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1、公 司 研 究 2024.02.19 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 浦 东 金 桥(600639)公 司 深 度 报 告 沐浴浦东改革春风,开发运营双轮驱动 分析师 刘清海 登记编号:S01 推 荐(首 次)公 司 信 息 行业 产业地产 最新收盘价(人民币/元)11.32 总市值(亿)(元)127.06 52 周最高/最低价(元)15.14/9.21 历 史 表 现 数据来源:wind 方正证券研究所 相 关 研 究 背靠浦东国资,深耕金桥开发区背靠浦东国资,深耕金桥开发区三十余年。三十余年。浦东新区国资委通过全资子公司上海金桥(集团)
2、有限公司间接持有浦东金桥 49.37%的股权,为浦东金桥实际控制人。公司自 1992 年成立以来,专注于上海金桥经济技术开发区的开发建设、招商引资、产业发展和载体运营管理,深耕金桥开发区三十余年,成为金色中环发展带上最大的开发运营商。坐拥园区核心资产,稳定贡献租金收入。坐拥园区核心资产,稳定贡献租金收入。截至 2022 年末,公司共持有在运营物业 335.23 万,2022 年租金收入为 17.23 亿元,此外在建物业 53.37万,待开发物业 21.16 万,以上运营+在建+待开发物业建筑面积合计409.75。公司持有物业租金稳中有升,且可租面积保持稳定增长趋势,2016 年为 209 万,
3、2023 年上半年达到 321 万,同时公司出租率高位稳定,2023 年上半年末达到 87%,且租金结构相对分散。住宅住宅树立碧云品牌,利润有望稳定延续。树立碧云品牌,利润有望稳定延续。目前浦东金桥可售项目有 5 个,分别为碧云尊邸、碧云北外滩、碧云澧悦以及临港以及祝桥项目。目前碧云尊邸已经竣工,待结转货值为 1.2 亿元。虹口区的碧云北外滩、周浦镇的碧云澧悦以及临港新片区的项目目前都于 2023 年开工,货值分别达 69.94 亿元、56.56 亿元、121.51 亿元。其中临港项目的预估毛利率最高,为 62.93%。祝桥项目目前尚未开工,货值为 47.84 亿元,毛利率约为 52.93%。
4、园区产业结构优化,园区产业结构优化,拟成立基金投资创新产业拟成立基金投资创新产业。金桥开发区重点发展具备先进智造能力的产业,并持续努力吸引并稳固优质企业,形成了以汽车产业、智能装备产业、网络视讯产业、金融科技产业为代表的产业集群。同时公司积极构建“城市开发运营+产业投资服务”双轮驱动发展格局,主营业务逐步向产业投资领域拓展,并拟成立基金投资“未来出行”、“新通信”、“智能造”等创新产业。公司盈利稳定,分红派息可观。公司盈利稳定,分红派息可观。公司 2023 年前三季度的营业总收入为 53.9亿元,已超过历史全年总收入最高值,同比增速持续保持高位。不同业务毛利率均稳步增长,净利率略微下降。融资方
5、面,目前浦东金桥三道红线处于橙档,融资成本逐年降低。分红派息方面,股利支付率 35%,盈利稳定具备保障。浦东新区开放向未来,公司业务沐及改革春风。浦东新区开放向未来,公司业务沐及改革春风。2024 年 1 月 22 日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发文件提出 7 大要求、23 条改革举措,旨在重点领域和关键环节改革上赋予浦东新区更大自主权,其中“科技创新”、“数字化转型”等关键字眼屡获提及,为浦东改革重要发展方向,并与浦东金桥发展战略高度重合,公司作为浦东新区内重点发展先进智能产业的产业运营商,将直接沐及浦东新区改革春风,有望持续跑出超额收益。盈利预测与投资建议:盈利预测与投资建议:公司背靠
6、浦东国资,深耕金色中环发展带三十余年,开发运营双轮驱动且作为浦东新区内重点发展先进智能产业的产业运营商,将直接沐及浦东新区改革春风。我们预计公司 2023-2025 年分别可实现营业收入 62.4、69.0、77.6 亿元,归母净利 17.3、13.4、17.4 亿元,对应 PE 分别为 7.3、9.5、7.3 倍,首次覆盖给予“推荐”评级。风险提示:浦东改革效果不佳;项目拓展不及预期;上海楼市下行风险。风险提示:浦东改革效果不佳;项目拓展不及预期;上海楼市下行风险。方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告-23%-12%-1%10%21%32%23/2/1923/5/2123/8/
7、2023/11/19浦东金桥沪深300浦东金桥(600639)公司深度报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 盈 利 预 测(人民币)单位/百万 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入 5053 6239 6899 7764(+/-)%9.45 23.47 10.57 12.53 归母净利润 1584 1734 1342 1744(+/-)%-2.43 9.48-22.59 29.93 EPS(元)1.41 1.54 1.20 1.55 ROE(%)12.36 12.47 8.80 10.26 PE 7.87 7.33 9.47 7.29 PB
8、 0.97 0.91 0.83 0.75 数据来源:wind 方正证券研究所 注:EPS 预测值按照最新股本摊薄 VY1W2UDXPY5XTV8ObPbRpNpPpNtPjMqQpNeRnPnN9PpPyRMYmOoMMYrQzR浦东金桥(600639)公司深度报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 正文目录 1 公司介绍:深耕金桥开发区,租售并举的浦东国企开发商.6 1.1 发展历程:成立三十余年,引领金桥开发建设.6 1.2 金桥开发区:发挥区位优势,增强产业聚集效应.7 1.3 股东背景:背靠金桥集团,浦东国资委控股.8 1.4 收入结构:租售并举,近年来地
9、产开发占比提升.9 2 园区出租:持有核心资产,贡献稳定租金收入.10 2.1 业务介绍:金桥区域核心物业,涵盖住宅/商办/研发/厂房等.10 2.2 租金收入:租金稳中有升,出租率高位稳定.11 2.3 住宅物业:碧云国际社区,包括别墅、公寓等.12 2.4 产业园区:涵盖厂房、研发办公楼等.13 2.5 商办物业:商办业态组合搭配,租赁面积平衡.14 2.6 服务公寓:浦东最大的服务公寓运营商.15 3 销售项目:树立碧云品牌,利润有望稳定延续.16 3.1 业务介绍:树立碧云品牌,开发深耕上海.16 3.2 项目列表:碧云尊邸持续结转,北外滩、周浦等项目奠定未来.16 3.3 碧云尊邸:
10、货值达 116.48 亿元,高毛利奠定公司盈利基础.17 3.4 碧云北外滩:位于虹口北外滩核心区,项目货值 69.94 亿元.18 3.5 碧云澧悦:有望受益于外环外限购放松,项目货值达到 56.56 亿元.18 3.6 临港、祝桥项目:布局浦东未来发展重地,货值分别为 122.8、47.8 亿元.19 4 财务分析:盈利稳定,分红派息可观.20 4.1 收入利润:归母净利润保持增长,利润率相对稳定.20 4.2 融资情况:三道红线处于橙档,融资成本逐年降低.21 4.3 分红派息:股利支付率 35%,盈利稳定具备保障.22 5 转型升级:园区产业结构优化,拟成立基金投资创新产业.23 5.
