1、代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.让置业体验更美好Professional Sincere2022年全国房地产市场半年报2022.08目录0102CONTENTS0301宏观经济及房地产发展现状022022年上半年全国房地产市场表现03 房地产市场中短期趋势预测04 2022年房企投资策略建议报告逻辑导图疫情影响下，经济下行压力增大房地产市场底层需求受到冲击为刺激需求，恢复经济，政策基调放松市场表现整体下滑明显地方政策频繁出台，但尚未见效，房企融资、拿地、新开工、销售均下滑土地市场整体下行，但城市间及城市内部均有

2、分化住宅销售规模腰斩，但核心城市改善需求依然旺盛经济圈集聚效应下，未来城市分化成常态，不同类型城市投资价值、发展模式不同货币宽松对房地产市场推动作用减弱下轮市场恢复的破局点在于释放核心城市改善需求，进而推动整体回温疫情加速市场触底，但恢复速度预计较慢，底部横盘可能延至明年中期房地产市场未来发展趋势预测2022年上半年全国房地产市场表现宏观经济及房地产发展现状企业端，央企国企依然是市场主力，但部分中小房企拿地积极性反超大型民企01宏观经济及房地产业现状PART18.37.94.944.80.40246802021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42022年Q1

3、2022年Q2宏观经济增速持续下滑，房地产业首当其冲2021年下半年以来我国宏观经济压力增大，经济增速持续下滑。尤其是2022年二季度，受本轮疫情蔓延影响，经济增长明显放缓，多个行业GDP同比下滑，其中房地产业GDP下滑幅度最大，受影响最明显指标名称2021一季度2021二季度2021三季度2021四季度2022一季度2022二季度农林牧渔业8.07.57.16.46.14.5工业24.48.84.93.86.40.4工业:制造业26.89.24.63.16.1-0.3建筑业22.81.8-1.8-2.11.43.6批发和零售业26.69.67.65.93.9-1.8交通运输、仓储和邮政业32

4、.112.75.94.02.1-3.5住宿和餐饮业43.717.15.74.7-0.3-5.3金融业5.44.14.05.55.15.9房地产业21.47.1-1.6-2.9-2.0-7.0信息传输、软件和信息技术服务业21.219.517.111.510.87.6租赁和商务服务业7.95.85.85.65.1-3.3其他行业8.86.25.25.04.9-0.22021-2022年二季度GDP同比增速变动情况2021-2022年二季度分行业GDP增速变动情况（单位%）数据来源：wind，同策研究院%GDP同比增速持续下滑数据来源：wind，国家统计局经济压力冲击房地产市场底层需求，居民购房意

5、愿显著下滑去年下半年以来，我国经济压力增大、疫情反复、金融融资环境紧张，对房地产市场的几大底层需求：刚性居住需求、资产配置需求和改善置换需求都造成了不同程度的冲击，居民购房需求明显下滑，今年上半年我国居民部门新增存款、贷款的增长速度出现显著剪刀差，表明居民储蓄意愿加强，购房意愿显著下滑42,60068,20083,30074,500103,30036,00037,60035,60045,80021,800020,00040,00060,00080,000100,000120,0002018上半年2019上半年2020上半年2021上半年2022上半年居民部门新增存款居民部门新增贷款2018-2

6、022年居民部门新增存款、贷款上半年度数据2022年上半年，居民部门新增存款10.33万亿，同比增长39%上半年，居民部门新增贷款2.18万亿，同比减少52%居民部门新增存款代表居民储蓄意愿，居民部门贷款中房贷为主，新增贷款反映出居民购房意愿 与往年同期相比，2022年居民部门新增存款大幅增加，但新增贷款大幅减少，说明在当前经济形势下，居民储蓄意愿加强，购房意愿显著下滑亿元经济压力加大疫情反复影响融资环境持续恶化就业形势严峻居民收入预期普遍下滑购买意愿下滑，尤其是刚需客群房地产企业频频暴雷对房企信任度下降市场走低，房价上涨动力不足，部分城市微跌客户资产保值升值需求难以满足二手房市场置换难度加大

7、改善、置换需求难以释放经济压力传导对房地产市场底层需求冲击明显数据来源：wind经济恢复需要投资拉动，政策重点在于基建投资目前，宏观经济的三架马车中，进出口和消费需求短期内难以提振，由于投资相对灵活和效果较明显，目前经济的主要增长动力只能依靠投资来拉动，其中重点在于基础建设投资，今年4月和7月的中央政治局会议都提出了加强基建投资的相关表述2021年固定资产投资组成结构情况制造业投资,41.1%基础设施建设投资,31.0%房地产开发投资,24.8%其他投资,3.1%固定资产投资的三个主要组成部分中：制造业投资和房地产投资目前都面临需求疲软，盲目加大投资容易造成库存过剩，且对经济拉动效果较弱 基建

8、投资一方面拉动就业，消化制造业产能，另一方面能够带动房地产投资和产业投资的相互促进2022年4月中央政治局会议2022年7月中央政治局会议数据来源：wind房地产运转链条不畅，影响基建投资及经济恢复房地产作为国民经济的支柱产业，在“政府基建、产业投资-企业拿地开发-住房销售变现”的投资链条中发挥重要作用，而目前由于房地产市场需求下滑，房企销售回款、土地投资受阻，进而影响了整个投资链条，投资对于经济的拉动作用难以发挥 房地产作为基建、产业投资的下一环，是政府回笼资金再分配的重要一环，房地产业的大幅降温可能导致基建投资对经济的拉动作用大减地方财政下半年：如何开源节流-出自经济观察网 2022-07

