《南都物业-公司研究报告-规模持续扩张业绩稳健增长-230713(16页).pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《南都物业-公司研究报告-规模持续扩张业绩稳健增长-230713(16页).pdf(16页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、 南都物业(603506)/房地产服务/公司深度研究报告/2023.07.13 请阅读最后一页的重要声明!规模持续扩张,业绩稳健增长 证券研究报告 投资评级投资评级:增持增持(首次首次)核心观点核心观点 基本数据基本数据 2023-07-12 收盘价(元)11.90 流通股本(亿股)1.88 每股净资产(元)5.69 总股本(亿股)1.88 最近 12 月市场表现 分析师分析师 毕春晖 SAC 证书编号:S01 联系人联系人 欧阳之光 联系人联系人 吴梦茹 相关报告 公司营收稳步增长,公司营收稳步增长,2022 年受信用减值拖累盈利能力略承压,年受信用减值拖累盈利能力略承
2、压,2023Q1已有所修复。已有所修复。2022 年&2023Q1 公司分别实现营收 18 亿元、5 亿元,同比分别增长 15.9%、12.2%,整体营业收入的增速保持稳健。从盈利能力来看,2022年公司实现净利润及归母净利润分别为 2 亿元、1.5 亿元,分别同比下滑 8.6%及 10.7%,主要原因为:(1)2022 年毛利率同比下滑 3.3pct;(2)公司基于谨慎性原则对单一大客户进行单项坏账计提操作。进入 2023 年一季度,外部不利因素释放,公司盈利能力有所修复,2023Q1 毛利率较 2022 年末提升 2.0pct至 21.6%,净利润及归母净利润分别同比增长 8.2%、7.2
3、%。费用管控能力持续提升,在手现金充裕,分红比例维持在较高水平费用管控能力持续提升,在手现金充裕,分红比例维持在较高水平,股,股息率较为稳定息率较为稳定。(1)公司费用率连续多年保持下行,2022 年销售费用、管理费用、财务费用及研发费用合计占营收比重较 2021 年下降 0.6pct 至 8.9%,且该比重在 2023Q1 进一步下降 0.5pct 至 8.4%。(2)截止 2023 年一季度末,公司在手准货币资金达到 9 亿元,其中货币资金 3 亿元,拥有充裕的现金储备能支撑公司灵活调整收并购战略,在合适的时机及时扩张规模。(3)2022 年分红比例为 40.01%,与 A 股同业公司相比
4、位于较高水平。股息率自 2018 年开始一直保持在 2%3%的水平。“一体”业务深耕核心区域,规模持续扩张,业态持续丰富;“两翼”“一体”业务深耕核心区域,规模持续扩张,业态持续丰富;“两翼”业务转型发展。业务转型发展。(1)物业基础服务仍然是公司最主要的营收来源,2022 年占主营业务收入比重为 86.2%,其签约规模持续扩张。2022 年公司在优势区域长三角(江浙沪皖四省)签约面积占比达到 87%,较 2021 年上升约 5pct,优势区域项目密度持续提升。此外业态也在持续丰富,2022 年新增签约面积中,商写与城市服务业态占比已经超过了 50%。(2)增值业务在 2022 年受到房地产行
5、业波动影响,营收同比下滑 7.9%,但其零售业务销售额有较为明显的增长。资管业务转变运营策略,退出亏损的长租公寓项目,并主推轻资产运营模式,盈利能力大幅改善,全年毛利率提升 40.7pct,由负转正为 5.9%。投资建议:投资建议:公司外拓积极,持续丰富服务业态,区域深耕,优势区域项目密度有望进一步提升。营收增长稳健,外部不利因素释放后,盈利能力有望修复。零售业务计划布局更多新零售产品,提高资源点位利用率,资管业务及时转变运营策略,退出亏损项目,盈利能力大幅提升。我们预计公司 2023 年2025 年EPS 分别为 0.89 元、1.01 元及 1.14 元,按照 2023 年 7 月 12
6、日收盘价计算,对应 PE 分别为 13.4x、11.8x 及 10.5x。首次覆盖,给予“增持”评级。风险提示:风险提示:业务拓展不及预期,人力成本大幅上涨,坏账风险,零售业务推广不及预期等。-20%-15%-10%-5%0%5%南都物业沪深300上证指数房地产服务 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 公司深度研究报告/证券研究报告 盈利预测:盈利预测:Table_FinchinaSimple 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元)1593 1847 2097 2363 2577 收入增长率(%)12.70 15.93 13.56 12
7、.67 9.07 归母净利润(百万元)163 145 167 190 213 净利润增长率(%)18.06-10.70 15.15 13.63 12.08 EPS(元/股)0.87 0.77 0.89 1.01 1.14 PE 19.36 16.06 13.35 11.75 10.48 ROE(%)17.19 14.15 14.72 14.33 13.84 PB 3.34 2.26 1.97 1.68 1.45 数据来源:wind 数据,财通证券研究所 BVlWaVmZbWaUNAeXmR9PaO9PpNmMoMtQjMpPoRjMoPqMbRnNuNwMpMqNxNmRsN 谨请参阅尾页重要
