1、中国物流地产行业研究报告2022.7 iResearch Inc. 22022.7 iResearch Inc. 来源：艾瑞咨询研究院自主研究绘制。摘要中国物流地产行业仍处于上升期，高端物流地产设施缺口仍然较大近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。2021年中国物流保管费用达到了5.6万亿元，同比增长了8.8%，占物流行业总费用规模的33.5%，但高端物流地产设施缺口仍然明显。目前物流地产领域的投资规模整体成上升趋势，但涨幅逐降，物流地产正由“增量时代”迈入“存量时代”。政策红利逐渐显现，经济大环境持续向好，制造业、消费、科技等助力物流地产腾飞物流地产作为服务于实体经济生

2、产经营活动的产业地产，近年来受到政府部门的高度重视，国务院联合多部门出台多项红利政策，推动物流地产的高速发展。同时，我国高端制造业强势发展，高技术产业投资规模持续扩大，后疫情时代，国内经济的逆势增长，带动消费总量攀升，共同为物流地产行业的发展提供动力。物流地产逐渐成为资本追逐的热点，探索出更多元化的盈利模式国内物流地产行业由于其资产的稀缺性，正逐渐成为资本圈内炙手可热的赛道。在资产壁垒、规模经济和网络效应的共同作用下，行业形成稳固的行业护城河，后发者难以超越。同时，物流地产基金走上前台，为企业融资、盘活资金、提升盈利提供更多机会。“一超多强”格局初显，多领域企业开始迅猛发力普洛斯作为最早开始在

3、中国布局的物流地产企业，占据着30%以上的市场，并逐渐由“跑马圈地”模式迈向功能性经营的生态系统模式。同时，传统房地产商、电商巨头、金融机构等来自不同领域企业同时发力，强势布局物流地产。行业迈向集约化、协同化发展，规模效应显著，衍生出更多的经营特性物流地产强者恒强，现在已经入局且已经形成了一定规模的公司具有规模上的先发优势，已经持有的资产形成壁垒，后发者难以替代，庞大的规模同时可以形成规模经济。此外，行业正由传统的单一仓储功能向多经营性功能转变。3中国物流地产行业市场综述1中国物流地产行业发展生态2中国物流地产行业经营模式3中国物流地产行业竞争格局4中国物流地产行业有效投资方向542022.7

4、 iResearch Inc. 初识物流地产物流地产是现代物流体系的重要组成部分物流地产分属工业地产，是房地产轻资产化的重要存量运营细分领域。这一概念最早由物流地产行业巨头普洛斯于上世纪80年代提出并实践，指的是企业经营现代化的物流设施的不动产载体。物流地产开发商根据物流企业客户的需要，选择合适的地点，投资和建设企业业务所需要的专业现代化物流设施。现代物流地产以物流园区为核心载体，建设、运营与管理物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务等在内的增值服务。物流地产主要经营环节包括选址拿地、开

5、发建设、运营管理以及基金运作等。对于物流园区来说，高标仓的运营效率直接决定着其园区功能的实现。因此，高标仓是促进现代物流地产产业发展和发挥产业效能的关键所在。来源：艾瑞咨询研究院自主研究绘制。现代物流地产产业框架原材料原材料跨国制造商国内制造商生产消费城市分发仓零售中心消费者退货中心转运中心城市大仓52022.7 iResearch Inc. 初识物流地产高标仓：物流地产开发商的核心战场现代仓储不是传统意义上的“仓库”或者“仓库管理”，是利用自建或者租赁库房或场地，进行储存保管、装卸搬运、配送货物的现代化物流活动，在供应链中扮演者资源提供者的独特角色。按照仓储的水平高低，可将仓储划分为高标仓和

6、传统仓，高标仓和传统仓存在明显的差异，主要表现在如下方面：空间利用：高标仓储的规划容积率较高，部分项目的容积率达到 2.5-3， 空间使用效率是传统仓储的 3 倍左右，可大幅降低土地成本。项目选址：高标仓储选址靠近公路、机场、港口等交通枢纽地段，交通便捷，其辐射区域更为广泛，能够降低运输成本。自动化水平：高标仓储可实现作业高机械化和自动化，既提高了运行效率， 又减少了人工需求，降低了综合管理成本。合规属性：高标仓项目所有权属清晰、土地性质明确，可避免投资开发和运营管理中产生纠纷，保障仓储项目的顺利推进。来源：戴德梁行，招商证券研究院，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。中国现代物流地产和非现代物流地产

7、的区别（以高标仓VS传统仓为例）高标仓传统仓选址靠近城市中心或交通枢纽（机场、港口、公路）多位于工业园区和港口附近结构单层：高品质钢结构；多层：混凝土/钢结构，附带通道/电梯非标准混凝土/钢结构；多层：无通道总建筑面积8,000平方米规模不一，一般4,000平方米屋顶净高8米4-7米承载力1楼：3吨/平方米；2楼：2吨/平方米1楼：3吨/平方米；其他楼层：2吨/平方米立柱间距8米5-7米操作设备双边装卸月台及可升降平台、硬化防尘地坪、叉车充电间物卸货平台及卡车装卸区域消防消防栓、灭火器、火灾报警装置、自动防火洒水系统消防栓地面漆耐磨性环氧树脂/混凝土地面涂装工程非标准，无水泥地面或素填土监控系

8、统24小时安保及集中监控服务公共警卫或尚无采光顶装备条形照明灯的天花板非标准空气循环控制室内空气质量不适用所属权归属经过政府正规土地出让程序，权属清晰，性质为物流用地可能存在土地权属不清晰，性质不明确等问题62022.7 iResearch Inc. 90007500传统仓高标仓平均使用成本（万元/年）初识物流地产高标仓：降本增效作用明显，客户需求特征差异化由于特定的历史原因，我国现代化仓储业起步较晚，大部分仓储设施都是在90年代以前建设。仓库类型以传统仓为主，占总面积80%以上，占货运吞吐量的90%以上。传统仓存在功能延展性不强、结构不合理、存储品类有限、 土地性质有瑕疵等缺陷，大幅增加了物

9、流过程中的运营成本以及安全隐患。相比之下，高标仓得益于自身先进和完善的建筑结构，加上计算机、通讯和机器人技术的使用，辅以流畅的物流信息规划系统，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性，从而降低仓储成本并减少库存资金占用率。根据中国仓储协会调研，以20年为测算期间，使用高标仓的投入成本，比使用传统仓的成本降低约20%。同时，往往是供应链相对成熟的企业会优选高标仓，而行业供应链相对不成熟的往往先考虑商贸类功能的园区，或者租金成本较低的低标仓储园区。这里的供应链成熟与否是指其深度和广度，企业是否只有精力管采购、销售这两端，还是可以进行全链条管理。直观的看，传统供应链管理成熟的大型汽车、航空领域

10、，基本都是高标仓使用的主要行业，时兴SPA模式的服装行业也是高标仓的主要客户。来源：中国仓储与配送协会，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。高标仓与传统仓的长期使用成本对比使用高标仓的成本比传统仓低20% 高标仓客户群特征供应链效率要求高产品结构复杂供应商众多产品更新迭代快成本控制严格仓储功能的极致化72022.7 iResearch Inc. 4.0 3.7 0.7 日本美国中国人均物流地产面积（平方米/人）10.60 10.80 11.45 3.00 3.15 3.45 201820192020通用仓库（亿平方米）高标准仓库（亿平方米）2018-2020年中国通用仓库及高标准仓库面积8.4 9.4

