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1、2023年第四季度市场的新增供应量依然较为可观,当季共录得四个甲级写字楼共计20.7万平项市,同环均有回落,但依然保持较平。全年新增供应量重回百万平量级,年内供应峰值出现在第季,主要分布在前海和新兴区域。尽管因期和开发商身原因导致部分项推迟交付,但部分项转出租带动年度新增供应量增115.6万平,同上升28.5%。经济回升向好带动优质写字楼市场需求逐季递进式改善,第四季度以价换量带动市场需求实现了进步改善,当季共录得18.0万平的净吸纳量,同及环增明显,分别上涨76.3%和20.0%。全年净吸纳量共计56.8万平,同跃升44.8%,但与疫情前的年均平相仍有定差距。受新增供应以及需求尚未完全修复影
2、响,整体市场空置率同上升2.1个百分点20.9%,与疫情前的2019年趋同。聚焦需求,融板块韧性回归,受科技业政策监管导致的互联企业规模性调整影响,科技需求主导时代进拐点。2023年第四季度融以21.2%的需求占位居榜,传统融为主要需求驱动,主要来保险、银和证劵企业,科技业以17.1%的占排名需求第位,主要来于软件系统开发以及电商。全年来看,融板块以23.8%的需求占成为第需求来源,科技板块则以17.7%的需求占位居第,相其需求峰期40%以上的市场份额回落明显。专业服务业为第三需求,占为14.8%。年内融需求主要贡献传统融板块,银、保险和证券需求头并进,分别贡献25%以上的份额。其中,证券业扩
3、张主要来国内头部券商的搬迁需求,虽受融业减费让利影响,但头部券商依然具备较强的盈利能,选择在新增供应不断释放的窗期进场所调整。银业的扩张需求表现则较为多样化,融聚了国有银、互联银在业绩稳定增的驱动下的搬迁需求以及外资银在重启开放后在深圳的新设需求。保险业的需求主要来寿险类机构和互联保险公司的搬迁需求。其他融服务延续了资管业务发展带动下以投资理财和财富管理类企业为主的搬迁租赁需求。科技细分需求,软件系统开发占据了半壁江,主要来智能和云计算及运。电元器件电商以及跨境电商需求的增也推动电商为科技板块第需求来源,占近2成。数据及其社交络服务业务发令互联平台服务以17.0%的需求占位列第三。此外,年内的
4、超型租户,除融和科技产业外,还录得了来酒店、电烟和建筑设计的租赁案例。市场,全年来看,前海及新兴区域的坂为成交最活跃的两区,需求贡献率为23.8%和17.1%,其中坂区的需求主要由某型项快速去化所驱动,前海作为全市年内第区,新增供应拉动需求同步提升。租赁类型,搬迁需求依然主导市场,且在以价换量的带动下例有所提升,同升3.5个百分点66.4%,新设需求亦有所提升,同升2.7个百分点。租,2023年第四季度多项采取以价换量策略,因此多区均有录得租下滑,全市平均租下降1.0%。经济发展不确定性带来的企业扩张谨慎,为了稳定现有客户以及吸引新租户,多业主采取以价换量策略。受此影响,全年多区录得租下滑,下
5、调幅度较的项为空置率较或者原本租价格平远于区平均平的项,全市平均租同下跌2.8%,跌幅同扩。随着租户议价能变强,业主租赁策略更为灵活,除延免租期、提供装补外,部分业主还提供了特殊签约条款如退租不还原及优先转租权等。部分项因开发商资或期问题推迟市,新增供应少于预期。第四季度仅有个6万平的新增供应市,为位于平湖的融湖场,项驻率超9成,表现良好。2023年全年共录得54.8万平新增供应市,地点较为分散,核区的物业相对较多,多以9成以上的良好驻率开迎客。年内迎来了定位中端的万象城三期的开业,为深圳市场带来了较多新晋品牌以及国际品牌,带动万象城所在商圈进步提质升级。与此同时,深圳湾超级总部基地也迎来了第
