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1、2 0 2 3 年深度行业分析研究报告目录目录C CO N T E N T SO N T E N T S购物中心发展趋势购物中心发展趋势购物中心基本情况购物中心基本情况2 2购物中心现金流影响购物中心现金流影响20世纪世纪80年代年代起步阶段,自发探索但并未形成较大影响力项目20世纪世纪90年代年代形成阶段,主动尝试,上海恒隆广场、北京国贸商城等率先导入购物中心开发运营理念2003-2012年年成长阶段,各类型参与者纷纷投入购物中心开发建设2013年至今年至今成熟阶段,购物中心逐渐走向有序,形成多元开发理念,业态集购物、餐饮、休闲娱乐等为一体,更为注重消费者体验购物中心经历多轮发展,涵盖多种类
2、型购物中心经历多轮发展,涵盖多种类型3 3资料来源:零售业态分类(GB/T18106-2021),数位线下大数据,平安证券研究所购物中心发展历程购物中心发展历程购物中心分类购物中心分类分类依据分类依据具体类别具体类别相关特征相关特征按辐射范围都市型位于城市核心商圈或中央商务区,辐射半径可以覆盖甚至超出所在城市区域型位于城市新区或城乡结合部的商业中心或社区聚集区,紧邻交通主干道或城市交通节点,辐射半径约在5km以上社区型以满足周边居民日常生活所需为主,配备必要餐饮和休闲娱乐设施。位于居民聚居区中心或周边,交通便利按主题精品时尚型商品组合以高端国际品牌为主年轻时尚型商品组合以中端潮流时尚品牌为主生
3、活配套型商品组合以生活用品及家庭服务为主家庭娱乐型以大型家庭娱乐项目为主要聚客力量奥特莱斯型以销售打折商品为特色,在交通便利或远离市中心的交通主干道旁、旅游景区附近混合主题型无清晰主题或多主题混合 购物中心为由不同类型的零售、餐饮、休闲娱乐及提供其他服务的商铺按照统一规划,在一个相对固定的建筑空间或区域内,统一运营的商业集合体。国内购物中心发展经历起步、成形、成长、成熟四个阶段,现已形成多元开发理念、更为注重消费者购物体验。按辐射范围可分为都市型、区域型、社区型;按主题主要包括精品时尚、生活配套、家庭娱乐等类型。租金为购物中心收入核心,物业管理、推广等作为补充租金为购物中心收入核心,物业管理、
4、推广等作为补充 购物中心运营模式为租赁模式,主要盈利模式为收取租金、物业管理费、固定推广费、多经及广告费、停车费等。2022年华润青岛万象城租金收入、物业管理费收入占比66%、18.9%;杭州西溪印象城租金收入、物业管理费收入占比71.2%、18.2%。租金收取方式中,固定/提成租金取高、纯提成租金与购物中心销售额直接相关;其中固定/提成租金取高既能保证稳定保底收入,又能分享商户销售业绩提升,对购物中心最为有利。资料来源:REITs招募说明书,平安证券研究所;华润青岛万象城2022年收入结构为财报口径,杭州西溪印象城为管理口径4 4购物中心收入结构购物中心收入结构消费基础设施消费基础设施REI
5、TsREITs底层资产收入构成(底层资产收入构成(20222022年)年)消费基础设施消费基础设施REITsREITs底层资产租赁面积占比(底层资产租赁面积占比(2023H12023H1末)末)3.0%33.9%34.8%2.9%7.6%11.6%92.4%58.5%53.6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%青岛万象城杭州西溪印象城长沙金茂览秀城联营租金固定/提成租金取高提成租金固定租金0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%华润青岛万象城杭州西溪印象城其他收入停车场收入多经及广告收入固定推广收入物业管理收入租金收入购物中心成本构成多
6、元,提供多项职能岗位购物中心成本构成多元,提供多项职能岗位 购物中心运营支出涵盖物业管理及维修保养、运营管理费及折旧成本、一般行政管理费及人力薪酬、各类税费等。根据中国购物中心对经济社会发展贡献力报告(2021)估计,一个10万平米体量购物中心预计提供运营管理(含项目招商)岗位约40个,物业管理岗位约80个。如果该项目非三级架构、或有归属的区域公司、或有总部公司提供人员支持,购物中心所提供的岗位数量将会更多。资料来源:REITs招募说明书,中国购物中心对经济社会发展贡献力报告(2021),平安证券研究所5 5某购物中心团队架构图某购物中心团队架构图杭州西溪印象城杭州西溪印象城20222022年
