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1、0MVI中国酒店市场价值指数三十城榜单连接连接 共创共创 盎然生机盎然生机1回望过去十年,伴随经济飞速增长、城市化进程加快、居民消费品质显著升级,中国酒店业经历了投资的黄金发展周期。高速的发展不仅带来市场规模的极大扩充,也带来了产品结构的完善和产品质量的重大提升,酒店品牌在中国核心城市不断深耕的同时,也加快对下沉市场的渗透。在市场供给如此快速扩充的发展周期之下,市场需求也展现出较强的吸纳和消化能力,但同时市场却也面临着价格滞涨、成本攀升等所带来的运营压力和困扰。一场突如其来的疫情将酒店业的脆弱性暴露了出来,行业遇到了前所未有的巨大打击和困境。但特殊的市场环境下,也或孕育或加速了一些意想不到亮点
2、和变化出现。度假市场的火爆、城市奢华酒店业绩的亮眼表现、一些新兴运营策略和营销渠道的探索等,都展现出市场需求和客源消费偏好结构性变化,这也让从业者能在考验中,更深切地触摸到这个产业的发展韧性和增长契机。从行业发展来讲,需求端的重大变化之下,投资端也同样面临着巨大调整。在经济增速放缓和地产红利消退的大背景下,中国酒店业正逐步从增量时代转入存量时代,未来的市场资金将流回发展更成熟并且土地紧缺的一二线存量市场。另一方面,疫情之下,一批盲目粗浅开发的酒店深陷困境泥沼,而优秀产品的长期价值则得以验证,产品表现和盈利能力重新成为投资人关注的重点。市场的种种迹象都表明酒店业受地产驱动的野蛮扩张时代已经结束,
3、酒店投资将聚焦市场地段价值本身,寻求更多高价值市场的产品投资和存量升级的机会。那么我们应该如何判断一个市场的价值?需要考量哪些价值评判维度?是否能够展现市场的时间价值变化?为了回答以上问题,我们依托厚海数据平台提出了市场价值指数(Market Value Index)的概念,旨在通过量化的数据指标来评价城市、商圈、物业三个纬度的酒店市场价值。在这个指数体系之下,针对城市(city)层面的市场价值评价我们称之为cMVI。我们在综合考虑了城市定位、经济水平、酒店市场等多方面因素,选取了中国内地30个重点城市作为研究样本。通过构建市场业绩、运营健康、产品供给、品牌连锁以及投资热度5个一级维度以及一级
4、维度下的15个二级维度的指标体系,来对样本城市的酒店市场价值进行综合评价,并最终形成了30城市场价值指数榜单。通过MVI概念的提出和应用,我们希望能够为业内人士提供专业的市场观点和有力的数据支撑,进而发掘和捕获进入存量时代后的酒店市场发展机会。c M V I 指 数 评 价 体 系资料来源:厚海数据平台产业地图一 级 维 度权 重二 级 维 度说 明市 场 业 绩市 场 业 绩0.21需求度指数五星级酒店出租率支付力指数五星级酒店平均房价水平成长力指数五星级酒店平均每房收益同比增速运 营 健 康运 营 健 康0.24收入指数五星级酒店每间可供出租房收入利润指数五星级酒店每间可供出租房经营利润率
5、成长指数五星级酒店每间可供出租房经营利润同比增速生产力指数五星级酒店每员工创造收入和利润产 品 供 给产 品 供 给0.20供给规模指数中档及以上的酒店客房供给量高端供给指数高档及以上酒店客房供给量产品类型指数市场商圈数量及品牌产品类型数量品 牌 连 锁品 牌 连 锁0.18品牌渗透指数中档及以上市场品牌连锁化率高端品牌指数高档及以上品牌客房数量和奢华品牌首店入驻时间及数量国际品牌指数中档及以上市场国际品牌客房数量投 资 热 度投 资 热 度0.17品牌签约指数中档及以上品牌签约客房数存量投资指数中档及以上新装修客房数25 6.5 15 7.0 75 7.3 75 8.5 65 8.7 85