11、1 推动先进智造升级,构建数字化生态系统.23 5.2 城市开发运营+产业投资服务双轮驱动,拟成立基金投资创新产业.24 5.3 浦东新区开发向未来,科技园区运营沐春风.24 5.4 科技园区指数跑出超额收益.25 6 盈利预测与投资建议.27 浦东金桥(600639)公司深度报告 4 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 图表目录 图表 1:浦东金桥发展历史沿革时间轴.6 图表 2:产业园区:Office Park 总部园.7 图表 3:碧云国际社区:碧云花园二期.7 图表 4:金桥开发区三大产业规模占全市较高比重.7 图表 5:上海金色中环带规划图.8 图表 6:浦东
12、新区国资委为实际控制人.9 图表 7:浦东金桥收入连续增长,收入结构出现较大变化(单位:亿元).9 图表 8:浦东金桥持有的出租物业情况(数据截止到 2022 年底).10 图表 9:浦东金桥持有的出租物业情况.11 图表 10:公司租赁收入近年来稳中有升.11 图表 11:公司可租面积稳定提升.11 图表 12:公司持有物业出租率高位稳定.12 图表 13:公司租赁收入结构(2022 年).12 图表 14:2022 年末浦东金桥在运营的住宅物业.12 图表 15:碧云别墅.13 图表 16:碧云花园.13 图表 17:2022 年末浦东金桥在运营的产业园区物业.13 图表 18:2022
13、年末浦东金桥在运营的产业园区物业.14 图表 19:2022 年末浦东金桥的服务公寓.15 图表 20:浦东金桥碧云花园 I 期景图.16 图表 21:公司可售资源.17 图表 22:碧云尊邸区位图.17 图表 23:碧云尊邸鸟瞰图.17 图表 24:碧云北外滩区位图.18 图表 25:碧云北外滩鸟瞰图.18 图表 26:碧云澧悦区位图.18 图表 27:碧云澧悦鸟瞰图.18 图表 28:临港项目区位图.19 图表 29:临港项目鸟瞰图.19 图表 30:祝桥项目区位图.19 图表 31:祝桥项目鸟瞰图.19 图表 32:浦东金桥总营收及同比增长.20 图表 33:浦东金桥归母净利润及同比增长
14、.20 图表 34:浦东金桥毛利率.20 图表 35:浦东金桥净利率.20 图表 36:浦东金桥净负债率.21 图表 37:浦东金桥现金短债比.21 图表 38:剔除预收账款的资产负债率.21 图表 39:浦东金桥平均融资成本.21 图表 40:浦东金桥分红情况.22 图表 41:浦东金桥产业园区发展方向.23 图表 42:现代产业服务园.23 图表 43:金桥科技创新中心 T17 地块项目.23 图表 44:公司拟成立基金具体内容.24 图表 45:浦东新区综合改革试点实施方案(2023-2027 年)关于科技创新等关键词的具体内容.25 浦东金桥(600639)公司深度报告 5 敬 请 关
15、 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 图表 46:科技园区指数与房地产指数相关性减弱,近期持续跑出超额收益.25 图表 47:公司分业务收入预测.27 图表 48:可比公司估值.28 浦东金桥(600639)公司深度报告 6 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 1 1 公司介绍:深耕金桥开发区,租售并举的浦东国企开发商公司介绍:深耕金桥开发区,租售并举的浦东国企开发商 1.11.1 发展历程:成立三十余年,引领金桥开发建设发展历程:成立三十余年,引领金桥开发建设 浦东金桥深耕金桥开发区三十余年浦东金桥深耕金桥开发区三十余年,成为区内最大的开发运营商,成为区内
16、最大的开发运营商。上海金桥出口加工区开发股份有限公司自 1992 年成立以来,专注于上海金桥经济技术开发区的开发建设、招商引资、产业发展和载体运营管理。1993 年 3 月,公司在上海证券交易所 A 股市场成功上市(股票代码:浦东金桥,600639),同年 5 月公司在 B股市场成功挂牌(股票代码:金桥 B 股,900911)。图表1:浦东金桥发展历史沿革时间轴 资料来源:公司官网,方正证券研究所 园区租赁与地产开发双轮业务驱动模式,引领金桥开发区飞速发展。园区租赁与地产开发双轮业务驱动模式,引领金桥开发区飞速发展。公司专注于浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环等重大战略,重点围绕“产、城
17、、企”三方面,已经形成了以“金桥”及“碧云”为核心品牌的产业园区运营及高端地产开发的双轮业务驱动模式。公司主营业务中自持物业的类型包括工业、办公、科研、住宅、商业地产等,并在基金投资、产业服务、服务公寓、物业管理、孵化创新等领域持续发力,更好地构建硬核产业生态链,加快推进向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型。浦东金桥(600639)公司深度报告 7 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 图表2:产业园区:Office Park 总部园 图表3:碧云国际社区:碧云花园二期 资料来源:公司官网,方正证券研究所 资料来源:公司官网,方正证券研究所 1.21.2 金桥开发区:
18、发挥区位优势,增强产业聚集效应金桥开发区:发挥区位优势,增强产业聚集效应 聚焦三大产业,金桥开发区为上海贡献聚焦三大产业,金桥开发区为上海贡献 1/1/1515 工业经济规模。工业经济规模。上海金桥经济技术开发区是在 1990 年浦东开发开放之初,经过国务院批准设立的国家级经济技术开发区。其规划面积达到了 27.38 平方公里。2014 年 12 月,金桥开发区片被纳入上海自由贸易区的扩展区域,且被列为 9 个主城副中心之一。金桥开发区目前已形成以“新能源汽车产业”、“智能装备产业”和“移动视讯产业”主导的新型产业结构,贡献了浦东 1/4、上海 1/15 的工业经济规模。图表4:金桥开发区三大
19、产业规模占全市较高比重 资料来源:公司官网,方正证券研究所 浦东金桥(600639)公司深度报告 8 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 金色中环带建设是浦东“十四五”规划重点工作金色中环带建设是浦东“十四五”规划重点工作,金桥开发区是金色中环带聚焦金桥开发区是金色中环带聚焦发展建设中心区之一。发展建设中心区之一。金色中环带是上海浦东新区在 2020 年 7 月启动的一项重点建设项目。该项目里中环浦东段长 28.7 公里,约占上海中环全线的 41%。区域内拥有 10 平方公里的可开发空间,规划总投资约 6240 亿元。在“十四五”期间,投资将超过 3440 亿元。浦东新
20、区中环发展“十四五”规划致力于以高标准推进前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心三个市级公共中心区的建设,同时挖掘沿线的五大潜力地区,共同构建“3+5”中环集聚发展带。图表5:上海金色中环带规划图 资料来源:浦东时报,方正证券研究所 1.31.3 股东背景:背靠金桥集团,浦东国资委控股股东背景:背靠金桥集团,浦东国资委控股 浦东新区国资委为浦东新区国资委为公司公司实控人,拥有雄厚的股东背景支撑。实控人,拥有雄厚的股东背景支撑。浦东新区国资委通过全资子公司上海金桥(集团)有限公司间接持有浦东金桥 49.37%的股权,为浦东金桥的实际控制人。同时股东性质为国有法人的上海国际集团资产管理有限公司参股
21、占比 1.77%。上海金桥(集团)有限公司系浦东金桥的主要控股股东,承担国家级开发区上海金桥出口加工区的开发建设任务,主要负责开发区范围内的土地开发、基础建设、招商引资、产业发展和功能配套。浦东金桥(600639)公司深度报告 9 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 图表6:浦东新区国资委为实际控制人 资料来源:公司公告,方正证券研究所(数据截至 2023Q3)1.41.4 收入结构:租售并举,近年来地产开发占比提升收入结构:租售并举,近年来地产开发占比提升 房地产销售占总收入比重逐年上升房地产销售占总收入比重逐年上升至至 7 79 9.69%.69%,取代房地产租赁成
22、为主要收入来,取代房地产租赁成为主要收入来源。源。浦东金桥以产业创新社区和碧云国际社区两大产品为核心,聚焦“城区开发与销售+运营服务+产业投资”三大板块。2013 年以来,公司的营业收入连续不断地增长,由 2013 年 14.29 亿元增长至 2022 年 50.53 亿元的水平,根据公司 2023年半年报数据,营业收入已达 48.45 亿元。2019 年之前,公司以产业园区租赁为主要收入来源,之后房地产销售收入便占据总收入的 50%且逐年上升。截至 2023年上半年,公司房地产销售占总收入比重为 79.69%,成为主要收入来源。图表7:浦东金桥收入连续增长,收入结构出现较大变化(单位:亿元)
