1 小产权房是什么

 小产权房亦称“乡产权房”。由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。具体指以村集体为单位组织建设或开发商建在集体土地上并出售的房屋。小产权本质属于乡产权、集体产权,不构成法律意义上的产权。小产权房是在农村集体土地上建筑的，土地的属性决定了在法律层面上其流通是被限制和禁止的。相对于大产权房,即普通商品房,小产权房只有房屋产权,不含房屋占用的土地使用权，不能合法入市，小产权房占用的一般是集体所有土地，而大产权房占用的则是国有土地，小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

2 小产权房的分类

具体而言，小产权房可以分为两种，一种是在农村建设用地(非宅基地)、村民个人的宅基地和集体通过新村改造再节省出的宅基地上建造的商品房；另一种是在耕地或基本农田上建设的房屋。由于国家有严格保护耕地的制度，侵占耕地或基本农田并在其上建设小产权房的行为无疑于法不容

3 小产权房的特点

小产权房应该符合以下几个特点：

(1)小产权房的建立地点应该是农村集体经济组织所拥有的土地，并且面向非本集体成员销售;

(2)小产权房所享有的一系列权利主要是由乡镇政府出具的产权证书进行支撑;

(3)小产权房如售出，则需向政府缴纳一定的出让金

4 小产权房的使用期限

小产权房是不符合国家的法律法规的，它是没有合法有效的产权证，小产权房就没有产权这一说法。它只有使用权，使用年限和土地年限是一致的。按照我国相关法律法规，住宅建设用地最高是70年;工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地，以及综合用地，最高为50年;而商业、旅游和娱乐用地，最高只有40年。所以小产权房的使用权限一般都是70年。

5 小产权房存的风险

(1)购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。

(2)小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。

(3)小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

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