9、-30发布 据相关媒体报道，2022年上半年，很多地方政府面临沉重财政压力，重要原因之一在于地方政府普遍土地财政依赖度较高，但上半年土地出让金大减，从而影响”三保工作“投入力度政府土地开发商住宅项目购房者产业投资基建投资销售回款基建配套提升住宅价值政府出让土地回款购房产业投资吸引就业、人才，创造楼市需求政府主导投资市场需求下滑，房企销售回款难，最终影响整个链条购房需求下滑，“政府基建、产业投资-企业拿地开发-住房销售变现”链条断裂土地回款再分配为稳定需求恢复经济，房地产调控基调有所放松今年上半年，国务院、发改委、央行、证监会等相继发布一系列政策，旨在促进住房消费的合理释放，防范和化解房地产行业

10、和企业的风险，并提出支持房企合理的融资需求3月16日，国务院金融委召开专题会议，会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。4月11日，证监会等三部门发布关于进一步支持上市公司健康发展的通知，支持民营房企发债融资，部分房企正按要求上报发债计划。4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，会议强调，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。要及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。4月22日，银保监会党委召开会议，会议指出房地产方面，要持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，支持改

11、善和刚性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。5月4日，证监会召开专题会议，指出要积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。5月5日，深交所发布关于支持实体经济若干措施的通知。通知提出，支持房地产企业合理融资需求，支持市场主体增持回购。5月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，一年期LPR维持3.70%不变；五年期LPR下调至4.45%。022022年上半年全国房地产市场表现PART各地调整政策频出，但效果不及预期2022年上半年，全国超过150个城市发布楼市调控放松的政策，调控放松涉及各个方面。从整体来看，三四线城市

12、放松力度、覆盖群体范围远大于一二线城市。其中二线城市以针对特定人群及符合特定条件的边际放松政策为主，根据调控成效动态调整，而核心的限购政策调整依然谨慎，侧重发力人才引进、释放更多购房资格；但目前种种政策在市场端成效尚未显现，主要是由于市场底层需求处于低谷，市场负面效应尚未消散，边际调整政策难以见效限购放松限贷放松降低首付购房补贴三种类型花式放松限购 直接取消限购 增加名额上限 针对特定群体腾挪资格（如成都房产用于保障租赁增加1套购房资格）银行、公积金贷款放松 商业贷款审批流程加快 商业贷款利率降低 公积金贷款额度增加 部分城市针对改善购房放宽使用条件限价放松新房、二手房限价放松 新房备案价放松

13、 二手房核验价等放松官方、民间共同操作 部分城市政府发布公告降低首付比例 开发商通过垫资、首付分期、打折促销等方式巧用政策发放补贴 结合人才引进政策，针对符合条件的特定人才发放补贴 给多孩家庭发放补贴融资政策松动，但融资结果尚未改善今年从顶层到地方陆续出台融资松动方面的政策，政策面出现积极信号，但实际融资结果却依旧不容乐观。2022年上半年房地产开发资金来源额度增速进入负增长阶段，降幅逐月增加，到6月份降幅达到-25%较前月有所收窄。从资金来源结构来看，国内贷款和销售回款占比均持续下降，房企融资只能靠自筹资金，比如，股权融资、资产处置或者供应链融资时间点国内贷款利用外资自筹资金销售回款2020

14、年6月16.55%0.06%32.33%51.07%2021年6月13.09%0.04%29.30%57.57%2022年6月12.76%0.07%35.43%51.74%房地产开发资金规模增速变动情况房地产开发资金来源中各项资金占比情况%53024181511974-18-20-24-26-25-30-20-50--------102021-1

15、---052022-06降低降低升高数据来源：wind，同策研究院房地产投资持续下滑，且与固定资产投资增速落差增大受三道红线等融资政策的影响，2022年上半年房地产开发投资累计同比增长-5.4%，与固定资产投资6.1%的增速落差持续扩大。这一情况与2022年之前房地产投资增速始终高于固定资产投资增速情况相反，且房地产市场下行趋势日益显著固定资产投资与房地产投资增速变动情况%-30-20-50固定资产投资完成额同比增速房地产开发投资完成额同比增速数据来源：wind，同策研究院拿地、新开工、销售均下行

16、目前房企拿地积极性依旧较低，今年上半年累计土地购置面积同比下降48.3%。由于融资环境没有得到有效改善，项目新开工处于下行趋势，上半年同比下降35.4%。同期住宅的销售面积同比下降26.6%。这些数据的背后是众多的项目停工以及积压未开工的闲置土地土地购置面积累计同比增速住宅新开工面积累计同比增速住宅销售面积累计同比增速%数据来源：wind，同策研究院3316.94.8-7.5-11.8-9.3-10.2-8.5-11-11.2-15.5-42.3-41.8-46.5-45.7-48.3-60-50-40-30-20-100102030--05

17、------052022-0668.530.114.49.15.50.4-1.7-3.3-6.8-8.4-10.9-14.9-20.3-28.4-31.9-35.4-60-40-200204060--------052022-06108.4

18、68.151.13929.422.716.511.47.14.41.1-13.8-18.6-25.4-28.1-26.6-40-200204060801001--------052022-06全国土地市场成交规模腰斩，溢价率持续走低受市场需求下滑、疫情反复等影响，上半年全国土地市场持续遇冷，住宅类土地供应及成交显著下滑、土拍溢价率维持低位，多数房企尤其是头部民营企业面临资金压力、战略收缩，