7、运营成本费用构成年运营成本费用构成一般行政管理费及人力薪酬13.0%公共能源9.0%物业管理及维修保养16.0%IT维护0.3%市场推广费7.6%营运费2.3%保险0.3%各类税费27.1%运营管理费及折旧成本22.6%其他1.7%存量规模超存量规模超5 5亿方,格局相对稳定亿方,格局相对稳定 根据赢商大数据统计,2023年末全国存量购物中心5827个,体量5.17亿平米。行业格局相对稳定,2011年以来购物中心CR5企业存量份额维持在19%上下,2022年升至21%。6 6资料来源:赢商大数据,平安证券研究所;统计范围为全国368个城市(不含港澳台)管辖行政区内,商业建筑面积3万方及以上购物
8、中心购物中心存量规模购物中心存量规模58275.174.54.64.74.84.95.05.15.25.35,1005,2005,3005,4005,5005,6005,7005,8005,900202120222023购物中心数量(个)购物中心体量(右轴,亿平米)21.0%0%5%10%15%20%25%200002020212022集中度购物中心购物中心CR5CR5企业存量份额企业存量份额目录目录C CO N T E N T SO N T E N T S购物中心发展趋势购物中心发展趋势购物中心基本情况购物中心基本情况7 7购
9、物中心现金流影响购物中心现金流影响新增供应触顶回落,行业步入存量时代新增供应触顶回落,行业步入存量时代8 8资料来源:国家统计局,赢商大数据,平安证券研究所国内商业营业用房投资额国内商业营业用房投资额20162016年见顶年见顶02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00002000420052006200720082009200000222023亿元商业营业用房投资额05,00010,00015,00020
10、,00025,00030,00002000420052006200720082009200000222023万平米商业营业用房新开工面积商业营业用房竣工面积商业营业用房新开工、竣工面积先后于商业营业用房新开工、竣工面积先后于20132013年、年、20172017年见顶年见顶0%10%20%30%40%50%60%70%02004006008001,0001,20020020202120222023个拟开业量实际开业率(右轴)20172017
11、-20232023年购物中心拟开业量及实际开业率年购物中心拟开业量及实际开业率 国家统计局数据显示,2013年、2017年全国商业营业用房新开工面积、竣工面积相继触达历史高点,2016年后商业营业用房投资额由升转降。从购物中心开业节奏来看,根据赢商大数据统计,全国购物中心实际开业率趋势下行,2022年新开业购物中心366个,同比下降33%,为2017年以来最低开业量。整体看,购物中心市场容量趋向饱和,存量趋势逐步确立,区域结构性不平衡、业态及体验同质化等问题随之凸显,行业关注点由数量增长向质量提升转变。消费需求恢复性复苏,中长期韧性犹存消费需求恢复性复苏,中长期韧性犹存9 9资料来源:Wind
12、,平安证券研究所;城镇居民消费倾向=城镇居民消费性支出/城镇居民人均可支配收入 2023年消费修复主要受益于场景约束解除,全年社零总额同比增长7.2%,城镇居民消费倾向升至63.7%,略低于2021年,同时距离2019年仍有差距。整体看,消费增长更偏恢复性而非报复性复苏。短期宏观预期偏弱制约居民消费意愿、能力,消费需求恢复仍面临一定压力。中长期维度,随着城镇化进一步推进、电商渗透率逐步趋稳,线下零售持续创新业态、丰富消费者体验,线下消费需求仍将具备一定韧性。7.2%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%0554045502015 2016 2017 20
13、18 2019 2020 2021 2022 2023社会消费品零售总额(万亿元)同比32.7%10%15%20%25%30%35%20018 200222023网上零售额占比66.2 00705932021%城镇化率全国城镇化率持续提升全国城镇化率持续提升网上零售额占比增幅趋缓网上零售额占比增幅趋缓社零规模及增速社零规模及增速城镇居民消费倾向弱于城镇居民消费倾向弱于20192019年年68.6%68.7%67.2%66.5%66.3%61.6%63.9%61.7
