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1、6月楼市巨变,阶梯式“L型”趋势初现2023年7月2023年房地产半年报Contents目录一、政策:当前楼市调控基调及措施二、城市:城市发展的特征及趋势三、市场:2023年上半年楼市特征四、房企:市场现状下的房企运营情况五、趋势:下半年趋势研判及相关建议政策:当前楼市调控基调及措施12023年楼市调控的重点是“防风险、稳市场”,单纯依靠对房企的金融支持已经无法达到防风险的目标,必须结合并依靠房地产销售端的恢复,支持“刚性和改善性住房需求”,来实现市场稳定2023年楼市调控的重点是“防风险、稳市场”把恢复和扩大消费摆在优先位置,要合理增加消费信贷,支持住房改善 防范房地产业引发系统性风险,确保
2、房地产市场平稳发展 要因城施策,着力改善预期,扩大有效需求,支持刚性和改善性住房需求 消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端,推动房地产业向新发展模式平稳过渡2022年12月中央经济工作会议有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,加快推进老旧小区和危旧房改造。2023年3月“两会”政府工作报告要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,支持刚性和改善性住房需求做好保交楼、保民生、保稳定工作,促进房地产市场平稳健康发展,推动建立房地产业发展新模式。在超大特大
3、城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。2023年4月中央政治局会议2020年至今,政治局会议中关于房地产的论述发生两点明显变化,1、单独在防范风险的段落中论述房地产话题;2、2021年下半年起,随着市场转冷,转向支持合理住房需求(刚性和改善性住房需求)2022年起政治局会议专项论述防范风险,房地产是重点防范领域日期论述段落主要内容2023年4月28日要有效防范化解重点领域风险要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼、保民生、保稳定工作,促进房地产市场平稳健康发展,推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极
4、稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。2022年7月28日要全方位守住安全底线要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。2022年4月29日要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。2021年12月6日未单独论述要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环
5、2021年7月30日未单独论述要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策2021年4月30日未单独论述要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价2020年12月11日未单独论述促进房地产市场平稳健康发展2020年4月17日未单独论述要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展2020年至2023年上半年,中央政治局会议关于房地产的论述“十九大”后,中央对楼市调控的主基调随市场环境的变化及时调整,2022年市场骤冷并延续至
6、2023年,2022年中央经济工作会议首次把楼市调控放在“防风险”单独段落集中论述,这意味着不会为了防风险而出台全国性强刺激政策、不会为应对当前风险而推升未来风险“防风险”是2023年楼市调控的主基调2021年12月中央经济工作会议2022年12月中央经济工作会议五是有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是
7、用来炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险,压实各方责任,防止形成区域性、系统性金融风险。加强党中央对金融工作集中统一领导。要防范化解地方政府债务风险,坚决遏制增量、化解存量。市场环境:市场由热转冷论述章节:三是结构政策要着力畅通国民经济循环主要内容:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2020年12月中央经济工作会议市场环境:疫情后热度提升论述章节:七是解决好大城市住房突出问题主要内容:住房问题关
8、系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。2019年12月中央经济工作会议市场环境:市场逐步稳定论述章节:三是确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善主要内容:要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。2018年12月中央经济工作
9、会议市场环境:市场热度提升论述章节:七是加强保障和改善民生主要内容:要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。总书记在求是杂志发表署名文章,要求“坚持标本兼治、远近结合,牢牢守住不发生系统性风险底线”,最终“消除多年来高负债、高杠杆、高周转 发展模式弊端”,这意味着不会为了解决当前的风险,而短期大范围刺激房地产楼市防风险不仅是当前的重点,未来要“标本兼治、远近结合”2023年2月15日,求是杂志发表了习近平总书记当前经济工作的几个重大问题(五)有效防范化解重大经济金融风险我们必须坚持标本兼治
10、、远近结合,牢牢守住不发生系统性风险底线。一是防范房地产业引发系统性风险1.房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。2.要正确处理防范系统性风险和道德风险的关系,做好风险应对各项工作,确保房地产市场平稳发展。3.各地区和有关部门要扛起责任。要因城施策,着力改善预期,扩大有效需求,支持刚性和改善性住房需求,支持落实生育政策和人才政策,解决好新市民、青年人等住房问题,鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给,探索长租房市场建设。4.要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化,抓紧研究中长期治本之策,消除多年
11、来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。二是防范化解金融风险三是防范化解地方政府债务风险上一轮“去库存”,大力推进“棚改货币化”安置,实际上造成了库存积压及房地产风险扩大。近期住建部发布关于扎实有序推进城市更新工作的通知实际上是精细化管理城市更新,从源头堵上“大拆大建”,未来大规模“棚改货币化”难以再现城市更新新政:严防大拆大建7月5日,住建部发布关于扎实有序推进城市更新工作的通知一、坚持城市体检先行。建立城市体检机制,将城市体检作为城市更新的前提二、发挥城市更新规划统筹作用。依据城市体检结果,编制城市更新专项规划和年度实施计划三、强化精细化城市设计引导。将
12、城市设计作为城市更新的重要手段,完善城市设计管理制度四、创新城市更新可持续实施模式。坚持政府引导、市场运作、公众参与,推动转变城市发展方式五、明确城市更新底线要求。坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主,鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造,防止大拆大建文件主要内容及解读城市更新更加有计划性,建立项目库,政策可能仅对入库项目开放探索并形成城市更新的持续发展模式,保障项目投融资及改造实施从根本上限制大拆大建,堵住上一轮棚改货币化安置的举措2022年发布的“金融十六条”政策中,有适用期限的两条政策获得延期,并未对救助内容扩充。这意味着在防范房地产风险仍然严峻的背景下,金融端对优质房企及项目的支持将延
13、续,但很难释放更大力度的救助政策金融新政:延续过去已有政策,未做救助内容扩充7月10日关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知对2022年11月11日中国人民银行、原银保监会联合出台关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知(金融十六条)其中两条政策延期。1.对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。2.对于商业银
14、行按照通知要求,2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类;对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。3.除上述两条政策外,其他不涉及适用期限的政策长期有效。2023年上半年,国家政治局会议及各部委均发声支持“刚性和改善性”住房需求,而在实际落地层面,与楼市调控主基调一致,未出台强刺激楼市的政策,主要政策调整是下调房贷利率(LPR降低0.1%)、推进“带押过户”优化二手房交易流程上半年需求端未出台国家层面的强刺激政策对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,
15、阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限建立首套住房贷款利率政策动态调整机制推进不动产“带押过户”一、以点带面,积极做好“带押过户”二、因地制宜,确定“带押过户”模式三、深化协同,提升便利化服务水平2023年6月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%,双双下降10个基点,5年期以上LPR的调整降低购房者的房贷成本房贷利率下降2023年上半年国家层面的重点政策现阶段三四线城市早已放开限购,政策工具几乎用尽、松无可松,2023年主要政策调整主要是降低二套房公积金贷款首付比例、多胎家庭提升贷款额度、发放购房补贴。一二线城市调控政策储备相对充足,应
16、对市场变化的能力更强上半年需求端政策调整主要是地方层面因城施策部分地方政府楼市调控政策一线城市二线城市三四线城市2023年政策调整内容1、城市更新及旧房改造2、推进“带押过户”3、保障房建设及供应4、多孩家庭公积金贷款提额1、缩小限购区域2、多胎家庭限购套数放松3、针对特定区域、人群降低首付比例4、公积金贷款额度提升、首付降低5、购房补贴6、二手房带押过户1、降低二套房公积金首付比例2、多胎家庭公积金贷款额度提升3、发放购房补贴4、组织单位团购时允许房价打折一线城市二线城市三四线城市放松限购深圳(深汕合作区)沈阳、武汉、长沙、郑州、合肥、杭州、南京、厦门、济南赣州、扬州、无锡、宁德、泉州放松限
17、售深圳(深汕合作区)长沙、郑州、青岛、厦门扬州、惠州、常州、徐州首付降低长沙、乌鲁木齐、青岛、贵阳湖南全省、济宁公积金贷款提额上海、广州、深圳乌鲁木齐、大连扬州、柳州、淮北、济宁、吉林市、临沂人才政策放松北京、上海、广州、深圳郑州、杭州、合肥、长沙、南昌、长春无锡、芜湖、洛阳、淄博发放购房补贴郑州、南昌、乌鲁木齐、哈尔滨、大连、重庆扬州、临沂、周口、荣阳、桂平、盐城、安义、鹰潭、滁州、徐州城市:城市发展的特征及趋势22022年起,居民储蓄存款余额增速从10.7%持续增长至18%,突破前期高点,这意味着居民储蓄的意愿增强,整体储蓄金额也持续增长。但另一方面,消费意愿不足,CPI、PPI跌入0以下
18、,在全球面临通胀的背景下,国内消费需求弱、引发物价下跌,面临通缩压力2023年经济面临的核心问题1:居民消费意愿不足数据来源:同策研究院,wind0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%------------092023-0120
19、23-05居民储蓄意愿持续提升2015至2023年6月金融机构居民储蓄存款余额同比增速-10-50510-------------05CPI当月同比PPI:全部工业品当月同比CPI、PPI同比增速跌到0以下,面临通缩压力2015至2023年6月中国CPI、PPI
20、同比%从货币角度看,过去贷款利率下调、刺激市场消费及投资,但近年来M1同比增速下行、而M2增速增长,剪刀差扩大,这意味着货币宽松无法达成促进经济增长的目标、货币政策可能失灵。另一方面,民间投资意愿不足,民间投资占固定资产投资的比例从57.8%持续跌至54.0%,投资金额同比增速跌破0,货币宽松也无法推动民间投资增长2023年经济面临的核心问题2:民间投资意愿不足数据来源:同策研究院,wind-30-20-55758----
21、----------------05累计占比累计同比(右轴)民间投资额占比及同比增速双双下跌2020至2023年6月中国民间固定资产投资完成额占比及同比增速占比=民间投资额/固定资产投资完成额*100%-4-2
22、02468101214--------------------042023-05
