美国1960年城镇化率突破70%，同年国会通过《房地产投资信托法》，而后REITs逐步取得大发展 原图定位

从美国历史观察，城镇化率 70%后，REITs 立法应运而生，经过 60 年的发展，目前REITs 市值超过 1.3 万亿美元。如下图，从美国看，1960 年，美国城镇化率突破 70%，同年，美国国会通过《REITs 法案》，开启 REITs 元年。1976 美国修订《税制改革法》对于“管道”型公司税制出台优惠政策，但因其税赋优惠力度不如当时投资不动产流行的有限合伙制，所以 1976-1986 年间 REITs 规模增长较慢。直至 1986 年美国再次修订《税制改革法》，取消有限合伙制的税赋优势，并赋予 REITs 内部管理的选择，REITs才得以发展起来，于是才有了 1986-1990 年初期，每年内部管理 REITs 的平均获利高于外部管理 REITs 至少 7%，也说明了此次法案修订对 REITs 的发展起到了刺激作用。此后的 1990s 年代是 REITs 的高速扩张阶段，原因是 1990-1991 年经济不景气、商品房价格下跌，致使在 1992-1993 年经济复苏时房地产投资者纷纷入场；紧接着，1993 年，克林顿签署《综合预算法调整法案》，降低了养老金投资 REITs 的门槛，使得 REITs的投资群体进一步扩大，REITs 迎来高速增长，1990-2005 年的 15 年间年均复合增速高达 44%。