11、 10.2 10.6 10.8 11.1 12.1 13.3 14.6 14.9 16.7 17.2% 17.4%17.1%16.5%15.7%14.9%14.7%14.8%14.7%14.7%14.6%20000202021社会物流总费用（万亿）占GDP比重（%）中国物流地产行业市场情况行业规模处于上升期，但仍具有较大发展空间从物流保管费用规模来看，近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。2012-2021年物流保管费用保持持续增长态势，2021年中国物流保管费用达到了5.6万亿元，占物流行业总费用规模的3

12、3.5%。从物流地产设施建设角度来看，以仓储设施总面积为例，国内通用仓库总面积仍大幅领先高标准仓库总面积。2020年通用仓库面积为11.45亿立方米，相应的高标准仓库面积仅为3.45亿立方米。从人均物流地产面积看，横向对比发达国家日本和美国，2019年日本人均现代物流地产为4.0平方米/人，美国为3.7平方米/人，这一数据在中国为0.7平方米/人。整体来看，近几年国内物流保管费用仍然呈现逐年攀升趋势，市场规模将继续扩大，但是高标准的物流地产设施仍然占总物流地产设施比例较低（以高标准仓库为例），人均物流地产面积较发达国家差距明显，反映出国内物流地产行业仍具有较大发展空间。来源：国家统计局，中国物

13、流与采购联合会，仲量联行，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。2011-2021年中国社会物流总费用及占GDP比重2019年中&美&日人均现代物流地产面积对比82022.7 iResearch Inc. 中国物流地产行业产业链物流地产行业机构稳定，分工明确国内物流地产行业的产业链主要分为三个环节，分别是上游基础设施、中游物流服务、下游货主方三个部分。产业链上游的参与者是资源的提供方，包括土地资源提供方，建材、设备的供应商等；产业链中游环节的主体则是物流地产的开发企业，主要包括专业的物流地产企业、传统房地产企业、零售企业、电商企业、金融机构、物流企业等等；产业链的下游是物流地产的客户，包括电商/零售、汽

14、车、电子、医疗及危化、大宗商品等。来源：公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。中储、南储、中远海运等传统地产商：万科、绿地、宝湾等物流地产商：普洛斯、安博、嘉民等顺丰、中通、菜鸟、京东、苏宁等黑石、厚朴、淡马锡等设备、建材供应商土地资源提供方（政府等）电商/零售制造业大宗商品医药/危化上游中游下游中国物流地产行业产业链物流/电商平台专业仓储运营方地产商金融机构中国物流地产行业产业链92022.7 iResearch Inc. 以普洛斯为例分析物流地产投资周期28.23337.440.643.446.148.951.452.754.518.0%16.9%13.5%8.6%7.0% 6.2%5.9

15、%5.1%2.7%4.9%2000021固定投资总额（万亿元）同比增长（%）3662069846856676762466864731728.0%32.7%22.4%28.3%5.5%-0.4%-1.3%-7.7%9.1%2000021仓储业固定投资总额（亿元）仓储业固定投资完成比例（%）2012-2021年中国仓储业固定投资总额及完成额度情况物流地产投资周期特征“增量”迈入“存量”，物流地产投资具备独立性、长期性从仓储固定资产投资完成额增速来

16、看，2012-2016年保持高速增长趋势，但从2017年开始国内仓储固定投资完成额下降明显，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。从全社会固定投资情况看，整体呈规模上涨趋势，但涨幅逐年下降。全社会固定资产投资和经济周期（GDP）有周期强相关，但是物流地产周期具备明显独立性，同时在产业逻辑上，对应了经济结构变化的特征。整体来看，近几年国内仓储行业固定资产投资大幅收缩，但市场规模依旧保持增长态势，反映出国内物流地产行业从增量市场高速发展转向存量市场转型升级的发展阶段。来源：国家统计局，中国物流与采购联合会，普洛斯官网，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。2012-2020年中国全社会固定投资规模及

17、同比增长情况地产开发前期：3-6个月建设：6-12个月地产运营5-8年地产基金3-5年地产开发部门负责物流园区类型土地开发，开发完成后可以卖给普洛斯基金或者第三方，以获得出售收入，也可以进入地产运营阶段获得出租收入。地产开发业务是普洛斯的核心业务，贡献了约 60%的主营业务收入和 30%左右的主营业务利润。地产管理部门在获得交付的物流园区后，出租取得租赁收入。地产运营虽然只贡献了30%的主营业务收入，却占到了整个主营业务利润的50%。在成熟阶段，普洛斯的招租率普遍达到90%以上，租金回报率7%以上。开发基金（侧重于投资项目早期阶段）核心基金（侧重于成熟运营或有改造空间的成熟项目，基金主要通过物

18、业改造升值、收购收益增值、资产运营增值等模式获取收益）不动产投资信托基金可同时进行10中国物流地产行业市场综述1中国物流地产行业发展生态2中国物流地产行业经营模式3中国物流地产行业竞争格局4中国物流地产行业有效投资方向5112022.7 iResearch Inc. 中国物流地产行业发展历史行业稳步调整，参与主体趋于多元物流地产始于20世纪80年代开始在欧美等发达国家中发展，在国外发展的较为成熟后才进入中国。2003年，提出“物流地产”概念的普洛斯进入中国开始“圈地运动”，同时将仓储物流设施的国际标准带入国内，至此国内的物流地产的发展拉开序幕。来源：戴德梁行，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘

19、制。起步发展阶段(2003-2005)高速发展阶段(2016-至今)优化调整阶段(2006-2015)外资叩门1999年，电子商务在中国诞生2001年，中国加入WTO，大量外资企业进入中国2003年，物流地产“鼻祖”普洛斯进入中国开始“圈地运动”2004年，普洛斯成立其第一个中国物流园2005年，丰树进入中国市场规模扩大中国仓储业投资额从2006年的370.9亿元增长到2015年的6620.2亿元，十年增长了17倍外资野蛮生长普洛斯、丰树等较早进入中国市场的外资企业开始疯狂“跑马圈地”，实现了高速增长，普洛斯一跃成为行业龙头嘉民、安博等后入外资巨头也开始加快布局电子商务助力物流地产发展2006

20、年，圆通成为第一家接入淘宝的配送服务商2007年，京东开始自建物流，正式进军物流地产领域2013年，阿里巴巴牵头成立菜鸟网络，进一步推动物流地产行业的升级多元化发展行业发展背景：中国经济增速放缓，政策收紧，工业用地指标相应收紧，行业规模增速放缓；中国物流地产行业进一步向“现代化”迈进，提升科技竞争力行业发展升级：传统物流地产巨头，例如普洛斯等，开始逐步升级赛道竞争力，由“跑马圈地”开始逐渐回归物流地产的定制化运营和持续租赁入局企业逐渐多元化：传统房企由于房地产市场降温，开始布局物流地产行业，凭借房企的天然优势开始奋起直追；电商企业进一步加大投入，逐步由行业参与者转为行业领先者；零售企业、金融机

21、构等齐入行，成为物流地产市场中的新生力量中国物流地产行业发展历程122022.7 iResearch Inc. 政策驱动物流地产行业快速发展政策导向持续强化，政策红利不断释放物流地产作为服务于实体经济生产经营活动的产业地产，近年来受到政府部门的高度重视。物流地产跨部门、跨行业、跨地区的交叉属性使其成为制造业、零售业、运输业等产业发展的重要枢纽，我国近年来多次出台土地、税收等优惠政策推动现代物流园区的建设发展。来源：国务院及各地方政府官网，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。时间政策主要内容及影响2016.07“互联网+”高效物流实施意见致力于提升仓储配送智能化水平，发展高效便捷物流新模式，营造开放共赢