19、投资拿地力度明显降低0040005000600070008000900002000400060008000400000002019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/5供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价2019年-2022年6月全国100个大中城市住宅类用地供应成交情况2019年-2022年6月全国100个大中城市

20、住宅类用地成交溢价率万平米元/平米%0552019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/5一线二线三四线土拍溢价率整体下滑2020年1-6月供应5.19亿平米成交3.86亿平米2021年1-6月供应4.62亿平米成交3.95亿平米2022年1-6月供应2.46亿平米成交1.58亿平米数据来源：数联天下，同策研究院集中土拍热度低位运转，城市间有所分化2022年上半年，

21、22城首轮土拍全部完成，15城完成第二轮土拍。从土拍结果来看，受各地土地竞拍门槛的降低和政策端的调整改善影响，多数城市流拍率有所降低，部分城市土拍有所回温但仍处于低位，城市间市场有所分化。房企拿地依然较为谨慎，投资积极性较弱第一轮第二轮趋势第一轮第二轮趋势第一轮第二轮趋势第一轮第二轮趋势第一轮第二轮趋势北京6%18%4.5%5.5%160.9144.7480.23499.582984434522上海0%3.3%446.0879.0019707广州6%21%1.0%6.6%262.0112.7341.00209.601304918598深圳0%15.0%107.1193.3018054成都12%

22、4%5.0%5.3%357.0421.0393.00402.00110149553福州33%21%4.2%2.0%61.058.077.0091.001270215692杭州2%0%6.4%5.2%567.0344.0827.00557.001458216218合肥25%17%11.2%7.9%220.0261.0190.00190.0086097294济南47%1.0%115.087.007617南京32%5%4.4%2.9%105.0443.0191.00727.001825416392宁波0%0%6.0%4.0%256.0204.0265.00161.00103797898青岛6%4%2

23、.0%2.0%76.6194.029.50104.8538465405厦门10%10%6.8%1.4%61.079.0154.00199.002514525229沈阳20%0.0%32.414.004318苏州0%0%3.0%3.0%164.7198.4233.80271.301419413674天津83%0.6%54.038.006974无锡0%0%0.1%1.4%100.0181.0104.00201.001036711116武汉14%9%1.0%1.0%71.789.584.0099.20117139022长春50%0.0%12.63.042416长沙0%18%2.6%323.0261.

24、0174.00137.0053824552郑州0%1.9%207.0107.005163重庆0%0%5.4%0.5%147.0225.799.00136.7067646057成交楼面价（元/平米）城市流拍率溢价率成交建面（万平米）成交总价（亿元）2022年上半年22城集中土拍成交情况数据来源：同策研究院整理城市内部土地市场也明显分化不仅城市间土拍冷热不均，多个城市内部市场也分化明显，部分地块竞争激烈触顶成交，而其他地块多数以底价或极低溢价成交，上海、成都、杭州、合肥、南京、宁波等城市分化现象较突出，触顶成交地块多为市区核心区域地块、重点发展的近郊核心地块或利润空间充足的地块城市触顶成交地块底价

25、成交地块低溢价成交地块宗数占比宗数占比宗数占比北京7 23%1239%1239%上海26 35%3142%1723%广州2 7%1554%1139%深圳8 100%00%00%成都17 18%6062%2021%福州4 17%939%1043%杭州35 34%4139%2827%合肥24 50%2246%24%济南2 13%1381%16%南京8 15%3771%815%宁波12 22%1867%411%青岛3 7%3688%25%厦门3 17%739%844%沈阳0 0%457%343%苏州5 14%2850%1836%天津1 20%480%00%无锡1 4%2083%313%武汉3 15%

26、1470%315%长春0 0%2100%00%长沙4 11%3186%13%郑州0 0%1287%213%重庆4 16%1976%28%底价成交地块,435,58%低溢价成交地块,152,20%触顶成交地块,169,22%底价成交地块低溢价成交地块触顶成交地块2022年上半年22个集中土拍城市住宅用地成交溢价率分类2022年上半年22个集中土拍城市住宅用地成交溢价率分类触顶成交地块特征基本可以分为三类：1、位于市区较核心位置，周边配套完善，位置优越，以稀缺性和高品质吸引中高端改善客户2、位于城市重点发展的近郊区核心位置，周边基建、配套正在迅速完善，以规划利好和产业导入吸引刚需刚改客户3、房价地

27、价差较大地块，有充足利润空间数据来源：同策研究院整理全国住宅销售持续下滑，一线城市价格相对稳定2021年下半年起，全国商品住宅销售面积同比增速由正转负，市场进入下行周期。2022年上半年，受全国疫情影响，商品住宅销售面积进一步下滑；价格方面，一二线城市价格涨幅持续收窄，二线城市房价增速6月转为负数，三线城市新建商品住宅价格同比下跌，且跌幅不断扩大-4-202468一线城市二线城市三线城市-22%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%05,00010,00015,00020,00025,000商品住宅当月销售量同比增速（右轴）70城新建商品住宅房价指数同比增速202

28、0-2022年6月全国商品住宅销售面积月度走势-42%万平米%数据来源：数联天下，wind、同策研究院一线城市增幅收窄二线城市6月由正转负三四线城市持续下滑核心城市中高端改善需求依然旺盛-上海虽然市场整体趋冷，但核心城市中高端改善市场需求依然活跃。以上海为例，2022年上半年上海共计93个楼盘项目开盘103次，共计40个楼盘触发积分，较去年同期有所增加。而高积分项目（65分以上，共16个）中位于核心区域的10万+豪宅项目高达9个，占比高达56%。另外这些高积分楼盘大多位于热门板块，以提供高端改善型的大户型产品为主楼盘名称区域环线板块户型(平米)套数均价（元/平米）认购人数认购比积分中粮瑞虹海景

