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2018 年是中国宏观经济值得高度关注的一年。在外部世界经济结构裂变，内部市场情绪波动的双重影响下，我国宏观经济核心指标在“稳中有变”中持续增加压力。与此同时，房地产行业自身也正在经历着深刻的变化。自 2017 年“十九大”起，行业整体有了全新的定位，“房住不炒”的定调直接影响着行业整体的发展预期和发展方向。 （原文来自皮匠网，关注“三个皮匠”微信公众号，每天分享最新行业报告）

然而，由于房地产行业规模庞大且资本密集，在积极调整的过程中不可避免会遭遇到来自不同方面的困难。在这样变化的环境中，房地产企业的各项能力是支撑其发展的关键。其中，对于资金的管理和运用能力更是直接关系到企业的生存与发展。因此，本文将从房地产企业融资的角度切入，观察数据的构成，捕捉细微的变化，并主要从资金的角度分析说明房地产行业的现状与发展趋势。 

在房地产市场的持续调整以及行业的逐渐转型环境下，我国房地产行业面对的资金环境与宏观货币供应环境存在细微的差别。与此同时，自“十九大”起，“房住不炒”的定调直接影响着行业整体的发展预期和方向。因此，房地产行业发展对资金的需求在保持着绝对量增长的同时增速预期放缓。长期以来，房地产市场与金融市场共同为行业发展提供重要资金支撑。由于两个市场均持续受到监管部门的高度关注，“稳”是两个市场 2019 年发展共同的关键词，具体体现在 “稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”以及“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。 

然而， 2019 年， “稳”对于房地产行业来说是比较难实现的关键词。一方面，结合宏观市场环境与房地产行业来看，境内外资金环境出现了明显的特征差异，对于房地产行业都产生了深刻的影响：1、虽然境内资金环境逐渐定向宽松，但是对于金融、房地产市场及行业的监管政策持续收紧；2、虽然境外市场对于我国房地产行业比较友好，但是境外利率不确定性强，并且需要承受汇率风险。另一方面，从房地产行业及企业的角度来看，行业整体压力大而且内部企业分化严重：1、到期债券同比翻倍，房地产企业三年内还款压力加大；2、房地产企业分化严重，具体体现在企业的盈利能力以及信用与资质等方面。综合上述情况，房地产企业选择融资或者不融资都进退两难。具体来看，房地产企业如果为规避风险而选择不进行融资，可能会面临资金过紧的情况，从而引发流动性风险。所以，为了获取资金稳定自身发展节奏，企业要将战略重心放在销售现有商品房上。另一方面，房地产企业如果选择融资来发展业务，要警惕过度融资进一步积累的不确定性风险，平衡好债务总额和结构之间的关系。此外，由于受到不同宏观市场的影响较大，企业还要在保持流动性合理的基础上维持融资资金成本水平合理稳定。 

展望 2019 年房地产行业融资情况趋势，债权方式融资将进一步面向国际市场，外债融资将持续受到行业欢迎。股权方式融资预期项目、子公司层面的股权融资将持续出现，并且集中在少数重点企业。融资成本受到不同市场资金走势的影响以及房企背景与资质的差异将持续分化，并且承受更多汇率风险。 

与此同时，2019 年房地产企业融资情况预期体现在三个不同的方面：1、2019 年房地产企业到期债券的规模同比翻倍，由于不同企业的资质与盈利能力差异较大，可能存在无法正常兑付债券的情况，将出现以债还债的现象；2、在所有的融资方式中，发行公司债是最受房地产企业欢迎的手段。然而，实际的融资额度与采取的融资方式并没有直接的关系；3、由于行业资金密集的特性，房地产企业实际的融资额度、方式与企业主体、项目资质息息相关。在头部 40 家典型上市房企中，已经出现部分企业出现在危险的边缘，尤其是使用融资方式、披露融资公告次数都远高于行业平均水平，但是融资额度却远低于行业平均水平的重点企业。 

延续之前政策定调的一致性，最新 2019 年 2 月 26 日结束的人民银行金融市场工作会议提出：我国经济金融发展进入新的阶段，经济面临下行压力，防范化解金融风险等重大风险任务艰巨。特别强调了加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。 ;