8、声明及财通证券股票和行业评级标准 3 公司深度研究报告/证券研究报告 1 公司简介:公司简介:A 股主板物业行业第一家上市公司股主板物业行业第一家上市公司.5 1.1 基本概况:起步浙江,基本概况:起步浙江,A 股主板物业行业第一家上市公司股主板物业行业第一家上市公司.5 1.2 股权清晰,核心高管于公司任职时间较长股权清晰,核心高管于公司任职时间较长.5 2 财务情况分析:业绩稳步增长财务情况分析:业绩稳步增长.7 2.1 实行实行“一体两翼一体两翼”战略,营收稳步增长战略,营收稳步增长.7 2.2 费用管控能力持续提升费用管控能力持续提升.9 2.3 经营性现金流持续净流入,在手现金充裕经
9、营性现金流持续净流入,在手现金充裕.9 2.4 分红比例维持在较高水平,股息率较稳定分红比例维持在较高水平,股息率较稳定.10 3 业务经营分析:深耕核心区域,业态持续丰富业务经营分析:深耕核心区域,业态持续丰富.10 3.1“一体一体”业务业态丰富,规模持续扩张业务业态丰富,规模持续扩张.10 3.2“两翼两翼”业务转型发展业务转型发展.11 4 盈利预测与估值盈利预测与估值.12 4.1 盈利预测盈利预测.12 4.2 相对估值相对估值.13 5 风险提示风险提示.14 图图 1.公司股权架构(截止公司股权架构(截止 2023 年一季度末)年一季度末).6 图图 2.营收保持稳健增长营收保
10、持稳健增长.7 图图 3.物业基础服务收入为公司最主要的收入来源物业基础服务收入为公司最主要的收入来源.7 图图 4.江浙两省贡献江浙两省贡献 80%以上的营收以上的营收.8 图图 5.浙江省内业务规模持续增长浙江省内业务规模持续增长.8 图图 6.公司毛利略微有所下滑公司毛利略微有所下滑.8 图图 7.2023Q1 毛利率略微修复毛利率略微修复.8 图图 8.公司净利润情况公司净利润情况.9 图图 9.公司归母净利润情况公司归母净利润情况.9 图图 10.公司费用率持续下降公司费用率持续下降.9 图图 11.现金储备充裕现金储备充裕.10 图图 12.分红比例维持在较高水平分红比例维持在较高
11、水平.10 内容目录 图表目录 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 4 公司深度研究报告/证券研究报告 图图 13.股息率较为稳定股息率较为稳定.10 图图 14.长三角区域优势持续巩固长三角区域优势持续巩固.11 图图 15.非住业态布局持续深化非住业态布局持续深化.11 图图 16.增值服务业务营收有所下滑增值服务业务营收有所下滑.12 图图 17.资管服务业务毛利率转正资管服务业务毛利率转正.12 表表 1.南都物业发展历程南都物业发展历程.5 表表 2.公司公司部分董监高情况部分董监高情况.6 表表 3.公司主营业务类型公司主营业务类型.7 表表 4.公司主营业务拆分公司
12、主营业务拆分.13 表表 5.可比公司估值可比公司估值.14 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 5 公司深度研究报告/证券研究报告 1 公司简介:公司简介:A 股主板物业股主板物业行业第一家行业第一家上市上市公司公司 1.1 基本概况:基本概况:起步浙江,起步浙江,A 股主板物业行业第一家上市公司股主板物业行业第一家上市公司 南都物业服务集团股份有限公司(以下简称“公司”或“南都物业”)是一家成立于1994 年的独立第三方物业服务企业,也是国内 A 股主板市场物业行业第一家上市公司。其发展历程主要经历了以下阶段:表1.南都物业发展历程 时间时间 事件事件 1994 年 浙江南都
13、物业管理有限公司成立 2004 年 南都物业推出顾问咨询业务,承接第三方业务 2005 年 进驻江苏市场 2007 年 成为独立第三方物业服务企业,开始独立运行 2011 年 与银泰置地集团达成战略合作,进军商业物业市场 2012 年 进驻上海市场 2013 年 进驻山东市场 2014 年 与绿地控股集团达成合作 2015 年 完成股份制改造 2016 年 进驻北京、河南、湖南、山西、四川等市场 南都集团、银泰置地、中城年代等入股南都物业 收购采林物业 2017 年 进驻江西、安徽、湖北、重庆、陕西等市场,服务版图扩展至全国十余省、直辖市 2018 年 成功上市,成为 A 股物业第一股 收购金
14、枫物业 2019 年 完成集团化升级,正式更名“南都物业服务集团股份有限公司”进驻新疆市场、广西市场 2021 年 收购普惠物业、中大物业 2022 年 进驻云南市场 承接杭州火车西站、萧山国际机场等交通枢纽项目 数据来源:公司官网,云财经,证券日报网,乐居财经,财通证券研究所 经过近 30 年的发展,公司服务版图遍布浙江省各大城市,并进入了北京、上海、重庆、江苏等十余省(直辖市),截至 2023 年一季度末,公司总签约项目 720 个,总签约面积 8616 万方。1.2 股权清晰,股权清晰,核心高管核心高管于于公司任职时间较长公司任职时间较长 截止 2023 年一季度末,公司实际控制人为韩芳
15、女士,韩女士直接持有公司 21.48%的股权,并通过浙江南都产业发展集团有限公司间接持有 34.33%的股权,通过舟山五彩石投资合伙企业(有限合伙)间接持有公司 1.31%的股权,合计持有公司57.12%的股权。谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 6 公司深度研究报告/证券研究报告 图1.公司股权架构(截止 2023 年一季度末)数据来源:公司公告,财通证券研究所 公司目前董监高任期均至 2025 年,同时可以看到核心高管基本都在公司任职多年。表2.公司部分董监高情况 姓名姓名 职务职务 年龄年龄 任期起始日任期起始日 任期终止日任期终止日 过往履历过往履历 韩芳 董事长 52
