1、 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后请务必阅读正文之后第第 21 页页起起的免责条款的免责条款和声明和声明 七普数据透视七普数据透视买房还是租房？买房还是租房？ 房地产和物业服务行业透视七普数据系列之二2022.7.5 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S47 张全国张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S01 这是十年一次的研究机会这是十年一次的研究机会。我们关注到我们关注到 2010-2020 年住房自有率略有下降，但年住房自有率略有下降，但仍高于美国和欧盟的水平。住房自有

2、率较低的区域仍有房地产市场需求增长的仍高于美国和欧盟的水平。住房自有率较低的区域仍有房地产市场需求增长的广阔空间，但区域房价偏高的问题也值得关注。二手房市场重要性持续提升，广阔空间，但区域房价偏高的问题也值得关注。二手房市场重要性持续提升，2020 年已有年已有超过超过 10%的家庭居住在二手房中。的家庭居住在二手房中。 十年一次的研究机会。十年一次的研究机会。人口普查长卷为我们提供了研究我国住房自有率，保障性住房发展水平等涉及存量住房状况难得的机会。 尽管按人查房的调查方式在精确度上不及按房查房，但相对住房自有率来说，仍然有参考价值。本篇报告主要分析我国存量房屋的来源结构， 从住房自有率、

3、保障性住房覆盖率和二手房市场三个维度透视我国当前的房地产市场。 住房自有率略有下降，自有商品房占比显著提升。住房自有率略有下降，自有商品房占比显著提升。2020 年，我国住房自有率为73.0%，较之 2010 年 74.9%的水平小幅下降。自有商品房率（含二手）则大幅上升 14.8 个百分点，达到 59.8%，而居住在原公有住房、自建房、经济适用房的家庭占比则显著下降。 更多居民住进商品房， 不仅意味着全社会平均住房条件的提升，更意味着更多居民拥有完整产权，可供处置的不动产。当前，我国住房自有率仍然明显高于美国和欧盟的水平。 住房自有率的区域差异暗示房地产市场发展的区域潜力差异。住房自有率的区

4、域差异暗示房地产市场发展的区域潜力差异。 2020 年， 黑龙江、河南和河北的住房自有率最高，西藏、广东和北京的住房自有率最低。2000 至2020 年，广东、浙江、福建的住房自有率下降最快，天津、江西和湖南的住房自有率上升最快。 高住房自有率以及住房自有率下降较快的区域， 可能存在房价上涨压力，但房地产市场消化供给的潜力也可能最大。低住房自有率，及住房自有率上升较快的区域， 一般房价负担低， 但房地产市场供给长期偏大的可能性也较大。 保障性住房建设持续提速，保障性租赁住房需求广阔。保障性住房建设持续提速，保障性租赁住房需求广阔。2020 年，我国保障性住房覆盖率 7.2%，较 2000 年提

5、升了 1.2 个百分点。其中，租赁用保障房的占比提升，而产权类保障性住房则发展相对慢一些。在大量人口流入的城市和区域，新市民和年轻人缺乏高质量的租赁用房。 我们相信未来保障性租赁住房有广阔发展空间。 二手房市场重要性持续提升。二手房市场重要性持续提升。2010-2020 年，居住于二手房中的家庭，占比从4.6%上升到 10.1%。全国范围来看，吉林, 黑龙江, 辽宁，上海的二手房占房屋来源占比最高，分别达到 22.6%、22.2%、20.0%和 19.3%。我们相信，关于房屋换手交易的成交效率和安全，也将成为政策新的关注点。 风险因素：风险因素： 问卷调查的方式已经是我们所能取得的最好的数据来

6、源， 但仍可能存在和实际情况的偏差。 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业 评级评级 强于大市（维持）强于大市（维持） 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 2020 年代表地区住房自有率（横轴）、保障性住房覆盖率（纵轴）和商品房销售额（气泡）年代表地区住房自有率（横轴）、保障性住房覆盖率（纵轴）和商品房销售额（气泡） 资料来源：国家统计局，Wind，中信证券研究部测算 广东江苏浙江山东四川河南福建安徽湖北上海湖南江西重庆河北北京0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%1

7、4.0%16.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%oXdYoYeXnXnXgVsUdUrQaQ8Q8OtRnNnPnPeRqQpQiNqQtN6MoOwPxNmOpQMYqQyR 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 目录目录 研究方法论概览研究方法论概览. 5 住房自有率透视住房自有率透视. 5 什么是住房自有率 . 5 自有住房家庭结构调整，全国住房自有率小幅下降 . 6 我国住房自有率显著高于美国等发达国家 . 7 住房自有率和外来人口流入密切相关住房自有率和外

8、来人口流入密切相关 . 8 保障性住房建设提速保障性住房建设提速 . 10 全国保障性住房覆盖率逐渐上升 . 11 租赁性保障住房覆盖率持续提升 . 12 产权类保障住房覆盖率持续降低 . 13 二手房市场重要性持续提升二手房市场重要性持续提升 . 15 住房商品化率继续提升 . 15 二手房重要性日渐提升 . 16 风险因素风险因素 . 18 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 4 插图目录插图目录 图 1：2000-2020 年全国自有住房家庭数 . 6 图 2：2000-2020，全国广义住

9、房自有率 . 6 图 3：2000-2020 年全国狭义住房自有率 . 7 图 4：2000-2020 全国家庭住房来源结构 . 7 图 5：美国住房自有率 . 7 图 6：世界各国住房自有率 . 8 图 7：2000-2020 年我国各省、市、自治区住房自有率 . 8 图 8：2020 年各地区住房自有率及家庭户数增长情况 . 9 图 9：2000-2020 年北京、上海、广东、天津、浙江住房自有率变化 . 9 图 10：2000-2020 年全国保障性住房家庭数量 . 11 图 11： 2000-2020 年全国保障性住房覆盖率 . 11 图 12：2010-2020 全国住房来源结构.

