《厚海：MVI中国酒店市场价值指数商圈视角解读报告（2023）（21页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《厚海：MVI中国酒店市场价值指数商圈视角解读报告（2023）（21页）.pdf（21页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、?模?导?MVI?Market Value?Index?务?确?务?确?务?处在不同发展周期的城市酒店商圈，呈现哪些基本特征？基于城市特性和商圈特点，怎样的酒店商圈能够成为城中价值地？根据商圈发展特点和趋势，参与主体应该如何把握市场机会？?基于成熟型、成型和培育型的城市酒店市场分类，各类城市的酒店商圈主要特点可致归纳如下：成熟型市场多核商圈组团，发展均衡且分布泛代表性城市：线城市为主，如北京/上海/州/深圳发展特点：价值突出，资源丰富，发展均衡主要类型：效集中型/多核分散型核商圈：类型丰富，领头商圈多为成熟CBD市场机遇：存量市场机遇及新商圈孵化机会成型市场商圈数量较多，或覆盖范围有限或商圈分

2、布稀疏代表性城市：强线城市为主，如重庆/西安/沙/厦/岛发展特点：瞩新星，发展外拓，增迅猛主要类型：城外延型/新区驱动型核商圈：兼具休闲和商务需求的商圈引领市场市场机遇：发展机会多元，需顺应城市发展脉络培育型市场商圈数量少，多为单核驱动，发展不均衡代表性城市：弱线或以下城市，如春/贵阳/南昌发展特点：需求活跃度和丰富度有限，发展不均主要类型：单核驱动型核商圈：类型单，头部效应明显，资源度集中市场机遇：核商圈的强化仍将是发展重点?多核商圈组团发展均衡 分布泛线城市为主北京上海州深圳“城市内部各商圈发展均衡程度商圈热供给指数标准差均值价值突出资源丰富发展均衡酒店商圈数cMVI市场价值指数商圈供给热

3、指数标准差8011+?cMVI是 厚 海 数 据 平 台 推 出 的 城 市 市 场价 值 指 数，旨 在 衡 量 个 城 市 的 酒 店市 场 的 投 资 及 运 营 价 值。成 熟 型 市 场的 c M V I 指 数 通 常 在 8 0 以 上，并 以 线 城 市 为 主。这 些 城 市 兼 具 流 量 和 价值 优 势，第 三 产 业 发 达，旅 游 资 源 相对 丰 富，优 秀 的 城 市 发 展 基 底 为 酒 店市 场 提 供 了 丰 富 多 元 的 需 求 基 础。从 所 涵 盖 的 商 圈 数 量 来 看，成 熟 型 市场 拥 有 少 1 1 个 成 型 且 稳 定 的 酒

4、店 商圈。这 些 城 市 在 发 展 持 续 外 拓 过 程 中，逐 渐 形 成 多 层 级 的 空 间 发 展 体 系。酒 店 产 品 在 配 合 城 市 发 展 并 完 善 商 圈配 套 过 程 中，呈 现 出 多 核 、放 射 状的 组 团 布 局，这 也 构 成 了 成 熟 型 市 场的典型酒店商圈格局。商圈供给热指数是 厚 海 数 据 平 台 推 出的 商 圈 供 给 热 概 念，代 表 着 酒 店 在 该商 圈 的 供 给 丰 富 度 和 品 牌 睐 度。各 商圈 之 间 的 标 准 差 代 表 了 该 城 市 内 各 商 圈发 展 的 均 衡 程 度。我 们 发 现，成 熟 型

5、市场 中，城 市 发 展 起 步 较 早，优 质 资 源 集中，因 此 对 其 他 类 型 市 场，在 酒 店 商圈发展上也更为均衡,各商圈的供给热指 数 标 准 差 较 。即 使 是 新 商 圈 也 具 备更 强 的 内 发 展 动 ，能 够 快 速 实 现 供需 同 步 增 ，成 为 新 的 核 商 圈。?深圳酒店供给热分布深圳南带商圈分布线城市市场酒店客房供给密度?01.效集中型资料来源：厚海数据平台产业地图?务?的?务?-?/?导?北京作为多核分散型商圈分布代表，具有阔的城市空间，在发展历程中逐渐形成了多个经济发展区。多区同步发展的分散格局使得各区域的酒店商圈各成体，彼此之间较难相互辐

