贝壳研究院《2021住房消费品质服务报告》出炉，分别从住房消费服务时代崛起、住房消费服务需求发展图景、住房消费问题分析、住房消费服务行业发展与经验、品质服务时代的选择等几个方面对我国住房消费发展情况进行了详细研究分析报告。

下面是报告部分内容展现及完整报告

住房消费服务时代崛起

就目前来说，我国总体上已经告别了住房短缺时代，拥有着更多选择权的消费者开始在住房消费当中起主导作用。在人口结构不断变化、人们的收入水平不断提高以及房屋供需总体趋于平衡等因素的影响下，住房消费多元化、品质化的新需求及以消费者为中心的理念逐渐开始涌现，消费者对于消费服务的需求也变的更加强烈。

住房消费升级

1998年国务院宣布停止福利分房，实行住房商品化制度，这标志着新中国住房消费新时代的到来。后期，经过二十多年的发展，中国的住房消费正在发生多种变化。

(1)收入水平逐步提高提升消费力

人们的收入水平增加，居民家庭消费能力，消费意愿提升，消费升级趋势明显。

过去的四十多年以来，中国居民的收入水平不断的提高，从消费支出结构来看，居民食品消费支出占到个人消费总支出的比重明显下降。我国居民消费水平，消费结构发生了历史阶段性的变化。从经济发展来看，2019年，我国的人均GDP首次超过了1万美元的台阶，除此之外，城镇家庭人均年度可支配收入超过了6000美元。从国际经验来看，一个国家的人均GDP超过了1万美元之后将会进入消费升级阶段，而在国民消费当中占据了重要地位的住房消费必定也会受到影响。

中国城镇居民恩格尔系数变化

中国人均GDP增长变化

(2)人口变化带来结构效应

消费的主体是人，人口结构的变动为中国的住房消费需求带来了新的机遇。

据第七次全国人口普查数据显示，中国人口呈现出，人口增长率明显下滑，但是质量提升，性别结构改善，但是户均规模减小，少儿化和老龄化并存，人口进一步的向经济发达区域、大都市圈大城市群集中流动等新特征。这些人口新变动在多个方面推动着住房消费升级。【1】人口由量变转化为质变提高居民消费需求层次，据相关研究表明，受教育程度和收入、消费层次成正向关系，也就是说受教育程度越高、收入越高所追求的消费需求层级也会越高。【2】年龄和性别结构变化催生了多元住房消费需求，Z世代、新中产、三胎、养老等人口年龄层次的变动将会通过年龄结构效应对消费需求产生影响。【3】人口流动趋势更加的明显，流动人口规模进一步的扩大，大城市、都市圈新市民租赁、购房住房需求有潜力。

全国人口普查中不同文化程度人口占比(%)

全国人口普查中性别结构、生育率和户均规模(%，人)

全国人口普查中年龄结构变化(%)

(3)房屋供需平衡推动需求升级

告别了住房短缺时代，住房消费进入了新阶段。

1998年，国务院宣布停止福利分房，实行住房商品化制度，新中国的住房消费阶段正式开启。在这一时期，消费者购房的主要目的是解决住房短缺的问题，拥有一个属于自己的私人居住空间。经过了二十多年的发展，总体上我国的住房短缺问题已经解决，城市居民的居住条件得到了极大的改善，城镇人均住房建筑面积也是快速扩增，由1978年的6.7平方米增加到了约40平方米，基本上实现了“户均一套房，人均一间房”的住房小康标准，居民的居住条件大幅度改善。随着住房市场供需基本平衡，城市居民的住房消费需求也从生存性向享受性发展，对“好房子”“好服务”的需求急剧增加。

中国城镇居民人均居住面积变化(平方米)

部分重点城市换房平均面积变化(平方米)

附件-完整报告：贝壳研究院《2021住房消费品质服务报告》