学建筑学院住宅与社区研究

4、所、 贝壳租房基于贝壳找房平台数据、 政府官网公开信息以及调研数据以及访谈信息开展了深入研究，研究方法包括线上问卷调研、线下深访、构建数据指标等。 开展线上开展线上问卷问卷调研调研 针对全国主要大城市 2018-2022 届高校毕业生展开了大量的访谈和调研，本次调研有效样本共计 3484 份，主要覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、杭州、南京、济南、石家庄等 10 个城市。本次调研回收样本人群画像如下： 图：调研样本人群画像 数据来源：贝壳研究院 线下高校毕业生访谈线下高校毕业生访谈 为广泛的了解新就业大学生的租房需求与租房现状， 本次访谈有针对性的选择了不同城市、不同学历、不同毕业年份的

5、新毕业大学生。目前已访谈的高校毕业生共计 30 名，既包含毕业后初入职场正在租房的学生，也有今年毕业正在找房的学生，租房城市覆盖了北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、济南等城市，毕业学校包含 985、211、普通一本和二本。 构建高校毕业生构建高校毕业生城市租住生活引力城市租住生活引力评价体系评价体系 城市租住生活引力的内涵应以高校毕业生为中心， 实现其对美好租住生活的需求。 可具体分为三个衡量维度：一是城市融入方面“开放友好” 。二是租住支付方面“协调适宜” 。三一是城市融入方面“开放友好” 。二是租住支付方面“协调适宜” 。三是，住房条件方面“美好宜居” 。是，住房条件方面“美好宜居” 。

6、 城市友好维度城市友好维度，以城市对高校毕业生的“开放友好”性评价为出发点，从城市当前面向流动人口的开放水平、 城市针对高校毕业生落户政策及落户补贴政策力度、 城市可提供城镇人口的就业机会三个方面设置 3 个细化指标。 租住惠居维度租住惠居维度，以高校毕业生的租住支付方面是否“协调适宜”为出发点，从城市租赁市场整体租金可支付性、租金稳定性两方面设置 2 个细化指标。 租住宜居维度租住宜居维度，以高校毕业生的租住条件是否“美好宜居”为出发点，从房屋功能、房 2 屋品质、社区安全、社区绿化、周边配套、租房周期、职住通勤等方面设置 7 个细化指标。 关于权重计算方法， 本文采用客观赋权法中应用较广的

7、变异系数法并经独立性调整， 此方法不基于专家经验， 而是基于评价单位指标数值所反映的客观信息并利用数理统计方法而确定，计算公式如下： = (/) 100%，其中：= /n，=( )2/( 1) 注：代表指标 j 对应的变异系数，是评价 i 对应的第 j 个指标的值，是所有观测对象第 j 个指标的平均值，则是指标 j 对应的标准差。随后使用复相关系数构建指标独立性权重，将变异系数权与独立性权采用乘法合成构造变异系数权经独立性调整综合权重。 表：高校毕业生租住生活引力测度指标体系及测算方法及权重1 数据来源：贝壳研究院 关于评价城市范围，2019 年、2020 年财政部、住房和城乡建设部分两批次公

8、布中央财政支持住房租赁市场发展试点城市名单， 结合城市人口经济等重要表征， 兼顾近年常住人口增速表征的城市人口吸引力，结合数据可得性，最终选取 26 个住房租赁市场发展重点城市作为评价城市范围。 表：住房租赁市场发展重点城市及城市规模等级 数据来源：贝壳研究院 1 城市流动人口数、常住人口数、城镇化率、常住家庭户均人口来自第七次全国人口普查各城市公报；城镇新增就业岗位来自各城市国民经济和社会发展统计公报；落户政策、补贴政策网络搜索整理；各城市套均租金、租金指数、建成年代、小区门禁占比、小区绿化率、小区周边商超配套占比来自贝壳平台；拥有厨房和厕所家庭户数量来自各城市 2015 年 1%人口抽查；

