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1、 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 、城中村改造:城中村改造:都市角落万亿大市场,重点关注三大方向都市角落万亿大市场,重点关注三大方向 建筑行业建筑行业专题报告专题报告 建筑装饰建筑装饰 证券研究报告证券研究报告/专题研究报告专题研究报告 2023年年10月月9日日 评级:增持(维持)评级:增持(维持)分析师:耿鹏智分析师:耿鹏智 执业证书编号:执业证书编号:S0740522080006 Email: 基本状况基本状况 上市公司数 169 行业总市值(百万元)1843179 行业流通市值(百万元)769901 行业行业-市场走势对比市场走势对比 相关报告相关报告
2、 重点公司基本状况重点公司基本状况 简称 股价(元)EPS PE PB 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 中国交建 9.16 1.17 1.28 1.41 1.57 7.8 7.1 6.5 5.8 0.59 买入 中国能建 2.26 0.19 0.22 0.26 0.32 12.1 10.2 8.6 7.1 0.99 买入 中国中铁 6.82 1.26 1.44 1.62 1.83 5.4 4.7 4.2 3.7 0.63 买入 中国铁建 8.73 1.96 2.17 2.40 2.67 4.4 4.0 3.6 3.3 0.49
3、买入 中国中冶 3.67 0.50 0.60 0.70 0.85 7.4 6.1 5.3 4.3 0.79 买入 安徽建工 4.91 0.80 0.98 1.19 1.46 6.1 5.0 4.1 3.4 0.92 买入 备注:股价取自 2023 年 9 月 28 日收盘价 报告摘要报告摘要 本轮城中村改造本轮城中村改造聚焦超大特大城市、助力城市品质提升,非棚改聚焦超大特大城市、助力城市品质提升,非棚改 2.0。7 月 21 日,国务院常务会议审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见,强调本轮城中村改造坚持人民政府负主体责任,多渠道筹措整改资金,鼓励和支持民间资本参与,坚持“
4、留改拆”并举方式进行改造。改造范围:改造范围:主要面向 7 个超大城市(城区人口1000 万)和 14 个特大城市(城区人口 500 万-1000 万);与棚改区别:与棚改区别:1)改)改造对象:造对象:城中村改造针对大型城市城中村的自建房、宅基地的更新改造,多为集体土地;棚改针对城镇中成片危旧住房,多为国有建设用地;2)改造范围:)改造范围:城中村改造聚焦超大特大城市;棚改面向全国,覆盖大量三四线城市;3)改造模式:)改造模式:城中村改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造;棚改主要采取拆除重建的模式;4)参与主体:参与主体:城中村改造以政府引导、市场主导,企业实施,偏市场化;
5、棚改以政府为主导,国企实施,偏政策化;5)资金来源:资金来源:本轮城中村改造鼓励民间资本参与,强调多渠道筹措改造资金;棚改资金来源重点为政策性金融支持,主要体现为 PSL 和专项债。本轮本轮城中村改造城中村改造变化:变化:限制“大拆大建”,重点改善基建设施,聚焦城市品质提升。必要性:扩大内需、改善民生,助力大城市提质必要性:扩大内需、改善民生,助力大城市提质扩扩容容 解决大城市住房短缺问题:解决大城市住房短缺问题:1)人口净流入看,人口净流入看,2018-2021 年,城中村改造重点城市(21 个超大特大城市+苏州、合肥)城区人口增速 CAGR+3.6%,较全国高 2.3pct;其中深圳、杭州
6、、济南、长沙、合肥 CAGR 超 10%;2)人均住房面积看,人均住房面积看,根据第七次人口普查数据,城中村改造重点城市人均住房面积为 36.81 平方米,低于全国平均水平 41.76 平方米;其中深圳、东莞、广州较低,分别为 21.50、27.80、30.15平方米。大城市住房存短缺情况显著,城中村改造扩容意义凸显。城中村改造改善周边居民整体的人居环境,提升城市品质。城中村改造改善周边居民整体的人居环境,提升城市品质。以佛山市南海区广佛国际商贸城中心区改造项目为例,改造后,酒店服务、商务服务在内的商务配套产业齐全,社会效益提高,环境问题得到治理,城市形象改善。稳增长重要抓手,有望拉动地产投资
7、、带动消费。稳增长重要抓手,有望拉动地产投资、带动消费。城中村改造建安费用:城中村改造建安费用:根据测算,重点城市城中村建筑面积合计 9.2 亿平方米,中性情形下(拆建比为 2,单位建安成本为 3600 元/平方米),对应城中村改造每年建安费用将达 6638 亿元。城中村城中村改造带来的建安费用弹性:改造带来的建安费用弹性:2022 年,重点城市房地产开发投资完成额为 5.66 万亿,根据全国数据假设建安成本占房地产开发投资额 63%,计算得到重点城市 2022 年建安成本为 3.57 万亿,进而得到城中村改造每年建安费用占重点城市 2022 年建安费用 18.6%,有望显著拉动工程需求,并带
8、动相关下游消费。分城市看,分城市看,哈尔滨、东莞、广州城中村改造带来的建安费用弹性位列前 3,分别达 63.6%、57.8%、44.9%。可行性:可行性:模式多元、模式多元、因城施策,因城施策,资金筹措保障强资金筹措保障强 模式看,模式看,城中村改造可根据项目主导方分为政府主导模式、市场主导模式、村集体主导模式和多元协作模式。按安臵方式可分为货币化安臵、房票(房屋)安臵和实物安臵;分城市看,分城市看,北京、西安、广州偏向政府主导方式,珠海、深圳偏向市场主导方式,上海偏向政府与市场共同主导,双向并举。-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%建筑(SW)沪深300 请务必阅读正文
9、之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -2-专题研究报告专题研究报告 资金来源看,资金来源看,城中村改造资金通常来源于财政直接拨款、地方专项债、金融机构融资、主体自筹和社会资本;民间资本:民间资本:7 月 21 日,国务院常务会强调鼓励和支持民间资本参与城中村改造;专项债:专项债:根据 21 世纪经济网 9 月 12 日报道,符合条件的城中村改造项目将可纳入专项债支持范围,同时将纳入保障性安居工程领域,2024 年或发行首批城中村改造专项债;回顾看,棚改期间,地方政府债券规模维持 4000 亿上下,其中 2019 年达到峰值 7032 亿元,占当年地方专项债发行总规模32.7%;
10、金融机构融资:金融机构融资:根据 21 世纪经济网 9 月 18 日报道,在城中村改造支持资金方面,银行或将设立城中村改造专项借款提供资金支持。回顾看,棚改曾助推全国 PSL(抵押补充贷款)存量持续上升,由 2016 年 2.05 万亿元上升至 2019 年3.54 万亿元,CAGR+19.9%。项目案例:项目案例:1)上海青浦区凤溪城中村改造:)上海青浦区凤溪城中村改造:上海规模最大的城中村改造项目,计划投资额 336 亿元,由区政府主导,中交城投负责一级开发;资金来源于城市更新资金和商业贷款,采用房屋安臵;2)上海普陀红旗村改造:)上海普陀红旗村改造:总投资超 300 亿元,红旗村项目由上
11、海普陀区政府主导,中海联合体负责开发,资金来源于商业贷款,采用房屋安臵;3)广州文冲城中村改造:)广州文冲城中村改造:计划总投资 150 亿元,由政府主导、村集体和万科组成合资公司实施,改造资金全部来源于融资地块出让所得,采用房屋安臵方式;4)深圳大冲村改造:)深圳大冲村改造:总投资近 450 亿元,采用多方协作模式,政府监管,华润臵地负责出资和开发,村委会负责组织协调村民利益和意愿。标的梳理:标的梳理:重点重点关注位于城中村改造高体量城市咨询设计类企业关注位于城中村改造高体量城市咨询设计类企业、工程建设工程建设央国企央国企 市场空间看:市场空间看:根据汉嘉设计合同公告数据计算得到:规划设计、
12、工程建设、第三方服务费率分别 1.1%/92.8%/0.5%(其余 5.6%为设备购臵、管理等其他费用),重点城市城中村改造建安投资达 6.6 万亿元,本轮城中村改造每年有望拉动规划设计、工程建设、监测评估分别 73、6160、33 亿元投资额。公司角度公司角度看,看,我们使用公司所在城市城中村改造带来的建安成本弹性与公司相关业务占比测算公司新签、营收、归母净利弹性。根据测算,中性情形下:根据测算,中性情形下:1)工程建设工程建设板块:央企中,板块:央企中,中国建筑、中国中冶、中国交建经营数据弹性位列前3,分别为 11.4%(营收)、9.8%(新签)、8.2%(新签);地方国企中,地方国企中,
13、重庆建工、陕建股份、浙江建投弹性位列前 3,分别为 17.0%(营收)、13.6%(营收)、8.1%(营收);2)规划设计板块:)规划设计板块:华阳国际营收弹性最高,达 27.3%;3)检测评估检测评估板块:板块:深圳瑞捷、上海建科营收弹性分别 40.5%、6.1%。投资建议:投资建议:1)工程建设工程建设板块:板块:重点推荐中国交建(0.59xPB、经营数据弹性(后简称为“弹性”)8.2%)、中国铁建(0.49xPB、弹性 4.4%)、中国中冶(0.79xPB、弹性9.8%)、安徽建工(0.92xPB、弹性 6.5%);重点关注中国建筑(0.59xPB、弹性 11.4%)、上海建工(0.81
14、xPB、弹性 6.9%)、隧道股份(0.68xPB、弹性 1.3%)、陕建股份(0.86xPB、弹性 13.6%);2)规划设计板块:)规划设计板块:重点关注华阳国际(24.9xPETTM、弹性 27.3%)、祁连山(中交设计)(17.7xPETTM、弹性 2.8%)、华建集团(13.7xPETTM、弹性6.2%)、启迪设计(180.6xPETTM、弹性 2.3%);3)检测评估检测评估板块:板块:重点关注深圳瑞捷(57.5xPETTM、弹性 40.5%)、上海建科(22.1xPETTM、弹性 6.1%)。风险提示:城中村风险提示:城中村改造规模不及预期;改造规模不及预期;城中村城中村改造进度
15、不及预期改造进度不及预期;城中村改造空间测算城中村改造空间测算误差风险误差风险。3XhUhZhU9UkWmQmQtO9P8Q9PoMoOpNnOeRoPoOiNqRmNaQpOqQNZtRnPNZrRnO 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分-3-专题研究报告专题研究报告 内容目录内容目录 1、本轮城中村改造:聚焦超大特大城市、助力城市品质提升,非、本轮城中村改造:聚焦超大特大城市、助力城市品质提升,非“棚改棚改 2.0”.-7-2、必要性:扩大内需、改善民生,助力大城市提质增容、必要性:扩大内需、改善民生,助力大城市提质增容.-10-2.1 解决大城市住房短缺问题
16、,提升城市品质.-10-2.2 稳增长重要抓手,预计每年拉动 6638 亿元建安投资.-12-3、可行性:模式多元、因城施策,资金筹措保障强、可行性:模式多元、因城施策,资金筹措保障强.-16-3.1 城中村改造模式多元,一城一策助力高效实施.-16-3.2 筹措资金渠道多样化,鼓励民间资本参与.-16-3.3 重点城市改造案例:熟路轻辙,见微知著.-18-3.3.1 上海:分段规划目标明确,加快推进“两旧一村”改造工作-19-3.3.2 广州:加速推进城中村改造,开展“统筹做地”试点-22-3.3.3 深圳:改造空间大,分类施策、多方合作-26-4、标的梳理:关注位于城中村改造高体量城市咨询
17、设计类企业和工程建设央国企、标的梳理:关注位于城中村改造高体量城市咨询设计类企业和工程建设央国企-29-4.1 工程建设板块:关注建筑央企及重点城市优质国企.-32-4.2 规划设计板块:关注重点城市优质房建设计企业.-41-4.3 检测评估板块:关注重点城市优质房建咨询企业.-47-5、投资建议、投资建议.-49-6、风险提示、风险提示.-51-图表目录图表目录 图表图表 1:21个超大特大城市一览个超大特大城市一览.-7-图表图表 2:城中村改造与棚改在改造对象、改造范围、改造模式、参与主体、资金来源:城中村改造与棚改在改造对象、改造范围、改造模式、参与主体、资金来源等方面存差异等方面存差
18、异.-8-图表图表 3:2023年城中村改造相关政策一览年城中村改造相关政策一览.-9-图表图表 4:城中村改造工程兼具盘活资源、改善居民居住条件、扩大内需、解决住房短:城中村改造工程兼具盘活资源、改善居民居住条件、扩大内需、解决住房短缺等多个作用缺等多个作用.-10-图表图表 5:重点城市(:重点城市(21个超大特大城市个超大特大城市+苏州、合肥)城中村改造重点大城市情况一苏州、合肥)城中村改造重点大城市情况一览览.-11-图表图表 6:广佛国际商贸城改造后城市形象提升显著:广佛国际商贸城改造后城市形象提升显著.-12-图表图表 7:重点城市城中村建筑面积测算方法:重点城市城中村建筑面积测算
19、方法.-12-图表图表 8:重点城市城中村(:重点城市城中村(21个超大特大城市个超大特大城市+苏州、合肥)建筑面积测算表苏州、合肥)建筑面积测算表-13-图表图表 9:广州市总高度为:广州市总高度为80-100米的住宅地上土建、地上装饰、安装造价合计米的住宅地上土建、地上装饰、安装造价合计3378元元.-14-图表图表 10:中性情形下,重点城市城中村改造建安成本可达:中性情形下,重点城市城中村改造建安成本可达6.6万亿元万亿元.-14-图表图表 11:中性情形下,由城中村改造贡献重点城市建安费用弹性可达:中性情形下,由城中村改造贡献重点城市建安费用弹性可达18.6%-15-图表图表 12:
20、城中村主要改造模式一览(按主导方划分):城中村主要改造模式一览(按主导方划分).-16-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -4-专题研究报告专题研究报告 图表图表 13:城中村改造资金主要来源一览:城中村改造资金主要来源一览.-16-图表图表 14:2018-2020年,棚改专项债发行规模快速上升年,棚改专项债发行规模快速上升.-17-图表图表 15:2016-2019年,全国年,全国PSL存量逐步上升存量逐步上升.-18-图表图表 16:2016-2022年,全国年,全国PPP项目投资额呈波动上升趋势项目投资额呈波动上升趋势.-18-图表图表 17:上海、广州
21、、深圳城中村改造模式存在差异:上海、广州、深圳城中村改造模式存在差异.-18-图表图表 18:2021-2023年上海城中村改造相关政策一览年上海城中村改造相关政策一览.-19-图表图表 19:青浦区凤溪城中村改造项目主要资金来源为城市更新基金和商业贷款:青浦区凤溪城中村改造项目主要资金来源为城市更新基金和商业贷款-20-图表图表 20:青浦区凤溪城中村改造项目预计于:青浦区凤溪城中村改造项目预计于2028年竣工年竣工.-20-图表图表 21:普陀区红旗村改造概况:普陀区红旗村改造概况.-21-图表图表 22:普陀区红旗村改造项目进程:普陀区红旗村改造项目进程.-21-图表图表 23:普陀区红
22、旗村改造前后对比普陀区红旗村改造前后对比.-22-图表图表 24:2023年,广州划分年,广州划分4个重点片区进行个重点片区进行“统筹做地统筹做地”试点工作试点工作.-23-图表图表 25:2023年广州城中村政策一览年广州城中村政策一览.-23-图表图表 26:文冲(石化路以西)城中村改造效果图:文冲(石化路以西)城中村改造效果图.-24-图表图表 27:文冲(石化路以西)城中村改造项目概况:文冲(石化路以西)城中村改造项目概况.-24-图表图表 28:文冲(石化路以西)城中村改造项目进程:文冲(石化路以西)城中村改造项目进程.-25-图表图表 29:文冲(石化路以西)城中村改造项目主要采用
23、房屋安臵方式:文冲(石化路以西)城中村改造项目主要采用房屋安臵方式.-25-图表图表 30:2023年深圳城中村改造政策一览年深圳城中村改造政策一览.-26-图表图表 31:大冲村改造前后对比大冲村改造前后对比.-27-图表图表 32:大冲:大冲村改造项目概况村改造项目概况.-27-图表图表 33:大冲村改造项目进程:大冲村改造项目进程.-28-图表图表 34:大冲村项目开发建设成果:大冲村项目开发建设成果.-28-图表图表 35:城中村改造有望拉动规划设计、工程建设、检测评估等房建链板块需求:城中村改造有望拉动规划设计、工程建设、检测评估等房建链板块需求.-29-图表图表 36:根据汉嘉设计
24、合同公告数据计算,规划设计、工程建设、第三方服务费率分别:根据汉嘉设计合同公告数据计算,规划设计、工程建设、第三方服务费率分别1.1%/92.8%/0.5%.-30-图表图表 37:预计城中村改造带来的年度经营指标弹性测算表:预计城中村改造带来的年度经营指标弹性测算表.-31-图表图表38:23H1,中国交建营业收入,中国交建营业收入yoy+0.5%.-32-图表图表39:23H1,中国交建归母净利润,中国交建归母净利润yoy+2.7%.-32-图表图表40:中国交建通过:中国交建通过“五位一体五位一体”打造城市综合开发运营产业链打造城市综合开发运营产业链.-32-图表图表41:截至:截至23
25、H1末,中交投资末,中交投资/中交城投总资产分别中交城投总资产分别1482/669亿元亿元.-33-图表图表42:2019-2022年,中交投资年,中交投资/中交城投净利润中交城投净利润CAGR分别达分别达13.3%/12.6%-33-图表图表43:截至:截至23M3末,中交城投控股末,中交城投控股14个城市综合开发项目,合同额个城市综合开发项目,合同额1987亿元亿元.-34-图表图表44:截至:截至23M3末,中交投资控股末,中交投资控股9个城市综合开发项目,合同额个城市综合开发项目,合同额883亿元亿元-34-图表图表45:23H1,中国铁建营业收入保持稳定,中国铁建营业收入保持稳定.-
26、35-图表图表46:23H1,中国铁建归母净利润,中国铁建归母净利润yoy+1.2%.-35-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -5-专题研究报告专题研究报告 图表图表 47:中国铁建中标城中村改造项目一览:中国铁建中标城中村改造项目一览.-36-图表图表 48:23H1,中国建筑营业收入,中国建筑营业收入yoy+4.9%.-36-图表图表 49:23H1,中国建筑归母净利润,中国建筑归母净利润yoy+1.6%.-36-图表图表 50:中国建筑中标城中村改造相关项目一览:中国建筑中标城中村改造相关项目一览.-37-图表图表 51:23H1,安徽建工营收,安徽建工