16、2018/12/19 2025/1/11 1993 年 2 月至 2006 年 12 月,就职于浙江南都房产集团有限公司,担任集团副总裁等职;2001 年 9 月至今于公司任职,现任公司董事长。楼俊 董事、总裁 54 2022/1/11 2025/1/11 曾任西湖区商务局、西湖区财政局党委书记、局长等职,现任公司董事及总裁。阙建华 董事、执行总裁 49 2018/12/19 2025/1/11 1992 年 12 月至 1996 年 12 月,服役于上海武警总队;1998年 8 月至今就职于南都物业,现任公司董事及执行总裁。沈慧芳 董事 51 2018/12/19 2025/1/11 曾任浙
17、江绿都宾馆、杭州海外海宾馆房务总监,2003 年 11月进入南都物业,现任公司董事。金新昌 监事会主席 55 2018/12/19 2025/1/11 2007 年 12 月至 2009 年 9 月任杭州全向科技有限公司副总经理;2009 年 10 月加入南都物业,现任公司物业运营中心品质督导部总监、监事会主席。崔炜 职工代表监事 42 2022/1/11 2025/1/11 曾就职于浙江中烟、阿里巴巴(中国)网络技术有限公司、姚生记食品等企业。2013 年 6 月加入南都物业,历任公司多种经营中心经理、子公司浙江悦都网络科技有限公司总监、信息技术中心总监,现任公司总裁助理兼市场营销中心客户总
18、监。赵磊 副总裁、董事会秘书 46 2018/12/24 2025/1/11 曾任盾安控股集团董事局秘书、安徽江南化工股份有限公司董事会秘书,现任公司副总裁兼董事会秘书。向昱力 财务负责人 36 2021/9/8 2025/1/11 2011 年 8 月至 2017 年 3 月,历任立信会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所审计员、高级审计员、项目经理及业务经理;2017 年 3 月至 2018 年 12 月,担任深圳市帕拉丁股权投资有限公司高级投资经理;2019 年 1 月至 2020 年 6 月,担任深圳市碧桂园创新投资有限公司高级投资总监;2020 年 6 月至 2021 年 4 月,担任
19、上海中梁物业发展有限公司财务专业总经理;现任公司财务负责人。数据来源:公司公告,财通证券研究所 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 7 公司深度研究报告/证券研究报告 2 财务情况分析财务情况分析:业绩稳步增长:业绩稳步增长 2.1 实行实行“一体两翼一体两翼”战略,战略,营收营收稳步增长稳步增长 目前公司实行“一体两翼”发展战略,其中“一体”为物业基础服务业务,“两翼”为物业增值服务及资产管理服务业务。表3.公司主营业务类型 主营业务主营业务 细分细分业务业务 服务对象服务对象 物业基础服务 包干制物业管理服务 住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景项目 酬金制物业管理服务
20、 物业增值服务 社区零售 社区、住宅业主和写字楼、园区等企业客户 到家服务 美居服务 中介租售 空间运营 资产管理服务 产商运营 为商业、产业园区客户等提供全体系招商运营闭环服务 住宿主营 为客户提供公寓租赁、酒店运营等服务 非业主增值服务 案场服务 开发商的售楼处现场等 顾问服务 前期物业顾问业务主要面向房地产开发商、承建商等;物业管理顾问咨询业务主要面向中小型物业公司等 数据来源:公司公告,财通证券研究所 公司营收保持稳健增长,2022 年全年实现营业收入 18 亿元,同比增长 15.9%;2023 年一季度实现营业收入 5 亿元,同比增长 12.2%。从收入构成来看,物业基础服务为公司最
21、主要的营收来源,占公司主营业务收入比重基本在 80%以上,2022年占比为 86.2%。而与开发商关联度较高的非业主增值服务占比在逐年下降,已经从 2018 年的 8.7%降至 2022 年的 2.0%。图2.营收保持稳健增长 图3.物业基础服务收入为公司最主要的收入来源 数据来源:wind,财通证券研究所 数据来源:公司公告,财通证券研究所 拆分区域来看,杭州是公司最主要的营收来源,江浙两省的营收占比近 5 年均达到 80%以上,2022 年为 84.2%。此外,因并购普惠物业及中大物业,2022 年公司10.5912.4414.1315.9318.474.6517.6%13.6%12.7%
22、15.9%12.2%0%5%10%15%20%051015202018年 2019年 2020年 2021年 2022年2023Q1营业收入(亿元)YoY(右轴)82.8%80.7%79.5%82.3%86.2%6.5%7.6%11.6%12.0%9.5%8.7%9.8%6.8%3.7%2.0%0%20%40%60%80%100%2018年2019年2020年2021年2022年物业基础服务物业增值服务资产管理服务非业主增值服务 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 8 公司深度研究报告/证券研究报告 在杭州实现营收 8.7 亿元,同比增长 22.4%;在浙江省(除杭州)实现营收
