《房地产行业深度研究报告：核心20城探究之合肥产业投资先驱地产供求平衡-240103（34页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业深度研究报告：核心20城探究之合肥产业投资先驱地产供求平衡-240103（34页）.pdf（34页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、 证券研究报证券研究报告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2024 年年 1 月月 3 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐（维持）（维持）产业投资先驱，地产供求平衡产业投资先驱，地产供求平衡 核心核心 20 城探究之城探究之合肥合肥 合肥凭借省会资源倾斜及独特的招商引资模式，合肥凭借省会资源倾斜及独特的招商引资模式，2005 年后实现经济快速增年后实现经济快速增长，工业发展效率较高，但生产性服务业有待提升。长，工业发展效率较高，但生产性服务业有待提升。1）合肥凭借省会城市资源倾

2、斜+自身独特的产业投资、招商引资模式，实现经济快速发展，2005-2015 年合肥 GDP 从 926 亿上涨至 5660 亿，缩小了与杭州、南京等省会城市差距，扭转了原始资源薄弱的劣势局面。近年来合肥 GDP、常住人口复合增速在长三角主要城市中处于领先地位。2）合肥凭借工业立市，2022 年规上工业增加值约 4131 亿元，虽然与宁波、无锡等城市有一定差距，但工业发展效率较高，近年来规上工业增加值复合增速 10%，且工业主要由战略新兴产业驱动，战略新兴产业产值占规上工业总产值比重由 2012年24%提升至2022年56%，近10年复合增速约18%，高于规上工业总产值复合增速（9%）。3）合肥

3、虽然工业发展迅速，但生产性服务业规模较小，与长三角其他地市相比合肥人口虹吸效应并不突出，常住人口增量主要来源于省内流动。2022年年合肥市六大主导产业增加值占全市规上工业增加值比重约合肥市六大主导产业增加值占全市规上工业增加值比重约 69%，其中1）平板显示及电子信息产业增加值占工业增加值比重约 26.5%，面板出货量约占全国的 1/7，集成电路领域落地长鑫存储、晶合集成龙头制造企业；2）家用电器产业中洗衣机、电冰箱产量占全国比重分别为 28%、20%，为全国最大的家电生产基地；3）新能源汽车产量虽然现在偏低，2022 年仅 25.5 万辆，与上海、西安（年产量约 100 万辆）有较大差距，但

4、比亚迪、蔚来在建整车生产基地规划年产能 232 万辆，待释放潜能大；4）光伏与新能源产业产值位居全国第 6，逆变器出货量占全国 70%。合肥模式难以复制的核心在于政府合肥模式难以复制的核心在于政府“懂产业懂产业”，具备强投资能力，具备强投资能力。1）合肥国资平台在决策前期会深入研判目标项目，重点关注和分析相关产业的发展前景、行业格局、市场规模等情况，确定投资可行性和方向。不同于以往政府与企业共建合资企业方式，合肥是由国资认购流动性较强的公司股权，公司拿到股权融资后在合肥落地项目，避免了过去陷入“招商骗局”的困境。2）合肥未来重点发展新一代信息技术、新能源汽车两大底表产业，目标产值 5000亿元

5、，到 2025年战略新兴产业产值占全市规上工业总产值比重超 65%。2023 年年 1-11 月月合肥合肥商品住宅销售面积同比下滑商品住宅销售面积同比下滑 9.4%，但，但城市城市库存量较低库存量较低，去化周期仅去化周期仅 9个月个月。1）2023年 6月以来合肥单月住宅成交同比转负，需求端动力不足问题显现，7-11 月合肥住宅月度成交面积维持在 30 万方水平。1-11月商品住宅成交面积475万方，同比下滑9.4%。2）合肥宅地与新房成交供求平衡，城市库存量较低，截至 2023年 11月库存去化周期仅 9个月，在典型城市中处于较低水平。3）合肥六大主导产业龙头企业主要聚集在高新区、经开区、新

6、站区，同时高新、经开距离政务区较近，产业兑现的同时享受配套红利外溢，预计两区房地产市场具备率先兑现潜力。近年来合肥逐渐形成本地房企与全国性国央企竞争的格局。近年来合肥逐渐形成本地房企与全国性国央企竞争的格局。1）2022 年品牌国央企保利发展、招商蛇口在合肥权益销售金额分别为 106 亿、82 亿，本地房企中民企伟星房产权益销售额 110 亿元，表现突出，而安徽置地、安徽高速、合肥城建等房企也入围 2022 年权益销售金额前十。2）合肥土拍市场回暖速度较快，主要原因是城市供求长期处于紧平衡状态，库存去化周期极短，符合当前房企偏好高流速、高安全性项目的投资策略；土拍限价放开后，反而本土房企具备更

7、强的出价能力，11 月初土拍 2 宗高溢价地块分别由安徽高速和安徽置地获得。风险提示：风险提示：合肥产业投资兑现不及预期，房地产市场超预期下行，需求端政策宽松效果不及预期 证券分析师：单戈证券分析师：单戈 邮箱： 执业编号：S0360522110001 行业基本数据行业基本数据 占比%股票家数(只)112 0.01 总市值(亿元)11,690.60 1.35 流通市值(亿元)10,999.10 1.64 相对指数表现相对指数表现%1M 6M 12M 绝对表现-8.6%-14.2%-26.3%相对表现-5.8%-2.3%-13.7%相关研究报告相关研究报告 房地产行业周报（2023 年第 52

8、周）：新房成交回升，佛山阶段性取消商贷利率下限 2024-01-01 房地产行业周报（2023 年第 51 周）：新房成交同比回升，北京预售资金监管主体调整为政府 2023-12-26 销售、投资缩量，融资小幅改善头部房企月报（11月）2023-12-25 -27%-15%-4%8%23/0123/0323/0523/0823/1023/122023-01-032024-01-02房地产沪深300华创证券研究所华创证券研究所 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 投资主题投资

9、主题 报告亮点报告亮点 行政资源倾斜行政资源倾斜+合肥模式推动城市经济合肥模式推动城市经济快速发展快速发展。20 世纪之前合肥经济发展明显落后于长三角其他省会城市，2005 年合肥 GDP 仅 926 亿元，约为南京的 38%，但在行政资源倾斜与政府独特的招商引资模式下，合肥建立了良好的工业发展基础，经济快速增长，2015年 GDP 上涨至 5660亿元，约为南京的 58%。合肥模式难以复制的核心在于政府合肥模式难以复制的核心在于政府“懂产业懂产业”，具备强投资能力，具备强投资能力。这种模式。这种模式在过去收到良好反馈，在过去收到良好反馈，战略新兴产业产值占规战略新兴产业产值占规上工业总产值比

10、重由上工业总产值比重由 2012 年年24%提升至提升至 2022 年年 56%。合肥国资平台在决策前期会深入研判目标项目，重点关注和分析相关产业的发展前景、行业格局、市场规模等情况，确定投资可行性和方向。不同于以往政府与企业共建合资企业方式，合肥是由国资认购流动性较强的公司股权，公司拿到股权融资后在合肥落地项目，避免了过去陷入“招商骗局”的困境。城市房地产库存量低，在产业、人口持续兑现的情况下，预计仍有较大发城市房地产库存量低，在产业、人口持续兑现的情况下，预计仍有较大发展动力。展动力。合肥过往宅地与新房成交供求平衡，城市库存量较低，截至 2023年 11 月库存去化周期仅 9 个月，在典型

11、城市中处于较低水平。随着产业、人口持续兑现，预计城市房地产市场仍有较大发展空间。投资逻辑投资逻辑 省会城市资源倾斜+合肥自身独特产业投资模式促使合肥经济快速发展，近年来 GDP、常住人口复合增速在长三角主要城市中处于领先地位。工业主要由战略新兴产业驱动，战略新兴产业规上产值占工业总产值比重由 2012年 24%提升至 2022 年 56%，制造业中显示面板、新能源汽车最具备爆发潜力，京东方、维信诺、比亚迪、蔚来等龙头企业生产基地落位。合肥宅地、住宅成交供需平衡，城市库存量极低，去化周期在全国主要城市中维持低位（小于 10 个月）。随着合肥产业、人口进一步兑现，城市房地产仍有较大发展空间，建议关

12、注在合肥具备一定规模优势房企，如招商蛇口、合肥城建等。hYbWvYgXxU9UlVfWyWmOsQtRaQ8Q7NsQmMsQsOlOqQpOjMmMmR6MnNwPvPnQvMxNnMrN 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 目目 录录 一、一、工业立市，信息节点工业立市，信息节点+独特产业投资模式助力合肥发展独特产业投资模式助力合肥发展.6（一）行政资源倾斜与政府投行模式奠定产业发展基础.6（二）合肥经济驱动力主要在工业，生产性服务业亟待加强.8（三）合肥工业发展效率较高，但整体人口虹吸效应有限.9 二

13、、二、六大主导产业互相补链，产投核心竞争力为政府六大主导产业互相补链，产投核心竞争力为政府“懂产业懂产业”.11（一）平板显示及电子信息、新能源汽车增长潜力较大.11（二）独特的合肥模式保障招商引资，重点培育电子信息和新能源汽车支柱产业 16 三、三、2022 年合肥住宅销售面积下滑年合肥住宅销售面积下滑 35%，预计全市需求中枢约，预计全市需求中枢约 1300 万方万方.18（一）2022年合肥商品住宅销售面积下跌 35%，需求端政策持续加码.18（二）合肥住宅供需紧平衡下，库存去化周期较短.21（三）23年市场需求端后劲不足，预计中长期新房需求中枢在 1400万方左右.23（四）合肥高新区

14、、经开区产业兑现度高，并享受中心区配套红利外溢.25 四、四、合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局，土拍市场民企活跃合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局，土拍市场民企活跃.27（一）合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局.27（二）合肥土拍市场本地房企活跃度较高.28 五、五、投资建议投资建议.32 六、六、风险提示风险提示.32 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 图表目录图表目录 图表 1 安徽部分地市紧邻南京、杭州，过去产业、人口被虹吸.7 图表 2 2005-2015年合肥 GDP 规模与南京、

15、杭州差距缩小.7 图表 3 合肥市政府引导母基金公司已设立参股基金 47只，聚焦战略新兴产业.7 图表 4 2021年合肥第三产业占比 60%，省内领先.8 图表 5 2022年合肥规上工业增加值较无锡、宁波较低.8 图表 6 近年来合肥第三产业发展领先于第二产业.8 图表 7 2022年合肥金融业增加值约为南京的 58%.8 图表 8 12年以来战略新兴产业产值占规上工业总产值比重快速提升.9 图表 9 合肥战略新兴产业产值保持高增速.9 图表 10 近年来合肥 GDP增速领先长三角典型城市.9 图表 11 合肥常住人口增长绝对值仅次于杭州、苏州.9 图表 12 合肥工业增加值复合增速较为领

16、先.10 图表 13 2018-2022年合肥工业固投复合增速为 10%.10 图表 14 2010-2019年合肥从业人口稳定增长.10 图表 15 2017年合肥人口增量主要源于省内流动，部分人才外溢.10 图表 16 2022年平板及电子信息、装备制造占全市工业增加值比重约 39%.11 图表 17 2022年六大主导产业占比达 69%.11 图表 18 2022年平板显示及电子信息产业增加值占六大主导产业增加值比重约 34%.12 图表 19 平板显示及电子信息、光伏及新能源产业保持较高增速.12 图表 20 2022年新一代信息技术产业产值占合肥战新总产值比重达 43.6%.12 图