10、11 图 13：2000-2020 年典型地区保障性住房覆盖率 . 12 图 14：2010-2020 年居住于租赁性保障房家庭数 . 12 图 15：2010-2020 年租赁性保障性住房覆盖率 . 12 图 16：2010-2020 年全国住房来源占比 . 13 图 17：2010-2020 年全国住房来源占比变动 . 13 图 18：2010-2020 年典型地区租赁性保障住房覆盖率 . 13 图 19：2000-2020 年全国自有住房家庭结构 . 14 图 20：2000-2020 年全国所有权保障住房覆盖率 . 14 图 21：重点区域所有权性保障住房覆盖率 . 14 图 22：2

11、000-2020 年北京自有住房家庭结构 . 15 图 23：2000-2020 年上海自有住房家庭结构 . 15 图 24：2000-2020 年浙江自有住房家庭结构 . 15 图 25：2000-2020 年广东自有住房家庭结构 . 15 图 26：第七次全国人口普查居民住房来源 . 16 图 27：2010-2020 年商品住房覆盖情况 . 16 图 28：全国居住于二手房和新建商品房的家庭数 . 16 图 29：2010-2020 年居住于二手房和新建商品房家庭年化复合增长 . 16 图 30：2010 年自有住房家庭结构 . 17 图 31：2020 年自有住房家庭结构 . 17 图

12、 32：2010-2020 年上海市居住于二手房家庭情况 . 17 图 33：2010-2020 年上海市住房来源结构 . 17 图 34：2020 年居住来源为二手房的比例和商品房销售额情况 . 18 表格目录表格目录 表 1：第七次全国人口普查关于居民住房来源定义 . 5 表 2：中国的住房保障体系 . 10 表 3：保障性租赁住房申请及运营要求 . 10 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 5 研究方法论概览研究方法论概览 这是十年一次的研究机会， 我们可以通过人口普查问卷， 来分析居民住房

13、来源的问题。 在第五、六、七次全国人口普查中，住房来源通过 10%的抽样调查的方式按户统计我国居民的住房来源，因此本报告所述绝对值数据均为在上述历次全国人口普查结果上采取10 倍扩样处理。本报告只在城镇范围内讨论住房来源的相关数据。 以人查房的做法，在统计住房来源，尤其是住房自有率时，符合国际通行的惯例。因为，住房自有率本来就是指社会成员中拥有住房的比例，而不是存量住房中被个人拥有的比例。 第七次全国人口普查将居民住房来源分为租赁住房，自有住房和其他三大类。租赁住房又分为租赁廉租房或公租房，和租赁其他住房两类；自有住房分为购买商品房、购房二手房、购买原公有住房、购买经济适用房和两限房，继承及赠

14、与五类，其中继承及赠与类是第七次全国人口普查新增住房来源的统计项目，考虑到相似统计项目的可比性，为求十分谨慎，在本报告中，将继承及赠与纳入其他类住房来源，不计入自有住房，且继承和赠与只在 2020 年占存量住房的 0.9%。 表 1：第七次全国人口普查关于居民住房来源定义 住房来源住房来源 定义定义 租赁廉租房/公租房 向政府相关部门申请并租住廉租房、公租房 租赁其他住房 通过私人、单位或房屋中介等渠道租住住房 购买商品房 按市场价购买的新建商品房 购买二手房 购买那些进入房屋市场进行交易， 第二次及以上进行产权登记的住房， 包括二手商品房、允许上市交易的已售公房、经济适用房等 购买原公有住房

15、 个人以成本价或优惠价购买的、原作为福利分配给本单位职工的住房 购买经济适用房/两限房 向政府相关部门申请并购买经济适用房、两限房 自建住房 个人建造的住房，其产权属于个人所有 继承及赠与 从亲属处继承而来或者受他人赠予而获取住房 其他 上述几种住房来源以外的情况 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 注：为了与第六次全国人口普查可比，本报告将继承及赠与纳入其他类 住房自有率透视住房自有率透视 什么是住房自有率什么是住房自有率 住房自有率是一个关于居民住房来源的国际通行数据。在美国，住房自有率是按照如下 定 义 的 ： The homeownership rate is the proport

16、ion of households that is owner-occupied. It is computed by dividing the number of households that are occupied by owners by the total number of occupied households. 在我国， 住房自有率也应定义为社会非空置住房中， 业主自住的比例， 或近似相当于，社会成员中拥有住房的比例。我们认为，我国狭义住房自有率（以下提到住房自有率，除非特别标注广义，否则均为狭义住房自有率） ，对应在人口普查中，住房来源属于购买商 房地产和物业服务房地产和物

17、业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 6 品房，二手房，经济适用房，两限房，原公有住房和自建住房六类的家庭户占比。这些类别的房屋绝大多数可以上市交易转让，即便个别业主转让受限，这些家庭也通常被视为业主。 广义的住房自有率，我们认为应该是所有自有住房加其他住房解决模式的家庭占社会家庭总数。我国住房产权类别相当复杂，其他类别的住房，很多是半产权性质的。且继承和赠与也因为缺乏历史数据，在 2020 年时被我们一并包含在其他类别。 自有住房家庭结构调整，全国自有住房家庭结构调整，全国住房自有率住房自有率小幅下降小幅下降 自有住房家庭

18、数量仍在增长。2020 年，全国自有住房的家庭总数达到 21,127 万户，较 2010 年的年化复合增速达到 3.5%，略低于全国总家庭 3.8%的年化复合增速，全国居民购买自有住房的需求仍然在稳步提升，并没有到达顶部。 图 1：2000-2020 年全国自有住房家庭数 图 2：2000-2020，全国广义住房自有率 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 资料来源：国家统计局，中信证券研究部测算 我们测算，到 2020 年，我国狭义住房自有率为 73.0%,比 2010 年第六次全国人口普查时下降了 1.9 个百分点，较之 2000 年第五次全国人口普查，则下降了 1.1 个百分点。2010