22、的物流发展环境。2018.06关于物流企业承租用于大宗商品仓储设施的城镇土地使用税优惠政策的通知降低物流地产企业建设成本，促进物流地产企业有效发展，优化行业结构。2020.03物流企业大宗商品仓储用地减半征收城镇土地使用税减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税，进一步降低物流地产设施的建设成本。2020.04关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知优先支持基础设施补短板行业，优化仓储物流行业结构，提高资金利用率。2020.09推动物流业、制造业深度融合创新发展实施方案推动物流业制造业深度融合、创新发展，保持产业链供应链稳定，推动形成以国内大循环为主

23、体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。时间政策主要内容及影响2012.12关于促进仓储业转型升级的指导意见促进仓储业健康发展，加快推进传统仓储向现代物流转型升级，致力于建立健全我国现代流通体系、降低流通成本、提高流通效率。2013.10全国物流园区发展规划（2013-2020年）着重物流基础设施的整合和建设，优化空间布局，国家级示范区可获政策支持。2014.10物流业发展中长期规划（2014-2020年）着力降低物流成本，提升物流企业规模化、集约化水平，加强物流基础网络设施建设。2018.05关于开展2018年流通领域现代供应链体系建设的通知强化物流基础设施建设，夯实供应链发展基础。2018

24、.12国家物流枢纽布局和建设规划指出国家物流枢纽的重要性，明确对物流用地的支持，并提出引导冷链物流设施向国家物流枢纽聚集，促进冷链物流规模化发展。方向性政策指导性政策132022.7 iResearch Inc. 17.2%17.4%17.1%16.5%15.7%14.9%14.7% 14.8% 14.7% 14.7%5.1%5.2%5.3%5.3%5.1%5.0%4.7%5.1%5.0%5.0%7.8%7.8%7.8%7.8%7.6%7.4%8.0%7.8%7.6%7.4%3.6%3.9%3.1%3.0%2.5%2.4%2.2%2.6%2.5% 2.5%2011 2012 2013 2014

25、 2015 2016 2017 2018 2019 2020中国：物流成本占GDP比（%）中国：保管成本占GDP比（%）美国：物流成本占GDP比（%）美国：保管成本占GDP比（%）3.33.63.73.73.73.94.655.15.64.95.45.65.866.66.97.77.891.21.31.31.41.41.61.81.91.92.22000021物流保管费用（万亿）物流运输费用（万亿）物流管理费用（万亿）现状1：物流地产整体效率偏低国内物流费用成本控制进入瓶颈期目前，我国物流行业市场规模已位居世界第一，但从物流成本

26、与物流基础设施建设水平看，整体物流效率仍有待提升。2021年，国内物流费用总额为16.7万亿元，占GDP比重达到14.6%，远高于欧美国家10%以下的水平。就社会物流费用占GDP比重来说，截至2016年仍处于下降趋势，但近年来几乎无明显变化，物流费用控制面临明显瓶颈。其中，2020年中国物流费用中仓储（保管）费用占GDP比重为5.0%，横向对比美国，其中仓储（保管）费用占GDP比重仅为2.5%，中国仓储（保管）费用占比下降仍有空间。来源：国家统计局，WIND，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。2012-2021年中国社会物流总费用结构2011-2020年中美物流成本占GDP比重对比142022.7

27、iResearch Inc. 现状2：高标仓区域分布的不平衡物流地产的需求主要集中三个经济带仓储类项目的发展与繁荣的首要条件是选址，其项目能否取得成功与所在区域的经济发展水平、产业结构和交通布局网络密切相关。由于地区发展的差异性，目前我国的高标仓主要分布于长三角、珠三角与环渤海区域，整体出租情况良好。来源：招商证券，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。.南海诸岛. . . . .环渤海：区域不平衡局面有望缓解，北京疏解非首都功能推动周边发展由于政治重心、战略定位、资源禀赋等差异，环渤海的产业发展存在结构失衡的现象，北京在高端产业方面独占鳌头，天津、山东、辽宁和河北等地则相对依赖资源、劳动密集型产业。但

28、是，随着“一带一路”、京津冀协同发展等多重战略的共同推进，未来环渤海产业联动有望逐步增强。环渤海地区拥有40多个港口，是中国最为密集的港口群，为高标仓的建设提供了得天独厚的优势。长三角：上海高标仓供需两旺，周边城市承接外溢需求长三角城市群包括上海市、江苏省东南部、浙江省东北部、安徽省皖江地区，是中国经济最发达的城市群，“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，目前已形成立体化的综合交通网络，具备着扎实的产业基础。上海作为长三角的中心城市，高标仓市场呈现出供需两旺的局面。苏州、杭州、嘉兴等周边城市承接上海外溢需求，市场有望保持高景气。珠三角：交通一体化是高标仓发展的最强催化剂珠三角作为南方地区对外

29、开放的门户，海上丝绸之路的起点，全国经济增长的重要引擎，辐射带动华南、华中和西南地区发展。2021年珠三角GDP突破10万亿大关。创新转型带动经济增速持续领跑，打造高标仓需求基础。中国物流地产的经济带需求分布152022.7 iResearch Inc. 12.3%10.2%10.8%13.4%11.7%8.8%7.1%18.2%8.3%6.1%6.0%6.6%6.2%5.7%2.8%9.6%17.0%15.8%15.9%14.9%17.3%10.6%17.1%2000202021高技术制造业增加值增长（%）规模以上工业增加值增长（%）高技术产业投资

30、增长（%）机遇1：制造业推动高标仓需求上涨高端制造业表现强劲，逐步成为高标仓的主要需求来源进入 21 世纪后，我国制造业逐步从传统低端制造业向新兴高端制造业转型升级。 2021年，我国高技术制造业增加值增长18.2%，增速比规模以上工业增加值快8.6个百分点，全年高技术产业投资规模也较上年增长17.1%。分产品看，新能源汽车、工业机器人、集成电路、微型计算机设备产量分别增长145.6%、44.9%、33.3%、22.3%。相比于传统制造业，汽车、机械、电子通讯、计算机等高端制造业的产品结构较为复杂、供应商众多、产品更新迭代快，因此供应链效率尤为重要，这导致高端制造业也成为了高标仓的重要租户群体

31、。来源：国家统计局，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。2014-2021年中国高技术制造业、规模以上工业和高技术产业投资增加值增长变化145.6%44.9%33.3%22.3%新能源汽车工业机器人集成电器微型计算机设备增长比例（%）2021年中国高技术制造业重要分项产业增加值162022.7 iResearch Inc. 186678 205863 214784 232292 210869 249505 22016 28794 37516 45490 51808 58953 11.5%13.5%17.1%19.2%24.3%23.2%2001920202021社会消费品零售总额

32、:累计值（亿元）社会消费品零售总额:实物商品网上零售额:累计值（亿元）实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重（%）22623943009362380987444082340.5%41.8%41.2%44.5% 44.7%44.3%42.3%41.5%38.6%38.5%2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021社会消费品零售总额（亿元）占GDP比例（%）机遇2：消费助力物流地产稳定发展后疫情时代，中国消费市场提质扩容，新兴驱动力为物流地产行业保驾护航跨入新的十年，中国

33、将面临更复杂多变的市场环境，其中最主要的挑战来自于经济增速的放缓及零售额增速放缓。然而，在中国消费市场提质扩容的大背景之下，叠加新冠肺炎疫情的推动，物流地产行业衍生出了新兴驱动力。随着消费渠道拉直，制造效率提升，物流地产开始衍生出多元的中转功能，与现阶段商业业态的改变相辅相成，诸如冷链物流、生鲜电商以及社区团购开始发力，助力物流地产行业持续发展。2012-2021年中国社会消费品零售总额规模及占GDP比例来源：国家统计局，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。2012-2021年中国社会消费品零售线上&线下增速172022.7 iResearch Inc. 机遇3：科技让物流地产更高效人工智能将物流地产