17、表 21 新能源、新能源汽车产值保持较高增速.12 图表 22 合肥家用电器产业增加值稳增.13 图表 23 2021年合肥家用洗衣机产量占全国比重超过四分之一.13 图表 24 合肥集聚多家龙头家电企业生产基地.13 图表 25 合肥平板显示及电子信息产业占规上工业增加值比重已超过 30%.14 图表 26 2022年合肥液晶显示屏产量同比增长 53.4%.14 图表 27 2022年合肥集成电路产值约 475亿元.14 图表 28 合肥已完成集成电路全产业链布局.14 图表 29 2022年合肥引入的晶合集成营收排全球晶圆代工企业前十.14 图表 30 2021年合肥长鑫储存 DRAM型存

18、储芯片产能排名全球第 4.15 图表 31 2020年合肥汽车产量 59万辆，排名第十一.15 图表 32 2022年新能源汽车产量 25.5万辆，与头部城市差距明显.15 图表 33 比亚迪、蔚来合肥工厂（在建）规划年产量合计 232万辆.16 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 图表 34 20162021年合肥光伏及新能源增加值复合增速达到 13%.16 图表 35 2022年合肥逆变器出货量占全国总量的 70%.16 图表 36 合肥“灯塔工厂”数量位居全国第二.17 图表 37 合肥重点打造新一代

19、信息技术、新能源汽车两大地标产业.17 图表 38 2022年合肥商品住宅销售面积下降 35%，大于全国平均水平 27%.18 图表 39 2023年商品住宅成交面积跌幅最大为蜀山、新站、滨湖等外围区域.19 图表 40 合肥放松政策持续加码，分区域宽松限购、限贷政策.19 图表 41 2022年合肥政府性基金收入与税收比约 1.7.21 图表 42 2021年合肥政府性基金收入/税收收入较高.21 图表 43 2015年后合肥逐渐消化宅地超供.22 图表 44 合肥样本住宅价格稳步上涨至 14112元/平.22 图表 45 合肥新房库存去化周期 9.3个月，在全国重点城市中表现良好.22 图

20、表 46 2022年合肥部分区域库存去化周期上升.23 图表 47 2022年合肥郊区库存占比达 52%.23 图表 48 2023年 1-11 月合肥商品住宅成交面积同比下滑 9.4%.23 图表 49 合肥九区首开去化率区域分化明显，滨湖区保持高位.24 图表 50 合肥九区项目平均入市周期缩短.24 图表 51 入市周期在 4个月内的区域中三县占九成.24 图表 52 合肥住宅销售面积与常住人口比例约 1.3-1.7.25 图表 53 2021年合肥常住人口/户籍人口 1.2.25 图表 54 中心城区产值贡献 63%.25 图表 55 中心城区住宅成交占比 70%.25 图表 56 十

21、四五期间推动肥东、肥西、长丰与市区一体化发展.26 图表 57 合肥职住分离度较低.26 图表 58 合肥高新区、经开区、肥西县部分区域房地产最具发展潜力.26 图表 59 2022年以来合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局.27 图表 60 2022年合肥 TOP10房企销售占比 50.2%.28 图表 61 2022年伟星、保利市占率 8.9%、8.5%.28 图表 62 截至 2022年底保利发展在合肥土储规模达 277万方.28 图表 63 截至 2022年底龙湖中心区域土储占比达 100%.28 图表 64 2022年以来土地市场热度回暖，民营房企复苏.29 图表 65 2023年

22、合肥首批土拍 6宗涉宅地块，大量地方小型房企参拍.29 图表 66 放开地价限制后，本土房企获取 2 宗高溢价地块.30 图表 67 2022年伟星、招商蛇口表现突出，国央企持续拿地主力，深耕民企共同争锋 30 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 6 本轮行业缩表后，房地产市场将聚焦于约 20 个左右的核心城市。这背后，是经济逐步由资本驱动转向全要素生产率驱动，城镇化和房地产市场也将从过去的全国遍地开花，转为向具备制造业升级、产业链聚集潜力的城市群聚焦。我们精选核心 20 城，从产业逻辑理解城市发展，理解人口的

23、趋势，进而理解城市房地产市场的底层逻辑。第 6 篇，我们关注科创+产业复合的代表性城市合肥。一、一、工业立市，信息节点工业立市，信息节点+独特产业投资模式助力合肥发展独特产业投资模式助力合肥发展 20 世纪以来合肥凭借省会城市资源倾斜+自身独特的产业投资、招商引资模式，实现经济快速发展，2005-2015年合肥 GDP从 926亿上涨至 5660亿，扭转了原始资源薄弱的劣势局面，近年来 GDP、常住人口复合增速在长三角主要城市中处于领先地位。合肥凭借工业立市，2022 年规上工业增加值约 4131 亿元，虽然与宁波、无锡等城市有一定差距，但工业发展效率较高，近年来规上工业增加值复合增速 10%

24、，领先长三角主要工业城市，且工业主要由战略新兴产业驱动，战略新兴产业产值占规上工业总产值比重由 2012 年24%提升至2022年56%，近10年复合增速约18%，高于规上工业总产值复合增速（9%）。合肥虽然工业发展迅速，但生产性服务业规模较小，与长三角其他地市相比合肥人口虹吸效应并不突出，常住人口增量主要来源于省内流动。（一）（一）行政资源行政资源倾斜倾斜与与政府投行政府投行模式奠定产业发展基础模式奠定产业发展基础 2005 年后安徽调整发展重心至合肥，年后安徽调整发展重心至合肥，合肥及时整合要素资源，坚定制造业立市，快速合肥及时整合要素资源，坚定制造业立市，快速建立建立 6 大千亿制造业基

25、地，并调整了自身行政区划，扩大发展空间大千亿制造业基地，并调整了自身行政区划，扩大发展空间。1）与多数省会城市不同，合肥并非因为独特的资源禀赋、区域性人口中心、经济实力等因素确立为省会，而是由于合肥地理位置位于安徽正中心。2）2005 年之前安徽发展重心也并不在合肥，如 1992 年安徽八五计划纲要提出沿江地区为安徽发展重心，实施以芜湖为突破口的皖江开发开放战略；从城市 GDP来看，1984年合肥 GDP才超越芜湖，1989年超越安庆，2005年底合肥 GDP约 926亿，相比杭州、南京处于较低水平。3）2005年后安徽发展重心转移至合肥后，合肥整合要素资源，基于自身产业基础引进龙头企业，通过

26、“龙头企业产业链产业集群”的发展模式，快速建立 6 大千亿制造业基地；同时扩大合肥空间，将原巢湖市的一部分并入合肥，解决合肥发展空间不足、人口基数低的问题，2005合肥 GDP 仅 926 亿元，约为南京的 38%、杭州的 31%，2015 年合肥 GDP 上涨至 5660亿元，约为南京的 58%、杭州的 56%，与杭州、南京差距缩小。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 7 图表图表 1 安徽部分安徽部分地市地市紧邻南京、杭州紧邻南京、杭州，过去产业、人口，过去产业、人口被虹吸被虹吸 图表图表 2 2005-2

27、015 年合肥年合肥 GDP 规模与南京、杭州差距规模与南京、杭州差距缩小缩小 资料来源：安徽省人民政府网，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 政府强势主导促进产业结构升级，政府强势主导促进产业结构升级，国资下场实质性投资产业。国资下场实质性投资产业。1）合肥成功打通“政府投行”模式，即通过国资平台直接投资或参与组建各类投资基金，带动社会资本服务于地方招商引资，实现产业发展和国有资本保值增值。现已成功引入京东方、蔚来汽车和合肥长鑫等行业龙头，带动新型显示、新能源汽车和半导体等产业上下游发展。2）不同于以往政府与企业共建合资企业方式，合肥是由国资认购流动性较强的公司股权，公司拿到股权融资后在

28、合肥落地项目，过程中签署资本协议，明确抵押、担保、优先回购等措施。合肥模式直接切入母公司，围绕项目实际落地构建核心商务条款，而旧招商模式合肥模式直接切入母公司，围绕项目实际落地构建核心商务条款，而旧招商模式下合资企业仅为子公司，产业方有较大的自主下合资企业仅为子公司，产业方有较大的自主“退出权退出权”，甚至有部分骗，甚至有部分骗局局。3）合肥积极完善政府资金投入方式，构建涵盖股权投资、基金管理等的多元投融资体系，截至2023年 2月，合肥市政府引导母基金公司已设立参股基金 47只，总规模达 1546亿元。图表图表 3 合肥市政府引导母基金公司已设立参股基金合肥市政府引导母基金公司已设立参股基金

29、 47 只只，聚焦战略新兴产业，聚焦战略新兴产业 资料来源：安徽财政，华创证券 南京南京杭州杭州02,0004,0006,0008,00010,00012,0002005年GDP（亿元）2015年GDP（亿元）合肥南京杭州光伏新能源,12新能源汽车和智能网联汽车,8生物医药,10人工智能,7集成电路,7高端装备,9新材料,6截至2023年2月底批准设立参股基金数量（支）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 8 （二）（二）合肥合肥经济驱动力主要在经济驱动力主要在工业工业，生产性服务业亟待加强生产性服务业亟待加强

30、2021 年年合肥合肥三产增加值占比三产增加值占比 60%，省内领先，省内领先，工业规模工业规模相较长三角典型城市相较长三角典型城市不不具备具备明明显显优势。优势。1）从长三角城市的定位看，合肥是安徽省的信息节点，在发展生产性服务业上具备节点城市优势，2021 年其三次产业结构中一二三产占比分别为 3.1%、36.5%、60.4%，三产占比在安徽省内领先，距离杭州、南京仍有一定差距。2）相比苏州、宁波、无锡等城市，合肥工业起步较晚，2022年工业增加值约4131亿元，与宁波（5339亿元）、无锡（5586亿元）仍有一定差距。图表图表 4 2021 年年合肥合肥第三产业占比第三产业占比 60%，

31、省内领先省内领先 图表图表 5 2022 年年合肥合肥规上规上工业增加值工业增加值较无锡、宁波较低较无锡、宁波较低 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券，备注：合肥数据为2016年规上工业增加值+近年来增速计算，可能有些许误差 合肥合肥生产性服务业生产性服务业占比占比有待提升有待提升，战略新兴产业为合肥工业增长主要驱动力，战新产值，战略新兴产业为合肥工业增长主要驱动力，战新产值占规上工业总产值比重由占规上工业总产值比重由 2012 年年 24%提升至提升至 2022 年年 56%。1）从增速对比看，2005-2012 年间合肥经济增长主要靠第二产业驱动，2012 年后二产

32、增速大幅下滑，服务业增速加快。2）从第三产业内部结构看，批零贸易餐饮业、金融业、房地产业增加值较高，2022年金融业增加值约 1167亿元，约为南京金融业增加值的 58%。3）战略新兴产业为合肥工业增长主要驱动力，战略新兴产业产值占规上工业总产值比重由 2012 年 24%提升至 2022年 56%，近 10年复合增速约 18%，高于规上工业总产值复合增速（9%）。图表图表 6 近近年来年来合肥合肥第三产业发展领先于第二产业第三产业发展领先于第二产业 图表图表 7 2022 年合肥金融业增加值约为南京的年合肥金融业增加值约为南京的 58%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：合肥统计年鉴，华