19、 年之后，我国商品房建设虽然提速，但住房自有率上升的趋势发生了逆转。2000、2010 和 2020 年的广义住房自有率，则分别为 79.5% 、79.0%和 78.9%。广义口径的住房自有率降幅较小，但两种口径的住房自有率都有下降趋势。 自有住房内部的结构则发生了显著的变化。在 2000 年时，商品房（包括二手房+一手房）占总家庭数的 8.9%，自建、公房和产权类保障房则占总家庭数的 65.2%。到 2020 年时， 前者占总家庭数的 42.1%， 后者则只占了 30.9%。 这不仅意味着居民住房质素的提升，更意味着大多数居民获得更加完整，交易转让无限制的产权住房。人有恒产，方有恒心，社会消

20、费的升级和商品房普及率的提升，同时出现。 0%1%2%3%4%5%6%05000000025000200020102020自有住房家庭年化复合增速79.5%79.0%78.9%78.5%78.6%78.7%78.8%78.9%79.0%79.1%79.2%79.3%79.4%79.5%200020102020 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 7 图 3：2000-2020 年全国狭义住房自有率 图 4：2000-2020 全国家庭住房来源结构 资料来源：国家统计局，中信证

21、券研究部测算 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 我国住房自有率显著高于美国等发达国家我国住房自有率显著高于美国等发达国家 尽管在过去十年，我国住房自有率略有下降，但我国住房自有率仍然显著高于美国等发达国家。从美国的经验来看，住房自有率指标的下降虽然值得重视，也并非罕见。整体而言， 我国住房相较发达国家的主要差距， 仍然是人均住房面积偏低， 房屋养护质素偏低，而并非住房自有率偏低。 图 5：美国住房自有率 资料来源：美国普查局，中信证券研究部 注：1）调整住房自有率为新季度数据更新时可能对前一季度数据的修订；2）灰色区域为美国经济衰退时期 74.1%74.9%73.0%72%73%73%74

22、%74%75%75%2000201020200%20%40%60%80%100%202020102000租赁廉租房/公租房租赁其他住房租用公有住房租用商品房自建住房购买新建商品房购买二手房购买经济适用房/两限房购买原公有住房其他62%63%64%65%66%67%68%69%70%2001/032001/102002/052002/122003/072004/022004/092005/042005/112006/062007/012007/082008/032008/102009/052009/122010/072011/022011/092012/042012/112013/062014/

23、012014/082015/032015/102016/052016/122017/072018/022018/092019/042019/112020/062021/012021/082022/03住房自有率 (Homeownership Rate)调整住房自有率 (Seasonally Adjusted Homeownership Rate) 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 8 图 6：世界各国住房自有率 资料来源：美国普查局，中国国家统计局，新加坡统计局，欧洲统计局，中信证券研究部测算

24、注：中国住房自有率为中信证券研究部测算，其余国家为官方公布数据；美国为 2022 年一季度数据，新加坡为 2021 年数据，其余国家和地区均为 2020 年数据，各国统计口径可能存在出入，由于计算方法的原因，我国数据可能存在小幅低估。 住房自有率和外来人口流入密切相关住房自有率和外来人口流入密切相关 第七次全国人口普查中，住房自有率最高的三个区域是黑龙江、河南、河北，分别达到 85.3%、 85.1%和 84.5%； 住房自有率最低的三个区域是西藏、 广东、 北京， 分别为 42.1%、46.2%和 54.6%。在住房自有率最低的区域中，如福建、上海、浙江、北京、广东和西藏，除了西藏的情况特殊

25、，其他几个省份都是经济比较发达，人口净流入，新市民数量颇多的省份（直辖市） ，也是房屋均价比较高，新市民置业相对比较困难的省份（直辖市） 。 图 7：2000-2020 年我国各省、市、自治区住房自有率 资料来源：国家统计局，中信证券研究部测算 在不同的省份中，广东、浙江和福建近 20 年来住房自有率下降最快，相比 2000 年分别下降了 25.5、15.9 和 8.6 个百分点，而天津、江西和湖南的住房自有率上升最快，同期分别上涨了 16.9、11.2 和 9.6 个百分点。 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%30%

26、40%50%60%70%80%90%100%黑龙江河南河北湖南吉林辽宁山东江西江苏湖北甘肃山西内蒙古重庆天津青海广西安徽新疆宁夏四川贵州陕西云南海南福建上海浙江北京广东西藏202020102000 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 9 图 8：2020 年各地区住房自有率及家庭户数增长情况 资料来源：国家统计局，中信证券研究部测算 注：横轴为相比 2010 年家庭户增长比例，纵轴为住房自有率 我们详细考察、北京、上海、广东、浙江和天津这五个代表性区域住房来源结构的变化。为了充分考虑其他类住房来源

27、问题，我们在住房自有率之外设广义住房自有率概念。为了准确衡量一个区域人口流入的强度，我们用人户分离人口/区域常住人口这一指标，这一指标无法考虑省内的人口流动，故而在浙江、广东可能低估核心区域人口流入的强度。 图 9：2000-2020 年北京、上海、广东、天津、浙江住房自有率变化 资料来源：国家统计局，中信证券研究部测算 注：人户分离人口指居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口 北京天津河北山西内蒙古辽宁吉林黑龙江上海江苏浙江安徽福建江西山东河南湖北湖南广东广西海南重庆四川贵州云南西藏陕西甘肃青海宁夏新疆40%45%50%55%60%65%70%75%80%85%

28、90%0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京北京上海上海天津天津广东广东浙江浙江租房（含廉租房、公租房、租商品房）租房（含廉租房、公租房、租商品房）200038.7%35.7%37.5%21.3%18.7%201036.6%39.5%27.2%41.0%37.4%202035.8%36.7%18.0%50.4%39.8%买商品房（含买新房、二手房）买商品房（含买新房、二手房）20004.2%11.1%13.3%11.8%11.3%201024.2%34.9%37.8%21.5%22.7%202030.6%46.9%56.2%26.2%31.2%特殊产权（含买原公有住房、经济适

29、用房、两限房、自建房）特殊产权（含买原公有住房、经济适用房、两限房、自建房）200053.4%47.8%45.5%59.9%62.3%201033.2%23.2%26.8%33.0%35.5%202024.0%13.6%19.5%20.0%26.5%其他其他20003.6%5.4%3.7%7.0%7.6%20106.0%2.4%8.1%4.5%4.5%20209.5%2.8%6.3%3.5%2.5%住房自有率（即买商品房+特殊产权）住房自有率（即买商品房+特殊产权）200057.6%58.9%58.7%71.7%73.7%201057.4%58.1%64.7%54.5%58.2%202054.