29、壹号虹口区内环内四川北路板块00517290.45%96.08百汇园三期徐汇区内中环龙华板块751015351.20%94.96首创天阅滨江杨浦区内环内东外滩板块028280.00%90.78森兰名苑浦东新区中外环外高桥板块0693455.92%88.86招商外滩玺虹口区内环内四川北路板块00452339.85%77.08大华公园荟宝山区外郊环杨行板块87-32356.99%75.72金鼎首府浦东新区中外环外高桥板块90-167508

30、750001338263.39%75.12仁恒海上源杨浦区内环内东外滩板块00885391.59%73.44仁恒海上源（二次）杨浦区内环内东外滩板块77-27769475.54%72.16龙光天境杨浦区内中环东外滩板块87-931299.36%70.72保利明玥霞光奉贤区外郊环南桥新城板块97-624262.18%69.80瑞虹新城瑧庭虹口区内环内四川北路板块91-01904312.64%69.32华侨城纯水岸浦东新区外郊环唐镇板块95-2027257.23

31、%69.11招商虹玺虹口区内环内四川北路板块84-01338353.03%67.34四季都会宝山区外郊环杨行板块77-1101320.06%66.8弘久新弘北外滩虹口区内环内北外滩板块99-7547327.54%66.52022年上半年上海65分以上高积分项目情况数据来源：同策研究院栖江揽月轩（加推&清盘）登记时间：6.12-6.14套数：263套；精装：6.6万/m2户型：144-195m2（高层）总价段：950-1287万中签率：26.04%德信钱塘云庄（首开）登记时间：3.18-3.20套数：13套；毛坯：6.14-7.2

32、2万/m2户型：228-268m2总价段：1400-1935万中签率：19.05%观翠揽月轩（首开）登记时间：6.17-6.20套数：326套；精装：6.75万/m2户型：144-248m2总价段：972-1674万中签率：18.48%杭州国际金融中心（首开）登记时间：6.18-6.20套数：232套；精装：6.98万/m2户型：155-192m2总价段：1082-1340万中签率：5.40%观湖里（首开&清盘）登记时间：6.04-6.06套数：88套；毛坯：7.51万/m2户型：240-380m2总价段：1802-2854万中签率：36.55%风起钱潮（加推&清盘）登记时间：5.08-5.1

33、0套数：22套；毛坯:11.16万/m2户型：214-344m2总价段：2388-3839万中签率：10.63%海潮望月城（加推&清盘）登记时间：5.20-5.22套数：80套；精装:6.91万/m2户型：271-484m2总价段：1874-3346万中签率：10.70%江明月朗园（首开）登记时间：5.30-6.01套数：601套；精装:7.03万/m2户型：127-244m2总价段：893-1575万中签率：11.02%2022年上半年杭州高端改善项目开盘情况2022年杭州高端改善市场迎来罕见摇号盛宴及红盘大分流，全市成交量较去年同期明显上涨，与持续走低的中签率相比，反映出旺盛的市场需求。杭

34、州同样存在中高端市场火热的特点，尤其是5、6月份，望江新城、金融城、江湾新城等核心区域高端改善项目陆续进场，高供应下中签率依旧走低（大部分不超过20%），并触发拼社保机制，市场改善性需求居高不下。其中杭州国际金融中心以232套总价千万以上的大户型产品吸引9000多人报名摇号，中签率仅5.4%；总价2千万以上的豪宅项目风起钱塘22套房源中签率仅10.63%望江新城、金融城、江湾新城核心区域核心城市中高端改善需求依然旺盛-杭州数据来源：同策杭州分公司市场监测企业端，国央企和城投仍是市场拿地主力对比22城两轮土拍，央企、国企和城建城投拿地总金额占比超过七成，依然是市场拿地主力。第二轮土拍相较第一轮土

35、拍，央企拿地占比大幅上涨（金额占比从23%升至31%），城建城投拿地比例也保持上升（金额占比从22%上升至24%）。城建城投与地方性国企多为在各城市托底拿地，基本为零溢价拿地。而民企拿地占比持续下滑，尤其是20强民企，拿地金额占比从第一轮的11%下跌至第二轮的3%房企分类：城建城投指地方性城建、城投、地铁建设、水利等性质的公司；地方性国企指地方国资委背景的非城建城投类企业；民企分为销售排名位列前20强民企、位列21-100的百强民企、百名以外的其他民企央企,1306,31%地方性国企,1081,25%城建城投,1029,24%其他民企,445,11%百强民企,259,6%20强民企,121,3

36、%2022年第二轮土拍各类企业拿地总金额（亿元）及占比2022年第一轮土拍各类企业拿地总金额（亿元）及占比央企,1016,23%地方性国企,1107,26%城建城投,965,22%其他民企,532,12%百强民企,264,6%20强民企,475,11%注：第二轮土拍各类企业拿地金额仅统计2022年上半年完成第二轮出让的15个城市数据来源：数联天下、同策研究院部分中小型民企拿地积极性提升在部分城市，虽然央企是拿地主力，地方型国企承担托底、保障功能。但在民营房企部分，20强民企乃至百强民企遭遇资金困境，短期拿地收缩，小型民企反而利用头部民企收缩的机会主动拿地202346155