6、个项的市,为深铁与万科集团合作开发的睿印商业中。需求,第四季度餐饮业态占进步升46%,位居需求榜,创年内季度新,甜品、咖啡与锅类细分业态热度有所上升,特餐饮、中餐、简餐与茶饮依然贡献主要需求部分。全年来看,新增供应减弱导致吸纳量同回落,但受益于新市项的良好驻率表现,全市空置率虽有幅升但依然保持低位,同缓升0.5个百分点5.0%。聚焦需求来源,零售与餐饮前两需求占同基本相当,零售依然位列榜,需求贡献例为46.4%。其中服饰与珠宝配件类商家稳定扩张,扩张向由去年的潮牌转向快时尚与设计师品牌,新能源汽与传统运动品牌热度降温,同回落12个百分点。服装品牌,内资连锁品牌与韩国红少品牌强势扩张,快时尚品类
7、热度阶段性升,设计师品牌扩张提速。波司登、UR与Chuu位列第阵营,年内新开店4家以上,优库与Maxrieny紧随其后,全年开店数量3家左右。设计师品牌全年共录得20家以上,尤以万象系购物中最为聚集,已经成为优质购物中竞争化差异利器。同样受此带动,疫情开放后,外资品牌例同提升4个百分点3成的市场份额。珠宝配件包括周福、六福珠宝和中国在内的传统连锁珠宝品牌持续发,万象系购物中引了来法国和保加利亚的鞋包品牌次进驻深圳。消费回升后的社交场景需要及港北上消费带动了餐饮业态扩张热度持续,需求占同样超4成,作为存量项调改的主流选择,品牌迭代持续。特餐饮、简餐和中餐为餐饮业态的三柱。特餐饮,传统酸菜、椰鸡单
8、品餐厅扩张持续,新单品不断涌现,包括但不限于啫啫煲、烤、蚝和汽锅等。简餐的扩张以资本推动的连锁品牌为主。中餐替代茶饮成为第三细分需求,主要来川菜、湘菜和潮汕菜新租的推动,其中不乏来三品类的端私房菜。店经济持续但主要落位于品质购物中,2023年全年共录得超过60家新晋品牌市,绝部分位于万象系列的购物中,少量分布于壹城和海雅缤纷城。全年来看,虽然客流量已经恢复疫情前平,但消费者信恢复带来的消费额的回升尚需时,多购物中经营业绩依然较为疲弱。第四季度,整体市场租环继续下跌0.1%。全年来看项租表现分化,个别购物中在客流量回升且品牌组合不断优化的带动下,租实现幅回升,但多个购物中因经营表现不佳调低租以吸
9、引租户,与此同时位于核区的个别购物中在竞争拖累以及调改影响下亦下调了租。在此情况下,2023年整体市场平均租同下降0.5%每天每平19.2元,跌幅同有3.2个百分点的收窄,改善较为显著。深圳2023年,深圳标仓市场供应与需求均经历了幅波动,但供不应求的市场主调依然持续。供应,2023年第四季度深圳市场迎来了个新项市,为位于观澜的13万平的黎光现代城市物流港,与此同时,年内也监测到个保税项因拆除重建退出市场,从导致整体市场有效供应更为紧缺。需求,第四季度受地缘政治引起的贸易波动导致个别保税仓空置率有所上升。全年来看,上半年需求稳定增,来源于疫情期间积攒进出需求于季度重启开放后的集中释放,另电商、
10、制造业板块也贡献了部分新需求。下半年虽然录得了少量来电制造业和半导体类企业的需求,但随着疫情期间囤积存货量的逐步出清,以及因深圳对美出占较,地缘政治影响下亚洲-北美航线的暂停/取消带来深圳集装箱吞吐量同下跌,导致个别保税仓库空置率有所升。全市共录得8.0万平的净吸纳量,同增9.6%。但受新增供应部分客户依然处于谈判阶段影响,整体市场空置率同上升1.9个百分点3.6%,依然处于低位。租,2023年供不应求继续推升深圳标仓市场平均租同上升2.6个百分点每每平48.6元,受需求波动影响,涨幅同有所回落。东莞2023年,东莞标仓市场供需两旺。全年共录得65万平新增供应市,集中分布在年头与年尾,推动东莞
11、市场整体存量突破300万量级。受强势需求带动,全年净吸纳量飙升90万平,需求量超过新增供应并创历史最纪录,受此推动,整体市场空置率陡降9.3个百分点0.1%的极低平,尽满租。聚焦需求,电商平台业务的快速发展推动其在华南的步伐布局令需求井喷,头部电商为绝对的需求主。凭借可以同时辐射深的良好区位,新增供应的市有效的吸引并承接了型电商扩租的需求,部分新项由头部电商整租得以满租市。此外第三物流以及电器类制造业也贡献了定量的需求。旺盛需求推动整体市场平均租同增3.2%每每平48.4元,与深圳租平近乎持平。惠州2023年为惠州标仓市场的供应年,继第季度40万平的新增供应市以后,第四季度惠州标仓市场迎来了3
12、5.7万平的新增供应交付,总体供应量相当于市场存量的40.7%,供应企,新增供应主要位于博罗和惠城区。整体市场需求稍显疲软,全年仅录得14.3万平的新增吸纳量。由于惠州为承接深圳外溢需求的第站,在被东莞年内新增供应承接了量需求以后,外溢惠州的物流需求有限。另,季内还监测到了少量来制造业企业在存量项的退租和缩减租赁积的案例。短暂的需求波动叠加量供应令惠州标仓市场空置率同攀升30.2个百分点37.2%。年内录得的新租主要来电商巨头的扩张。受需求短暂波动影响,整体市场租涨幅同回落,平均租同增2.2%每每平36.2元。深圳优质产业园市场第四季度需求环虽有增,但同仍有较差距,单季吸纳录得近3万平。全年录
13、得两个新增供应的交付,共计10.7万平,净吸纳量与新增供应量基本持平,同明显回落。全年需求依然主要贡献研发园区,以深圳本地企业搬迁为主,零售贸易、科技及专业服务为三需求主,分别占为34.1%、16.9%和14.5%。其中,零售贸易年内以电产品类贸易公司为主,主要来新能源汽和智能家居带动的电零配件。科技业则聚焦于软件与信息服务类板块中的智能、软件开发、智能终端和数据等业。专业服务业则以企业管理咨询类企业居多。业写字楼也录得了少量需求,主需求分别来传统融、专业服务业以及房地产建筑企业,需求占为19.9%、17.1%及12.1%,细分板块聚焦保险、供应链管理和建筑程。房类市场需求集中于以医疗器械品为
14、主的贸易公司和以智能科技为主的软件与信息技术类企业的新租,分别占34.4%和23.0%。整体市场需求尚未恢复,市场空置率的情况下,第四季度全市平均租继续低,环下降0.7个百分点,全年市场平均租同下降1.7个百分点每每平92.9元。不同类型市场租表现分化,房类园区稳定需求带动租同上升0.6%每每平47.7元,研发办公园区租全年保持平稳每每平72.6元,业写字楼市场则因年内业主以价换量的主流为,导致平均租同下降3.2%每每平144.0元。2023年第四季度,深圳宗交易市场仅录得2宗交易,宗为写字楼,宗为业物业。总体成交额共币7.6亿元,环录得49.2%的涨幅,但是同仍有较差距。季内的两宗交易均采取
15、资产交易的式进,且买家均来企业。2023全年深圳宗交易市场表现平淡,共录得26宗交易,总体成交额为币77.6亿元,仅相当于去年交易额的36.0%,主要原因在于,受企业谨慎扩张情绪影响写字楼物业租弱,另是因为超额度的交易依然还在进中,尚未完结。成交物业类型,写字楼和以写字楼为主的综合体物业为2023年市场的成交主,分别贡献了33.0%和29%的交易额,成交物业主要来核拓展区,新兴区域也有少量交易录得。型购买引领写字楼交易市场,除少量未知的外,年内所有写字楼物业交易均为型。深圳本地科技公司为购买主,按照宗数统计,约4成买家为深圳科技企业,细分领域涵盖电、半导体、地理信息技术和环卫技术,此外还录得宗
16、来深圳锂电池企业的购买。深圳以外的买家分别为来港的融企业以及来苏州的电器科技企业。从相应交易公告得知,所购买写字楼多出于战略考量,拟作企业总部或研发总部以招揽才和树更好的企业形象。另外,年内也录得了来业和商业物业的交易,者的交易额占均为14%。市场参与主体来看,以写字楼为主的成交结构带动企业为整体市场的主要买家来源,56%的交易额均贡献企业买家。另外的15%来房地产公司,为通过法院拍卖的途径购买了业园区物业,竞价过程激烈,业物业对开发商的强吸引由此可斑。卖家,房地产企业为主体量,年内8成以上的交易来房地产企业的售出,尤其以头部的开发商最为常。投资类型,同样受写字楼成交的带动,型购买为市场第成交类型,为市场成交贡献了半壁江。资本增值型投资以15%需求占位列第,主要来业和公寓型物业的购买。