23、3.1 亿元,同比增长 23.6%;浙江省内的业务规模进一步增长,整个浙江省的营收占比进一步提升至 63.8%。图4.江浙两省贡献 80%以上的营收 图5.浙江省内业务规模持续增长 数据来源:公司公告,财通证券研究所 数据来源:公司公告,财通证券研究所 从盈利能力来看,公司毛利略微有所下滑,2022 年全年实现毛利 4 亿元,同比下滑 0.6%;2023 年一季度实现毛利 1 亿元,同比下滑 4.3%。毛利率方面,公司整体毛利率在 2022 年下滑了 3.3pct 至 19.54%,而 2023Q1 毛利率在 2022 年末的基础上上涨了 2.0pct 至 21.55%。在 2022 年公司退
24、出了亏损的长租公寓项目,因此资产管理服务业务毛利率在 2022 年提升明显;而毛利率下滑较多的非业主增值服务在公司整体营收中的占比在逐年下滑,后续公司毛利率压力有望减小,毛利率有望修复。图6.公司毛利略微有所下滑 图7.2023Q1 毛利率略微修复 数据来源:wind,财通证券研究所 数据来源:公司公告,财通证券研究所 2022年&2023Q1公司实现净利润分别为1.6亿元、0.43亿元,同比分别下滑8.6%、增长 8.2%;实现归母净利润分别为 1.5 亿元、0.4 亿元,同比分别下跌 10.7%、上涨 7.2%。2022 年净利润同比下滑主要是公司基于谨慎性原则考虑,对单一大客户进行单项坏
25、账计提等操作。53.7%46.4%46.2%44.5%46.9%14.7%15.5%15.2%15.9%17.0%16.5%22.7%24.1%21.1%20.4%5.8%6.4%5.2%6.7%6.1%9.2%9.0%9.3%11.8%9.6%0%20%40%60%80%100%2018年2019年2020年2021年2022年杭州市浙江省(除杭州市)江苏省上海市其他省份0.5%14.2%8.4%22.4%22.9%12.2%18.2%23.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2019年2020年2021年2022年杭州市营收YoY浙江省(除杭州市)营收YoY2.34
26、2.793.083.633.601.0019.4%10.1%17.9%-0.6%-4.3%-10%-5%0%5%10%15%20%25%0.00.51.01.52.02.53.03.54.02018年 2019年 2020年 2021年 2022年2023Q1毛利(亿元)YoY(右轴)22.15%22.70%21.83%22.85%19.54%21.55%-50%0%50%100%2018年2019年2020年2021年2022年2023Q1物业基础服务物业增值服务资产管理服务非业主增值服务整体毛利率 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 9 公司深度研究报告/证券研究报告 图8.
27、公司净利润情况 图9.公司归母净利润情况 数据来源:wind,财通证券研究所 数据来源:wind,财通证券研究所 2.2 费用管控能力持续提升费用管控能力持续提升 公司在费用端加强管控,费用率连续多年保持下行,2022 年公司销售费用、管理费用、财务费用及研发费用合计占总营收的比重为 8.9%,较前一年下降 0.6pct;2023Q1 占比进一步下降 0.5pct 至 8.4%。图10.公司费用率持续下降 数据来源:wind,财通证券研究所 2.3 经营性现金流持续净流入,在手现金充裕经营性现金流持续净流入,在手现金充裕 现金流方面,公司现金储备充裕,20182022 年经营活动产生的现金流持
28、续保持净流入状态;截止 2023 年一季度末,在手准货币资金达到 9 亿元,其中货币资金3 亿元。拥有充裕的现金储备,公司能够更加灵活的调整收并购等战略,在合适的时机迅速实现规模的扩张。0.961.201.451.701.550.4325.5%20.8%16.7%-8.6%8.2%9.08%9.78%10.31%10.68%8.40%9.20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82018年 2019年 2020年 2021年 2022年2023Q1净利润(亿元)YoY(右轴)净利率(右轴)0.921.141.3
29、81.631.450.4024.1%21.0%18.1%-10.7%7.2%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%0.00.51.01.52.02018年 2019年 2020年 2021年 2022年2023Q1归母净利润(亿元)YoY(右轴)11.4%10.3%9.5%9.5%8.9%8.4%7.0%7.5%8.0%8.5%9.0%9.5%10.0%10.5%11.0%11.5%12.0%2018年2019年2020年2021年2022年2023Q1(销售+管理+财务+研发费用)/总营收 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 10 公司深度研究报告/证券研
30、究报告 图11.现金储备充裕 数据来源:wind,财通证券研究所 注:准货币资金=货币资金+交易性金融资产 2.4 分红比例维持在较高水平分红比例维持在较高水平,股息率较稳定,股息率较稳定 与 A 股上市物管公司新大正及招商积余相比,公司分红比例目前位于较高水平,2022 年为 40.01%。股息率较为稳定,保持在 2%3%的水平,2022 年股息率是 A股上市物管公司中最高的。图12.分红比例维持在较高水平 图13.股息率较为稳定 数据来源:wind,财通证券研究所 数据来源:wind,财通证券研究所 3 业务经营分析:业务经营分析:深耕核心区域,业态持续丰富深耕核心区域,业态持续丰富 3.