37、9542560505000000025000300003500000500600700800总建面积(万平米)成交总价(亿元)楼面均价（元/平米）元/平米2022年上海第一轮土拍分企业类型拿地20强民企仅金地拿1宗地招商、中铁建大举拿地同润、上海佳运、大华、大名城等5家房企拿7宗地09282000400060008000400050030035040045

38、0500总建面积(万平米)成交总价(亿元)楼面均价（元/平米）元/平米2022年成都第一轮土拍分企业类型拿地20强民企仅龙湖拿2宗地中海、保利等大举拿地远达等6家小型民企拿地6宗73932859975420200040006000800040000500300小型民企央企安徽国企20强民企总建面积(万平米)成交总价(亿元)楼面均价（元/平米）元/平米2022年合肥第一轮土拍分企业类型拿地20强民企仅龙湖拿1宗地招商、保利中铁等拿地伟星、邦泰、安徽置地、文一等小型民企积极拿地万平米、亿元万平米、亿元万平米、亿

39、元数据来源：数联天下、同策研究院有特殊优势的中小民企状况优于盲目扩张型民企目前出现暴雷、资金链断裂的民营房企大部分为近几年迅速扩张，实行高周转、高杠杆战略的扩张型房企，而有特殊优势的中小型企业在未来精细化发展的趋势中可能更具优势，这类房企主要分为两类：1、区域深耕的地方性房企，以项目利润为导向，打造局部品牌优势；2、具备特殊产业能力的房企，布局细分领域投资机会例：养老地产-代表企业例：物流地产-代表企业多家头部民企目前资金状况艰难 发生债务实质性违约：华夏幸福、富力地产、花样年控股、祥生、恒大、中国奥园、正荣地产、阳光城、世茂股份、当代置业、禹洲集团、泰和集团、荣盛发展、新力控股、佳兆业、融创

40、、中梁 被剔出恒生指数：中国恒大、融创中国、世茂集团、佳兆业集团、中国奥园、恒大物业、奥园健康、彩生活据不完全统计困境房企名单 从目前困难企业名单中可以看出，困境房企大多数为近几年快速扩张的高周转、高杠杆大型民营企业，20强民企中有一半已暴雷注：以上标红房企为20强民企；标蓝房企为百强房企2、特殊产业能力的房企1、区域深耕的地方性房企精细化发展趋势下，更有优势的两类民营房企：浙江企业代表：滨江地产、荣安地产分别以杭州、宁波为大本营，重仓抢占高市占率，布局以浙江省内为主 安徽企业代表：文一地产、安徽置地以合肥为大本营，重仓安徽省内区域部分区域深耕的中小房企收益于相对稳健的资金状况，在上半年市场低

41、谷能够逆势拿地，持续布局区域深耕优势：1、在区域市场拥有高知名度，相比一些外来的品牌房企更有品牌优势2、管理半径较小，区域内集采、融资能力较强，费用、成本控制能力更优秀3、更了解区域市场内客群需求偏好03房地产市场中短期趋势预测PART经济圈集聚效应明显，市场分化将成常态目前我国宏观经济增速放缓，区域发展“马太效应”明显，经济圈产业、人口聚集效应逐渐增强，长三角、珠三角、长江中游、京津冀四个经济圈涵盖了全国54.4%的GDP，45.5%的常住人口和60.3%的住宅销售金额，发展潜力相对更高，应作为投资重点关注区域，不同经济圈及不同能级城市经济发展模式分化，房地产市场也将长期分化区域省市GDP总

42、量（亿元）GDP总量占比区域GDP占比常住人口（万人）常住人口（万人）区域人口占比商品住宅销售金额（亿元）商品住宅销售金额占比区域商品住宅销售金额占比泛长三角上海432153.78%24.14%2489.431.76%16.74%61053.75%30.98%江苏11636410.17%8505.46.02%1962612.06%浙江735166.43%65404.63%1717310.55%安徽429593.76%61134.33%75154.62%珠三角广东12437010.87%10.87%126848.98%8.98%1945811.96%11.96%长江中游湖北500134.37%1

43、0.99%58304.13%12.01%66724.10%10.55%湖南460634.03%66224.69%53903.31%江西296202.59%4517.43.20%51103.14%京津冀北京402703.52%8.43%2188.61.55%7.79%41172.53%6.83%天津156951.37%13730.97%21841.34%河北403913.53%74485.27%48142.96%四大经济圈合计62247654.43%54.43%64310.8345.52%45.52%9816460.32%60.32%成渝四川538514.71%7.15%83725.93%8.2

44、0%90615.57%8.51%重庆278942.44%3212.432.27%47862.94%山东半岛山东830967.27%7.27%10169.997.20%7.20%110446.79%6.79%东三省辽宁275842.41%4.87%4229.42.99%6.89%28491.75%2.94%吉林132361.16%2375.371.68%11790.72%黑龙江148791.30%31252.21%7520.46%其他区域（其余15个省）30065426.29%26.29%4546532.18%32.18%3489521.44%21.44%全国1143670100.00%100.