30、6%60.5%75.7%46.2%57.8%广义住房自有率（住房自有率+其他）广义住房自有率（住房自有率+其他）200061.3%64.3%62.5%78.7%81.3%201063.4%60.5%72.8%59.0%62.6%202064.2%63.3%82.0%49.6%60.2%人户分离人口/常住人口人户分离人口/常住人口201057.4%55.9%45.4%48.9%47.5%202063.9%61.2%52.5%59.7%55.9% 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 10 总体来看，在

31、广东和浙江，租住的比例持续升高。北京和上海的房价虽然贵，但租住的比例却没有显著提升。我们认为，这可能和不同地区外来人口的结构有关，广东和浙江大量制造业就业人口，而北京和上海则有大量的中高收入新兴服务业就业人口。天津的房价持续维持相对低位，居民家庭中买商品房的比例也确实上升最快。 2020 年，天津住房自有率从 2000 年的 58.7%上升到 75.7%，区域房价较低，住房供给较丰富，有利于新市民置业。在特大城市中，2020 年北京、上海两地租住比例分别为35.8%和 36.7%，在租赁住房的家庭中，租住廉租房、公租房的比例又分别占了 15.6%和10.6%。发达地区较高的租住比例，或许意味着

32、政策需要提供更多保障性租赁住房，以及降低首套房购房过高的门槛。 表 2：中国的住房保障体系 类型类型 方式方式 保障范围保障范围 房源来源房源来源 参与主体参与主体 公租房 租赁 城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭 主要来自于划拨的公租房土地的新建，部分也来自多渠道筹措。 公 租 房 管 理机构 保 障 性 租赁住房 租赁 符合条件的新市民、青年人等群体 集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设 市场化机构 共 有 产 权房 产权 住房困难群体供应，优先供应无房家庭 主要来自土地出让中的共有产权住房供应 国 有 产 权 代持

33、机构 资料来源：中国政府网，中信证券研究部 表 3：保障性租赁住房申请及运营要求 申请对象要求申请对象要求 主要面向人口净流入的一二线城市，解决新市民、青年群体等的住房困难问题，申请不设收入门槛、不限户籍，通常要求申请人在当地有稳定工作，同时有住房困难 项目选址特点项目选址特点 重点在产业功能区、商业商务聚集区、城市建设重点片区等就业岗位集中片区，以及轨道交通站点附近等交通便捷区域开展和实施，有效缓解供需匹配问题 套均面积要求套均面积要求 原则上每套（间）建筑面积不超过 70 平方米，以 3045 平方米的小户型为主 租金定价机制租金定价机制 租金价格接受政府指导，按年度或者适时公布保障性租赁

34、住房周边同地段同品质的市场化租赁住房评估租金，保障性租赁住房的优惠租金标准按不高于评估租金的九折确定，租金年度涨幅不得超过 5% 租赁期限要求租赁期限要求 原则上不超过 5 年，部分城市要求不超过 3 年（如上海） ，到期后若仍符合条件可续租 其他政策亮点其他政策亮点 免收城市基础设施配套费，可凭项目认定书按规定享受土地、金融、税收以及执行民用水电气价格等优惠政策； 编制年度住宅用地供应计划时，对保障性租赁住房用地应优先安排、指标单列，做到应保尽保 资料来源：各地住房和城乡建设局等政府网站，中信证券研究部 整体来看， 住房自有率相对较低的地方， 可能意味着商品房市场发展空间较大； 反之，则可能

35、意味着商品住房供给相对偏高。我国的区域发展不均衡，故而一些区域的新房开发仍然有较大空间。 保障性住房保障性住房建设提速建设提速 保障性住房覆盖率，即保障性住房对全国社会家庭的覆盖率，保障性住房又包括廉租房、公租房、经济适用房和两限房，前两者为租赁性保障住房，后两者为所有权性保障住房。我们通过保障性住房覆盖率保障性住房覆盖率=（租赁公租房（租赁公租房/廉租房、购买经济适用房廉租房、购买经济适用房/两限房的家庭数两限房的家庭数量）量）/总家庭数量总家庭数量来计算我国保障性住房覆盖率。 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之

36、后的免责条款和声明 11 全国保障性住房覆盖率逐渐上升全国保障性住房覆盖率逐渐上升 根据第七次全国人口普查， 2020 年， 全国居住于保障性住房的家庭达到 2,086 万户，2010-2020 年间的年化复合增速为 4.8%。2020 年，我国保障性住房覆盖率为 7.2%，相比 2010 年提升 0.7 个百分点。其中，居住于廉租房/公租房和自有经济适用房/两限房的家庭户分别占比 3.4%和 3.8%，相比 2010 年分别提升 1.0 和降低 0.3 个百分点。 图 10：2000-2020 年全国保障性住房家庭数量 图 11： 2000-2020 年全国保障性住房覆盖率 资料来源：国家统

37、计局，中信证券研究部 资料来源：国家统计局，中信证券研究部测算 图 12：2010-2020 全国住房来源结构 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 相比 2010 年，2020 年除广东外的典型区域的保障性住房覆盖率均有所提升。其中北京、浙江提升幅度明显，2020 年的保障性住房覆盖率分别为 12.3%和 10.3%，较 2010年分别提升 5.1 和 7.4 百分点。上海的保障性住房覆盖率提升较为缓慢，相比 2010 年，提升 2.7 个百分点至 4.9%。广东的保障性住房覆盖率为 6.9%，较 2010 年下降 0.7 个百分点，是典型区域中唯一出现下降的城市。从提升趋势上来看，北京的保