23、2023-06M1同比M2同比M1、M2剪刀差扩大2020至2023年6月中国M1、M2同比%国际清算银行公布的口径下,截至2022年中国政府部门杠杆率仅77.7%,同发达国家相比仍有加杠杆空间。未来财政政策发力如果投向传统产业及基础设施仅能带动短期的就业及低效产能,难以长期推动经济发展。因此,代表未来经济的实体产业将成为财政投资的重点领域,但此类产业通常需要较长的培育期才能形成完备产业链,并持续正向推动经济增长、带来就业和收入增加短期稳经济的手段在于财政政策发力数据来源:同策研究院,wind,国际清算银行77.700501001502002-092011-03201
24、1------------09中国英国法国德国美国日本%政府部门杠杆率传统财政投资方向未来产业的投资方向投资方向:铁路公路开发区新城建设低端制造业面临问题:低效,仅能短期推动经济和就业,停止投资后经济很快转差投资方向:新能源人工智能生物制造绿色低碳量子计算面临问题:培育周期长,对经济、就业拉动慢各城市产业基础差异
25、明显,一线城市的高新技术企业大量聚集,部分强二线城市高新企业正在快速发展,普通二线城市增速相对较慢,三四线城市缺乏高新技术企业。在当前政府严格执行财政预算及审批的背景下,具有高新产业基础的城市受财政扶持力度更大,随着城市产业的培育,直接影响各城市税收收入、导致人口流动分化有高新产业基础的城市受财政扶持力度较大数据来源:Wind,天眼查,同策研究院上海北京深圳广州重庆苏州成都武汉杭州南京天津宁波青岛长沙郑州福州济南合肥西安大连厦门沈阳南昌长春南宁050002500300035004000450050000500000002500030000350004
26、00004500050000上海北京深圳广州重庆苏州成都武汉杭州南京天津宁波青岛长沙郑州福州济南合肥西安大连厦门沈阳南昌长春南宁-15%-10%-5%0%5%10%15%0040005000600070002022年各城市高新技术企业数(个)5年内新成立的高新技术企业数(个)2022年各城市高新技术企业数及5年内新增数2020-2022税收收入增幅(%)2022 年税收收入(亿元)2022年各城市税收收入及2年累计增幅高新技术八大领域:电子信息、航空航天、生物新医药、新材料、资源与环境、新能源与节能、高技术服务、先进制造与自动化产业发展格局分化下,各线城市税收收入变化差异
27、明显。一线城市税收收入水平较高且持续增长,强二线城市税收收入水平中等但增幅明显,弱二线城市税收收入水平略低且部分城市收入下降,三四线城市税收水平较低且多数城市税收下滑。不同类型城市税收变化背后是城市产业的发展或衰退,未来缺乏产业支撑、尤其是缺少高新产业的城市的税收以及税收关联的经济水平将衰弱产业分化格局下城市间税收差距明显数据来源:Wind,同策研究院50城2020年-2022年税收收入及趋势图城市税收收入(亿元)2年累计增幅税收趋势202020212022芜湖231.56 256.95 276.44 19.38%佛山385.81 410.70 448.63 16.28%湖州312.90 37
28、9.60 343.50 9.78%徐州380.68 429.20 413.30 8.57%无锡889.12 983.87 928.86 4.47%洛阳248.57 257.89 258.40 3.95%泉州334.49 394.32 339.97 1.64%淮安206.69 238.38 210.00 1.60%烟台421.55 481.28 426.20 1.10%昆山373.03 411.48 371.64-0.37%泸州108.49 114.23 107.97-0.48%太仓147.21 164.04 145.96-0.85%盐城300.40 339.21 297.30-1.03%珠海2
29、96.72 314.14 290.63-2.05%东莞571.10 632.79 558.07-2.28%肇庆78.09 90.33 74.23-4.94%舟山112.84 130.82 107.25-4.96%南通523.23 572.90 494.51-5.49%常熟184.18 198.17 170.65-7.35%惠州297.47 335.02 268.86-9.62%中山209.00 227.40 188.68-9.72%张家港208.00 223.02 184.97-11.07%温州510.10 549.47 448.95-11.99%九江190.54 185.04 162.04-
30、14.96%汕头99.83 103.51 75.61-24.26%城市税收收入(亿元)2年累计增幅税收趋势202020212022上海5841.88 6606.74 6352.84 8.75%北京4643.87 5164.64 4526.60-2.53%深圳3087.46 3450.41 3114.30 0.87%广州1177.12 1297.99 1255.65 6.67%武汉1041.06 1350.58 1239.56 19.07%合肥570.73 638.82 670.73 17.52%成都1130.40 1272.94 1267.80 12.15%宁波1257.02 1468.52
31、1382.50 9.98%杭州1978.60 2233.60 2170.00 9.67%长春351.30 520.06 376.84 7.27%厦门592.74 676.27 631.38 6.52%西安571.60 682.44 604.28 5.72%长沙807.08 879.77852.885.67%济南696.62 776.48 693.20-0.49%青岛898.78 1016.88 881.20-1.96%苏州2005.11 2166.00 1897.70-5.36%天津1500.08 1621.87 1346.81-10.22%重庆1430.70 1543.40 1270.90-
32、11.17%大连471.50 508.80 416.10-11.75%福州485.56 563.77 428.22-11.81%沈阳601.10 612.40 529.40-11.93%南京1395.56 1473.31 1208.90-13.38%南宁263.61 277.95 222.90-15.44%郑州870.07 833.84 724.30-16.75%南昌370.20 344.50 275.43-25.60%当前中国面临总人口、劳动力人口、出生人口三大拐点,出生人口快速下跌、2022年跌破1000万人,且已经出现死亡人口大于出生人口的交叉。在年龄结构上,人口逐渐老龄化,代表着总体上
33、刚需减少、改善需求增加。高新产业的发展将成为主导人口流动的核心要素,并导致各城市需求结构出现差异中国人口总量面临拐点,人口将跟随产业在城市间流动数据来源:国家统计局,同策研究院7.009.0011.0013.0015.002000200042005200620072008200920000022全国总人口15-64岁人口2021年全国常住人口峰值14.1亿人2013年全国劳动人口峰值10.1亿人2000-2022年全国总人口、15-64岁劳动人口数05000200
34、0200042005200620072008200920000022出生人口死亡人口2021年死亡人口首次超过出生人口2000-2022年全国出生人口、死亡人口数2016年之后,全国出生人口快速下跌2000-2016年出生人口数相对平稳万人亿人全国七普和六普人口年龄结构-1.4E+08-9000000060000000110000000-1.4E+08-90000000600000001100000000-4岁5-9岁
35、10-14岁15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80岁以上“六普”2010年“七普”2020年首次置业需求减少首次改善需求增加再次改善需求微降2.28亿1.67亿2.15亿2.23亿2.30亿2.07亿产业分化格局下,城市对外来人口吸引力差异明显。2020年至2022年一线城市常住人口多、外来人口净流入放缓,主要做人口结构调整,吸引高素质人才,同时向其他城市疏解劳动力。强二线城市持续吸引外来人口流入的数量多、且持续性强。弱二线及三四线城市吸引外来人口流入的能力偏弱。未来随着人
36、口老龄化、死亡人口增加,部分城市面临人口负增长产业格局下,强二线城市吸引人口流入的优势明显数据来源:各地统计局,同策研究院注:人口净流入数据为剔除自然增长人口、死亡人口后的相邻两年的常住人口差值数据来源:各地统计局,同策研究院50城2020年-2022年样本城市人口变迁情况(单位:万人)上海-5.45 34.91 42.53-7.62 1.35 8.06 2.40-9.11 北京-5.70 41.56 34.33 7.23-16.08-6.24-5.64-4.19 深圳55.78 55.10 4.31 50.79 2.39 33.41-14.79-16.22 广州42.20 61.92 28.
37、15 33.77 3.43 26.04-9.75-12.87 武汉252.70 30.45 24.01 6.44 249.71 122.82 119.37 7.51 成都85.90 37.16 37.23-0.07 94.81 55.44 26.14 13.24 长沙78.50 22.11 20.35 1.75 75.72 41.44 16.77 17.52 杭州76.30 31.39 19.57 11.81 62.50 29.66 18.36 14.48 西安64.59 34.37 25.28 9.09 49.86 54.14 13.44-17.72 济南50.63 22.48 19.41
38、3.07 47.28 26.85 10.84 9.59 郑州47.30 31.58 23.18 8.40 43.81 26.31 12.61 4.89 重庆25.50 70.83 83.48-12.65 41.97 26.01 7.85 8.12 南昌39.76 15.12 11.99 3.13 36.76 10.19 16.98 9.59 青岛41.91 24.47 22.92 1.55 32.77 12.55 9.38 10.84 宁波32.40 城市3年累计常住人口净增长原常住人口自然变动外来人口净流入3年累计出生人口3年累计死亡人口自然增长人口3年累计外来人口净流入2020202120
39、22人口净流入趋势17.87 19.19-1.33 32.19 11.89 11.69 8.60 合肥47.10 29.74 13.73 16.01 29.22 13.46 2.28 13.48 沈阳20.00 13.60 22.37-8.77 28.77 14.84 7.32 6.60 南宁35.24 21.44 10.92 10.53 22.72 15.38 2.07 5.27 南京20.95 21.40 15.61 5.79 17.30 2.66 9.22 5.41 大连11.35 10.50 15.80-5.30 16.85 7.28-0.01 9.58 苏州20.35 29.72 2
40、6.89 2.83 15.78 2.10 7.71 5.96 长春-0.54 13.66 22.29-8.63 10.66 3.45 5.87 1.34 福州20.80 20.31 10.70 9.61 10.61 4.59 6.59-0.57 厦门18.80 17.53 5.30 12.23 5.71 0.55 4.55 0.61 天津-22.00 22.82 25.29-2.47-20.93 1.90-14.10-8.73 南通1.96 11.45 22.36-10.91 12.05 3.41 3.55 5.08 芜湖8.96 8.29 8.26 0.04 9.02 0.25 2.71 6
41、.06 湖州8.60 5.55 6.22-0.67 8.94 4.42 3.42 1.10 洛阳15.68 18.88 14.72 4.16 8.86 10.33-2.37 0.90 泉州13.90 23.04 18.67 4.37 8.75 2.63 3.63 2.50 珠海14.54 8.60 2.46 6.14 7.91 9.22-0.85-0.45 盐城-1.87 11.05 20.31-9.26 5.80 2.01 2.03 1.75 温州11.80 19.77 15.26 4.51 5.46-0.57 2.63 3.40 无锡3.72 11.28 13.22-1.94 4.99 1
42、.12 1.63 2.24 常熟2.17 1.48 2.98-1.50 3.55 1.04 1.28 1.23 张家港2.25 1.29 2.19-0.90 3.11 0.96 1.05 1.10 太仓1.86 1.06 1.64-0.59 2.45 0.76 0.92 0.77 舟山0.50 1.21 2.36-1.15 1.54-0.30 0.90 0.94 佛山12.09 17.77 8.13 9.64 1.47 4.75 5.39-8.67 泸州1.90 城市3年累计常住人口流入原常住人口自然变动外来人口净流入3年累计出生人口3年累计死亡人口自然增长人口3年累计外来人口净流入20202
43、0212022人口净流入趋势9.84 10.16-0.32 0.77 0.01-0.89 1.64 烟台-2.03 13.07 16.48-3.41 0.62 3.80-0.76-2.42 惠州7.79 14.62 5.94 8.68-0.84 5.19-2.42-3.61 昆山0.70 3.55 1.60 1.95-1.43-0.05 1.10-2.48 肇庆3.60 15.68 9.16 6.52-2.02 0.07-1.10-0.98 徐州-4.43 25.09 24.89 0.20-3.26 2.18-5.47 0.03 中山4.38 12.69 3.59 9.10-4.64 0.86
