公募REITs和一般公募基金有什么不同

1、 产品形式不同

从产品结构上面来看，公募REITs采用的是公募基金+ABS的结构，项目运营管理是交给第三方来进行的，和一般的公募基金相比较起来，基金经理的重要性有所降低。

除此之外，首批公募REITs普遍表示日后假如进行扩募和收购，将保持在同一主体的同一类项目当中，这样的产品形式决定公募在其中主动管理的幅度较小，此前的选基金就是选基金经理的思路并不适用。

从发售比例上来看，9只REITs原始权益人+战略投资者比例基本上在55%-79%之间，剔除战略配售之后，网下发售占比则仅在16%~32%之间，而面向公众发行占比仅为5%~13%。

从上市交易层面上来看，公募REITs可以类比于LOF基金，不同之处在于其封闭期相当长，首批从20年到99年不等，所以，除去超长期配置类的投资者，大部分投资者的参与将以场内为主。

2、 投资标的不同

通常的公募基金实际上是底层资产组成的投资组合，通常都会受到双十限制，所以的话，投资会比较的分散。

而公募REITs的投资就是投资的具体项目，和传统的公募基金相比较起来会更加的集中，对于投资组合来说，非系统性风险会更强一些。

公募REITs实际更像高分红的股票，公募REITs是权益性质、平层设计、不设“票面利率”、依赖基础资产产生的现金流进行分红的产品，并且有着收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%的限制。

公募REITs是将项目分离出主体，比较起来的话，具体的项目要更加的重要一些，也是我们投资分析的重点，而过去的非标项目或者是ABS项目，它的主体资质的重要性基本上都要大于项目好坏。

3、风险收益特征不同

当前，公募REITs产品，场外份额的净值为半年公布一次，比较起来的话，基金年报会公布的戴德梁行等专业机构的估价，可参考性要更强一些。

场内价格理论来看，公募REITs产品的收益和波动都介于股票和债券之间，更类似现金流稳定，高分红的股票。

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