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2020年，新冠肺炎疫情席卷全球，国内外环境更趋复杂。- 方面，在疫情影响下，全球多地区经济出现明显衰退，国际经贸摩擦加剧，产业链供应链循环受阻;另一方面，国内经济正处于新旧动能转换的关键时期，周期性、结构性、突发性问题叠加，宏观经济运行明显承压。

2020年是“十三五”规划收官之年，今年两会政府工作报告中罕见的没有提出全年经济增速具体目标，但强调要努力实现全面建成小康社会目标任务。2020年4月，国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，要求加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略，实现1亿非户籍人口在城市落户目标和国家新型城镇化规划圆满收官，为全面建成小康社会提供有力支撑; 5月22日，政府工作报告中明确提出实施扩大内需战略，重点支持“两新一重”建设(新型基础设施建设，新型城镇化建设,交通、水利等重大工程建设)，以促消费、惠民生、调结构、增后劲，奠定经济发展稳中向好的基础。

人口等生产要素流动更加自由

我国幅员辽阔，不同区域资源禀赋各异，发展阶段与发展水平存在明显差异。长期以来，京津冀&山东半岛、长三角、粤港澳&海西等东部三大区域是我国人口流向的主要聚集区，此类区域经济实力雄厚,产业发达,创新动能突出,交通便利，对人口及高质量人才的吸引力具备明显的领先优势;同时，近几年，在“一带一路”战略支撑下，中西部核心城市积极建设交通枢纽、承接东部产业转移,城市价值也获得明显提升，2016年以来中西部核心城市人口聚集趋势进一步凸显， 成为了新的人口增长极。

与此同时，尽管我国人口规模红利逐渐减弱,但人口素质提高和人力资本积累带来的人才红利正在形成。人才在新旧动能转化、产业升级等方面的重要性持续凸显，城市竞争格局最终取决于人才的竞争也逐步成为共识。今年以来,国家多次发文引导劳动力等要素合理畅通有序流动，强调新型城镇化建设要以放开放宽城市落户门槛为着力点，促进人力资源优化配置,未来随着城市间落户门槛持续下降乃至取消落户门槛，人口以及人才流动将更加自由。

中心城市和城市群将获得更多战略支持

2019年12月，习近平总书记在《求是》发表《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》，文章指出，“中心城市和城市群正在成为承载我国发展要素的主要空间形式。产业和人口向优势区域集中，形成以城市群为主要形态的增长动力源，进而带动经济总体效率提升，这是经济规律。...要形成几个能够带动全国高质量发展的新动力源，特别是京津冀、长三角、珠三角三大地区，以及一些重要城市群。”《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中同样强调以促进人的城镇化为核心，增强中心城市和城市群综合承载、资源优化配置能力。

2020年，我国区域发展战略继续落实，加快推进京津冀协调发展、长三角区域一体化发展、粤港澳大湾区建设在重要文件及大会中被频繁提及，推动东部率先发展也是2020年区域发展工作的重点;就我国城市群发展进程而言，京津冀、长三角及粤港澳大湾区相对领先,尤其是长三角及粤港澳大湾区，已初步走上高质量发展轨道,城市群内部户籍准入年限同城化累计互认也率先推动,推动人口要素在区域内更高效的配置。另外,随着《新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》的出台，成渝双城都市圈的城市发展潜力也明显提高。2019年，占国土面积11%的五大城市群一粤港澳、 长三角、京津冀、长江中游、成渝城市群，常住人口在全国中的占比为41%，经济规模占比高达54%。未来，人口的吸引最终将归结于城市经济产业、社会服务等基本面的竞争,经济实力雄厚、产业基础好、就业机会多的大中城市在人口竞争中的优势也将更为突出。

房地产总量横盘，城市分化凸显，行业进入专业化、精细化运作阶段

近年来，随着市场需求的持续释放，我国房地产市场结束了快速增长的阶段，进入横盘时代，叠加2020年新冠肺炎疫情的冲击，全年市场规模大概率将出现调整。今年政府工作报告再提“房住不炒”、因城施策，政策底线与空间愈加明晰，尽管二季度延迟需求释放带动市场有所回暖,但当前经济下行压力依然较大，下半年市场不确定性犹存,城市分化或将进一步加剧。

长期来看，布局中心城市和城市群将是房企最有效的投资策略。随着大中城市落户门槛的下降,人口流动更趋自由化,人口将加速向综合实力更强的中心城市和城市群聚集，发达城市在疫情防控过程中显示出的城市治理能力也在一定程度上强化了城市吸引力,未来此类城市人口持续流入带来的新增住房需求依然可观，同时，人地挂钩推动土地供应改善也将对重点城市的市场起到支撑作用。而对于更多的普通三四线而言，尤其是过去几年依靠棚改实现市场快速增长的城市,未来随着棚改力度减弱，市场调整压力或将有所显现。

短期疫情冲击下,供应链受限及外贸依存度高的城市经济承压,经济有韧性及创新能力强的城市市场恢复快。2020年，新冠肺炎疫情的持续蔓延给我国生产生活秩序带来较大冲击，各地经济普遍面临一定压力, 但受城市产业基础及产业结构差异影响，不同城市经济及市场复苏节奏分化。同时，疫情对产业链带来较大影响，交运限制导致上游供给收缩，下游需求减弱使得中游生产库存积压风险上升,尤其是在国外疫情持续蔓延背景下，外贸依存度较高的地区未来一定时 期内经济压力或将持续凸显。而经济有韧性,创新能力强的城市能够有效抵抗疫情冲击，房地产市场需求稳定性更为突出。

此外，后疫情时代，住宅产品偏好或将发生改变。受疫情影响，居民居家时间明显延长,在长时间的跨代际共用生活空间的体验之后，家庭内部功能区合理划分的重要性凸显，改善性需求释放积极性提升,同时市场需求对产品通风、采光、绿色环保、医疗配套等也更加重视。在此背景下，房企应紧抓市场需求升级带来的新机遇，强化健康、智能、绿色等要素,改善功能空间，促进产品的更新换代。同时，在疫情防控过程中,物业管理服务的价值也被重新认知，优质物业服务或将成为影响置业的重要因素之一。

总体来看，经过多年发展，随着我国房地产市场总量规模触顶，利润空间有所收缩，房地产行业将进入专业化、精细化运作阶段。在疫情冲击下，市场短期面临一定调整压力,房企应把保障现金流安全放在首位，抢收回款，并及时把握疫情影响下客户置业动机和置业心理的变化，全力推进产品升级，为长期发展积蓄力量。投资应继续聚焦中心城市和城市群，深耕既有区域及最具潜力的城市，最大化享受城市发展红利，同时应关注城市轮动带来的周期性差异，把握结构性机会;另外，城市内部不同区域间市场潜力也存在明显差异,企业需加大对城市内部板块的细化研究,实现精准投资。（关注公众号“三个皮匠”，获取最新行业报告资讯）