6、射。随着北京城市产业及分布愈发密集，需求来源更加丰富，加上原有的核商圈发展饱和，酒店产品也随城市规划发展外拓并演化发展出新商圈，如丽泽、通州、怀柔等。前北京共有20个主要的酒店商圈，且其城市近郊仍呈现出新的发展机会。和效集中型城市相，北京这类城市的多核分散发展使得城市住宿需求被分流，单商圈或区能够承载的住宿产品，特别是端酒店产品相对受限。如下图所，与上海相，北京的商圈分布相对分散；同时，北京的位商圈国贸，在档及以上的酒店产品的供给体量上，明显少于上海的位商圈陆家嘴。虽然北京和上海均为成熟型市场，但由于城市发展规划路径不同，商圈发展特点也呈现出显著差异。02.多核分散型上海北京城市酒店产品供给热

7、分布对位商圈5公半径档酒店分布对数据备注：城市供给热图中，颜越鲜艳代表酒店供给密度越且酒店品质越好资料来源：厚海数据平台产业地图国贸陆家嘴成熟型市场具有丰富的核商圈类型，包括传统城区、成熟新兴商务区、会展中及交通枢纽等。其中，新兴商务区借助新产业及服务业的快速发展，得以后来居上，商圈供给热指数甚超越了传统城区。如深圳的深圳湾/后海、上海虹桥地区等。在北上深等线城市，排名第的酒店商圈均为城市的核CBD，这主要得益于CBD地区度发达的第三产业，集聚量付的差旅需求以及多元的会议需求；同时CBD周边的居住及办公群消费理念较超前且具备较的消费能，成为酒店客房收的重要来源。?类型丰富，领头商圈为成熟CBD

8、代表商圈：北京国贸/州天河/上海陆家嘴/深圳会展中CBD资料来源：厚海数据平台产业地图近年来城郊度假、城市休闲、早C晚A等活式理念百花放，进步刺激了品牌和产品供给端的丰富度，求更好挖掘消费潜。成熟型市场在城市发展背景之下物业区位价值凸显，需求端的多元基础以及活跃表现，能够快速消化供给并推动产品迭代升级，因此供给端具备存量资产升级机会，市场参与主体可以关注成熟型市场资产存量升级及产品品牌优化机会。除了核商圈的开发机会之外，核商圈的开发潜不可忽视。鉴于此类多核商圈城市存在泛且密集的潜在客群，加上核商圈成熟饱和之后资源外溢渗透效应明显，新区迅速的产业发展使得酒店投资和需求表现双双活跃，往往能够持形成

9、新的酒店商圈，并带来品牌渗透机会。?存量市场及新商圈孵化机会?商圈数量较多或覆盖范围有限 或商圈分布稀疏强线城市为主重庆西安沙厦岛“代表性成型市场商圈热供给指数标准差成型市场的代表城市主要包括区域中城市及沿海省份的经济强市，如重庆、西安、沙、厦、岛等。随着线城市发展空间饱和，在具备产业发展基础之上还拥有优良旅游资源的强线城市逐渐成为投资热点，迎来产品供给井喷期。优质的产品供给结合独特的本地特点，成功抓住消费需求趋势，诱导需求端增，获取了量休闲需求，市场得以迎来牌旅游城市的重焕新,或成为新晋红的地。总体上，成阶段为培育阶段发展成熟阶段的过渡。当城市达到定的发展程度后，酒店产品能够沿着城市发展轴线

10、形成多个酒店核商圈，但商圈分布相起成熟型市场更为稀疏，未形成放射状密集分布，且核商圈资源外溢效益相对较少，商圈之间发展差距更。瞩新星发展外拓增迅猛酒店商圈数cMVI市场价值指数商圈供给热指数标准差16-2060-808+?资料来源：厚海数据平台产业地图区外延型指的是，依托原有城核商圈向两翼扩散并逐步形成新的酒店商圈。如厦岛内的中路带是旧城区及传统旅游景点所在，率先形成了酒店商圈。后来中路区发展渐饱和，酒店布局开始向东西两翼沿海扩张。新区驱动型的代表型市场是岛。岛则是在主城发展之外，在岛另辟新区进城市开发，形成新的酒店商圈。因此岛的新商圈由主城商圈外扩逐步形成，是在完全独的新区，与主城商圈分开发