38、障性住房覆盖率呈现逐年提升趋势，而上海和浙江则在 2010 年下降后，2020 年开始增长。 4.4%4.6%4.8%5.0%5.2%5.4%5.6%5.8%050002500200020102020保障性住房家庭数年化复合增速0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%2000201020200%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20102020租赁廉租住房/公租房租赁其他住房自建住房购买新建商品房购买二手房购买经济适用房/两限房购买原公有住房其他（包含继承或赠予） 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普

39、数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 12 图 13：2000-2020 年典型地区保障性住房覆盖率 资料来源：国家统计局，中信证券研究部测算 租赁性保障住房覆盖率持续提升租赁性保障住房覆盖率持续提升 租赁住房方面，我们通过租赁性保障住房覆盖率=（租赁公租房/廉租房的家庭数量）/（总租赁住房家庭数量）来估算我国租赁性保障住房覆盖率。 租赁性保障住房在全国租房家庭的渗透率进一步提升。根据第七次全国人口普查数据，2020 年，全国约有 6,121 万户家庭居住于租赁住房中，2010-2020 年的年化复合增速为3.8%。其中居住于租赁性保障住房中的家

40、庭为 996 万户，年化复合增速为 7.4%；租赁社会住房的家庭达 5,125 万户，年化复合增速为 3.3%。 租赁保障住房的家庭增速显著高于租赁社会住房的家庭，推动全国租赁性保障性住房覆盖率上升 4.7 个百分点，达到 16.3%。 图 14：2010-2020 年居住于租赁性保障房家庭数 图 15：2010-2020 年租赁性保障性住房覆盖率 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 资料来源：国家统计局，中信证券研究部测算 根据第七次全国人口普查，2020 年，租赁廉租房/公租房和租赁其他住房的家庭合计占比 20.1%，其中，前者占比 3.4%，后者占比 17.7%。相比 2010 年，租

41、赁廉租房/公租0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%北京上海浙江广东2000201020200%2%4%6%8%02000400060008000200020102020租赁社会住房家庭租赁性保障住房家庭租赁性保障住房家庭CAGR租赁社会住房家庭CAGR0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20102020 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 13 房的家庭占比提高 1.0 个百分点，租赁其他住房的家庭占比降低 0

42、.9 个百分点。随着社会经济的进步，保障性住房解决了一部分住房最困难人群的居住问题。 图 16：2010-2020 年全国住房来源占比 图 17：2010-2020 年全国住房来源占比变动 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 注：外圈为 2020 年数据，内圈为 2010 年数据 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 2020 年，四个典型区域中，北京、上海、浙江的租赁性保障住房覆盖率均大幅提升，较 2010 年分别增长 11.4、5.7 和 8.4 个百分点至 15.6%、10.6%和 12.9%。相比这三个地区，广东的租赁性保障住房覆盖率出现下滑，相比 2010 年降低 3.2 个百分点

43、至 12.1%。 图 18：2010-2020 年典型地区租赁性保障住房覆盖率 资料来源：国家统计局，中信证券研究部测算 产权类产权类保障住房覆盖率持续降低保障住房覆盖率持续降低 自有住房方面，我们通过所有权保障住房覆盖率=（购买经济适用房/两限房的家庭数量）/（居住于自有住房家庭数量）来估算我国所有权保障住房覆盖率。 根据第七次全国人口普查，2020 年，我国自有住房的家庭达到 21,127 万户，较 2010年的年化复合增速为 3.5%。其中，居住于所有权性保障住房的家庭达到 1,090 万户，较租赁廉租房/公租房租赁其他住房自建住房购买新建商品房购买二手房购买经济适用房/两限房购买原公有

44、住房其他-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%北京上海浙江广东20102020 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 14 2010 年的年化复合增速为 3.0%；居住于普通自有住房的家庭达到 20,037 万户，较 2010年的年化复合增速为 3.5%。 全国范围内， 2020 年保障性住房对自有住房的覆盖率为 5.2%，较 2010 年降低 0.2 个百分点。 图 19：20

45、00-2020 年全国自有住房家庭结构 图 20：2000-2020 年全国所有权保障住房覆盖率 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 资料来源：国家统计局，中信证券研究部测算 在四个重点区域中，北京和浙江的所有权性保障住房覆盖率总体呈上升趋势，相比于2010 年，分别提升 2.4 和 6.8 个百分点至 12.2%和 9.1%。上海和广东地区的所有权性住房覆盖率相比 2010 年分别提高 1.1 和降低 0.6 个百分点至 1.7%和 1.8%，尽管上海的所有权性住房覆盖率相比 2010 年有所增长，但仍低于 2000 年 7.5%的水平。 图 21：重点区域所有权性保障住房覆盖率 资料来源

46、：国家统计局，中信证券研究部测算 2010-2020 年，北京、上海和浙江地区居住于所有权性保障住房的家庭的年化复合增速分别为 3.5%、12.7%和 19.0%，显著高于同期居住于普通自有住房的家庭数量的增长。同期，广东地区居住于所有权性保障性住房的家庭的平均每年以 0.2%的速度下降，而该地区居住于普通自有住房的家庭数量的年化复合增速为 2.9%。 0%2%4%6%05000000025000200020102020普通住房家庭所有权保障住房家庭所有权保障住房家庭CAGR普通住房家庭CAGR0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0

47、%2000201020200.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%北京上海浙江广东200020102020 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 15 图 22：2000-2020 年北京自有住房家庭结构 图 23：2000-2020 年上海自有住房家庭结构 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 图 24：2000-2020 年浙江自有住房家庭结构 图 25：2000-2020 年广东自有住房家庭结构 资料来源：国家统计局，中信证券