9、通勤数据来自2021 年度中国主要城市通勤监测报告 3 二、二、 租房形态篇租房形态篇 本篇主要针对毕业生的租赁房源类型及租住方式进行研究。 我国住房租赁市场供应端的类型多样，主要为个人业主散租房源、住房租赁企业提供的长租公寓、政府提供的公租房/人才房等， 其中个人业主散租房源为我国住房租赁市场的主要供应类型， 住房租赁企业提供的长租公寓占比为 5-6%。从租住方式来讲，主要分为整套独租、合租单间和合租床位。作为首届 00 后毕业生，他们会选择怎样的租赁房源和租住方式呢？ （一）（一）长租公寓长租公寓受青睐受青睐，近，近 4 4 成毕业生选择成毕业生选择长租公寓长租公寓 相比于其他租赁房源，

10、住房租赁企业能够为租客提供品质更好的租赁产品和服务， 00 后群体更愿意为品质化的租赁产品和服务付费。 调研数据显示， 这届毕业生选择机构化租赁房源的比例达到 38.3%，分城市能级来看，一线城市、新一线城市占比均超过 35%。 住房租赁可以提供“一张床、一间房、一套房”等适应多层次居住需求的租赁产品，能够较好满足不同毕业生的居住需求。在住房品质方面，住房租赁企业通过新建、装修或翻新的方式，整体提升了租赁产品的建筑装修质量。在租客服务方面，大部分品牌租赁企业对公寓选址、消防安全管理等有明确的评估和管理体系，大多有 24 小时值班要求，有的还安装了智慧安防系统，及时识别跌倒、尾随等危险，并通知管

11、理人员实时查看，能够有效提升租客的安全感。 图：2022 年应届高校毕业生居住方式选择 数据来源：贝壳研究院 访谈案例：选择看房便捷、服务到位的长租公寓访谈案例：选择看房便捷、服务到位的长租公寓 “我在大学期间实习的时候，是租住在长租公寓里的。我觉得与管家沟通效率会比较高，维修、保洁等都很方便，特别是长租公寓的管家服务响应一般都比较及时。如果有疫情发生，公寓的响应速度会比较快，消杀措施也会比小区到位。 ” A 同学 信息来源：贝壳研究院 4 （二）（二）经济型经济型整租整租起势起势，毕业生毕业生整租比例整租比例提升提升 8 8.1 .1 个百分点个百分点 经济型整租公寓经济型整租公寓是指住房租

12、赁企业提供的“一间房”或者小面积整租的公寓租赁房源， 在满足居住舒适性、安全性及私密性要求的前提下，经济型整租公寓的居住面积较小，租金相对较低，能够更好契合毕业生租房品质需求。 在公寓型租赁房源在公寓型租赁房源供应供应增加的增加的趋势下，趋势下，这届毕业生这届毕业生选择整租的选择整租的比例显著提升比例显著提升。00 后群体对于居住生活的私密性、舒适性、安全性的需求较强，叠加新冠疫情因素的影响，这届毕业生更倾向于选择整租的方式， 住房租赁市场上公寓型租赁房源的增加则为其提供了选择整租的可能。调研数据显示，相比于往届校毕业生，这届毕业生选择整租的比例提升了 8.1 个百分点。 图：应届及往届2毕业

13、生租住方式对比 数据来源：贝壳研究院 访谈案例：选择城中村内价格较低的青年公寓访谈案例：选择城中村内价格较低的青年公寓 “我是通过贝壳找房 APP 找的房源。在选择房源的时候，我首先考虑的是区位，要靠近学校和打工的地方，其次是考虑租金价格。我租到的是一栋城中村里的公寓，公寓附近的小区整租需要每月房租 2000 元以上，城中村里的公寓每月只要 1380 元的房租和 150 元的服务费，而且这个房子空间比较大，是个 35 平米的开间。” B 同学 信息来源：贝壳研究院 三、三、 租金支付篇租金支付篇 本篇主要针对毕业生的租金支出、 租金负担以及租金来源进行研究。 租客会基于个人收入水平，平衡愿意支

14、付的房屋租金和住房条件的基础上，最终选定租赁房源。作为首届 00 2 往届毕业生在本文中是指 2018-2021 届毕业生 5 后毕业生， 他们愿意支付的租金水平是怎样的？会拿出收入的多少用于租金支付呢？初入职场，他们的第一笔租金支出是主要来源于父母支持吗？ （三）（三）超超 9 9 成成毕业生毕业生每月支付的租金每月支付的租金低于低于 30003000 元元 毕业生初入职场， 收入水平较低， 通常会在降低房屋条件和压缩租金成本之间找到一个平衡点此次调研数据显示，有近 7 成毕业生每月支付租金在 2000 元以内，超 9 成毕业生每月支付租金在 3000 元以内。 图：2022 年高校毕业生租