45、00%141260100.00%100.00%162730100.00%100.00%数据来源：wind城市分化源于不同类型城市投资、人口吸引力不同经济圈一般可细分为多个都市圈，如长三角可细分为上海都市圈、南京都市圈、杭州都市圈等，都市圈内城市关系一般存在三种类型：外溢性、吸附型和封闭型，不同类型都市圈和不同能级城市，吸引投资、人口的半径不同，房地产市场投资价值和投资机会也有不同经济圈外溢型都市圈经济圈吸附型都市圈经济圈封闭型都市圈外溢型都市圈发展较成熟，尤其在核心城市楼市政策收紧的背景下，向周边的邻近城市输出购买力比如上海都市圈、杭州都市圈、苏州都市圈、南京都市圈等经济圈内三种都市圈类型吸附

46、型都市圈发展落后于外溢型都市圈，核心城市仍处于大量吸引周边邻近城市人口、资源的阶段，同时并不具备输出购买力的能力比如宁波都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈等封闭型都市圈落后于前两种都市圈类型，都市圈内核心城市既不具备吸附能力，也不具备外溢能力，都市圈内各城市相互联系较弱，呈现相对独立状态比如南昌都市圈，苏北城市群等123城市投资价值：核心城市依然需求充足，发展潜力较大各都市圈的核心城市，如北上广深、杭州、南京等，由于产业、配套基础领先，吸引大量产业、资金和人口导入。政府主导下投资力度大效率高；人口持续导入，潜在需求旺盛；市场稳定，安全性高，房企投资偏好明显，土地出让收入和房地产销售相关税收又进一步

47、反哺政府投资，产业链条各环相互促进，这类城市市场依然有充足需求和发展潜力55%10%5%31%59%3%5%32%60%0%7%33%0%20%40%60%80%100%不影响按原计划购买影响不打算买原本没计划现在打算买暂时不买观望观望200-600万600-1000万1000万以上上海案场调查数据疫情对各个层级购房者购房意愿的影响案场客户购房意愿调查来看：仅有5%的客户明确表示受疫情影响取消购房计划（在刚需客户中这一占比为10%）多数客户购房意愿基本不受疫情干扰 疫情同时也催生了部分购房的需求，这个比例在6%左右政府主导产业、基建投资房企拿地住宅销售核心城市房地产运转链条始终能维持稳定运行核

48、心城市发展成熟，产业、人口集中，政府财税收入充足，进行产业升级投资、基建投资力度大，产业、资金、人口吸附力不断增强产业投资、基建投资，吸引大量人口，为城市住房销售提供充足潜在需求和购买力各项投资提升土地价值，优秀配套和升值潜力吸引居民购房需求房企拿地首选城市，土拍基本保持稳定成交数据来源：同策研究院城市投资价值：都市圈内周边城市依靠吸引投资、人口外溢都市圈内其他城市，主要是外溢型都市圈内的其他城市，经济和市场发展主要依靠吸纳核心城市外溢的产业、投资、人口，核心城市对周边城市的外溢影响强弱主要考虑产业转移力度、人口流动、收入差距、交通距离和规划协同性等因素，受外溢影响强、与核心城市价差大，那么外

49、溢逻辑下市场潜力更大，但是此类城市市场波动较明显，核心市场上行期购房外溢效应更强，调整期外溢效应明显下滑外溢效应判断逻辑3、收入差距1、产业转移2、人口流动都市圈内城市与核心城市价差结论：都市圈内城市受外溢影响强弱结论：都市圈内城市房价上涨潜力受外溢影响强、与核心城市价差大，那么外溢逻辑下房价上涨潜力大都市圈内城市受外溢影响强弱、房价上涨潜力共同影响房企投资决策，产生都市圈内轮动效应4、地理、交通距离5、区域规划协同性都市圈内部外溢传导逻辑非核心城市市场需求分类都市圈内周边城市市场客群分类本地居民客群需求外来就业客群需求外出务工返乡置业客群需求职住分离客群需求一般情况下，与核心城市关系不大受核

50、心城市投资转移、产业规划影响，产业外溢会吸引大批就业人员受核心城市产业人口吸附能力和与核心城市收入差距影响主要受与核心城市距离、交通便捷程度影响与核心城市外溢有关人口流动趋势城市投资价值：封闭型城市发展动力较弱，多为点状投资机会四大经济圈内较核心城市较远的城市和四大经济圈以外的城市，发展模式都相对封闭，产业、投资、人口的吸附半径都比较有限，市场长期发展动力较弱，应谨慎布局，投资机会主要有两个方面：1、城镇化率较低的区域，依然有城镇化的发展空间；2、部分中西部城市承接产业转移，政策引导下产业转移阶段性新增大量就业人口，不过这些多为点状机会，投资窗口期和红利期较短经济圈内：传统优势制造业优势区域内

51、，核心城市产业向邻近的低用工成本城市转移经济圈以外城市：中西部区域存在城市点状突破 如电子设备制造业、电器机械行业等劳动密集型产业，对工人用工成本敏感度较高，由南京向扬州、芜湖转移，或者上海向南通、泰州等苏中城市做产业转移 如华中的襄阳和宜昌，均以汽车制造业及装备制造业为主导产业，与武汉未形成较强的产业承接关系，目前仍处于单城市点状突破阶段我国产业转移的两条主要路径城镇化发展人口流动，农村人口进城农村发展在地城镇化 农村“新旧改”，提升城镇化率，同时置换出农村低效用地 推行农村集体经营性建设用地直接入市，提高土地利用效率，探索农民增收路径“十四五”期间，我国将全面取消城区常住人口300万以下的

52、城市落户限制，将拉动房地产需求释放，同时配套政策将会同步跟进，基建投资将提速 大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求目前我国城镇化的两条主要路径趋势判断：M1周期对楼市的带动作用显著M1是反映企业中短期潜在投资倾向的指标（类似基钦周期，完整周期为4-5年，1/4周期为12.75个月），也是经济周期的前导指标。因此，2021年以前，我们一般通过对M1增速的周期研究（预测有效期为1年左右），来预测城市土地市场周期，M1同比增速和全国住宅成交面积同比增速、百城住宅楼面价同比增速之间均有显著同步相关性，周期基本一致M1同比增速和全国商品住宅成交面积同比M1同比增速和百城