11、展。纵观岛近10年来主城及新区的酒店商圈发展，如下图所，新区商圈（西海岸度假区）发展扶摇直上，直逼城商圈（五四场商圈）。但整体上此类城市的商圈分布般并不密集，市场需求基础不同，发展相互独。01.区外延型02.新区驱动型品质度假酒店开始驻环岛路及五缘湾带，这两个商圈凭借丰富多元的端产品和较的品牌国际化程度，在厦酒店商圈排名中后来居上；另中路传统商务区路外扩鹭洲商圈，酒店开发随着产业外溢和进出岛基建的建设脚步在岛外逐步形成新兴酒店商圈，如海沧阿罗海城市场商圈。厦酒店分布热图资料来源：厚海数据平台产业地图岛代表商圈客房数（2011-2022）?相于培育型市场，成型市场的核商圈更为多元;和成熟型市场相

12、,受限于城市经济体量和密集程度，成型市场核商圈的密集程度远不及成熟市场。成型市场的位商圈通常是兼具休闲和商务质的商圈,如重庆解放碑商圈、沙五场商圈、西安的曲江新区,它们都既拥有休闲旅游资源和丰富底蕴,兼具休闲和商务质的商圈引领成型市场总结来讲，若具备显著稀缺性的旅游资源(如三亚)，单的旅游需求仍难以消化规模的酒店供给，更难以形成引领市场的核酒店商圈。产业发展和经济基础仍然是成为领头商圈必不可少的因素。然成型市场的端商务客源规模较，整体预算平不及线城市，因此往往较难发展出譬如北京国贸、深圳会展中CBD的“纯商务型”商圈领头。但是，丰富的在地和休闲元素则能够为成型市场锦上添花，提升需求丰富度，提价

13、格天花板，带来商圈升值潜。因此，在成型城市市场，能够兼具端商务氛围和旅游资源的城市商圈更有机会成为价值、流量的商圈领头。同时能吸引端产业驻的核商圈。以西安的雁塔/曲江度假区为例，曲江新区旅游禀赋丰厚，产业发展受政策引导持，市场需求基础多元且充。同时，新区充的地供给和量新建综合体项也为产品创新带来阔的发展空间。因此，西安曲江新区凭借端供给规模和端品牌渗透优势，成为了西安酒店商圈领头。资料来源：厚海数据平台产业地图商务都市休闲亲家庭历史遗迹艺术&设计师级维度级维度供给丰富度品牌睐度NO.3NO.4NO.1NO.110094NO.1NO.3NO.1NO.3西安雁塔/曲江度假区商圈指数表现西安产品标签

14、成型市场般已开始呈现出明显的发展脉络趋势和清晰的城市标签特，但是个体禀赋及发展程度差异较，需要具体问题具体分析，不能概论。总的来说，这类城市主要市场机遇在于顺应市场发展趋势，掌握核商圈发展底层逻辑，从预判下个崛起的发展热点。就现有商圈，此类市场尚未成熟，即便是核商圈也仍具产品升级和层级结构优化的机会，宜结合各商圈所在区发展规划及消费需求特点，因地制宜地进产品开发。另，在市场向着成熟阶段演化的过程中，各个核商圈的边缘及交叉地带值得关注。随着密度增加，交通络完善，这些区域可能率先承接外溢资源，加之区域发展的内驱动，有望产更为丰富的城市商圈层级体系，从形成价值聚变，持酒店产品开发。?发展机会多元，需

15、顺应城市发展脉络?商圈数量少多为单核商圈 发展不均衡弱线或以下城市春贵阳南昌“?cMVI?2060?5?cMVI?务?VS?培育型市场中，商圈发展不均衡程度加剧，核商圈发展优势凸显，商圈头部效应明显。和成熟型市场相，培育型市场产品供给和需求规模有限、需求天花板明显，使得投资者决策谨慎，更倾向于将主要资源投放于需求相对充的成熟商圈。培育型市场商圈组成通常是枝独秀的城市级核商圈再加上若发展培育中的酒店商圈。以春为例，位商圈供给热优势明显，与其他商圈供给热指数的分化显著。以红旗街/场为代表的核商圈聚集了前春酒店市场中最优质的酒店供给。但受限于当地产业发展趋缓和导较慢，除核商圈以外其他酒店商圈发展缓慢