15、金支出比例分布 数据来源：贝壳研究院 （四）（四）预期性支出下降预期性支出下降，毕业生毕业生年年租金支出租金支出比往届比往届减少减少 1 1147147 元元 国家统计局数据显示，2021 年全国城镇非私营单位就业人员年平均工资较 2020 年名义增长39.7%，增幅较疫情前的 2018 年、2019 年有所下降，高校毕业生的收入预期降低，在租金支出上也更为谨慎。 在可承受的租金收入比相对稳定的背景下，在可承受的租金收入比相对稳定的背景下，这届高校毕业生年租金支出减少这届高校毕业生年租金支出减少 1 1147147元。元。与往届毕业生类似，今年近 6 成的高校毕业生的租金收入比在 20%以下，

16、在收入预期下降的背景下，高校毕业生的月租金支出随之下降。调研数据显示，这届高校毕业生中，有近 7 成毕业生每月支付租金在 2000 元以内，超 9 成毕业生每月支付租金在 3000 元以内。相比于往届高校毕业生，这届高校毕业生年租金支出减少 1147 元4， 3 往届毕业生在本文中是指 2018-2021 届毕业生 （ 不同的月租金价格段中位数/最高值/最低值*2018 年至 2021 年高校毕业生选择该月租金价格段的人次）/2018 年至2021 年高校毕业生填写总人次-（ 不同的月租金价格段中位数/最高值/最低值*2022 年高校毕业生选择该月租金价格段的总人次）/2022 年高校毕业生填

17、写总人次 *12，其中公式中“不同的月租金价格段中位数/最高值/最低值”的取值说明如下：1000元以下的选择 1000 元，8001 元以上选择 8001 元，1001-2000 元、2001-3000 元、3001-5000 元、5001-8000 元则分别选择中位数 1500 元、2500 元、4000 元、6500 元 6 图：2022 年高校毕业生租金收入比 数据来源：贝壳研究院 （五）（五）租房更独立租房更独立，使用使用个人储蓄个人储蓄支付首笔房租的毕业生已过半支付首笔房租的毕业生已过半 由于毕业生在校期间基本无收入或收入较少，由于毕业生在校期间基本无收入或收入较少，通常首次租房需要

18、通常首次租房需要父母或朋友支持父母或朋友支持，不不过这届毕业生超过这届毕业生超 5 5 成来源于个人储蓄成来源于个人储蓄。调研数据显示，相比于往届毕业生，应届高校毕业生第一笔租金来源于个人储蓄的比例提升了 10 个百分点，在就业竞争激烈的背景下，更多高校毕业生在校期间，积极寻找并开始实习工作，比往届毕业生，更有能力支付自己的第一笔租金支出。同时单位补助的比例下降，在整体经济形势严峻的背景下，民营、私营企业中提供租房补贴的企业数量减少，或是提供补贴的范围减少。 图：应届及往届高校毕业生第一笔租金支出主要来源 数据来源：贝壳研究院 7 访谈案例：访谈案例：部分部分企业为新毕业大学生提供租房补贴企业

19、为新毕业大学生提供租房补贴 “我们公司的房补政策是第一年给员工每个月 800 元的房补，每月定期转到工资卡里。我现在想把我的房租控制在 2000 块钱以下，再加上公司的房补，最高可支出的房租是 2800 块钱，如果稍微再贵一点，可能是 3000 元左右的预算。” C 同学 “我们公司会给员工提供每个月 3500 元的房补，我自己租了一个有独立卫浴的卧室，刚好每个月也是3500 元左右。” D 同学 信息来源：贝壳研究院 四、四、 租房预期篇租房预期篇 本篇主要针对毕业生的租房预期进行研究。 普遍来看， 租房是城市居民的过渡性的选择，在积累足够的资产后，会选择购房自住的方式在大城市定居，来满足生