31、1“一体一体”业务业务业态业态丰富,规模持续扩张丰富,规模持续扩张 1.551.931.251.911.56-0.333.97 6.12 4.83 10.65 10.44 8.92(2)0246810122018年2019年2020年2021年2022年2023Q1经营活动产生的现金流净额(亿元)准货币资金(亿元)33.71%30.02%30.01%40.00%40.01%0%10%20%30%40%50%60%2018年2019年2020年2021年2022年新大正南都物业招商积余2.5%2.2%2.6%2.9%2.6%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%
32、2018年2019年2020年2021年2022年新大正南都物业招商积余 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 11 公司深度研究报告/证券研究报告 公司签约规模持续增长,2022 年全年新增签约面积 1331 万方,2023Q1 新增签约面积 271 万方。截止 2023 年一季度末,公司总签约面积达到 8616 万方。充裕的面积储备为公司业绩的持续增长提供了保障。区域分布上,公司在其优势区域长三角区域(江浙沪皖四省)签约面积占比 87%,较 2021 年上升约 5pct,优势区域的项目密度持续提升,2022 年公司在长三角区域的营收占比达到 91.7%,同比增长 1.9pct。
33、从业态分布来看,公司在非住业态上的布局持续深化,目前已初步形成“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局。从 2022 年全年新增签约口径来看,住宅项目占比 48%,商写占比 25%,城市服务占比 27%,新增非住业态占比已经超过50%。截止 2022 年末,公司总签约面积中住宅项目占比 68%,商写项目占比 23%,城市服务项目占比 9%。图14.长三角区域优势持续巩固 图15.非住业态布局持续深化 数据来源:公司公告,财通证券研究所 数据来源:乐居财经,财通证券研究所 公司在交通枢纽类物业上有所突破,新增多个标志性项目,2022 年上半年新增绍兴城际铁路项目、杭州萧山国际机场项目,下半年新
34、增杭州火车西站项目、成都地铁三号线项目、宁波栎社国际机场项目,覆盖了杭州三大门户交通枢纽中的两座(杭州萧山国际机场及杭州火车西站),实现了从地铁到大型高铁站、城市间铁路、国际机场的布局。此外,公司在原有环卫、河道治理业务基础上中标浙江乌镇战略合作项目,中标服务总面积 125 万方,中标年合同额 6000 余万元。2022 年先后与铁建城发、春泽华翰等签署战略合作协议,后续有望为公司持续导入资源。3.2“两翼”业务转型发展“两翼”业务转型发展 增值业务按照“5+N”规划,以智慧生活服务平台“悦嘉家”开展社区零售,并链接线下到家服务、美居服务、中介租售、社区空间运营等增值服务板块。因中介租售、美居
35、等业务受到房地产行业波动影响,2022 年全年物业增值服务实现营收 1.8 亿元,同比下滑 7.9%。但在零售业务上,端午节销售额同比提升 60%,中秋销售额9.7311.3112.9514.2616.9116.3%14.5%10.1%18.6%92.1%92.0%91.9%89.8%91.7%0%20%40%60%80%100%051015202018年2019年2020年2021年2022年长三角区域营收(亿元)其他区域营收(亿元)长三角区域营收YoY(右轴)长三角区域营收占比(右轴)68%48%23%25%9%27%0%20%40%60%80%100%2022年总签约面积占比2022年新
36、签项目面积占比住宅商写城市服务 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 12 公司深度研究报告/证券研究报告 同比提升 50%;2023 年公司将基于已初步构建的增值联盟生态圈,重新盘点在管项目社区资源,针对项目特点匹配可落地业务,提高资源点位利用率,联动悦嘉家严选商城线上平台及驿站、自动售卖柜、社区体验馆、漂流体验馆、业主分享官等线下资源打造新零售生态链。资管服务业务模式改善,在 2022 年公司退出亏损的长租公寓项目,并转变运营策略,主推“轻资产”运营模式,资管服务营收同比增长 34.1%至 0.4 亿元,盈利能力大幅改善,全年毛利率提升 40.7pct,转正为5.9%。图16.