6、9.7 96 1.1 76 1.6 46 1.8 86 2.6 86 2.9 06 5.5 66 5.6 86 5.8 06 6.4 76 7.1 56 9.0 36 9.6 77 0.6 57 1.1 57 1.5 67 3.7 97 6.6 87 7.9 78 3.2 08 3.6 58 5.5 58 5.9 88 6.7 11 0 0佛 山沈 阳哈 尔 滨无 锡大 连福 州南 昌昆 明海 口厦 门贵 阳郑 州宁 波济 南合 肥天 津青 岛南 京武 汉西 安重 庆苏 州长 沙广 州深 圳成 都杭 州北 京三 亚上 海3中国30城MVI指数榜单资料来源:厚海数据平台产业地图数据备注:以上各项
7、数据指标采用2021年全年数据4核心看点核心看点基于市场需求端的短期运营表现以及产品供给端的长期投资表现,上海上海、三亚三亚、北京北京、杭州杭州、成都成都、深圳深圳、广州广州、长沙长沙、苏州苏州、重庆重庆作为中国酒店高价值市场的代表入围榜单十强。从综合指数来看,上海和北京无疑是中国城市酒店市场的价值标杆,杭州、成都、长沙凭借度假休闲市场的火爆引领二线市场,广州和深圳受到疫情影响掉落出前五,而最为亮眼的还属三亚,在度假赛道中表现“一骑绝尘”,成为顶流的目的地。榜 单榜 单 T O P 1 0T O P 1 02 23 34 45 56 67 78 89 91 11010上 海上 海三 亚三 亚北
8、 京北 京杭 州杭 州成 都成 都深 圳深 圳广 州广 州长 沙长 沙苏 州苏 州重 庆重 庆资料来源:厚海数据平台产业地图5资料来源:厚海数据平台产业地图一线城市一线城市长期价值优势无可撼动长期价值优势无可撼动短期受疫情管控影响表现分化短期受疫情管控影响表现分化6上 海 市 场 价 值 指 数(c M V I)市场业绩市场业绩78.6578.65运营健康运营健康81.0081.00产品供给产品供给100100品牌连锁品牌连锁100100投资投资热度热度100100在厚海数据平台所追踪的5年历史数据之中,上海始终以综合指数满分的绝对优势上海始终以综合指数满分的绝对优势,稳坐市稳坐市场价值头把交
9、椅场价值头把交椅。作为国际经济、金融贸易和科技创新中心,上海依托高端服务产业、国际化的目的地形象以及活力发达的商业氛围,为酒店市场发展提供了庞大且多元的客源需求基础。也正因如此,上海长期以来作为酒店投资市场的宠儿,成为各大品牌竞相争夺的高地。自世博会以来,上海进入供给高速发展时期,到2022年已拥有24万间中档及以上客房的供给规模,位居全国城市市场榜首,并呈现出多元化的产品发展趋势。在品牌发展上,上海一直是各类产品和品牌的试炼场,更是一众高奢和新锐品牌的落位首选,品牌连锁化和国际化的发展程度之高居全国首位。在投资表现上,从过去5年数据来看,无论是在新建酒店还是存量翻新上,上海依旧保持着一线城市
10、最高的投资热度。上海已然成为中国酒店市场发展最为成熟的市场,并保持着持续积极的开发活力,依托庞大的市场需求基础,其领头羊地位在未来很长时间之内都将难以被撼动。上海上海cMVIcMVI指数指数 100100排名排名 NO.1NO.1资料来源:厚海数据平台产业地图数据备注:以上各项数据指标采用2021年全年数据成为市场价值天花板成为市场价值天花板66.74 73.37 67.47 需求度指数支付力指数成长力指数78.66 68.90 52.32 74.34 收入指数利润指数成长力指数生产力指数7北京北京短期短期内内市场承压明显市场承压明显同样具有庞大产品供给基础的北京,在供给总量上与上海处同一量级
11、且远超深圳广州。作为全国政治中心,北京酒店投资受政策导向更为明显和突出,因此在品牌的市场化和在品牌的市场化和国际化程度上国际化程度上,与上海相比仍略逊一筹与上海相比仍略逊一筹。而政策的影响,不仅作用于酒店投资端,也体现在市场需求端,特别是2021年。2021年北京酒店市场承受极大的运营压力,市场业绩和运营健康两个维度下的各类二级指标均未达到一线城市平均水平。这主要由于为保障冬奥会顺利举办,2021年北京采取了严格的疫情管控政策,一定程度上影响了市场整体需求的复苏,全年北京高端酒店市场住宿率尚未达到50%。疫情的影响也同样延续到2022年,严格的出行管控不仅使得客房需求惨淡,也导致酒店餐饮表现愈