34、推向智慧时代来源：中国物流与采购联合会，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。不同于劳动密集型的传统物流行业，智能物流体现出技术密集、以机器替代人力、土地利用效率大幅提升等特点，能够有效的在物流的运输、仓储、配送以及客服和管理阶段应用。在物流地产领域，物流行业的前沿科技的应用主要分布在仓储系统、搬运输送系统、分拣拣选系统以及信息管理软件四个模块。相比于传统物流仓储系统，现代物流地产的智能仓储优势明显，能够更高效的利用空间，提高存量，实现动态存储，节约人力，具备极高的可视化程度和管理效率。这使得现代物流地产具备极高的市场欢迎度，进一步促进行业的蓬勃发展。智能客服智能配送智能运输智能仓储仓储系统搬

35、运系统分拣系统软件系统自动化立体库码垛机器人有轨导引小车无轨导引小车水平拣选系统垂直拣选系统仓储拣选系统工业拣选系统现代物流地产智能仓储系统结构智能仓储传统仓储空间利用率充分利用垂直空间需占用大面积土地，利用效率较低储存量远大于普通仓库，节约70%以上土地单层仓库储存形态动态储存：货物在仓库内可以按需自动存取静态储存：只是货物存储的场所，保存是其主 要功能作业效率按需自动存储，效率更高主要依靠人力，存取速度慢人工成本80%的劳动力成本节约人工成本高环检要求可适应多数环检受黑暗、温度、有毒等特殊环检影响很大可视化程度实时录入系统，准确度高受黑暗、温度、有毒等特殊环检影响很大消防具备高消防反应能力

36、基本无消防反应能力部分智能仓储系统对比传统仓储的优势182022.7 iResearch Inc. 机遇4：物流地产成为资本宠儿物流地产的投资回报率高于其他商业地产资产来源： WIND，光大证券，仲量联行，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。在物流园区进行投融资的过程中，租金价格、物业出租率、土地价格和资金成本是最为核心的要素。租金价格：市场需求迅速放量，未来租金价格维持上涨，但同时需要关注区域间的结构性涨幅，这将决定房企物业布局和拿地策略。物业出租率：企业的运营能力决定企业能否通过提高出租率实现业务规模扩张，这也是如普洛斯等成熟外资物流地产的优势所在。土地价格：企业获取土地的能力与拿地价格

37、从成本端决定企业的投资回报率，这也是本土企业的优势所在。资金成本：长周期投资对房产租赁企业的资金成本要求更高，因此需要关注企业的融资成本与财务风险。5%4%3%物流地产收益率办公楼收益率5年期国债收益率收益率（%）物流地产投资回报衡量率标准投资回报率投资回报投资成本价/租金量/出租率土地价格建安成本租金依据市场行情确定核心竞争力获得客户粘性一级市场购买+二级市场并购建筑+安装成本上海市物流地产/办公楼/5年期国债收益率对比（截止2020年第三季度）根据仲量联行评估咨询服务部的统计数据显示，上海市的物流地产的资本化率表现均优于办公楼物业和无风险投资收益。192022.7 iResearch In

38、c. 机遇5：物流地产拥有稳定高收益首批仓储设施公募REITs表现趋好，备受投资者追捧来源： WIND，普洛斯官网，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。首批 9 支基础设施公募 REITs 上市后先抑后扬，截至 2021 年底总市值较发行规模涨17%，显著跑赢同期 A 股，尤其环保类、仓储物流类 REITs 涨幅靠前。其中，截至2021年12月31日，中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT这两只仓储物流REITs较发行价涨幅分别是25%和33%。优质底层资产是支持REITs良好表现的基石。以物流地产巨头普洛斯为例，其旗下中金普洛斯REIT在2021年第四季度租金及物业管理服务费收入为8,801万元，息

39、税折旧摊销前净利率为71.79%，平均出租率达98.78%，到期续约率为100%。2021年11月12日，普洛斯REIT进行了2021年度第一次分红，分红方案为基金份额。中金普洛斯REIT也因其资本市场良好表现获得第六届中国不动产证券化合作发展峰会“年度最佳基础设施公募REITs奖”和第六届CNABS“金桂奖”“最热公募REITs产品奖”。中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT上市后涨幅中金普洛斯REIT底层资产2021年第四季度运营情况租金及物业管理服务费8,801万元息税折旧摊销前净利率71.79%平均出租率98.78%到期续约率100%首次分红2021年11月12日，中金普洛斯REIT发

40、布公告，以9月30日为收益分配基准日，进行2021年度第一次分红。本次分红的权益登记日为11月16日，采用现金分红的方式，分红方案为0.5220元/10份基金份额，并免收分红手续费。25%33%中金普洛斯REIT红土盐田港REIT202022.7 iResearch Inc. 挑战1：拿地困境日益凸显仓储用地获取难度大是高标仓扩张的最大掣肘来源： WIND，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。与住宅开发类似，物流地产开发起始于选址拿地，之后是开工建设，完成后客户入住。各高标仓在规划建设方面区别较小，对于客户来说最大的差别在于地理位置，因此选址拿地是关键。目前拿地尤其是获取优质地理位置的土地是许多物流地

41、产开发商的瓶颈。拿地困境主要凸显在两个方面，一方面是处于优质地段的土地是有限的，另一方面是许多城市物流用地供地少，从政府角度来说，在以财政税收为考核指标的背景下，物流用地带来的单位税收贡献要明显小于生产性的工业用地，因此供给意愿较低。一线城市坐拥大量制造业企业及四通八达的交通枢纽网络，是建造高标仓的理想城市。但是近五年来，一线城市工业用途土地出让仅有10笔， 拿地难现象日益严重。2017-2022年一线城市工业用地出让明细序号城市宗地名称土地面积（）成交总价(万元)容积率1广州南沙区珠江工业园区块，灵新大道以东，南珠大道以西地块55302.0035670.00小于或等于32广州南沙区广州市庆盛

42、枢纽区块石排新涌以南、横二路以北地块41114.0019836.00小于或等于43广州南沙区庆盛枢纽地块14308.2013715.00小于或等于3.64深圳深圳市坪地国际低碳城地块18000.2218300.00小于或等于4.85上海松江区佘山镇工业区SS-19-001号（SJS90002单元28-01号）地块66970.3015201.00等于1.326上海松江区佘山镇工业区SS-19-002号（SJS90002单元27-02号）地块63905.2014455.00等于1.27上海201921201地块31871.808606.00等于2.58上海自贸区临港新片区PDC1-0401单元K0

43、5-01地块21802.008393.00等于3.59上海宝山区顾村大型居住社区BSPO-0104单元0434-04地块11605.005805.00等于3.510上海自贸区临港新片区PDC1-0401单元K08-01地块15091.005792.00等于2.5212022.7 iResearch Inc. 挑战2：存量升级路阻力极大非高标仓储改造难度大，存量转型有阻碍来源：招商证券，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。国内仓储供给侧结构严重缺失，存量以低端仓、农民仓等非高标仓为主，在仓储用地供应持续紧张的背景之下，加快存量仓储向高标仓的改造升级成为重要出路，然而，存量仓储转型升级之路却存在诸多阻碍。

44、首先，高标仓开发商难以获得存量仓储进行改造升级。目前国内大部分传统仓掌握在一些传统的国营企业、蔬菜公司、建材公司手中，这类群体通常具有通过土地变性以博取增值收益的心态，因此交易并不活跃。此外，传统仓储的行业集中度偏低，且单体面积较小，这加大了开发商获取存量的难度和成本，降低了升级改造的经济性。就目前市场的投融资案例来看，被投资标的主要集中在高标仓开发商，鲜有传统仓储企业的参与。其次，传统仓持有者自发进行升级改造的动力也不充足。由于传统仓的建筑结构、设施配套与高标仓的要求相去甚远，升级改造需投入大量资金。以 2万平方米的旧式仓储改造为例，放弃一年 400 多万的租金收入已相当难受，更遑论 300