27、营收yoy+11.2%.-38-图表图表 52:23H1,安徽建工归母净利润,安徽建工归母净利润yoy+5.64%.-38-图表图表53:2022-2023年,安徽建工多次中标城市更新项目年,安徽建工多次中标城市更新项目.-38-图表图表 54:23H1,隧道股份营收,隧道股份营收yoy+16.0%.-39-图表图表 55:23H1,隧道股份归母净利润,隧道股份归母净利润yoy+45.1%.-39-图表图表 56:23H1,上海建工营业收入,上海建工营业收入yoy+45.55%.-39-图表图表 57:23H1,上海建工归母净利润,上海建工归母净利润yoy+178.5%.-39-图表图表 58
28、:23H1,上海建工中标多个大型城市地块开发建设项目,上海建工中标多个大型城市地块开发建设项目.-40-图表图表 59:23H1,华阳国际营业收入,华阳国际营业收入yoy-18.1%.-41-图表图表 60:23H1,华阳国际归母净利润,华阳国际归母净利润yoy+4.4%.-41-图表图表 61:华阳国际城市更新历经:华阳国际城市更新历经4阶段,通过城市设计、建筑设计解题城市高密度阶段,通过城市设计、建筑设计解题城市高密度困境困境.-42-图表图表 62:华阳国际城中村改造业务深耕深圳,并向合肥、广州等超大特大城市扩张:华阳国际城中村改造业务深耕深圳,并向合肥、广州等超大特大城市扩张.-42-
29、图表图表 63:2023年,祁连山营业收入年,祁连山营业收入yoy有望达有望达5.8%.-43-图表图表 64:2023年,祁连山归母净利润年,祁连山归母净利润yoy有望达有望达8.3%.-43-图表图表 65:2023年祁连山(中交设计)新签城市更新相关项目一览年祁连山(中交设计)新签城市更新相关项目一览.-44-图表图表 66:23H1,华建集团营业收入,华建集团营业收入yoy+22.6%.-45-图表图表 67:23H1,华建集团归母净利润,华建集团归母净利润yoy+22.9%.-45-图表图表 68:华建集团打造上海市重点城中村项目华建集团打造上海市重点城中村项目.-45-图表图表 6
30、9:23H1,启迪设计营业收入保持稳定,启迪设计营业收入保持稳定.-46-图表图表 70:23H1,启迪设计归母净利润,启迪设计归母净利润yoy+3.4%.-46-图表图表 71:启迪设计深度参与多项苏州城市更新项目启迪设计深度参与多项苏州城市更新项目.-46-图表图表 72:23H1,深圳瑞捷营业收入,深圳瑞捷营业收入yoy-7.0%.-47-图表图表 73:23H1,深圳瑞捷归母净利润,深圳瑞捷归母净利润yoy大增大增384.5%.-47-图表图表 74:2018-2022年,深圳瑞捷曾参与多个城中村改造项目年,深圳瑞捷曾参与多个城中村改造项目.-48-图表图表75:23H1,上海建科营收
31、,上海建科营收yoy+20.1%.-48-图表图表76:23H1,上海建科归母净利润,上海建科归母净利润yoy+71.3%.-48-图表图表 77:2020-2022年,上海建科在保定竣工项目一览年,上海建科在保定竣工项目一览.-48-图表图表 78:标的公司估值表(:标的公司估值表(2023.10.7).-50-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -6-专题研究报告专题研究报告 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -7-专题研究报告专题研究报告 1、本轮城中村改造:本轮城中村改造:聚焦超大特大城市聚焦超大特大城市、助力城市品质提升助
32、力城市品质提升,非,非“棚改“棚改 2.0”7 月月 21 日,国务院常务会议审议通过 关于在超大特大城市积极稳步推日,国务院常务会议审议通过 关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见。进城中村改造的指导意见。本轮城中村改造坚持人民政府负主体责任,多渠道筹措整改资金,鼓励和支持民间资本参与,坚持“留改拆”并举方式进行改造,是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的主要举措。Q1:本轮城中村改造范围有多大?:本轮城中村改造范围有多大?A1:本轮城中村改造主要面向本轮城中村改造主要面向 21 个“超大特大城市。个“超大特大城市。其中超大城市 7个(上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津
33、)、特大城市 14 个(武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连)。图表图表 1:21个超大特大城市一览个超大特大城市一览 城市层级城市层级 城市城市 常住人口(万人)常住人口(万人)城区人口(万人)城区人口(万人)超大城市 7 个(城区人口 1000 万以上)上海 2487 1987 北京 2189 1775 深圳 1749 1744 重庆 3205 1634 广州 1868 1488 成都 2094 1334 天津 1387 1093 特大城市 14 个(城区人口 500 万-1000 万)武汉 1245 995 东莞 1047 956 西安 1
34、218 928 杭州 1194 874 佛山 950 854 南京 931 791 沈阳 907 707 青岛 1007 601 济南 920 588 长沙 1005 555 哈尔滨 1001 550 郑州 1260 534 昆明 846 534 大连 745 521 来源:2020 中国人口普查分县资料、中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -8-专题研究报告专题研究报告 Q2:城中村改造是“棚改:城中村改造是“棚改 2.0”吗?”吗?A2:城中村改造属于城市更新,城中村改造属于城市更新,与“棚改与“棚改 2.0”有多方面差异”有多方面差异。城中村
35、是指在城市化进程中,在城市建成区范围内失去或基本失去耕地,仍实行村民自治和农村集体所有制的村庄。在超大特大城市中实施城中村改造是城市更新的重点、难点,将按照中央的有关部署,采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。从中央及部分地方文件来看,从中央及部分地方文件来看,城中村与棚改均属于城市更新的范畴,但城中村与棚改均属于城市更新的范畴,但改造对象改造对象、改造范围、改造模式、改造范围、改造模式、参与主体、参与主体、资金来源等资金来源等方面存在差异方面存在差异:1)改造对象改造对象:城中村改造主要是对大型城市城中村的自建房、宅基地等集体性质土地的更新改造;棚改针对城镇中集中成片危旧住房、
36、破房烂院,土地多为国有建设用地。2)改造范围:)改造范围:城中村改造集中于超大特大城市,基本面相对较好的一二线城市,棚改面向全国,覆盖大量三四线城市。3)改造模式:)改造模式:城中村改造严格限制大拆大建,采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造;棚改主要采取拆除重建的模式。4)参与主体:)参与主体:城中村改造多以政府引导、市场主导,企业实施,偏市场化;棚户区的改造是以政府为主导,国企实施,偏政策化。5)资金来源)资金来源:国常会明确鼓励和支持民间资本参与城中村改造,多渠道筹措改造资金;棚改资金来源重点为政策性金融支持,主要体现为PSL(抵押补充贷款)和专项债。图表图表 2:城中村改造
37、与棚改城中村改造与棚改在在改造对象、改造范围、改造模式、参与主体、资金来源等改造对象、改造范围、改造模式、参与主体、资金来源等方面存差异方面存差异 来源:易居、中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -9-专题研究报告专题研究报告 Q3:本轮城中村有哪些变化?:本轮城中村有哪些变化?A3:限制限制“大拆大建大拆大建”,聚焦城市品质提升,聚焦城市品质提升 限制限制“大拆大建大拆大建”,重点改善基建设施。,重点改善基建设施。采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹,促进资金综合平衡、动态平衡。着力
38、于提高城市品质,改善基础设施惠及居民着力于提高城市品质,改善基础设施惠及居民。本轮城中村改造将重点改善公共基础设施,改善城市品质和居民居住环境。我们认为本轮城中村改造拆建比例较棚改有所下降,改造模式有望创新多元化。改造后,城市低收入群体生活环境将显著改善,有利城市长远健康发展。图表图表 3:2023年年城中村改造相关政策城中村改造相关政策一览一览 时间时间 文件文件 主要内容主要内容 2023/4/28 政治局会议 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设 2023/7/21 关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的意见 1)要坚持
39、稳中求进、积极稳妥稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项,真正把好事办好、实事办实。2)要坚持城市人民政府负主体责任,加强组织实施,科学编制改造规划计划,多渠道筹措改多渠道筹措改造资金造资金,高效综合利用土地资源,统筹处理各方面利益诉求,并把城中村改造与保障性住房建设结合好。3)加大对城中村改造的政策支持,积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与,努力发展各种新业态,实现可持续运营。2023/7/24 政治局会议 要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造
40、各类闲置房产。2023/7/28 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议 何立峰强调,城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程,要从实际出发,采取拆除新建、整治提采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式升、拆整结合等不同方式分类改造分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹,促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施,做好历史文化传承保护。2023/8/2 2023 年年中党建和经营工作座谈会 积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。2023/8/17 2023 年
41、第二季度货政报告 加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。2023/9/14 开展低效用地再开发试点工作的通知 为落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求,将在北京市等 43 个试点城市开展低效用地再开发试点,探索创新政策举措,完善激励约束机制。低效用地再开发以城中村和低效工业用地改造为重点,试点期限原则上为 4 年。来源:中国政府网,国务院,央行,国开行,中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -10-专题研究报告专题研究报告 2、必要性:扩大内需、改善民生,助力大城市提质必要性:扩大内需、改善民生,助力大城市提质扩容扩容
42、 城中村改造是盘活存量资源、改善民生、扩大内需城中村改造是盘活存量资源、改善民生、扩大内需、解决住房短缺问题、解决住房短缺问题的重要的重要抓手抓手。近期国常会及中央政治局会议等多次提出超大特大城市实施城中村改造,本轮城中村改造侧重于优化住房供给结构,推动构建大型城市租赁住房体系,重点提出与保障性住房建设相结合,努力发展各种新业态,实现可持续运营。近年来,上海、广州、深圳等城市健全工作机制,推动城中村改造工作取得成效。图表图表 4:城中村改造工程兼具盘活资源、改善居民居住条件、扩大内需、解决住房短缺等多个作用:城中村改造工程兼具盘活资源、改善居民居住条件、扩大内需、解决住房短缺等多个作用 来源:
43、经济日报、政府网、中泰证券研究所 2.1 解决大城市解决大城市住房短缺住房短缺问题,提升城市品质问题,提升城市品质 从人口净流入、人均住房面积、商品房销售情况看,多个大城市存扩容从人口净流入、人均住房面积、商品房销售情况看,多个大城市存扩容需求。需求。人口净流入看,人口净流入看,21 个超大特大城市中,12 个城市 2018-2021 年城区人口增速 CAGR 高于全国均值,其中深圳、杭州、济南、长沙人口净流入 CAGR 超 10%;人均住房面积看,人均住房面积看,21 个超大特大城市中,5 个城市人均住房面积低于全国均值,其中深圳、东莞、广州最低,分别为21.50、27.80、30.15 平
44、方米/人;商品房销售情况看,商品房销售情况看,21 个重点大城市中,9 个城市 2018-2021 年住宅销售面积 CAGR 高于均值,其中北京、杭州、上海、南京、济南销售面积 CAGR 超 10%。大城市住房存短缺情况,需要通过城中村改造扩容。请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -11-专题研究报告专题研究报告 图表图表 5:重点城市(重点城市(21个超大特大城市个超大特大城市+苏州、合肥)苏州、合肥)城中村改造重点大城市情况一览城中村改造重点大城市情况一览 城市规模城市规模 城市城市 城区人口城区人口 18-21 年城区年城区 人口人口 CAGR 18-21
45、年住宅年住宅 销售面积销售面积 CAGR 23M1-7 商品房商品房 销售面积同比增速销售面积同比增速 人均住房面积人均住房面积 万人万人%平方米平方米/人人 超大城市 上海 1987 0.9%12.14%13.3%32.28 北京 1775 0.9%18.52%14.6%34.89 深圳 1744 10.7%3.92%18.6%21.50 重庆 1634 4.8%-3.04%-25.7%41.96 广州 1488 3.6%6.41%-30.15 成都 1334 8.9%-0.47%-41.67 天津 1093-3.5%5.26%35.8%35.45 特大城市 武汉 995 5.2%-8.55
46、%-39.68 东莞 956 6.4%-0.12%-13.4%27.80 西安 928 6.5%-10.74%-45.06 杭州 874 10.6%13.71%-44.52 佛山 854 1.4%-3.96%-36.27 南京 791 1.6%11.62%-15.4%39.65 沈阳 707 2.3%-6.45%-16.6%36.13 青岛 601 3.9%-3.46%-3.4%34.92 济南 588 10.0%10.48%0.9%41.39 长沙 555 10.8%5.22%-43.15 哈尔滨 550-1.9%-17.47%-35.20 郑州 534 4.6%-8.54%-42.10 昆
47、明 534-10.4%-12.29%-41.95 大连 521 1.5%-3.69%-34.19 其他重点城市 苏州 399 3.2%5.30%-41.59 合肥 378 10.9%12.29%-36.91 重点城市合计重点城市合计 21820 3.6%-0.33%-36.81 全国全国 90199 2.3%2.27%-6.5%41.76 来源:Wind、各省住建厅、第七次人口普查分县资料、中泰证券研究所 改善改善居住居住环境,提升城市品质。环境,提升城市品质。以广佛国际商贸城中心区项目为例,改造前,中心区内共有厂企 639 个,占地面积 1462 亩,厂房建筑面积约 100 万平方米。存在严
48、重污染环境、城市服务功能欠缺、单位用地产出效益低下等问题。改造后,经济效益看,经济效益看,实行镇政府统一租赁开发,土地整体开发价值提高,各村土地租金收入保持原有水平并持续增长;社会效益看,社会效益看,改造后的中心区发展酒店服务、商务办公服务、金融保险以及其他中介服务等的商务配套行业。请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -12-专题研究报告专题研究报告 图表图表 6:广佛国际商贸城改造后城市形象提升显著广佛国际商贸城改造后城市形象提升显著 来源:广东省“三旧”改造典型案例汇编、中泰证券研究所 2.2 稳增长重要抓手,稳增长重要抓手,预计每年拉动预计每年拉动 6638
49、 亿元建安投资亿元建安投资 重点城市城中村改造空间广阔,预计每年建安费用达重点城市城中村改造空间广阔,预计每年建安费用达 6638 亿元,建筑亿元,建筑企业有望长期受益。企业有望长期受益。对于各城市对于各城市,我们假设,我们假设:1)城区建筑面积=城中村人口城中村人均住房面积 2)假设各城市中,城中村平均每户人口数与城市其他区域相同,根据该假设,城中村人口=城区人口城中村住户占比。3)假设城中村住户仅包含自建房住户和城中村租户,且城区内所有自建房均位于城中村。即城中村住户占比=自建户占比+城中村租户占比 4)城中村通常具有人口密度大、人均居住面积小的特点。我们参考各省市人口普查数据,假设人均居
50、住面积小于 20 平方米的租户均居住在城中村(重点城市人均居住面积为 36.81 平方米)。根据假设,根据假设,测算得出全国城中村人口占比测算得出全国城中村人口占比 48.6%,重点城市城中村户数重点城市城中村户数占比占比 28.0%,其中深圳、东莞占比超,其中深圳、东莞占比超 40%;测算得出全国城中村建筑面;测算得出全国城中村建筑面积积57.5亿平方米,亿平方米,重点城市城中村重点城市城中村建筑建筑面积面积9.2亿平方米,占全国亿平方米,占全国16%。图表图表 7:重点城市城中村建筑面积测算:重点城市城中村建筑面积测算方法方法 来源:中泰证券研究所 佛山佛山市南海区广佛国际商贸城中市南海区
51、广佛国际商贸城中心区改造项目心区改造项目项目项目改造前后对比改造前后对比改造前改造前改造后改造后拆除用地面积:拆除用地面积:59.66公顷公顷拆除量:拆除量:104.34万平方米万平方米容积率:容积率:1.74规划开发建设用地面积:规划开发建设用地面积:45.48公顷公顷规划规划总总建建面:面:289.02万平方米万平方米测算容积率:测算容积率:6.35城中村建面城中村建面=城中村人口城中村人口城中村人均居住面积城中村人均居住面积城区人口城区人口城中村住户占比城中村住户占比自建户占比自建户占比城中村租户占比城中村租户占比假设:城中村平均每户人口数与城市其他区域相同假设:人均居住面积小于20平方