12、加疲软,也进一步影响了收入规模,在高昂运营成本压力之下,整体酒店的盈利表现欠佳。但我们相信,疫情的管控和政策的影响都是短期的,从长期来看,无论需求基础的成长空间,还是存量资产提升机会,北京仍然是极具投资价值的市场,未来的cMVI表现也将有很大的提升空间。一级维度一级维度市 场 业 绩69.4069.40NO.12运 营 健 康71.6671.66NO.9二级维度二级维度北京指数一线城市中位数NO.21NO.5NO.8NO.8NO.19NO.3NO.8资料来源:厚海数据平台产业地图数据备注:以上各项数据指标采用2021年全年数据8广 深 市 场 价 值 指 数广 深 市 场 价 值 指 数(c
13、M V Ic M V I)历 史 排 名历 史 排 名回顾疫情前数据,市场价值力头部一直属于四大一线城市,但疫情后这样的排位格局被打破,深圳和广州的综合价值指数及排名出现下滑,并且被强二线城市反超。疫情对市场业绩的重创是造成广深cMVI下滑的重要原因。深圳和广州作为外向型经济的城市代表,对于国际市场的依赖度显著。一方面,国际疫情肆虐以及国门尚未开放带来国际客源的流失;另一方面,近两年输入性疫情及本土疫情反复又造成了国内商旅需求的骤减。因此,市场需求在现阶段承受着下行压力。从供给端来看,广深两地无论是从酒店供给量级,还是高端供给占比,均落后于京沪两地。随着2019年粤港澳大湾区规划的提出,广深酒
14、店投资市场迎来了重大发展契机。从广深两个市场签约酒店情况上看,新签约的高层级品牌酒店数量增长明显,整体投资热度也出现持续提升,未来市场将迎来一批优质产品。基于大湾区发展的长期战略基于大湾区发展的长期战略,广深市场无论是从需求增长广深市场无论是从需求增长还是产品供给都会具备无限想象空间还是产品供给都会具备无限想象空间。两地市场目前所经历的区域性疫情反复和集中性产品入市所带来的影响都会是暂时的,从市场价值的角度,深圳和广州未来仍将具备巨大的提升潜能。6200202021上海北京深圳广州广广深深市市场场价价值值增增长长可可期期资料来源:厚海数据平台产业地图
15、内循环内循环下消费回流下消费回流推动海南地区市场表现逆势上扬推动海南地区市场表现逆势上扬9资料来源:厚海数据平台产业地图旅游目的地旅游目的地?市场业绩市场业绩投资热度投资热度品牌连锁品牌连锁产品供给产品供给运营健康运营健康10资料来源:厚海数据平台产业地图三亚指数一线城市中位数c M V Ic M V I指 数指 数 8 8 6.716.71排 名排 名 NO.2NO.2数据备注:以上各项数据指标采用2021年全年数据三亚三亚市场价值表现抢眼市场价值表现抢眼三亚的cMVI表现仅次于上海,在榜单中位居第2位,成为去年全年表现最抢眼的市场。特别是在市场业绩和财务健康两大维度上,均实现了100的优秀
16、指数,位于全国第一。由于疫情期间的海外出行限制由于疫情期间的海外出行限制,部分极具支付能力的家庭和个人消费群体转而在国内积部分极具支付能力的家庭和个人消费群体转而在国内积极寻求探索度假目的地极寻求探索度假目的地。在一众远程目的地中,作为中国唯一的优质热带海滨度假胜地,并凭借无可比拟的免税政策优势,三亚作为度假地的稀缺性优势愈加凸显,急剧膨胀的高端需求纷纷涌入。此外,众多优质高端度假产品也是三亚吸引高价值需求的重要因素之一。2021年三亚五星级酒店市场实现了61%的住宿率和1,312元的平均房价水平,并且每间可供出租房的收入和利润也一枝独秀傲立于中国市场。2022年三亚市场虽然受到疫情管控波及,