45、0 万元的改造投入将给持有者带来明显的资金压力。此外，传统仓持有者普遍缺乏对高标仓的专业运营能力，即使改建成功，也未必能够顺利招商并收回改建成本。传统非高标仓改造成本测算假设条件改造投入测算改造期总建筑成本改造前月租金单位基建改造成本基建改造投入改造期减少租金收入合计12个月20,000平方米18元/平方米1,500元/平方米3,000万432万%3,432万22中国物流地产行业市场综述1中国物流地产行业发展生态2中国物流地产行业经营模式3中国物流地产行业竞争格局4中国物流地产行业有效投资方向5232022.7 iResearch Inc. 国内物流地产主流开发运营模式物流企业依托自身业务，发

46、力物流地产，打造一体化供应链来源：国家统计局，国家邮政局，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。需求端持续发力：2021年，全国社会物流总额为335.2万亿元，按可比价格计算，同比增长9.2%，是“十三五初期的1.5倍”，两年年均增长6.2%。2021年，我国快递业务量已超1000亿件，这是我国快递业务量首次突破千亿级别，已连续八年稳居世界第一，对全球市场增长贡献率超50%，日均服务用户近7亿人次。随着需求端的持续发力，我国社会物流规模与快递行业规模保持持续增长，各物流企业依托自身业务的发展，开始逐步着手布局物流地产行业，打造一体化供应链。以阿里系、京东系为首的电商企业组建的物流公司重点发力自

47、建仓储领域，以顺丰为首的传统物流巨头也以“仓配一体化”为重要战略发展目标。以物流企业为主导的物流地产运营模式优点：节省租金，享受税收减免缺点：前期建设投入资金过大京东物流菜鸟物流顺丰速运。完全主导建设直接全权管理物流地产设施经营财务优点：更贴合物流本身，最大化的发挥物流地产的功能缺点：管理水平较低，建设非专业化的情况下，建设成本较高物流企业242022.7 iResearch Inc. 国内物流地产主流开发运营模式地产企业发挥自身传统优势，主导物流地产的建设来源：公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。地产类企业由于其传统的建设领域的规模优势、建设经验、卓越的资金运营能力、与政府部门和金融机构的

48、良好关系等，造就了其在建设领域内无可比拟的卓越地位。因此，在以地产商为主导的物流地产开发运营模式中，相较于物流企业主导的模式，地产商们往往能在设施建设、物业管理以及资金的灵活使用方面做的更出色。此外，房地产市场目前调控政策不断升级，房地产金融实施“三线四档”和房贷集中度“两条红线”政策，重点城市土地供应“双集中”，住房租赁行业迎来政策“大礼包”，房地产市场秩序持续整治规范，房地产长效机制继续夯实，市场发展格局发生较大变化。在此基础上，传统房企均纷纷伺机开辟新业务，以提升自己的综合竞争力，打造自身长效护城河。物流地产作为具备长期稳定收益的优质资产形式，自然受到诸多传统地产企业的追捧。地产商物流地

49、产设施以地产商为主导的物流地产运营模式完全主导物流地产设施的建设工作入驻+使用物流企业将建设好的物流地产设施租赁/卖给物流企业物流企业支付相应的租金/购买资金财务：物流企业免去建设成本，极大节约自身成本，优化自身现金流经营：地产企业在建设领域内有着丰富的经验，可极大加快建设效率，灵活使用资金杠杆，缩短项目周期财务：对于小规模物流企业租金/购买成本过高，入场券较昂贵优点缺点252022.7 iResearch Inc. 国内物流地产主流开发运营模式物流企业与地产商强强联合来源：公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。物流企业与传统地产商在进行物流地产开发时均有自身所具备的独特优势，也均存在无法避免

50、的劣势。因此，在很多情况下，物流企业与传统地产商合作往往是一个实现double-win的方式，在双方都获得足够利益的同时还可以避免自身劣势对于开发过程所造成的负面影响。物流企业与地产商合作往往有两种模式：1. 物流企业与地产商直接合作。2. 第三方机构牵头，整合物流企业与地产商资源，进行强强联合。地产商与物流企业联合主导的物流地产运营模式物流企业地产公司直接联合共同建设+运营物流地产设施物流企业地产公司第三方牵头共同建设+运营物流地产设施财务经营 优点：同时发挥了二者在该领域的优势 缺点：管理权限分配、风险分担可能会出现分歧 优点：充分利用第三方独立审查功能，避免了信用风险财务经营 优点：避免

51、了物流地产商和房企的管理矛盾，发挥二者优势 缺点：对第三方中介专业要求高，需社会信用档案的背书 优点：提高资金管理水平，节省租金 缺点：利益分配面临考验第三方机构很多时候为政府部门21262022.7 iResearch Inc. 物流地产传统盈利模式通过资源整合打造物流园区，提升供应链效率，实现资源价值的最大化来源：中国物流与采购联合会，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。中国物流地产行业传统盈利模式租金收入增值服务其他收益租金收入是物流地产的主要收入方式。租金收入的持续增长也使其成为了现代物流园区最稳定的收入来源。仓库租赁费用设备租赁费用房屋租赁费用停车场收费66%的物流园区的主要收入包

52、括了各种增值服务如信息培训、融资中介、管理费等。此外，土地增值收益常常也被考虑进总体收益中。服务费用金融费用物流资产具备多元化的投资/收益变现路径，同时国内供应链一体化趋势突出，全产业协同效应加强。物流园区还可通过其他方式获得收益，例如增资扩股、上市等。投资收益增资扩股上市配套设施租赁费用物业管理费用土地增值物流地产商通常以物流园区作为平台，通过将地产资源与其它资源整合，以带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，提高供应链效率， 最终实现资源价值的最大化。总体上物流园区的传统盈利主要来自三个方面， 即租金收入、增值收益、其他收益。272022.7 iResearch Inc. 物流地产传统盈

53、利模式租金收入是物流地产的主要收入方式来源：公开资料，东海证券研究所，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。租赁服务包括仓库租赁、设备租赁、房屋租赁、配套设施租赁等。仓库租赁是指经营者将大型仓储场地租给物流、电商、制造业企业等客户。设备租赁指的是将一些交通设施设备如铁路专用线，物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业，收取租金。房屋租赁是指将园区内的办公区域等非物流建筑物进行租赁。停车场收费是指在园区内运营大型的停车场设施，以获取收益。配套设施租赁与物业管理都是由于租赁而产生一系列配套收费服务。租赁服务带来的租金收益稳定，是物流地产最主要的收益来源。中国物流地产行业传统盈利模式之租金收益仓库租赁1. 拥

54、有仓库租赁收入的物流园区占比100%经营者将园区内所建的大型现代化仓储设施设备进行出租，这是出租收入的主要来源之一。2. 拥有设备租赁收入的物流园区占比42%将一些交通设施设备如铁路专用线，物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业配套设施租赁设备租赁房屋租赁物业管理停车场3. 74%的物流园区拥有此项收益办公大楼及用作各种其余用途的房屋4. 55%的物流园区拥有此项收益因为仓库租赁、房屋租赁而产生的相应的物业管理需求5. 56%的物流园区拥有此项收益物流园区内存在大量运输车辆交汇，停车场需求旺盛6. 56%的物流园区拥有此项收益餐饮、住宿、娱乐、购物等设施或场地282022.7 iResear