20、活和心理的安定。作为首届 00 后毕业生，他们未来会在多长时间内租房呢？在租房过程中，毕业生对于住房租赁企业/中介机构有哪些期待呢？ （六六）购房预期下降购房预期下降，一线城市一线城市计划计划 5 5 年内年内购房购房的比例下降的比例下降超超 1 1 成成 一线城市购房压力较大，调研数据显示，在一线城市就业的毕业生中仅 25.7%的毕业生计划在 5 年内购房，在新一线城市就业的该比例达到近 5 成。需要注意的是，在一线城市就业的毕业生中有 11.4%计划在毕业 10 年后购房，而在新一线城市该比例仅为 5.5%。 图：2022 年一线及新一线城市就业的高校毕业生居住选择 数据来源：贝壳研究院

21、对比往届毕业生， 很多在一线城市就业的这届毕业生购房计划推迟。 此次调研数据显示，在一线城市就业的毕业生计划在毕业后 5 年内购房的比例比往届毕业生下降了 10.7 个百分点，6-10 年内购房的比例提升了 4.5 个百分点，仍有一成以上毕业生购房计划超过 10 年，购房积极性显著降低。 8 图：在一线城市就业的应届及往届高校毕业生居住选择 数据来源：贝壳研究院 一线城市平均购房年龄走高，毕业生的租住时间延长。依据贝壳平台数据，2022 年上半年一线城市的平均购房年龄为 35-38 岁，相比于 2018 年推迟了 2-3 年左右，由此可以推算，自高校毕业生进入租赁市场后，很多毕业生的的租住时间

22、或超过 10 年。其中购房年龄推迟原因主要是由于房价上涨而导致的“买不起” ，以及由于限购政策而导致的“买不了” ，一线城市对非户籍人口有一定社保缴费或个税证明年限限定。 而随着毕业时间的拉长， 很多毕业生将进入婚姻生活， 这就意味着， 相比于其他城市，一线城市住房租赁需求中家庭型租赁需求占据一定的市场比例， 一线城市的租客类型更加多样化，同时有子女的租客家庭对于子女入学等权益的需求也较强。 表：2018-2022 年贝壳平台一线城市平均购房年龄情况 数据来源：贝壳研究院 9 访谈案例：计划定居在新一线城市并购房访谈案例：计划定居在新一线城市并购房 “我计划定居在这个城市，最近房地产市场波动较

23、大，我想等房地产市场相对稳定后，凑足首付买套房子，但是考虑到自己的经济实力，最多买套 90 平米的房子，可能是 70-90 平米的两室房子，一间自己住，父母临时过来可以住另外一间。” E 同学 信息来源：贝壳研究院 （七七）市场规范性市场规范性仍仍待提升待提升，真房源、减免押金、佣金透明真房源、减免押金、佣金透明呼声最高呼声最高 针对租赁企业针对租赁企业/中介机构可以改善的方面，真实房源、减免押金、佣金透明毕业生呼声中介机构可以改善的方面，真实房源、减免押金、佣金透明毕业生呼声最高。最高。高校毕业生刚离开学校，社会经验不足，容易因信息不对称而出现虚假房源、克扣押金以及中介机构乱收费等现象。此次

24、调研数据显示，近 5 年高校毕业生对对于真房源、减免押金及佣金透明的改善诉求最为强烈。 今年 5 月北京市住房租赁条例已通过北京市人大常委会审议，将自 2022 年 9 月 1日起施行， 北京市住房租赁条例成为我国住房租赁领域首部地方层面立法文件，文件中明确要求“押金一般不得超过一个月租金”、 “单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金” ，将押金和超过 3 个月租金纳入监管账户， 对房地产经纪机构、 住房租赁企业和互联网信息平台等市场主体经营行为提出明确要求，同时从住房租赁合同签订前、中、后详细规定了出租人和承租人的权利义务， 从根源上规范了住房租赁市场， 预计将会有更多的法律法规文件出台，

25、未来住房租赁市场将更为规范。 图：应届及往届高校毕业生期待住房租赁企业/中介机构改善的方面 数据来源：贝壳研究院 10 访谈案例：租房遇到虚假房源，又被黑中介欺骗访谈案例：租房遇到虚假房源，又被黑中介欺骗 “我对二房东提供的房源有顾虑，担心有虚假信息或者黑中介。 ” F 同学 “我希望不要有虚假房源。之前看过中介提供的房源，经常会遇到假房源，虽然看着价格比较划算，户型也很好，但通过电话联系后，中介说那个房源是为了吸引客源的，房子早就租出去了。之前有一个中介说，他们好几家中介机构是共享房源的，他们所提供的房源都是一样的，他们彼此间也都认识，中介也都是身兼数职，他说我联系再多的人，也只会消耗成本，