17、市场表现大不如2021年,但在一线市场中仍相对突出。三 亚海 口指 数86.7161.88排 名NO.2NO.22产 品 标 签11海口海口市场流量提升显著市场流量提升显著商务商务疗愈康养疗愈康养温泉温泉与三亚市场鲜明的旅游度假属性不同,海口虽位于海南岛,但旅游资源明显逊色,在省会身份之下,海口更多的是受到商务和会议市场驱动。疫情前,受限于经济发展水平,海口市场整体竞争力表现逊色,一直在样本城市尾部徘徊。在在cMVIcMVI的评价的评价体系体系中中,海口在市场业绩维度的指数表现和排名上升明显海口在市场业绩维度的指数表现和排名上升明显,特别在特别在需求度指数上需求度指数上,位居全国前列位居全国前
18、列。一方面,在海外高端旅游度假需求回流下,作为岛内的门户枢纽,海口凭借颇具性价比的产品供给,吸纳了大量的中转过夜客流;另一方面,海南深化开放和自贸港建设的持续进行,对产业发展和导入形成推动作用,进而拉动了商务活动的需求提升。例如“消博会”落户海口更是释放出十分积极的市场信号,刺激市场中作为中坚力量的商务会议需求的持续扩容。自然风光自然风光海滨海滨都市休闲都市休闲疗愈康养疗愈康养商务商务古镇古镇资料来源:厚海数据平台产业地图数据备注:以上各项数据指标采用2021年全年数据12资料来源:厚海数据平台产业地图二线城市二线城市?市场表现分化市场表现分化兼具商务和度假气质的城市市场价值凸显兼具商务和度假
19、气质的城市市场价值凸显在二线城市二线城市中,cMVI表现差异显著。普遍而言,具有坚实的产业基础、休闲度假气质浓厚、住宿产品供给优质并且未遭受重大疫情冲击的城市的cMVI表现更优。疫情影响下经济活动减少,再加上严格的出行管控措施,致使传统商务型城市面临需求下行困境。而杭州、成都、重庆、苏州、长沙这类既具备经济实力,同时又拥有丰富旅游资源和优质度假产品的城市捕获到充裕多样的过夜需求,进而展现出高水准的市场价值表现,在cMVI排行中名列前茅。13城 市 c M V I 对 比城 市 名 称杭 州上 海苏 州指 数85.5585.55100.00100.0073.7973.79排 名419投 资 热
20、度品 牌 签 约酒 店 数客 房 数5 8 家9,0 3 0 间3 9 家7,9 6 2 间1 0 家1,5 1 3 间2021年全年,杭州凭借58家酒店、约9,000间客房的中档及以上的品牌签约量,在品牌签约指标上问鼎30城。自自20162016年年G G2020峰会举办以来峰会举办以来,杭州就杭州就一直受到投资者的青睐一直受到投资者的青睐。作为长三角中心城市,杭州依托扎实雄厚的经济基础和优质丰富的自然禀赋,培育了基础充足且支付能力强劲的商务和休闲度假客源,健康的市场化营商环境也为酒店投资开发奠定了良好的基础。特别是在亚运会的赛事利好之下,杭州更是继续保持着高昂的投资态势。同时,伴随着一线城
21、市开发逐渐饱和,品牌竞争愈加激烈,各大酒店集团正积极寻求更具潜力的强二线市场,而杭州无论是投资表现还是市场表现都位居全国前列,自然也成为品牌争相入驻的市场。杭州酒店开发正在从“环西湖时代”的湖滨商圈,发展到“拥江时代”的钱江两岸,新一波的开发热潮正乘着亚运会的东风趁势而起,也印证着酒店投资市场对于杭州这座城市的青睐。杭州杭州资料来源:厚海数据平台产业地图数据备注:以上各项数据指标采用2021年全年数据问鼎品牌签约问鼎品牌签约第一城第一城14成都成都资料来源:厚海数据平台产业地图城市cMVI对比截止于2021年底,成都中档及以上酒店数量约1,600家,与京沪市场处于同一量级,是二线城市中最具有供
