随着房地产行业不断发展，我国从2006年开始就已经逐步建立CMBS的法律框架；作为房地产领域中重要的融资方式，CMBS到底是什么？其参与主体有哪些？运作流程又是什么样的？下面的文章将对CMBS进行简单介绍。

金融cmbs是什么意思

CMBS即商业房地产抵押贷款支持证券;CMBS通常以发行方持有的商业地产为抵押，以标的商业地产未来收入(如商铺租金、商场物业费、停车管理费等)为支付本金及利息的证券产品。不受到银行发放的借款的条款约束，不基于发行人的主体信用，而以入池的标的资产的信用评级为依据。CMBS发行门槛较高，融资规模通常较大。

CMBS的参与主体

(1)原始权益人/售回和回购承诺人：即拥有基础资产的所有权的实体机构，将商业物业标的资产出售给计划管理人以获得融资。其义务是将标的资产转让给SPV，并且向 SPV 收取出售 CMBS 证券的资金。

(2)计划管理人：为资产证券化投资者服务的，对专项计划按照约定履行管理义务的证券公司。在相关项目中占据核心地位。

(3)差额支付人：是指当标的资产的收益不足以支付中介费用、税费、优先级证券各期的收益和未偿付本金金额余额部分时，对差额部分履行补足义务的机构。

(4)托管银行：托管银行人一般由计划管理人聘请。

(5)信托受托人：发行专项计划过程中为接手信托财产并履行受托义务的专业机构。

(6)评估机构：指履行对专项计划中的物业资产进行评估，预测其未来每期产生的现金流入，以及专项计划发行后对标的物业资产开展跟踪评估工作，并出具评估报告的专业机构。

(7)信用评级机构：指负责对专项计划信用评级进行初始评估和跟踪评估的专业机构。当专项计划信用风险过高时出具提示性跟踪评级报告。其义务是完整、真实地披露标的物业资产的信用等级，并对判断资产池内标的物业资产未来的预计现金流入出现偏差的可能性。

CMBS运作流程

CMBS的交易结构是引入一个原始权益人(物业所有方)来认购信托计划，再以信托计划为原始权益人发放信托贷款，同时将资产池抵押给信托计划，并将标的物业产生的未来现金流作为还款来源质押给信托计划。之后，由计划管理人管理SPV，原始权益人将商业物业收益权作为基础资产转让至专项计划。

专项计划存续期间内，由资产服务机构履行资产管理义务，即负责基础资产(商业物业)的管理及其产生的现金流的归集。通常原始权益人同时也是资产服务机构，或者是由独立的第三方专业机构进行协同管理。专项计划的分配是由计划管理人和托管银行协作来完成的。专项计划要求原始权益人或者其股东公司对优先级证券本金及利息的偿付提供差额补足以控制不能偿付的风险。

CMBS运作流程

类REITs、CMBS、CMBN区别

(1)性质：类REITs是权益类投资工具，CMBS是债权类投资工具，CMBN是债权类投资工具。

(2)交易场所：类REITs的交易场所可以是交易所和银行间，CMBS的交易场所只能是交易所，CMBN的交易场所则只能是银行间。

(3)融资机制：类REITs的融资机制是筹集的资金被用来购买房地产，并通过运营这些房地产获得回报;CMBS的融资机制是原始权益人通过抵押地产所有权获得贷款;CMBN的融资机制是原始权益人通过抵押地产所有权获得贷款。

(4)标的资产转让：类REITs涉及转让但通常存在回购或置换安排;CMBS和CMBN不涉及转让。

(5)融资成本：类REITs融资成本较低(最低4%);CMBS融资成本低(最低3.3%);CMBN的融资成本也很低 (理论上是最低)。

(6)可复制性：类REITs结构复杂，设计税务筹划、资产重组和到期处置，标准化和可复制性较弱;CMBS和CMBN结构简单，不涉及循环购买和期间回购，标准化和可复制性强，发行准备时间短。

以上就是有关于CMBS的定义、参与主体、运作流程及相关内容的全部介绍，如果还想了解更多金融与地产行业的相关内容，敬请关注三个皮匠报告的行业知识栏目。

推荐阅读

什么是商业地产?和住宅地产的区别是什么?开发模式介绍

什么是网络融资模式?主要包括?

什么是众筹融资?众筹融资的特点有哪些?

商业生态系统的结构与特征介绍