26、找不到想要的房源，不用再找其他中介了。有这段经历后，我就再也不在那些有虚假房源的平台上找房源了” G 同学 信息来源：贝壳研究院 五、五、 城市选择篇城市选择篇 本篇主要针对重点城市高校毕业生城市租住生活引力进行研究。 城市租住生活引力的内涵应以高校毕业生为中心，实现其对美好租住生活的需求。从租住生活引力的维度来看，哪些城市对这届 00 后毕业生吸引力更大呢，哪些城市在城市融入方面更“开放友好” ，哪些城市在住房条件方面更“美好宜居”呢？ （八八）新一线超大城市、东南沿海及长三角地区城市租住生活引力强新一线超大城市、东南沿海及长三角地区城市租住生活引力强 按城市规模分类的平均引力指数来看，以杭

27、州、青岛、南京为代表的新一线城市新一线城市，较其他规模等级城市引力更强， 超大城市与型大城市平均水平较为接近， 型大城市平均引力最低。 按城市地理区位来看，以杭州、南京、宁波、苏州、上海杭州、南京、宁波、苏州、上海为代表的长三角地区城市长三角地区城市，及以厦门、深圳、广州厦门、深圳、广州为代表的东南沿海地区东南沿海地区城市城市引力更强，环渤海地区、西部地区及中部地区城市平均水平较为接近，东北地区引力最低。 11 图：按城市规模（左）、地理区位（右）分类的高校毕业生租住生活引力水平 数据来源：贝壳研究院 具体城市得分及排名来看， 高校毕业生租住生活引力得分位列首位城市为厦门厦门， 除了长三角地区

28、、东南沿海地区代表城市排名靠前外，跻身前十的城市还有环渤海地区的青岛青岛，以及西部地区的贵阳贵阳。 图：重点城市高校毕业生租住生活引力得分排名 数据来源：贝壳研究院 （九九）城市城市友好友好，一线及强二线城市人才吸引力强一线及强二线城市人才吸引力强 城市友好维度，由人口流向、就业机会、人才政策三个指标评价测算。从基于城市友好度排名的各项指标水平来看，就业机会、人口流向两项指标的城市间差异较大。在各城市人才大战中，人才政策得到不断优化迭代，差异相对较小。 12 表：重点城市高校毕业生城市友好维度指标得分5 数据来源：贝壳研究院 图：按城市友好维度排名的就业机会及人口流向水平 数据来源：贝壳研究院

29、 5 分数计算方法：城市该指标值通过均质化无量纲处理所得即为该项指标分数，正向指标分数=，反向指标分数=11，为该城市该指标实际值，为所有城市该指标平均值，即为处理后得分 城市友好度排名城市人口流向 就业机会 人才政策1厦门1.782.960.972杭州1.202.660.953青岛0.652.231.114南京0.841.631.055宁波1.311.101.006上海1.520.990.737深圳2.510.381.028贵阳1.011.111.089广州1.780.700.8610苏州1.560.740.9511天津0.691.210.9212重庆0.561.130.8913武汉0.96

30、0.840.95城市友好度排名城市人口流向 就业机会 人才政策14太原1.010.681.0815北京1.360.520.6716福州0.530.891.0517济南0.480.920.9218成都1.030.591.0519长沙0.960.640.9220郑州1.080.451.2421西安0.920.571.0522合肥0.620.601.2723沈阳0.600.581.0824长春0.220.781.0725石家庄0.460.621.0726南宁0.360.461.02 13 人口流向指标以城市常住人口中流动人口占比进行衡量，高校毕业生作为“新市民” 、城市流动人口的典型代表群体。城市常