37、增值服务业务营收有所下滑 图17.资管服务业务毛利率转正 数据来源:公司公告,财通证券研究所 数据来源:公司公告,财通证券研究所 4 盈利预测与估值盈利预测与估值 4.1 盈利预测盈利预测 我们对公司业务进行拆分,并进行以下假设:1、公司 20202022 年物业基础服务营收增速分别为 12.9%、16.7%及 21.6%,因公司为独立第三方物业公司,业务规模增长主要来源于外拓及收并购,其中2022 年因公司并购普惠物业、中大物业,物业基础服务规模及营收有较大增长。我们保守假设公司 20232025 年无较大规模收并购,并维持相对积极的外拓策略,同时考虑到市场竞争程度的加剧,规模增长逐年放缓,
38、假设物业基础服务 20232025 年营业收入同比分别增长 14.4%、12.5%及 8.0%;在外拓策略无较大改变的情况下(如持续巩固长三角区域优势为重点、积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力等),假设该业务板块毛利率保持在相对稳定的水平;2、公司 20202022 年非业主增值服务营收增速分别为-20.3%、-39.3%及-36.9%,受房地产行业波动影响,预计该业务板块业务量将进一步收缩,假设非业主增值服务 20232025 年营业收入同比分别下降-35.0%、-40.0%及-45.0%;同时,考虑到开发商自己经营压力,假设该业务板块毛利率持续承压;0.690.931.641.901.
39、7636.1%75.3%16.3%-7.9%67.1%67.4%46.2%46.3%44.6%-20%0%20%40%60%80%0112232018年2019年2020年2021年2022年物业增值服务营收(亿元)营收YoY(右轴)毛利率(右轴)0.200.240.290.310.4217.9%19.1%9.3%34.1%2.6%-35.7%-28.8%-34.8%5.9%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0.000.100.200.300.400.502018年2019年2020年2021年2022年资产管理服务营收(亿元)营收YoY(右轴)毛利率(右轴)谨请参阅
40、尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 13 公司深度研究报告/证券研究报告 3、公司 20202022 年物业增值服务营收增速分别为 75.3%、16.3%及-7.9%,考虑疫情影响消除后,公司零售业务按照计划铺点,假设物业增值服务 20232025年营业收入同比分别增长 15.0%、20.0%及 20.0%;假设该业务板块毛利率保持在相对稳定的水平;4、公司 20202022 年资产管理服务营收增速分别为 19.1%、9.3%及 34.1%,2022年公司持续推进了一系列措施对该板块经营情况进行重点改善,如退出亏损的长租公寓项目等,但因 2022 年该业务板块部分营收来源于西溪群岛酒店全
41、年作为新冠疫情隔离点带来的稳定收益,该部分收入不可持续,预计未来该板块营收增速放缓。假设资产管理服务 20232025 年营业收入同比分别增长20.0%、15.0%及 15.0%;假设该业务板块毛利率保持在相对稳定的水平。表4.公司主营业务拆分 单位:亿元单位:亿元 2022 年年 2023E 2024E 2025E 物业基础服务:营业收入 15.90 18.18 20.46 22.09 YoY 21.64%14.37%12.51%8.00%毛利率 17.19%17.31%17.10%17.02%非业主增值服务:营业收入 0.37 0.24 0.14 0.08 YoY-36.94%-35.00
42、%-40.00%-45.00%毛利率 17.04%15.04%13.04%10.04%物业增值服务:营业收入 1.76 2.02 2.42 2.91 YoY-7.86%15.00%20.00%20.00%毛利率 44.61%45.71%45.54%45.29%资产管理服务:营业收入 0.42 0.51 0.58 0.67 YoY 34.09%20.00%15.00%15.00%毛利率 5.92%6.00%6.00%6.00%总营收:总营收:18.47 20.97 23.63 25.77 YoY 15.93%13.56%12.67%9.07%毛利:毛利:3.60 4.14 4.65 5.12 Y
43、oY-0.63%14.81%12.50%10.10%毛利率 19.51%19.73%19.70%19.88%数据来源:公司公告,财通证券研究所 注:总营收包括主营业务收入及其他非主营业务收入 4.2 相对估值相对估值 截止 2023 年 7 月 12 日,A 股上市物管公司新大正与招商积余 2023 年 PE 均值为16.5x,港股上市物管公司滨江服务、越秀服务与新城悦服务 2023 年 PE 均值为8.4x。谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 14 公司深度研究报告/证券研究报告 表5.可比公司估值 股票代码股票代码 公司公司 收盘价收盘价(原始货币原始货币)EPS(元)(元)