23、资料来源:公司公告,Wind,方正证券研究所(数据截至 2023H1)002023H20200013房地产销售房地产租赁酒店公寓服务业务物业管理收入浦东金桥(600639)公司深度报告 10 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 2 2 园区出租:持有核心资产,贡献稳定租金收入园区出租:持有核心资产,贡献稳定租金收入 2 2.1.1 业务介绍:金桥区域核心物业,涵盖住宅业务介绍:金桥区域核心物业,涵盖住宅/商办商办/研发研发/厂房等厂房等 公司持有公司持有金桥开发区金桥开发区的核心物业
24、资产,类型包括住宅、商办、研发楼、厂房仓库的核心物业资产,类型包括住宅、商办、研发楼、厂房仓库、酒店公寓酒店公寓等类型等类型。截至 2022 年末,公司共持有在运营物业 335.23 万,2022 年租金收入为 17.23 亿元,此外在建物业 53.37 万,待开发物业 21.16 万,以上运营+在建+待开发物业建筑面积合计 409.75。公司持有的物业资产均位于上海市,主要位于浦东新区金桥开发区,经营业态涵盖住宅、商业、办公楼、研发办公楼、厂房及仓库、酒店公寓、土地、学校、配套等类型。图表8:浦东金桥持有的出租物业情况(数据截止到 2022 年底)资料来源:公司公告,方正证券研究所 经营状态
25、经营状态经营业态经营业态项目项目地区地区建筑面积建筑面积(万)(万)2022年租金收2022年租金收入(亿元)入(亿元)住宅碧云国际社区等金桥地区37.484.25商业碧云国际社区、新金桥广场、碧云公馆商业等上海31.611.61研发办公楼金桥开发区内研发楼、宝山北郊未来产业园金桥地区93.925.05办公楼新金桥大厦、碧云公馆、新金桥广场、啦啦宝都等上海27.260.69厂房及仓库通用厂房等金桥地区88.173.12酒店公寓碧云花园酒店服务公寓上海13.821.35土地金桥北区土地金桥地区33.580.53其他学校、配套等金桥地区9.390.62小计小计335.23335.2317.2317
26、.23工业4-02地块、29-04地块、12B-03地块、29/30-02地块改扩建金桥地区36.13商办17B-06地块金桥地区17.24小计小计53.3753.37工业38-06地块、G1-8地块、G1-9地块、3-5地块、G3地块金桥地区21.16小计小计21.1621.16409.75409.75经营经营在建在建待开发待开发合计合计浦东金桥(600639)公司深度报告 11 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 图表9:浦东金桥持有的出租物业情况 资料来源:公司公告,方正证券研究所 2 2.2.2 租金收入:租金租金收入:租金稳中有升稳中有升,出租率,出租率高位稳
27、定高位稳定 公司持有物业租金稳中有升,公司持有物业租金稳中有升,2 2023023 上半年同比提升上半年同比提升 1 17.75%7.75%,可租面积持续提升可租面积持续提升。公司持有物业租金近年来呈现持续提升趋势,2014 年为 11.81 亿元,2022 年达到17.23亿元,CAGR达到4.83%,2023年上半年达到9.75亿元,同比增长17.75%。从可租面积来看,公司保持稳定增长趋势,2016 年为 209 万,2023 年上半年达到 321 万。图表10:公司租赁收入近年来稳中有升 图表11:公司可租面积稳定提升 资料来源:公司公告,方正证券研究所 资料来源:公司公告,方正证券研
28、究所 -20%-10%0%10%20%30%050002120222023H租赁收入 亿元同比-5%0%5%10%15%20%002000222023H可租面积 万同比浦东金桥(600639)公司深度报告 12 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 公司出租率高位稳定,公司出租率高位稳定,2 2023023 年上半年末达到年上半年末达到 8 87%7%,租金结构相对分散,租金结构相对分散。公司出租率常年维持高位稳定,近十年最低出租率也在 80
29、%以上,2023 年上半年末为 87.0%,近三年维持增长趋势。从租金结构来看,公司租金收入较为分散,其中研发办公楼、住宅、厂房仓库占比居前,2022 年以上三类合计占比达到 72.1%,此外商业占比 9.3%,酒店公寓占比 7.8%,办公楼占比 4.0%,土地占比 3.1%,其他占比3.6%。图表12:公司持有物业出租率高位稳定 图表13:公司租赁收入结构(2022 年)资料来源:公司公告,方正证券研究所 资料来源:公司公告,方正证券研究所 2 2.3.3 住宅物业:碧云国际社区,住宅物业:碧云国际社区,包括包括别墅别墅、公寓公寓等等 公司持有的住宅物业主要是位于金桥地区的别墅、公寓等公司持
30、有的住宅物业主要是位于金桥地区的别墅、公寓等,2 2022022 年租金收入年租金收入 5.605.60亿元亿元。根据 2022 年年报,公司持有的住宅物业包括碧云别墅、碧云花园、人才公寓、服务式公寓、碧云公馆等,2022 年末地上建筑面积共计 42.44 万,总建筑面积共计 48.14 万,2022 年租金收入为 5.60 亿元。图表14:2022 年末浦东金桥在运营的住宅物业 资料来源:公司公告,方正证券研究所 0%20%40%60%80%100%200020202120222023H出租率研发办公楼,29.3%住宅,24.7%厂房及仓库,18.
31、1%商业,9.3%酒店公寓,7.8%办公楼,4.0%土地,3.1%其他,3.6%住宅业态住宅业态权益比例权益比例竣工(/获得)竣工(/获得)年份年份地上建筑面积地上建筑面积(万)(万)总建筑面积总建筑面积(万)(万)租金租金(亿元)(亿元)碧云别墅I-III期100%20023.263.26碧云别墅IV-VI期100%20103.643.71碧云花园I期100%20026.898.07碧云别墅银杏苑100%20144.885.64碧云国际社区人才公寓一期100%20141.011.36碧云国际社区人才公寓二期100%20144.674.79服务式公寓100%20144.766.05碧云公馆10
32、0%20158.909.66合计合计42.4442.4448.1448.145.604.4420055.61碧云花园II期100%浦东金桥(600639)公司深度报告 13 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 图表15:碧云别墅 图表16:碧云花园 资料来源:公司官网,方正证券研究所 资料来源:公司官网,方正证券研究所 2.42.4 产业园区产业园区:涵盖厂房、研发办公楼等涵盖厂房、研发办公楼等 公司持有的公司持有的产业园区物业产业园区物业主要主要包括厂房、研发办公楼,包括厂房、研发办公楼,2 2022022 年租金收入年租金收入 8.168.16 亿亿元元。公司持有的
33、产业园区物业包括位于金桥园区北区、南区、宝山北郊未来产业园的厂房和研发办公楼等,2022 年末地上建筑面积合计约为 155.51 万,租金8.16 亿元。其中,厂房物业 2022 年地上建筑面积合计 85.78 万,租金 3.12 亿元,研发办公楼地上建筑面积合计 69.72 万,租金 5.05 亿元。图表17:2022 年末浦东金桥在运营的产业园区物业 资料来源:公司公告,方正证券研究所 类型类型项目名称项目名称地上建筑面积地上建筑面积(万)(万)总建筑面积总建筑面积(万)(万)竣工(/获得)日竣工(/获得)日期期权益比例权益比例租金租金(亿元)(亿元)由度浙桥园(T17)1.841.961
34、993100%由度云桥园(T25)(1)3.523.522009100%由度云桥园(T25)(2)2.412.412014100%金桥智造金沪园(T4)3.113.112002100%金桥智造宁桥园(T15)5.755.751994100%金桥智造金京园(T68)5.185.182005100%金桥智造金滇园(T48)1.641.642006100%金桥智造金藏园(T20)3.583.581993100%T40B通用厂房(北幢)1.081.082014100%金桥智造川桥园(T40B)3.423.422002100%金桥智造申江园(T52)9.009.002002100%金桥智造金穗园(T72
35、)1.581.582004100%由度宁桥园(T12B)2.472.471994100%T34通用厂房2.222.222005100%金桥智造金科园(T22)0.620.621993100%金桥智造秦桥园(T71)5.755.752002100%T32通用厂房0.940.942002100%金桥综保3号园11.6611.662004100%金桥综保6号园10.6110.612005100%金桥智造川沙园(南区关外T2)1.001.002002100%金桥智造利枝园(南区关外T12)2.002.002002100%金桥智造创业园(南区关外T19)0.480.482002100%金桥智造金港园(T