31、住人口中流动人口越多，这意味着城市对“新市民”的开放度、友好度、吸引力越高。从测算结果来看，重点城市间人口流向度差异较大。全国流动人口占总人口比重 26.0%，重点城市中深圳市流动人口占比最高的，达 66.8%，是最低水平长春市（5.9%）的 11.3 倍。 就业机会在应届毕业生从校园走向职场过程中， 成为各城市吸引力的核心能源之一。 从测算结果来看各重点城市间依然呈现较大差异。 就业机会以城镇新增就业岗位占城镇人口比例作为指标测度。厦门、杭州、青岛指标测算结果名列前三位，厦门城镇新增就业就会 35.6万，城镇人口占比最高达 7.71%。从城镇新增就业机会绝对量来看，杭州以 69.05 万新增

32、位列第二，仅次于重庆市（65.56 万） 。 为吸引人才， 各城市推出了针对毕业生的租房补贴及保障政策。为吸引人才， 各城市推出了针对毕业生的租房补贴及保障政策。 典型城市补贴政策一般由生活补贴、租房补贴、购房补贴、创业补贴组成，根据学历设置不同补贴力度。从发放人群、 领取门槛及实用性结合来看， 针对高职及本科人群的租房及生活补贴对于更广大高校毕业生作用力更大。以合肥为例，针对高职、本科人群设置 6000 元-10000 元/年，持续三年的租房补贴，结合合肥整租市场套均租金测算，租金补贴可为高校毕业生承担近 1/3 的租房支出，具有较强的政策吸引力。 图：部分城市毕业生租房补贴及保障政策 数据

33、来源：贝壳研究院 （十十）租住租住宜居宜居，城市综合实力越强社区宜居性越强城市综合实力越强社区宜居性越强 租住宜居维度从房屋宜居性、 社区宜居性、 职住通勤便利性以及租赁交易便捷性四个方面进行评价测算。 14 表：重点城市高校毕业生租住宜居维度指标得分6 数据来源：贝壳研究院 房屋宜居性包括房屋成套率、房屋品质两项指标。房屋成套率来看，城市间差异不大，房屋成套率来看，城市间差异不大，超大超大城市住房成套率略低于其他规模城市城市住房成套率略低于其他规模城市， 平均达 88.96%。 数据结果来看， 城市间房屋品质城市间房屋品质存在较大差异，一线城市由于建设起步早，存量住房建成年代在存在较大差异，

34、一线城市由于建设起步早，存量住房建成年代在 2000 年以后房屋占比低年以后房屋占比低，平均占比 62.45%，显著低于重点城市平均水平（79.06%） ，占比最低水平为上海市 51.43%，其次为太原市 53.96%。 社区宜居性包括社区安全、社区绿化、社区配套三方面，以配备门禁小区占比进行度量的社区安全性指标，以社区周边 3 公里商场配备占比进行度量的社区配套性指标均呈现出较大的城市间差异。综合实力越强城市，其社区安全性及配套建设完备性越高。综合实力越强城市，其社区安全性及配套建设完备性越高。一线城市社区门禁配备占比达 84.68%，约为型大城市（57.71%）的近 1.5 倍。一线城市社

35、区配套性占比同样超过 8 成，达 81.87%，而二线及弱二线城市普遍低于 60%。通勤便捷性来看，以单程通勤时耗作为衡量指标， 呈现出显著的城市能级越高通勤便捷度越低的规律。呈现出显著的城市能级越高通勤便捷度越低的规律。 作为影响租房决策的关键指标， 青年人往往会选择牺牲社区及房屋舒适性， 在通勤便捷度与租金可支付性这两道约束线中寻求最优解。 交易便捷度以客端平均交易周期作为测度，交易周期主要受租房人可租房屋数量影响，满足其租住条件的房源越充足， 交易周期越短， 由此城市间交易周期差异也体现了各城市租赁市场供需矛盾的差异水平， 租赁周期越长城市供需矛盾越大租赁周期越长城市供需矛盾越大。 可见

36、租赁供需矛盾不仅体现可见租赁供需矛盾不仅体现在城市供需总量方面， 更体现在工作岗位集中区域的供需空间错配问题， 以及青年小户型租在城市供需总量方面， 更体现在工作岗位集中区域的供需空间错配问题， 以及青年小户型租住需求与城市家庭型住宅供给之间的产品错配问题。住需求与城市家庭型住宅供给之间的产品错配问题。 六、六、 发展建议发展建议篇篇 （一一）形成多元供给，提供品质安全租赁住房形成多元供给，提供品质安全租赁住房 建议提升分散式租赁房源机构化率，引入住房租赁企业的专业管理体系，在房源端，通过专业的房屋装修或装配，提升分散式租赁房源的品质，同时通过完善的视频监控、24 小时管家服务以及搬家、保洁等