44、PE 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E A 股:股:002968.SZ 新大正 15.08 0.82 1.16 1.55 1.97 18.39 12.97 9.71 7.66 001914.SZ 招商积余 14.69 0.56 0.73 0.90 1.10 26.25 20.00 16.35 13.31 平均平均 22.32 16.48 13.03 10.49 港股:港股:3316.HK 滨江服务 19.64 1.49 1.97 2.58 3.31 13.18 9.95 7.61 5.93 6626.HK 越秀服务 2.93 0.2
45、7 0.33 0.40 0.48 10.85 9.01 7.38 6.13 1755.HK 新城悦服务 4.01 0.50 0.64 0.77 0.87 8.02 6.29 5.19 4.61 平均平均 10.68 8.42 6.73 5.55 603506.SH 南都物业 11.90 0.77 0.89 1.01 1.14 15.45 13.35 11.75 10.48 数据来源:wind,财通证券研究所 注:收盘价为 2023 年 7 月 12 日数据,其中滨江服务、越秀服务及新城悦服务收盘价为港币;新大正、招商积余、滨江服务、越秀服务及新城悦服务 2023 年2025年 EPS 预测为
46、wind 一致性预测,南都物业 2023 年2025 年预测数据为财通证券预测 5 风险提示风险提示 1、业务拓展不及预期。公司为独立第三方物业公司,业务规模增长主要来源于第三方外拓,如拓展不及预期,可能影响公司业绩增长;2、人力成本大幅上涨。物业行业为劳动密集型行业,如人力成本大幅上涨,公司利润空间将被压缩;3、坏账风险。如公司应收账款无法回收,可能影响公司盈利。4、零售业务推广不及预期。如公司零售业务推广不及预期,可能影响公司业绩增长。谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 15 公司深度研究报告/证券研究报告 公司财务报表及指标预测公司财务报表及指标预测 Table_Finch
47、inaDetail 利润表利润表(百万元百万元)2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 财务指标财务指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入营业收入 1592.92 1846.73 2097.10 2362.88 2577.21 成长性成长性 减:营业成本 1230.29 1486.38 1683.38 1897.46 2064.77 营业收入增长率 12.7%15.9%13.6%12.7%9.1%营业税费 5.83 7.05 7.94 8.92 9.76 营业利润增长率 20.2%-16.1%18.1%13.2%11.8%销售费用 32.
48、69 31.74 36.70 42.30 45.48 净利润增长率 18.1%-10.7%15.1%13.6%12.1%管理费用 116.13 126.23 144.70 164.06 178.11 EBITDA 增长率 37.0%-18.6%25.1%12.1%10.6%研发费用 1.70 3.10 2.76 3.29 3.64 EBIT 增长率 23.0%-19.2%39.2%12.5%11.4%财务费用 1.07 3.36 4.00 2.75 2.10 NOPLAT 增长率 19.9%-12.7%34.6%13.0%11.8%资产减值损失-16.62 0.00 0.00 0.00 0.0
49、0 投资资本增长率 34.5%0.2%17.5%11.4%20.0%加加:公允价值变动收益公允价值变动收益 1.31 11.68 1.50 1.50 1.50 净资产增长率 14.7%9.2%11.3%17.2%16.4%投资和汇兑收益 40.72 16.42 17.83 18.90 18.04 利润率利润率 营业利润营业利润 235.12 197.27 232.94 263.80 294.96 毛利率 22.8%19.5%19.7%19.7%19.9%加:营业外净收支-1.75 0.25 0.00 0.00 0.00 营业利润率 14.8%10.7%11.1%11.2%11.4%利润总额利润
50、总额 233.37 197.52 232.94 263.80 294.96 净利润率 10.6%8.4%8.4%8.5%8.8%减:所得税 63.83 42.53 56.22 62.79 69.42 EBITDA/营业收入 16.2%11.4%12.5%12.5%12.7%净利润净利润 162.77 145.35 167.37 190.19 213.16 EBIT/营业收入 13.2%9.2%11.3%11.3%11.5%资产负债表资产负债表(百万元百万元)2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 运营效率运营效率 货币资金 708.21 466.15 711.33 855.
51、88 1098.41 固定资产周转天数 9 8 7 6 5 交易性金融资产 356.89 577.52 569.02 570.52 592.02 流动营业资本周转天数流动营业资本周转天数-3 6 2-15-23 应收帐款 409.53 533.64 545.98 608.70 652.20 流动资产周转天数 328 332 319 321 332 应收票据 0.00 0.00 0.24 0.13 0.17 应收帐款周转天数 84 92 93 88 88 预付帐款 5.00 5.92 6.67 7.56 8.21 存货周转天数 3 3 3 3 3 存货 11.88 13.96 16.06 18.