36、30)2.872.872017100%T32(原心华制衣厂区)1.781.782016100%T28-01(原皇冠厂房)1.301.302018100%小计小计85.7885.7885.9085.90Office Park 金湘园(T28)8.2313.872011100%Office Park 总部园(G1)8.9012.112009100%金领之都A区15.3315.332017100%由度金闽园(T36)9.4112.832016100%由度金港园(T31)2.413.362020100%宝山北郊未来产业园25.4535.65202160%小计小计69.7269.7293.1493.14
37、155.51155.51179.05179.058.16厂房厂房研发楼研发楼合计合计3.125.05浦东金桥(600639)公司深度报告 14 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 2 2.5.5 商办物业商办物业:商办业态组合搭配,租赁面积平衡商办业态组合搭配,租赁面积平衡 公司持有的公司持有的商办物业商办物业主要主要包括办公楼、商场、商铺等,包括办公楼、商场、商铺等,2 2022022 年租金收入年租金收入 2.302.30 亿亿元元。根据 2022 年年报,公司持有的商办物业地上建筑面积合计约为 40.47 万,租金 2.30 亿元。其中,办公楼物业 2022 年地
38、上建筑面积合计 16.48 万,租金0.69 亿元,商业物业地上建筑面积合计 23.99 万,租金 1.61 亿元。图表18:2022 年末浦东金桥在运营的产业园区物业 资料来源:公司公告,方正证券研究所 类型类型项目名称项目名称地上建筑面积地上建筑面积(万)(万)总建筑面积总建筑面积(万)(万)竣工(/获得)竣工(/获得)日期日期权益比权益比例例租金租金(亿元)(亿元)新金桥大厦3.583.851997100%新金桥广场(办公楼)1.141.532006100%碧云公馆(办公楼)1.003.502016100%Office Park金海园(办公楼)9.6315.752020100%啦啦宝都(
39、办公楼)1.131.572020100%小计16.4816.4826.2026.20红枫路商业街0.150.542007100%梦家园展示中心0.210.212007100%家乐福金桥商场3.823.822002100%S7地块体育休闲中心2.042.042004100%新金桥广场(商业)0.390.392006100%T17-B1地块碧云90商业中心1.772.792011100%T20锦艺大厦(和颐酒店)1.061.061999100%S1商铺0.700.702014100%碧云壹零(商铺)0.300.302019100%碧云公馆(商业)2.774.842015100%Office Par
40、k金海园(商业)0.340.342020100%啦啦宝都(商业)9.6213.092020100%S11商铺0.840.842021100%小计23.9923.9930.9530.9540.4740.4757.1557.152.30办公楼办公楼商业商业合计0.690.691.611.61浦东金桥(600639)公司深度报告 15 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 2 2.6.6 服务公寓服务公寓:浦东最大的服务公寓运营商浦东最大的服务公寓运营商 为浦东最大的服务公寓运营商,金桥股份旗下的“碧云花园服务公寓”拥有为浦东最大的服务公寓运营商,金桥股份旗下的“碧云花园服务公
41、寓”拥有 3 3 个个品牌品牌。公司拥有碧云阁、碧云庭、碧云苑三个品牌,分别在浦东金桥、黄浦人民广场运营着 5 家门店,拥有 1336 套房源。每个项目根据不同定位标准配置对应的设施设备,包括健身设施,游泳池,早餐厅,商务中心,现代化厨房,娱乐中心等。服务公寓向住客提供一房,两房和三房等不同类型的房型,以满足各类客人中短期和长期的居住需求。图表19:2022 年末浦东金桥的服务公寓 资料来源:公司官网,方正证券研究所 浦东金桥(600639)公司深度报告 16 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 3 3 销售项目:树立碧云品牌,利润有望稳定延续销售项目:树立碧云品牌,利
42、润有望稳定延续 3 3.1.1 业务介绍:树立碧云品牌,开发深耕上海业务介绍:树立碧云品牌,开发深耕上海 碧云国际社区位于上海浦东新区北中心位置,金桥出口加工区西侧,周边众多产业区辐射,交通便利,区位优势明显。碧云国际社区占地总面积约 4 平方公里,由“生活服务区生活服务区”和“办公核心区办公核心区”所组成。社区主要服务于金桥地区的外籍员工,目前外籍人士家庭比例占 90%左右。碧云的产品以出租为主要运营模式,有专业物业公司同一运作,并且以中高端的别墅、花园洋房、酒店式公寓为主,通过多样性的建筑形态、多极化的道路体系以及标志性的公共建筑,集合成碧云国际社区的整体氛围。图表20:浦东金桥碧云花园
43、I 期景图 资料来源:公司官网,方正证券研究所 3.23.2 项目列表:碧云尊邸持续结转,北外滩项目列表:碧云尊邸持续结转,北外滩、周浦等项目奠定未来周浦等项目奠定未来 碧云尊邸项目位于浦东新区碧云板块,是继古北以后上海第二个“国际住区”,区域内高端住宅居多。碧云北外滩项目,由金桥股份与北外滩集团联袂打造,为虹口区 2023 年重大工程项目。项目毗邻北外滩核心区域,距离黄浦江约公里。碧云澧悦项目为大型商品房居住社区,总占地面积约 5.6 万平方米,容积率 1.8,总建筑面积 15.5 万平方米,社区内部规划“一环一轴三园”的景观布局,以绿意包裹整个小区,打造绿氧环绕的公园住区。最近的一次拿地是
44、 2023 年 10 月,公司成功竞得祝桥老镇 01 单元地块,计容建面 9.2 万方,对应可售建面 8.7 万方,房地联动价 5.2 万元/平米,预估货值 47.84 亿元。其次 2021 年 12 月与金桥集团共同公开市场获取临港三宗组团地块,总计容建面约 64.46 万方,对应可售建面约 41.90 万方,其中两宗地块房地联动价 2.9 万元/平米,三宗地块预估货值约 121.51 亿元。浦东金桥(600639)公司深度报告 17 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 图表21:公司可售资源 资料来源:临港楼市公众号,小胖看房公众号,Wind,公司公告,方正证券研究
45、所 备注:1)临港项目存在较多租赁住房及保障性住房,占比约为 35%,故该项目可售面积约等于计容建面*65%,其余项目预估可售面积=计容建面 3.33.3 碧云尊邸碧云尊邸:货值:货值达达 116.48116.48 亿元,高毛利奠定公司盈利基础亿元,高毛利奠定公司盈利基础 碧云尊邸位于浦东碧云路云山路口,项目占地面积约 12.6 万、总建筑面积约17.0 万(二期计容建筑面积为 10.4 万平方米)、容积率仅 0.8、绿化率 35%;项目由 6 栋小高层 212 套+合院别墅 121 套组成,共 333 户,其中小高层精装修交付、别墅毛坯交付,于 2022 年 3 月交房。碧云尊邸分为一期和二
46、期,第一期推出 160 套高层公寓和联排别墅,二期于 2021 年 12 月开盘将剩余的 173 套房源进行预售(暂测建筑面积合计约 46729.52,不含地下部位),目前已全部售罄,第二批次去化率 100%,截至 2023 年 9 月末,待结转金额约 1.20 亿元(含税),售价平均约为 11.2 万元每平米,货值约为 116.48 亿元。图表22:碧云尊邸区位图 图表23:碧云尊邸鸟瞰图 资料来源:搜狐网,方正证券研究所 资料来源:搜狐网,方正证券研究所 项目名称项目名称地块名地块名区位区位获取时间获取时间项目进度项目进度可售面积可售面积(万)(万)地价(亿元)地价(亿元)售价或联动价(万
47、元售价或联动价(万元每平米)每平米)货值(亿货值(亿元)元)毛利(亿元)毛利(亿元)项目预项目预估毛利估毛利率率碧云尊邸碧云国际社区S11地块浦东金桥地区2021年12月1日已完工10.40-11.2116.48-碧云北外滩虹口区嘉兴路街道hk311-01地块(135、138街坊)虹口区2023年1月1日2023年7月31日开工5.3851.1713.069.9418.7726.84%碧云澧悦周浦镇08单元16-02地块住宅项目浦东新区2022年9月1日2023年3月1日新开工10.1031.335.656.5625.2344.61%临港项目临港新片区综合产业片区ZH-02单元地块3组团浦东新