22、给规模优势的市场。成都作为西南地区中心城市,经济及旅游飞速发展、本地消费实力强劲、双国际机场的交通优势以及国家级产业政策利好等,无疑为住宿产品的开发带来强劲动力和客源需求保障。此外,伴随着城市空间格局的外扩,城市新区和新商圈的开发为市场供给的增长带来广阔的土地和市场空间。市井文艺、美食、潮流、会玩等标签赋予成都浓郁的休闲属性和独特城市氛围,这为酒店市场带来庞大的年轻客群、个性化消费趋势和需求进一步的细分,为住宿产品多元化发展提供了丰厚的孕育土壤与巨大的市场机遇。各大酒店集团品牌纷纷在此布局,既有传统经典产品,也有新颖生活方式和城中度假的“西南首店”接踵进驻,更有个性独立且主题鲜明的住宿产品也在
23、不断拓宽供给端的丰富度和可能性。成都无论是在新建酒店还是存量更新上热度依旧成都无论是在新建酒店还是存量更新上热度依旧,这不仅将进一步强化成都酒店市场产品供给上百花齐放的势头,也将有利于拉大市场价格深度的同时诱导更多市场需求的产生。市场规模市场规模位居二线首位位居二线首位数据备注:以上各项数据指标采用2021年全年数据城 市 名 称成 都上 海北 京指 数83.6583.65100.00100.0085.9885.98排 名513供 给 总 量酒 店 数客 房 数1,569175,7251,548240,2441,584232,61415长沙长沙市场价值提升最快市场价值提升最快长沙在cMVI表现
24、上释放出了令人惊喜的增长潜力增长潜力,无论是需求端还是无论是需求端还是供给端都展现出优秀持续的成长性供给端都展现出优秀持续的成长性,城市总体排名从2016年的第十七位跃至如今的第八位。榜单位置的跨越式提升得益于长沙所具备的多重优势:首先,长沙作为中部崛起的重点城市,把握产业发展机遇,经济实力逐步增强;其次,在“娱乐至上”的城市基因加持下,长沙顺应和掌握了后疫情时代的消费趋势,运用直播经济和文创思维,跻身新晋网红城市,休闲属性愈加凸显,在一众传统商务城市中快速崛起,高支付力散客需求的增长迅速;最后,长沙最近三年来并未经历长时间的区域性疫情和疫情反弹,这为酒店市场提供了稳定的发展环境。因此,长沙的
25、市场业绩和运营健康在疫情期间表现亮眼,始终位于全国前三,引领长沙整体市场价值稳步提升。未来长沙将继续迎来大量优质产品的集中入市,品牌发展也将更加多元化,市场价值将具备继续提升的潜力。长沙市场价值指数(cMVI)历史排名001920202021资料来源:厚海数据平台产业地图10057.8763.5489.0557.1160.5883.8960.4662.28需求度指数支付力指数成长力指数济南郑州武汉16济南济南、郑州郑州和和武汉武汉济南、郑州和武汉属于传统商务型城市,相比于杭州、成都、长沙这类商务休闲城市,整体市场价值排位是相对落后的。从供给端来看,这
26、三大市场中档及以上供给总量处于偏低位水平,特别是郑州和济南,品牌连锁化程度不高、高端供给发展步伐迟缓并且投资市场一直处于“慢热”状态。从需求端看,这三大市场虽然支付力水平一般,但在出租率表现上却非常突出,需求度指数排名均处于全国领先位置。这一方面获益于依靠交通枢纽的城市特性、庞大的人口量级以及产业支持导入所驱动的过夜流量,另一方面目前市场中优质产品供给有限,现有供给被市场需求有效消化。因此,这类需求量大但优质供给有限的城市是具备产品布局和升级的机会的这类需求量大但优质供给有限的城市是具备产品布局和升级的机会的,但同时应但同时应警惕其在房价提升上的瓶颈警惕其在房价提升上的瓶颈,“性价比”突出的酒
27、店产品在这一类市场中将更具有投资价值。济 南76.5876.58NO.5郑 州70.7570.75NO.10武 汉70.2870.28NO.11市场价值指数市场价值指数(c M V Ic M V I)市场业绩维度市场业绩维度一 级 指 标一线城市中位数二线城市中位数二 级 指 标NO.1NO.1NO.NO.3 3NO.NO.7 7资料来源:厚海数据平台产业地图数据备注:以上各项数据指标采用2021年全年数据流量优势凸显流量优势凸显628293029302822007大连大连、哈尔滨哈尔滨及及沈阳沈阳?资料来