44、 0.06-5.57 九江-5.52 10.86 8.75 2.11-8.09-2.52-5.21-0.36 东莞-1.80 9.72 3.45 6.27-8.26 0.54 3.00-11.80 淮安-8.78 9.74 9.93-0.19-9.16-8.14 0.33-1.35 汕头4.88 23.60 9.35 14.25-11.16-5.32-3.71-2.12 以典型城市为例,一线城市外来刚需流入但未能填补年龄增长的空缺,改善需求明显增长;强二线城市刚需大量流入、改善需求增长;普通二线城市流入刚需较少未能填补年龄增长的空缺,改善需求增加;三四线城市人口流出,刚需减少,改善需求也减少人
45、口流动导致城市需求分化出现数据来源:各地统计局,同策研究院21281162-20000020000003-200000200000030000000-4岁5-9岁10-14岁15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80岁以上“六普”2010年“七普”2020年以大连为例(普通二线城市)七普和六普人口年龄结构513304-600000
46、-0004000006000008000000-4岁5-9岁10-14岁15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80岁以上“六普”2010年“七普”2020年刚需减少、但外来人口流入改善需求增长7247591-1-15000000-4岁5-9岁10-14岁15-19岁20-24岁2
47、5-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80岁以上“六普”2010年“七普”2020年外来人口流入导致刚需增长改善需求增长以南通为例(三四线城市)七普和六普人口年龄结构766223--003000005000007000009000000-4岁5-9岁10-14岁15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80
48、岁以上“六普”2010年“七普”2020年以上海为例(一线城市)七普和六普人口年龄结构以杭州为例(强二线城市)七普和六普人口年龄结构改善需求微增刚需减少改善需求减少刚需减少一线城市由于产业对人口的吸引力强,刚需下滑明显,改善需求好于刚需,因此市场不会过度下滑。分结构看,一线城市的刚需主要流向二手房市场,新房市场逐步改善化,上海500万以上新房套数占比逐步提升至60%,800万以上占比提升至26%;而深圳800万以上新房占比提升至23%。此外,一线城市住宅的资产属性强,吸引全国高净值购房者,预计部分豪宅保持热度,但整体面临供应过剩风险人口变迁下的需求趋势:一线城市改善需求主导,豪宅需求增加数据来
49、源:同策研究院0%20%40%60%80%100%2019年2020年2021年2022年2023年500万以下500(含)至800万800(含)至1500万1500(含)至3000万3000万(含)以上0%20%40%60%80%100%2019年2020年2021年2022年2023年500万以下500(含)至800万800(含)至1500万1500(含)至3000万深圳2019-2023年上半年商品住宅成交套数总价段分布上海、深圳等一线城市500万以下刚需产品比例下滑,主要是由于刚需主要流向二手房市场一线城市新房市场以改善型产品为主,500万-800万初次改善、800万-1500万中高端
50、改善,1500-3000万豪宅、3000万以上的顶级豪宅市场占比均逐渐增加上海豪宅市场表现突出,3000W以上顶豪市场成交套数占比中超1%,1500w以上占比约10%上海2019-2023年上半年商品住宅成交套数总价段分布二线城市中,强二线城市产业活力较强、持续有人口流入,刚需和改善需求有一定支撑,如杭州、南京等,刚需市场下跌幅度大,改善需求跌幅较小,改善市场更抗跌;普通二线城市,购买力与强二线城市差距较大,且人口流入慢,需求支撑力明显弱于强二线城市,刚需、改善需求均有下行压力人口变迁下的需求趋势:强二线市场改善需求超过刚需,相对抗跌0%20%40%60%80%100%2019年2020年20
51、21年2022年2023年300以下300(含)至600600(含)至10001000(含)以上0%20%40%60%80%100%2019年2020年2021年2022年2023年300以下300(含)至600600(含)至10001000(含)以上杭州2019-2023年上半年商品住宅成交套数总价段分布南京2019-2023年上半年商品住宅成交套数总价段分布0%20%40%60%80%100%2019年2020年2021年2022年2023年120以下120(含)至200200(含)至300300(含)至500500(含)以上郑州2019-2023年上半年商品住宅成交套数总价段分布强二线城
52、市代表-杭州、南京:300w以下刚需占比减少较快,普遍流向二手房市场改善型需求好于刚需,300W以上初次改善和600万以上中高端改善比例快速增加千万级以上豪宅有一定需求,但比例较少数据来源:同策研究院普通二线城市代表-郑州:购买力与强二线城市差距较大,200w以下市场占比接近80%由于人口和产业吸引力稍弱,需求支撑力弱于强二线城市刚需和改善相比,改善需求相对坚挺,200w以上改善型产品市场占比增加,但幅度较小三四线城市产业基础弱、发展空间小,人口普遍净流出导致需求不足。另一方面三四线城市在过去10年中大量供地,新建大量住宅,住宅条件已经大幅改善,目前三四线城市人均住房面积37平米,户均住宅套数
53、1.12套,远高于一二线城市,住宅存量过剩,在人口流出的背景下,市场消化库存的能力差人口变迁下的需求趋势:三四线城市刚需和改善需求均较弱数据来源:根据人口普查数据估算三四线城市在过去10年中新建大量住宅,住宅条件已经大幅改善,且留下大量库存,存量过剩,市场消化能力有限三四线城市产业活力较弱,人口普遍出现实质性流出监测城市中,三四线城市,50%城市2022年人口净流出人口下滑库存增加22.926.828.526.434.637540一线城市二线城市三四线城市2010年2020年0.920.930.960.971.081.120.50.60.70.80.911.11.2一线城
54、市二线城市三四线城市2010年2020年各线城市2010年和2020年人均住房建筑面积对比各线城市2010年和2020年户均住宅套数对比三四线城市普遍需求不足的主要原因+3.5平米套+7.6+8.5一线城市人口流入、刚需面临压力,改善市场好于刚需市场,当前广义、狭义库存均小于2年,需求支撑下库存能及时消化;二线城市中出现明显分化,杭州、苏州等城市库存较低,市场面临短期调整;如大连、长春等弱二线城市库存大(普遍3-7年),人口净流出,未来需要长时间调整需求趋势下的库存状况:核心一二线库存低、也面临销售压力数据来源:同策研究院一二线城市库存特征总结一线城市:一线城市中狭义库存和土地库存都基本处于合
55、理范围(广义、狭义去化周期都小于2年),其中广州略长于其他城市二线城市:城市间分化明显杭州、厦门、天津、苏州、青岛、成都库存基本处于合理范围(狭义和土地都小于2年)其他普通二线城市化周期拉长至3-7年库存去化周期5年的二线城市普遍位于中西部和东北土地库存估算方式:2019至2023年上半年住宅用地成交建筑面积-2020至2023年上半年商品住宅销售面积土地库存去化周期=土地库存估算面积/(近6个月住宅月均销售面积*12)三四线城市则普遍库存压力极大,狭义库存平均去化周期达到20个月;土地库存方面,由于过度依赖土地财政,近几年供地量大,叠加目前销售严重下滑,大部分三四线城市土地库存去化周期达4-
56、10年,这意味着在需求不足的情况下,三四线城市房地产市场将长期低迷需求趋势下的库存状况:三四线城市库存大,需求回落下将长期低迷狭义库存面积(万)狭义库存去化周期(月)土地库存估算(万)土地库存去化周期(年)汕头762.9031.08.370.03昆山208.879.017.500.08佛山1052.0716.7237.940.30舟山127.8919.873.991.05东莞573.0420.6404.181.21泉州166.2916.9138.271.69肇庆443.3813.2670.091.75无锡514.0019.5704.612.18太仓93.277.7216.162.35常熟222
57、.1224.0293.342.44温州605.9615.91993.044.09湖州420.9818.2906.314.34盐城-399.254.46张家港169.1921.7389.114.54徐州844.6216.73170.894.86泸州438.1027.21501.996.85淮安-1186.997.15九江133.8220.1656.227.35洛阳369.4922.81551.357.49烟台1181.9747.22963.269.66南通-2064.2310.43芜湖186.4728.3936.4111.82中山645.3820.7-821.25-惠州1372.5725.7-2
58、17.45-珠海622.5528.3-41.42-城市三四线城市三四线城市库存特征总结极个别三四线城市昆山、佛山、舟山、东莞狭义库存和土地库存都基本处于合理范围(广义、狭义去化周期都小于2年)大部分三四线城市狭义库存去化周期20个月以上,土地库存去化周期达4-10年由于三四线城市土地财政依赖度较高,近几年供地量加大,但目前销售下滑严重,半数城市土地库存去化周期超过4年,7城超过6年数据来源:同策研究院土地库存估算方式:2019至2023年上半年住宅用地成交建筑面积-2020至2023年上半年商品住宅销售面积土地库存去化周期=土地库存估算面积/(近6个月住宅月均销售面积*12)结合各城市高新产业
59、发展指标、人口流动指标、财政指标,排名前三的城市为武汉、成都、杭州,排名前5的城市高新企业数量超过7000家,新增数量超过1000家,未来产业发展将带来税收的良性增长和人口持续流入二线城市发展潜力:高新产业发展带动城市产业升级、人口流入城市高新产业发展指标综合经济指标人口流入指标高新企业数5年新增高新企业数GDP5年复合增速2022年税收收入2020-2022税收涨幅3年累计净流入/万人3年累计净增长/万人苏州1667315836.70%1897.7-5.36%15.7820.35杭州1413317048.27%2170.09.67%62.5076.30天津129841399-2.54%134
60、6.8-10.22%-20.93-22.00成都1277724138.43%1267.812.15%94.8185.90武汉1272523767.07%1239.619.07%249.71252.70南京1122616877.61%1208.9-13.38%17.3020.95西安1069219648.99%604.35.72%49.8664.59青岛82208176.21%881.2-1.96%32.7741.91长沙744710625.80%852.95.67%75.7278.50合肥7247117610.74%670.717.52%29.2247.10重庆65004828.44%1270
61、.9-11.17%41.9725.50济南632371810.80%693.2-0.49%47.2850.63郑州58178067.21%724.3-16.75%43.8147.30宁波56575769.80%1382.59.98%32.1932.40沈阳48308475.58%529.4-11.93%28.7720.00大连47479182.74%416.1-11.75%16.8511.35厦门438052112.39%631.46.52%5.7118.80福州428075311.62%428.2-11.81%10.6120.80长春29704470.65%376.87.27%10.66-0
62、.54南昌25212307.56%275.4-25.60%36.7639.76南宁20962254.85%222.9-15.44%22.7235.24-2.00-1.000.001.002.003.004.005.00武汉成都杭州西安长沙合肥苏州宁波济南南京青岛厦门重庆郑州福州沈阳大连长春南昌天津南宁潜力得分面向未来的城市发展潜力得分数据来源:同策研究院;分析方法:主成分分析城市发展潜力分析指标使用层次分析法对当前房地产市场库存及销售状况进行分析,市场潜力高的二线城市和发展潜力高的二线城市存在明显重合,如成都、杭州的发展潜力、市场潜力均位居前三,这意味着前期城市发展中已经持续吸收外来人口、释放
63、改善需求,并不断消化市场库存,具备一定房地产市场的潜力二线城市房地产市场潜力:发展潜力高的城市,具备房地产市场潜力数据来源:同策研究院;分析方法:层次分析法;推荐级别:绿色浅绿粉橙橙色城市加权库存去化周期/年2021-2022平均销量/万平米2023上半年销量/万平米2022年销量同比2023年上半年销量同比2023年2季度销量同比杭州0.951640.2680.5-49.7%52.5%18.2%厦门1.78266.0123.4-49.1%45.2%60.8%天津2.161051.8566.9-35.9%54.9%20.8%苏州2.49823.0340.6-20.1%4.2%-0.3%沈阳2.
64、88976.2275.0-36.9%-15.9%-18.9%成都2.921543.5864.6-13.2%13.6%36.7%济南3.10829.9414.2-30.1%30.1%23.1%青岛3.301271.1650.8-24.2%4.8%0.8%南京3.641022.9400.4-34.8%-18.3%-16.7%合肥3.94690.0327.2-34.2%20.7%23.7%宁波3.95989.8345.9-51.5%5.6%-2.2%武汉4.261516.0633.9-47.4%32.9%11.8%大连4.88405.682.9-39.2%-44.5%-73.2%西安5.18821.