48、区2021年12月2日2023年56月新开工41.9045.042.9121.5176.4762.93%祝桥项目浦东新区祝桥老镇社区PDS7-0101单元H-21项目浦东新区2023年10月1日未开工9.2022.525.247.8425.3252.93%合计值合计值-76.9876.98-412.33412.33-浦东金桥(600639)公司深度报告 18 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 3.43.4 碧云北外滩:位于虹口北外滩核心区,项目碧云北外滩:位于虹口北外滩核心区,项目货值货值 6 69.949.94 亿元亿元 碧云北外滩项目,由金桥股份与北外滩集团联袂打
49、造,为虹口区 2023 年重大工程项目。项目毗邻北外滩核心区域,距离黄浦江约 1 公里,由 135、138 街坊两幅地块组成,总占地面积超 3 万平方米,地上建筑面积合计约 5.38 万平方米。此次首开建设的 135 街坊容积率约 2.5,规划建设 4 栋高层公寓和 1 栋多层保障房。据了解,该地块的房地联动价为 13.0 万/。其中 hk311-01 地块(135 街坊)于 7 月 31 日正式开工建设,预估总货值 69.94 亿元,项目毛利率为 26.84%。3.53.5 碧云澧碧云澧悦:有望受益于外环外限购放松,项目货值达到悦:有望受益于外环外限购放松,项目货值达到 56.5656.56
50、 亿元亿元 碧云澧悦项目在 2022 年 9 月,上海第三批次土拍中获得。上海金桥集团以 31.33亿元,竞得浦东新区周浦镇 08 单元 16-02 地块,地块出让面积 55998.9,容积率 1.8,溢价率 0%,成交楼板价 31080 元/,房地联动价 5.6 万元/,货值约 56.56 亿元。项目地块东至周园路,西至 16-01 地块,南至 16-03 地块,北至韵涛路。项目位于浦东新区周浦医院北侧,距离 16 号线周浦东站直线距离约 1.8公里,社区内部规划“一环一轴三园”的景观布局,以绿意包裹整个小区,打造绿氧环绕的公园住区。图表24:碧云北外滩区位图 图表25:碧云北外滩鸟瞰图 资
51、料来源:搜狐网,方正证券研究所 资料来源:搜狐网,方正证券研究所 图表26:碧云澧悦区位图 图表27:碧云澧悦鸟瞰图 资料来源:搜狐网,方正证券研究所 资料来源:搜狐网,方正证券研究所 浦东金桥(600639)公司深度报告 19 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 3.63.6 临港、祝桥项目:布局浦东未来发展重地,货值临港、祝桥项目:布局浦东未来发展重地,货值分别为分别为 122.8122.8、47.847.8 亿亿元元 临港项目:2021 年 12 月与金桥集团共同公开市场获取临港三宗组团地块,预估货值 121.51 亿元,总计容建面 64.46 万方,对应可售建面
52、 41.90 万方,其中两宗地块房地联动价 2.9 万元/平米,项目估算毛利率约为 62.93%。地块 1 东至润荷路西侧绿化带,南至综七河北侧绿化带,西至春景路,北至洲涛路南侧绿化带,土地用途为居住用地、商业用地、办公楼、租赁住房。地块 2 东至桥江路,南至苍泓路、E01-05 地块,西至 E01-03 地块,北至洲涛路南侧绿化带,土地用途为租赁住房、居住用地。地块 3 东至春景路、E06-05 地块,南至 E06-05、综七河北侧绿化带,西至西引河东侧绿化带,北至丹漪路,土地用途为居住用地。祝桥项目:2023 年 10 月,公司成功竞得祝桥老镇 01 单元地块,地块位于上海市浦东新区祝桥镇
53、,东至 H-17 地块,南至 H-8 地块,西至 H-8 地块,北至 H-20 地块。计容建面 9.2 万方,对应可售建面 8.7 万方,房地联动价 5.2 万元/平米,预估货值约 47.84 亿元,预估毛利率为 52.93%。土地用途为普通商品房,目前暂未开工。图表28:临港项目区位图 图表29:临港项目鸟瞰图 资料来源:搜狐网,方正证券研究所 资料来源:搜狐网,方正证券研究所 图表30:祝桥项目区位图 图表31:祝桥项目鸟瞰图 资料来源:新房榜单小程序,方正证券研究所 资料来源:搜狐网,方正证券研究所 浦东金桥(600639)公司深度报告 20 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与
54、免 责 条 款 4 4 财务分析:盈利稳定,分红派息可观财务分析:盈利稳定,分红派息可观 4 4.1.1 收入利润:归母净利润保持增长,利润率相对稳定收入利润:归母净利润保持增长,利润率相对稳定 前前三季度营收已超过历史全年最高,同比增速保持高位。三季度营收已超过历史全年最高,同比增速保持高位。营收公司销售业务收入主要来自于住宅开发销售收入,并且国家在 2024 年 1 月出台的浦东新区综合改革试点方案利好浦东金桥,未来保持乐观态势。公司 2023 年前三季度总营收 53.9 亿元,同比 54.2%,实现归母净利润 16.2 亿元,同比 52.5%,公司前三季度营收与利润同比高增;归母净利率
55、30.20%,同比+58.65pct。公司 2023 年前三季度业绩高增主要由于碧云尊邸项目集中结转。不同业务毛利率稳步增长,不同业务毛利率稳步增长,净利率略微下降净利率略微下降。房地产销售业务结算毛利率自 2018年以来持续提升,2023 年 H1 达 80.8%,同比增加 3.1%;房地产租赁业务由于租金水平的相对稳定,毛利率保持相对稳健,2023 年 H1 为 58.7%,同比增加 5.4%;酒店公寓服务毛利率近三年保持增长,2023 年 H1 达 33.8%。随着公司经营水平的不断提升,以及疫情结束后租赁需求的逐步释放,租赁业务未来的毛利率有望实现持续增长。2023 年三季度公司净利率
56、为 30.20%保持稳定,公司获取优质项目优势凸显,毛利率和净利率水平领跑行业。图表32:浦东金桥总营收及同比增长 图表33:浦东金桥归母净利润及同比增长 资料来源:Wind,方正证券研究所 资料来源:Wind,方正证券研究所 图表34:浦东金桥毛利率 图表35:浦东金桥净利率 资料来源:Wind,方正证券研究所 资料来源:Wind,方正证券研究所-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%01020304050-----122022-12
57、2023-09营业总收入同比增速(右轴)亿元-10%0%10%20%30%40%50%60%0246810121416------09归母净利润同比增速(右轴)亿元0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2020/122021/122022/122023/6公司总毛利率房地产销售毛利率房地产租赁毛利率酒店公寓服务业务毛利率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%-122014-1
58、----122023-09净利率净利率浦东金桥(600639)公司深度报告 21 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 4 4.2 2 融资情况:三道红线融资情况:三道红线处于橙档处于橙档,融资成本逐年降低,融资成本逐年降低 三道红线处于橙档三道红线处于橙档。公司净负债率长期处于红线要求区间,负债状况一直保持稳健,截止 2023 第三季度,净负债率为 76.17%,较 2022 年上升 24.31pct。现金短债比为较 2022 年下降 25.94pct,降至 54.47
59、%,未达到三道红线要求(要求现金短债比1.0)。公司剔除预收款项后的资产负债率增长至 54.76%,持续保持在红线以下(要求剔除预收款项后资产负债率70%),公司三道红线回归“橙档”区间。平均融资成本处于较低位,并且逐年优化呈下降趋势。平均融资成本处于较低位,并且逐年优化呈下降趋势。在公开市场融资利率保持低位的情况下,公司平均融资成本实现逐年递减,2022 年末降至 3.24%,较 2021年末下降 43BP,降幅明显。融资成本保持低位。图表36:浦东金桥净负债率 图表37:浦东金桥现金短债比 资料来源:Wind,方正证券研究所 资料来源:Wind,方正证券研究所 图表38:剔除预收账款的资产
60、负债率 图表39:浦东金桥平均融资成本 资料来源:Wind,方正证券研究所 资料来源:Wind,方正证券研究所 0%10%20%30%40%50%60%70%80%------09净负债率0%20%40%60%80%100%120%------09现金短债比42%44%46%48%50%52%5