52、米的租户均居住在城中村使用各城市人均住房20平米以下的租户数据测算得出使用第七次人口普查数据计算第七次人口普查数据 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -13-专题研究报告专题研究报告 图表图表 8:重点城市城中村:重点城市城中村(21个超大特大城市个超大特大城市+苏州、合肥)苏州、合肥)建筑面积测算表建筑面积测算表 城市规模城市规模 城市城市 城区人口城区人口 (万人)(万人)自建户占自建户占总家庭户总家庭户数比例数比例 租户占总租户占总家庭户数家庭户数比例比比例比 城中村租户占城中村租户占全部租户比例全部租户比例 城中村租户城中村租户占总家庭户占总家庭户数比例
53、数比例 城中村人城中村人口占比口占比 城中村人均城中村人均住房面积住房面积 城中村建面城中村建面 A B C D E=CD F=B+E G AEG 超大城市 上海 1987 7.8%38.7%28%10.8%18.5%12.8 4699 北京 1775 10.9%35.4%24%8.4%19.3%12.7 4357 深圳 1744 2.0%76.8%52%40.2%42.2%11.5 12000 重庆 1634 36.0%12.4%13%1.6%37.6%15.1 9276 广州 1488 12.7%56.2%35%19.8%32.5%12.1 13500 成都 1334 20.2%22.2%
54、14%3.2%23.4%14.1 4423 天津 1093 18.4%15.7%15%2.3%20.7%14.2 3230 特大城市 武汉 995 16.4%18.6%12%2.3%18.7%14.0 2613 东莞 956 9.2%74.7%45%33.3%42.5%11.2 4540 西安 928 24.2%23.1%15%3.5%27.7%13.3 3418 杭州 874 20.0%40.4%26%10.5%30.5%12.2 3247 佛山 854 18.8%47.0%30%14.1%32.9%12.1 3386 南京 791 16.3%19.2%14%2.6%18.9%14.6 21
55、85 沈阳 707 14.0%10.3%27%2.8%16.7%16.6 1969 青岛 601 33.3%15.3%14%2.2%35.5%14.3 3059 济南 588 33.9%12.2%11%1.4%35.3%14.5 3000 长沙 555 34.3%15.9%9%1.4%35.7%14.5 2868 哈尔滨 550 23.8%8.7%15%1.3%25.1%14.4 1992 郑州 534 21.4%20.0%11%2.3%23.7%14.9 1891 昆明 534 26.6%30.7%20%6.1%32.7%12.7 2218 大连 521 20.7%13.9%15%2.1%2
56、2.9%14.5 1729 其他重点城市 苏州 399 17.0%30.1%17%5.0%22.0%13.1 1147 合肥 378 23.8%18.9%12%2.3%26.1%14.7 1444 重点城市合计重点城市合计 21820 19.4%30.2%29%8.7%28.0%13.4 92192 全国全国 90199 46.0%14.6%17%2.5%48.6%13.1 574671 来源:第七次人口普查分县资料、各省市人口普查年鉴、中泰证券研究所 注:广州、深圳采用住建厅披露数据 根据广州市 2022 年度参考造价,总高度为 80-100 米的住宅地上土建、地上装饰、安装总造价合计 33
57、78 元,考虑到地下部分造价、公共设施配套和未来成本上涨,我们认为全国城中村改造单位平均建安成本为3200-4000 元。请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -14-专题研究报告专题研究报告 图表图表 9:广州市总高度为:广州市总高度为80-100米米的住宅地上土建、的住宅地上土建、地上地上装饰、安装造价合计装饰、安装造价合计3378元元 类型类型 土建装饰土建装饰 安装安装 地上部分和安地上部分和安装成本合计装成本合计 地下土建地下土建 地下装饰地下装饰 地上土建地上土建 地上装饰地上装饰 住宅 6 层及 6 层以下-1413 883 473 2769 7 层及
58、 7 层以上且总高度80 米 4636 490 1399 1019 645 3063 80 米总高度100 米 1531 1178 669 3378 100 米总高度150 米 1794 2645 906 5345 办公 5 层及 5 层以下-1691 795 360 2846 5622 982 1381 825 784 2990 6 层及 6 层以上且总高度100 米 1272 844 967 3083 100 米总高度150 米 1613 1291 1421 4325 150 米总高度300 米 1955 3047 1753 6755 商场 总高度30 米-1241 1037 911 31
59、89 总高度50 米 3418 837 1343 1353 1392 4088 来源:广州市住建局、中泰证券研究所 2021 年 8 月 30 日,住建部正式发布关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知,提出原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于 2。根据城中村改造模式与策略研究,通常城中村改造拆建比为 1.5-2.0 倍时,才可实现改造成本资金平衡。我们按照拆建比(改造后容积率/原容积率)范围 1.5-2.5、单位建安成本范围 3200-4000 元/平方米进行敏感性分析,得到重点城市城中村(21个超大特大城市+苏州、合肥)改造建安成本可达 4.4-9.2 万亿元。中性中性情
60、形情形下(容积率变化系数为下(容积率变化系数为 2、单位建安成本为、单位建安成本为 3600 元元/平方米),城平方米),城中村改造建安成本为中村改造建安成本为 6.6 万亿元,既往项目看,城中村改造周期约万亿元,既往项目看,城中村改造周期约 7-13年,按年,按 10 年计算,每年建安成本约年计算,每年建安成本约 6638 亿元。亿元。图表图表 10:中性情形下,中性情形下,重点城市重点城市城中村改造建安成本可达城中村改造建安成本可达6.6万亿元万亿元 城中村改造建安成本规模测算(亿元)城中村改造建安成本规模测算(亿元)拆建比(改造后容积率拆建比(改造后容积率/原容积率)原容积率)1.5 1
61、.75 2 2.25 2.5 建安成本建安成本 (元(元/平方米)平方米)3200 44252 51628 59003 66378 73754 3400 47018 54854 62691 70527 78363 3600 49784 58081 66378 74676 82973 3800 52550 61308 70066 78824 87583 4000 55315 64535 73754 82973 92192 来源:中泰证券研究所 城中村改造城中村改造为各城市带来为各城市带来建安成本弹性建安成本弹性较强较强。根据国家统计局,2022年,全国房地产开发投资完成额达 13.29 万亿元,
62、其中工程建设、安装工程投资额分别为 7.93、0.46 万亿元,计算得出建安成本合计占房地产开发投资额 63%。假设各省市建安成本占房地产开发投资额比例相同,计算得到重点城市城中村改造贡献建安成本弹性达 18.6%,其中哈尔滨、东莞、广州、深圳弹性超 40%。请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -15-专题研究报告专题研究报告 图表图表 11:中性情形下,:中性情形下,由城中村改造贡献由城中村改造贡献重点城市建安费用弹性可达重点城市建安费用弹性可达18.6%城市规模城市规模 城市城市 城中村建筑面城中村建筑面积(万积(万 m2)每年城每年城中村建安中村建安费用(亿
63、元)费用(亿元)2022年房地产年房地产开发投资完成开发投资完成额额 (亿元)(亿元)建安成本占房建安成本占房地产开发投资地产开发投资比例比例 2022年全市建年全市建安成本(亿元)安成本(亿元)改造贡献建安改造贡献建安费用弹性费用弹性 A B=A0.362 C D E=CD B/E 超大城市 上海 4699 338 4980 63%3145 10.8%北京 4357 314 4179 63%2639 11.9%深圳 12000 864 3375 63%2131 40.5%重庆 9276 668 3468 63%2190 30.5%广州 13500 972 3431 63%2166 44.9%
64、成都 4423 318 3362 63%2123 15.0%天津 3230 233 2128 63%1344 17.3%特大城市 武汉 2613 188 3434 63%2168 8.7%东莞 4540 327 895 63%565 57.8%西安 3418 246 2599 63%1642 15.0%杭州 3247 234 3890 63%2456 9.5%佛山 3386 244 1957 63%1236 19.7%南京 2185 157 2758 63%1742 9.0%沈阳 1969 142 940 63%594 23.9%青岛 3059 220 1790 63%1130 19.5%济南
65、 3000 216 1832 63%1157 18.7%长沙 2868 207 2425 63%1531 13.5%哈尔滨 1992 143 357 63%225 63.6%郑州 1891 136 2511 63%1586 8.6%昆明 2218 160 1487 63%939 17.0%大连 1729 124 609 63%384 32.4%其他重点城市 苏州 1147 83 2692 63%1700 4.9%合肥 1444 190 1458 63%920 20.6%重点城市合计重点城市合计 92192 6638 56554 63%35714 18.6%来源:Wind、中泰证券研究所 注:1
66、)各城市城中村建安费用全部采用上文中性情形下测算,即城中村建筑面积单位建安费用拆建比;2)合肥采用合肥市城中村三年攻坚行动(2023-2025 年)实施方案计算每年城中村建安费用 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -16-专题研究报告专题研究报告 3、可行性:可行性:模式多元、模式多元、因城施策因城施策,资金筹措保障强资金筹措保障强 3.1 城中村改造模式城中村改造模式多元多元,一城一策,一城一策助力高效实施助力高效实施 城中村改造可根据项目主导方分为城中村改造可根据项目主导方分为政府主导模式、市场主导模式、村集政府主导模式、市场主导模式、村集体主导模式和多元协
67、作模式。体主导模式和多元协作模式。其中,北京、西安等地的城中村更新改造多采用政府主导模式;珠海是采取市场化主导模式推进城中村更新改造的典型;安臵方式看,安臵方式看,主要采用货币化安臵、房票(房屋)安臵和实物安臵。其中,北京以房屋安臵为主;上海、济南采用货币化和实物安臵方式;合肥大力推行货币化和房票安臵。图表图表 12:城中村主要改造模式一览(按主导方划分)城中村主要改造模式一览(按主导方划分)来源:城市管理、中泰证券研究所 3.2 筹措资金渠道多样化,筹措资金渠道多样化,鼓励民间资本参与鼓励民间资本参与 政府主导模式下,城中村改造资金通常来源于财政直接拨款、地方专项债和金融机构融资;市场运作模
68、式下,资金通常来源于主体自筹和社会资本。9 月 27 日,中国人民银行货币政策委员会 2023 年第三季度例会提出,加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。图表图表 13:城中村改造资金主要来源一览城中村改造资金主要来源一览 来源:新京报、中泰证券研究所 城中村改造模式城中村改造模式政府主导模政府主导模式式市场主导模市场主导模式式多元协作模多元协作模式式村集体主导村集体主导模式模式以政府投资为以政府投资为主主灵活多样的投灵活多样的投融资方式融资方式以社会投资为以社会投资为主主以村集体和村民以村集体和村民自筹自筹资金资金为主为主依靠行政力量推动依靠行政力量推
69、动依靠市场力量推动依靠市场力量推动社区自下而上,自发推动社区自下而上,自发推动政府主导、社区参与、政府主导、社区参与、多元合作多元合作北京、广州、西安北京、广州、西安等地等地的部分城中村更新改造的部分城中村更新改造珠海珠海城中村更新改造、城中村更新改造、深圳深圳蔡屋围村改造、蔡屋围村改造、石石家庄家庄东里村改造等东里村改造等深圳深圳渔民村更新改造、渔民村更新改造、呼和浩特呼和浩特回民回民区城中区城中村更新改造村更新改造深圳深圳大冲村更新改造、大冲村更新改造、广州广州猎德村更新改造、猎德村更新改造、北京北京何各庄更新改造等何各庄更新改造等城中村城中村改造改造资金来源资金来源政府主导资金来源政府主
70、导资金来源市场运作资金来源市场运作资金来源财政直接拨款财政直接拨款地方专项债地方专项债金融机构融资金融机构融资改造主体自筹改造主体自筹社会资本引入社会资本引入 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -17-专题研究报告专题研究报告 我们认为城中村改造主要包括财政拨款、地方专项债、金融机构融资、我们认为城中村改造主要包括财政拨款、地方专项债、金融机构融资、改造主体自筹、社会资本改造主体自筹、社会资本 5 种:种:1)财政直接拨款:)财政直接拨款:8 月 1 日,中国人民银行、外汇管理局 2023 年下半年工作会议提出将城中村改造纳入金融支持范围,加大对城中村改造支持力
71、度。对于城中村改造这类公益性较强的民生项目,财政拨款为最重要的资金来源,政府通常采取财政补贴、专项资金投入等方式,直接助力城中村改造。2)地方专项债:)地方专项债:根据 21 世纪经济网 9 月 12 日报道,符合条件的城中村改造项目将可纳入专项债支持范围,同时将纳入保障性安居工程领域,2024 年或发行首批城中村改造专项债。回顾看,棚改期间,地方专项债规模维持 4000 亿上下,其中 2019 年达到峰值 7032 亿元,占当年地方专项债发行总规模 32.7%。图表图表 14:2018-2020年,棚改专项债发行规模快速上升年,棚改专项债发行规模快速上升 来源:Wind、中泰证券研究所 3)
72、金融机构融资金融机构融资:根据 21 世纪经济网 9 月 18 日报道,在城中村改造支持资金方面,银行或将设立城中村改造专项借款提供资金支持,我们推断可能通过银行对外发债或抵押补充贷款(PSL)筹措。PSL 为央行为棚改创设的结构性货币工具,即央行将资金借给三家政策性银行,并引导其向向特定领域提供贷款。回顾看,棚改助推全国 PSL(抵押补充贷款)存量持续上升,由 2016 年 2.05 万亿元上升至 2019 年 3.54 万亿元,CAGR+19.9%。4)改造主体自筹)改造主体自筹:地方城投平台可作为资金来源。21 个超大特大城市均属于地方城投融资能力较强区域,可以充分将专项债投放和城投融资
73、结合,并通过商业银行支持城投平台项目建设。5)社会资本:社会资本:7 月 21 日,国务院常务会强调鼓励和支持民间资本参与城中村改造。为吸引资金进入,一方面要由国企主导,解决公共服务设施短板,创造市场积极性,鼓励多方投资主体以经营性收入弥补和覆盖改造成本;另一方面要在用地出让方式、审批流程优化、空间功能调整和转换等方面做出规划和政策创新。1320721487.336018.73584440384344873444.8%32.7%11.0%12.4%9.0%9.2%0%5%10%15%20%25%30%35%05000000025
74、000300003500040000450002002120222023地方专项债发行规模(亿元)地方专项债发行规模(亿元)棚改专项债发行规模(亿元)棚改专项债发行规模(亿元)棚改专项债占比棚改专项债占比-右轴右轴 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -18-专题研究报告专题研究报告 图表图表 15:2016-2019年,全国年,全国PSL存量存量逐步上升逐步上升 图表图表 16:2016-2022年,全国年,全国PPP项目投资额项目投资额呈波呈波动上升趋势动上升趋势 来源:Wind、中泰证券研究所 来源:Wind、中泰证券研究所 3.3 重
75、点城市改造案例:熟路轻辙,见微知著重点城市改造案例:熟路轻辙,见微知著 上海、深圳、广州作为三大城中村推进城市,改造模式存差异。上海、深圳、广州作为三大城中村推进城市,改造模式存差异。广州市政府强调“政府主导,市场参与”,深圳市政府强调“政府引导、市场化运作”,上海市政府强调“政府引导、共建共享”。我们认为,从政我们认为,从政策描述看,策描述看,广州偏向政府主导,深圳偏向市场主导,上海则偏向政府与市场共同主导、双向并举;从实施特点看,从实施特点看,上海规划由中心城区逐步向外推进城中村改造,广州成立安居集团;试点统筹做地,增强政府统筹力度;深圳分类划分改造内容并分别施策,提倡“微改造”、“混合改
76、造”。图表图表 17:上海、广州、深圳城中村改造模式存在差异:上海、广州、深圳城中村改造模式存在差异 城中村改造特点及进展城中村改造特点及进展 上海上海 广州广州 深圳深圳 参与方参与方 政府+市场双向主导 偏向政府主导 偏向市场主导“政府引导,共建共享”“政府主导、市场参与”“政府引导,市场化运作”特点特点 改造工作由中心城区向外推进 成立广州安居集团,试点统筹做地 分类划分改造内容,提倡“微改造”、“混合改造”目标目标 至 2032 年前预计要完成 62 个城中村项目,优先改造中心城区周边和五大新城城中村,2023 年新启动10 个改造项目。2023 年,全市计划推进 127 个城中村改造
77、项目,重点推进 17 个城市更新项目,力争完成 2000 亿元固投目标(同比增长超 60%)。23M1-7,新批复文冲东、水西村等城中村改造项目 10 个,里仁洞村、新溪村等12 个项目实现新开工。2023 年,计划推进 4.9 万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目 来源:各省市政府、各省市住建厅、中泰证券研究所 2.052.693.383.543.242.803.150.00.51.01.52.02.53.03.54.0200022全国抵押补充贷款期末余额(万亿元)全国抵押补充贷款期末余额(万亿元)13.518.217.717.619.220.
