德勤《REITs发展报告》发布。

REITs发展现状

美股REITs：起步早，发展快，收益率高，流动性风险小

美国是当前REITs发展最为成熟的市场，截止到2020Q1，美股中REITs有219只，市场规模达到了1.33万亿美元。包括覆盖了大量医院类不动产的Medical Properties Trust (MPW)，校园类的 American Campus Communities (ACC)，新能源方面的Brookfield Renewable Partners (BEP) 等等。

截止到2020年2月底，美股市场中，一共有163只进入到了成分股的权益型REITs，所有成分股的总市值约达1.16万亿美元。在这当中，基础设施REITs一共有5个(最小口径)，占权益型REITs总数的3%，市值占比为16.53%，数据中心REITs一共有5个，数量占比为3%，市值占比为7.47%，仓储类REITs一共有5个，数量占比为3%，市值占比为5.5%。狭义上来看，基础设施REITs在数量占比较少的情况下，流通市值依旧位居各类型REIT第一。

截至2020.2美国市场成分股权益型REITs市值百分比分布

港股REITs：投资于房地产项目的集体投资计划

2005年香港证券及期货事务监察委员会(证监会)发布《房地产投资信托基金守则(Code on Real EstateInvestment Trusts)》，为香港REITs的发展奠定了法律基础。

据《房地产投资信托基金守则》定义，香港房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。

2005年到2020年，证监会不断优化房托基金的政策。以下为有关的修订：

上市香港房地产投资信托一览表

新加坡REITs：领先的多元化REITs市场

新加坡是亚洲领先的亚洲全球性房托及商业信托中心，有超过了80%的房托和地产类商业信托拥有离岸资产。截止到2020年，新加坡拥有有44支房托和商业信托，总市值超过了800亿美元，平均股息率为5.2%，是亚洲除去日本之外，最大的房托市场。

国内REITs实践：公募基础设施REITs方兴未艾市场巨大

在首批公募基础设施REITs产品还没有上市之前，国内的投资者可以通过QDII介入美股的REITs，例如，场内交易的美国REITs、场外的广发美国房地产等。

从2001年至今，房地产政策的变动客观上影响了REITs的发展进度。尤其是在疫情之后，为了推动经济新发展，在各个监管部门的共同努力之下，最终我国REITs产品以基础设施REITs的形式推出了试点文件。我国采用的是典型的信托制结构，以公募基金为载体，通过投资ABS产品实现对物业股权的控制。

截至2020年末，上交所共发行了39单“类REITs产品”，总规模达到了631亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业、高速公路等多种不动产。除此之外，上交所在2019年推出了首单基础设施私募REITs，引领境内市场储架式产品、可扩募产品(菜鸟REITs产品)等多轮创新，为试点公募REITs积累了丰富的实践经验。

在经过了一系列的尝试之后，首批9只公募基础设施REITs产品正式于2021年6月推出。这9只公募基础设施REITs产品涵盖了产业园区(3只)、仓储物流(2只)、生态环保设施(2只)和高速公路(2只)等4大类技术设施，覆盖了京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角等国家重大战略区域。

REITs未来发展趋势分析

(1)公募REITs市场前景广阔

自REITs在美国出现以来，经过几十年的快速发展，在海外发达经济体当中，REITs已在各自的整体资本市场中占有重要地位。美国作为REITs的发源地，截至到2019年年末，公募REITs的市场规模已经达到了约1.3万亿美元，约占到GDP规模的6.5%，照此推算，中国的公募RETIs市场预计可以达到6万亿人民币。

考虑目前我国基础设施品类繁多、规模较大，为公募基础设施REITs提供了丰富的基础资产，公募基础设施REITs未来市场空间巨大。除此之外，相信在试点完成及相关配套政策机制建立以后，公募REITs也将进一步拓展到基础设施以外的其他类别的不动产，丰富公募REITs的种类，为投资人提供更多类别底层资产选择。

(2)产业园区及物流园区迎发展契机

近几年来，中国工业用地需求处于持续回暖通道，工业用地供给、成交增速自2014年见底以来持续回升，已经接近了2012年的顶部水平。就供应来看，一线城市产业转型升级“腾笼换鸟”过程已经逐步完成，产业地产业结构中工业工地比重进一步降低，商业用地规模上升，而二三线将进一步受益于一线城市产业迁出与本地工业化深化带来的需求提振，接棒一线城市成为工业用地需求主力。

由于产业园区及物流园区在开发过程中沉淀的资金量较大，投资回报期较长，产业园区及物流园区开发主体融资需求强烈。但目前我国产业园区及物流园区融资方式较为单一，基本上以银行贷款和土地出让的模式为主，与此同时在土地出让和抵押方面的政策限制进一步加大了产业园区及物流园区的融资难度，造成目前产业园区及物流园区的融资和盈利能力普遍较弱。

公募基础设施REITs的推出将有效拓宽产业园区及物流园区开发主体的融资渠道，降低融资成本，带动更多盈利能力较强、开发情况较好的产业园区及物流园区脱颖而出，加速转型升级。

而对于开发主体而言，公募基础设施REITs将实现园区资产出表成为可能，分离园区资产的经营权和所有权，带动园区开发主体向轻资产模式发展。此外，公募基础设施REITs基于基础资产本身状况的融资模式，将激发园区开发主体提高园区运营能力、提升园区盈利能力，进一步促进园区产业转型。

（3）公募基础设施REITs将有效支持保障性租赁住房发展

将保障性租赁住房纳入公募基础设施REITs的试点范围将有效支持保障性租赁住房的发展，成为扩大保障性租赁住房建设的主要金融工具。目前，我国保障性租赁住房仍是住房系统的主要短板之一。政府部门主导保障性租赁住房建设，在前期通过让渡地价促进土地供应，在后端建立统一的资产运营和管理平台，并最终通过公募基础设施REITs实现资产退出回笼财政资金，将有效加快实现供给。公募基础设施REITs在这个过程中还可以起到租赁住房产品(和土地)的价格发现作用，而且在让渡部分收益权的同时不影响管理权的完整保留。

公募基础设施REITs的推行在“房住不炒”政策背景下也极具必要性。公募基础设施REITs的本质是为我国居民家庭提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道，让广大中小机构乃至个人投资人参与到大宗房地产投资中。从资产风险频谱的分布来看，REITs的投资风险介于股票、债券之间，既可以获得有明确预期的现金回报，又可以享受资产增值，长期来看，REITs的长期回报率也表现优异，对于降低居民部门住房杠杆水平、平抑炒房预期、防范系统性市场风险也具有重要意义。

数据来源：德勤《REITs发展报告》