61、4%56%58%------09扣除预收账款和合同负债的资产负债率4.19%4.10%3.90%3.67%3.24%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%2018/122019/122020/122021/122022/12平均融资成本浦东金桥(600639)公司深度报告 22 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 4.34.3 分红派息:分红派息:股利支付率股利支付率 35%35%,盈利稳定具备保障,盈利稳定具
62、备保障 浦东金桥现金分红总额呈上升趋势,股利支付率长期处于高位。现金分红总额在2022 年达到 5.61 亿元,与 2021 年持平。现金分红总额自 2018 年至 2022 年,增长率达到 66.7%。2022 年股利支付率达到 35.44%,较 2021 年增长 0.86pct,自2012年以来股利支付率长期稳定在30%以上,凸显公司盈利能力强,利润分配多。图表40:浦东金桥分红情况 资料来源:公司公告,Wind,方正证券研究所 0554045010,00020,00030,00040,00050,00060,0002000
63、0212022现金分红总额(万元)股利支付率(%)单位:%单位:万元浦东金桥(600639)公司深度报告 23 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 5 5 转型升级:转型升级:园区产业结构优化,拟成立基金投资创新产业园区产业结构优化,拟成立基金投资创新产业 5 5.1 1 推动先进智造升级,构建数字化生态系统推动先进智造升级,构建数字化生态系统 金桥开发区重点发展先进智能产业,其中汽车产业产值占浦东汽车产值总量超金桥开发区重点发展先进智能产业,其中汽车产业产值占浦东汽车产值总量超60%60%。金桥开发区重点发展具备先进智造能力的产业,并持续努力吸引
64、并稳固优质企业,形成了以汽车产业、智能装备产业、网络视讯产业、金融科技产业为代表的产业集群。其中汽车产业方面,开发区已经形成以通用汽车为龙头较完整的千亿级汽车产业集群,金桥汽车产业产值占浦东汽车产值总量超 60%,占上海市比重约 20%。图表41:浦东金桥产业园区发展方向 资料来源:公司官网、方正证券研究所整理 浦东金桥加速推进核心任务,构建数字化生态系统以实现现代化运营。浦东金桥加速推进核心任务,构建数字化生态系统以实现现代化运营。公司未来将加速推进四大核心任务的招标与实施,包括租赁运营、客户服务、数据中台和算力基础设施平台。同时,完善工程管理、投资管理、资产管理和业财一体平台的业务定义和招
65、标要求,转型为数字驱动的城市运营商。图表42:现代产业服务园 图表43:金桥科技创新中心 T17 地块项目 资料来源:公司官网、方正证券研究所 资料来源:公司官网、方正证券研究所 产业类型产业类型发展方向发展方向引进项目引进项目汽车产业新能源及智能网联汽车方向转型中移德电车联网、通敏车辆检测、科列、哲弗等新能源汽车代表性项目智能装备产业重点布局机器人、3D打印、智能测控装置与部件、智能制造系统和智能工厂解决方案等,及软件开发、物联网应用、大数据分析系统和传感技术等领域哈工大机器人、中科新松机器人等代表性项目网络视讯产业加快发展网络视频、移动视讯平台类产业,重点发展AR、VR技术及5G移动通信技
66、术、未来网络,以及核心技术和体系架构、视频芯片设计、关键设备领域的研发创新,打造内容+平台+硬件创新+服务的完整产业链咪咕视讯、天翼视讯、央广视讯、国视通讯、中投视讯、网达软件等代表性项目金融科技产业聚焦金融云平台、金融征信、投资大数据、消费大数据等金融大数据领域,以及智能化的金融设备正通、中新金科、富友金融等代表性项目浦东金桥(600639)公司深度报告 24 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 5 5.2.2 城市开发运营城市开发运营+产业投资服务双轮驱动产业投资服务双轮驱动,拟成立基金投资创新产业拟成立基金投资创新产业 积极构建“城市开发运营积极构建“城市开发运营
67、+产业投资产业投资服务”服务”双轮驱动发展格局,双轮驱动发展格局,主营业务逐步向主营业务逐步向产业投资领域拓展产业投资领域拓展。为以改革推动创新、以赋能引领升级,公司积极构建“城市开发运营+产业投资服务”双轮驱动发展格局,以实现公司主营业务逐步向产业投资领域拓展的战略目标。拟成立基金投资“未来出行”、“新通信”、“智能造”等创新产业。拟成立基金投资“未来出行”、“新通信”、“智能造”等创新产业。公司不断完善以直投项目为主的投资平台,并于 2024 年 2月披露将与盛讯公司签署合伙协议,申请登记总规模不超过 50 亿元的金桥合伙企业,作为开展产业投资业务的重要出资平台,多维度开展产业投资业务,且
68、投资方向重点是“未来出行”、“新通信”、“智能造”三大产业赛道的产业项目以及聚焦相关赛道的股权投资基金。图表44:公司拟成立基金具体内容 资料来源:公司公告、方正证券研究所 5 5.3 3 浦东新区开发向未来,浦东新区开发向未来,科技科技园区运营园区运营沐春风沐春风 “科技创新”、“数字化转型”等方向为浦东新区改革重要目标。“科技创新”、“数字化转型”等方向为浦东新区改革重要目标。2024 年 1 月 22日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发 浦东新区综合改革试点实施方案(2023-2027 年),提出 7 大要求、23 条改革举措,旨在重点领域和关键环节改革上赋予浦东新区更大自主权,其中“科
69、技创新”、“数字化转型”等关键字眼屡获提及,为浦东改革重要发展方向。作为浦东新区内重点发展先进智能产业的产业运营商,将直接沐及浦东新区改革作为浦东新区内重点发展先进智能产业的产业运营商,将直接沐及浦东新区改革春风。春风。公司背靠浦东新区国资委,作为浦东新区内产业园区运营商,同时重点构建先进智能产业,发展运营产业方向与浦东新区改革方向相契合,将直接受惠于区域改革方针。分类分类具体内容具体内容投资基本情况新设金桥产业投资合伙企业(有限合伙),公司作为LP认缴30亿,全资子公司作为GP及执行事务合公司作为LP认缴30亿,全资子公司作为GP及执行事务合伙人认缴500万。伙人认缴500万。投资目的在新发
70、展格局之下,产业园区行业全面进入科创时代在新发展格局之下,产业园区行业全面进入科创时代,公司现有业务结构仍以单一的房地产开发和销售租赁为主,需要重点打造新兴主业,形成更加健康稳定的业务结构。投资优势受益于近年来的稳健经营和良好布局,可持续提供资金用于产业投资业务;公司的投育联动体系已见公司的投育联动体系已见成效,储备了一批招投联动项目,打通产业招商和投资,形成良性循环。成效,储备了一批招投联动项目,打通产业招商和投资,形成良性循环。投资方向合伙企业作为产业投资直投主体,将分期牵头设立若干期产业投资基金,投资方向重点是“未来出行投资方向重点是“未来出行”、“新通信”、“智能造”产业项目以及股权投
71、资基金。”、“新通信”、“智能造”产业项目以及股权投资基金。投资规模一期规模约为5亿元(2024年完成设立及备案),二期、三期暂定计划规模分别为10、12亿元。一期规模约为5亿元(2024年完成设立及备案),二期、三期暂定计划规模分别为10、12亿元。其他聘任李建芳为公司财务总监,历任:深圳华强集团财务主管;大亚科技下属公司财务总监;上海阿历任:深圳华强集团财务主管;大亚科技下属公司财务总监;上海阿拉丁投资财务总监;黑盛控股副总裁;上海双创投资财务副总;海银控股财务部总经理。拉丁投资财务总监;黑盛控股副总裁;上海双创投资财务副总;海银控股财务部总经理。浦东金桥(600639)公司深度报告 25
72、 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 图表45:浦东新区综合改革试点实施方案(2023-2027 年)关于科技创新等关键词的具体内容 资料来源:新华社、方正证券研究所 5 5.4 4 科技园区指数科技园区指数跑出超额收益跑出超额收益 科技园区指数与地产科技园区指数与地产指数指数相关性减弱,相关性减弱,板块板块普遍调整之下跑出超额收益。普遍调整之下跑出超额收益。分析万得房地产行业指数(882011.WI)与万得科技园区概念指数(884100.WI),二者相关性逐渐减弱,2010 年 1 月-2021 年 7 月二者相关系数为 0.8,在 2021 年 7 月后地产板块信用
73、风险蔓延的背景下,二者相关系数降至 0.72。并且在此期间科技园区指数跑出超额收益,截止 2023 年 12 月 31 日科技园区指数上涨 21.1%(地产指数-22.4%),年化收益率达 8.2%(地产指数-9.9%)。图表46:科技园区指数与房地产指数相关性减弱,近期持续跑出超额收益 资料来源:Wind、方正证券研究所 要求要求具体内容具体内容一、总体要求到“十四五”期末,制度创新取得重要阶段性成效,高水平制度型开放取得突制度创新取得重要阶段性成效,高水平制度型开放取得突破,科技创新体系竞争力明显提升等破,科技创新体系竞争力明显提升等二、加大规则标准等开放力度,打造制度型开放示范窗口探索数