78、320.90562002020212022全国全国PPP项目投资额(万亿元)项目投资额(万亿元)请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -19-专题研究报告专题研究报告 3.3.1 上海:上海:分段规划目标明确,分段规划目标明确,加快推进加快推进“两旧一村两旧一村”改造工作改造工作 分段规划目标明确,稳步推进城中村改造工作。分段规划目标明确,稳步推进城中村改造工作。根据上海市房管局,2023年,上海计划启动“城中村”改造项目 10 个;到 2025 年底,中心城区周边“城中村”项目全面启动;到 2027 年底,中心城区周边“
79、城中村”改造项目全面完成,五个新城等重点区域“城中村”改造规模化推进;到 2032 年底,“城中村”改造项目全面完成。图表图表 18:2021-2023年上海城中村改造相关政策一览年上海城中村改造相关政策一览 时间时间 文件文件/会议会议 拟解决问题拟解决问题 内容内容 2021/2/3 关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见 土地政策 资金来源 1)为进一步提高土地利用效率,在居民同意的前提下,允许将建筑增量用于保障性住房、租赁住房和经营性配套设施的收益用以平衡改造成本,项目周边不具备独立开发条件、符合扩大用地要求的零星土地,可通过扩大用地方式结合改造。2)市、区两级财政安排专项资金,
80、鼓励各区通过发行地方政府债券,筹措改造资金。鼓励商业银行加大产品和服务创新力度,对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。2021/8/25 上海城市更新条例)改造主体 资金来源 建设方式 1)区人民政府是推进本辖区城市更新工作的主体,负责组织、协调和管理辖区内城市更新工作。2)市、区人民政府应安排资金支持城中村改造,鼓励通过发行地方政府债券等方式,筹集改造资金;鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新,满足城市更新融资需求;支持符合条件的企业在资本市场开展融资活动。3)城市更新以拆除重建和改建、扩建方式实施的,可依法重新设定土地使用期限。2023/2/6 上海市旧住房成套改造和拆除
81、重建实施管理办法(试行)建设方式 以成套改造或者拆除重建方式,对上海市公有旧住房以及与公有旧住房同属更新范围的私有房屋实施更新活动及管理。2023/4/19 上海市城市更新行动方案(20232025 年)改造任务 目标任务:加快推进“两旧一村”改造工作,到 2025 年,全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造,基本完成小梁薄板房屋改造。实施 3000 万平方米各类旧住房更高水平改造更新,完成既有多层住宅加装电梯 9000 台。中心城区周边“城中村”改造项目全面启动。来源:上海市政府、上海市房管局、中泰证券研究所 案例案例 1:青浦区凤溪城中村改造项目:青浦区凤溪城中村改造项目 项目基本情况:
82、项目基本情况:上海青浦区凤溪城中村改造项目占地面积约 1273 亩(84.9 万平方米),共涉及 2316 户,其中居住类房屋 2177 户,项目计划总投资额约 336 亿元,是上海至今规模最大的城中村改造项目。项目项目参与方参与方:凤溪城中村改造项目由青浦区政府主导;中交城投作为一级开发商,与中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、浦发银行和中国农业发展银行 6 家银行组成银团,共同推进凤溪城中村改造项目,进行一级土地整理工作。资金来源:资金来源:1)政府财政支持:)政府财政支持:2021 年 6 月,上海成立 800 亿元城市更新基金,投资改造项目,此外,青浦区政府承担此项目拆
83、迁补偿资金;2)商业银行贷款:商业银行贷款:2023 年 6 月,中交城投获银团 220 亿元授信,为项目开展提供资金保障。请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -20-专题研究报告专题研究报告 图表图表 19:青浦区凤溪城中村改造项目主要资金来源为城市更新基金和商业贷款:青浦区凤溪城中村改造项目主要资金来源为城市更新基金和商业贷款 来源:新民晚报、澎湃新闻、中泰证券研究所 安臵方式:安臵方式:项目为当地居民建立动迁安臵基地,计划集中签约 1979 户,截至 2023 年 7 月 12 日,实际签约 1894 户,计划签约率 95.7%,签约完成率 87.4%。建设
84、建设重点重点:1)依托城际铁路徐乐北路站,轨交上盖科创 TOD 街区综合体,提升城市整体风貌;2)凤北工业园区转型升级,着力发展商业商务服务贸易;3)建设“中央绿谷”、“凤溪十二桥”、“观音寺”等城市公共空间和亮点项目。该项目采用拆除重建的建设方式,计划打造青东绿地、三星商业街、艺术魅力片区、综合服务中心等八大场景。图表图表 20:青浦区凤溪城中村改造项目预计于:青浦区凤溪城中村改造项目预计于2028年竣工年竣工 来源:新民晚报、上海土地市场、澎湃新闻、中泰证券研究所 上海青浦区凤溪城中村改造项目上海青浦区凤溪城中村改造项目占地面积:占地面积:1273亩(84.9万平方米)总投资:总投资:33
85、6亿元预计改造时间:预计改造时间:2023-2028年上海新开展城中村改造项目上海新开展城中村改造项目主导方主导方青浦区政府青浦区政府实施主体实施主体资金来源资金来源商业贷款商业贷款220220亿元亿元中国银行中国农业银行中国工商银行等6家银行一级土地开发一级土地开发中交城投政府财政支持政府财政支持上海800亿元城市更新基金20202020年年12月月,华新镇华新镇政府上报凤溪城中村政府上报凤溪城中村改造项目申请改造项目申请20222022年年11月月,上海出上海出让青浦区华新镇新凤南让青浦区华新镇新凤南路西侧地块路西侧地块,正式启动正式启动凤溪城中村改造项目凤溪城中村改造项目项目预计项目预计
86、2028年年12月竣工并投入使用月竣工并投入使用20212021年年9月月,凤溪城凤溪城中村改造项目获上中村改造项目获上海市政府批准认定海市政府批准认定20232023年年6月月,中交城投中交城投签约凤溪城中村改造签约凤溪城中村改造项项目目,项目项目投资总额投资总额336亿元亿元,改造范围改造范围1273亩亩2028 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -21-专题研究报告专题研究报告 案例案例 2:普陀区红旗村改造项目:普陀区红旗村改造项目 项目基本情况:项目基本情况:普陀红旗村项目改造规划占地面积 39.1 万平方米,建筑面积 30 万平方米,涉及约 8500
87、 户、4 万人口搬迁,项目投资额超 300亿元。项目项目参与方参与方:红旗村项目由上海普陀区政府主导,中海联合体(中海地产、上海中环投资开发有限公司、上海新长征有限公司联合成立)作为实施主体,完成土地一级开发,并进行租赁房、保障房、广场、公共设施、社区配套设施等建设,并引入企业总部、研发中心、科技创新、现代商贸等产业资源。资金来源:主要来源于商业银行贷款。资金来源:主要来源于商业银行贷款。2015 年 6 月,由普陀区财政局组织,浦发银行、农商银行、上海银行、宁波银行等 4 家银行组建银团,为红旗村改造项目提供 61 亿元,用于居民动迁、土地征收等前期改造;图表图表 21:普陀区红旗村改造概况
88、:普陀区红旗村改造概况 来源:澎湃新闻、上海中环集团、中泰证券研究所 图表图表 22:普陀区红旗村改造项目进程:普陀区红旗村改造项目进程 来源:澎湃新闻、合一城市更新、中泰证券研究所 上海普陀区红旗村改造项目上海普陀区红旗村改造项目占地面积:占地面积:586亩(39.1万平方米)建筑面积:建筑面积:30万平方米总投资:总投资:超300亿元改造时间:改造时间:2015年-2023年3月上海既往城中村项目上海既往城中村项目主导方主导方普陀区政府普陀区政府实施主体实施主体资金来源资金来源商业贷款商业贷款6161亿元亿元浦发银行、农商银行、上海银行、宁波银行一级、二级开发一级、二级开发中海联合体201
89、42014年年10月月,普陀红普陀红旗村改造项目旗村改造项目获得市获得市住建委批准住建委批准20162016年年,中海中海联合体联合体完成完成红旗村红旗村土地土地一级整一级整理理项目项目于于2023年年3月月完完成全面封顶成全面封顶20152015年年,红旗村改红旗村改造项目正式启动造项目正式启动20182018年年10月月和和2020年年1-2月月,中海联合体分批拿下中海联合体分批拿下全部红旗村旧改地块全部红旗村旧改地块,进进行房屋和基础设施建设行房屋和基础设施建设2023 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -22-专题研究报告专题研究报告 安臵方式:安臵方式
90、:该项目为当地居民建立动迁安臵房,并采取拆除新建的建设模式。建设建设成果成果:红旗村改造项目成功打造兼具商业、办公、文化、居住等多种业态功能的城市综合体。图表图表 23:普陀区红旗村改造前后对比:普陀区红旗村改造前后对比 来源:上观、中泰证券研究所 3.3.2 广州:加速推进城中村改造,开展“统筹做地”广州:加速推进城中村改造,开展“统筹做地”试点试点 截至 23M8,广州共 272 个城中村,村域面积 743 平方公里。改造方式上,市政府坚持“政府主导、市场参与、分区分类”,稳步推进城中村改造项目。2023 年 1-7 月,广州新批复文冲东、水西村等城中村改造项目10 个,里仁洞村、新溪村等
91、 12 个项目实现新开工。广州市正在广州新中轴(海珠)片区、广州火车站片区、罗冲围片区、环五山创新策源区四个市重点片区大力推动“统筹做地”的改造新模式试点。四大重点片区的启动区占地面积 987 公顷,建筑面积1469 万平方米。涉及城中村 11 个,占地 746 公顷,建筑面积 1385万平方米。广州已明确 7 家市级统筹做地主体,大力推进四大重点片区做地试点,具体包括:广州火车站片区(广州城投集团、广州市建筑集团);城市新中轴(海珠)片区(越秀集团);罗冲围片区(珠江实业集团、机场建设投资集团);环五山创新策源区(越秀集团、机场建设投资集团)。我们认为,此举将规范土地一级开发,有效缩短项我们
92、认为,此举将规范土地一级开发,有效缩短项目执行周期。目执行周期。普陀普陀红旗红旗村村项目项目改造改造前后对比前后对比改造前改造前改造后改造后占地面积占地面积:586亩(39.1万平方米)旧房旧房面积:面积:36.2万平方米人口数人口数:6万常住及流动人状态状态:违法建筑28.6万平方米,占旧房面积79%占地面积占地面积:约39万平方米总建筑面积总建筑面积:30万平方米状态:状态:兼具商业、办公、文化、居住等多业态功能的城市综合体改造周期8年 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -23-专题研究报告专题研究报告 图表图表 24:2023年,广州划分年,广州划分4个重
93、点片区进行“统筹做地”试点工作个重点片区进行“统筹做地”试点工作 重点片区重点片区 市级统筹做地主体市级统筹做地主体 广州新中轴(海珠)片区 越秀集团 广州火车站片区 广州城投集团、广州市建筑集团 罗冲围片区 珠江实业集团、机场建设投资集团 环五山创新策源区 越秀集团、机场建设投资集团 来源:广州市政府网站、中泰证券研究所 优化审批流程,稳步推进拆迁进程优化审批流程,稳步推进拆迁进程 2023 年年 6 月月 16 日,广州发布优化城中村全面改造项目审批流程日,广州发布优化城中村全面改造项目审批流程的通知,旨在解决城中村改造项目三大痛点。一是优化改造项目的通知,旨在解决城中村改造项目三大痛点。
94、一是优化改造项目审批流程,审批流程,提出年度计划可动态增补、区政府可按程序审定实施方案批后正向调整内容等多项升级措施。二是破解个别征拆难点,二是破解个别征拆难点,提出推行“签一片、拆一片、供一片、批一片、建一片”模式,项目每片签约占总人数 80%即可按实施计划启动房屋拆除及后续相关工作。三是舒缓改造资金压力,三是舒缓改造资金压力,满足一定条件的城中村改造项目可参照上级相关规定试行金融机构或担保机构为其提供履约担保。2023 年年 9 月月 1 日,广州市召开城中村改造工作推进会暨广州安居日,广州市召开城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会,集团成立大会,会上提出将加快制定广州市城中村改造条
95、例,力争年底前出台。同时,采取“指挥部+公司”土地征收整治机制和“净地公开市场”土地出让形式,坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式,鼓励和支持民间资本参与,实现可持续运营。图表图表 25:2023年广州城中村政策一览年广州城中村政策一览 时间时间 城市城市 拟解决问题拟解决问题 文件文件/会议会议 内容内容 广州市 2023/6/16 广州 拆迁进程,流程审批,资金问题 优化城中村全面改造项目审批流程的通知 1)推行推行“签一片、拆一片、供一片、批一片、建一片签一片、拆一片、供一片、批一片、建一片”模式。项目每片签约占总人模式。项目每片签约占总人数数 80%即可按实施计划启动房屋拆除
96、及后续相关工作。即可按实施计划启动房屋拆除及后续相关工作。2)优化规划建设许可手续,靠前服务,分步建设。在实施方案批复后,改造主体可按规定申请先行开展规划设计方案、建筑设计方案等技术性审查工作,加快推动项目报批报建。3)加大金融支持力度,通过金融创新助企纾困。鼓励银行保险机构依法依规为城镇老旧小区、城市更新项目等民生工程提供金融支持。支持金融产品创新,满足项目前期工作、复建安置履约和建设、融资区建设等阶段的融资需求。2023/8/30 广州 资金问题 市财政局召开城中村改造做地资金投融资工作专班第二次会议 与市发改、住建部门对接,抓紧做好城中村改造做地专项债项目储备工作 2023/9/1 广州
97、 资金问题、推进立法、与保障房相结合 全市城中村改造工作推进会 1)广州市城中村改造条例正加快研究制订,争取年内出台广州市城中村改造条例正加快研究制订,争取年内出台,拟通过立法明确城中村改造要增进公共利益属性、探索司法保障的有效形式,提出加强配套设施建设和改造后治理等,从根本上推动解决一批瓶颈问题。请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -24-专题研究报告专题研究报告 2)市住建局相关负责人表示,广州计划将城中村改造与保障性住房建设相结合,要求改造地块除安置用房外的住宅用地按一定比例建设保障性住房;复建安置区满足村民自住外富余的出租房源,相对集中建设,并长期租赁用作
98、保障性租赁住房。3)积极探索城中村改造的新思路新方式,强化“有效市场、有为政府”的作用,坚持“净地出让净地出让”,在重点片区开展城中村改造“统筹做地统筹做地”试点试点。即政府引入企业,将有待拆迁、七通一平的“生地”做成可以出让的“熟地”。4)通过争取国家专项借款、专项贷款、中央财政补助、申请地方政府专项债券等途径,加大资金扶持力度,推动一批金融机构参与项目融资 来源:广州日报、广州市政府网站、中泰证券研究所 案例:案例:文冲村改造文冲村改造 项目基本情况:项目基本情况:文冲(石化路以西)城中村位于黄埔东路以北、石化路以西、乌涌河以东、万科城市花园以南,改造项目总用地面积约 50.49公顷,规划
99、总建筑面积 201.15 万平方米,计划总投资约 150 亿元。图表图表 26:文冲(石化路以西)城中村改造文冲(石化路以西)城中村改造效果图效果图 来源:广东省“三旧”改造典型案例汇编、房地产导刊、中泰证券研究所 项目项目参与方参与方:文冲(石化路以西)城中村改造项目由政府主导、文冲集体经济组织自主改造,广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社(70%)和广州万科企业有限公司(30%)共同持股的广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司负责实施。资金来源:资金来源:项目资金由改造主体自筹,全部融资区约 23.87 公顷用地协议出让给项目改造主体,改造资金全部来源于融资地块协议出让所得。图表图表 27:文
100、冲(石化路以西)城中村改造文冲(石化路以西)城中村改造项目概况项目概况 文冲(石化路以西)城中村文冲(石化路以西)城中村改造改造前后对比前后对比改造前改造前改造后改造后效果图效果图 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -25-专题研究报告专题研究报告 来源:广东省“三旧”改造典型案例汇编、中泰证券研究所 图表图表 28:文冲(石化路以西)城中村改造文冲(石化路以西)城中村改造项目进程项目进程 来源:广东省“三旧”改造典型案例汇编、广州日报、中泰证券研究所 安臵方式:安臵方式:文冲村改造项目主要采用房屋安臵的方式,房屋根据使用性质按照“拆一补一”的原则补偿住宅面积或
101、商业面积;图表图表 29:文冲(石化路以西)城中村改造文冲(石化路以西)城中村改造项目主要采用房屋安臵方式项目主要采用房屋安臵方式 使用功能使用功能 补偿方式补偿方式 房屋 住宅 住宅“拆一补一”补偿住宅 非住宅“拆一补一”补偿商业面积 土地使用权 安置房建设 按 3 平方米空地面积补偿 1 平方米商业面积 空地(除村道、街道)按照 7 平方空地面积补偿 1 平方米商业面积 来源:广州市政府网站、中泰证券研究所 广州文冲(石化路以西)城中村改造项目广州文冲(石化路以西)城中村改造项目占地面积:占地面积:50.49公顷(公顷(50.49万平方米)万平方米)改造后总建筑面积:改造后总建筑面积:20
102、1.15万平方米万平方米计划总投资:计划总投资:150亿元亿元主导方主导方黄埔区政府黄埔区政府改造主体改造主体资金来源资金来源改造主体自筹改造主体自筹广州黄埔文冲城中村广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司改造投资有限公司2002开始构思开始构思“撤村改居撤村改居”2012首批回迁房交付首批回迁房交付村民村民2018第 三 批 回 迁第 三 批 回 迁房交付房交付九期预计于九期预计于2026年交付年交付2009批准开工建设批准开工建设2015第二批回迁房交付第二批回迁房交付村民村民100%签约所有地块签约所有地块“清零清零”201920262021第四批回迁房交付第四批回迁房交付 请务必阅读正文之
103、后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -26-专题研究报告专题研究报告 3.3.3 深圳:深圳:改造改造空间大,分类施策、多方空间大,分类施策、多方合作合作 深圳城中村深圳城中村规模较大,可改造空间足。规模较大,可改造空间足。深圳市城中村用地总规模约 320平方公里,约占深圳土地总面积的 16.7。深圳共有以行政村为单位的城中村 336 个,自然村 1044 个,城中村农民房或私人自建房超过 35万栋,总建筑面积高达 1.2 亿平方米。本轮深圳城中村改造强调分类施策,多方合作。本轮深圳城中村改造强调分类施策,多方合作。政府将改造内容分为基础类、完善类、提升类,对于三类改造强制性做出
104、阶梯式部署。深圳市人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见提出基础类要发挥财政资金主导作用,提升类则按照政府引导、市场化运作模式。图表图表 30:2023年深圳城中村改造政策一览年深圳城中村改造政策一览 时间时间 文件文件/会议会议 内容内容 2023/1/9 深圳市人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见 改造范围:“十四五”期间,本市城镇老旧小区改造工作范围主要包括:2000 年底前建成,使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的城镇老旧小区(含单栋住宅楼)。已纳入拆除重建类城市更新项目拆除范围的、已纳入土地整备实施项目的不得纳入城镇老旧小区改造范围
105、。改造内容:以局部拆建、加建、改建、翻建等“微改造”和“混合改造”模式进行改造。改造内容可分为三类,即基础类、完善类、提升类。基础类要发挥财政资金的主导作用,做到应改尽改;完善类要在尊重居民意愿的前提下,做到宜改即改;提升类要按照政府引导、市场化运作的模式,做到能改则改。2023/3/2 深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引 提出了“安全、配套、建筑、绿色”四项改造要点,为全市规范、有序、高效推进城中村保障性住房规模化品质化改造提升提供明确指引。2023 年-2025 年,深圳将建设筹集保障性住房 46 万套(间)、建筑面积超过 2000万平方米。2023 年,深圳计划推进 4.9 万套
106、(间)城中村规模化品质化改造提升项目。来源:深圳市人民政府、中泰证券研究所 案例:案例:大冲村改造大冲村改造 项目基本情况:项目基本情况:深圳市南山区大冲城中村改造项目地处深南大道沿线城市景观带上,毗邻科技园。村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗,与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。项目占地 68.5 万平方米,涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约 7 万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋(近 110 万平方米)的拆除,总投资近 450 亿元。请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -27-专题研究报告专题研究报告 图表图表 31:大冲
107、村大冲村改造前后对比改造前后对比 来源:CAIC 城市更新中心、中泰证券研究所 项目参与方:项目参与方:采用“政府主导、市场化运作、村股份公司参与”的多方协同工作机制。华润臵地(深圳)有限公司是项目的实施主体,负责出资和开发建设;大冲实业股份公司为大冲村村委会旗下的村民集体经济组织,负责协调村民利益和意愿;南山区政府为项目的监管方,负责提供政策支持和审批服务。图表图表 32:大冲村改造项目概况大冲村改造项目概况 来源:广东省自然资源厅发布广东省“三旧”改造典型案例汇编、中泰证券研究所 改造周期8年占地面积:占地面积:68.4万平方米万平方米旧房面积:近旧房面积:近110万平方米万平方米容纳人数
108、:近容纳人数:近7万居住居民万居住居民状态:村内楼房密集、小巷狭窄,市政设施状态:村内楼房密集、小巷狭窄,市政设施严重匮乏,建筑密度大,安全隐患严重,社严重匮乏,建筑密度大,安全隐患严重,社会治安混乱会治安混乱改造前改造后占地面积:占地面积:68.4万平方米万平方米总建筑面积:总建筑面积:280万平方米万平方米状态:是一个包含住宅、办公、商业、状态:是一个包含住宅、办公、商业、产业园为一体的大型现代化综合体产业园为一体的大型现代化综合体占地面积:占地面积:68.4万平方米万平方米总投资:近总投资:近450亿亿开发阶段:开发阶段:2011年年-2019年年主导主导方方大冲城中村改造项目大冲城中村
109、改造项目实施实施主体主体一、二级土地开发以及出资协调协调方方协调内部村民的利益和意愿华润置地(深圳)有限公司华润置地(深圳)有限公司大冲实业股份公司大冲实业股份公司南山区政府南山区政府 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -28-专题研究报告专题研究报告 图表图表 33:大冲村改造项目进程大冲村改造项目进程 来源:CAIC 城市更新中心、中泰证券研究所 安臵方式:安臵方式:该项目采用房屋安臵。该项目采用房屋安臵。通过原址先行建设回迁楼方式帮助大冲居民回迁原址。其中回迁建筑面积(包括回迁住宅、回迁商业、回迁写字楼、回迁酒店、回迁公寓等)共计 99.35 万平米。建设
110、成果:建设成果:经过拆改重建,项目最终从落后脏乱的城中村演变为一个包含住宅、办公、商业、产业园为一体的大型综合体。图表图表 34:大冲村项目开发建设成果大冲村项目开发建设成果 深圳市南山区大冲村改造成果深圳市南山区大冲村改造成果 占地面积 68 万 项目体量 280 万 投资金额 450 亿 开发主体 华润置地(深圳)有限公司 运营主体 华润置地(深圳)有限公司 业态分布 办公 72.3 万 商业 28.3 万 住宅 138.5 万 酒店 8.15 万 公寓 26.3 万 公共配套 6.45 万 项目特色 汇聚吃、住、行、游、娱、购、办公为一体的大型综合体 来源:广东省“三旧”改造典型案例汇编
111、、CAIC 城市更新中心、中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -29-专题研究报告专题研究报告 4、标的梳理标的梳理:关注:关注位于城中村改造高体量城市咨询设计类企业和位于城中村改造高体量城市咨询设计类企业和工程建设工程建设央国企央国企 看好看好规划规划设计、设计、工程建设工程建设、检测评估检测评估等等房建链房建链板块板块由城中村改造带来的由城中村改造带来的需求需求增量增量。城中村改造总体市场空间:城中村改造总体市场空间:经前文测算,中性情形下,重点城市城中村改造建安成本可达 6.6 万亿元,对应每年建安成本 6638 亿元每年建安或有力推动房建链
112、板块需求提升,催生相关规划设计、工程建设、检测评估等板块业务增量。各细分板块市场空间:各细分板块市场空间:根据房建设计类企业汉嘉设计合同公告数据计算得到:规划设计、工程建设、第三方服务费率分别1.1%/92.8%/0.5%(其余 5.6%为设备购臵、管理等其他费用),据此测算:本轮城中村改造每年有望分别拉动规划设计、工程建设、检测评估 73、6160、33 亿元投资额。图表图表 35:城中村改造有望拉动规划设计、城中村改造有望拉动规划设计、工程建设工程建设、检测评估检测评估等房建链板块需求等房建链板块需求 来源:中泰证券研究所 钢铁:螺纹钢、钢板等钢铁:螺纹钢、钢板等上游上游建材:水泥、玻璃、
113、门窗等建材:水泥、玻璃、门窗等建设机械:挖掘机、吊塔等建设机械:挖掘机、吊塔等建筑工程行业建筑工程行业前端前端中端中端后端后端工程咨询服务工程咨询服务(规划、设计)(规划、设计)基建市政基建市政 房屋建设房屋建设 装修装饰装修装饰 园林工程园林工程 专业工程专业工程工程咨询服务(检工程咨询服务(检测、监测、管理)测、监测、管理)下下游游 政府:公建、基建政府:公建、基建城中村改造拉动房建和配城中村改造拉动房建和配套公共基础设施建设需求套公共基础设施建设需求 开发商:地产开发商:地产 居民:内装居民:内装 企业:工业企业:工业上游原材料价格波动对建上游原材料价格波动对建筑工程行业需求影响有限筑工
114、程行业需求影响有限建安投资:建安投资:6.66.6万亿元万亿元每年每年7373亿亿元元每年每年61606160亿亿元元每年每年3333亿亿元元 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -30-专题研究报告专题研究报告 图表图表 36:根据汉嘉设计合同公告数据计算,规划设计、根据汉嘉设计合同公告数据计算,规划设计、工程建设工程建设、第三方服务费率分别、第三方服务费率分别1.1%/92.8%/0.5%公告日期公告日期 项目名称项目名称 合同金额合同金额 (亿元)(亿元)设计设计 建筑安装工程建筑安装工程 第三方服务第三方服务 费用费用 (万元)(万元)费率费率 费用费用
115、(亿元)(亿元)费率费率 费用费用 (万元)(万元)费率费率 2022/2/15 长乐 GS0503-14 香积寺中学设计-采购-施工(EPC)总承包 2.2 141 0.7%1.9 88.4%93.8 0.4%2021/1/12 杭政储出201844 号地块商业商务用房工程设计-采购-施工(EPC)总承包 4.9 577 1.2%4.4 90.3%-2020/11/26 沈家桥安置房设计-采购-施工(EPC)总承包 4.7 303 0.6%4.6 98.1%276.5 0.6%2020/11/25 苕溪两岸、长桥路综合改造工程 EPC 总承包 1.5 179 1.2%1.4 95.3%-20
116、19/12/26 阮家桥村经济合作社商业综合用房设计-采购-施工(EPC)总承包 2.0 430 2.2%1.8 92.5%-2019/12/26 康桥健康产业园康桥单元FG03-A5-01、FG04-A5-02 地块工程设计-采购-施工(EPC)总承包 12.1 981 0.8%11.2 92.2%-均值均值 1.1%92.8%0.5%来源:汉嘉设计公司公告、中泰证券研究所 公司角度看公司角度看,深圳企业,深圳企业受益显著受益显著。我们根据公司主要业务城市选出参考城市,并使用参考城市城中村改造带来的建安成本弹性与公司相关业务新签、营收、归母净利占比相乘,测算得出城中村改造为各个公司带来的新签
117、、营收、归母净利弹性。根据测算,中性情形下(单位建安费为根据测算,中性情形下(单位建安费为3600 元元/m2,拆建比为,拆建比为 2):1)工程建设工程建设板块:板块:央企中,央企中,中国建筑、中国中冶、中国交建经营数据弹性位列前 3,分别为 11.4%(营收)、9.8%(新签)、8.2%(新签);地方国企中,地方国企中,重庆建工、陕建股份、浙江建投弹性位列前 3,分别为 17.0%(营收)、13.6%(营收)、8.1%(营收);2)规划设计板块:规划设计板块:华阳国际营收弹性最高,达 27.3%;3)检测检测评估评估板块:板块:深圳瑞捷、上海建科营收弹性分别 40.5%、6.1%。请务必阅
118、读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -31-专题研究报告专题研究报告 图表图表 37:预计城中村改造带来的年度预计城中村改造带来的年度经营指标经营指标弹性弹性测算表测算表 公司公司 参考城市参考城市 参考城市建安参考城市建安成本弹性成本弹性 (中性情形)(中性情形)城中村相关业务占比城中村相关业务占比 测算指标测算指标 指标弹性指标弹性 保守保守 中性中性 乐观乐观 建筑工程建筑工程 中国交建 重点城市合计 18.6%城市建设新签:44%新签额 5.5%8.2%11.4%18.6%中交城投+中交投资归母净利:30%归母净利 3.7%5.5%7.7%中国铁建 重点城市合计
119、18.6%房屋建设营收:24%营收 2.9%4.4%6.1%中国建筑 重点城市合计 18.6%房建工程营收:62%营收 7.6%11.4%15.9%中国中铁 重点城市合计 18.6%房建工程验收额:20%营收 2.5%3.8%5.2%中国中冶 重点城市合计 18.6%房屋建设新签:53%新签额 6.6%9.8%13.6%中国能建 重点城市合计 18.6%城市建设新签:20%新签额 2.5%3.8%5.2%安徽建工 合肥 20.6%房屋建安营收:31%营收 4.3%6.5%9.0%隧道股份 上海 10.8%房产工程新签:12%新签额 0.9%1.3%1.8%上海建工 上海 10.8%房屋建设营收
120、:64%营收 4.6%6.9%9.5%浙江建投 杭州 9.5%建筑施工营收:85%营收 5.4%8.1%11.3%重庆建工 重庆 30.5%房屋建设营收:56%营收 11.3%17.0%23.6%陕建股份 西安 15.0%建筑工程营收:91%营收 9.1%13.6%19.0%规划设计规划设计 华阳国际 深圳 40.5%设计业务营收占比:67%营收 18.2%27.3%37.9%祁连山 重点城市合计 18.6%西南院+东北院+能源院营收:13%营收 1.9%2.8%3.9%华建集团 上海 10.8%设计业务营收:57%营收 4.1%6.2%8.6%启迪设计 苏州 4.9%设计咨询营收:47%营收
121、 1.5%2.3%3.1%检测评估检测评估 深圳瑞捷 深圳 40.5%全部业务均有望收益 营收 27.0%40.5%56.3%上海建科 上海 10.8%工程咨询营收:56%营收 4.0%6.1%8.4%来源:公司公告、Wind、中泰证券研究所 注:1)保守、乐观情形下,单位建安费用分别为 3200、4000 元/m2,拆建比分别为 1.5、2.5;2)2022 年,中交城投(参股 90.49%)、中交投资(全资控股)净利润分别 23.58、35.26 亿元,计算得到归母净利占中国交建比例分别 11%、18%,请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -32-专题研究报告
122、专题研究报告 4.1 工程建设工程建设板块板块:关注建筑央企及重点城市优质国企:关注建筑央企及重点城市优质国企(1)中国交建中国交建:城市建设业务新签占比城市建设业务新签占比 44%,由城中村改造带来新签,由城中村改造带来新签弹性为弹性为 8.2%。公司专注基础设施建设领域,以基建建设业务为主导,设计业务、疏浚业务为辅助。核心业务基建建设具体包括港口建设、道路与桥梁、铁路建设、城市建设、海外工程等。财务数据财务数据看看,23H1,公司营收 3657.9 亿元,yoy+0.5%,归母净利润 114.03 亿元,yoy+2.7%。图表图表38:23H1,中国交建营业收入,中国交建营业收入yoy+0
123、.5%图表图表39:23H1,中国交建归母净利润,中国交建归母净利润yoy+2.7%来源:Wind、中泰证券研究所 来源:Wind、中泰证券研究所 五五位位一体,打造城市综合开发运营产业链。一体,打造城市综合开发运营产业链。响应新型城镇化等国家战略,依托自身资源和核心竞争力,公司打造城市综合开发运营产业链。据基建通统计,2021 年,7 大建筑央企城市片区综合开发类项目签约总额约8000 亿元,其中中国交建签约项目总额约 2000 亿元,位列第 2。图表图表40:中国交建中国交建通过“通过“五位一体五位一体”打造城市综合开发运营产业链打造城市综合开发运营产业链 来源:公司官网、公司公告、经济日
124、报、中泰证券研究所 4908.725547.926275.866856.397202.753657.881.67%13.02%12.99%9.25%5.02%0.51%0%2%4%6%8%10%12%14%16%004000500060007000800020021202223H1营业收入(亿元)营业收入(亿元)yoy-右轴右轴196.80 201.08 162.06 179.93 191.04 114.03-4.37%2.17%-19.02%11.03%6.16%2.70%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%050100150
125、20025020021202223H1归母净利润归母净利润(亿元)亿元)yoy-右轴右轴五位一体五位一体战略定位战略定位打造和优化城市综合打造和优化城市综合开发运营产业开发运营产业链链战略目标战略目标“城市综合开发“城市综合开发+”业务模式业务模式三大模式三大模式“开发性政社合作模式”“开发性政社合作模式”“XOD+PPP”城市复合开发模式城市复合开发模式带动带动品牌跃升品牌跃升民生工程民生工程战略实施战略实施新型领域发展新型领域发展 老旧小区改造老旧小区改造 城市更新城市更新 城乡融合城乡融合 政策性安居房政策性安居房 公共公共服务服务 环境提升环境提升 绿色绿色建造建
126、造 智能建造智能建造 双双碳目标下的碳目标下的装配式建筑装配式建筑国家新区战略国家新区战略新型城镇化战略新型城镇化战略自贸区发展战略自贸区发展战略“一带一路”战略“一带一路”战略“绿水青山就是金山银山”“绿水青山就是金山银山”城市综合开发战略城市综合开发战略公司战略公司战略国家战略国家战略公司核心能力公司核心能力高品质统筹开发高品质统筹开发多元资源多元资源链接链接为城市发展赋能为城市发展赋能城市可持续运营城市可持续运营区域整体价值策划区域整体价值策划“双碳”目标“双碳”目标 规划规划设计设计 基础基础设施建设设施建设 房屋建设工程房屋建设工程 投投融资开发融资开发 资产运营资产运营一台一台多柱
127、多柱五商五商中交中交 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -33-专题研究报告专题研究报告 旗下拥有旗下拥有两大两大城综城综投资、运营管理平台,专注城市综合开发、房地产、投资、运营管理平台,专注城市综合开发、房地产、基础设施投资与运营管理。基础设施投资与运营管理。子公司中交投资有限公司(以下简称“中交投资”)与中交城市投资控股有限公司(以下简称“中交城投”)负责投资业务。商业模式看,商业模式看,投资城市综合开发、房地产开发、基础设施建设等,于项目中主要获取投资与运营收益,项目施工多由公司旗下工程局负责;财务数据看,财务数据看,截至 23H1,中交投资、中交城投总资
128、产分别 1482/669亿元。2019-2022 年,中交投资和中交城投净利润分别由 24.2/16.5亿元增至 35.3/23.6 亿元,CAGR 分别达 13.3%/12.6%;2022 年,中交投资和中交城投归母净利润分别为 35.36、21.34 亿元,占中国交建归母净利 18%、11%。项目端看,项目端看,中交城投与中交投资在手城市综合开发项目量充足。截至 23M3 末,中交城投共控股 14 个城市综合开发项目,以“投资+EPC”模式为主,合同总额 1986.74 亿元,项目施工主要由中交股份下属各工程局负责,中交投资共控股 9 个城市综合开发项目,合同总额 882.87 亿元。图表
129、图表41:截至截至23H1末末,中交投资,中交投资/中交城投中交城投总资产分总资产分别别1482/669亿元亿元 图表图表42:2019-2022年年,中交投资中交投资/中交城投中交城投净利润净利润CAGR分别达分别达13.3%/12.6%来源:Wind,中泰证券研究所 来源:Wind,中泰证券研究所 967 1141 1359 1415 1482 326 447 463 526 669 30.76%18.04%19.11%4.09%7.92%19.21%37.14%3.61%13.50%21.18%0%10%20%30%40%05000200222
130、3H1中交投资总资产(亿元)中交投资总资产(亿元)中交城投总资产(亿元)中交城投总资产(亿元)中交投资中交投资yoy(%)-右轴右轴中交城投中交城投yoy(%)-右轴右轴24.2 25.8 31.6 35.3 13.1 16.5 20.1 22.8 23.6 10.5 2.15%6.44%22.61%28.94%-38.81%47.81%21.34%13.50%3.51%-8.70%-60%-40%-20%0%20%40%60%0920202021202223H1中交投资净利润(亿元)中交投资净利润(亿元)中交城投净利润(亿元)中交城投净利润(亿元)中交投资中交投资yoy
131、(%)-右轴右轴中交城投中交城投yoy(%)-右轴右轴 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -34-专题研究报告专题研究报告 图表图表43:截至截至23M3末,中交城投控股末,中交城投控股14个城市综合开发项目,合同额个城市综合开发项目,合同额1987亿元亿元 项目名称项目名称 合同总额合同总额 累计投资总额累计投资总额 (亿元)(亿元)股权比例股权比例(%)累计回款累计回款 (亿元)(亿元)(亿元)(亿元)顺德高新区西部启动区一期城市综合开发项目 36.00 32.91 80 38.54 宁波市奉化区城市转型示范区综合开发项目 435.50 83.25 100
132、70.08 惠州潼湖生态智慧区创新与总部经济区首期道路、智慧大道市政基础设施 PPP项目 35.75 29.72 40 7.62 中马钦州产业园金鼓江区域综合整治开发与建设项目 115.00 17.49 65 3.46 中山(石岐)总部经济区城市综合开发运营 PPP 项目 41.30 11.97 95 临沂经开区新旧动能转换东部生态示范园区项目 183.97 23.60 60 4.57 杭州富春湾新城杭黄高铁片区一平方公里综合开发项目 44.13 29.29 90 29.12 中法武汉生态示范城东部片区配套建设项目 41.22 21.94 65 3.80 彭州濛阳新城项目 471.07 11.
133、27 50 11.30 贵阳智慧生态城项目 55.09 6.52 99 1.95 温州浙南科技城项目 213.00 11.66 85 2.27 金华中央创新区项目 209.62 31.99 80 8.51 临平国际未来产居生态城项目 55.09 13.31 90 佛山市顺德区伦教双智产业园项目 50.00 6.50 95 0.46 合计合计 1986.74 331.42 181.68 来源:中交城投 2023 年评级报告,中泰证券研究所 图表图表44:截至截至23M3末,中交投资控股末,中交投资控股9个城市综合开发项目,合同额个城市综合开发项目,合同额883亿元亿元 项目名称项目名称 合同总额
134、合同总额 (亿元)(亿元)累计投资累计投资 (亿元)(亿元)股权比例(股权比例(%)累计回款累计回款 (亿元)(亿元)张家口“未来之城”项目 220 8.34 60 1 南京浦口智慧新城项目 177.29 1.69 60 汕头东部城市经济带综合开发项目 151.3 220.24 85 133.87 济宁运河新城综合开发项目 134.56 3.87 51 南京浦口海峡科工园项目 129 93.76 100 73.02 连云港海滨新区围海造地项目 48.53 28.3 82.24 27.01 资阳市沱东新区一期土地整理项目 18.22 18.15 100 14.73 顺义赵全营镇细胞基因产业园项目
135、 3.97 1.08 95 北京城市更新项目 55 合计合计 882.87 375.43 249.63 来源:中交投资 2023 年评级报告,中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -35-专题研究报告专题研究报告 (2)中国铁建中国铁建:房屋建设营收占比房屋建设营收占比 30%,由城中村改造带来,由城中村改造带来营收营收弹性弹性为为 4.4%。公司主营业务涵盖工程承包、规划设计咨询、投资运营、房地产开发等。其中,工程承包是公司核心及传统产业,业务范围覆盖铁路、公路、房屋建筑、市政等领域。财务数据财务数据看,看,23H1,公司营收 5410.6 亿元,
136、yoy+0.1%,归母净利润 136.5 亿元,yoy+1.2%;战略层面战略层面看,看,“十四五”时期,公司将构建“8+N”业务格局,即大力发展工程承包、规划设计咨询、投资运营、房地产开发、工业制造、物资物流、绿色环保、产业金融 8 个重点业务,积极培育城市运营、文旅康养、信息技术、新材料等 N 个新兴业务。23H1,公司新兴产业新签额 75.6 亿元,同比高增 104.4%。图表图表45:23H1,中国铁建中国铁建营业收入保持稳定营业收入保持稳定 图表图表46:23H1,中国铁建中国铁建归母净利润归母净利润yoy+1.2%来源:Wind,中泰证券研究所 来源:Wind,中泰证券研究所 秉承
137、央企责任、秉承央企责任、深耕城市更新深耕城市更新领域。战略布局看,领域。战略布局看,公司将城建业务纳入发展战略,提出做强做优城市轨道交通、公路、市政、城市综合开发等投资业务;业务成果看,业务成果看,受益于国家新型城镇化建设、城市群建设和老旧小区升级改造深入推进,公司积极承揽棚户区改造、城乡老旧小区改造工程和保障房建设等。2022-2023 年,公司中标保定市城市更新-竞秀区、莲池区城中村改造项目四期(二次),沧州市中心城区城市更新项目七标段高铁新区城中村改造、开发区城中村改造项目,晋源区冶峪村城中村改造安臵项目等。7301.23 8304.52 9103.25 10200.10 10963.1
138、3 5410.60 7.22%13.74%9.62%12.05%7.48%0.10%0%2%4%6%8%10%12%14%16%020004000600080000021202223H1营业收入(亿元)营业收入(亿元)yoy-右轴右轴179.35201.97223.93246.91266.42136.4911.70%12.61%10.87%10.26%7.90%1.18%0%2%4%6%8%10%12%14%050030020021202223H1归母净利润(亿元)归母净利润(亿元)yoy-右轴右轴 请务必
139、阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -36-专题研究报告专题研究报告 图表图表 47:中国铁建中国铁建中标中标城中村改造城中村改造项目一览项目一览 项目名称项目名称 地点地点 用地面积用地面积 总建筑面积总建筑面积 中标中标年份年份 公司服务范围公司服务范围(hm2)(hm2)晋源区冶峪村城中村改造安置项目地块一 1 号楼、2号楼、3 号楼、4 号楼、垃圾转运站、换热站、生活水泵房、地下车库、门房工程施工 太原市 17 2023 房屋建设 沧州市中心城区城市更新项目七标段高铁新区城中村改造、开发区城中村改造项目 沧州市 2022 房屋建设(联合体中标)保定市城市更新-竞
140、秀区、莲池区城中村改造项目四期(二次)保定市 2022 回迁安置房建设(联合体中标)保定市主城区城中村连片开发 ABO 项目(三标段)保定市 2020 房屋建设(联合体中标)马村区靳作城中村改造项目 焦作市 32 2018 房屋建设 武汉市磨山村城中村改造开发项目A包的P(2011)075号地块 武汉市 16 47 2011 房屋建设 来源:凤凰网、保定房天下公众号、超级建筑公众号、焦作日报、七公片区开发公众号、中泰证券研究所(3)中国建筑:中国建筑:房建工程营收占比房建工程营收占比 62%,由城中村改造带来,由城中村改造带来营收营收弹性弹性为为 11.4%。业务布局看,业务布局看,公司通过打
141、造“规划设计、投资开发、基础设施建设、房屋建筑工程”的“四位一体”商业模式,提供全领域、全过程、全要素的一揽子城市建设服务;财务数据看,财务数据看,2018-2022 年,公司营收、归母净利润分别由 1.2 万/382.4 亿元增至 2.1 万/509.5 亿元,CAGR 分别14.4%/7.4%,业绩稳增;23H1,公司营收、归母净利润分别 1.1 万/289.7亿元,yoy 分别 4.9%/1.6%。图表图表 48:23H1,中国建筑营业收入,中国建筑营业收入yoy+4.9%图表图表 49:23H1,中国建筑归母净利润,中国建筑归母净利润yoy+1.6%来源:Wind、中泰证券研究所 来源
142、:Wind、中泰证券研究所 1.201.421.621.892.061.1113.78%18.39%13.75%17.11%8.58%4.91%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0.00.51.01.52.02.520021202223H1营业收入(万亿元)营业收入(万亿元)yoy-右轴右轴382.41418.81449.44514.08509.50289.7216.09%9.52%7.31%14.43%-1.16%1.61%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0050060020
143、021202223H1归母净利润(亿元)归母净利润(亿元)yoy-右轴右轴 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -37-专题研究报告专题研究报告 图表图表 50:中国建筑中标中国建筑中标城中村改造城中村改造相关项目一览相关项目一览 项目名称项目名称 项目合同金项目合同金额(亿元)额(亿元)中标时间中标时间 项目建设内容项目建设内容 最新进展最新进展 湖北咸丰县城丁寨片区(城中村)棚户区改造项目 10 2022 包括 7 栋高层住宅及配套商业裙楼,新建地下车库及配套建设水、电、消防等 2022 年 4 月全面封顶 湖南省长沙市雨花区大桥社区城中村项目(大桥文化艺术中
144、心)设计、采购、施工工程项目 13.47 2022 文化艺术中心、住宅、公寓等相关配套建筑于一体 2022 年 1 月中标 王台旧村改造项目三期(工程总承包)23.42 2023 高层住宅、社区用房、集体经济发展用房、12 班幼儿园及相关配套设施 2023 年 7 月项目中标 大理经济技术开发区上登、天井、满江片区基础设施建设及提升改造项目 12.33 2023 大理市经开区内 173 万平方米的场地平整及基础设施配套建设、10.7 公里的道路提升改造工程、占地 1880 亩的广场提升改造项目以及滨海大道智慧路灯工程等10 个子项目 2023 年 8 月项目中标 上海市威海路 500 号城市更
145、新项目 10 2022 高端酒店、购物商场和商业办公楼综合体 2022 年 8 月 15 日正式开工 广州黄埔区鱼珠旧城更新改造项目勘察设计施工总承包 20.56 2021 商业建筑、安置住宅、商务综合体和公共服务设施配套 2021 年 11 月中标 河南省开封市黄河大街南延城市更新项目 20.8 2022 安置房、基础设施、公建配套等 2022 年 4 月开工 来源:公司公告、公司官网、中泰证券研究所 (4)安徽建工:安徽建工:房屋建安营收占比房屋建安营收占比 31%,由城中村改造带来新签弹性,由城中村改造带来新签弹性为为 6.5%。公司成立于安徽,主营业务为房屋建筑工程、基础设施建设与投资
146、、房地产开发经营等,在省内订单获取方面优势突出。财务数据看,财务数据看,23H1,公司营收374.73亿元,yoy+11.23%,归母净利润6.55亿元,yoy+5.64%;成长驱动看,成长驱动看,(1)公司具备绿色能源投建营一体化能力,旗下拥有 7座控股运营水电站,总装机 0.25GW;探索建筑光伏一体化,完成六安钢构基地 10 万平方米厂房屋顶太阳能光伏电站建设;(2)检测能力省内领先,23H1,公司组建安徽建工检测科技集团有限公司(以下简称“建工检测”),完成系统内 8 户检测子公司整合,23H1,新签额 4.16 亿元,同比大增 60.12%。公司下属建工检测、安徽省路桥试验检测有限公
147、司/安徽环通工程试验检测有限公司分别在房建检测、基建检测方面居全省前列;(3)装配式建筑业务发展势头良好,23H1,新签额 10.13亿元,同比大增 142.9%,公司正启动建筑工业化和智能钢构业务重组整合。请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -38-专题研究报告专题研究报告 图表图表 51:23H1,安徽建工营收,安徽建工营收yoy+11.2%图表图表 52:23H1,安徽建工归母净利润,安徽建工归母净利润yoy+5.64%来源:Wind、中泰证券研究所 来源:Wind、中泰证券研究所 积极开拓城市更新业务,中标众多重点项目。省内市场方面积极开拓城市更新业务,中
148、标众多重点项目。省内市场方面,2022-2023年,公司中标蚌埠经济开发区临港片区城市更新(一期)、合肥王卫片区城市更新总承包工程等项目;省外市场方面,省外市场方面,公司中标陕西咸阳市西咸大道综合改造(沣河桥-曹家寨)EPC 工程总承包等项目。图表图表53:2022-2023年,安徽建工多次中标城市更新项目年,安徽建工多次中标城市更新项目 项目名称项目名称 地点地点 金额(亿元)金额(亿元)中标年份中标年份 项目建设内容项目建设内容 蚌埠经济开发区临港片区城市更新(一期)项目 安徽蚌埠 89.26 2023 市政基础设施工程、居民改善型安居工程、产业园区工程和水系治理工程等 咸阳市西咸大道综合
149、改造(沣河桥-曹家寨)EPC 工程总承包 陕西咸阳 25.25 2023 道路、管廊、排水、景观、照明、人行立体过街设施、智能交通、海绵城市 王卫片区城市更新总承包工程 安徽合肥 6.59 2023 住宅楼、开闭所、配套商业和附属公园绿地 安徽省六安市霍邱县市政基础设施提升 PPP项目 安徽六安 13.71 2022 道路工程、桥涵工程、交通工程、排水工程、弱电排管工程、照明工程、电力排管工程、景观绿化工程及附属工程等 濉溪县河西片区和乾隆湖片区综合开发项目 安徽淮北 64.79 2022 整体策划、投资融资、勘察设计、建设、产业发展和运营服务以及配合土地开发服务等 来源:Wind、中泰证券研
150、究所(5)隧道股份:隧道股份:房产房产工程工程新签新签占比占比 12%,由城中村改造带来新签弹性,由城中村改造带来新签弹性为为 1.3%。公司主要从事隧道、路桥、轨道交通、水务、能源和地下空间等城市基础设施设计、施工、投资、运营业务。订单结构看,订单结构看,23H1,公司施工业务新签额中,市政工程类、轨道交通类、房产工程类(地基基础、房屋建设等)、能源工程类(电厂取排水、泵房、燃气工程等)新签额分别88.2/84.9/81.1/47.3 亿元,占比分别 25.5%/24.5%/23.5%/13.7%,其中市政工程类、能源工程类业务分别同比大增 64.5%/199.0%;上海市内业务新签额 21
151、7.7 亿元,占比 62.9%;财务数据看,财务数据看,23H1,公司营收233.8 亿元,yoy+16.0%,归母净利润 7.7 亿元,yoy 高增 45.1%;战略战略规划看,规划看,“十四五”期间,公司以“内外部资源全面协同融合的城市建设运营资源集成商”为目标。388.28472.66569.72713.40801.20374.739.51%21.73%20.54%25.22%12.31%11.23%0%5%10%15%20%25%30%0050060070080090020021202223H1营业收入(亿元)营业收入(亿元)yoy-右轴右轴
152、8.005.968.1610.9613.806.562.38%-25.47%36.84%34.32%25.94%5.64%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0246882002223H1归母净利润(亿元)归母净利润(亿元)yoy-右轴右轴 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -39-专题研究报告专题研究报告 图表图表 54:23H1,隧道股份营收,隧道股份营收yoy+16.0%图表图表 55:23H1,隧道股份归母净利润,隧道股份归母净利润yoy+45.1%来源:Wind、中泰证券研究所 来源:W
153、ind、中泰证券研究所 (6)上海建工:上海建工:房屋建设营收占比房屋建设营收占比 64%,由城中村改造带来营收弹性,由城中村改造带来营收弹性为为 6.9%。公司业务以建筑施工为基础,设计咨询和建材工业为支撑,房产开发和城市建设投资为两翼,并积极拓展城市更新、水利水务、生态环境、工业化建造、建筑服务业、新基建领域等六大新兴市场。财务数据看,财务数据看,23H1,公司营收 1443.7 亿元,yoy 高增 45.6%,其中,房屋建设营收 912.5 亿元,主营占比 88.5%,同比大增 53.1%;归母净利润 7.6 亿元,yoy 大增 178.5%。图表图表 56:23H1,上海建工营业收入,
154、上海建工营业收入yoy+45.55%图表图表 57:23H1,上海建工归母净利润,上海建工归母净利润yoy+178.5%来源:Wind、中泰证券研究所 来源:Wind、中泰证券研究所 城市更新业务发展提速,成效显著城市更新业务发展提速,成效显著。公司从投资开发、设计咨询、施工维保等全方位参与历史街区保护开发、城中村改造、老旧小区改造、楼宇再造、市政工程改造等领域。23H1,公司新签城市更新相关合同 76 亿元,中标上海闵行区颛桥镇生态间隔带 G9 颛桥中心村段地块(城中村改造项目中心村)住宅项目等。372.66436.24540.06622.26652.74233.8318.21%17.06%
155、15.97%15.20%4.90%15.99%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0050060070020021202223H1营业收入(亿元)营业收入(亿元)yoy-右轴右轴19.7921.3722.6723.9328.097.749.32%7.99%2.22%5.87%17.39%45.12%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%050021202223H1归母净利润(亿元)归母净利润(亿元)yoy-右轴右轴1,705.462,054.972,313.272
156、,810.552,860.371,443.6920.03%20.49%12.57%21.50%1.77%45.55%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%0500025003000350020021202223H1营业收入(亿元)营业收入(亿元)yoy-右轴右轴27.8039.3033.5137.6913.567.567.56%41.38%-14.74%12.47%-64.03%178.48%-100%-50%0%50%100%150%200%055404520021202223H1