33、创证券 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%上海杭州南京合肥黄山蚌埠亳州阜阳芜湖安庆马鞍山铜陵滁州第三产业占比第二产业占比第一产业占比020004000600080001000012000上海无锡宁波合肥南京2022年规模以上工业增加值（亿元）0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%200042005200620072008200920000022第二产业增加值增速第三产业增加值增速05000250

34、0批零贸易餐饮业金融业房地产业交通运输邮电业2022年合肥产业增加值（亿元）2022年南京产业增加值（亿元）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 9 图表图表 8 12 年以来战略新兴产业产值占规上工业总产值年以来战略新兴产业产值占规上工业总产值比重快速提升比重快速提升 图表图表 9 合肥战略新兴产业产值保持高增速合肥战略新兴产业产值保持高增速 资料来源：Wind，安徽日报，合肥日报，华创证券 资料来源：安徽日报，合肥日报，华创证券 合肥合肥 GDP 增速较快，近增速较快，近 6 年常住人口增长规模年常住人口增长

35、规模长三角长三角地区领先地区领先。1）2022 年合肥 GDP约1.2万亿，绝对规模低于苏州、杭州、南京、宁波等长三角典型城市，但2018-2022年GDP 复合增速达 8.7%，增速相对较快。2）合肥常住人口 2016 年至 2022 年净增长达到177 万，以迁移增长为主，复合增速 3.4%，是省内主要的人口净流入城市，人口增长绝对值在长三角地区仅次于杭州、苏州。图表图表 10 近年来近年来合肥合肥 GDP 增速领先长三角典型城市增速领先长三角典型城市 图表图表 11 合肥合肥常住人口常住人口增长绝对值增长绝对值仅次于杭州、苏州仅次于杭州、苏州 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wi

36、nd，华创证券（三）（三）合肥合肥工业发展效率较高工业发展效率较高，但但整体整体人口虹吸效应有限人口虹吸效应有限 政府主导下合肥工业发展效率较高。政府主导下合肥工业发展效率较高。2018-2022 年合肥工业增加值复合增速 10.6%，领先于宁波、苏州等长三角工业城市，而从工业固投增速来看，合肥 2018-2022 年工业固定资产投资完成额增速为9.6%，低于南京、宁波等城市，低固投增速与高工业增加值增速反映合肥工业发展效率较高。020004000600080004000160002012年2022年战略新兴产业产值（亿元）规上工业总产值（亿元）0.0%5.0%10.0%

37、15.0%20.0%25.0%30.0%2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022战略新兴产业产值增速-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%050000000250003000035000400004500050000上海苏州杭州宁波合肥芜湖滁州阜阳安庆马鞍山铜陵2022年GDP（亿元）2018-2022年GDP复合增速-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%-0200250300350杭州苏州合肥宁波南京

38、阜阳上海芜湖滁州马鞍山铜陵安庆2016-2022年常住人口增长（万人）2016-2022年常住人口复合增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 10 图表图表 12 合肥合肥工业增加值复合增速较工业增加值复合增速较为领先为领先 图表图表 13 2018-2022 年年合肥合肥工业固投工业固投复合复合增速增速为为 10%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 合肥合肥从业人口虽稳定增长，但对周边城市虹吸效应仍有限，主要来源于省内流动。从业人口虽稳定增长，但对周边城市虹吸效应仍有限，主要来源于省

39、内流动。1）2011 年以来，合肥三产从业人口规模稳步扩大，二产从业人口增速有所放缓，产业结构变革推动就业人口结构升级。2）相较于杭州、南京、苏州、宁波等长三角典型城市，合肥对周边虹吸效应有限，人口增量主要来源于省内流动。图表图表 14 2010-2019 年年合肥合肥从业人口从业人口稳定增长稳定增长 图表图表 15 2017 年合肥年合肥人口增量主要源于省内流动，人口增量主要源于省内流动，部分部分人人才外溢才外溢 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：国家卫健委中国流动人口发展报告2018、转引自城市战争公众号，华创证券 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%合肥无锡

40、宁波南京上海2018-2022年规上工业增加值复合增速0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%宁波苏州南京合肥上海无锡2018-2022年工业固投复合增速05003003502000019合肥第二产业就业人数（万人）合肥第三产业就业人数（万人）上海上海南京南京苏州苏州杭州杭州宁波宁波合肥合肥城市城市盐城马鞍山盐城杭州台州合肥比例比例13.73%15.87%29.84%15.59%32.48%74.19%城市城市南通毫州毫州金华毫州安庆比例比例11.49%10.23%11.11%

41、11.05%22.36%7.82%城市城市合肥盐城南通毫州绍兴芜湖比例比例9.46%9.60%7.46%9.72%6.11%4.23%城市城市芜湖南通泰州绍兴金华毫州比例比例7.83%7.70%7.46%8.83%4.35%3.64%城市城市泰州安庆合肥安庆宁波铜陵比例比例7.51%7.30%6.72%8.53%4.26%2.84%50.20%50.70%62.59%53.72%69.56%92.72%第五第五来源地来源地合计合计主要流入城市主要流入城市第一第一来源地来源地第二第二来源地来源地第三第三来源地来源地第四第四来源地来源地 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创

42、证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 11 二、二、六大主导产业互相补链六大主导产业互相补链，产投核心竞争力为政府产投核心竞争力为政府“懂产业懂产业”合肥市六大主导产业增加值占 2022年全市规上工业增加值比重约 69%，其中 1）平板显示及电子信息产业增加值占工业增加值比重约26.5%，面板出货量约占全国的1/7，集成电路领域落地长鑫存储、晶合集成龙头制造企业；2）家用电器产业中洗衣机、电冰箱产量占全国比重分别为 28%、20%，为全国最大的家电生产基地；3）新能源汽车产量虽然现在偏低，但比亚迪、蔚来在建整车生产基地规划年产能 232 万辆，待释放潜能大；4）光伏与新能

43、源产业产值位居全国第 6，逆变器出货量占全国 70%。合肥模式难以复制的核心在于政府“懂产业”，具备强投资能力，国资平台在决策前期会深入研判目标项目，重点关注和分析相关产业的发展前景、行业格局、市场规模等情况，确定投资可行性和方向。合肥未来重点发展新一代信息技术、新能源汽车两大底表产业，目标产值 5000亿元，到 2025年战略新兴产业产值占全市规上工业总产值比重超 65%。（一）（一）平板显示及电子信息、新能源汽车增长潜力较大平板显示及电子信息、新能源汽车增长潜力较大 合肥工业六大主导产业增加值占全市规上工业增加值比重约合肥工业六大主导产业增加值占全市规上工业增加值比重约 69%，其中平板及

44、电子信，其中平板及电子信息、装备制造产业息、装备制造产业占比占比39%。合肥工业六大主导产业为平板显示及电子信息、光伏及新能源产业、家用电器制造业、汽车及零部件产业、装备制造业、食品级及农副产品加工业，2022年六大主导产业增加值占全市规上工业增加值比重约 69%，其中平板及电子信息、装备制造业绝对规模较大。图表图表 16 2022 年年平板及电子信息、装备制造占全市工业平板及电子信息、装备制造占全市工业增加值比重约增加值比重约 39%图表图表 17 2022 年六大主导产业占比达年六大主导产业占比达 69%资料来源：合肥市统计局合肥市2022年国民经济和社会发展统计公报，华创证券 资料来源：

45、合肥市统计局合肥市国民经济和社会发展统计公报（2016-2022），华创证券 平板显示及电子信息平板显示及电子信息增加值占六大主导产业增加值比重达增加值占六大主导产业增加值比重达 34%，近，近 6 年复合增速高达年复合增速高达24%，光伏及新能源、汽车及零部件产业合计占比，光伏及新能源、汽车及零部件产业合计占比 22%，但增长潜力较足。，但增长潜力较足。1）2022 年平板显示及电子信息产业增加值占六大主导产业增加值比重达 34%，近 6 年复合增速24%，绝对规模领先且保持高增速；2）装备制造业、家电产业增加值占比分别为 21%、16%，绝对规模占比较高，但复合增速较低。3）光伏及新能源、

46、汽车及零部件产业增加值占比均为11%，但近6年复合增速分别为24%、9%；市场关注度较高的新能源汽车产业，合肥发展起步较晚，但在建项目进展迅速，预计增长潜力较足。平板显示及电子信息,26.5%装备制造,12.2%家用电器,6.9%光伏及新能源,8.1%汽车及零部件,7.4%食品及农副产品加工,7.8%其他,31.1%2022年产业增加值占全市规上工业增加值比重64.9%64.0%64.4%66.1%67.7%66.6%68.8%61.0%62.0%63.0%64.0%65.0%66.0%67.0%68.0%69.0%70.0%200022六大主导产业

47、增加值占规上工业增加值比重 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 12 图表图表 18 2022 年平板显示及电子信息产业增加值占六大年平板显示及电子信息产业增加值占六大主导产业增加值比重约主导产业增加值比重约 34%图表图表 19 平板显示及电子信息、光伏及平板显示及电子信息、光伏及新能源产业保持新能源产业保持较高增速较高增速 资料来源：合肥市统计局合肥市年国民经济和社会发展统计公报（2016-2022），华创证券，备注：2022年数据为2016年各产业增加值+每年增速计算，与实际相比可能存在些许误差 资料来源

48、：合肥市统计局合肥市年国民经济和社会发展统计公报（2016-2022），华创证券 合肥战略新兴产业合肥战略新兴产业中中新一代信息技术、新能源、新能源汽车产业新一代信息技术、新能源、新能源汽车产业规模大、增速快规模大、增速快。合肥战略新兴产业细分领域中，新一代信息技术、新能源、新能源汽车产业产值规模领先，2022 年占战略新兴产业总产值比重分别为 43.6%、16.7%、11.1%，且三者均保持较高增速，2016-2022年产值复合增速分别为 15%、26%、20%。图表图表 20 2022 年新一代信息技术产业年新一代信息技术产业产值产值占合肥战新占合肥战新总总产值产值比重达比重达 43.6%

49、图表图表 21 新能源、新能源汽车新能源、新能源汽车产值保持较高增速产值保持较高增速 资料来源：合肥市统计局2022 年全市经济运行情况，华创证券 资料来源：合肥市统计局全市经济运行情况（2016、2022年），华创证券 1、全国最大的家电生产基地，多家头部家电企业在合肥落地产线全国最大的家电生产基地，多家头部家电企业在合肥落地产线 合肥已成为全国最大的家电生产基地，其中家用洗衣机、电冰箱产量占全国比重合肥已成为全国最大的家电生产基地，其中家用洗衣机、电冰箱产量占全国比重 28%、20%，多家国内外头部家电企业在合肥落地产线，如海尔、美的、，多家国内外头部家电企业在合肥落地产线，如海尔、美的、

50、TCL 等等。1）近年来合肥家用电器产业增加值稳步上升（20 年受疫情影响除外），2021 年合肥家电主营收入首次突破千亿，占全国产业规模比重接近 10%。2）2021 年合肥家用洗衣机、电冰箱产量占全国比重分别为 28%、20%，为全国最大的家电生产基地。3）1990 年前后合肥拥有荣事达、美菱、天鹅等多个本土家电品牌，2000 年后政府积极招商引资，引入海尔、美的、格力、TCL等国内外知名家电企业建设生产基地。02004006008002年六大主导产业增加值（亿元）0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%2016-2022年复合增速新一代信息