74、据资产管理、数字身份国际认证等,推动数字贸易交付和结算便利化,建探索数据资产管理、数字身份国际认证等,推动数字贸易交付和结算便利化,建设数字贸易服务平台设数字贸易服务平台三、完善科技创新体系,建设开放创新生态优化科技创新管理机制和资源配置;构建产业发展生态;促进金融支持科技创新优化科技创新管理机制和资源配置;构建产业发展生态;促进金融支持科技创新四、深化人才发展体制机制改革,加快建设高水平人才高地吸引全球高层次人才牵头负责科技创新项目吸引全球高层次人才牵头负责科技创新项目五、深化政府职能转变,激发各类经营主体活力推进投资建设数字化转型发展,推进投资建设数字化转型发展,建立覆盖企业全生命周期的集
75、成服务和精准响应机制;持续提升政务服务标准化、数字化、智能化水平持续提升政务服务标准化、数字化、智能化水平六、深化人民城市建设实践,探索超大城市治理新路建立城市治理智能化统筹提升机制,健全城市信息模型(CIM)平台,推动智慧城市推动智慧城市时空大数据平台应用,打造数字孪生城市时空大数据平台应用,打造数字孪生城市七、保障措施-00.20.40.60.811.21.41.601,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002009-12-312010-09-272011-06-242012-03-202012-12-152013-09-112014-06-082015-03-
76、052015-11-302016-08-262017-05-232018-02-172018-11-142019-08-112020-05-072021-02-012021-10-292022-07-262023-04-222024-01-17科技园区指数(884100.WI,左轴)房地产指数(882011.WI,左轴)科技园区指数/房地产指数(右轴)科技园区与地产板块走势相近二者相关系数0.80科技园区指数跑出超额收益二者相关系数0.72浦东金桥(600639)公司深度报告 26 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 我们认为科技园区在存在较强的抗地产行业下行周期能力,
77、并且存在较高的成长潜力,有望维持超额收益。抗周期能力:抗周期能力:1)科技园区科技园区运营商运营商的多种盈利渠道在行业遭受周期时仍能保持稳健营收。的多种盈利渠道在行业遭受周期时仍能保持稳健营收。运营商普遍拓宽“租售并举+园区服务+产业投资”等多种盈利渠道,在楼市震荡调整的背景之下仍能保持较高的营收水平,走在地产开发新模式探索的前沿;2)多数科技园区由政府主导设立,股东背景强劲,出险概率较低。多数科技园区由政府主导设立,股东背景强劲,出险概率较低。股东背景强劲的科技园区类公司尚未受到地产信用风险蔓延的影响,股东平台背书为其稳健经营提供强支撑。成长潜力:成长潜力:1)科技园区的发展科技园区的发展体
78、现了体现了国家产业结构向创新型工业变化国家产业结构向创新型工业变化的的理念理念,发展存在支,发展存在支撑。撑。在人口红利逐渐减弱、制造业粗放式发展难以为继的情况下,国家提出大力推进战略性新兴产业发展,走科技创新驱动的工业化道路,并指出科技园区形成的产业集群效应为发展此类产业的重要因素;2)科技园区运营商深耕国家战略发展产业,投资存在较高确定性,打开盈利新科技园区运营商深耕国家战略发展产业,投资存在较高确定性,打开盈利新增长点。增长点。科技园区发展聚焦存在潜力的战略性新兴产业,通过在招商引资过程中形成的行业认知,辅以园区提供的服务,可一定程度提高投资的准确性。浦东金桥(600639)公司深度报告
79、 27 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 6 6 盈利预测与投资建议盈利预测与投资建议 核心假设:核心假设:1)房地产销售业务:公司近五年销售收入维持增长,2023 年集中结算碧云尊邸二期项目,2024-2025 年间临港组团项目逐渐结转,叠加部分办公和商业可售资源,我们认为未来三年公司房产销售收入将保持增长,预计 2023-2025年房产销售收入增速分别为 21.3%、10.7%、11.2%;2)房地产租赁业务:公司租赁收入受疫情影响,落实租金减免政策,2022 年为小微企业和个体工商户减免租金合计约 2.56 亿元,收入增速下滑 5.5%。剔除租金减免影响,在运营
80、效率提升预期下,公司单位面积租金及出租率有望上涨,同时可租售面积有所提升,我们预计 2023-2025 年公司房地产租赁收入增速为 28.8%、10.6%、15.5%。3)酒店公寓服务收入:公司在上海各区拥有服务式公寓房间数量超 1300 间,近5 年收入保持在 1 亿元以上,2022 年受疫情影响同比下降 0.7%。伴随营业逐渐恢复常态,叠加开业面积增长,我们预计 2023-2025 年酒店公寓服务收入增速为 16.3%、8.3%、10.2%。图表47:公司分业务收入预测 资料来源:Wind、方正证券研究所 2020A2020A2021A2021A2022A2022A2023E2023E20
81、24E2024E2025E2025E总收入(亿元)总收入(亿元)35.9335.9346.1746.1750.5350.5362.3962.3968.9968.9977.6477.64YoYYoY7.2%7.2%28.5%28.5%9.4%9.4%23.5%23.5%10.6%10.6%12.5%12.5%总成本(亿元)16.9514.6015.8722.5434.8037.54毛利率52.83%68.38%68.59%63.87%49.55%51.65%房地产销售业务房地产销售业务收入(亿元)21.5827.9533.1940.2544.5449.51YoY22.9%29.5%18.7%21
82、.3%10.7%11.2%成本(亿元)10.396.767.399.9818.9820.73毛利率51.85%75.83%77.74%75.20%57.39%58.13%房地产租赁业务房地产租赁业务收入(亿元)13.1816.8015.8820.4522.6226.12YoY-8.2%27.5%-5.5%28.8%10.6%15.5%成本(亿元)5.506.787.4111.3214.4415.32毛利率58.28%59.66%53.34%44.65%36.16%41.35%酒店公寓服务业务酒店公寓服务业务收入(亿元)1.041.361.351.571.701.87YoY-32.0%30.8%
83、-0.7%16.3%8.3%10.2%成本(亿元)1.041.040.991.161.291.40毛利率56.00%23.32%26.69%26.34%23.89%25.42%物业管理物业管理收入(亿元)0.070.080.080.09YoY14.3%3.8%2.4%成本(亿元)0.060.070.070.07毛利率15.8216.25%16.87%17.06%其他其他收入(亿元)0.130.060.040.050.050.05YoY44.4%-53.8%-33.3%12.5%11.1%2.0%成本(亿元)0.020.030.020.020.020.02毛利率81.8257.4250.0055
84、.5658.0052.94浦东金桥(600639)公司深度报告 28 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 投资建议:投资建议:我们预计公司 2023-2025 年分别可实现营业收入 62.4、69.0、77.6 亿元,归母净利 17.3、13.4、17.4 亿元,对应 PE 分别为 7.3、9.5、7.3 倍。我们根据业务种类与业务开展区域可比原则,选取了同样为上海浦东新区国资委旗下以房地产开发运营为主业的上海临港、张江高科和陆家嘴进行对比,2023-2025年的 PE 均值分别为 22.6、19.8、17.2 倍,浦东金桥估值显著低于可比公司均值。公司背靠浦东国资,深
85、耕金色中环发展带三十余年,开发运营双轮驱动且作为浦公司背靠浦东国资,深耕金色中环发展带三十余年,开发运营双轮驱动且作为浦东新区内重点发展先进智能产业的产业运营商,将直接沐及浦东新区改革春风,东新区内重点发展先进智能产业的产业运营商,将直接沐及浦东新区改革春风,首次覆盖给予“推荐”评级。首次覆盖给予“推荐”评级。图表48:可比公司估值 资料来源:Wind、方正证券研究所 备注:1)浦东金桥盈利预测来自于方正证券研究所,其余盈利预测来自于 Wind 一致预期 收盘价元/股2月8日2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E张江高科600895.SH17.360.