157、归母净利润(亿元)归母净利润(亿元)yoy-右轴右轴 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -40-专题研究报告专题研究报告 图表图表 58:23H1,上海建工中标,上海建工中标多个多个大型城市地块开发建设项目大型城市地块开发建设项目 工程名称工程名称 金额(亿元)金额(亿元)浦东新区梅园社区 2E8-19 地块项目 2 标(除桩基工程)27.5 临港新片区 PDC1-0401 单元 I13-01、I15-05、I16-01、I16-05 地块住宅项目(除桩基)23.98 上海金湾 40 地块新建项目(除桩基工程)22.78 上海金鼎 10-01 地块住宅新建项目
158、20.6 无锡 XDG-2021-104 号地块开发建设项目工程总承包 20.01 临港新片区 105 北 F10-01、I07-01、F06-04、I04-04 地块项目(F06-04、I04-04)(除桩基)19.98 上海市黄浦区淮海社区 069-1、071-1 街坊项目施工总承包(不含桩基工程)19.12 综合产业片区 ZH-02 单元 D14-02、D19A-02、D19B-03、D20A-02、D20B-03 地块项目(D14-02、D19A-02、D19B-03、D20B-03 地块)(不含桩基工程)18.82 临港新片区 04PD-0303 单元 H35-02 地块项目(除桩基
159、工程)16.73 闵行区颛桥镇生态间隔带 G9 颛桥中心村段 10-03、19-01、19-05、20-01 地块(城中村改造项目中心村)住宅项目(除桩基)15.48 松江区广富林街道 SJC10004 单元 2 街区 03-04、06-02、07-10 号地块住宅项目一期工程(03-04、07-10 号地块及 06-02 号部分配套用房)13.85 浦东新区北蔡 Z000501 单元(白杨路以东片区)02-01 地块项目 12.46 洪南山宅 240 街坊建设项目(除桩基及支护工程)11.74 上海金鼎 08-03 地块住宅新建项目(除桩基工程)11.68 青浦区盈浦街道青赵路北侧 13-0
160、1、13-03 地块 11.61 临港新片区 105 北 F10-01、I07-01、F06-04、I04-04 地块项目(I07-01 地块)除桩基工程 11.37 临港新片区 105 北 F10-01、I07-01、F06-04、I04-04 地块项目(F10-01 地块)除桩基工程 11.34 自贸区临港新片区 PDC1-0103 单元 F07-02、F08-01 地块项目(F07-02 除桩基工程)11.32 新建上海市普陀区真如社区 W060802 单元 G01-03 地块项目 11.18 临港新片区 PDC1-0103 单元 F09-01 地块项目(不含桩基工程)11.05 临港新
161、片区滴水湖金融湾二期项目十三标段除桩基工程(29-01 地块)10.13 来源:上海建工公告、中泰证券研究所 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -41-专题研究报告专题研究报告 4.2 规划设计规划设计板块板块:关注重点城市优质:关注重点城市优质房建设计房建设计企业企业(1)华阳国际:华阳国际:设计业务营收占比设计业务营收占比 67%,由城中村改造带来营收弹性,由城中村改造带来营收弹性为为 27.3%。公司主营业务为建筑设计与咨询、建筑科技创新等,覆盖居住建筑、公共建筑、办公及产业园、TOD 及商业综合体、城市更新等多种业态,成立于深圳,形成以华南地区为中心,辐
162、射华中、华东、西南和华北等地业务布局。财务数据看,财务数据看,23H1,公司营收 7.1 亿元,yoy-18.1%,主系公司谨慎承接 EPC 项目(优化业务结构)、既往项目进入收尾和竣工结算阶段、2022 年新签订单下滑,华南地区营收占比 82.2%;竞争优竞争优势看,势看,公司自 2008 年启动 BIM 专项研究,逐步构建起建筑、结构、给排水、装配式等全专业 BIM 正向设计能力,自 2004 年起开展装配式建筑设计研究,掌握从设计到施工全过程技术。图表图表 59:23H1,华阳国际营业收入,华阳国际营业收入yoy-18.1%图表图表 60:23H1,华阳国际归母净利润,华阳国际归母净利润
163、yoy+4.4%来源:Wind、中泰证券研究所 来源:Wind、中泰证券研究所 城市更新、设计协作制度首批参与者,深耕城市更新业务城市更新、设计协作制度首批参与者,深耕城市更新业务 16 年。年。发展发展历程看,历程看,公司自 2007 年承接大冲旧村改造(深圳华润城),已在城市更新领域深耕 16 年。面对高密度下每个旧改项目各不相同的开发困境,公司历经探索实践、高密破解、主题创新和片区统筹 4 阶段,积累深厚经验;业务成业务成果果看,看,截至 2023 年 7 月 27 日,公司城中村改造实践遍布深圳、广州、东莞、长沙、合肥等全国多个超大特大城市核心地段,总建筑面积超 3000 万平米的城中
164、村改造项目稳步推进中。9.1611.9518.9428.7618.257.0554.57%30.41%58.55%51.87%-36.54%-18.08%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%05520021202223H1营业收入(亿元)营业收入(亿元)yoy-右轴右轴1.261.361.731.051.120.7024.69%7.98%27.24%-39.20%6.48%4.42%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.02018201920
165、202021202223H1归母净利润(亿元)归母净利润(亿元)yoy-右轴右轴 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -42-专题研究报告专题研究报告 图表图表 61:华阳国际城市更新华阳国际城市更新历经历经4阶段阶段,通过城市设计、建筑设计解题城市高密度困境通过城市设计、建筑设计解题城市高密度困境 来源:华阳国际公众号、中泰证券研究所 图表图表 62:华阳国际华阳国际城城中村改造中村改造业务深耕深圳,并向合肥、广州等超大特大城市扩张业务深耕深圳,并向合肥、广州等超大特大城市扩张 项目名称项目名称 地点地点 用地面积用地面积 (hm2)总建筑面积总建筑面积 (hm
166、2)设计时间设计时间 公司服务范围公司服务范围 招商五和枢纽重点更新单元 深圳 龙岗 28 200 2023 至今 概念规划 合肥卫岗王卫片区城市更新+TOD 项目 安徽 合肥 37 124 2022 至今-绿景白石洲旧改 深圳 南山 48 348 2020 至今 总统筹/总体概念规划/城市设计/一、二、三期建筑设计/部分地块施工图设计 华润广州黄埔核心区新溪村更新 广州 黄埔 16 95 2020-2023 概念规划/控制性详细规划城市设计 华润宝安松岗街道潭头片区城市更新 深圳 宝安 46 233 2019 至今 概念规划/旧改专项规划 海岸城福田村城市更新单元规划 深圳 福田 14 15
167、6 2016-2022 旧改专项规划 华润湖贝片区城市更新 深圳 罗湖 33 300 2011 至今 总体概念规划/旧改专项规划/城市设计/方案设计/施工图设计 华润大冲旧村改造(深圳华润城)深圳 南山 69 380 2007 至今 总体概念规划/旧改专项规划/城市设计/方案设计(大冲商务中心、新城花园、城市花园、都市花园、过渡安置区、大冲大厦、润府一期、润府二三期)/施工图设计 来源:华阳国际公众号、中泰证券研究所 1.0 1.0 探索实践探索实践3.0 3.0 主题创新主题创新2.0 2.0 高密破解高密破解4.0 4.0 片区统筹片区统筹深圳旧改深圳旧改模式探路模式探路先锋先锋城市核心地
168、段超高强度、城市核心地段超高强度、超高超高密度复合密度复合开发开发城市空间与产业城市空间与产业主题融合主题融合创新创新协调多个单元,实现城协调多个单元,实现城市共赢市共赢更新单元与周边城市发生关联,提出更加统一解决方案,如华润宝安如华润宝安107107发展发展带潭头片区统筹、带潭头片区统筹、深圳布吉东站西片深圳布吉东站西片区统筹等更新项目。区统筹等更新项目。超高密度的开发,推动建筑空间形态与商业模式双重创新。华润笋岗万象食家:华润笋岗万象食家:通过商业创新,构建华润集团极具商业前瞻性产业型商业产品线;深业上城(南区):深业上城(南区):通过“缝合城市空间”设计策略,探索复合型综合体表达方式。华
169、润湖贝片区城市华润湖贝片区城市更新、绿景白石洲更新、绿景白石洲旧改:旧改:在大基盘设计策略下,地下空间一体化开发,建立在土地高效利用基础上的空间复合功能体系。深圳华润城(大冲深圳华润城(大冲旧村改造):旧村改造):在延续历史空间脉络同时,开启对城市更新制度规则探索,为深圳创造一个真正意义上兼具“工作、生活、娱乐”的复合型现代都市空间。请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -43-专题研究报告专题研究报告 (2)祁连山(中交设计):祁连山(中交设计):西南院、东北院、能源院营收占比西南院、东北院、能源院营收占比 13%,由城中村改造带来营收弹性为由城中村改造带来营收弹
170、性为 2.8%。交易进展:交易进展:2023 年 9 月 26 日,上交所对公司提交的拟以资产臵换及发行股份购买中交集团旗下六家头部设计院 100%股权(公规院、一公院、二公院、西南院、东北院、能源院)并募集配套资金审核通过;业绩测算:业绩测算:根据以下假设,(1)基于未来中国交建助力中交设计资产市场经营开发预期,海外一带一路需求高增预期,设计业务跨行业、跨区域发展预期;(2)中国交建通过此次交易对设计资源进行整合,管理效率、运营能力提升;(3)品牌效应、中国交建海外资源对接等多因素叠加下,拟臵入祁连山设计资产海外合同及营收规模有望持续扩张;(4)拟臵入祁连山设计资产未来不再承接工程施工业务。
171、我们测算得到,祁连山 2023-2025年 营 收 或 分 别 140.35/154.49/172.81 亿 元,同 比 增 速 或 分 别6.28%/10.07%/11.86%,归母净利润或分别为18.25/20.86/24.19 亿元,同比增速或分别 15.14%/14.31%/16.00%。图表图表 63:2023年,祁连山营业收入年,祁连山营业收入yoy有望达有望达5.8%图表图表 64:2023年,祁连山归母净利润年,祁连山归母净利润yoy有望达有望达8.3%来源:Wind、祁连山公告、中泰证券研究所 注:(1)2022 年数据由祁连山交易报告中对 6 家设计院全年营收估算数加和计算
172、得到,该方法算得 2020-2021 年数据与公告中业务整合表(即本预测表 2020-2021 年部分)有一定差异,故对于 22 年 6 家设计院营收加和数进行合理调整;(2)2020-2021 年归母净利率采用 6 家设计院加权平均统计 来源:Wind、祁连山公告、中泰证券研究所 130.53 128.36 132.79 140.50 154.50 172.90-5.69%-1.66%3.45%5.81%9.96%11.91%-10%-5%0%5%10%15%05020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E营业收入(亿元)营业收入(亿元)yoy-
173、右轴右轴13.94 14.30 16.87 18.26 20.86 24.21-11.18%2.57%17.98%8.27%14.19%16.06%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%05020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E归母净利润(亿元)归母净利润(亿元)yoy-右轴右轴 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -44-专题研究报告专题研究报告 与中国交建城市综合开发业务协同,有望受益城中村改造。与中国交建城市综合开发业务协同,有望受益城中村改造。拟臵入祁连山的 6 家头部设计院聚焦公路、市政领域,
174、中国交建将控股持有其 54%股权。受中国交建下属中交城投、中交投资城市综合开发业务带动,祁连山(中交设计)有望拓展相关设计业务。分分公司公司看,看,西南院在地埋式污水处理厂设计、城市供水设计、地下综合管廊设计等方面具备国内领先实力;东北院积极融入中交集团发展战略,承担中交集团大力发展市政业务使命,在给排水工程、路桥轨道交通、生态环境、园林景观、城市能源等领域位列行业领先地位;能源院特色业务包括城市燃气及清洁供热、智慧供热业务。图表图表 65:2023年祁连山(中交设计)新签城市更新相关项目一览年祁连山(中交设计)新签城市更新相关项目一览 项目项目 中标时间中标时间 详情详情 永福县福寿文化传承
175、和特色旅游街区项目勘察设计 2023/6/26 项目地处广西省永福县,包含养老康乐园与特色文化园两大大功能板块,总用地面积约 90 亩,总建筑面积 10.8 万平方米。项目 海南省临高县老城区城市更新改造项目(一期)2023/6/26 日前,项目城市合伙人合作协议签约仪式与启动会在临高县举行。本次签约标志着临高县老城区城市更新改造进入新阶段,各参建单位作为“城市合伙人”参与到项目建设和运营中来,将推动开展更深层次、更宽领域的合作,实现互利共赢。四川省德阳市罗江区金山镇全域土地综合整治试点项目(房建及市政勘察、初步设计)2023/5/18 项目用地面积 218.48 公顷,安置总户数 11256
176、 户,安置总人口 32881 人,总建筑面积约 170 万 平方米。项目充分考虑罗江区域特征和优势,引入山水林田湖草系统治理理念,合理优化配置功能布局,实现交通组织便利和完善配套公共设施,助力农文旅产业融合发展的方案。澄迈县南部片区(文儒、加乐、中兴、仁兴)城乡供水一体化工程(设计、施工)EPC 总承包 2023/3/27 目前,项目已完成次干管及支管敷设共计约 30 千米,完成泵站清水池浇筑一座。前期征地协调程序已基本完成,正大力推进主干管定向钻施工和仁兴水厂扩建工程施工。项目的实施有助于扩大当地市政供水服务范围,极大提高澄迈县南部片区供水安全性。红河县县城老旧供水管网改造工程(含新建水厂)
177、项目 2023/4/19 项目位于云南省红河州红河县。建设内容为新建二水厂,老水厂、供水管网改造等。供水管道总长度 24.34km,其中近期配水管道长度 23.011km,远期 1.329km。来源:公司公众号、公司官网、采招网、中泰证券研究所 (3)华建集团华建集团:设计业务营收占比设计业务营收占比 57%,由城中村改造带来营收弹性,由城中村改造带来营收弹性 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -45-专题研究报告专题研究报告 为为 6.2%。公司主营业务涉及工程勘察、工程设计等多方面,涵盖建筑、规划、市政、水利等多个行业,并紧紧依托建筑设计核心业务。财务数据看
178、:财务数据看:公司 23H1 实现营业总收入 35.1 亿元,yoy+22.6%,主系工程承包、设计咨询业务营收高增,其中设计咨询收入 yoy+13.0%,工程承包收入yoy+52.1%;竞争优势看:竞争优势看:公司长期深耕超高层建筑、城市更新等专项化领域,专项业务优势明显;公司拥有一个国家级企业技术中心和 6 个上海市工程技术研究中心,掌握大量核心专业技术。公司主动开展建筑数字化和建筑“双碳”等新兴业务技术研发与布局,在行业中取得一定示范效应。图表图表 66:23H1,华建集团营业收入,华建集团营业收入yoy+22.6%图表图表 67:23H1,华建集团归母净利润,华建集团归母净利润yoy+
179、22.9%来源:Wind、中泰证券研究所 来源:Wind、中泰证券研究所 公司打造“中国设计公司打造“中国设计+上海服务”品牌形象,有望充分受益城中村改造。上海服务”品牌形象,有望充分受益城中村改造。公司长期深耕城市更新专项领域,具有丰富经验。战略层面,战略层面,公司深化战略合作,与上海电气、上海建工、上海文旅局等签订战略协议;业务业务层面,层面,公司打造一批城中村重点示范项目,包括三林楔形绿地、上海蟠龙天地、三林滨江南片区(西区)等项目。其中,三林楔形绿地项目在上海市 36 个“城中村”改造项目中规模最大。在 2023 年碳博会上,公司牵头联合 23 家头部企事业单位共同发起成立全国城市更新
180、领域首个“碳中和工作委员会”,进一步提升市场影响力。图表图表 68:华建集团打造上海市重点城中村项目华建集团打造上海市重点城中村项目 项目名称项目名称 地点地点 用地面积(用地面积(hm2)设计时间设计时间 公司服务范围公司服务范围 三林楔形绿地 上海浦东 46 2019 年 3 月 总体概念规划设计 上海蟠龙天地 上海虹桥 5.8 2017 年 4 月 筹划设计建设 三林滨江南片区(西区)上海三林区-概念规划设计 来源:华建集团公众号、中泰证券研究所 (4)启迪设计:启迪设计:设计咨询营收占比设计咨询营收占比 47%,由城中村改造带来营收弹性,由城中村改造带来营收弹性59.5971.7186
