1.空置房
根据《现代经济词典》,空置以两种形式存在,一种是出租房空置,另一种是住宅空置。美国统计局对空置指标定义基于调查结果,即以查访时无人居住或无相关居住痕迹为依据。此外,在调查时即使住宅正在使用也可能被定义为空置,如:住宅使用者在另外地区拥有居住更为长久的住宅(以一年居住时间计算),反之,如查访时暂时无人居住(因事外出),但住宅处于长期使用状态,也可能被纳入正常住房。
国内目前比较统一的空置房定义:空置房是由开发商进行投资建设,符合国家相关政策制度,并取得不动产证书,以竣工报告为截止时间,未出售的商品房。从定义可以推测,空置房是一个累计数值,所有符合条件的商品房,都计算在内。我国空置房的定义是以商品房的交易为划分依据,即不包括二手房(即使无人居住也不包含在内)或由单位兴建的集资房,仅仅针对新建商品房。
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2.空置房分类
空置房屋可以分为两大类,即正常空置房屋与不正常空置房屋。
所谓正常空置房屋,是指房屋符合社会需要,其价格合适,并处于正常的待售时间中(如暂设定为一年)的房屋。
所谓不正常空置房屋,是指房屋不符合社会需要,或其价格过高、已超过正常待售时间(如一年)而仍未能出售或出租的房屋。
根据不正常空置房屋形成因素的不同,我们可以将不正常空置房屋分为以下四种类型:
(1)购买力不足型空置,即由于社会对房屋的购买力小于空置房屋的总价格,而导致一部分房屋处于不正常空置状态。如有的城市近几年房屋价格涨幅太大,每年价格上涨达到10%以上,再加上房屋供给量增加,致使空置房屋价格总额大幅度上涨,远远超过了社会对房屋的购买力,从而使相当一部分房屋长期空置。
(2)结构性空置房屋,即由于房屋供给结构与房屋需求结构不符合而形成的空置房屋。如高档房屋供给量超过市场需求量,而中低档住房供给量不足,致使一部分高档房屋成为空置房屋;或者由于户型结构不合理,大户型房屋过多,也会使一部分大户型房屋成为不正常空置房。
(3)投资或投机型空置房屋。一些城市为了从政策上支持房地产业发展,允许或鼓励把房屋作为投资品买卖,于是,近几年一些城市不同程度地形成了一定数量的投资性和投机性购房。这类购房者购房的目的是为了出售或出租房屋,并从中获取利润。因此,被投资者和投机者购买的房屋,必将又重新投放到房屋市场上出售或出租。由于房屋被他们转手买卖之后,增加了交易成本,提高了房屋价格,必然会在市场上延长空置时间,从而产生投资和投机性空置房屋。
(4)功能性空置房屋,即由于房屋的内部功能不全或外部环境及配套设施不完善,影响了房屋的使用功能而使其长期空置。这类空置房屋在各个城市中也有相当比例。
以上梳理了空置房的定义及分类,希望对你有所帮助,如果你想了解更多相关内容,敬请关注三个皮匠报告的行业知识栏目。
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