28、源:厚海数据平台产业地图东 北 三 城 市 场 价 值 指 数东 北 三 城 市 场 价 值 指 数(c M V Ic M V I)历 史 排 名历 史 排 名2001920202021反观位于东北地区的大连、哈尔滨、沈阳三座城市,过去几年,无论是供给端还是需求端表现,均不尽如人意,cMVIcMVI始终在始终在3030城榜单的尾部徘徊城榜单的尾部徘徊,且呈现出显著的下滑态势且呈现出显著的下滑态势。近年来受到传统产业衰落和人口增长困境的双重掣肘,东北地区经济增长放缓,城市发展活力和增长后劲明显不足,酒店市场作为反映城市发展繁荣度的晴雨表,三座城市cMVI表现疲软。再加上20
29、21年下半年至2022年上半年,北方多轮的区域性疫情反弹导致出行政策收紧,进一步加剧了整体市场业绩和投资热度的持续性下滑。面临增长困境面临增长困境18回顾过去一年,国内整体环境形势尚未完全稳定,各城市酒店市场发展所处的外部环境仍被较大的不确定性持续笼罩着,但市场已开始正视疫情带来的改变,并积极寻求复苏和再发展的机会。总体来看,一线城市表现强韧,除受疫情和政策的阶段性影响以外,市场价值的基本面未有本质上的改变,依然是市场价值高地。疫情所带来的影响主要体现在市场需求和行为偏好的改变,高端消费的回流、被持续压抑的出行需求催生出的“宅度假”和逃离城市的近郊消费意愿,使得目的地度假城市以及具备休闲属性的
30、二线城市在本轮发展周期中表现亮眼。相较而言,除少量城市外,绝大部分的传统商务城市受限于区域疫情反复、产品竞争力不足、投资信心减弱等多种因素,cMVI表现相对逊色。从2022年起,厚海数据平台将以年度为单位更新发布中国城市酒店市场价值指数(cMVI),并持续推出相关的各类城市榜单。此外,在以后的研究中我们会在市场价值指数(MVI)概念之下进一步补充和细化研究内容,并将陆续推出不同维度的细分市场价值指数报告,以展现出中国酒店市场的发展全貌。19法律声明法律声明版权声明本 报 告 由 厚 海 数 据 平 台 制 作,报 告 中 所 有 的 文 字、图 片、表 格 均 受 有 关 商标 和 著 作 权
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33、告 内 数 据 分 析 仅 作 为 用 户 参 考使 用,任 何 参 考 数 据 报 告 造 成 的 投 资 及 经 营 性 损 失,厚 海 数 据 平 台 均 不 承担 任 何 责 任。20关于关于厚海数据平台厚海数据平台厚 海 数 据 平 台 是 浩 华 推 出 的 产 业 信 息 整 合 查 询 及 专 业 大 数 据 分 析 平 台,基于 数 字 化 时 代 的 产 业 发 展 趋 势 和 客 户 需 求,整 合 海 量 产 业 信 息 和 市 场 数 据,首 期 推 出 聚 焦 于 住 宿 场 景 的 产 业 地 图I企 业 工 具I数 据 报 告 三 大 业 务模 块,为 美 好
34、生 活 方 式 大 消 费 产 业 投 资 者、运 营 商 及 产 业 上 下 游 利 益 伙 伴提 供 全 方 位 数 据 解 决 方 案,致 力 于 市 场 信 息 的 标 准 搭 建,信 息 交 互、信 息和 商 业 洞 察 数 据 分 享,助 力 产 业 全 面 数 字 化 转 型。旗下产品旗下产品体验产品体验产品浩华浩华CHATCHAT浩华与CHAT官方公众号www.horwathhtl-浩华中国浩华中国领先的酒店及旅游业顾问CHATCHAT一道一道更多市场及资产管理内容www.horwathhtl- 903-904电话:86(10)8518 1833合作平台合作平台厚 海 数 据 平 台厚 海 数 据 平 台产 业 地 图投 资 指 引 资 源 交 互企 业 工 具聚 焦 企 业 业 务 测 评数 据 报 告市 场 洞 见 专 业 分 析