52、04 19.62 总资产周转天数 437 430 425 430 445 其他流动资产 96.01 25.93 25.93 25.93 25.93 投资资本周转天数 223 221 211 214 228 可供出售金融资产 投资回报率投资回报率 持有至到期投资 ROE 17.2%14.1%14.7%14.3%13.8%长期股权投资 2.63 87.56 87.56 87.56 137.56 ROA 7.7%6.3%6.3%6.4%6.3%投资性房地产 7.94 24.75 23.25 23.05 23.77 ROIC 13.5%11.8%13.5%13.7%12.8%固定资产 40.52 41
53、.97 40.61 38.10 34.42 费用率 在建工程 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 销售费用率 2.1%1.7%1.8%1.8%1.8%无形资产 0.83 0.59 0.50 0.41 0.29 管理费用率 7.3%6.8%6.9%6.9%6.9%其他非流动资产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 财务费用率 0.1%0.2%0.2%0.1%0.1%资产总额资产总额 2115.46 2293.86 2662.98 2975.62 3402.66 三费/营业收入 9.4%8.7%8.8%8.8%8.8%短期债务 0.00 0.00 0.00 0.00 0
54、.00 偿债能力偿债能力 应付帐款 240.97 377.95 375.93 434.64 477.69 资产负债率 54.5%54.2%56.0%53.9%53.1%应付票据 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 负债权益比 119.7%118.2%127.5%117.0%113.1%其他流动负债 0.04 0.20-0.30-1.08-1.61 流动比率 1.69 1.47 1.49 1.48 1.55 长期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 速动比率 1.58 1.43 1.45 1.44 1.52 其他非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00
55、0.00 利息保障倍数 44.08 27.12 27.35 27.03 27.86 负债总额负债总额 1152.47 1242.38 1492.57 1604.20 1805.70 分红指标分红指标 少数股东权益少数股东权益 15.92 24.16 33.51 44.34 56.72 DPS(元)0.35 0.31 0.00 0.00 0.00 股本 187.78 187.78 187.78 187.78 187.78 分红比率 留存收益 500.26 580.50 689.72 879.90 1093.06 股息收益率 2.1%2.5%0.0%0.0%0.0%股东权益股东权益 962.99
56、1051.47 1170.41 1371.42 1596.96 业绩和估值指标业绩和估值指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 现金流量表现金流量表(百万元百万元)2021A 2022A 2023E 2024E 2025E EPS(元)0.87 0.77 0.89 1.01 1.14 净利润 162.77 145.35 167.37 190.19 213.16 BVPS(元)5.04 5.47 6.05 7.07 8.20 加:折旧和摊销 47.68 40.03 26.07 28.34 29.16 PE(X)19.4 16.1 13.4 11.7 10.5 资产减值准
57、备 32.64 35.56 20.00 19.00 18.00 PB(X)3.3 2.3 2.0 1.7 1.5 公允价值变动损失-1.31-11.68-1.50-1.50-1.50 P/FCF 财务费用 4.78 6.27 8.66 9.86 10.66 P/S 2.0 1.3 1.1 0.9 0.9 投资收益-40.72-16.42-17.83-18.90-18.04 EV/EBITDA 10.1 9.2 6.4 5.0 4.0 少数股东损益 6.76 9.64 9.35 10.82 12.39 CAGR(%)营运资金的变动-18.89-44.88 115.06 64.13 56.53 P
58、EG 1.1 0.9 0.9 0.9 经营活动产生现金流量经营活动产生现金流量 191.03 156.09 325.78 300.17 318.31 ROIC/WACC 投资活动产生现金流量投资活动产生现金流量 279.81-311.04-92.09-95.76-135.12 REP 融资活动产生现金流量融资活动产生现金流量-72.10-89.77 11.48-59.86 59.34 资料来源:资料来源:wind 数据,财通证券研究所数据,财通证券研究所 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 16 公司深度研究报告/证券研究报告 分析师承诺分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证
59、券投资咨询执业资格,并注册为证券分析师,具备专业胜任能力,保证报告所采用的数据均来自合规渠道,分析逻辑基于作者的职业理解。本报告清晰地反映了作者的研究观点,力求独立、客观和公正,结论不受任何第三方的授意或影响,作者也不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。资质声明资质声明 财通证券股份有限公司具备中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。公司评级公司评级 买入:相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于 10%;增持:相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在 5%10%之间;中性:相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%5%之间;减持:相对同期相关证券市场代表性指数
60、涨幅小于-5%;无评级:由于我们无法获取必要的资料,或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件,或者其他原因,致使我们无法给出明确的投资评级。行业评级行业评级 看好:相对表现优于同期相关证券市场代表性指数;中性:相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平;看淡:相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数。免责声明免责声明 本报告仅供财通证券股份有限公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的信息来源于已公开的资料,本公司不保证该等信息的准确性、完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用,并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的邀请或向他人作
61、出邀请。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断,本报告所指的证券或投资标的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司通过信息隔离墙对可能存在利益冲突的业务部门或关联机构之间的信息流动进行控制。因此,客户应注意,在法律许可的情况下,本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易,也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下,本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户,不构成客户私人咨询建议。在任何情况下,本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下,本公司不对任何人使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告仅作为客户作出投资决策和公司投资顾问为客户提供投资建议的参考。客户应当独立作出投资决策,而基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前应咨询所在证券机构投资顾问和服务人员的意见;本报告的版权归本公司所有,未经书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用,或再次分发给任何其他人,或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。信息披露信息披露