48、研究部 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 二手房市场重要性持续提升二手房市场重要性持续提升 住房商品化率继续提升住房商品化率继续提升 2000-2020 年仍然是住房商品化率不断提升的年份。相比于 2010 年第六次全国人口普查，居住于自有新建商品房的家庭数量占比提升 10.2 个百分点至 31.9%，居住于自有二手房占比提升 5.5 个百分点至 10.1%，成为第七次全国人口普查中各住房来源中，唯二占比大幅提升的部分。 0%5%10%15%20%00200020102020普通住房家庭所有权保障住房家庭所有权保障住房家庭CAGR普通住房家庭CAGR-30%-20%-

49、10%0%10%20%00500600200020102020普通住房家庭所有权保障住房家庭所有权保障住房家庭CAGR普通住房家庭CAGR-10%-5%0%5%10%15%20%25%020040060080002020普通住房家庭所有权保障住房家庭所有权保障住房家庭CAGR普通住房家庭CAGR-2%0%2%4%6%0500020102020普通住房家庭所有权保障住房家庭所有权保障住房家庭CAGR普通住房家庭CAGR 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文

50、之后的免责条款和声明 16 另一方面，2010-2020 年，居住于自建住房的家庭年均下降 0.3%，占总体比例下降10.5 个百分点至 21.0%，购买原公有住房占的家庭年均下降 3.7%，占总体比例下降 6.8个百分点至 6.1%。绝对值的下降代表原公有住房在逐渐拆迁。 2020 年，我们统计居住在纯商品化住房解决方案的家庭（即租赁商品房和购买商品房的家庭） 总计达到 17309 万户。 居住于商品住宅的覆盖率从 2000 年的 15%增长到 2010年的 45%，在进一步上升到 2020 年的 60%。 图 26：第七次全国人口普查居民住房来源 图 27：2010-2020 年商品住房覆

51、盖情况 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 注：外环为 2020 年数据，内环为 2010 年数据 资料来源：国家统计局，中信证券研究部测算 二手房重要性日渐提升二手房重要性日渐提升 居住于自有二手房的家庭增速下显著高于居住于新建商品房的家庭，推动二手房市场的发展。2020 年，全国范围内，居住于自有二手房的家庭达到 2,936 万户，较 2010 年的年化复合增速达到 12.2%；居住于自有新建商品房的家庭达到 9,249 万户，相比于 2010年的年化复合增速为 7.9%。 图 28：全国居住于二手房和新建商品房的家庭数 图 29：2010-2020 年居住于二手房和新建商品房家庭年化复

52、合增长 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 租赁廉租房/公租房租赁其他住房自建住房购买新建商品房购买二手房购买经济适用房/两限房购买原公有住房其他0%10%20%30%40%50%60%70%0200040006000800040000000200020102020商品住房覆盖家庭商品住房覆盖率0040005000600070008000900020购买二手房家庭购买新建商品房家庭0%2%4%6%8%10%12%14%2020购买二手房家庭购买新建商品房家庭 房地产和

53、物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 17 全国范围内，居住于自有二手房的家庭占所有自有住房家庭的比例持续提升。根据第七次全国人口普查，2020 年，居住于自有二手房的家庭占全部自有住房家庭的 14%，相比于 2010 年的 6%提升 8 个百分点。居住于二手房的家庭的增幅高于全部居住于自有住房家庭的增幅。 图 30：2010 年自有住房家庭结构 图 31：2020 年自有住房家庭结构 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 以上海为例，2020 年，居住于自有二手房的家

54、庭数量达到 153 万户，较 2010 年的年化复合增速达到 12%。居住于二手房的家庭占总体比例从 2010 年的 7%，提升至 2020年的 19%。 图 32：2010-2020 年上海市居住于二手房家庭情况 图 33：2010-2020 年上海市住房来源结构 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 注：内圈为 2010 年数据，外圈为 2020 年数据 二手市场正在蓬勃发展。这一方面意味着经纪服务行业不断壮大，另一方面也意味着政策越来越需要关注二手市场成交的效率和安全性。 购买二手房, 6%自建住房购买商品房购买二手房购买经济适用房购买原公有住房购买

55、二手房, 14%自建住房购买新建商品房购买二手房购买经济适用房/两限房购买原公有住房0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%0204060800二手房家庭CAGR租赁廉租房/公租房租赁其他住房自建住房购买新建商品房购买二手房购买经济适用房/两限房购买原公有住房其他 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 18 图 34：2020 年居住来源为二手房的比例和商品房销售额情况 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 注：横轴为 202

56、0 年商品房销售额，纵轴为居住于二手房家庭占总家庭比例 风险因素风险因素 问卷调查的方式已经是我们所能取得的最好的数据来源，但仍可能存在和实际情况的偏差。例如，个别居民可能会倾向于夸大住房的困难程度，以便未来申请保障性住房；多居所居民可能不能准确说明居住方式等。 北京天津河北山西内蒙古辽宁吉林黑龙江上海江苏浙江安徽福建江西山东河南湖北湖南广东广西海南重庆四川贵州云南西藏陕西甘肃青海宁夏新疆0%5%10%15%20%25%05000000025000 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条

57、款和声明 19 相关研究相关研究 房地产行业专题研究七普数据透视拆迁需求知多少 (2022-07-04) 房地产行业 2022 年上半年房企销售点评长期主义硕果，保利坐二望一 (2022-07-01) 房地产行业跟踪报告本地、专业、透明滨江启示 (2022-07-01) 房地产和物业服务行业跟踪报告复苏三部曲，格局一点通 (2022-06-30) 物业服务行业专题研究物管十讲之七：应收款，增长质量风向标 (2022-06-29) 房地产行业近期观点基本面见底和贝壳的投资价值 (2022-06-28) 大房地产业 2022 年下半年投资策略一半是周期拐点，一半是成长起点 (2022-06-27)

58、 大房地产业 2022 年下半年投资策略一半是周期拐点，一半是成长起点 (2022-06-22) 房地产政策专题研究“房票”的潜力 (2022-06-20) 房地产行业 2022 年 5 月宏观数据点评政策起效和政策发力叠加 (2022-06-15) 房地产行业跟踪报告楼市向何处去？市场声音面面观 (2022-06-10) 地产信用 2022 年下半年投资策略穿越地产风暴，谋求信用再均衡 (2022-06-09) 房地产行业跟踪报告国资入股，对冲信用恶化 (2022-06-03) 房地产行业 2022 年 5 月企业销售数据点评业绩承压，但销售否极泰来 (2022-06-01) 房地产行业跟踪