53、住宅楼面价同比-60-40-200204065303540452009/12009/92010/52011/12011/92012/52013/12013/92014/52015/12015/92016/52017/12017/92018/52019/12019/92020/52021/12021/92022/5M1同比增速（左轴）商品住宅累计销售面积同比（右轴）-60-40-2002040608052009/12009/92010/52011/12011/92012/52013/12013/92014/

54、52015/12015/92016/52017/12017/92018/52019/12019/92020/52021/12021/92022/5M1同比增速（左轴）百城住宅类土地楼面价同比（右轴）M1周期和全国商品住宅成交面积增速表现出显著相关性，周期基本一致，表明货币周期波动对居民购买力释放有显著影响M1周期和百城住宅楼面价同比表现出显著相关性，周期基本一致，表明货币周期波动对房企投资意愿和力度有显著影响%数据来源：wind、同策研究院2021年以前，货币周期对楼市强影响前提：房地产市场潜在需求较充足，房地产行业发展空间较大，货币周期实际上影响了房企的投资意愿、额度和居民购买力未来一段时间

55、，货币周期对楼市影响减弱目前市场特点：市场规模已达顶点，潜在需求逐渐削弱，货币周期上升释放流动资金，但不一定流向房地产，转化为市场上行动力传导机制成立的前提：潜在需求较充足，市场仍有扩张空间货币周期：M1上行市场流动资金增加热钱优先流向房地产房企融资难度降低，投资意愿上升居民贷款难度降低，需求有效释放房地产市场上行，土地价格，住宅量价轮动上涨目前市场特点：市场规模已达顶点，行业增长空间有限，潜在需求逐渐削弱货币周期：M1上行市场流动资金增加资金一部分流向房地产房企融资难度有所降低，但投资相对谨慎居民收入预期不稳，抑制购房需求房地产市场存在一定的上升动力，但无法迅速回温多数流向其他行业趋势判断：

56、当前货币周期对楼市的推动作用有所减弱金融货币周期对楼市的带动作用减弱，主要是由于目前市场底层逻辑发生变化：1、市场规模已达顶点，潜在需求量整体削弱，货币宽松难以直接有效推动市场；2、全方位政策调控，使得土地、住宅价格波动被平抑，以上两点原因，金融货币周期对楼市的带动作用有所减弱-45-30-7590105120-6.00-4.00-2.000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.00M1:同比（左轴）商品住宅累计销售面积同比（右轴）趋势判断：疫情加速市场触底，底部横盘可能延至明年中期今年上半年大规模疫情对市场趋势的影响主要有两个方面：1

57、、疫情对国民经济负面影响较大，使得货币周期加速触底，触底时间较周期预测提前了约一年，同样也使得融资政策放宽，货币宽松的时间点提前；2、疫情对各行各业冲击较大，居民收入预期和对房地产市场前景的预期普遍下滑，购房需求进一步削弱，货币宽松对于房地产市场的推动作用进一步弱化，M1同比增速与全国住宅销售面积增速剪刀差不断扩大，因此我们判断市场目前已经触底，未来一年降速逐渐收窄，横盘调整阶段较长，市场修复速度较缓，至明年中期后市场可能实质回暖M1同比增速及市场趋势预判与市场实际走势对比2021年底对于M1周期的拟合及预测M1增速实际触底时间：2022年一季度M1增速周期预判触底时间：2023年二季度疫情期

58、间，各项经济活动放缓甚至停滞，使得货币周期加速触底，触底时间较周期预测提前了约一年2022年中期对于未来一年市场趋势预判疫情影响使得居民预期普遍下滑，购房需求进一步削弱，货币宽松对于市场提振作用进一步弱化，M1增速和住宅销售增速剪刀差不断扩大%数据来源：wind、同策研究院趋势判断：市场恢复需要明确信号，核心城市改善需求或为破局点市场恢复一般需要一个先导信号，进而带动整体市场的投资、购房热情，如2020年市场上行的起点就是高端市场火爆（如上海前滩豪宅项目排队认筹，学区房火爆等现象）带动了市场购房热情；依据目前市场需求端、供应端、和政策端的特点，我们判断下一轮市场整体回温的破局点依然是核心城市改

59、善需求的释放目前经济、市场下行，刚需购房者相对受影响程度更大；改善需求，尤其是核心城市改善需求依然旺盛从2021年下半年，各城市为了促进土拍回温，不同程度加大了市区优质地块供应，这类项目将在未来一年逐渐入市未来政策放宽着眼点主要在于鼓励合理改善需求释放未来有望放松核心城市市区项目中小套户型占比要求或降低二套房首付或利率未来市场恢复关键点在于释放核心城市改善需求，从而带动整体市场逐渐回温政策端需求端供给端未来市场恢复的破局点042022年房企投资策略建议PART建议一：当前是中小型民企逆势拿地机会当前市场处于周期底部，土拍门槛低、地价相对合理，且土拍竞争较弱，而同时龙头民企在投资拿地上大幅收缩，

60、正是资金相对安全的中小型民企逆势拿地的机会，拿地后慢周转开发等待市场回暖-0.25-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.2502468101214-------052023-09M1:同比bp预测2022-2023年上半年市场处于底部一线、二线、三四线土地溢价率253035一线二线三四线M1同比增速及市场趋势预判%土拍门槛降低，当前地价合理，土地溢价率低排名房企