65、5420.9-14.8%14.7%26.8%长沙5.881531.8476.2-41.8%-20.0%-39.0%南宁6.00476.1236.3-36.9%32.1%-11.8%福州7.70318.5102.8-51.5%-3.2%-5.1%南昌8.10412.8165.0-30.1%13.4%-11.3%郑州8.29745.3392.5-42.7%27.6%26.7%重庆8.381261.1366.9-70.2%5.4%-11.2%长春9.81592.3263.3-34.4%66.3%43.9%指标权重26.95%8.19%14.86%8.19%14.86%26.95%二线城市房地产市场相
66、关指标-1.50-1.00-0.500.000.501.001.50成都杭州天津厦门济南武汉青岛西安合肥苏州长春宁波郑州南京沈阳南宁长沙南昌重庆福州大连市场得分二线城市房地产市场分析结论加权库存去化周期=短期去化周期+土地库存去化周期;用于横向对比城市库存情况综合来看,二线城市中武汉、成都、杭州、西安、合肥、苏州、济南两方面指标均比较优质,发展潜力较高的宁波、南京存在市场压力,中高端改善市场仍有投资机会二线城市综合评判:优先关注高发展潜力城市,部分城市关注改善性投资机会数据来源:同策研究院;分析方法:层次分析法;城市城市发展潜力房地产市场潜力武汉4.4510.444成都1.9141.091杭州
67、1.4671.010西安0.8900.292长沙0.585-0.553合肥0.5560.219苏州0.2110.191宁波0.068-0.131济南0.0630.471南京-0.214-0.210青岛-0.2550.404厦门-0.4010.600重庆-0.539-0.740郑州-0.564-0.181福州-0.794-0.917沈阳-0.916-0.248大连-1.220-1.372长春-1.265-0.054南昌-1.318-0.733天津-1.3360.804南宁-1.383-0.386推荐级别:绿色浅绿粉橙橙色样本二线综合评判城市发展潜力城市市场现状城市综合评判分析思路高新产业发展指标
68、高新企业数5年新增高新企业数综合经济指标GDP5年复合增速2022年税收收入2020-2022税收涨幅人口流入指标3年累计净流入/万人3年累计净增长/万人库存及销量指标加权库存去化周期2021-2022平均销量2023年上半年销量市场变化指标2022年销量同比2023年上半年销量同比2023年2季度销量同比总体来看,多数三四线城市产业基础差、人口流入慢乃至净流出,城市发展的基本面情况普遍弱于二线,如果城市库存量过大,房地产市场需要调整的时间更长,缺乏投资机会。排名前10的城市中(佛山、无锡、芜湖、泉州、湖州、珠海、洛阳、南通、东莞、温州)有8个来自长三角、珠三角,这些城市的高新企业数量均超过1
69、000家,2022年税收收入超过250亿元三四线城市发展潜力:发展潜力普遍偏弱,优质城市位于长三角、珠三角城市高新产业发展指标综合经济指标人口流入指标高新企业数5年新增高新企业数GDP5年复合增速2022年税收收入2020-2022税收涨幅3年累计净流入/万人3年累计净增长/万人东莞112928318.12%558.1-2.28%-8.26-1.80佛山1047811306.20%448.616.28%1.4712.09无锡65194887.16%928.94.47%4.993.72温州39881388.21%449.0-11.99%5.4611.80中山38012191.15%188.7-9
70、.72%-4.644.38南通35233178.03%494.5-5.49%12.051.96昆山33802327.30%371.6-0.37%-1.430.70惠州33114287.11%268.9-9.62%-0.847.79珠海33012698.62%290.6-2.05%7.9114.54盐城26162596.85%297.3-1.03%5.80-1.87泉州25822579.90%340.01.64%8.7513.90徐州21292365.07%413.38.57%-3.26-4.43烟台21272535.32%426.21.10%0.62-2.03芜湖18322778.73%276
71、.419.38%9.028.96湖州18311539.23%343.59.78%8.948.60肇庆15312285.09%74.2-4.94%-2.023.60洛阳13171545.76%258.43.95%8.8615.68太仓12661215.91%146.0-0.85%2.451.86常熟12481394.00%170.7-7.35%3.552.17张家港12081134.85%185.0-11.07%3.112.25汕头972315.12%75.6-24.26%-11.164.88九江8718710.78%162.0-14.96%-8.09-5.52淮安862517.33%210.0
72、1.60%-9.16-8.78舟山349299.85%107.3-4.96%1.540.50泸州2311810.26%108.0-0.48%0.771.90数据来源:同策研究院;分析方法:主成分分析-3.00-2.00-1.000.001.002.003.00佛山无锡芜湖泉州湖州珠海洛阳南通东莞温州盐城惠州昆山烟台徐州泸州太仓舟山常熟张家港肇庆中山淮安九江汕头潜力得分面向未来的城市发展潜力得分城市发展潜力分析指标分析样本三四线城市当前房地产市场库存及销售状况,市场潜力前10的城市中(惠州、佛山、九江、昆山、汕头、东莞、温州、珠海、徐州、肇庆)有9个来自长三角、珠三角,这些城市的加权库存去化周期
73、集中在2-5年,优质城市跌幅相对较小,风险小于普通三四线三四线城市房地产市场潜力:少量长三角、珠三角内的城市风险相对较小数据来源:同策研究院;分析方法:层次分析法;推荐级别:绿色浅绿粉橙橙色城市加权库存去化周期/年2021-2022平均销量/万平米2023上半年销量/万平米2022年销量同比2023年上半年销量同比2023年2季度销量同比昆山0.83299.4109.0-8.8%-5.7%13.2%佛山1.69941.0397.3-33.1%0.6%-13.3%中山1.73469.6200.6-32.6%-2.1%-28.3%惠州2.14752.5378.8-49.0%58.6%30.9%珠海
74、2.36384.3150.5-54.6%19.4%5.7%汕头2.61352.1161.2-33.3%9.1%15.7%舟山2.7093.535.3-24.0%-8.9%-15.6%肇庆2.85409.8191.0-5.8%6.7%-24.2%东莞2.93399.3166.7-41.1%29.7%8.9%太仓2.99211.246.0-18.3%-49.7%-48.6%泉州3.10221.140.8-28.7%-63.5%-72.3%无锡3.81481.2161.3-50.7%-1.0%-11.2%常熟4.44131.260.1-30.7%6.8%-11.1%盐城4.46213.244.8-6
75、5.6%-24.4%-55.5%温州5.42617.9243.5-48.7%18.3%4.5%湖州5.86483.7104.4-48.1%-33.6%-38.6%徐州6.25911.5326.3-55.3%15.0%-10.2%张家港6.34135.442.9-40.0%-15.4%-9.4%淮安7.15245.483.0-45.3%7.4%-10.9%九江9.03112.944.6-67.5%132.7%65.5%泸州9.12190.7109.69.3%-5.4%-0.9%洛阳9.39205.4103.6-23.6%19.2%6.1%南通10.43488.799.0-32.8%5.6%-13
76、.5%烟台13.59355.0153.4-32.5%10.8%1.4%芜湖14.18208.839.6-64.7%-43.2%-27.1%指标权重26.95%8.19%14.86%8.19%14.86%26.95%-1.50-1.00-0.500.000.501.001.50惠州佛山九江昆山汕头东莞温州珠海徐州肇庆中山无锡舟山常熟泸州洛阳淮安张家港南通烟台湖州太仓盐城泉州芜湖市场得分加权库存去化周期=短期去化周期+土地库存去化周期;用于横向对比城市库存情况三四线城市房地产市场相关指标三四线城市房地产市场分析结论样本三四线城市中佛山、无锡、珠海、东莞、温州、惠州、昆山兼顾城市发展潜力及市场两方面
77、指标的优势,占比仅30%,且均位于长三角、珠三角。其余70%的三四线城市将面临长期调整,失去长期投资价值三四线城市综合评判:三四线中70%城市失去长期投资价值数据来源:同策研究院;分析方法:层次分析法;推荐级别:绿色浅绿粉橙橙色城市城市发展潜力房地产市场潜力佛山2.4110.808无锡1.7160.094芜湖1.464-1.311泉州1.300-0.857湖州1.138-0.517珠海1.0490.376洛阳0.874-0.130南通0.843-0.393东莞0.5950.492温州0.5440.377盐城-0.041-0.795惠州-0.0771.267昆山-0.1620.568烟台-0.2
78、67-0.429徐州-0.4170.355泸州-0.500-0.128太仓-0.537-0.518舟山-0.691-0.100常熟-0.774-0.102张家港-0.863-0.375肇庆-0.9080.280中山-1.1920.207淮安-1.573-0.285九江-1.6780.609汕头-2.2520.508样本三四线城市综合评判城市发展潜力城市市场现状城市综合评判分析思路高新产业发展指标高新企业数5年新增高新企业数综合经济指标GDP5年复合增速2022年税收收入2020-2022税收涨幅人口流入指标3年累计净流入/万人3年累计净增长/万人库存及销量指标加权库存去化周期2021-2022
79、平均销量2023年上半年销量市场变化指标2022年销量同比2023年上半年销量同比2023年2季度销量同比城市发展特征总结一线城市强二线城市普通二线城市三四线城市城市名单北上广深 武汉、成都、杭州、西安、合肥、苏州、济南 宁波、南京短期面临市场压力,中高端市场仍有机会除强二线城市外,其他二线城市如大连、沈阳、青岛、南宁、长春、福州等 全国仅30%城市经历调整后存在机会,且多位于长三角、珠三角。如佛山、无锡、珠海、东莞、温州、惠州、昆山 其余城市(70%)将长期处于底部人口特征常住人口基数大,同时人口升级,吸收高素质人才低收入劳动者流出常住人口基数较大且人口净流入较大有一定常住人口基数,虽然人口
80、净流入,但流入较少且速度放缓常住人口基数较小且人口持续净流出经济、城市产业活力高新技术企业总量超1.5万家,5年间增量1000-5000家高新技术企业总量在1.0-1.5万家,5年间增量在1000-3000家高新技术企业总量在0.2-1.0万家,5年间增量在200-1000家高新技术企业总量主要在3000家以下,5年间增量主要在10-500家土地库存广义、狭义去化周期小于2年广义、狭义去化周期普遍小于2年狭义库存去化周期1-2年,土地库存周期拉长至3-7年狭义库存去化周期20个月以上,多数土地库存去化周期达4-10年需求基础和结构刚需、改善、豪宅刚需、改善刚需减弱、改善偏弱少量刚需、点状改善市
81、场趋势市场相对稳健,新房改善需求占主导,豪宅市场热度提升刚需下滑幅度较大,改善需求跌幅相对较小,其风险相对较低目前市场库存较大,未来3-5年失去投资价值,可关注改善性需求的投资机会70%城市失去长期投资价值,仅30%的城市有改善项目的点状投资机会1、一线城市的发展潜力和房地产市场潜力均好,新房改善需求占主导,豪宅市场热度提升2、强二线城市中发展潜力和房地产市场潜力较好的有武汉、成都、杭州、西安、合肥、苏州、济南,未来人口持续流入带来刚需,改善市场相对好于刚需市场;而宁波、南京城市发展潜力强,房地产短期面临压力,但中高端市场仍有机会3、弱二线城市发展潜力偏弱、市场库存及去化压力大,未来3-5年将
82、失去投资价值,可关注改善性需求的投资机会4、三四线城市中70%城市失去长期投资价值,仅30%的城市有改善项目的点状投资机会市场:2023年上半年楼市特征3从全国层面来看,今年一季度市场回暖,房地产开发投资、住宅新开工面积、商品住宅销售面积虽然同比下滑,但降幅不断收窄,销售面积追平去年同期;进入二季度后,市场后续乏力,全面下跌,投资、开工、销售同比降幅进一步拉大;其中新开工面积累计同比下跌23%,跌幅明显市场整体特征:房地产全面下跌-5.8%-7.2%-20%-10%0%10%20%30%40%02468101214--082021-10202
83、1-----04房地产开发投资完成额累计值房地产开发投资完成额累计同比0%-5%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%020000400006000080000001800-------04商品住宅销售面积累计值商品住宅销售面积累计同比-18%-2
84、3%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%02000040000600008000001400001600-------04全国住宅新开工面积累计值全国住宅新开工面积累计同比房地产开发投资月度累计值及累计同比(至2023年5月)万亿元全国住宅新开工面积月度累计值及累计同比(至2023年5月)全国住宅销售面积月度累计值及累计同比(至2023年5月)万数据来源:国家统计局万上半年全国
85、宅地市场供应、成交规模同比都有明显收缩,降幅约30%,主要是由于多数城市依然面临销售、库存压力,房企资金紧张尚未缓解,因此政府供地和房企投资都态度谨慎;成交楼板价和溢价率与去年相比攀升,主要是由于今年宅地供应结构中增加核心城市优质地块占比,依靠地块点状热度维持市场土地市场:供求规模整体收缩30%,热度依靠点状优质地块维持004000500060007000010,00020,00030,00040,00050,00060,0002021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2
86、021年10月2021年11月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月供应建筑面积(万)成交建筑面积(万)成交楼板价(元/m)2021年-2023年6月全国住宅类用地供应成交情况万0.005.0010.0015.0020.0025.0030.002021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年
87、06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月2021年11月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2021年-2023年6月全国住宅类用地成交溢价率情况2023年上半年:宅地供应建筑面积:40836万,同比减少29.4%宅地成交建筑面积:24252万,同比减少34.6%楼板价持续攀升,主要是由于地块质量提升