59、报告疫情退散政策发力，二手或率先复苏 (2022-05-29) 物业服务行业专题研究物管十讲之六：疫情的冲击，行业的担当 (2022-05-29) 房地产行业跟踪报告政策有力，复苏可期 (2022-05-26) 房地产行业重大事项点评降息之后的房地产市场 (2022-05-20) 房地产行业跟踪点评信用风险可控，行业分化不变 (2022-05-18) 房地产行业 2022 年 4 月宏观数据点评基本面仍在下滑，多方政策集中发力 (2022-05-16) 房地产行业重大事项点评对政策的可能误解和我们的看法 (2022-05-15) 房地产行业专题报告“四限”的可能调整路径和影响 (2022-05

60、-14) 房地产行业的基本面情况及政策展望房地产行业的基本面情况及政策展望 (2022-05-11) 房地产行业专题研究报告中央政治局会议在地产领域的五大看点 (2022-05-01) 房地产行业跟踪点评需求侧关键点，供给侧气氛组 (2022-04-26) 物业服务行业专题研究物管十讲之五：全覆盖和品质化 (2022-04-25) 房地产行业一季度宏观数据点评疫情新挑战，政策新机遇 (2022-04-21) 房地产行业跟踪点评疫情影响基本面复苏进程 (2022-04-18) 房地产行业 2021 年年报总评盈利能力触底，信用效率兼顾 (2022-04-18) 物业服务行业 2021 年年报总评

61、奇花初胎，矞矞皇皇 (2022-04-15) 房地产行业专题研究报告盈利能力触底，信用效率兼顾 (2022-04-13) 物业服务行业专题研究物管十讲之四：业主自治推动品牌化发展 (2022-04-06) 房地产行业跟踪点评政策更进一步，基本面底部明朗 (2022-04-06) 物业服务行业 2021 年年报总评奇花初胎，矞矞皇皇 (2022-04-05) 房地产行业专题报告政策发力的市场根源 (2022-03-31) 房地产和物业服务行业跟踪报告哈尔滨模式可能推广复制 (2022-03-24) 房地产和物业服务房地产和物业服务行业行业透视七普数据系列之二透视七普数据系列之二2022.7.5

62、请务必阅读正文之后的免责条款和声明 20 房地产行业跟踪点评迎接政策高潮和销售复苏 (2022-03-23) 房地产及物业服务行业重大事项点评如何理解防范房地产企业风险和向新发展模式转型 (2022-03-16) 房地产行业跟踪点评地产见底复苏路线图 (2022-03-15) 房地产行业观点稳增长背景下大地产业的投资机会 (2022-03-10) 房地产和物业服务行业重大事项点评时间不同，三稳含义不同 (2022-03-06) 房地产行业专题报告需求侧的六种工具 (2022-03-04) 房地产行业重大事项点评扩大首套房定义，有力刺激购房需求 (2022-03-02) 房地产行业 2022 年

63、 2 月房企销售数据点评市场低去化，企业低信心，政策高期待 (2022-03-01) 物业服务行业专题研究物管十讲之三：国企乎？民企乎？ (2022-02-25) 房地产行业重大事项点评按揭额度和定价是决定需求的关键 (2022-02-18) 物业服务行业专题研究物管十讲之二：可市场直拓，何必花钱并购？ (2022-02-17) 物业服务行业专题研究物管十讲之一：老盘不赚钱吗？ (2022-02-14) 房地产行业跟踪报告政策逆周期发力，期待终结信用塌陷 (2022-02-11) 房地产行业专题研究需求视角：按揭利率预计将下降较快 (2022-02-10) 房地产行业专题研究供给视角：土地市场

64、调整评估 (2022-02-08) 房地产行业专题研究业绩明朗，竞争格局明朗 (2022-02-08) 房地产开发和运营 2021 年四季度持仓分析政策持续友好，配置比例提升 (2022-01-28) 房地产行业跟踪点评冰河开裂的声音 (2022-01-25) 物业服务行业专题研究为什么无需下调行业盈利预测 (2022-01-20) 房地产行业跟踪点评政策合力，有望推动行业三月复苏 (2022-01-20) 房地产行业专题研究供给侧的结构问题无法只透过总量政策解决 (2022-01-18) 房地产行业跟踪点评不一样的周期：地产项目并购的冀望和遗憾 (2022-01-16) 物业服务行业跟踪报告

65、重建信任，蓝筹脱颖而出 (2022-01-08) 21 分析师声明分析师声明 主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明： （i）本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法； （ii）该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系。 一般性声明一般性声明 本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作。中信证券股份有限公司及其全球的附属机构、分支机构及联营机构（仅就本研究报告免责条款而言，不含 CLSA group of companies） ，统称为“中信证券” 。 本研究报告

66、对于收件人而言属高度机密，只有收件人才能使用。本研究报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人员。本研究报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略。对于本报告中提及的任何证券或金融工具，本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但中信证券不保证其准确性或完整性。中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容

67、产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可跌可升。过往的业绩并不能代表未来的表现。 本报告所载的资料、观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断，可以在不发出通知的情况下做出更改，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任。中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向

68、中信证券其他领域、单位、集团及其他附属机构的流动。负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定。分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定，但是，分析师的薪酬可能与投行整体收入有关，其中包括投资银行、销售与交易业务。 若中信证券以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构为此发送行为承担全部责任。该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息。本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议，中信证券以及中信证券的各个高级职员、董事和员工亦不为（前述金融机构之客户）因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任。 评级说

69、明评级说明 投资建议的评级标准投资建议的评级标准 评级评级 说明说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外） 。评级标准为报告发布日后 6 到 12 个月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的 6 到 12 个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A 股市场以沪深 300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普 500 指数为基准；韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准。 股票评级股票评级 买