51、技术,43.6%新能源,16.7%节能环保,11.5%新能源汽车,11.1%新材料,7.9%高端装备制造,4.2%生物,3.7%数字创意,1.3%0%5%10%15%20%25%30%2016-2022年复合增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 13 图表图表 22 合肥家用电器产业增加值稳增合肥家用电器产业增加值稳增 图表图表 23 2021 年合肥家用洗衣机产量占全国比重超过四年合肥家用洗衣机产量占全国比重超过四分之一分之一 资料来源：合肥市统计局合肥统计年鉴，华创证券 资料来源：Wind，国家统计局，

52、华创证券 图表图表 24 合肥集聚多家龙头家电企业生产基地合肥集聚多家龙头家电企业生产基地 家电企业家电企业 家电企业在合肥布局家电企业在合肥布局 海尔 合肥海尔工业园是海尔集团除青岛总部外最大的生产基地，位于合肥经开区，目前已建成三大园区，总占地面积 1948亩，涵盖了冰箱、空调、洗衣机等全系列产品线，年产规模达 1508万台。2023年初，合肥海尔卡奥斯智控互联工厂入选了第 10批全球灯塔工厂，成为国内智能控制器行业的首家“灯塔”。格力 合肥格力先后建设有家用空调一期、家用空调二期、商用空调及生活区工程项目，总投资约 44亿元，占地面积约 1708亩，主要生产家用及商用空调。合肥格力为格力

53、电器中东部最大、全国第二大专业化空调生产基地。TCL TCL 合肥家电产业园于 2014年 10月投产，园区占地近 3000 亩，一期产能450万台，计划总投产 100亿元，分三期建成亚洲最大世界一流的冰洗家电产业园，打造研发、设计、生产、销售为一体的全产业链工业园区。合肥长虹 国内第二大彩电制造与出口基地，高清平板电视年产能力达 450万台，其中150万台出口。资料来源：合肥市人民政府发布，肥西发布，江淮晨报，合肥质量，华创证券 2、电子信息产业中新型显示电子信息产业中新型显示产业国内领先，集成电路仍在发展阶段产业国内领先，集成电路仍在发展阶段 新型显示产业国内领先，新型显示产业国内领先，2

54、022 年面板出货量约占全国的年面板出货量约占全国的 1/7，龙头企业在合肥布局较重，龙头企业在合肥布局较重。1）合肥为国内最早布局显示面板制造的区域之一，2022 年合肥各类面板产能占全球显示面板总产能的 7.8%，出货量约占全国的 1/7，产值超千亿元。2）截至 2022 年底，合肥集聚京东方、维信诺、康宁、视涯科技等新型显示产业链企业 150 余家，其中京东方合肥区域产值占集团总产值比重超过 25%，维信诺 AMOLED 面板出货量全球第四、国内第二。-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%005006002016年2017年2018年2019年202

55、0年2021年家用电器增加值（亿元）同比0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%家用洗衣机家用电冰箱房间空调器彩色电视机主要家用电器产量占全国比重 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 14 图表图表 25 合肥平板显示及电子信息产业占规上工业增加合肥平板显示及电子信息产业占规上工业增加值比重已超过值比重已超过 30%图表图表 26 2022 年合肥液晶显示屏产量同比增长年合肥液晶显示屏产量同比增长 53.4%资料来源：合肥市统计局合肥统计年鉴，华创证券 资料来源：合肥市统

56、计局合肥统计年鉴、合肥市2022年国民经济和社会发展统计公报，华创证券 集成电路产值增速较快，但整体属于后发城市，产值规模距头部城市仍有差距集成电路产值增速较快，但整体属于后发城市，产值规模距头部城市仍有差距。1）2012年合肥集成电路相关企业 20余家，产值不足 10亿，到 2022年相关企业聚集超 400家，产值约 475 亿元，结合合肥自身产业基础，形成储存、显示驱动、智能家电、汽车电子 4 个特色芯片板块。2）合肥在集成电路产业涵盖设计、制造、封测、设备、材料等细分领域，其中设计企业超 300 家，制造领域在储存芯片、晶圆代工方面具备独特优势，龙头企业长鑫存储 2021 年 DRAM

57、型存储芯片产能 8.5 万片/月，排名全球第 4；晶合集成是安徽省首家 12 英寸晶圆代工企业，在 2022 年专属晶圆代工企业营收排名中全球排名第 9。图表图表 27 2022 年年合肥集成电路产值约合肥集成电路产值约 475 亿元亿元 图表图表 28 合肥合肥已完成已完成集成电路集成电路全全产业链产业链布局布局 资料来源：周若琼合肥市集成电路产业发展情况，华创证券 资料来源：江淮晨报 图表图表 29 2022 年合肥年合肥引入的引入的晶合集成营收排全球晶圆代工企业前十晶合集成营收排全球晶圆代工企业前十 2022 年营收排名年营收排名 公司公司 总部总部 2022 年年营收营收（亿元）（亿元

58、）2022 市占率市占率 1 台积电 TSMC 中国台湾 5093 63.14%2 联电 UMC 中国台湾 627 7.77%3 格芯 GlobalFoundries 美国 537 6.66%4 中芯国际 SMIC 中国大陆 485 6.01%5 华虹集团 HuaHong Group*中国大陆 289 3.58%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%2016年2017年2018年2019年2020年2021年平板显示及电子信息产业规上工业增加值占全市比重（左轴）平板显示及

59、电子信息产业规上工业增加值增速（右轴）-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0500000002500030000350004000045000200212022液晶显示屏产量（单位：万片）同比05003003504004505002012年2022年集成电路产业产值（亿元）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 15 6 力积电 Powerchip 中国台湾 171 2.12%7 世界先进 VIS 中国台湾 116 1.52%8

60、托塔 Tower 以色列 113 1.40%9 晶合集成 Nexchip 中国大陆 104 1.29%10 东部高科 DB HiTek 韩国 92 1.14%资料来源：芯思想研究院，华创证券 图表图表 30 2021 年年合肥长鑫储存合肥长鑫储存 DRAM 型存储芯片型存储芯片产能产能排名全球第排名全球第 4 公司公司 产能产能(万片万片/月月)三星(Samsung,韩国)55 海力士(Skhynix,韩国)36 美光(Micron,美国)35 长鑫存储(CXMT,中国大陆)8.5 南亚科技(Nanya,中国台湾)7 资料来源：聊科创，华创证券 3、新能源汽车产量潜能巨大，给新能源汽车产量潜能

61、巨大，给汽车产业汽车产业带来带来“弯道超车弯道超车”机会机会 汽车制造业虽然为合肥六大主导产业之一，但在过去并不具备明显优势。汽车制造业虽然为合肥六大主导产业之一，但在过去并不具备明显优势。1）2020 年合肥汽车产量 59 万辆，排名全国第十一，并不具备明显优势。2）2022 年合肥新能源汽车产量 25.5万辆，与上海、西安、深圳相比差距较大。图表图表 31 2020 年合肥汽车产量年合肥汽车产量 59 万辆，排名第十一万辆，排名第十一 图表图表 32 2022 年新能源汽车产量年新能源汽车产量 25.5 万辆，与头部城市万辆，与头部城市差距明显差距明显 资料来源：Wind，各城市国民经济和

62、社会发展统计公报，华创证券 资料来源：中工汽车网，华创证券，注：上图不代表所有城市新能源汽车产量排名 新能源汽车待释放产能庞大，新能源汽车待释放产能庞大，比亚迪、蔚来合肥工厂（在建）规划年产量合计比亚迪、蔚来合肥工厂（在建）规划年产量合计 232 万辆。万辆。1）虽然合肥 2022 年新能源汽车产量与上海、西安、深圳相比差距较大，但待释放产能庞大，主要包括比亚迪合肥工厂，总投资达 400 亿，三期全部建成后规划年产量 132 万辆；蔚来新桥智能电动汽车产业园，投资 500亿，规划年产量 100万辆。2）2023年 1-8月，合肥新能源汽车已实现产量 44.2 万辆，产量跃居全国城市前 5 名。

63、3）目前合肥已聚集新能源汽车相关企业 500 余家，已形成包括比亚迪、蔚来、大众(安徽)、江淮汽车、0500300350广州长春上海柳州北京重庆武汉天津沈阳成都合肥2020年汽车产量（万辆）020406080100120西安上海深圳重庆广州合肥2022年新能源汽车产量（万辆）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 16 合肥长安、安凯汽车 6 家整车制造企业，以及国轩高科、中创新航、巨一科技等关键配套企业，形成覆盖上中下游的完整产业链。图表图表 33 比亚迪、蔚来合肥工厂比亚迪、蔚来合肥工厂（

64、在建）规划年产量合计（在建）规划年产量合计 232 万辆万辆 生产基地生产基地 区位区位 总投资总投资（亿元）（亿元）规划年产能规划年产能 签约时间签约时间 开工时间开工时间 投产时间投产时间 比亚迪合肥工厂 长丰县 400 132万辆整车 2021年 7月 2021年 8月 2022 年 6 月一期建成投产 蔚来新桥智能电动汽车产业园区 经开区 500 100 万辆整车，电池年产能 100GWh 2020年 2月 2021年 4月 2022 年 9 月一期投产 资料来源：安徽交通广播，智能制造网，未来星球N公众号，华创证券 4、光伏与新能源产光伏与新能源产业业聚焦逆变器、光伏组件、电池片生产

65、聚焦逆变器、光伏组件、电池片生产 合肥光伏及新能源产业合肥光伏及新能源产业产值总量位居全国第产值总量位居全国第 6，逆变器出货量占全国，逆变器出货量占全国 70%。1）2022 年合肥光伏及新能源产业实现产值1107亿元，同比增长117.5%，总量居全国城市第6位。2）逆变器、光伏组件、电池片出货量分别为 75GW、27GW、12GW，占全国的 70%、10.8%、4.3%，逆变器生产优势明显。3）头部企业通威股份、晶科能源、晶澳科技、协鑫集团在合肥建生产基地。图表图表 34 20162021 年合肥光伏及新能源增加值复合增年合肥光伏及新能源增加值复合增速达到速达到 13%图表图表 35 20

66、22 年合肥逆变器出货量占全国总量的年合肥逆变器出货量占全国总量的 70%资料来源：合肥市统计局合肥统计年鉴，华创证券 资料来源：合肥发布公众号，华创证券（二）（二）独特的合肥模式保障招商引资独特的合肥模式保障招商引资，重点培育电子信息和新能源汽车支柱产业，重点培育电子信息和新能源汽车支柱产业 合肥模式的核心并非资金或投资架构，而是政府端强研判、理性决策、精准投资的能力合肥模式的核心并非资金或投资架构，而是政府端强研判、理性决策、精准投资的能力。1）近年来合肥市政府通过国资平台，直接投资或参与组建各类投资基金，带动社会资本服务招商引资，实现城市战略新兴产业发展和国有资本保值增值，被外界誉为“合

67、肥模式”。2）合肥模式难以复制的核心在于政府强投资能力，国资平台在决策前期会深入研判目标项目，重点关注和分析相关产业的发展前景、行业格局、市场规模等情况，并委托专业机构对项目财务、法务等方面开展尽职调查，确定投资可行性和方向，降低投资风险。3）合肥产业投资重点聚焦战略新兴产业，形成产业链上下游集聚，电子信息方向投资京东方、长鑫储存，新能源汽车方向投资蔚来，已形成战略新兴产业集群。合肥合肥利用好教育资源优势，与科研机构、高校紧密合作，推动制造业数字化转型，利用好教育资源优势，与科研机构、高校紧密合作，推动制造业数字化转型，“灯灯塔工厂塔工厂”数量位居全国第二。数量位居全国第二。合肥依托于其强大的