88、1-4月宅地成交溢价率攀升是由于住宅销售回温,加优质地块,推升土拍热度近两月溢价率小幅下滑,主要是由于市场需求缺乏支撑,热度再度下滑元/%数据来源:Dataln从城市层面来看,上半年各城市间土拍热度差距较大,一线城市和都市圈核心二线城市(如杭州、南京、成都等地)土拍热度相对较高;这些城市上半年土拍基本都呈现量缩价涨的趋势,多数城市上半年土拍规模直接减半。说明各城市在供地规模上谨慎,同时提高了地块质量,以维持市场热度土地市场:核心一二线城市缩量提质,维持热度城市上半年成交宅地建筑面积(万)同比上半年成交宅地楼板价(元/)同比上半年成交宅地溢价率(%)流拍/中止地块数量北京248.14-18.8%
89、34579.597.9%8.781上海198.86-55.4%26089.9332.4%7.33-广州239.13-8.6%18031.3538.2%9.283深圳75.53-29.5%28032.7255.3%12.16-杭州533.66-41.2%1786517.2%9.34-南京193.7885%17348-5.1%8.324成都340.94-28.6%1202131.3%10.661合肥381.24-52.3%918430.5%11.663苏州184.70-49.3%1926738.5%6.17-厦门42.05-69.9%3923255.7%12.061以典型城市杭州为例:上半年杭州宅
90、地成交533.66万,同比减少41%,从供应规模上制造供不应求的局面,以维持热度 从土地供应结构来看,供应53块宅地中,8成以上位于主城区和郊区热门板块,板块内普遍供应不足,多宗地块存在倒挂,地块质量优越,吸引房企竞拍,基本触顶成交 远郊地块(钱塘、富阳、临安等)占比很少,基本全部底价成交,城投托底上半年土拍典型热门城市上述城市土拍均呈现出量缩价涨的趋势,仅南京除外,主要是由于南京去年同期宅地出让规模过小数据来源:Dataln热门城市普遍采用缩量提质来维持热度其余普通二线城市,土拍基本上以底价成交为主,仅个别优质地块吸引房企竞价,上半年平均溢价率基本低于5%,但流拍不多,市场保持冷淡;这类城市
91、以中西部二线城市为主,产业支撑、居民购买力弱于上一级城市,房企普遍预期不高土地市场:普通二三线市场冷淡,7成以上底价成交城市上半年成交宅地建筑面积(万)同比上半年成交宅地楼板价(元/)同比上半年成交宅地溢价率(%)流拍/中止地块数量西安803.5547.5%5520-2.1%2.116郑州213.68-44.8%3490-5.1%1.381重庆142.27-68.9%6327104.9%1.6118天津255.19371.5%1086055.7%2.731武汉180.7312.1%9378-17.5%1.621长沙355.52-24.1%529725.4%5.052青岛95.77-71.9%1
92、0521145.5%4.48-济南169.725.7%4224-37.4%3.424长春146.77418.4%2968106.7%2.32-沈阳6.64-87.5%1661-68.9%02无锡128.0127.6%1327528%0.89-福州42.12-69.1%6571-50.0%5.72-上半年普通二三线典型城市土拍情况(22城范围内其他城市)普通二三线城市土拍特征:个别核心优质地块吸引房企关注,溢价率较高 但大多数地块基本底价成交,城投托底现象较普遍 部分远郊地块流拍,尤其是重庆,上半年流拍/中止地块较多 上半年宅地平均溢价率在5%以内,底价成交地块占比基本在7成以上 参拍房企中,国
93、央企和本地城投仍占大多数,房企普遍预期不高数据来源:Dataln三四线及以下城市,土拍市场普遍更加冷清,各线城市中,三四线及以下城市宅地成交规模缩减最多。同比下滑35%,且上半年整体流拍率达到40%,市场自去年起陷入冰点,缺乏回暖动力,未来前景艰难土地市场:三四线以下城市流拍率高达40%,市场陷入冰点2021年-2023年上半年全国300城三四线以下城市宅地成交、流拍数量对比33%28%31%37%45%36%40%36%39%41%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%0200040006000800040002021Q1 2021Q2 2021
94、Q3 2021Q4 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2成交幅数流拍幅数流拍率幅数-25.3%-32.6%-35.3%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%0500000002500030000一线城市二线城市三四线以下城市2022年上半年成交建面2023年上半年成交建面同比2022年上半年-2023年上半年全国300城各线城市宅地成交规模对比万数据来源:Dataln各线城市中,三四线及以下城市土地成交建面同比下滑最多,达到35%,一方面是由于市场库存较大,供地收缩,另一方面房企投资谨慎,普遍看空这
95、类城市从2022年二季度起,三四线及以下城市宅地流拍率基本稳定在40%左右,市场回暖遥遥无期价格方面,一线城市新房和二手房价增速持续下滑,但基本维稳;二线及以下城市新房和二手房价指数同比持续下滑,其中三线城市二手房价同比降幅达到3.3%住宅市场:一线城市价格维稳,二线及以下城市价格持续下跌-0.501.70 0.50-1.60-6.00-4.00-2.000.002.004.006.008.00中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:当月同比中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:当月同比中国:70个大中城市新建商品住宅
96、价格指数:三线城市:当月同比-2.500.40-2.10-3.30-6.00-4.00-2.000.002.004.006.008.0010.0012.0014.00中国:70个大中城市二手住宅价格指数:当月同比中国:70个大中城市二手住宅价格指数:一线城市:当月同比中国:70个大中城市二手住宅价格指数:二线城市:当月同比中国:70个大中城市二手住宅价格指数:三线城市:当月同比2021年-2023年5月70大中城市新建商品住宅价格指数同比2021年-2023年5月70大中城市二手住宅价格指数同比%数据来源:Dataln在第二季度市场整体走弱的背景下,一线城市市场表现相对稳定,刚需下滑明显,改善
97、性需求更加抗跌,其中上海、北京、深圳二季度销售规模和6月销售规模环比均保持增长,但广州6月销售规模有所下滑,环比下滑约10%住宅市场:一线城市市场相对稳定,仅广州6月销售规模环比有所下滑000004000050000600007000080000050022年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月22年11月22年12月23年1月23年2月23年3月23年4月23年5月23年6月供应成交均价00000400005000060000700000204060801001201
98、40160180200供应成交均价050000000250003000035000400004500050000020406080年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月22年11月22年12月23年1月23年2月23年3月23年4月23年5月23年6月供应成交均价上海商品住宅供应成交情况万元/北京商品住宅供应成交情况万元/广州商品住宅供应成交情况万元/000004000050000600007000080000900000204060800供应成交
99、均价深圳商品住宅供应成交情况万元/数据来源:Dataln上海:二季度销售规模环比:+5.3%6月销售环比:+35.5%北京:二季度销售规模环比:+32%6月销售环比:+2.6%广州:二季度销售规模环比:持平6月销售环比:-10.5%深圳:二季度销售规模环比:+34.6%6月销售环比:+6.2%二线城市4-6月多数城市成交规模环比下滑,但从上半年整体成交规模和二季度市场波动幅度来看,二线城市分化局面明显,二季度销售环比增长城市9个,下降城市11个,根据市场波动,可分为以下几类城市:少部分为安全型城市,大部分为波动型城市,其余为个别底部型城市住宅市场:二线市场分化,50%城市二季度销售环比下滑结合
100、市场调研和上半年成交数据来看,二线城市可以分为以下几类:1、安全型城市(多为经济圈核心城市、城市基础面较好):成都、杭州、合肥、厦门、西安(二季度市场成交上涨或只有小幅下滑,上半年整体市场较稳定)2、波动型城市(多为经济圈普通二线或中西部二线):青岛、武汉、天津、宁波、苏州、济南、南京、重庆、郑州(上半年市场整体优于去年,但近几个月市场起伏较大,有一定风险)3、底部型城市(多为东北、西南弱二线城市):长沙、沈阳、南宁、南昌、福州、大连(市场活跃度不高,上半年市场整体无明显起色或低于去年同期)二线城市上半年商品住宅供应成交情况(按二季度成交环比增速排序)数据来源:Dataln供应(万)成交(万)
101、供应(万)成交(万)同比环比面积(万)同比青岛134.00251.02273.75383.170.8%52.6%634.204.8%成都386.34339.50390.22489.6736.7%44.2%829.1713.6%厦门45.8252.5362.7467.3860.8%28.3%119.9145.2%郑州106.10179.33148.77213.1826.7%18.9%392.5127.6%西安128.98187.50192.80222.3826.8%18.6%409.8814.7%苏州123.32152.74151.88180.23-0.3%18.0%332.974.2%合肥14
102、3.15148.82148.12166.9723.7%12.2%315.7920.7%长春50.23127.03105.35130.1443.9%2.4%257.1766.3%沈阳63.28163.68113.23167.50-18.9%2.3%331.18-15.9%济南126.51204.76141.53199.2523.1%-2.7%404.0130.1%杭州251.17340.85285.53323.3018.2%-5.1%664.1552.5%宁波127.46175.28146.54162.65-2.2%-7.2%337.935.6%福州39.3051.9240.2847.63-5.
103、1%-8.3%99.55-3.2%南京140.79209.97155.43176.99-16.7%-15.7%386.96-18.3%天津207.33315.42176.15251.5020.8%-20.3%566.9254.9%武汉212.56354.28284.89279.6511.8%-21.1%633.9332.9%重庆118.37204.19148.98158.43-11.2%-22.4%362.625.4%南昌43.6692.6756.0867.72-11.3%-26.9%160.4013.4%南宁103.41140.3168.8690.30-11.8%-35.6%230.6132
104、.1%长沙133.21275.16228.83174.68-39.0%-36.5%449.83-20.0%大连32.0657.227.8725.71-73.2%-55.1%82.93-44.5%上半年成交上半年成交面积走势城市2023年一季度2023年二季度2023年二季度成交从月度销售数据来看,21个二线城市中,近1/4城市3-6月销售持续下滑:重庆、长沙、天津、南京、大连;6月,销售下滑的二线城市数量增多,且14个下滑城市中,7个城市销售环比下滑幅度超过20%住宅市场:4-6月二线城市销量整体呈现月度“阶梯式”下探趋势城市3月销售面积(万)4月销售面积(万)5月销售面积(万)6月销售面积(
105、万)4月销售面积环比5月销售面积环比6月销售面积环比成都139.56181.04168.53140.1030%-7%-17%西安77.1495.2860.9266.1824%-36%9%合肥65.4570.7554.3641.868%-23%-23%福州20.0620.1414.9412.560%-26%-16%杭州146.57125.7192.05105.54-14%-27%15%南昌32.2026.5719.6121.54-17%-26%10%沈阳76.3162.9748.3356.20-17%-23%16%济南85.2669.8174.0855.35-18%6%-25%苏州74.8159
106、.6362.2758.32-20%4%-6%郑州96.0471.7991.2450.16-25%27%-45%重庆78.3757.7755.7744.90-26%-3%-19%厦门31.6322.9424.2620.19-27%6%-17%长沙100.8266.4459.9748.27-34%-10%-20%天津150.6598.5982.6770.24-35%-16%-15%宁波83.8054.2350.3458.08-35%-7%15%南京101.4263.8858.6554.47-37%-8%-7%青岛130.9177.5986.77218.81-41%12%152%长春62.4132.
107、4243.5554.17-48%34%24%大连23.3312.0110.223.48-49%-15%-66%武汉159.2680.99138.6060.06-49%71%-57%南宁66.2731.5934.6824.04-52%10%-31%数据来源:Dataln二线城市3-6月商品住宅成交情况(按4月成交环比增速排序)与一二线城市相比,三四线城市二季度回撤更加显著,多数城市二季度成交规模同环比均下滑,少数都市圈内三四线城市上半年市场优于去年同期,但波动较大;其余多数三四线城市依然处于底部盘整,市场活跃度甚至低于去年同期住宅市场:80%三四线城市二季度销售环比下滑,且降幅更大结合市场调研和
108、上半年成交数据来看,三四线城市可以分为以下几类:1、波动型城市:佛山、惠州、徐州、温州、东莞、烟台、珠海(上半年市场整体优于去年,但近几个月市场起伏较大,有一定风险)这类城市多数位于核心经济圈,自身产业、人口有支撑2、底部型城市:其余大部分三四线城市为底部型城市(市场活跃度不高,上半年市场整体无明显起色或低于去年同期)数据来源:Dataln三四线城市上半年商品住宅供应成交情况(按二季度成交环比增速排序)供应(万)成交(万)供应(万)成交(万)同比环比面积(万)同比张家港6.3018.5912.7924.30-9.4%30.7%42.89-15.4%泉州0.0018.1619.1619.69-7
109、2.3%8.4%37.85-63.5%太仓1.4522.4612.0323.50-48.6%4.7%45.96-49.7%湖州31.8351.2931.8053.06-38.6%3.5%104.35-33.6%珠海53.2272.9947.1273.225.7%0.3%146.2119.4%烟台36.3075.2658.9974.861.4%-0.5%150.1210.8%东莞58.4682.65103.1479.088.9%-4.3%161.7229.7%无锡50.4081.1272.0777.12-11.2%-4.9%158.25-1.0%汕头63.4579.8264.9875.6415.