86、530.660.760.8821.1626.2322.8319.76上海临港600848.SH11.260.400.610.710.8129.3018.5715.9013.97陆家嘴600663.SH9.230.270.400.440.5235.7523.1220.7517.7828.7422.6419.8317.17浦东金桥600665.SH2.261.411.541.201.557.877.339.477.29平均值股票简称股票代码EPS元/股PE浦东金桥(600639)公司深度报告 29 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 附录:公司财务预测表 单位:百万元(人民
87、币)资产负债表资产负债表 2022A2022A 2023E2023E 2024E2024E 2025E2025E 利润表利润表 2022A2022A 2023E2023E 2024E2024E 2025E2025E 流动资产流动资产 1664716647 2102321023 2645526455 3082130821 营业总收入营业总收入 50535053 62396239 68996899 77647764 货币资金 2627 9469 9308 12311 营业成本 1587 2254 3480 3754 应收票据 0 0 0 0 税金及附加 1090 1185 1242 1398 应收
88、账款 261 321 347 386 销售费用 24 27 28 31 其它应收款 24 29 33 37 管理费用 114 140 152 171 预付账款 2 3 3 3 研发费用 0 0 0 0 存货 11495 10019 15468 16685 财务费用 276 277 260 251 其他 2238 1182 1295 1400 资产减值损失 0 0 0 0 非流动资产非流动资产 1790117901 1678016780 1620916209 1564015640 公允价值变动收益-3 0 0 0 长期投资 18 18 18 19 投资收益 124 156 172 194 固定资
89、产 1016 969 919 868 营业利润营业利润 20872087 25182518 19191919 23652365 无形资产 264 256 248 239 营业外收入 2 1 1 1 其他 16603 15538 15024 14514 营业外支出 1 1 1 1 资产总计资产总计 3454834548 3780337803 4266442664 4646146461 利润总额利润总额 20882088 25192519 19191919 23652365 流动负债流动负债 1231412314 1422914229 1711917119 1856918569 所得税 535 6
90、55 461 568 短期借款 3015 3104 3192 3277 净利润净利润 1552 1864 1459 1798 应付账款 1397 2004 3094 3337 少数股东损益-31 130 117 54 其他 7903 9121 10833 11956 归属母公司净利润归属母公司净利润 15841584 17341734 13421342 17441744 非流动负债非流动负债 69766976 70957095 76077607 81578157 EBITDA 2767 3300 2684 3121 长期借款 3043 3278 3778 4278 EPS(元)1.41 1.5
91、4 1.20 1.55 其他 3933 3818 3829 3879 负债合计负债合计 1929119291 2132421324 2472624726 2672626726 主要财务比率主要财务比率 2022A2022A 2023E2023E 2024E2024E 2025E2025E 少数股东权益 2445 2576 2693 2747 成长能力成长能力(同比增长率同比增长率%)股本 1122 1122 1122 1122 营业总收入 9.45 23.47 10.57 12.53 资本公积 1709 1709 1709 1709 营业利润-2.17 20.68-23.81 23.24 留存
92、收益 9244 10417 11759 13503 归属母公司净利润-2.43 9.48-22.59 29.93 归属母公司股东权益 12812 13903 15245 16989 获利能力获利能力(%)负债和股东权益负债和股东权益 3454834548 3780337803 4266442664 4646146461 毛利率 68.59 63.87 49.55 51.65 净利率 30.72 29.88 21.14 23.15 现金流量表现金流量表 2022A2022A 2023E2023E 2024E2024E 2025E2025E ROE 12.36 12.47 8.80 10.26 经
93、营活动现金流经营活动现金流-25322532 71857185 -642642 24902490 ROIC 6.84 7.96 5.90 6.52 净利润 1552 1864 1459 1798 偿债能力偿债能力 折旧摊销 525 504 505 505 资产负债率(%)55.84 56.41 57.96 57.52 财务费用 334 350 369 391 净负债比率(%)50.58 0.35 5.31-9.18 投资损失-124-156-172-194 流动比率 1.35 1.48 1.55 1.66 营运资金变动-5166 4254-2809-16 速动比率 0.32 0.77 0.63
94、 0.74 其他 347 369 8 7 营运能力营运能力 投资活动现金流投资活动现金流 23472347 234234 250250 270270 总资产周转率 0.15 0.17 0.17 0.17 资本支出-8-31-29-29 应收账款周转率 24.70 21.47 20.66 21.18 长期投资 2286 107 105 103 应付账款周转率 1.03 1.33 1.37 1.17 其他 69 157 174 196 每股指标每股指标(元元)筹资活动现金流筹资活动现金流 649649 -578578 231231 243243 每股收益 1.41 1.54 1.20 1.55 短
95、期借款 530 89 88 84 每股经营现金-2.26 6.40-0.57 2.22 长期借款 605 235 500 500 每股净资产 11.41 12.39 13.58 15.14 普通股增加 0 0 0 0 估值比率估值比率 资本公积增加 0 0 0 0 P/E 7.87 7.33 9.47 7.29 其他-486-902-357-341 P/B 0.97 0.91 0.83 0.75 现金净增加额现金净增加额 465465 68416841 -161161 30033003 EV/EBITDA 6.84 3.86 5.04 3.57 数据来源:wind 方正证券研究所 浦东金桥(6
96、00639)公司深度报告 30 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款分析师声明分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格,保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规渠道,分析逻辑基于作者的职业理解,本报告清晰准确地反映了作者的研究观点,力求独立、客观和公正,结论不受任何第三方的授意或影响。研究报告对所涉及的证券或发行人的评价是分析师本人通过财务分析预测、数量化方法、或行业比较分析所得出的结论,但使用以上信息和分析方法存在局限性。特此声明。免责声明免责声明 本研究报告由方正证券制作及在中国(香港和澳门特别行政区、台湾省除外)发布。根据证券期货投资者适当性管理
97、办法,本报告内容仅供我公司适当性评级为 C3 及以上等级的投资者使用,本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。若您并非前述等级的投资者,为保证服务质量、控制风险,请勿订阅本报告中的信息,本资料难以设置访问权限,若给您造成不便,敬请谅解。在任何情况下,本报告的内容不构成对任何人的投资建议,也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求,方正证券不对任何人因使用本报告所载任何内容所引致的任何损失负任何责任,投资者需自行承担风险。本报告版权仅为方正证券所有,本公司对本报告保留一切法律权利。未经本公司事先书面授权,任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容
98、,不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据,不得用于营利或用于未经允许的其它用途。如需引用、刊发或转载本报告,需注明出处且不得进行任何有悖原意的引用、删节和修改。评级评级说明:说明:类别类别 评级评级 说明说明 公司评级 强烈推荐 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有20%以上的涨幅。推荐 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有10%以上的涨幅。中性 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数在-10%和10%之间波动。减持 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有10%以上的跌幅。行业评级 推荐 分析师预测未来12个月内行业表现强于同期基准指数。中性 分析师预测未来12个月内行业表现与同期基准指数持平。减持 分析师预测未来12个月内行业表现弱于同期基准指数。基准指数说明 A股市场以沪深300 指数为基准;香港市场以恒生指数为基准,美股市场以标普500指数为基准。方正证券研究所联系方式:方正证券研究所联系方式:北京:西城区展览馆路 48 号新联写字楼 6 层 上海:静安区延平路71号延平大厦2楼 深圳:福田区竹子林紫竹七道光大银行大厦31层 广州:天河区兴盛路12号楼隽峰苑2期3层方正证券 长沙:天心区湘江中路二段36号华远国际中心37层 E-mail: