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1、2023年第四季度，位于丽泽和景区域的两个新项交付，新增写字楼积共计12.8万平。全年以73.5万平的总量，在近15年内排名年新增供应量第三。全年新增项分布于多个市场，且甲级项占总体量的70%以上，为升级需求提供了充的落位空间，特别是传统区域的甲级新项凭借区位、楼宇品质及租性价等优势，去化积占在新项去化总量中达85%。本季，新兴区域和望京成为主要去化区域，录得多个中积成交，但全市仍持续出现因企业整合、经营和租赁策略调整等因素所导致的积缩减和腾退。受此影响，全市净吸纳量环回落2.4万平。全年累计13.3万平，较2022年的低基数有所增。市场格局两极分化体现了租户的升级需求：级净吸纳量连续第年录得

2、负值；甲级市场成为需求主要释放地，全年净吸纳量达20.6万平。从区域看，传统区域均临较去化压，除中关村、望京和奥体等科技中外，其他成熟市场全年去化情况均不及2022年；丽泽和景等新兴市场凭借综合性价、地缘性客户群和产业基础等的优势，成为全市去化最快的市场。本季近六成新租交易集中在1,000平以下的中积段，使得总积环下降31%。TMT业表现平稳，本季跃居需求位，在数据、智能类的软件系统开发和平台互联类租户较为活跃的需求带动下，交易积环幅增3%；融活跃度低，需求以保险、基及资管等赛道的搬迁为主，证券租户扩租速度放缓；专业服务业随着咨询和告公关类租户积搬迁需求增加，需求升第三；国有企业的积需求推动能

3、源及公共事业板块位居需求第四位。全年来看，前三位业融、TMT和能源累计贡献全年新租需求的三分之。需求来源进步从增量驱动转变为存量驱动，甲级新增供应潮、现有优质楼宇可租积增加以及租回调，推动内资租户升级搬迁需求释放，全年搬迁在新租交易总积中的占达61%，为历年最，企业在对扩租计划仍持谨慎观望态度。整体空置率年末攀升21.7%，为2009年末以来最平，其中传统区域各市场空置率均同上升且达两位数。季末全市平均租成交价同样本环下降1.8%，每每平289.3元，年度累计降幅4.8%，甲级租均临较下降压。望京、融街、中关村、燕莎、王府井全年租跌幅靠前。需求恢复缓慢延了市场调整期，租回归理性，有利于企业减轻

4、经营成本负担，打造核竞争。业主也逐渐调整租赁策略，从追求短期租回报转向追求持续性、成性租户结构的质量发展标。数据为2023全年2023年第四季度，北京零售物业市场分别有个项市和个项停业，均位于次级商圈，延续全年推陈出新的态势。全年新增供应总量达127.5万平，仅次于2008年为历史第纪录。其中次级商圈聚焦改造升级，DT51、朝外THE BOX、五棵松万达等商业体焕新市；外围商圈则有多家10万平以上的新建型商场开业。量的新增供应在今年得以集中释放，主要得益于疫情后项开发有序恢复，以及政府对于城市更新的持。另，年内闭店体量也达到55.7万平的历史第平，仅次于2020年，表现不佳的旧项暂时退市以待重

5、新定位。部分存量标杆项，如国贸商城、北京APM、朝阳合汇、朝阳悦城等，加速品牌结构调整节奏，成功引奢、化氛、潮流服饰及众餐饮等诸多业态。季内零售业态开店占达52%，以运动户外（如Salomon、Saucony）、潮流服饰（如Acne Studios、鄂尔多斯）、美妆氛（如闻献、3CE）为主，餐饮业态则以39%的稳定增速紧随其后（如霸王茶姬、TheWoodsCafe、One Bagel等）。纵观全年拓店表现，零售与餐饮不分伯仲，分别占据新开店数量的46%及43%。零售业态中服饰鞋包稳坐席，运动休闲持续扩张，珠宝饰等贵重属紧随其后；餐饮及茶饮果汁亦有不同程度的提升，其中地域性较强的众餐饮、红茶饮、

6、众烘焙甜品等在不同商圈多点开花；其他业态中，新能源汽拓店步伐放缓。线下消费回流加速，尤其节假客流复苏明显，加上量新商场集中开业带动，全市净吸纳量同提升110%达63.3万平。全年空置率在年初冲后逐步回落，季内环下降0.3个百分点8.0%。客流回暖刺激下，全市购物中层平均租同样本环上涨0.4%每天每平32.3元，录得增的项主要位于王府井、燕莎及三屯商圈。全年租平跌回稳，项间表现分化。由于实体商业的就餐社交属性明显强于购物属性，部分项业主因调整招商策略，转向餐饮等活配套为主要标，将原先零售品牌铺位置换为餐饮业态，在租上亦有下调；部分客流量的成熟项则获得较的零售业态换铺率，租稳中有升。数据为2023

7、全年2023年第四季度，北京顺义竣座仓储物流项，带来12.2万平的新增供应。此全年新增供应28.4万平，尽管较2022年减少，但显著于过去年的平均平。季内净吸纳量5.2万平，综合性第三物流新租表现亮眼，占据总成交积的56%；其次半导体、汽配、医药等制造业亦贡献24%的新租，具有积可选空间的平及兴空港表现活跃。全年全市净吸纳量录得29.1万平，第三物流需求占据全年主，新租积较去年提升16%，由于疫情后消费部分回归线下，电商新租积同缩减达25%。年末全市空置率环上浮1.5个百分点15.0%。鉴于前市场租赁活动以降本增效为主，部分消费类租户缩减及整合积，加上来供应持续放量的环京市场竞争，季内租势涨企

