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2018年，中国酒店产业交易额接近120亿元人民币。其中一部分被交易的酒店资产由于运营表现欠佳，逐渐被新业主更改为其他用途，例如长租公寓、办公楼等。这一趋势也将在2019年继续发展，今年年初北京翠宫饭店被出售给中国电子商务巨头京东集团就是其中典型案例，京东宣布计划将该物业转变为全新的办公楼和创新中心。（原文来自皮匠网，关注“三个皮匠”微信公众号，每天分享最新行业报告）

近日，仲量联行发布《稳步前进：2019年酒店投资展望》报告，报告指出，尽管中美贸易局势紧张以及未来经济增长预测将会放慢，2019年整个亚太地区酒店产业投资额仍将同比增长15％，居全球之首。

虽然中国酒店业仍然是整体交易量较少的资产类别之一，但行业发展的乐观趋势和充满前景的旅游市场已经点燃了投资者对酒店的兴趣。

• 2018年，大多数中国城市的酒店每间可出租客房收入大幅增长。成都等主要门户城市的平均可出租客房收入同比增长19％，而北京，重庆和天津则超过10％。

• 从2007年的15亿到2018年的55亿游客总人数，国内旅游业在不到12年内增长了三倍多，其中中产阶级旅游人数空前增长。

• 中国的新酒店供应量，尤其在一线城市，大幅放缓。

所有上述因素呈现出酒店业未来发展的积极景象，因此越来越多的投资者都开始寻求酒店投资机遇。

一方面，随着境外投资的持续限制，保险公司和私募股权基金公司等国内投资者都面临着在中国境内部署资金的压力。另一方面，自两年前中国开始实施去“杠杆化”政策以来，开发商也在寻求出手酒店等非核心资产，以改善其资产负债现状。这些因素都将为2019年更具流动性的市场奠定了基础。

2019年展望

尽管投资者仍专注于收购一级市场的核心资产，但高资本价值也将促使他们在表现强劲的二级市场（如西安、成都和苏州）寻求机会。

• 全服务式酒店的运营成本在近年来持续攀升，加之这些设施繁复的酒店的可观的开发成本，都在一定程度上降低了投资回报。在未来，投资者应该将更多的精力集中在能够提高盈利能力的精选服务产品上。例如华住酒店集团旗下的CitiGO欢阁酒店品牌，风格更侧重于年轻一代消费者展现自我、强调个性化的喜好，相比于传统星级酒店的华丽配套，这里更多偏向于 “ 房间用来洗漱和睡眠，公区可以满足住客的一切娱乐需求”新兴模式。

• 随着体验经济的爆炸式发展，办公、娱乐与生活的界限日益模糊。比如北京的新国贸饭店，为消费者提供了便捷的共享办公空间、完善的健身设施、轻松的公共区域和一个专享啤酒屋。在未来，必将会有更多的新式酒店能够找到更多元化、更有创意的设计吸引年轻一代消费者。

• 随着利率的上扬，地产收益率面临压力也随之攀升，预计将有大量债务资金流入市场。在全球范围内，融资的构成正在逐渐转变为债务策略——2017年债券基金在融资策略中的占比为17%， 2018年该比例上升至21%。这为投资者进入酒店投资市场提供了新的途径。

• 近年来，各酒店运营商争夺全球市场份额和分销实力的野心推动了并购行为的活跃。根据仲量联行预测，将来会有更多非传统酒店行业的玩家进入该市场，作为其现有服务的延伸和补充。例如，携程旅行正式跨界推出的丽呈酒店集团，就体现了在线预订巨头从营销和分销业务到进军酒店管理行业的尝试和发展。