14、%63.7%58%60%62%64%66%68%70%20002120222023城镇居民消费倾向userid:93117,docid:154524,date:2024-02-27,趋势一:存量改造势在必行趋势一:存量改造势在必行1010资料来源:赢商大数据,政府网站,平安证券研究所 购物中心市场容量趋向饱和、新开发项目规模收缩背景下,存量项目改造化身规模新增长点。同时由于历史老旧物业亟待焕新、经营不佳物业易主或更换运营团队,存量项目改造进程逐渐加快。根据赢商大数据统计,2022年新开业购物中心中存量改造项目体量占比12.2%、数量占比10.9%,2
15、023年前三季度均升至17.6%。改造项目涉及老旧商场、传统百货、老旧厂房、园区等闲置物业,改造后大多变身全新零售商业打卡地。随着购物中心存量趋势加深,存量改造势头有望持续增强。5.7%9.9%5.5%10.9%17.6%5.2%11.6%5.9%12.2%17.6%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%200222023Q1-3数量占比体量占比存量改造开业项目占新开业项目比例存量改造开业项目占新开业项目比例部分存量改造项目情况部分存量改造项目情况北京THEBOX朝外:传统商场昆泰商城改造武汉潮流盒子X118:武汉新世界时尚广场改造上海鸿寿坊:老旧里弄更
16、新趋势二:轻资产为扩规模重要选项趋势二:轻资产为扩规模重要选项1111资料来源:赢商大数据,中指,平安证券研究所购物中心轻资产合作模式购物中心轻资产合作模式委托管理模式委托管理模式品牌及管理输出模式品牌及管理输出模式整租服务模式整租服务模式服务内容开业前定位、咨询及招租服务;运营管理服务(租户管理、收租服务、营销推广等);增值服务开业前定位、咨询及招租服务;运营管理服务(租客管理、收租服务、营销推广等)物业租赁服务;运营管理服务(租客管理、收租服务、营销推广等);增值服务收入来源就开业前定位、咨询及招租服务向业主收取固定费用;就运营管理服务向业主收取收入或利润的预定百分比和/或固定费用;就增值
17、服务向相关客户收取公共空间使用费就开业前定位、咨询及招租服务向业主收取固定费用;就运营管理服务向业主收取收入或利润的预定百分比和/或固定费用向租户收取租金;向租户收取管理费;就增值服务向相关客户收取公共空间使用费成本结构管理购物中心的日常运营成本,主要包括员工成本、保安及清洁服务的分包成本,水电费及维修成本与项目有关的员工成本管理购物中心的日常运营成本,主要包括员工成本、保安及清洁服务的分包成本、水电费及维修成本与租金购物中心有关的成本客户业主、租户及获得增值服务的其他客户业主租户及获得增值服务的其他客户CMBSCMBS/CMBNCMBN、类、类REITsREITs产品发行规模产品发行规模20
18、232023年年CMBSCMBS/CMBNCMBN、类、类REITsREITs底层资产发行量占比底层资产发行量占比 购物中心轻资产合作模式包括委托管理、品牌及管理输出、整租等,主要以运营经验赋能商业项目,获取管理服务等相关收入,相比重资产开发资金沉淀少、风险更为可控。同时“不动产私募投资基金+公募REITs”的不动产金融链条形成,为购物中心投资提供退出渠道,利于存量资产盘活。以上方式逐渐成为购物中心拓展重要选项。986008001,0001,2001,4001,6002002120222023亿元CMBS/CMBN产品发行量类Reits产品发行量办公
19、物业,42%零售物业,16%酒店,16%综合混合类,11%其他,4%基础设施,67%商业地产,25%其他,8%CMBS/CMBN类REITs趋势三:深度运营成竞争关键趋势三:深度运营成竞争关键 存量时代下购物中心投资者难以通过项目数量增长弥补运营能力不足,且同质化竞争下更需优秀运营加持,因此通过精细化运营吸引客流、促进转化重要性持续凸显。相关内容包括项目精准定位、业态规划与动线设计、品牌管理与动态调整、客群全生命周期评估与营销反馈、内部高效协同等。科技手段能够辅助提升数据搜集、分析能力,有望成为深度运营有力补充。1212资料来源:爱分析&汇纳科技购物中心运营数字化白皮书,世邦魏理仕,平安证券研
20、究所购物中心精细化运营主要内容购物中心精细化运营主要内容精细化运营项目精准定位业态规划与动线设计商家品牌精细化管理业态布局动态调整客群全生命周期评估营销活动效果评估内部高效协同中国消费者选择实体门店购物主要原因(前五名)中国消费者选择实体门店购物主要原因(前五名)科技手段对购物中心运营影响科技手段对购物中心运营影响目录目录C CO N T E N T SO N T E N T S购物中心发展趋势购物中心发展趋势购物中心基本情况购物中心基本情况1 13 3购物中心现金流影响购物中心现金流影响购物中心资产评价重点关注投资回报购物中心资产评价重点关注投资回报 购物中心投资过程中,投入产出尤为关键,主