8、稳，平均租同样本环持平每每平57.2元，全年涨幅0.9%。驹桥、经开区等区位核租户稳定的成熟市场租仍有幅上升空间，顺义、平、兴空港等可租赁空间充裕的区域新租价格开始松动。环京市场，廊坊供应持续加码，再创单季供应峰值达66.6万平，全年合计放量123.1万平，此总存量超过北京并突破400万平，其中核市场新增供应占86%。本季新租需求以第三物流为主，汽配及医药等制造业为辅，近京市场表现活跃。业主以价换量促使全年净吸纳量录得创历史纪录的81.2万平，同提升40%。全年空置率因新增供应变化有较波动，年末51.7%，同回落7.4个百分点。天津本季于武清有新增供应交付，带来13.4万平，此全年合计放量12

9、3.6万平，打破历年最纪录。季内新租需求持续回暖，净吸纳量录得14.2万平，以全渠道零售商为主的批零租赁成交占47%，其次品饮料亦有表现。降租引商刺激下全市下半年需求复苏明显，净吸纳量较上半年幅提升300%，全年净吸纳量录得31.8万平，北、天津空港、等核市场年度表现领先。年末空置率环回落0.8个百分点33.3%，但由于供应盘加速扩容，空置率同幅，仍有较去化压。2023年第四季度，北京商务园区共迎来四个新项交付共计体量38.5万平，分别为两个命科学园区及两个纯办公属性物业，涉及兴，东升及北清路市场，此推升全年市场新增供应历史第平，录得总体量96.2万平，仅次于2020年。全年六成新项均为办公属

10、性空间且全部交付在泛中关村集群，进步加剧了区域同类产品之间的竞争，集中在经开区和兴市场新交付的带有研发或产功能的特产业园项，为产业客户提供更多可选择的空间，更容易受到中型规模企业的睐，此类项普遍预租表现相对乐观。得益于命科学园区新项的预租表现以及来医药、TMT和融类企业的新租需求，本季整体市场录得净吸纳量12.2万平，环上涨49%，其中超过11万平的吸纳来具备研发功能的产业园项。在互联头部企业积腾退来到尾声，叠加业主下调租刺激新租需求的环境下，全年全市净吸纳量28.0万平，同上涨162%。TMT和医药蝉联年度主需求，以智能、软件开发为主的TMT企业占达58%，医药及命科学占约21%，能源及公共

11、事业企业亦在年内释放需求排名第三。分重点市场，本季中关村软件园净吸纳量由负转正，区域内可供企业整合的空间增加，吸引了有实的租户落位扩增搬迁需求；紧邻的上地市场得益于临近地铁的便利性和租下调的优势，连续第个季度有明显去化。随着经开区产业落地的加速，信创和智能制造板块季内表现活跃，陆续迁的头部企业及其上下游助推租赁性园区积的去化，尤其表现在独栋或能满部分产功能的项中。全年来看，以经开区、兴、北清路、顺义为代表的有明确产业定位的市场得益于产业集聚性以及头部企业上下游辐射，需求表现稳健；办公品类占较重的市场，在持续下调租的刺激下，需求开始回暖。本季全市商务园区平均租报价同样本环下降0.8%，全年降幅达

12、到3.1%，每每平157.9元，其中泛中关村集群降幅领先。纯办公空间需求疲软，以及近两年纯办公和研发类新项集中交付，给所在区域同类产品的租都带来不的下压，也为租户企业的降本增效和提质升级策略创造了机会。数据为2023全年2023年第四季度，北京物业投资市场共录得四笔较交易，共计交易额40.3亿元，环下降74%，其中两笔为法拍。全年累计交易达成33笔，总额316.5亿元，同下降13%。从买家类型来看，在市场议价空间持续松动以及可售优质资产不断涌现的环境下，营企业等私资本纷纷出以增加商业不动产的配置。季内有三笔交易买为营企业，其中新成企业“渤海润泽”以28.02亿元的代价投得位于核商圈的五星级酒店

13、茂威斯汀，成为季内单笔额最的交易；三屯体附近的持经营性公寓联宝公寓7号楼亦被建筑装饰装修业的商贸公司收囊中。全年交易额按买家类型来看，企业占达55%，企业购买的和物业类型较往年更多元化，全年有13笔为属性，6笔以投资为的的交易中，覆盖了办公、购物中、酒店和租公寓等多种物业。此外，也逐渐看到更多私买家和新型投资者场布局。传统投资者在租赁市场尚未恢复预期的影响下，仍保持谨慎，对于价格仍持观望态。同时，尽管交易额占同回落11个百分点24%，险资仍是全年相对活跃的投资类买家。从交易资产类别看，季内两笔交易为核商圈品牌酒店且额占近成。核商圈运营成熟的酒店拥有稳定现流，区域价值的不断提升以及项身的增值潜，加上酒店本身多元复合的功能和使场景，成为吸引投资者进资产配置优势的核优势。全年来看，资产类别和市场参与者更显多元化，在可售优质资产增加的推动下，商务园区、零售物业、酒店以及租公寓三板块的占分别为13%、13%和21%，同均有明显上升，挤压作为传统主流交易资产类别的商办类资产占降42%。在市场租赁端表现不及预期的环境下，业主对于各类资产价格正在不断修正，资本化率四季度继续上，买卖双价格预期差收窄。随着资产价格的下调和可售优质资产数量的增多，将吸引更多企业和私资本配置性价的优质资产，近期也看到险资锁定核项的意愿有所加强。数据为2023全年