16、，多尚未成型。培育型市场的头部酒店商圈通常位于城市中并具备复合性特征，如既是城市核商务区，是交通枢纽所在地，同时也是购物消费中。这些复合型需求特征在本发展程度受限、缺乏充需求的培育型城市市场中尤为关键。此类商圈的复合多元的需求基底也成为吸引投资的核要素，进成为城市酒店商圈领头。?资料来源：厚海数据平台产业地图培育型市场代表春商圈分布及供给热排培育型市场核商圈本发展程度不，市场需求集中，并未出现明显细分，因此开发资源从核商圈向下渗透的现象尚不显著。此类市场的传统头部核商圈优势依旧，次级核商圈的成机会值得关注。期来看，若头部核商圈发展逐渐饱和，其他次级核商圈也将逐步迎来成机会，在品牌进驻和规模供给

17、上可能迎来新的增点。培育型市场的流量型和商务型特点突出，整体上价格天花板较低，现有产品层级以中档和中档为主。因此酒店产品层级结构上存在升级可能，随着城市发展带动酒店开发热度上升，品牌化率也有进步提升的机会。?核商圈机会仍是关注重点?务?映?牌?告?告?务?HOHI法律声明版权声明本 报 告 由 厚 海 数 据 平 台 制 作，报 告 中 所 有 的 字、图 、表 格 均 受 有 关 商标 和 著 作 权 的 法 律 保 护。未 经 厚 海 数 据 平 台 书 许 可，任 何 不 得 以 任 何形 式 对 该 报 告 的 部 分 或 全 部 内 容 进 出 版、转 摘 及 复 制。引 本 报 告

18、 之 任何 数 据，需 注 明 信 息 来 源 于 厚 海 数 据 平 台。免责条款本 报 告 的 数 据 来 源 为 厚 海 数 据 平 台。相 关 数 据 信 息 是 厚 海 数 据 平 台 通 过 合法 式 或 公 开 渠 道 获 取 的 信 息，并 经 过 脱 敏、加 、整 合、计 算 形 成 的 统计 类、倾 向 性 参 考 信 息。厚 海 数 据 平 台 法 保 证 所 有 数 据 绝 对 毫 瑕 疵。因 此，上 述 瑕 疵 如 是 基 于 数 据 审 核 平 或 数 据 统 计 径 差 异 法 避 免 的，厚 海 数 据 平 台 对 其 造 成 的 任 何 直 接 或 间 接 损

19、 失 不 承 担 任 何 责 任。任 何 机 构或 个 援 引 或 基 于 厚 海 数 据 平 台 的 数 据 信 息 所 采 取 的 任 何 动 所 造 成 的 法律 后 果 均 与 厚 海 数 据 平 台 关，由 此 引 发 的 相 关 争 议 或 法 律 责 任 由 为 承 担，厚 海 数 据 平 台 不 承 担 任 何 责 任。本 报 告 内 数 据 分 析 仅 作 为 参 考使 ，任 何 参 考 数 据 报 告 造 成 的 投 资 及 经 营 性 损 失，厚 海 数 据 平 台 均 不 承担 任 何 责 任。?厚 海 数 据 平 台 是 浩 华 推 出 的 产 业 信 息 整 合 查

20、 询 及 专 业 数 据 分 析 平 台，基于 数 字 化 时 代 的 产 业 发 展 趋 势 和 客 需 求，整 合 海 量 产 业 信 息 和 市 场 数 据，期 推 出 聚 焦 于 住 宿 场 景 的 产 业 地 图I企 业 具I数 据 报 告 三 业 务 模块，为 美 好 活 式 消 费 产 业 投 资 者、运 营 商 及 产 业 上 下 游 利 益 伙 伴 提供 全 位 数 据 解 决 案，致 于 市 场 信 息 的 标 准 搭 建，信 息 交 互、信 息 和商 业 洞 察 数 据 分 享，助 产 业 全 数 字 化 转 型。旗下产品体验产品浩华CHAT浩华与CHAT官公众号www.horwathhtl-浩华中国领先的酒店及旅游业顾问CHAT道更多市场及资产管理内容www.horwathhtl- 海 数 据 平 台厚 海 数 据 平 台产 业 地 图投 资 指 引 资 源 交 互企 业 具聚 焦 企 业 业 务 测 评数 据 报 告市 场 洞 专 业 分 析