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自全球金融危机以来的十多年中 , 亚太区房地产市场一直以来都够产生不错的回报。不过随着本轮周期接近尾声，投资者的投资策略逐渐谨慎起来。

事实上人们对市场是否已经接近或达到峰值还未达成清晰的共识。但投资者之所以谨慎起来，在某种程度上是因为当地市场的发展参差不齐。正如一位新加坡开发商所观察到的：“市场下行风险明显增加，当然这也要针对特定市场而言。”此外，亚太地区的各个市场和细分市场常常处于各自周期的不同阶段。例如新加坡刚刚从三年前的萧条中恢复，而其它市场要恢复到这个水平则需要6年或更久。最后，经济继续以合理的速度增长，利率仍然保持接近历史最低的水平，资本持续增长并期望在亚太区找到投资目标，很难看出下一轮衰退的刺激因素将来自哪里。用一位私募股权投资者的话来说就是：“如果把亚洲与发达市场在本轮周期中所处的位置相比较的话，我们认为我们的位置要好一些。”

尽管如此，谨慎的态度广泛蔓延，尤其是当某些市场收益开始增高时。不过中美贸易摩擦、香港街头游行以及日韩之间的争端等地缘政治因素再次让形势变得不可预料，引起人们最大的关注。受访者重点指出了几个最易受到地方性不景气影响的市场或细分市场⸺中国内地，香港特别行政区以及印度⸺从长期来看这些市场可能会提供买入机会。

尽管如此，寻找交易机会仍然困难，投资者被迫寻找其它方法把资本投向市场。例如，有些投资者把目光转向合资公司，共同收购较大型资产来分摊风险。同时，更大的投资者则聚焦核心市场，如最受欢迎的澳大利亚、日本以及新加坡等，希望伺机购入核心资产。胡志明市虽说不在核心市场之列，但却是非常受欢迎的一个新兴市场，其增长超过了更多表现趋缓的核心市场。

办公楼依然是最受欢迎的资产类型，尽管这个市场发展最快的组成部分⸺灵活办公空间的业务模式逐渐受到质疑。同时工业和物流地产仍是预期表现优异的市场。亚太区的现代物流地产仍然处于供不应求的状态，现在更多投资者正在这个市场的子市场寻求超额回报，如冷冻仓储或最后一公里仓储。

越来越多的人认识到亚洲的零售地产出现了过度泛滥，很多不错的资产都处境不佳，导致这种情况的原因在全世界其它市场也引起了注意。现在投资者逐渐重视调整现有资产，令其符合现代消费者不断变化的需求，因此他们在几个市场精挑细选，有时会大规模买入。

多年来被冷落的可持续性现在终于成为亚太地区最大的投资者以及许多较小的投资者优先考虑的事宜。业主纷纷转变立场，认为将可持续特性结合到他们的建筑中既可以降低运营成本，又可以提高租金。因为如果空间有助于吸引人才的话，那么租客更愿意买单。

资本流动方面，亚太地区的跨境投资模式受到世界范围的反全球化浪潮的影响，2019年第二季度来自美国和欧洲的资本同比下降了28%，跌至2012年以来的最低水平⸺25.4亿美元。同时，涉及亚太地区范围内跨境交易的价值同比增加77.6亿美元。这说明被地区机构和主权基金持有的巨额资本已经超过了亚太地区市场的吸收能力。

2019年中国出台了严格限制资本外流的规定，不过这一空缺已经被其它市场补位，尤其是新加坡和韩国，日本的外流资本也有所增加，预计未来几年将快速增长。

当前循环中资本的绝对比重意味着将资本争相投入地区市场的竞争仍然激烈。这种情况导致的结果之一是投资基金手里的资本越来越多，但他们却投不出去。但一旦达成交易，融资部分就相对轻而易举（除了中国和印度的国内市场受到银行紧缩影响）。贷款操作已经收紧到一定程度，但是对于信誉可靠的投资者，这方面不存在问题。正如一位香港顾问所说：“顶部基本上没有变化。我们看到优质借款人很容易达成低杠杆交易。”2019年下半年利率下降，银行贷款的总体趋势可能将继续调节。

2019年，在美国开始降息的时候，亚洲房地产投资信托（REIT）市场出现反弹。在亚太地区，尤其是新加坡，为了利用较低的资本成本，许多REITs都在疯狂的收购，投资者对能够产生收益的股票的兴趣也与日俱增，尤其是更愿意买入REITs而不是固定资产。

2019年印度国内首个REIT上市。其股价被迅速哄抬，直到2019年末，其隐含收益率已经压缩至6%以下——在这个被认为风险较高的市场，这已经是非常低的水平了。

今年的投资前景排名再次反映了投资者更喜欢亚太地区流动性好的大型防御性市场⸺因此新加坡、东京、悉尼以及墨尔本的排名靠前。这也在一定程度上反映了对全球经济不景气的担忧渐增导致的资金避险心态。此外，这些市场都能提供大量的核心资产，这些资产是地区机构投资者喜欢的目标，也是目前对资产新需求最大推动力。

出于对全球经济走势的担忧，当前投资者对亚太地区新兴市场的情绪逐渐低落，但是对胡志明市的所有细分市场却给以持续青睐。由于当地市场的规模相对较小，通常缺乏投资级资产，在越南部署大量资本仍存在问题。但是由于越来越多的制造业从中国撤离，大量资本流入了胡志明市。非常明显，今年胡志明市在所有资产类别的买入/持有/售出排行榜上都高居榜首。 （关注公众号“三个皮匠”，获取最新行业报告资讯）