61、权益拿地金额/亿元排名房企权益拿地金额/亿元1滨江39216保利置业922华润39217厦门国贸883中海35518大华704建发34919中建玖合675绿城31920厦门轨交676保利24521越秀667招商23522北京兴创668中铁建21623大家房产669万科19124天健集团6510广州地铁16525大悦城6411武汉城建15326金地6312上海地产13527伟星5813中铁12328深圳安居5514中建东孚12129城建发展5315龙湖9330中海宏洋512022年上半年房企权益拿地金额排名数据来源：wind、同策研究院建议二：发力股权融资拿地模式“三道红线”、“贷款集中度管理”

62、等政策的目标是放缓行业周转速度、降低企业杠杆率。行业高负债的原因除了追求规模快速扩张的战略外，更主要的是受到间接融资模式的影响，股权融资类的直接融资是降低杠杆的有效途径数据来源：wind、同策研究院80.0579.0950556065707580851998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1季度行业资产负债率1998-2022年1季度房地产行业资产负债率%三道红线贷款集中度管理调控目的低

63、周转降杠杆间接融资直接融资建议三：关注经济、人口、产业集中的四大经济圈从国际规律来看，经济圈聚集效应明显，长三角、珠三角、京津冀、长江中游四个经济圈贡献全国54.4%的GDP、45.5%的人口以及60.3%的房地产市场份额。在投资区域选择时建议重点关注经济、人口、产业集中的四大经济圈数据来源：wind、同策研究院区域省市GDP总量GDP总量区域GDP常住人口常住人口区域人口商品住宅销售金额（亿元）商品住宅销售区域商品住宅（亿元）占比占比（万人）（万人）占比金额占比销售金额占比泛长三角上海432153.78%24.14%2489.431.76%16.74%61053.75%30.98%江苏116

64、36410.17%8505.46.02%1962612.06%浙江735166.43%65404.63%1717310.55%安徽429593.76%61134.33%75154.62%珠三角广东12437010.87%10.87%126848.98%8.98%1945811.96%11.96%京津冀北京402703.52%8.43%2188.61.55%7.79%41172.53%6.83%天津156951.37%13730.97%21841.34%河北403913.53%74485.27%48142.96%长江中游湖北500134.37%10.99%58304.13%12.01%66724

65、.10%10.55%湖南460634.03%66224.69%53903.31%江西296202.59%4517.43.20%51103.14%成渝四川538514.71%7.15%83725.93%8.20%90615.57%8.51%重庆278942.44%3212.432.27%47862.94%山东半岛山东830967.27%7.27%10169.997.20%7.20%110446.79%6.79%东三省辽宁275842.41%4.87%4229.42.99%6.89%28491.75%2.94%吉林132361.16%2375.371.68%11790.72%黑龙江148791.3

66、0%31252.21%7520.46%中原河南588875.15%5.15%98837.00%7.00%78924.85%4.85%海西福建488104.27%4.27%41872.96%2.96%70834.35%4.35%其他区域19295716.87%16.87%3139522.22%22.22%1992012.24%12.24%全国1143670100.00%100.00%141260100.00%100.00%162730100.00%100.00%建议三（续）：关注四大经济圈内的人口密度相对较高的城市从全国重点的75个城市来看，城市居住用地面积与城市常住人口呈现正相关关系，即城市的

67、居住用地面积扩张需满足城市常住人口增长的需求。以上海为例，宅地供应小于常住人口规模，具有提升空间北京广州天津上海东莞深圳成都南京西安青岛武汉杭州沈阳郑州苏州济南合肥哈尔滨昆明乌鲁木齐大连贵阳长沙厦门宁波太原无锡烟台兰州南昌南宁福州石家庄淄博惠州常州徐州呼和浩特温州唐山南通柳州绍兴连云港泉州洛阳包头淮安潍坊银川邯郸芜湖宜昌扬州佛山盐城枣庄中山绵阳蚌埠嘉兴珠海镇江台州海口遵义阜阳大同泰州湖州淮南桂林金华y=3.5928x+298.29R=0.6793050002500300000500600数据来源：住建部城市统计年鉴居住用地面积与常住人口散点图城市常住

68、人口（万人）城市居住用地面积（平方公里）人口密度相对较高建议四：小而美的企业以项目利润为导向，打造局部品牌优势房地产进入慢周转，选择做小而美的企业依然有生存空间，并且通过做熟区域、以项目导向做产品，精耕城市，打造局部的品牌优势27.1416.036.4212.8917.6714.1310.4410.29202020212022年1季度荣安地产行业中位值2019-2022年1季度荣安地产销售净利率%32.9823.3712.535.2613.310.595.740.90022年1季度荣安地产行业中位值2019-2022年1季度荣安地产ROE%72.91106.867.83020406080100120宁波长三角区域（不含宁波）其他区域2021年荣安地产土地储备万平米长三角区域包括：杭州、嘉兴、宁波、台州、温州、绍兴、金华、义乌等城市，其他区域包括：重庆、西安等城市。建议五：房地产细分领域投资机会房地产住宅市场进入下半场，随着未来规模的趋势下降，投资机会也在收缩。企业应未雨绸缪，提前关注、布局地产细分领域的投资机会，如工业地产、物流地产、养老地产、数字产业园及城市更新等项目数据来源：wind、同策研究院工业地产物流地产养老地产数字产业园