110、7%-5.2%155.479.1%中山56.82100.3558.3892.13-28.3%-8.2%192.49-2.1%舟山7.1018.2518.5116.61-15.6%-8.9%34.86-8.9%惠州103.63189.84198.76168.3130.9%-11.3%358.1558.6%佛山129.31210.82155.36176.02-13.3%-16.5%386.840.6%芜湖11.6121.8122.1517.43-27.1%-20.1%39.24-43.2%洛阳23.3858.2115.8745.416.1%-22.0%103.6219.2%温州105.22135.
111、26111.36104.544.5%-22.7%239.8018.3%肇庆27.08107.6443.3777.17-24.2%-28.3%184.816.7%昆山48.5264.5620.7144.4713.2%-31.1%109.02-5.7%常熟13.5835.948.5924.01-11.1%-33.2%59.956.8%泸州20.4765.4544.1842.07-0.9%-35.7%107.52-5.4%南通18.3827.245.7216.53-13.5%-39.3%43.785.6%九江10.9127.975.7115.1765.5%-45.7%43.14132.7%淮安28.
112、9754.8336.7128.16-10.9%-48.6%82.997.4%徐州141.83215.14121.64107.13-10.2%-50.2%322.2715.0%盐城14.7032.3433.7911.47-55.5%-64.5%43.81-24.4%上半年成交城市上半年成交面积走势2023年一季度2023年二季度2023年二季度成交从月度销售数据来看,25个三四线城市,4-6月销售规模全部波动下滑;六月,80%的三四线城市环比再次下滑,下滑城市数量明显高于5月,且25个三四线城市中,13个城市下滑幅度超20%住宅市场:三四线城市呈现月度“阶梯式”下探趋势,80%的城市6月继续下滑
113、城市3月销售面积(万)4月销售面积(万)5月销售面积(万)6月销售面积(万)4月销售面积环比5月销售面积环比6月销售面积环比汕头28.0827.4028.0020.25-2%2%-28%湖州21.6019.3525.318.41-10%31%-67%珠海39.1532.1723.5317.53-18%-27%-26%太仓10.558.477.038.00-20%-17%14%东莞38.4229.1624.9424.98-24%-14%0%泉州7.785.668.715.32-27%54%-39%张家港7.965.7812.116.42-27%110%-47%无锡45.2932.3824.262
114、0.49-29%-25%-16%淮安18.8113.2213.441.49-30%2%-89%肇庆40.8227.0727.3222.79-34%1%-17%昆山30.8420.0915.239.15-35%-24%-40%温州58.4235.5227.4941.53-39%-23%51%惠州91.7255.4165.5647.34-40%18%-28%泸州27.7716.5814.5610.92-40%-12%-25%洛阳30.4217.5916.6111.20-42%-6%-33%佛山101.4056.9864.1154.93-44%13%-14%烟台41.8423.1022.0629.7
115、0-45%-4%35%常熟18.039.918.755.35-45%-12%-39%芜湖9.985.385.866.19-46%9%6%盐城9.004.835.351.30-46%11%-76%舟山10.145.345.375.91-47%1%10%南通12.385.725.495.32-54%-4%-3%中山52.1123.7636.0132.36-54%52%-10%徐州73.7129.4239.4338.29-60%34%-3%九江14.681.358.834.99-91%553%-44%三四线城市3-6月商品住宅成交情况(按4月成交环比增速排序)数据来源:Dataln目前住宅市场逐渐走
116、弱的最主要原因在于客户普遍收入预期、房价预期不稳,因此观望情绪依然严重;根据央行2023年第二季度城镇储户问卷调查报告,约一半受访者认为形势严峻,就业难,因此居民普遍储蓄意愿不断增强,且居民对未来房价预期普遍不乐观,因此有需求的客户也选择持币观望住宅市场下行背后购房者心态变化:收入和房价预期不稳,选择持币观望数据来源:中国人民银行4045505560收入感受指数收入信心指数30354045505560就业感受指数就业预期指数居民收入感受和收入信心指数居民就业感受和就业预期指数根据中国人民银行2023年第二季度城镇储户问卷调查报告显示:今年第二季度,居民的收入感受、收入信心、就业感受、就业预期都
117、有不同程度下滑,在就业形势方面,11.9%的居民认为“形势较好,就业容易”,44.5%的居民认为“一般”,43.7%的居民认为“形势严峻,就业难”或“看不准”。被问及未来三个月准备增加支出的项目时,居民选择比例由高到低排序为:教育(27.1%)、医疗保健(26.6%)、旅游(26.0%)、社交文化和娱乐(19.8%)、大额商品(17.7%)、购房(16.2%)和保险(13.0%)。居民消费、储蓄、投资意愿调查中,二季度有58%的居民选择“更多储蓄”指数低于50说明居民认为就业形势艰难,尤其是预期较低指数低于50说明居民认为收入预期不乐观,信心不足各城市住宅市场中,尤其是一二线城市,刚需客户受目
118、前经济环境、市场行情影响较大,改善型产品利润和客户需求都相对稳固,热门城市中目前去化最好的基本都是中高端改善项目,主要原因包括:1、中高端改善客户资金较充足;2、中高端客户购房目的兼顾居住需求和资产配置需求,中高改善型产品一般为城市稀缺资源,升值潜力大,满足客户资产配置安全性的要求。中高端客户需求坚挺,又反过来影响房企进一步回归核心城市,争抢改善型地块住宅市场下行背后购房者心态变化:仅高端改善客户相对活跃城市相对热销产品的特征上海市场最热门的是核心区10W+改善型产品,和近郊、新城核心区刚需刚改类产品深圳市场分化局面加大,市区改善型项目相对热销杭州800W以上改善市场较好,其中1000W级以上
119、城市核心区豪宅热抢南京1000W级以上城市核心区200以上豪宅和有产业支撑的刚需盘成都总价500w以上和面积120以上改善产品宁波总价500w以上和面积110以上改善产品苏州800W以上工业园区和高新区核心板区域的180以上豪宅项目无锡市场走向两级:市区高改或低密产品相对热销;另一类产业板块刚需项目以价换量台州核心区改善项目相对热销 今年上半年上海某高端盘由于高倒挂比、高认购率、客户身份造假等现象引发广泛关注,最终项目暂停开盘 项目套均总价2500万起,最低需900万冻资,但与周边倒挂达到近10万元/平,仍然有超700组客户认购数据来源:同策研究院 一线城市除上海去化周期较短,北京、广州、深圳
120、去化周期均长于18个月,主要是远郊积压库存较多 二线城市接近一半城市去化周期短于12个月市场较健康,这类城市多位于核心都市圈(长三角)或区域中心(西安、成都),其余中西部二线城市去化周期普遍较长 三四线城市活跃度较低,除个别城市外,多数城市去化周期高于18个月从各线城市库存压力来看,少部分核心一二线城市去化周期较健康,这类城市销售对渠道的依赖度也较低;普通二三线城市去化周期拉长至1-2年,对渠道分销依赖度较大,普遍7、8成项目使用渠道分销,且渠道费用较高;多数三四线以下城市去化周期多数在1年半以上,这类市场需求较弱,即使启动分销目前也难以导客城市库存压力:多数城市压力较大,依赖分销数据来源:同
121、策研究院,DATALN城市对渠道分销依赖程度渠道费用上海外围项目启动分销,包括大虹桥区域2.5-3个点杭州外围项目启动分销,在全市占比3、4成2-3个点宁波渠道分销占比在70%-80%,依赖度较高2-3个点(最高5)南京刚需盘依赖分销,占比达到6、7成2-3个点苏州非倒挂区渠道分销占到6成2-4个点无锡渠道分销占比在70%-80%,依赖度较高2-3个点(最高5)南通渠道分销占比在70%-80%,依赖度较高3-4.5个点常州渠道分销占6、7成,依赖度较高2个点成都基本不用分销,近郊项目约有1成采用分销1.5-2个点武汉对渠道分销依赖比较大,约6、7成3-4个点郑州8成项目启动分销,依赖度较高2个
122、点(最高5)哈尔滨渠道依赖度极高,几乎所有项目都用2-2.5个点重点关注城市对渠道分销的依赖程度5.718.619.922.55.06.06.47.410.610.911.112.813.415.315.716.016.116.516.618.319.222.825.829.37.79.013.215.916.716.716.918.219.519.820.120.620.721.722.824.025.727.228.328.331.047.2055404550020040060080000上海广州北京深圳合肥杭州长沙南昌济南
123、西安成都苏州宁波天津南京厦门青岛重庆武汉福州南宁郑州长春沈阳太仓昆山肇庆温州佛山徐州泉州湖州无锡舟山九江东莞中山张家港洛阳常熟惠州泸州珠海芜湖汕头烟台一线城市二线城市三四线城市商品住宅库存面积(万)商品住宅去化周期12(月)全国各线城市住宅狭义库存和去化周期万月房企:市场现状下的房企运营情况4受下行周期影响,50%Top50房企6月销售规模出现下滑,以民企为主。2023年上半年,国企销售业绩相对优于民企,市场份额不降反升,占比66%,较2022年提升10个百分点Top50房企销售下滑,市场份额国企升民企降数据来源:Wind,Dataln,同策研究院Top50房企中国企、民企操盘金额及占比(万亿
124、、%)33%35%35%45%56%66%67%65%65%55%44%34%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200212022 2023H1国企民企国央企操盘金额Top50排名202120222023H1保利发展431万科地产222中海地产653华润置地864招商蛇口975绿城中国747建发房产18108中国金茂151312华发股份291613绿地控股111414越秀地产311515中国铁建241717保利置业563523中国中铁-24远洋集团322025电建地产543126联发集团645230首开股份432731中交房地产615334
125、华侨城524435中建中孚-36中建壹品-37国贸地产727138象屿地产-41上海地产-45大悦城控股-47金融街786349民企操盘金额Top50排名202120222023H1碧桂园116滨江集团22129金地集团10810龙湖集团12911融创中国31116中国恒大53418旭辉集团131819美的置业232320新城控股161921卓越集团382922路劲集团463027中南置地172428世茂集团142229大华集团513932建业集团364133中骏集团392839仁恒置地482140雅居乐333742伟星房产874643佳兆业346544阳光城193846合景泰富424348龙
126、光集团203650原2022年Top50:宝龙、金辉、中梁、金科、万达、富力、融信、荣盛、海伦堡等民企,武汉城建、中粮大悦城等国企,掉出2023半年度Top502023上半年操盘金额Top50房企类型5月操盘金额6月操盘金额环比仁恒置地民企7018.9-73%金融街国企18.49-51%中国恒大民企69.642.1-40%中交房地产国企38.623.5-39%滨江集团民企194.4122.9-37%伟星房产民企47.630.3-36%卓越集团民企67.243-36%阳光城民企26.318-32%合景泰富民企20.614.7-29%保利置业国企45.434-25%旭辉集团民企62.148-23%