37、服务，提升租客的舒适性、安全性。与此同时，针对结构性错 6 分数计算法，与城市友好维度指标计算方法相同 租有宜居排名城市房屋宜居性社区宜居性通勤便捷性交易便捷性1上海0.781.340.901.022杭州0.981.141.021.033深圳0.991.221.000.784长沙1.121.081.051.195合肥1.091.061.051.296重庆1.091.060.901.127武汉1.061.070.920.938苏州1.051.091.050.919郑州1.041.001.001.0810成都1.081.010.921.0611西安1.100.991.050.9612沈阳1.040

38、.971.001.0813南京0.981.050.941.02租有宜居排名城市房屋宜居性社区宜居性通勤便捷性交易便捷性14石家庄1.010.961.021.0915北京0.831.120.760.7816厦门1.001.001.120.8017长春1.040.891.001.2818广州0.941.020.940.9219南宁1.120.871.090.9620青岛0.990.960.920.9021宁波0.980.861.160.9722贵阳1.030.841.050.9723福州1.030.801.051.0124济南0.960.851.051.0025天津0.850.910.920.93

39、26太原0.840.831.120.96 15 配问题，应引入多种参与主体，形成应引入多种参与主体，形成“一张床、一间房、一套房”的“一张床、一间房、一套房”的市场化多元供给体系市场化多元供给体系，鼓励住房租赁企业鼓励住房租赁企业在在公共服务供给和治理模式公共服务供给和治理模式上上创新创新， 持续持续提升租赁住房的品质和服务提升租赁住房的品质和服务， 为高校毕业生带来更好的租住体验。 （二二）加大高校毕业生的租房保障力度，促进人才安居加大高校毕业生的租房保障力度，促进人才安居 针对毕业生可支付能力较弱、 选房经验不足的问题， 建议建议一方面一方面通过通过提供提供补贴与实物并补贴与实物并行行的方

40、式的方式，加强高校毕业生住房保障加强高校毕业生住房保障。根据人才层级、成长阶段、社会贡献、租期等，制定住房租金分类补贴机制。推动市场规范完善租赁企业收费标准，实现收费标准有规可依、收费项目清晰透明。 另一方面另一方面积极发挥行业协会积极发挥行业协会的的作用作用， 引导市场主体为高校毕业生提供租房， 引导市场主体为高校毕业生提供租房保障保障。通过行业协会倡导的方式，倡导倡导租租赁企业、中介企业赁企业、中介企业强化自律，强化自律，在互联网信息平台上在互联网信息平台上发布真房源，并发布真房源，并针对高校毕业生针对高校毕业生制定制定减免权益减免权益及服务及服务，包括租金折扣、押金减免、佣金减免等形式优

41、惠让利以及免费搬家等服务， 切实有效的减轻应届毕业生支付压力， 助力高校毕业生实现从校园到职场的顺利过渡。 （三三）推进地方租赁立法，完善租赁市场顶层设计推进地方租赁立法，完善租赁市场顶层设计 今年 5 月， 北京住房租赁条例通过了北京人大常委会的审议，将于 9 月 1 日正式实施，也成为首个地方层面的租赁立法，也标志了北京的住房租赁市场法规建设趋于完善，对于其他省市具有借鉴意义。 推动住房租赁法律建设方面， 省市可参考借鉴北京及国外住房租赁的法律制度， 重点围绕出租人和承租人的权利义务重点围绕出租人和承租人的权利义务， 尤其关于住房改善和维修、 租赁终止、尤其关于住房改善和维修、 租赁终止、转租、租金的约定等方面进行明确规定转租、租金的约定等方面进行明确规定。住房租赁服务效率提升方面，建立健全租赁房源信建立健全租赁房源信息核验机制息核验机制， 有效监督租赁企业进行房源真实信息展示、 要求互联网平台进行房源真实性验证， 对假房源展示行为推行惩戒性措施。 完善地方层面租赁立法更有利于高校毕业生顺利租房，保障租住权益。