70、入 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅 20%以上 增持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于 5%20%之间 持有 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%5%之间 卖出 相对同期相关证券市场代表性指数跌幅 10%以上 行业评级行业评级 强于大市 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅 10%以上 中性 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%10%之间 弱于大市 相对同期相关证券市场代表性指数跌幅 10%以上 22 特别声明特别声明 在法律许可的情况下，中信证券可能（1）与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问、投资银行或证券服务关系， （2）参与或投资本报告所提到的 公 司 的

71、金 融 交 易 ， 及 /或 持 有 其 证 券 或 其 衍 生 品 或 进 行 证 券 或 其 衍 生 品 交 易 。 本 研 究 报 告 涉 及 具 体 公 司 的 披 露 信 息 ， 请 访 问https:/ 法律主体声明法律主体声明 本研究报告在中华人民共和国（香港、澳门、台湾除外）由中信证券股份有限公司（受中国证券监督管理委员会监管，经营证券业务许可证编号：Z20374000）分发。本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发：在中国香港由 CLSA Limited（于中国香港注册成立的有限公司）分发；在中国台湾由 CL Securities Taiwan Co., Ltd.分发；

72、在澳大利亚由 CLSA Australia Pty Ltd.（商业编号：53 139 992 331/金融服务牌照编号：350159）分发；在美国由 CLSA （CLSA Americas, LLC 除外） 分发； 在新加坡由 CLSA Singapore Pte Ltd. （公司注册编号： 198703750W） 分发； 在欧洲经济区由 CLSA Europe BV 分发； 在英国由 CLSA （UK） 分发； 在印度由 CLSA India Private Limited 分发 （地址： 8/F, Dalamal House, Nariman Point, Mumbai 400021；电话

73、：+91-22-66505050；传真：+91-22-22840271；公司识别号：U67120MH1994PLC083118） ；在印度尼西亚由 PT CLSA Sekuritas Indonesia 分发；在日本由 CLSA Securities Japan Co., Ltd.分发；在韩国由 CLSA Securities Korea Ltd.分发；在马来西亚由 CLSA Securities Malaysia Sdn Bhd 分发；在菲律宾由 CLSA Philippines Inc.（菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员）分发；在泰国由 CLSA Securities (Thail

74、and) Limited 分发。 针对不同司法管辖区的声明针对不同司法管辖区的声明 中国大陆：中国大陆：根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可，中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 中国香港：中国香港：本研究报告由 CLSA Limited 分发。 本研究报告在香港仅分发给专业投资者（ 证券及期货条例 （香港法例第 571 章）及其下颁布的任何规则界定的） ， 不得分发给零售投资者。 就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜， CLSA 客户应联系 CLSA Limited 的罗鼎， 电话： +852 2600 7233。 美国：美国：本研究报告由中信证券制作。

75、本研究报告在美国由 CLSA（CLSA Americas, LLC 除外）仅向符合美国1934 年证券交易法下 15a-6 规则界定且 CLSA Americas, LLC 提供服务的“主要美国机构投资者”分发。对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书。任何从中信证券与 CLSA 获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSA Americas, LLC（在美国证券交易委员会注册的经纪交易商） ，以及 CLSA 的附属公司。 新加坡：新加坡：本研究报告在新加坡由 CLSA Singapore

76、Pte Ltd.，仅向（新加坡财务顾问规例界定的） “机构投资者、认可投资者及专业投资者”分发。就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜， 新加坡的报告收件人应联系 CLSA Singapore Pte Ltd， 地址： 80 Raffles Place, #18-01, UOB Plaza 1, Singapore 048624，电话：+65 6416 7888。因您作为机构投资者、认可投资者或专业投资者的身份，就 CLSA Singapore Pte Ltd.可能向您提供的任何财务顾问服务，CLSA Singapore Pte Ltd 豁免遵守财务顾问法 （第 110 章） 、 财务

77、顾问规例以及其下的相关通知和指引（CLSA 业务条款的新加坡附件中证券交易服务 C 部分所披露）的某些要求。MCI（P）085/11/2021。 加拿大：加拿大：本研究报告由中信证券制作。对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书。 英国：英国：本研究报告归属于营销文件，其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写，亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制。本研究报告在英国由 CLSA （UK）分发，且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士。涉及到的任何投资活动仅针对此类人士。若您不具备投资的

78、专业经验，请勿依赖本研究报告。 欧洲经济区：欧洲经济区：本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的 CLSA Europe BV 分发。 澳大利亚：澳大利亚：CLSA Australia Pty Ltd (“CAPL”) (商业编号：53 139 992 331/金融服务牌照编号：350159) 受澳大利亚证券与投资委员会监管，且为澳大利亚证券交易所及 CHI-X 的市场参与主体。 本研究报告在澳大利亚由 CAPL 仅向 “批发客户” 发布及分发。 本研究报告未考虑收件人的具体投资目标、财务状况或特定需求。未经 CAPL 事先书面同意，本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方。本段所称的“批

79、发客户”适用于公司法（2001） 第 761G 条的规定。CAPL 研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的 ASX All Ordinaries 指数成分股、离岸市场上市证券、未上市发行人及投资产品。CAPL 寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司。 印度：印度：CLSA India Private Limited，成立于 1994 年 11 月，为全球机构投资者、养老基金和企业提供股票经纪服务（印度证券交易委员会注册编号：INZ000001735） 、 研究服务 （印度证券交易委员会注册编号： INH000001113） 和商人银行服务 （印度证券交易委员会注册编号： INM000010619） 。 CLSA 及其关联方可能持有标的公司的债务。 此外， CLSA 及其关联方在过去 12 个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和/或非证券相关服务的报酬。 如需了解 CLSA India“关联方”的更多详情，请联系 Compliance-I。 未经中信证券事先书面授权，任何人不得以任何目的复制、发送或销售本报告。未经中信证券事先书面授权，任何人不得以任何目的复制、发送或销售本报告。 中信证券中信证券 2022 版权所有。保留一切权利。版权所有。保留一切权利。