127、龙光集团民企23.718.6-22%首开股份国企38.230.9-19%华侨城国企28.123.3-17%华润置地国企292247.6-15%中国铁建国企75.665.1-14%美的置业民企53.446.1-14%碧桂园民企219.5199.5-9%雅居乐民企25.723.4-9%保利发展国企386354-8%万科地产国企304.2282.1-7%融创中国民企72.267.5-7%中国金茂国企128.6120.7-6%新城控股民企53.451.9-3%越秀地产国企85.884.5-2%江浙系区域深耕民营房企受资金和市场预期的影响,房企整体拿地明显减少,其中国央企资金相对充裕,投资拿地更为积极。
128、2023上半年,新增土地货值Top40家房企中,27家拥有国资背景,占比超6成,其余民企中江浙系区域深耕企业占多数房企拿地趋于谨慎,国央企是当前主力,部分区域深耕民企逆市抄底数据来源:Dataln,同策研究院52972070500300350400450500550600招商蛇口金地集团绿城中国建发地产滨江集团2018年2019年2020年2021年2022年2023年1-6月53570300400500600碧桂园万科保利地产华润置地中国海外发展2018-2023年中期TOP10房企拿地宗数(宗数)排名公
129、司名称类型新增土地货值(亿元)1华润置地国企1015.92滨江集团民企7883万科地产国企783.94中海地产国企734.25保利发展国企6676招商蛇口国企655.27建发房产国企607.28绿城中国国企5749长隆集团民企40810越秀地产国企292.511中国铁建国企286.412中国金茂国企279.113龙湖集团民企268.214伟星房产民企218.815碧桂园民企205.816华发股份国企198.517京投发展国企195.518国贸地产国企188.419广州城投国企167.120保利置业国企160.5排名公司名称类型新增土地货值(亿元)21金地集团民企159.522西安城市发展集团国
130、企152.323象屿地产国企131.524方远集团民企131.225浙江交投国企127.626大家房产国企124.527中建国际国企117.128成都轨交国企116.929石家庄城投国企11330坤和集团民企11331中建智地国企103.132中建壹品国企10133宇诚集团民企96.734建杭置业民企96.335亚伦房地产民企94.836义乌双江湖开发集团国企93.637金融街国企9338盐城城投国企82.639新城控股民企80.340远达房地产民企78.92023年中期新增土地货值Top40排行榜受市场下行影响,房企拿地求稳,布局回归核心一二线城市,其中核心区域的核心地块受房企欢迎。近2年,
131、销售金额Top10房企主要在核心一二线拿地,占比近80%房企回归一二线,聚焦核心区域核心地块数据来源:Dataln,同策研究院2020-2023年中期销售TOP10房企拿地城市能级(%)2020-2023年中期销售TOP10房企拿地区域(%)6月30日,深圳第二批次居住用地拍卖深圳湾超级总部基地宅地(22年唯一宅地)华润、招商、保利、中海、中铁和越秀参与竞拍 交易金额达125.32亿触顶后转竞配,最终由中海125.32亿+竞配自持租赁58500拿下,溢价率达15%,楼面价近6.03万元/深圳湾地块与地铁2号线红树湾站的直线距离不到300米,其所在的深圳湾超级总部基地,总部大厦林立,已建成或在建
132、的包括TCL、神州数码、OPPO国际总部、招商银行总部、中兴通讯总部、天音控股总部聚焦核心区域核心地块T207-0060地块11号线红树湾地铁站6%4%4%8%22%26%22%28%29%31%29%28%21%20%20%16%13%18%12%5%6%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2020年2021年2022年2023年1-6月一线新一线二线三线四线五线19%22%24%32%17%19%17%16%19%17%14%9%10%9%10%13%11%9%12%8%12%7%9%8%6%8%6%4%3%4%4%5%3%5%0%10%20%30%40%
133、50%60%70%80%90%100%2020年2021年2022年2023年1-6月长三角环渤海中西部珠三角中原长江中游成渝海西北部自2022年11月“三支箭”发布后,金融机构信心恢复缓慢,优质房企依旧是融资放款首选,出险房企实际获得的资金支持有限,在这背景下债券违约事件一直持续发生。截止2023年中期,仍有23家房企出现债券违约,涉及60笔境内外信用债金融政策放松,但出险房企获扶持有限,债券违约持续发生数据来源:Wind,同策研究院6446005003002020202120222023H1企业数笔数:境内债笔数:境外债房企信用债2020-202
134、3年中期违约情况(个、笔)第一支箭:信贷融资支持(2022.11.23)人民银行宣布全面下调存款准备金率,“金融16条”房地产开发贷款投放,60余家银行支持100多家房企信贷融资4万亿,改善优质头部房企资产负债状况第二支箭:债券融资帮扶(2022.11.08)民营企业债券融资支持工具扩大,支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,额度约2500亿元第三支箭:股权融资松绑(2022.11.28)股权融资调整优化5项,支持修复优质房企的资产负债表,推动行业优化整合信贷、债券、股权“三支箭”出险房企获扶持力度有限优质房企“好上加好”2023年上半年40家典型公告融资约1828亿,同比下降41%,整体
135、趋势下行。房企信用债融资出现明显分化,国央企发债规模超过民企融资规模下行,信用债融资分化,国央企是融资主力数据来源:Wind,同策研究院年度50家典型房企信用债发行规模按类型分(亿元)0040005000600070002002120222023H1民企国企020040060080001Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q2民企国企季度50家典型房企信用债发行规模按类型分及变化趋势(亿元)图:40家典型房企公告融资情况(亿元)0200
136、4006008002003202204202205202206202207202208202209202223022023032023042023052023066月,“第三支箭”股权融资实质落地,部分A股优质房企优先定增注册成功,规模合计约506.63亿,主要用于项目开发和建设。此外,H股上市房企已完成总额为142.73亿港元的股份配售,募资主要用于偿还债务,补充运营资金等“第三支箭”股权融资加速落地,优质房企优先受益数据来源:Wind,同策研究院代码名称预案披露公告日股东大会公告日发审委/上市委通过公告
137、日证监会通过公告日定增方案最新进度预计募集资金(亿元)定向增发目的001979.SZ招商蛇口2022/12/172023/03/072023/05/292023/06/17证监会通过85配套融资001979.SZ招商蛇口2022/12/172023/03/072023/05/292023/06/1789.28融资收购其他资产600048.SH保利发展2022/12/312023/01/182023/06/102023/06/28125项目融资000736.SZ中交地产2023/02/242023/03/142023/06/072023/06/2835项目融资600094.SH大名城2022/1
138、2/092022/12/272023/06/072023/06/2825.5项目融资000926.SZ福星股份2022/12/062022/12/222023/06/072023/06/2813.41项目融资600663.SH陆家嘴2022/12/162023/04/112023/06/082023/06/3067.44融资收购其他资产600663.SH陆家嘴2022/12/162023/04/112023/06/082023/06/3066配套融资600773.SH西藏城投2023/03/212023/05/16待落地股东大会通过10项目融资601155.SH新城控股2023/03/1420
139、23/03/3080项目融资000002.SZ万科A2023/02/132023/03/09150项目融资600638.SH新黄浦2023/01/072023/02/0917项目融资000961.SZ中南建设2023/01/062023/02/0128项目融资000718.SZ苏宁环球2022/12/302023/01/1728项目融资002146.SZ荣盛发展2022/12/222023/01/0730项目融资000863.SZ三湘印象2022/12/202023/01/0516项目融资002188.SZ中天服务2022/12/132022/12/291.67项目融资600325.SH华发股
140、份2022/12/062022/12/2260项目融资000918.SZ*ST嘉凯2022/12/062022/12/2210.25补充流动资金600675.SH中华企业2023/06/03国资委批准45项目融资600665.SH天地源2023/01/1212.5项目融资000656.SZ金科股份2023/06/21董事会预案-融资收购其他资产002146.SZ荣盛发展2023/06/09-配套融资002146.SZ荣盛发展2023/06/09-融资收购其他资产600736.SH苏州高新2023/05/1816项目融资600790.SH轻纺城2023/04/2720项目融资600565.SH迪
141、马股份2023/01/1918项目融资代码名称公告日期发行数量(亿股)价格(港元)发行方式募资总额(亿港元)发行结果日募资目的2202.HK万科企业2023/03/02313.05配售39.152023/03/09偿还境外债务、补充运营资金3383.HK雅居乐集团2023/01/112.22.25配售4.942023/01/18偿还境外债务、现有债项再融资、一般企业用途0884.HK旭辉控股集团2022/12/208.41.14配售9.582022/12/28偿还债务、一般企业用途3383.HK雅居乐集团2022/12/202.692.32配售6.232022/12/30偿还债务、现有债项再融
142、资、一般企业用途1813.HK合景泰富集团2022/12/182.352.01配售4.722022/12/23现有债务再融资、一般企业用途2019.HK德信中国2022/12/132.680.88配售2.362022/12/21偿还债务、现有业务之未来发展、补充运营资金、一般企业用途1030.HK新城发展2022/12/125.63.5配售19.602022/12/19偿还境外债务、补充运营资金2007.HK碧桂园2022/12/0717.82.7配售48.062022/12/14现有债项再融资、一般运营资金1908.HK建发国际集团2022/11/300.4517.98配售8.092022/
143、12/06偿还债务、补充运营资金总计142.73“第三支箭”出台后,A股房企定向增发进展情况及目的“第三支箭”出台后,H股配售情况及募资目的 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资 恢复上市房企和涉房上市公司再融资 调整完善房地产企业境外市场上市政策 进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用 积极发挥私募股权投资基金作用“三支箭”第三支箭:股权融资股权融资调整优化5项自2022年3月31日,部分内房股集中因未能及时刊发业绩报告而停牌,至今已过去15个月,距离18个月大限仅剩3个月,部分房企正加速复牌进程,可预见的是“退市潮”正在迫近H股停牌退市进入倒计时,“退市潮”将至数据来源:Wind,同策研究
144、院股份代码公司名称停牌日期摘牌预警日期事件进度业绩报告刊发情况1838.HKChina Properties2021/03/312022/09/302022/11/10 取消上市地位2022/11/15 提交复核要求2023/04/06 取消上市地位2023/05/05 申请司法复核2022/10/02 已补发2020、2021中期、2021、2022中期业绩1191.HK中国中石控股(退市)2021/08/272023/02/262023/05/05 取消上市地位未补发2103.HK新力控股集团(退市)2021/09/202023/03/192023/04/13 取消上市地位未补发3333.