55、ch Inc. 物流地产传统盈利模式增值服务+其他收益，共筑物流地产盈利基石来源：公开资料，东海证券研究所，平安证券研究所，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。有66%的物流园区的主要收入包括了各种服务费用如配套装卸、简单加工、包装等，增值服务如信息培训、融资中介、管理费等，以及各类金融服务等。这些服务收入构成了物流地产商们仅次于租赁收入的主要收入。同时，对于国内大部分物流园区来说，土地增值收益属于次要收入来源。这是因为物流用地属于国有建设工业用地，其溢价率和增值空间相对较低。但一些成熟的物流地产企业可以通过将土地这类重资产与ABS等金融产品绑定，从而获得持续融资能力。此外，物流园区汇集着大量的行业资

56、源。故当存在合适的投资机会，物流园区的主体会进行投资，通过资本运作获得收益。同时，增资扩股、上市也是获得物流地产企业发展到后期获得盈利的一种选择。中国物流地产行业传统盈利模式之增值服务+其他收益土地+ABS，实现重资产的轻运营，使企业具备长效宽裕现金流。土地初加工仓库同时提供配套装卸、简单加工、配送等增值等业务。金融服务与银行等机构合作，在保税仓、仓单质押等供应链金融业务中提供库存质押货品的动态或静态监管和其他附加业务，收取管理费。投资物流地产类企业可通过增资扩股、上市的方式获得收益。同时物流地产企业可以通过投资获得收益。292022.7 iResearch Inc. 物流地产新兴盈利模式物流

57、地产逐渐成资本追逐的热点来源：国家发改委，WIND，光大证券，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。由于我国目前房地产市场整体上供需转弱，物流土地政策也随之日渐紧张，且传统融资模式如银行资金等监管趋严，物流地产商逐渐将目光转移至以存量资源为基础的如二手土地、 持有物流物业等的ABS、基金融资模式上。根据近几年物流地产行业部分的投融资案例统计，越来越多的产业资本和投资基金关注物流地产。并且政府供地趋紧下物流用地日益稀缺，市场上越来越多的物流地产商开始与投资商合作，存量工业用地及房屋设施等不动产通过金融产品运作实现增值溢价的可持续发展或是未来的主旋律。（1）“物流+基金”的融资模式利于缩短投资回收

58、期、减轻负债压力、提高资金运转效率，实现轻资产运营。（2）物流地产企业可以在开发建设，销售以及后期运营管理等各个环节引入基金以盘活现金流。（3）基金模式有利于物流企业将自有资金使用效率最大化、增加收益、扩大规模布局以及分散风险。物流地产开发地产基金物流地产运营基金管理部门快速兑现收入基金管理费投资收益发起私募基金进行管理物业管理向基金出售运营稳定物业项目封顶移交物流地产基金运作模式物流+基金中国外资与内资物流地产商业运营模式对比性质典型案例商业模式特征外资普洛斯轻资产运营项目成熟后， 发起基金收购手中成熟物业，基金到期后通过资产上市，或发起规模更大的新基金吸收合并旧基金。借助基金信托实现 5-

59、10 倍杠杆， 实现项目快速周转，提升运营规模。内资宝湾物流重资产运营 自持物业为主，资金沉淀大，开发周期长，302022.7 iResearch Inc. 物流地产新兴盈利模式我国仓储物流公募REITs已开始试点来源： WIND，基金产品募集说明书，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知，我国基础设施公募REITs 正式起航。2021年6月21日，我国首批9支基础设施REITs试点项目在沪、深两地交易所挂牌上市，国内公募REITs正式落地。按照底层资产划分，首批试点REITs中的中

60、金普洛斯REIT及红土盐田港REIT均属于仓储物流类，最终认购价格分别为3.89元和2.3元。 模式上两者倾向于日本、新加坡模式，即单支REIT仓库数量较少、单仓面积较大。收益上两者预期年现金流分派率位于4.3%-4.8%区间，上市后二级市场呈小幅溢价。中金普洛斯 REIT 及红土盐田港 REIT 底层资产REIT名称底层资产项目位置建面可租赁面积出租率租金及管理费估值特点单位万平万平%元/平/月亿元中金普洛斯REIT普洛斯北京空港物流园北京市顺义区13.0512.8196.9%67.3816.372002年经北京市政府批准设立的北京市唯一的航空-公路国际货运枢纽型物流基地普洛斯通州光机电物流

61、园北京市通州区4.564.05100.0%74.354.89园区主要功能定位为高新技术产业研发和高端制造业普洛斯广州保税物流园广东省广州市4.424.39100.0%24.632.01一期主要发展商业贸易、商业性简单加工等；二期主要用于发展电子信息制造业等高科技产业普洛斯广州保税物流园广东省广州市10.9111.28100.0%40.138.89周边以工业园为主，产业聚集度高普洛斯顺德物流园广东省佛山市10.510.67100.0%33.055.87周边以汽车制造业等产业为主，产业聚集度高苏州望亭普洛斯物流园江苏省苏州市9.219.44100.0%33.725.09园区先后有盛丰物流、通联物流

62、、普洛斯等项目进驻普洛斯淀山湖物流园江苏省昆山市17.8418.1297.0%25.2410.34周边高端电子信息、机械制造、工业加工类企业较为集中合计70.4970.7698.7%40.0453.46红土盐田港 REIT现代物流中心项目广东省深圳市32.0426.61100.0%38.3417.05拥有海铁、水水、公水等多式联运，区位优势明显31中国物流地产行业市场综述1中国物流地产行业发展生态2中国物流地产行业经营模式3中国物流地产行业竞争格局4中国物流地产行业有效投资方向5322022.7 iResearch Inc. “一超多强”，头部效应明显外资巨头遥遥领先，新入局者众多来源：戴德梁

63、行，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。目前我国物流地产行业已形成了以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、ESR等为代表的国内物流地产商同台竞争的格局。在规模排名上， 2020年物流不动产市占率前五位分别为普洛斯、万纬、宝湾、宇培、丰树，CR5为53.9%，CR10为72.6%，行业集中度较高。根据戴德梁行资料显示，截至2020年底，普洛斯持有已建成仓储面积接近3000万平方米，占全国物流地产总建筑面积接近30%。国内物流地产行业整体呈现出“一超多强”的企业竞争格局。2020年中国主要物流地产公司市场份额占比30%27%8%7%6%5%5%4%4%3% 2%普洛斯其他万玮宝湾宇

64、培丰树易商红木安博梯队特点代表公司第一梯队市占率在10%以上普洛斯第二梯队市占率在5%-10%之间万纬、宇培、嘉民、易商第三梯队市占率在2%-5%之间宝博、宝湾、平安、丰树2020年中国物流地产行业竞争格局公司名称客户普洛斯1. 零售业包括：快消品行业、电子商务、零售与快餐连锁业；2. 制造业包括：汽车与配件，电子与高科技产业，机械制造业，医药与医疗器械制造业；3. 第三方物流嘉民物流、汽车、零售和电子零售宝湾第三方物流提供商、电子商务企业、零售商和批发商中国部分主要物流地产商及客户332022.7 iResearch Inc. 头部企业分析：普洛斯全球领先的物流地产巨头来源：普洛斯官网，艾瑞

65、咨询研究院自主研究绘制。普洛斯（GLP）最初由安博（Prologis）的中国和日本资产拆分而来，于 2009 年创立， 其创始人司马景瀚和梅志明此前均来自于安博（Prologis） ，此前分别为安博（Prologis）全球CEO 和亚洲CEO。经过十几年的发展，普洛斯已成为全球领先的专注于物流、不动产、基础设施、 金融及相关科技领域的投资管理与商业创新公司。目前的业务遍及巴西、中国、欧洲、印度、本、美国及越南等17个国家和地区，资产管理规模超过1100亿美元。普洛斯发展历程在新加坡证券交易所上市，是当时全球最大的不动产IPO规模为13亿美元的J-REIT在东京证券交易所上市，是日本最大的不动产