181、.1490.5580.435.1412.65%20.34%19.49%5.12%-11.21%22.59%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%0070809020202021202223H1营业收入(亿元)营业收入(亿元)yoy-右轴右轴2.642.731.743.283.851.852.78%3.40%-36.78%88.42%17.62%22.92%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.520021202223H1归母净利润(亿
182、元)归母净利润(亿元)yoy-右轴右轴 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -46-专题研究报告专题研究报告 为为 2.3%。公司以全国一流城乡建设科技集团为战略定位,在全过程咨询业务、双碳新能源业务、建筑工程总承包业务等板块积极开拓市场,并加强数字化研发力量,以 AI 研究中心为载体开展相关技术研发与实践。财务数财务数据看,据看,23H1,公司主营收入 7.1 亿元,yoy+0.1%;归母净利润 0.4 亿元,yoy+3.4%。图表图表 69:23H1,启迪设计营业收入保持稳定,启迪设计营业收入保持稳定 图表图表 70:23H1,启迪设计归母净利润,启迪设计归母
183、净利润yoy+3.4%来源:Wind、中泰证券研究所 来源:Wind、中泰证券研究所 深耕深耕城市更新城市更新业务业务,助推城市更新项目落地。业务成果看,助推城市更新项目落地。业务成果看,公司参与设计与改造项目包括苏州环古城南新路地块改造整治工程、苏州人民路综合整治提升工程、苏州苏虹路产业廊道城市体检以及苏州平江历史街区等;业务技术看,业务技术看,公司在城市更新领域已形成以产业、规划、建筑、园林景观、道路交通、数字科技、绿建中心、运营等多专业交叉互补的完整系统,并携手合作伙伴建立基于城市信息模型(CIM)的“城市体检”平台,提高决策科学性和资源投放精准度。图表图表 71:启迪设计深度参与多项苏
184、州城市更新项目启迪设计深度参与多项苏州城市更新项目 项目名称项目名称 地点地点 用地面积用地面积(hm2)设计时间设计时间 公司服务范围公司服务范围 苏州环古城南新路地块改造整治工程 江苏苏州 2.1 2019 至今 概念规划/旧改规划 苏州人民路综合整治提升工程 江苏苏州 42 2013 年至 2016 年 勘察/设计/勘察设计 苏州苏虹路产业廊道城市体检 江苏苏州 390 2023 至今 设计/改造/统筹 苏州平江历史街区孝友堂张宅 江苏苏州 0.5-概念规划设计 来源:启迪设计集团公众号、公司官网、中泰证券研究所 10.9412.5418.523.0118.557.11115.23%14
185、.68%47.49%24.40%-19.38%0.14%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%0582002223H1营业收入(亿元)营业收入(亿元)yoy-右轴右轴1.121.70.371.370.140.4258.60%49.98%-78.08%267.90%-89.69%3.42%-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.820021202223H1归母净利润(亿元)归母净利润(亿元)yoy-右轴右轴
186、 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -47-专题研究报告专题研究报告 4.3 检测评估检测评估板块板块:关注重点城市:关注重点城市优质优质房建房建咨询咨询企业企业 (1)深圳瑞捷:深圳瑞捷:全部业务均有望受益,由城中村改造带来营收弹性为全部业务均有望受益,由城中村改造带来营收弹性为40.5%。公司主营建设工程第三方评估、驻场管理和咨询服务,是国内较早从事第三方工程管理服务业务企业之一。财务数据看,财务数据看,23H1,公司营收 2.3亿元,yoy-7.0%,主系公司加大优化客户结构力度,聚焦价值客户,持续减少与资金链风险较高客户业务合作;归母净利润 0.28 亿
187、元,yoy大增 384.5%,主系公司组织变革、人力优化、降本提效等措施呈现效果,毛利率和经营效能提升;竞争优势看,竞争优势看,公司为 A 股市场首家第三方工程评估领域上市公司,工程评估业务已覆盖全国 20 多个省 500 多个城市,累计与超 150 家政府单位、500 家知名房地产企业开展合作,同时,也为中国移动、腾讯、阿里巴巴、顺丰等超 50 家自持物业企业提供服务。图表图表 72:23H1,深圳瑞捷营业收入,深圳瑞捷营业收入yoy-7.0%图表图表 73:23H1,深圳瑞捷归母净利润,深圳瑞捷归母净利润yoy大增大增384.5%来源:Wind、中泰证券研究所 来源:Wind、中泰证券研究
188、所 持续深耕城市更新领域,智能化数字化助推业务发展。持续深耕城市更新领域,智能化数字化助推业务发展。根据投关信息记录,截至 2023 年 9 月 19 日,公司在城中村改造和城市更新方面业务收入累积约 7000 万元。业务成果看,业务成果看,截至 2023 年 8 月 30 日,公司已累计参与包括北京市中海北辛安棚户区改造、深圳万科城中村改造等 30多个城中村改造项目,城中村改造实践遍布深圳、广州、武汉等全国多个超大特大城市核心地段;创新举措看,创新举措看,公司将智能化和数字化手段引入城市更新项目,结合公司 13 年数据积累和专业沉淀,进一步提高服务效率和质量。3.14.965.737.785
189、.722.2778.44%59.95%15.35%35.89%-26.52%-7.00%-40%-20%0%20%40%60%80%100%002120222023H1营业收入(亿元)营业收入(亿元)yoy-右轴右轴0.651.391.21.190.160.2830.47%114.12%-13.28%-1.07%-86.84%384.52%-200%-100%0%100%200%300%400%500%00000222023H1归母净利润(亿元)归母净利润(亿元)yoy-右轴右轴 请务必阅读正文之后的重要声
190、明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -48-专题研究报告专题研究报告 图表图表 74:2018-2022年,深圳瑞捷曾参与多个城中村改造项目年,深圳瑞捷曾参与多个城中村改造项目 项目名称项目名称 地点地点 开始时间开始时间 项目详情列项目详情列 北京市中海北辛安棚户区改造 北京市石景山区 2018 年 棚改范围内涉及 2.59 万人口,总用地面积约 142 公顷。深圳万科城中村改造 深圳市龙岗区 2018 年 区域占地 7.89 公顷,共有 226 栋建筑,居民 6093 户。武汉融创壹号姚家岭村城中村改造 武汉市武昌区 2021 年 规划净用地面积14581.06,总建筑面积51515.
191、64。广州星河湾旧改 广州市番禺区 2020 年 改造范围总用地面积 16.04 公顷,总投资额约人民币 30亿元。深圳市华富村改造 深圳市福田区 2022 年 项目开发建设用地面积 9.28 万,其中回迁区地块面积约 6 万,规划计容积率建筑面积 62.47 万。来源:公司公告、中泰证券研究所 (2)上海建科:上海建科:工程咨询营收占比工程咨询营收占比 67%,由城中村改造带来营收弹性,由城中村改造带来营收弹性为为 6.1%。公司业务涵盖工程咨询服务、检测与技术服务、环境低碳技术服务、特种工程与产品销售等多个板块。公司将城市更新纳为积极拓展的六大新型市场之一,业务具体涵盖城市建筑修缮改建、历
192、史地区保护性开发、城市基础设施改建与提升。财务数据看,财务数据看,23H1,公司实现归母净利润0.66 亿元,同比高增 71.29%;竞争优势看,竞争优势看,公司建立完善技术创新体系,具有较强科研能力,在绿色建筑、建筑节能、室内环境、既有建筑更新改造、固体废弃物综合利用等领域处于国内较高水平。图表图表75:23H1,上海建科上海建科营收营收yoy+20.1%图表图表76:23H1,上海建科上海建科归母净利润归母净利润yoy+71.3%来源:Wind、中泰证券研究所 来源:Wind、中泰证券研究所 城市更新、设计协作制度参与者,积极响应国家战略。成果看,城市更新、设计协作制度参与者,积极响应国家
193、战略。成果看,2017年,公司成立河北、雄安分公司,集团在京津冀区域分子公司已逾十家,构建多专业多领域服务体系,先后参与保定、雄安地区市政重大工程建设、历史建筑保护及城市节能管理工作,涵盖全过程工程咨询、建筑设计、检验检测、绿色节能智慧环境等领域技术服务。图表图表 77:2020-2022年,上海建科在保定竣工项目一览年,上海建科在保定竣工项目一览 20.3725.4827.7534.3535.5815.8425.10%8.87%23.81%3.57%20.08%0%5%10%15%20%25%30%0554020021202223H1营业收入(亿元
194、)营业收入(亿元)yoy-右轴右轴1.471.802.322.792.760.6622.81%28.78%20.23%-1.22%71.29%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%0002223H1归母净利润(亿元)归母净利润(亿元)yoy-右轴右轴 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -49-专题研究报告专题研究报告 项目名称项目名称 时间时间 地点地点 提供服务提供服务 保定市主城区城中村改造 ABO 项(竞秀区)2021 年 11 月 河北保定 全过程工程咨询(投资审核、第三方巡查)服务 保定
195、历史建筑群 2020 年 12 月 河北保定 上海建科提供普查认定、测绘建档、BIM 建模建档、挂牌、历史建筑数字化管理系统平台开发服务 保定市公共建筑能耗分析及应用云平台 2022 年 9 月 河北保定 上海建科提供平台开发、能耗监测点位建设服务 国家儿童区域医疗中心(保定市儿童医院)2022 年 4 月 河北保定 上海建科提供全过程工程咨询(项目管理、建筑设计、工程造价)服务 来源:上海建科公众号、中泰证券研究所 5、投资建议投资建议 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -50-专题研究报告专题研究报告 (1)工程建设工程建设板块:板块:关注建筑央企及重点城市
196、优质国企。关注建筑央企及重点城市优质国企。重点推荐中国交建(0.59xPB、经营数据弹性(后简称为“弹性”)8.2%)、中国铁建(0.49xPB、弹性 4.4%)、中国中冶(0.79xPB、弹性 9.8%)、安徽建工(0.92xPB、弹性 6.5%);重点关注中国建筑(0.59xPB、弹性 11.4%)、上海建工(0.81xPB、弹性 6.9%)、隧道股份(0.68xPB、弹性 1.3%)、陕建股份(0.86xPB、弹性 13.6%);(2)规划设计板块:)规划设计板块:关注重点城市优质房建设计企业。关注重点城市优质房建设计企业。重点关注华阳国际(24.9xPETTM、弹性 27.3%)、祁连
197、山(中交设计)(17.7xPETTM、弹性 2.8%)、华建集团(13.7xPETTM、弹性 6.2%)、启迪设计(180.6xPETTM、弹性 2.3%);(3)检测评估检测评估板块:关注重点城市优质房建咨询企业。板块:关注重点城市优质房建咨询企业。重点关注深圳瑞捷(57.5xPETTM、弹性 40.5%)、上海建科(22.1xPETTM、弹性6.1%)。图表图表 78:标的公司估值表(标的公司估值表(2023.10.7)公司简称公司简称 PE PB(LF)城中村改造城中村改造带来经营指带来经营指标弹性标弹性 市盈市盈 率分位数率分位数 市净市净 率分位数率分位数 22A TTM 23E 2
198、4E 25E 建筑工程建筑工程 中国交建 7.8 7.7 7.1 6.5 5.8 0.59 8.2%43%13%中国铁建 4.4 4.4 4.0 3.6 3.3 0.49 4.4%15%5%中国建筑 4.5 4.5 4.1 3.7 3.4 0.59 11.4%22%0%中国中铁 5.4 5.2 4.7 4.2 3.7 0.63 3.8%14%16%中国中冶 7.4 6.5 6.1 5.3 4.3 0.79 9.8%0%23%中国能建 12.1 12.3 10.2 8.6 7.1 0.99 3.8%6%1%安徽建工 6.1 6.0 5.0 4.1 3.4 0.92 6.5%1%11%隧道股份 6
199、.6 6.1 5.9 5.3 4.8 0.68 1.3%1%6%上海建工 18.0 7.9 8.4 7.3 6.5 0.81 6.9%15%3%浙江建投 15.3 17.8-2.23 8.1%30%16%重庆建工 43.0 122.2-0.81 17.0%99%0%陕建股份 4.9 4.8 4.3 3.8 3.3 0.86 13.6%9%1%规划设计规划设计 华阳国际 25.5 24.9 17.1 13.9 11.6 2.08 27.3%45%25%祁连山 11.5 17.7 19.8 15.8 12.6 0.98 2.8%73%9%华建集团 14.9 13.7 11.4 8.8 7.1 1.
200、21 6.2%4%7%启迪设计 198.5 180.6-1.77 2.3%99%16%咨询检测咨询检测 深圳瑞捷 195.2 57.5 56.8 28.4 21.8 2.18 40.5%81%54%上海建科 24.3 22.1-2.09 6.1%7%7%来源:wind、各公司公告、中泰证券研究所 注:1)中国交建、中国铁建、中国中铁、中国中冶、中国能建、安徽建工盈利预测与估值由中泰建筑组测算,其他公司均采用 wind 一致预测值、数值为“-”表示 wind 一致预测值缺失;2)市盈率分位数、市净率分位数测算时间为 2013/1/1-2023/10/7,对于2013/1/1 以后上市的企业,采用
201、上市日期-2023/10/17 时间区间计算。请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 -51-专题研究报告专题研究报告 6、风险、风险提示提示 改造规模不及预期;改造进度不及预期改造规模不及预期;改造进度不及预期;城中村改造空间测算误差城中村改造空间测算误差风险风险。投资评级说明:投资评级说明:评级评级 说明说明 股票评级股票评级 买入 预期未来 612 个月内相对同期基准指数涨幅在 15%以上 增持 预期未来 612 个月内相对同期基准指数涨幅在 5%15%之间 持有 预期未来 612 个月内相对同期基准指数涨幅在-10%+5%之间 减持 预期未来 612 个月内相
202、对同期基准指数跌幅在 10%以上 行业评级行业评级 增持 预期未来 612 个月内对同期基准指数涨幅在 10%以上 中性 预期未来 612 个月内对同期基准指数涨幅在-10%+10%之间 减持 预期未来 612 个月内对同期基准指数跌幅在 10%以上 备注:评级标准为报告发布日后的 612 个月内公司股价(或行业指数)相对同期基准指数的相对市场表现。其中 A 股市场以沪深 300 指数为基准;新三板市场以三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)为基准;香港市场以摩根士丹利中国指数为基准,美股市场以标普 500 指数或纳斯达克综合指数为基准(另有说明的除外)。重要声明:重要
203、声明:中泰证券股份有限公司(以下简称“本公司”)具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。中泰证券股份有限公司(以下简称“本公司”)具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料,反映了作者的研究观点,力求独立、客观和公正,结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性,且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断,可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改,投资者
204、应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用,不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户,不构成客户私人咨询建议。市场有风险,投资需谨慎。在任何情况下,本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者应注意,在法律允许的情况下,本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易,并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权,任何机构和个人,不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改,且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。