145、HK中国恒大2022/03/182023/09/17暂未补发6666.HK恒大物业2022/03/182023/09/172023/06/30 已补发2021、2022中期、2022年业绩1107.HK当代置业2022/03/312023/09/302022/12/29 已补发2021年业绩2023/06/27 已补发2022中期业绩1777.HK花样年控股2022/03/312023/09/30暂未补发0680.HK南海控股2022/03/312023/09/30暂未补发0813.HK世茂集团2022/03/312023/09/30暂未补发2118.HK天山发展控股2022/03/31202
146、3/09/30暂未补发2608.HK阳光100中国2022/03/312023/09/30暂未补发3883.HK中国奥园2022/03/312023/09/302023/07/03 已补发2021、2022中期、2022年业绩2330.HK中国上城2022/05/262023/11/252023/03/17 已补发2021年业绩2023/03/24 已补发2022中期业绩2023/03/31 已补发2022年业绩0884.HK旭辉控股集团2023/03/312024/09/30暂未补发6111.HK大发地产2023/04/032024/10/02暂未补发2599.HK祥生控股集团2023/04
147、/032024/10/02暂未补发3380.HK龙光集团2022/05/112022/08/24 成功复牌2022/08/23 已补发2021年业绩1638.HK佳兆业集团2022/03/312023/03/10 成功复牌2023/03/09 已补发2021年、2022中期业绩1862.HK景瑞控股2022/05/312023/03/14 成功复牌2023/03/13 已补发2021年、2022中期业绩1918.HK融创中国2022/03/312023/04/13 成功复牌2022/12/09 已补发2021年业绩2023/03/31 已补发2022中期、2022年业绩6900.HK上坤地产2
148、023/04/032023/04/20 成功复牌2023/04/19 已补发2022年业绩3个月倒计时由于2022年度财报数据表现不佳,13家A股上市房企获风险警示。负面舆论加持下,9家房企股价已连续20个工作日低于1元,触发退市提醒,其中蓝光、中天金融已被强制退市,另有7家房企命悬一线A股房企批量“戴帽披星”,2家强制退市,7家正在路上数据来源:Wind,同策研究院风险警示证券代码股票简称风险警示起始日变更后名称触及退市风险指标触及其他风险指标退市风险警示&其他风险警示000615.SZ奥园美谷2023/5/5*ST美谷 去年净资产为负 财务审计报告被出具无法表示意见 内控报告被出具否定意见
149、 扣非净利润连续3年为负,财务审计报告显示持续经营能力存不确定性000046.SZ泛海控股2023/5/5*ST泛海 去年净资产为负 扣非净利润连续3年为负,财务审计报告显示持续经营能力存不确定性000620.SZ新华联2023/5/5*ST新联 去年净资产为负 扣非净利润连续3年为负,财务审计报告显示持续经营能力存不确定性000918.SZ嘉凯城2023/5/4*ST嘉凯 去年净资产为负 扣非净利润连续3年为负,财务审计报告显示持续经营能力存不确定性600077.SH宋都股份2023/5/5*ST宋都 财务审计报告被出具无法表示意见 内控报告被出具否定意见600466.SH蓝光发展2023/
150、5/4*ST蓝光 财务审计报告被出具无法表示意见 内控报告被出具否定意见退市风险警示000540.SZ中天金融2023/5/5*ST中天 去年净资产为负 财务审计报告被出具无法表示意见000007.SZ全新好2023/5/5*ST全新 去年净资产为负,营业收入低于1亿其他风险警示000732.SZ泰禾集团2022/5/6ST泰禾 扣非净利润连续3年为负,财务审计报告显示持续经营能力存不确定性600393.SH粤泰股份2023/5/5ST粤泰 扣非净利润连续3年为负,财务审计报告显示持续经营能力存不确定性000667.SZ美好置业2023/5/5ST美置 扣非净利润连续3年为负,财务审计报告显示
151、持续经营能力存不确定性600823.SH世茂股份2023/5/5ST世茂 内控报告被出具否定意见000671.SZ阳光城2023/5/5ST阳光城 内控报告被出具否定意见交易类强制退市0.00.51.01.52.02.53.02023/4/32023/4/72023/4/122023/4/172023/4/202023/4/252023/4/282023/5/82023/5/112023/5/162023/5/192023/5/242023/5/292023/6/12023/6/62023/6/92023/6/142023/6/192023/6/262023/6/292023/7/4*ST海投
152、ST美置*ST嘉凯ST泰禾*ST宋都ST阳光城ST粤泰*ST中天(退市)*ST蓝光(退市)已收到可能被终止上市风险提示的A股上市房企(元/股)0.00.51.01.52.02.52023/4/32023/4/72023/4/122023/4/172023/4/202023/4/252023/4/282023/5/82023/5/112023/5/162023/5/192023/5/242023/5/292023/6/12023/6/62023/6/92023/6/142023/6/192023/6/262023/6/292023/7/4荣盛发展华远地产中南建设迪马股份金科股份ST世茂*ST泛海
153、近1个月收盘价在1元边缘徘徊的A股上市房企(元/股)5趋势:下半年趋势研判及相关建议在国家层面,楼市防风险是调控的基调,不会为了短期防风险而推出强刺激政策,楼市调控不会大幅宽松。未来对企业端的调控政策主要围绕“保交楼”进行,覆盖范围以央国企及优质民企为主。消费者端主要是构建“租购并举”的住房体系,对消费者进行分流,支持有能力的购房需求释放政策导向趋势:下半年国家级调控政策不会大幅宽松企业端:消费者端:围绕“保交楼”,限制流入房地产行业资金的流向;对房企的融资支持仅能覆盖国央企及优质民企推进“现房销售”为代表的低风险行业发展模式构建“租购并举”的住房体系,推动低支付能力消费者进入租房市场对有支付
154、能力的消费者,降低消费门槛,便利交易流程,继续“优化限贷政策”、“降低房贷利率”、降低“交易费用及时间成本”的方式不同能级城市面临的市场问题存在明显差异,未来将继续因城施策,以宽松为主。第一、一线城市刚需下降明显,土拍政策进一步灵活放松,未来供应端向满足改善性需求倾斜,需求端通过人才政策增加市场需求,但限购限售等政策很难突破;第二、二线城市未来土拍门槛进一步降低,需求端的限制型政策在区域内突破,结合人才落户政策放松,保障市场稳定;第三、三四线城市调控政策松动到底,需要通过反向补贴激发购房需求,但政策效果难有起色政策导向趋势:下半年城市层面因城施策,三类城市各有特色一线城市二线城市三四线城市 面
155、临问题:刚需下降明显 政策趋势:围绕市场需求,满足居住品质提升,保障刚需、改善释放,人才政策松动,土拍政策灵活调整,对倒挂盘可能加强资金监管 面临问题:购买意愿减弱 政策趋势:逐步放松限贷、限购条件,促进需求释放,土拍门槛降低、维持市场热度并保证土地出让;人才政策上会更加宽松 面临问题:支付力弱购买意愿低 政策趋势:调整补贴力度和方式,控制市场价格,避免市场暴跌。-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.2-60-40-200204060801001202005/12005/72006/12006/72007/12007/72008/12008/72009/12009/7
156、2010/12010/72011/12011/72012/12012/72013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/1商品住宅销售面积累计同比M1同比拟合趋势从近20年的历史数据来看,商品住宅市场成交面积同比增速与m1同比增速基本同步。对M1数据进行周期拟合,目前市场正处于底部调整的进程中,存在继续下探的空间。2023年上半年市场环比2022年是“阶梯式L型”下探,2
157、季度环比1季度,以及5、6月销售数据环比同样呈现“阶梯式L型”下探,按此趋势下半年比上半年可能再次阶梯式下探。如果任由市场发展,未来半年到一年的时间,市场将承受较大下降压力,明年上半年可能再次呈现“L型”趋势市场趋势预判:未来市场阶梯式“L型”下探趋势明显住宅销售面积累计同比(%)2000-2023年5月M1-M2与周期拟合趋势m1同比(%)未来一年市场趋势:市场从底部回暖,但目前处于回暖初期,速度较慢根据测算,中性情况下销售面积约8.7亿平米;悲观情况下,三、四季度阶梯式下滑,预计全年销售面积7.9亿平米。上述测算是名义上的成交规模,考虑到工抵房仅是名义上的产权过户交易,不形成实质性交易。剔
158、除工抵房近1亿平米的规模,实际的住宅销售规模可能介于6.9-7.7亿平米市场规模预判:今年住宅名义销售规模7.9-8.7亿平米(实际6.9-7.7亿平米)数据来源:dataln,同策研究院不同能级城市销售面积占比15.40%14.40%14.80%12.40%82.80%83.50%82.80%85.10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20022一线样本二线其他城市2023年住宅销量测算2019-2022年 销售面积平均占比一线城市:2.3%;样本二线城市:13.9%;其他城市:83.8%一、中性测算:下半年环比跌幅参考样本城市6月环比
159、跌幅一线环比增加8.8%样本二线环比下跌4.4%样本三四线环比下跌18.6%预计全年成交8.7亿平米住宅,全年同比下跌24.3%二、悲观测算:三、四季度阶梯式环比下跌,跌幅参考样本城市6月环比跌幅一线环比增加8.8%样本二线环比下跌4.4%样本三四线环比下跌18.6%预计全年成交7.95亿平米住宅,全年同比下跌30.6%样本二线:成都、大连、福州、杭州、合肥、济南、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆投资潜力城市研判分为四步,首先根据宏观及政策导向分析,当前调控基调下市场缓慢修复,应聚焦一线及部分发展潜力强的二线城市(武汉、成都、杭州、西安、合肥、
160、苏州、济南。宁波、南京当前面临市场压力,但中高端改善市场仍有机会)投资潜力城市研判:聚焦一线及部分核心强二线城市宏观分析及政策导向产业发展及人口流动方向结合城市中长期库存结合短期库存及销售表现城市投资布局策略 短期财政政策发力,投向高新产业 具有高新产业基础的一线/强二线城市发展前景较好 产业培育、持续吸引人口,就业及收入前景较好 人口格局下,一线/强二线城市刚需/改善市场存在机会 一线/强二线城市土地库存低,库存消化调整的周期较短 普通二线库存量较大,需求弱需要时间消化库存 三四线城市库存量大、需求疲弱,将长期调整 一线/强二线库存低,近期销售面临压力 普通二线,2季度销售明显下滑 三四线城
161、市库存大,2季度销售普遍下滑一线城市北上广深 市场面临压力,刚需市场下降明显 改善需求相对抗跌,豪宅存在供应过剩风险优质 二线城市 目前市场整体面临压力,需要时间调整 未来人口持续流入带来刚需,改善市场相对好于刚需市场 武汉、成都、杭州、西安、合肥、苏州、济南 宁波、南京当前面临市场压力,中高端改善有机会投资建议1、一线城市人口持续流入带来刚需,但受限于购房门槛限制,新房市场将以改善需求为主导,刚需下降明显,可布局改善、豪宅市场。2、发展潜力强的二线城市改善市场相对好于刚需市场,可布局中高端改善项目,此类城市持续吸引人口,未来刚需消耗掉过剩库存后,仍有投资机会。3、弱二线城市人口吸附力弱,刚需
162、不足,市场大量库存需要长时间消化,而市场上改善需求比刚需抗跌,经历调整后未来改善市场存在机会。4、三四线城市人口由于产业发展等局限,市场库存量大、需求疲弱,中长期内将处于调整阶段,三四线城市中70%城市失去长期投资价值城市投资布局策略:核心一二线城市重点布局改善项目一线城市发展潜力强的二线城市城市投资布局策略 高新企业大量集聚,一线城市经济前景较好 产业发展前景好,持续吸引人口,购买力有支撑 人口格局下,一线城市有一定改善、豪宅需求 一线城市土地库存低,库存消化调整的周期较短布局改善、豪宅市场布局中高端改善项目 高新产业快速发展,核心二线城市经济前景较好 产业培育中持续吸引人口,就业及收入前景
163、较好 人口格局下,核心二线城市有持续刚需流入,改善需求好于刚需 核心二线城市土地库存较低,库存消化调整的周期较短北上广深武汉、成都、杭州、西安、合肥、苏州、济南、南京、宁波根据估算,截止2022年约有8.96亿的项目存在停工,其中6.57亿为商品住宅,占比约73%,相关风险在今年持续累积。从违约上来看,至少约20家房企已连续2年出现债券违约,其中部分房企单笔债务出现连续违约,风险并未出清房企趋势研判:房企风险尚未出清,暴雷违约事件仍在发生,融资愈加艰难数据来源:国家统计局,Wind,同策研究院2021年末施工面积(97.54亿平米)2021年末竣工面积(10.14亿平米)-2021年未完工、需
164、2022年继续施工的面积(87.4亿平米)2022年累计新开工面积(12.06亿平米)+2022年无停工状态下应施工面积(99.46亿平米)2022年实际施工面积(90.50亿平米)-2022年停工面积(8.96亿平米)等于等于等于商品房停工面积测算序号公司名称债券违约数2022年2023年1大唐集团控股112荣盛发展113旭辉控股114俊发集团215大发地产316中天金融417时代中国918鑫苑中国429富力地产5210金科地产8211融信中国8212阳光集团13213奥园15214阳光城22215宝龙地产4316华夏幸福4317世茂集团16418融侨集团3519融创中国10520龙光集团1
165、213&连续2年债券违约房企名单部分房企单笔债务连续违约大唐集团控股2021年发行第一笔美元债证券代码:40709.HK证券简称:大唐集团控股 12.5%N20220606发行日期:2021年6月7日到期日期:2022年6月6日2022年发行第二笔美元债证券代码:VACB.SG证券简称:大唐集团控股 12.5%N20230531发行日期:2022年6月1日到期日期:2023年5月31日上市以来,一共发行2笔美元债交换要约房地产住宅市场进入下半场,随着未来规模的趋势下降,投资机会也在收缩。提前关注、布局地产细分领域的投资机会,如工业地产、物流地产、养老地产、数字产业园、长租公寓及城市更新等多元化
166、策略建议:关注地产细分领域投资机会工业地产物流地产养老地产数字产业园长租公寓在房地产高速发展的时代,自持资产作为伴生物大量沉淀,已成为不得不解决的问题。政府层面的政策出台,在引导房企往持有型、经营型物业发展。同时,由于持有型资产的运营类波动比投资类波动小,在下行周期中整体确定性较高,在未来发展中将迎来新的发展窗口多元化策略建议:存量资产运营成“第二赛道”,资产管理运营或迎春天数据来源:公开资料,同策研究院拿地引导关于经营型物业的金融化支持60%61%62%63%64%65%66%67%68%69%70%3032343638404244461997年1998年1999年2000年2001年200
167、2年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年租房户数住房拥有率次贷危机前,租房户数较为平稳。由于房价上涨,市场参与者较多,租房需求一度出现下跌次贷危机后,由于断供比例上升、收入减少,租房户数激增,同时住房拥有率下降。住宅市场与租赁市场呈现反向走势-40%-20%0%20%40%60%1981年1985年1989年1993年1997年2001年2005年2009年2013年2017年零售物业售价指数同比零售物业租金指数同比-50%0%50%100%1981年1985年1989年1993年1997年2001年2005年2009年2013年2017年写字楼售价指数同比写字楼租金指数同比1981-2017年零售物业售价和租金指数同比(%)1981-2017年写字楼售价和租金指数同比(%)美国住房拥有率及租赁住宅户数情况(年,百万户,%)