66、IPO资产管理规模增值至110亿美元。在中国推出首支物流基金，日本的开发平台进一步扩张进入美国市场，通过以80亿美元从黑石手中收购IndCor，在12个月内成为美国第二大物流不动产业主普洛斯设立规模70亿美元的中国物流基金II普洛斯金融成立进入欧洲市场，以28亿美元收购Gazeley，全球资产管理规模增长到430亿美元设立隐山现代物流服务基金；携手中国人寿设立超百亿人民币规模基金资产管理规模达890亿美元进入越南市场，业务扩展至17个国家资产管理规模超过1100亿美元，普洛斯REIT作为首支“仓储物流类”基础设公募施REIT于上海证券交易所上市交易200142015201

67、6200202021普洛斯(GLP)创立2009342022.7 iResearch Inc. 头部企业分析：普洛斯中国境内排名第一的物流地产企业，率先开始实践物流地产REITs来源：普洛斯官网，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。普洛斯在中国具有领先的绝对优势，目前，普洛斯是中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商。据普洛斯中国2021年1月20日发布的2021公司债募集说明书显示，截至2020年9月30日，普洛斯中国在境内所持有物流仓储面积约4042万平方米，持有已建成的仓储面积约为2989 万平方米，位居中国境内现代仓储行业第一。普洛斯在中国68个地区市

68、场，投资、开发和管理着400多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施。作为领先的另类资产管理机构，普洛斯在中国的资产管理规模达720亿美元，在中国境内外募集并运行多支专门投资于中国的私募基金，普洛斯REIT是中国首批公募基础设施REITs之一，也是上交所首支“仓储物流类”基础设施公募REIT。050002500300035002018.32018.122019.122020.9普洛斯中国控股的完工总建筑面积(万平方米)普洛斯物流地产开发运营模式物业开发部门基金管理部门物业管理部门资本市场资本市场客户卖出证券化产品所得项目封顶移交成熟物业资产证券化、置入基金租金收

69、入委托物业管理租金服务基金收益募集资金普洛斯中国控股的完工总建筑面积普洛斯中国控股的完工总建筑面积区域分布2021 年 6 月 21 日， 我国首批 9 支基础设施 REITs 试点项目在沪、 深两地交易所挂牌上市，国内公募 REITs 正式落地。按照底层资产划分，首批试点 REITs 中的中金普洛斯 REIT 属于仓储物流类，最终认购价格为 3.89 元。 这也是普洛斯在中国的首次仓储物流REIT实践。中金普洛斯REIT底层资产REIT名称建面(万平)可租赁面积(万平)出租率(%)租金及管理费(元/平/月)估值(亿元)中金普洛斯REIT70.4970.7698.7%40.0453.4648%

70、22%19%11%东部中西部北部南部352022.7 iResearch Inc. 头部企业分析：万纬物流传统房企巨头的物流地产布局来源：万纬官网，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。万科为较早涉足物流地产领域的房企之一，2015 年万科正式推出万纬物流，近六年来公司加速扩张，已发展为物流地产行业本土龙头企业。纵向来看，2017 年 7 月，万科出资 168 亿元参与收购新加坡物流巨头普洛斯，占股 21.4%（此外，厚朴投资占股 21.3%、高瓴资本占股 21.2%、中银集团投资有限公司占股 15%、普洛斯管理层占股 21.2%）。同年 7 月，万科成立万纬冷链平台，并于次年收购英国太古集团在中国的

71、7 座冷库资产，进一步完善一线城市及内陆核心港口城市仓储布局。2020 年，万纬物流与新加坡政府投资公司（GIC）签署合作协议，共同成立中外合资公司作为投资平台。2020 年 6 月，万纬物流首期类 REITs 产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储 1 期资产支持专项计划” 在深圳证券交易所挂牌，资产及经营管理能力获资本市场认可。2000202021万纬物流发展历程万科成立物流地产事业部，率先战略布局物流地产万科正式进军物流地产，推出全新物流独立品牌万纬迅速拓展，相继与京东、顺丰、菜鸟等签订战略合作协议，开启全国战略布局参与收购新加坡物流巨头普洛斯，

72、同年成立万纬冷链物流融合太古冷链物流，加速布局冷链业务版图持续提升经营效率、效益，大力发展冷链物流业务，完善业务布局万纬物流首期类REITs产品在深交所挂牌上市将63.2亿元股东借款转为对其股权出资362022.7 iResearch Inc. 头部企业分析：万纬物流高标仓+冷链，共筑万纬核心竞争力来源：万纬官网，戴德梁行，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。万纬物流聚焦高标仓及冷链物流两大核心业务。2018 年 7 月，万纬并购太古旗下冷链物流资产包，包括位于上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的 7 座冷库资产。并购完成后，万纬冷链为中国规模最大的冷链物流综合服务商，全国在建及运营冷链项目

73、达 25 个。2021 年上半年万纬物流新开业仓储 98 万平方米，累计开业项目建筑面积达 797 万平方米，其中高标库开业 756 万平方米，稳定期出租率约 94%；冷库开业 41 万平方米，稳定期使用率约 68%。 2020 年万纬物流管理项目（含非并表项目）实现营业收入 18.7 亿元，同比增长 37%。其中高标库营业收入约 12.9 亿元，同比增长 29%；冷库营业收入 5.8 亿元，同比增长 60%。营收高增下万纬物流市占率也由 2018 年的 5.7%提升至 2020 年的 8%。13.65 18.70 13.40 201920202021上半年营业收入（亿元）5.77.29.22

74、.63.24.22020上半年2020下半年2021上半年高标仓营业收入（亿元）冷库营业收入（亿元）96.03%96.07%91.84%94.16%20020高标仓出租率（%）2017-2020年万纬物流高标仓出租率万纬冷链物流规模进驻城市21个服务企业500+仓储规模85万+冷链物流园25个2019-2021上半年万纬物流营业收入2020上半年-2021上半年万纬物流营业收入拆分372022.7 iResearch Inc. 头部企业分析：ESR亚太物流地产龙头来源：ESR官网，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。易商成立于 2011 年，2016 年易商和红木集团合

75、并成立ESR，并于 2019 年 11 月港交所上市。其中易商专注中国物流设施投资，红木侧重于日本物流设施投资，强强合并后公司已发展成亚太地区物流地产龙头。截至2021年6月30日，ESR所营运及开发中的总建筑面积达2260万平方米，管理资产规模达363亿美元。公司在物流地产的开发和运营方面秉持了轻资产策略，加快了项目周转率、并提升了回报率，形成了业务体量的良性扩张。目前公司业务发展重心为亚太一二线城市的物流地产，战略选址定位在中国、 日本、韩国、新加坡、澳大利亚以及印度的主要物流枢纽、重要海港、机场、工业园区等物资流通、信息流通的节点。公司业务包含物流地产开发业务、投资业务以及基金管理业务三

76、大板块： 开发业务（Development）：具备完整配套技术能力，业务覆盖开发周期的每个阶段， 包括选地、设计、施工和租赁； 基金管理业务（Fund Management）：公司管理了一系列基金，覆盖处于不同发展阶段的物流项目，为市场提供多元化投资机会； 投资业务（Investment）：包括自有物业投资、参与共同投资的基金和其他投资工具、 投资公司管理的已上市房地产投资信托基金、直接股权投资上市公司等。开发投资基金管理租金收益非开发物业重估收益共同投资基金按权益比例收益上市证券股息收入租金增长出租率提升资本化比率压缩上市证券派息率提高基本资产管理费开发费收购费租赁费奖励费基金管理规模增长开

77、发项目储备增长奖励费提升开发利润在建物业重估收益销售物业出售收益建设收入开发项目储备增加开发边际利润增厚资产负债表资产加速循环开发基金管理投资提供投资机会提供投资机会支撑开发业务支撑开发业务收入推动力382022.7 iResearch Inc. 1.3%1.4%1.6%1.7%1.8%2.3%2.5%3.4%7.2%9.4%Emergent Cold Pty LtdWoolworths GroupNitoriNakano ShokaiMarket KurlyZeny亚马逊SB.Logistics CorpJD.comCoupang按收入划分的物业组合十大租户的比例（%）62%17%7%5%9

78、%电子商务及第三方物流公司零售制造冷冻链其他头部企业分析：ESR专注于电商细分市场注释：根据资产负债表的资产以及基金及投资公司持有的资产计算。来源： ESR官网，公开资料，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。ESR的客户分布各个领域，包括电子商务公司，第三方物流供应商、传统零售商、制造商、冷链物流供应商及其他企业。随着物流基础设施建设就现代化经济继续演变，ESR的大部分租户服务于亚太区的本地消费行业。ESR格外专注于电商细分市场，2021 年公司前十大租户中来自电子商务公司的租金收入贡献约占80%，其中韩国电商企业Coupang收入贡献占比最高，约为 9.4%。按收入划分的物业组合终端用户行业，电子商

79、务及第三方物流公司占比公司收入总额的62%。2021年ESR按收入划分的物业组合十大租户比例2021年ESR按收入划分的物业组合终端用户行业十大租户中有九家为电子商务公司39中国物流地产行业市场综述1中国物流地产行业发展生态2中国物流地产行业经营模式3中国物流地产行业竞争格局4中国物流地产行业有效投资方向5402022.7 iResearch Inc. 长期竞争壁垒：规模化与协同化规模效应明显，物流园区将物流地产产业链完美整合来源：艾瑞咨询研究院自主研究绘制。规模化：由于物流地产供给稀缺的先天特点，物流地产是一个强者恒强的行业，现在已经入局且已经形成了一定规模的公司具有规模上的先发优势。物流地

80、产极为重视位置，而在供给有限的情况下，已经持有的资产形成壁垒，后发者难以替代。庞大的规模还可以在协商建设合约及设施管理合约，以及优化人力资源时有效控制成本，形成规模经济。除此以外，庞大的规模和宽广的布局可以帮助公司形成网络效应，有利于公司获取客户资源。协同化：物流地产行业的发展趋向于集约化与协同化的发展，集中表现在物流园区的建设，将多个物流企业集中起来，发挥企业整体优势和规模优势， 实现物流企业的专业化和科学化。物流地产的规模化特性规模单价资产形成壁垒后发者难以追赶租金议价能力随网络效应增强规模优势有效降低开发、管理费用利润空间单一的仓库传统的单一性的物流地产 基本只发挥仓储功能 对于上下游产

81、业无协同效应高标准仓库物业管理现代的协同化的物流地产 仓储功能被极大的优化 与行业上下游相结合 从业人员可以获得专业的培训和提升 相关企业可以获得投资收益 科技化程度更高 具备统一的管理制度 拥有更高的消防等级配送运输培训投资消防科技412022.7 iResearch Inc. 长期竞争壁垒：投资趋于多元物流地产行业逐渐由建设性经营向功能性经营转变来源：艾瑞咨询研究院自主研究绘制。目前国内的物流地产行业进入了一个多元化的高速发展期，除原有传统物流地产商以外，房地产商、电商龙头、快递企业和境外投资机构纷纷下场，主体的多元化必然引导行业发展模式的改变与创新。原有的运营模式在新的经济发展环境下有待

82、进一步拓展提升，各方参与者都在关注新兴需求创造的机遇， 将注意力重点放在新领域和细分市场，如冷链物流、医药物流、融入国家物流枢纽建设等。此外，伴随着物流园区模式的兴起，物流地产基础设施的建设也将趋于多元化，高标仓、冷链仓、恒温仓等逐渐成为建设主流，以及相关的配套设施和建筑也将成为必要地产设施。2021年6月，我国首批2支物流地产领域的REITs试点项目在沪、深两地交易所挂牌上市，未来企业可通过多样的投融资策略来缓和固定资产投资多、回收期长、运营困难等发展难题，实现盘活手头闲置资源，提高资金周转率。建设性经营功能性经营物流地产原始的建设性的经营属性越来越无法满足行业复杂的下游要求，因此目前各物流

83、地产企业逐渐将重心从建设性的经营向功能性的经营转移。物流地产主体物流地产设施建设物流地产投融资物流地产商业业态传统物流地产企业传统物流地产企业房地产商电商巨头物流巨头金融机构仓库建设高标准仓库建设办公楼建设物流园区建设配送中心建设分拨中心建设传统物流业务传统物流业务冷链物流业务生鲜电商业务医药物流业务社区团购业务向银行贷款向银行贷款非标融资产业私募基金/增值型私募基金物流地产的功能性转变42行业咨询投资研究市场进入竞争策略IPO行业顾问募投商业尽职调查投后战略咨询为企业提供市场进入机会扫描，可行性分析及路径规划为企业提供竞争策略制定，帮助企业构建长期竞争壁垒为企业提供上市招股书编撰及相关工作流

84、程中的行业顾问服务为企业提供融资、上市中的募投报告撰写及咨询服务为投资机构提供拟投标的所在行业的基本面研究、标的项目的机会收益风险等方面的深度调查为投资机构提供投后项目的跟踪评估，包括盈利能力、风险情况、行业竞对表现、未来战略等方向。协助投资机构为投后项目公司的长期经营增长提供咨询服务艾瑞新经济产业研究解决方案43艾瑞咨询是中国新经济与产业数字化洞察研究咨询服务领域的领导品牌，为客户提供专业的行业分析、数据洞察、市场研究、战略咨询及数字化解决方案，助力客户提升认知水平、盈利能力和综合竞争力。自2002年成立至今，累计发布超过3000份行业研究报告，在互联网、新经济领域的研究覆盖能力处于行业领先

85、水平。如今，艾瑞咨询一直致力于通过科技与数据手段，并结合外部数据、客户反馈数据、内部运营数据等全域数据的收集与分析，提升客户的商业决策效率。并通过系统的数字产业、产业数据化研究及全面的供应商选择，帮助客户制定数字化战略以及落地数字化解决方案，提升客户运营效率。未来，艾瑞咨询将持续深耕商业决策服务领域，致力于成为解决商业决策问题的顶级服务机构。400 - 026 - 联系我们 Contact Us企 业 微 信微 信 公 众 号关于艾瑞44法律声明版权声明本报告为艾瑞咨询制作，其版权归属艾瑞咨询，没有经过艾瑞咨询的书面许可，任何组织和个人不得以任何形式复制、传播或输出中华人民共和国境外。任何未经

86、授权使用本报告的相关商业行为都将违反中华人民共和国著作权法和其他法律法规以及有关国际公约的规定。免责条款本报告中行业数据及相关市场预测主要为公司研究员采用桌面研究、行业访谈、市场调查及其他研究方法，部分文字和数据采集于公开信息，并且结合艾瑞监测产品数据，通过艾瑞统计预测模型估算获得；企业数据主要为访谈获得，艾瑞咨询对该等信息的准确性、完整性或可靠性作尽最大努力的追求，但不作任何保证。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的观点均不构成任何建议。本报告中发布的调研数据采用样本调研方法，其数据结果受到样本的影响。由于调研方法及样本的限制，调查资料收集范围的限制，该数据仅代表调研时间和人群的基本状况，仅服务于当前的调研目的，为市场和客户提供基本参考。受研究方法和数据获取资源的限制，本报告只提供给用户作为市场参考资料，本公司对该报告的数据和观点不承担法律责任。