68、教育资源优势（中科大），与科研机构、高校和技术服务机构紧密合作，共同开展智能制造技术研发和应用，建立数字化生产管0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%02040608001802002016年2017年2018年2019年2020年2021年光伏及新能源增加值（亿元）同比0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%007080逆变器光伏组件电池片2022年出货量（GW）占比（右轴，%）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号

69、：证监许可（2009）1210号 17 理系统，推动制造业领域智能制造和数字化。截至 2023 年 1 月，合肥共拥有 4 家“灯塔工厂”，分别为联合利华合肥工业园、美的洗衣机合肥工厂、合肥海尔卡奥斯智控互联工厂及联想集团合肥产业基地，仅次于苏州。图表图表 36 合肥合肥“灯塔工厂灯塔工厂”数量位居全国第二数量位居全国第二 资料来源：黄石工业公众号，华创证券 合肥合肥重点重点打造新一代信息技术、新能源汽车两大地标产业打造新一代信息技术、新能源汽车两大地标产业，十四五产值目标，十四五产值目标 5000 亿元亿元。根据合肥市十四五战略性新兴产业发展规划，预计到 2025 年战略性新兴产业产值占规模

70、以上工业产值比重将超 65%，打造新一代信息技术、新能源汽车暨智能网联汽车两大地标产业，产值达 5000 亿级，生物、高端装备制造、光伏及新能源、新材料、绿色环保五大支柱产业产值达 1000亿级。图表图表 37 合肥重点打造合肥重点打造新一代信息技术、新能源汽车两大地标产业新一代信息技术、新能源汽车两大地标产业 资料来源：合肥市“十四五”战略性新兴产业发展规划，华创证券 01234567苏州合肥天津上海青岛北京广州深圳成都无锡长沙郑州佛山“灯塔工厂”数量2大地标产业大地标产业5大支柱产业大支柱产业新一代信息技术产业新一代信息技术产业 集成电路集成电路 新型新型显示显示 人工智能人工智能 数字信

71、息数字信息技术技术新能源汽车和智能网联汽新能源汽车和智能网联汽车产业车产业生物产业生物产业高端装备制造产业高端装备制造产业光光伏及新能源产业伏及新能源产业新材料产业新材料产业绿色环保产业绿色环保产业3大新兴服务业大新兴服务业数字数字创意创意科技科技服务服务制造制造服务服务 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 18 三、三、2022 年年合肥合肥住宅销售面积下滑住宅销售面积下滑 35%，预计预计全市全市需求中枢约需求中枢约 1300 万方万方 2022 年合肥商品住宅成交面积下跌 35%，2023 年 1-11

72、月商品住宅成交面积同比下滑9.4%，外围区域商品住宅成交面积跌幅较大，但成交价格韧性较强，当前需求端宽松政策已应出尽出。合肥宅地与新房成交供求平衡，城市库存量较低，截至 2023 年 11 月去化周期仅 9.3 个月，在典型城市中处于较低水平。2023 年 6 月以来合肥单月住宅成交同比转负，需求端动力不足问题显现，7-11月合肥住宅月度成交面积维持在30万方水平。1-11月商品住宅成交面积 475万方，同比下滑 9.4%。但未来随着产业升级及人才集聚兑现，商品住宅需求中枢仍然稳定，按照常住人口人均成交住宅 1.3 平米保守估计，合肥需求中枢约 1300 万方（全市口径）。合肥六大主导产业龙头

73、企业主要聚集在高新区、经开区、新站区，同时高新、经开距离政务区较近，产业兑现的同时享受配套红利外溢，预计两区房地产市场具备率先兑现潜力。（一）（一）2022 年合肥商品住宅销售面积下跌年合肥商品住宅销售面积下跌 35%，需求端政策持续加码，需求端政策持续加码 2022 年合肥商品住宅年合肥商品住宅成交成交面积下跌面积下跌 35%，2023 年年 1-11 月月商品住宅商品住宅成交成交面积面积同比同比下滑下滑9.4%，外围区域商品住宅成交面积跌幅较大，但成交价格韧性较强，外围区域商品住宅成交面积跌幅较大，但成交价格韧性较强。1）2022 年合肥九区三县商品住宅成交面积 565万方，同比下降 35

74、%，跌幅略大于全国平均，2023年 1-11月合肥商品住宅成交面积同比下降 9.4%。2）合肥楼市主力成交区域为包河区、瑶海区、滨湖区、蜀山区、新站区，2022 年商品住宅成交面积占市区比重约为 72%，2023 年偏外围区域商品住宅成交面积跌幅较大，蜀山区、新站区、滨湖区 1-11月商品住宅成交面积较2022年全年下滑约37%、54%、36%；但从成交均价来看，2023年除蜀山区外各区域成交均价均有所上涨，这反映出居民购房偏好的变化，集中在核心位置、以及更优质产品释放购买力。图表图表 38 2022 年合肥商品住宅销售面积下降年合肥商品住宅销售面积下降 35%，大于大于全国平均水平全国平均水

75、平 27%序号序号 城市城市 住宅成交面积住宅成交面积（万方）（万方）同比同比 序号序号 城市城市 住宅成交面积住宅成交面积（万方）（万方）同比同比 1 上海 1018-3%11 天津 822-36%2 成都 1435-13%12 重庆 2969-40%3 西安 756-16%13 东莞 296-41%4 苏州（市区）717-20%14 嘉兴 483-43%5 北京 694-27%15 武汉 1045-47%6 深圳 413-31%16 长沙 1106-48%7 佛山 851-31%17 厦门 183-49%8 广州 839-34%18 杭州 1104-49%9 南京 808-35%19 宁波

76、 663-51%10 合肥合肥（九区三县九区三县+巢湖市巢湖市）565-35%20 无锡 321-74%资料来源：克而瑞，华创证券 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 19 图表图表 39 2023 年商品住宅成交面积跌幅最大为蜀山、新站、滨湖等外围区域年商品住宅成交面积跌幅最大为蜀山、新站、滨湖等外围区域 区域区域 2022 年商品住宅年商品住宅成 交 面 积（万成 交 面 积（万方）方）2022 年商品住宅年商品住宅成 交 均 价（元成 交 均 价（元/平）平）2023 年年 1-11 月商品住月商品住宅成

77、交面积（万方）宅成交面积（万方）2023 年年 1-11 月商品住月商品住宅成交均价（元宅成交均价（元/平）平）成交面积较成交面积较 2022年全年变化年全年变化 成交均价较成交均价较 2022年全年变化年全年变化 经开区 27 22773 63 23392 137%3%包河区 90 22673 112 23238 25%2%庐阳区 22 19791 22 21754 0%10%高新区 27 22192 22 23637-18%7%瑶海区 75 17268 58 18802-23%9%肥东县 74 13593 49 13934-33%3%滨湖区 90 26493 58 28565-36%8%蜀

78、山区 61 20054 38 19813-37%-1%新站区 83 15220 38 15485-54%2%政务区 2 13775 1 16723-59%21%资料来源：克而瑞，华创证券 2022 年以来合肥放松政策持续加码，年以来合肥放松政策持续加码，取消限购取消限购、限售、限售、土拍限价、土拍限价，提振市场信心。，提振市场信心。1）限购方面，2022 年 5 月以来合肥逐渐放开部分区域限购，并降低外地居民购房门槛，缴纳 6个月社保即可购房，到 2023年 4月持有安徽居住证的外地居民即可在限购区买房，2023 年 9 月全市放开限购。2）截至 2023 年 11 月合肥首套房最低首付比 2

79、0%，贷款利率 4.0%，二套房最低首付比 30%，贷款利率 4.4%，贷款政策较为宽松。3）合肥持续优化职住平衡、购房摇号、二手房带押过户等政策，保障刚需、职住平衡、人才等人群真实购房需求，降低二手房市场流通成本，激发二手房市场活力。图表图表 40 合肥放松政策持续加码，合肥放松政策持续加码，分区域宽松限购、限贷政策分区域宽松限购、限贷政策 政策类型政策类型 出台时间出台时间 主要内容主要内容 政策评价政策评价 限购 2022/5/10 1.合肥市瑶海区、新站区以及经开区新桥产业园区取消限购，并不特指新楼盘。2.其他区域外地人在合肥 2年内累计正常缴纳 6个月社保（不能补缴），即可购买一套房

80、。3.合肥本市户籍的可以在限购区域购买第三套二手房，新房则仍然限购。部分区域取消限购 2022/6/24 1.户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍，与市区户籍家庭有相同购房资格。2.非本市户籍居民家庭购房资格认定中，社保、个税认可追溯补缴。3.法人、非法人组织可以购买市区范围内的新建商品住房和二手住房。其中，新建商品住房需为开发企业自行销售的房源。4.限购资格查询时，非限购区域住房（新站区、瑶海区、新桥产业园）不再计为家庭住房套数，刚需资格认定标准不变。限购细节宽松 2023/4/5 1.在庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇，包河区淝河镇、大圩镇购买住房不限购。限购资格查询时，上述非限购

81、区域住房不计入家庭住房套数。2.刚需资格认定中“登记购房之日前 3年内拥有市区连续缴纳 2 年以上个人所得税或社会保险证明”调整为“登记购房之日前 3年内拥有市区累计缴纳 2年以上个人所得税或社会保险证明（追溯补缴不予认可）”。刚需购房人其他资格认定条件保持不变。3.有 60岁及以上成员的本市区户籍居民家庭（以居民户口簿载明信息为准），可购买第 3套住房。有未成年子女的二孩及以上多子女本市区户籍居民家庭（以居民户口簿载明信息为准），可购买第 3套住房。4.对持有安徽省居住证（或电子居住证、安徽省居住证确认单）且居住地址在安徽省合肥市的非本市户籍居民家庭，可在我市限购区域购买 1套住房。限购放开

82、区域扩大，持安徽省居住证居民即可在限购区购 1套房 2023/9/15 在本市市区购买住房（含二手住房）的普通购房人，不再审核购房资格。在本市市区购买住房（含二手住房）的普通购房人，不再审核购房资格。全面取消限购全面取消限购 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 20 限售 2023/9/15 销售登记起始时间在本通知发布后（含当日）的房源，取得不动产权证后可上市交销售登记起始时间在本通知发布后（含当日）的房源，取得不动产权证后可上市交易。人才公寓等特殊情形商品住房需上市交易的，仍按相关政策和合同约定执行。易。人

83、才公寓等特殊情形商品住房需上市交易的，仍按相关政策和合同约定执行。取消限售取消限售 土拍 2023/10/11 1.市区和县域所有地块不设最高限价，价高者得。市区和县域所有地块不设最高限价，价高者得。2.居住用地竞买人须达到“五没有”条件，即：没有项目“烂尾”、没有“保交楼”任务、没有重大工程质量问题造成严重负面影响、没有项目发生一般及以上安全生产责任事故、没有所属物业公司被投诉较多造成严重负面影响。3.合肥市区公告中地块内的商品住宅须实行精装交付，同时要求竞得人须自行开发建设，原则上不允许合作开发。取消取消土拍限价土拍限价 限贷 截至2023/11 商业贷款 首套房：最低首付比例 20%，贷

84、款利率 4.0%二套房：最低首付比例 30%，贷款利率 4.4%首付比及房贷利率较低 公积金贷款 首套房：最低首付比例 20%，贷款利率五年以下（含五年）为 2.6%，五年以上为 3.1%二套房：最低首付比例 30%，贷款利率五年以下（含五年）为 3.025%，五年以上为 3.575%公积金贷款利率下调 其他 2022/7/18 职住 平衡 1.增加除新桥外的经开区范围 合肥市职住平衡试点工作扩大了范围，由之前的高新区单一扩至经开区（不含新桥科技创新示范区）；2.房源比例由原来的 30%调整至 50%合肥市区原本购房比例为刚需购房 30%、普通购房 70%；高新区宣布职住平衡后，新房摇号比例分

85、配为刚需 30%、职住 30%、普通 40%；职住由30%增至 50%，高新区、经开区刚需、职住具体摇号比例分配 30%、50%；3、除普通外，有刚需、人才、职住三种方式 试点范围内的新房需提供房源优先用于刚需人群和重点领域高层次人才购房后，提供不低于总房源 50%比例的房源用于职住平衡试点工作。未来高新、经开区购房将分为刚需、人才、职住平衡、普通四种购房人群。职住平衡政策持续推广，保障刚需、人才及在职购房需求，打压投资客炒房，进一步落实房住不炒政策 2022/8/5 1.合肥高新区范围内的新建商品住宅项目登记摇号销售时，在提供房源优先用于刚需人群和重点领域高层次人才购房后，将提供不低于总房源

86、 50%比例的房源用于职住平衡试点工作。若高新区职住平衡购房人总数少于预售总房源数的 50%，购房人可直接获得选房资格。2.申请参与职住平衡企业范围扩大至“工商税务关系在高新区的企业”；申请人需满足“具有本科及以上学历”的学历限制条件被取消。调整职住平衡试点工作方案，利好在职人员购房需求，遏制炒房乱象 2022/9/22 带押 过户 合肥市自然资源和规划局与银行密切合作，开发了“带抵押过户”登记新模式，实现了有抵押的房产进行交易时，不需要提前还贷就能办理转移登记（带抵押）和新设抵押权登记，房款划转至卖方贷款还款账户后原贷款银行办理抵押权注销登记。解决二手房卖方贷款尾款资金清偿痛点，降低二手房市

87、场流通成本，激发二手房市场活力 2022/11/9 摇号 政策 1.调整摇号比例。将“本市市区范围内当期登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5，房地产开发企业应采取委托公证机构公证摇号方式公开销售”调整为“本市市区范围内当期登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.2，房地产开发企业应采取委托公证机构公证摇号方式公开销售”。2.调整公示时间。房地产开发企业将购房登记人员名单和选房顺序摇号结果的公示时间，统一调整为公示时间不少于 24小时，选房结果可以不再公示。3.优化摇号流程。达到公证摇号比例的楼盘，对登记购房人按照刚需、人才、职住平衡和普通购房资格，分类进行选房资格摇号，选房资

88、格摇号完成后，即进行选房顺序摇号。4.其他有关要求。在房地产开发企业组织预售项目购房登记开始之日前，意向购房人应取得新建商品住房购房资格，凭购房资格凭证进行登记。5.执行时间。2022年 11月 15日起取得预售许可证的新建商品住房项目按本通知执行。扩大触发摇号楼盘范围，缩短摇号流程周期，保障刚需、职住平衡、人才等人群真实购房需求，提高市场购买积极性，促进房地产行业规范运行 2022/12/7 包河区公开征求意见，拟推出“房票”安置，市民购买新房拟给予奖励。探索房票推行 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 21

89、 资料来源：合肥市房屋交易管理中心，合肥市住房保障和房产管理局，合肥市住房公积金管理中心，合肥市房地产业协会，大皖新闻，合肥市人民政府，包河区住房和城乡建设局，长丰县人民政府，华创证券 2022/12/14 房票政策 长丰（北部组团）被征收人选择房票购买商品房安置，且用于购房资金达到或超过房票金额 90%的，给予以下奖励和优惠:给予被征收人按实际使用房票金额的 5%政策奖励。给予被征收人按规定标准，一次性 18个月的临时安置过渡费。被征收人使用房票购买的商品房，办理不动产证书时，根据有关规定享受税收减免。满足群众对安置房屋的多样化、个性化需求，加速市场去化 2023/9/15 保障政策 强化住

90、房保障，在发挥好现有公租房、保障性租赁住房兜底保障作用的基础上，规划建设保障性住房，促进房地产市场平稳健康发展和民生改善。加强保障性政策，促进楼市平稳 （二）（二）合肥合肥住宅供需紧平衡下，住宅供需紧平衡下，库存去化周期较短库存去化周期较短 合肥合肥土地财政依赖度并不高，土地财政依赖度并不高，2021 年政府性基金收入与税收比约年政府性基金收入与税收比约 1.3。1）2018 年以来合肥政府性基金收入明显降低，反映城市卖地收入降低，2018-2021 年间政府性基金收入/税收收入约为 1.3，而 2022 年政府性基金收入为 1190 亿元，同比增长 43%，带动政府性基金收入/税收增长至 1

91、.8。2）2021年合肥政府性基金收入/税收收入约 1.3，与杭州、苏州基本处在同一水平，相比广州及部分长三角其他核心城市表现较好。图表图表 41 2022 年合肥年合肥政府性基金收入与税收政府性基金收入与税收比约比约 1.7 图表图表 42 2021 年合肥年合肥政府性基金收入政府性基金收入/税收收入较税收收入较高高 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 合肥宅地与新房成交供求平衡，合肥宅地与新房成交供求平衡，2018 年后年后房价房价增速增速放缓放缓，相比，相比杭州、南京处于较低水杭州、南京处于较低水平平。1）2015 年以来，合肥住宅类用地成交面积低于商品住宅销售面

92、积，仅 2022 年供求比略大于 1，总体土地供应处于紧平衡状态。2）2016 年合肥房价增速达历史高位，近年来房价增速明显放缓，截至 2023 年 11 月样本住宅价格 14112 元/平，相比杭州、南京样本住宅价格 29510元/平、24940元/平，处于较低水平。0.000.501.001.502.002.503.000.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.00200022政府性基金收入（亿元）税收收入（亿元）政府性基金收入/税收收入（右轴）0.00.20.40.60.81.01.21.41

93、.61.82.0广州南京合肥杭州宁波苏州上海北京深圳2021年政府性基金收入/税收收入 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 22 图表图表 43 2015 年后合肥逐渐消化宅地超供年后合肥逐渐消化宅地超供 图表图表 44 合肥合肥样本住宅价格稳步样本住宅价格稳步上涨至上涨至 14112 元元/平平 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 土地出让与新房销售之间匹配度高，城市库存量较低，去化周期短，土地出让与新房销售之间匹配度高，城市库存量较低，去化周期短，截截至至 2023 年年 11 月月

94、底新房去化周期底新房去化周期 9.3 个月个月。1）截至 2023 年 11 月底，合肥新房库存量约 276 万方，去化周期 9.3个月，在全国重点城市中去化周期较短，项目流速普遍较快。2）分区域来看，2021年各区域去化周期普遍低于6个月，2022年经开区、庐阳区及远郊区去化周期明显延长至超 10 个月，其余区域去化周期仍保持健康；截至 2022 年底，合肥九区三县住宅库存量共 329万方，其中郊区库存占比达 52%，仅外围库存去化面临一定压力。图表图表 45 合肥合肥新房库存去化周期新房库存去化周期 9.3 个月个月，在全国重点城市中表现在全国重点城市中表现良好良好 资料来源：克而瑞地产研

95、究，华创证券 注：数据时间为2023年11月 02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000住宅类用地成交建面（万方）商品住宅销售面积（万方）-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%020004000600080004000160---------102023-06样本住宅价格（元/

96、平）同比05540珠海常州东莞无锡福州厦门深圳长春宁波嘉兴武汉佛山昆明北京南宁青岛南京郑州徐州苏州济南广州重庆天津成都长沙上海合肥杭州西安狭义库存去化周期（月）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 23 图表图表 46 2022 年合肥部分区域库存去化周期上升年合肥部分区域库存去化周期上升 图表图表 47 2022 年年合肥合肥郊区库存占比达郊区库存占比达 52%资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券（三）（三）23 年市场需求端后劲不足年市场需求端后劲不足，预计预计中长期新

97、房需求中枢在中长期新房需求中枢在 1400 万方左右万方左右 2023 年上半年、下半年新房市场分化，年上半年、下半年新房市场分化，6 月以来单月住宅成交同比转负，需求端动力不月以来单月住宅成交同比转负，需求端动力不足问题显现。足问题显现。2023 年 1-6 月合肥市区商品住宅成交面积 324 万方，同比增长 18.3%；1-11月商品住宅成交面积475万方，同比下滑9.4%，7-11月合肥住宅月度成交面积维持在30万方水平，需求持续低迷。图表图表 48 2023 年年 1-11 月合肥商品住宅成交面积月合肥商品住宅成交面积同比下滑同比下滑 9.4%资料来源：克而瑞，华创证券 合肥首开去化率

98、分化特征显著，区位优势显著或高倒挂项目市场热度较高。合肥首开去化率分化特征显著，区位优势显著或高倒挂项目市场热度较高。1）合肥九区首开去化率区域分化明显。2022年高新区仅一盘首开且平均去化率高达 90%；庐阳区市场遇冷，2022 年首开平均去化率仅为 25%，2023 年上半年市场有明显回暖迹象，首开平均去化率升至66%；2023年上半年合肥九区首开平均去化率为68%，仅瑶海区、滨湖区两区超过平均水平；滨湖区、包河区、瑶海区等热销板块持续拉高整体去化水平。2）2022 年合肥三县平均去化率为 59%，项目间分化加剧，区位优势显著或高倒挂项目市场热度较高；2023年上半年平均去化率降至 48%

99、，首开项目规模缩减与市场竞争加剧复合促使县域去化率走低。024681012141618政务区滨湖区高新区瑶海区包河区蜀山区经开区庐阳区肥西县新站区肥东县长丰县2021年库存去化周期2022年库存去化周期（月）中心区域近郊区远郊区政务区,0滨湖区,13高新区,4瑶海区,28包河区,39蜀山区,29经开区,24庐阳区,21肥西县,23新站区,39肥东县,65长丰县,442022年各区住宅狭义存量（万平方米）0204060801001201401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年2020年2021年2022年2023年商品住宅成交建面（万方）房地产行业深度研究报告房地产行

100、业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 24 图表图表 49 合肥合肥九区九区首开去化率首开去化率区域分化明显区域分化明显，滨湖区保持高位，滨湖区保持高位 资料来源：克而瑞，华创证券 合肥九区三县项目入市周期缩短，销售周期高重合推动竞争加剧。合肥九区三县项目入市周期缩短，销售周期高重合推动竞争加剧。1）合肥九区项目入市周期缩短，2022 年第四季度合肥九区平均入市周期仅为 6 个月；入市周期在 4 个月以内的区域中，三县区域占比达 80%，县域开发节奏提速。2）合肥开发节奏加快助推库存提升，库存增加导致去化周期加长，2022 年合肥九区库存去化

101、周期为拉升至 5.2 个月，三县去化周期提高至 8.3 个月，但基本保持健康水平。3）项目销售周期重合度高，竞争加剧。图表图表 50 合肥九区合肥九区项目平均项目平均入市周期缩短入市周期缩短 图表图表 51 入市周期在入市周期在 4 个月内的区域中三县占九成个月内的区域中三县占九成 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 合肥常住人口基本保持平稳，预计城市新房销售面积中枢在合肥常住人口基本保持平稳，预计城市新房销售面积中枢在 1300 万方左右。万方左右。1）近年来合肥商品住宅销售面积与常住人口比例约为 1.3-1.7，并逐步趋于稳定；合肥积极布局“芯屏汽合”、“急终生智”新兴

102、产业领域，为合肥高质量发展及人才集聚提供了坚实动能，预计未来全市常住人口将稳定在980万人以上，即使人均商品住宅销售面积降低至1.3，预计从中长期看合肥商品住宅销售面积中枢水平约 1300 万方（全市口径）。2）当前合肥常住人口/户籍人口比例达 1.2，住宅销售面积仍有一定释放余地。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%高新区滨湖区包河区蜀山区瑶海区经开区新站区庐阳区2022年首开去化率2023年上半年首开去化率0.002.004.006.008.0010.0012.00合肥九区平均入市周期（月）最快入市周期（月）项目名称项目名称区域区域开盘时间开盘时间入市周期（月

103、）入市周期（月）龙湖揽境肥西县2022/8/292.2伟星悦璟台肥东县2022/9/92.57和悦云锦肥西县2022/9/172.83保利紫云肥西县2022/5/142.9龙湖亚伦学樘府瑶海区2022/5/143尚泽樾园肥东县2022/7/283.03龙湖怡康湖城大境蜀山区2022/6/243.13荣盛书香府邸肥东县2019/9/303.17旭辉中梁时代江来长丰县2021/2/63.3保利紫云云起肥西县2022/8/313.43 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 25 图表图表 52 合肥合肥住宅销售面积与常

104、住人口比例约住宅销售面积与常住人口比例约 1.3-1.7 图表图表 53 2021 年合肥年合肥常住人口常住人口/户籍人口户籍人口 1.2 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券（四）（四）合肥高新区、经开区产业兑现度高，合肥高新区、经开区产业兑现度高，并并享受中心区配套红利外溢享受中心区配套红利外溢 合肥住宅销售与产业结构匹配度较高，中心区域成交主力为老城合肥住宅销售与产业结构匹配度较高，中心区域成交主力为老城 4 区，外围成交主力为区，外围成交主力为新站、肥东新站、肥东。1）合肥服务业高度聚集于中心城区，制造业主要于郊区兑现。2021 年合肥中心城区、近郊区、远郊区产值

105、贡献分别为 63%、13%、24%。2）合肥住宅销售与产业结构匹配度较高，2022年中心区成交面积占比超 70%；受区域库存限制，老城 4区为中心区域成交主力，且尚存较大开发空间；郊区成交分化进一步加剧，新站及肥东占据郊区成交主力，远郊其他区域去化承压。图表图表 54 中心城区产值贡献中心城区产值贡献 63%图表图表 55 中心城区住宅成交占比中心城区住宅成交占比 70%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 合肥合肥产城融合度较高，产城融合度较高，制造业分布在制造业分布在“两翼两翼”。1）根据合肥市国土空间总体规划（2021-2035 年），合肥将逐步形成“中心引领、两翼齐

106、飞、多极支撑”的空间格局，以产业切入加快推动肥东、肥西、长丰与市区一体化发展，城区范围进一步向县域渗透。2）合肥职住分离度出于较低水平，随着城市多层级公共服务中心体系逐步完善，产城融合度将进一步提高。0.000.501.001.502.002.5002004006008001,0001,2001,4001,6001,80020000022商品住宅销售面积（万方）销售面积/常住人口（平米/人）05000250030000.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8苏州上海宁

107、波杭州无锡南京合肥温州2021年常住人口/户籍人口2021年常住人口（万人，右轴）0200400600800016001800包河区高新区庐阳区蜀山区滨湖区瑶海区经开区肥西县新站区肥东县长丰县庐江县巢湖市2021年GDP（亿元）中心区域近郊区远郊区滨湖区,15.9%包河区,15.9%瑶海区,13.3%蜀山区,10.8%经开区,5.2%高新区,4.8%庐阳区,3.9%政务区,0.4%新站区,14.7%肥西县,0.0%肥东县,13.1%巢湖市,2.0%庐江县,0.0%长丰县,0.0%2022年合肥各区商品住宅成交面积占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审

108、核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 26 图表图表 56 十四五期间推动十四五期间推动肥东、肥西、长丰与市区一体肥东、肥西、长丰与市区一体化发展化发展 图表图表 57 合肥合肥职住分离度职住分离度较低较低 资料来源：合肥市自然资源和规划局合肥市国土空间总体规划（2021-2035年）（公示草案）资料来源：中规院2021年中国主要城市通勤监测报告，华创证券 六大主导产业龙头企业主要聚集在高新区、经开区、新站区，同时高新、经开距离政务六大主导产业龙头企业主要聚集在高新区、经开区、新站区，同时高新、经开距离政务区较近，产业兑现的同时享受配套红利外溢，预计两区房地产市场具

109、备较大发展潜力。区较近，产业兑现的同时享受配套红利外溢，预计两区房地产市场具备较大发展潜力。平板显示及电子信息产业、光伏及新能源、新能源汽车、家电制造业在经开区、高新区、新站区高度聚集，龙头企业数量较多，而经开区、高新区距离合肥政务区较近，享受城市发展及配套外溢，近年来 MCN、网红机构也落位高新区，如三只羊（疯狂小杨哥）、小象大鹅（PDD、芜湖大司马、梦泪等头部主播）；肥西县作为高新区、经开区外溢第一站，部分区域房地产市场具备率先兑现潜力。图表图表 58 合肥合肥高新区、经开区高新区、经开区、肥西县部分区域、肥西县部分区域房房地产最具发展潜力地产最具发展潜力 资料来源：合肥市企业联合会202

110、2合肥企业50强排行榜，华创证券 0.01.02.03.04.05.06.07.08.0深圳宁波合肥苏州杭州天津广州长沙上海南京武汉重庆西安成都东莞北京职住分离度（km）经开区：经开区：半导体：长鑫储存家电制造：海尔电子设备制造：联宝科技新能源汽车：蔚来高新区：高新区：电商、直播：三只羊、小象大鹅光伏及新能源：通威股份、晶澳科技、阳光电源家电制造：美的、格力新站区：新站区：半导体：晶合集成平板显示：京东方、维信诺、视涯科技、康宁长丰县：长丰县：新能源汽车：比亚迪肥东县：肥东县：光伏及能源产业光伏及能源产业：晶科能源肥西县：肥西县：电子信息电子信息：联宝科技长丰县庐阳区新站区蜀山区瑶海区肥东县高

111、新区政务区包河区经开区肥西区滨湖区庐江县巢湖市 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 27 四、四、合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局，土拍市场土拍市场民企活跃民企活跃 近年来合肥逐渐形成本地房企与全国性国央企竞争的格局，2022 年品牌国央企保利发展、招商蛇口在合肥权益销售金额分别为 106 亿、82 亿，本地房企中民企伟星房产权益销售额 110亿元，表现突出，而安徽置地、安徽高速、合肥城建等房企也入围2022年权益销售金额前十。合肥土拍市场回暖速度较快，主要原因是城市

112、供求长期处于紧平衡状态，库存去化周期极短，符合当前房企偏好高流速、高安全性项目的投资策略，本地房企也积极参与土拍，土拍限价放开后，反而本土房企具备更强的出价能力，11 月初土拍 2 宗高溢价地块分别由安徽高速和安徽置地获得。（一）（一）合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局 随着部分头部民企出清，合肥逐渐形成本地房企与全国性国央企竞争的格局。随着部分头部民企出清，合肥逐渐形成本地房企与全国性国央企竞争的格局。1）合肥住宅销售市场集中度较高，2022年 TOP10房企权益成交金额占比达50.2%，形成本地房企与全国性房企共同竞争的格局。2）保利发展权益销售金

113、额连续三年位居合肥前二，2022 年权益销售额迈入百亿规模；招商蛇口权益销售金额快速上升，从 2020 年 40 亿攀升至2022年82亿元，充足土储和较高的品牌认可度保障其规模优势。3）在行业部分头部民企出清后，地方性房企伟星、安徽置地、安徽高速逐渐占据市场，2022 年伟星权益销售金额高达 110亿元，排名第一位。图表图表 59 2022 年年以来以来合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局 排名排名 2020 年年 2021 年年 2022 年年 2023 年年 1-11 月月 房企房企 权益销售金额权益销售金额（亿元）（亿元）房企房企 权益销售金额权

114、益销售金额（亿元）（亿元）房企房企 权益销售金额权益销售金额（亿元）（亿元）房企房企 权益销售金额权益销售金额（亿元）（亿元）1 保利发展 80 保利发展 93 伟星房产 110 招商蛇口 98 2 禹州集团 72 安徽中海 85 保利发展 106 安徽高速 69 3 融创中国 67 龙湖集团 85 招商蛇口 82 保利发展 65 4 信达地产 66 招商蛇口 71 安徽置地 75 伟星房产 58 5 龙湖集团 62 禹州集团 68 龙湖集团 56 华润置地 53 6 金隅集团 48 皖投置业 58 安徽高速集团 52 龙湖集团 52 7 文一地产 45 金隅集团 57 万科地产 43 安徽置

115、地 52 8 国贸地产 41 万科地产 50 华润置地 39 信达地产 30 9 招商蛇口 40 信达地产 46 联发集团 31 皖投置业 29 10 金科集团 39 合肥城建 45 合肥城建 29 中海宏洋 27 资料来源：克而瑞，华创证券 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 28 图表图表 60 2022 年年合肥合肥 TOP10 房企销售占比房企销售占比 50.2%图表图表 61 2022 年年伟星伟星、保利保利市占率市占率 8.9%、8.5%资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 保利发

116、展保利发展、招商蛇口在合肥土储绝对规模较大，、招商蛇口在合肥土储绝对规模较大，有助于其保持规模优势，合肥城建土储有助于其保持规模优势，合肥城建土储中工业用地占比中工业用地占比 46%。1）保利发展、招商蛇口在合肥土储绝对规模较大，中心区域占比接近 60%，保利发展在肥西县有 69 万方土储，主要为和悦云锦、紫云云起项目；招商蛇口新站区招商奥体公园、陶冲湖项目仍有 69.6 万方土储。2）龙湖在合肥土储规模绝对值较低，但其高质量拿地策略显著，土储全部集中在中心区域。3）合肥城建土储规模 224万方，但其中工业用地占比约 46%，住宅用地土储仅 102万方。图表图表 62 截至截至 2022 年底

117、年底保利发展保利发展在在合肥合肥土储土储规模达规模达 277万方万方 图表图表 63 截至截至 2022 年底年底龙湖龙湖中心区域土储占比中心区域土储占比达达 100%资料来源：公司公告，华创证券 资料来源：公司公告，华创证券（二）（二）合肥土拍合肥土拍市场市场本地房企活跃度较高本地房企活跃度较高 合肥合肥土地市场土地市场回暖回暖速度较快速度较快，溢价率，溢价率稳步提升稳步提升，民企积极参与土拍市场。民企积极参与土拍市场。由于合肥住宅长期处于供需紧平衡的态势，整个城市库存去化周期较低，正符合当前市场下各房企投资需求，即聚焦高流速的确定性地块，这就导致合肥土拍迅速回暖，本土房企积极参与竞争。1）

118、合肥土地市场在2021年下半年陷入低谷，自2022年起市场逐渐回暖，溢价率稳步提升；2023 年合肥土拍规模相较往年有所缩减，但供地质量提高，楼面价明显上涨，2023 年第三轮土拍合肥达到封顶溢价率地块占比高达 75%。2）民企积极参与土拍市场，与国央企同台竞争。0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%0050060070080020022合肥TOP10房企权益成交金额（亿元）合肥TOP11房企成交占比（右轴）0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%10.0%020406080100

119、120伟星房产保利发展招商蛇口安徽置地龙湖集团安徽高速集团万科地产华润置地联发集团合肥城建权益销售金额（亿元）市占率（右轴）0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0保利发展招商蛇口龙湖集团万科地产合肥城建中心区域近郊区远郊区（万方）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%保利发展招商蛇口龙湖集团万科地产合肥城建中心区域土储占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 29 图表图表 64 2022 年以来土地市场热度年以来土地市场热度回暖回暖，民营房企复苏民营房企复

120、苏 土拍轮次土拍轮次 成交金额成交金额（亿元）（亿元）规划总建面规划总建面（万方）（万方）平均成交楼面价平均成交楼面价（平平）平均平均溢价率溢价率 封顶宗数占封顶宗数占比比 拿地拿地民企数量民企数量（含联合体含联合体）拿地拿地国央企国央企 数量数量 2021第一轮土拍 43 64 7999 22.15%0%3 0 2021第二轮土拍 72 118 8000 26.56%88%4 4 2021第三轮土拍 164 169 9892 27.36%67%6 6 2021第四轮土拍 108 205 4998 23.04%69%6 10 2021第五轮土拍 192 225 8514 3.82%0%6 6

121、2021第六轮土拍 139 203 6730 4.29%6%5 11 2022第一轮土拍 190 223 9106 9.98%33%12 12 2022第二轮土拍 288 408 7487 6.09%14%9 27 2022第三轮土拍 205 368 6445 5.30%19%11 10 2022第四轮土拍 80 182 5071 2.67%10%4 15 2023第一轮土拍 87 85 9826 8.51%50%6 4 2023第二轮土拍 146 175 8458 9.37%29%6 10 2023第三轮土拍 56 48 11207 12.32%75%2 2 资料来源：克而瑞，华创证券 我们

122、多次强调，即使房地产行业部分企业出清，剩余房企也很难出现类似于制造业我们多次强调，即使房地产行业部分企业出清，剩余房企也很难出现类似于制造业“剩剩者为王者为王”的现象，集中度难以快速提升。的现象，集中度难以快速提升。地产行业本身门槛较低，主要存在一定资金壁垒，而住宅开发、销售等方面并无技术壁垒，这就导致如果行业出现超额收益，资金可快速进入。所以，即使有部分民企因违约出清，但行业仍不断有新玩家加入，继续与国央企形成竞争，如 2023 年合肥首批土拍，合肥城建、四川邦泰、阜阳晶宫、安徽新华在激烈竞争中仍获取 6 宗地块中的 4宗。图表图表 65 2023 年合肥首批土拍年合肥首批土拍 6 宗涉宅地

123、块，大量地方小型房企参拍宗涉宅地块，大量地方小型房企参拍 地块地块 报名房企数量报名房企数量 报名房企报名房企 竞得企业竞得企业 头部房企头部房企 非头部房企非头部房企 滨科城 BK202301号地块 26 保利、招商、华润、中海、建发、龙湖 合肥城建、合肥城改、合肥轨交、亚伦、置地、文一、联发、远大、文德、华力伯益、意禾、名邦、尚泽、锦天、中梁、鼎建、徽创、天阜、安徽先益 龙湖 滨科城 BK202302号地块 21 保利、招商、中海、华润、万科、越秀、中铁建、建发、龙湖 合肥城建、伟星、亚伦、安徽邦泰、置地、文一、高速、皖投、安建工、合肥城改、浙江和泰 合肥城建合肥城建 瑶海区 YH2023

124、01号地块 17 保利、华润、中海、越秀、建发、中铁建、碧桂园 安徽邦泰、文一、联发、文德、安徽新华、华力伯益、意禾、尚泽、金大地、湖北清能 中铁建 瑶海区 YH202302号地块 20 保利、招商、华润、中海、金茂、中铁建、建发、龙湖 亚伦、文一、伟星、远大、文德、安徽新华、华力伯益、中煤安厦、四川邦泰、尚泽、乐富强、天阜 四川邦泰四川邦泰 蜀山区 SS202301号地块 15 招商、华润、中铁建、金地、建发、合肥城建 伟星、华力伯益、祥源、天阜、狮山置业、芜湖奇瑞、阜阳晶宫 阜阳晶宫阜阳晶宫 包河区 BH202301号地块 2 招商 安徽新华 安徽安徽新华新华 资料来源：克而瑞，华创证券

125、合肥合肥土拍土拍放开地价限制后，反而本土房企具备更强的出价能力，放开地价限制后，反而本土房企具备更强的出价能力，11月初土拍月初土拍 2宗高溢价宗高溢价地块地块分别由安徽高速和安徽置地获得分别由安徽高速和安徽置地获得。市区 3 宗地块溢价成交，其中 1）滨湖区滨科城地块吸引 11 家房企参拍，6 家全国性房企，5 家本地房企，住宅成交楼面价 1.9 万/平，房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 30 溢价率45%，由国企安徽高速获取，周边高层售价2.7-3万/平。2）包河区经开地块吸引10家房企参拍，4家全国性房

126、企，6家本地房企，住宅成交楼面价1.8万/平，溢价率34%，民企安徽置地获取，周边高层售价2.5万/平。3）包河区老城地块4家房企参拍，住宅成交楼面价 1.4万/平，溢价率 7%，越秀获取，周边高层均价 2.3-2.5 万/平。图表图表 66 放开地价限制后，本土房企获取放开地价限制后，本土房企获取 2 宗高溢价地块宗高溢价地块 区域区域 宗地名称宗地名称 土地用途土地用途 计容建面计容建面（万方）（万方）住宅建面住宅建面（万方）（万方）起拍价起拍价 (亿元亿元)成交价成交价（亿元）（亿元）住宅成交楼住宅成交楼面面价价(元元/)溢价率溢价率 参拍房企参拍房企 获地单位获地单位 周边新房周边新房

127、售价售价（元（元/）滨湖区 滨 科 城BK202305号地块 住宅 18 18 23 34 18689 44.88%保利、合肥城 建、越秀、高速、招商、安徽置 地、皖投、伟星、华 润、中海、金隅 高速地产 华润高层均价约 3万/，小高层均价约 3.3 万/包河区 包 河 区BH202310号地块 住宅，教育 15 14 19 26 18212 33.95%保利、合肥城 建、越秀、高速、招商、安徽置 地、皖投、伟星、建发、安徽建工 安徽置地 周边中骏世界城均价 2.5 万/，本地块售价预期 2.8 万/包河区 包 河 区BH202311号地块 住宅 7 7 9 10 13868 7.05%保利、

128、合肥城 建、越秀、龙湖 越秀 均价 2.3-2.5万/蜀山区 蜀 山 区SS202305号 居 住（安 置房）地块 安置房 12 12 4 4 3058 0.00%蜀山区城市更新投资建设有限公司 蜀山区城市更新投资建设有限公司-高新区 高 新 区GX202305号地块 租赁住房，教育 17 17 3 3 1936 0.34%合肥高新建设投资 合肥高新建设投资-资料来源：第一房研究院，安徽省房地产商会，华创证券 2022 年年合肥各房企拿地金额及建面差距较小，本地房企与国央企表现活跃合肥各房企拿地金额及建面差距较小，本地房企与国央企表现活跃。1）2022 年民企伟星、央企招商蛇口在合肥权益拿地金

129、额分别为 87 亿元、67 亿元，位居前二，与前十房企并未拉开很大。2）从楼面价来看，招商蛇口、保利等品牌国央企拿地楼面价在1.06万/平；本地国企皖投置业、高速地产、安徽建工拿地平均楼面价在1.3万/平，平均溢价率 14.8%；合肥轨道交通以托底拿地为主，楼面价仅 5605元/平。图表图表 67 2022 年年伟星、招商蛇口表现突出伟星、招商蛇口表现突出，国央企国央企持续拿地主力，深耕民企持续拿地主力，深耕民企共同争锋共同争锋 排名排名 房企房企 权益地价权益地价（亿元）（亿元）权益建面权益建面（万方）（万方）总建面总建面（万方）（万方）权益比权益比 溢价率溢价率 楼面价楼面价（元（元/平）

130、平）1 伟星房产 87 47 47 100%10.8%8580 2 招商蛇口 67 32 37 84%4.7%10686 3 安徽置地 46 26 26 100%10.6%7784 4 龙湖集团 45 29 29 100%5.8%8115 5 皖投置业 37 14 14 100%14.6%13921 6 合肥市轨道交通集团有限公司 37 33 33 100%0.0%5605 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 31 7 高速地产集团 34 11 11 100%14.9%13909 8 保利发展 31 15 30

131、 50%10.6%10561 9 万科 30 15 15 100%5.0%9959 10 安徽建工集团 24 11 12 89%14.9%10913 资料来源：中指数据库，华创证券 注：统计口径为涉宅地块 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 32 五、五、投资建议投资建议 省会城市资源倾斜+合肥自身独特产业投资模式促使合肥经济快速发展，近年来 GDP、常住人口复合增速在长三角主要城市中处于领先地位。工业主要由战略新兴产业驱动，战略新兴产业规上产值占工业总产值比重由 2012 年 24%提升至 2022 年 56

132、%，制造业中显示面板、新能源汽车最具备爆发潜力，京东方、维信诺、比亚迪、蔚来等龙头企业生产基地落位。合肥宅地、住宅成交供需平衡，城市库存量极低，去化周期在全国主要城市中维持低位（小于 10 个月）。随着合肥产业、人口进一步兑现，城市房地产仍有较大发展空间，建议关注在合肥具备一定规模优势房企，如招商蛇口、合肥城建等。六、六、风险提示风险提示 产业投资兑现不及预期，房地产市场超预期下行，需求端政策宽松效果不及预期。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 33 房地产组团队介绍房地产组团队介绍 房地产组组长、房地产组组长

133、、首席研究员：单戈首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4 年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022 年加入华创证券研究所。助理研究员：许常捷助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2 年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022 年加入华创证券研究所。助理研究员：杨航助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023 年加入华创证券研究所。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 35 华创行业公司投资评级体系华

134、创行业公司投资评级体系 基准指数说明：基准指数说明：A股市场基准为沪深 300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普 500/纳斯达克指数。公司投资评级说明：公司投资评级说明：强推：预期未来 6个月内超越基准指数 20%以上；推荐：预期未来 6个月内超越基准指数 10%20%；中性：预期未来 6个月内相对基准指数变动幅度在-10%10%之间；回避：预期未来 6个月内相对基准指数跌幅在 10%20%之间。行业投资评级说明：行业投资评级说明：推荐：预期未来 3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数 5%以上；中性：预期未来 3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%5%；回避：预期未

135、来 3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数 5%以上。分析师声明分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明：分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。免责声明免责声明 。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知

136、晓范围内履行披露义务。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发

137、的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。华创证券研究所华创证券研究所 北京总部北京总部 广深分部广深分部 上海分部上海分部 地址：北京市西城区锦什坊街 26 号 恒奥中心 C 座 3A 地址：深圳市福田区香梅路 1061 号 中投国际商务中心 A 座 19 楼 地址：上海市浦东新区花园石桥路 33 号 花旗大厦 12 层 邮编：100033 邮编：518034 邮编：200120 传真： 传真： 传真： 会议室： 会议室： 会议室：