21、要涉及未来净现金流回收。投资者对标的资产的预期回报,受宏观环境、整体利率水平、资产资质及运营等多种因素影响。宏观环境、成本控制等问题前文略有涉及,本章节重点从项目区位、设计、运营等微观视角探讨对购物中心现金流入可能的影响。资料来源:中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告,平安证券研究所;资本化率CapRate=运营净收益NOI/当期资产价值1414投资人普遍接受的购物中心资本化率(投资人普遍接受的购物中心资本化率(20232023年年1111月)月)城市级别城市级别城市城市资本化率(资本化率(CapRateCapRate)核心区核心区非核心区非核心区一线城市北京4.5%-5.3%5.0
22、%-5.9%上海4.6%-5.4%5.1%-5.9%深圳4.6%-5.4%5.1%-6.1%广州4.8%-5.6%5.3%-6.3%新一线城市成都5.1%-6.6%杭州5.2%-6.6%南京5.5%-6.6%武汉5.6%-6.6%重庆5.6%-6.8%西安5.7%-6.8%新加坡、中国香港新加坡、中国香港REITsREITs持有中国内地典型零售资产资本化率(持有中国内地典型零售资产资本化率(20232023年年1111月)月)3.60%4.30%4.90%5.30%5.30%6.50%0%1%2%3%4%5%6%7%一线城市新一线城市其他城市购物中心购物中心租金收入租金收入单位租金单位租金销售
23、额销售额客流量客流量客单价客单价提袋率提袋率复购率复购率租赁面积租赁面积出租率出租率稳定性稳定性租约到期租约到期分布分布免租期免租期收缴率收缴率物业及其物业及其他收入他收入 如前文盈利模式分析,租金为购物中心主要现金流来源,租金收入受单位租金、出租率直接影响,但从购物中心本质而言,决定商户是否入驻,以及是否能够承受较高租金水平主要仍在于购物中心客流吸引、销售转化能力。同时租约情况、租金收缴及免租等行为亦将对租金稳定性产生影响。15客流吸引及销售转化为现金流入核心驱动客流吸引及销售转化为现金流入核心驱动资料来源:商业地产怎么办基于产品创新的破局之道,爱分析&汇纳科技购物中心运营数字化白皮书,平安
24、证券研究所购物中心提供消费场景,直接服务商户、间接服务消费者购物中心提供消费场景,直接服务商户、间接服务消费者购物中心收入影响拆分购物中心收入影响拆分购物中心、百货商店、超级市场区别购物中心、百货商店、超级市场区别主要特点主要特点经营方式经营方式购物中心切分独立店铺对外出租,为店铺提供服务,自身不参与经营;客户自选,各店铺独立经营独立结算;集购物、休闲、娱乐、餐饮等多重功能于一体;注重通过公区塑造提升集客能力统一管理、分散经营的多商业集合体,服务管理商户,收入利润主要来自物业出租百货商店一般采取柜台销售与自选销售结合;实行统一管理、统一收银;以商品岛铺柜形式布局,空间紧凑、公区有限,导购对销售
25、影响大;商品以服装服饰、家庭用品为主,种类全、少批量、较高毛利分为铺位出租型、自营买断型、联营型、代销型四种,对应收入分别为租金、差价、销售分成超级市场采取自选销售方式,业态单一;以顾客自选为主,非必要无导购,集中一次性结算付款;空间及其紧凑、基本无休闲空间;商品以快消、生活必需品为主以直接销售获利为主,向采购要效益,通过扩大销售获取利润地段与交通奠定客流基础地段与交通奠定客流基础资料来源:REITs招募说明书,平安证券研究所;购物中心现金流影响因素探讨多以华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT、中金印力消费REIT为例,下同1616华夏华润商业华夏华润商业REITREIT中金印力消费中金
26、印力消费REITREIT华夏金茂商业华夏金茂商业REITREIT底层资产资产名称华润青岛万象城杭州西溪印象城长沙金茂览秀城总建面(万平米)41.925.010.3所属商圈香港中路商圈(广域级商圈)大城西商圈(市级商圈)梅溪湖商圈未来供应短期无竞品新增城西万象城、云城天街预计2025年竣工梅溪湖招商花园城预计2024年入市交通状况主干道:山东路、香港中路、闽江路等;地铁:2、3号线五四广场站(双地铁上盖)主干道:五常大道、天目山路等;地铁:3号线洪园站(地铁上盖)主干道:梅溪湖路、麓谷大道、西二环等,地铁:2号线文化艺术中心站(地铁上盖)目标定位城市级购物中心,客群辐射青岛市、山东省内外及国际游
27、客定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心,辐射人口百万级5公里范围内人口约145.9万,以年龄26-40岁中青年及家庭客群为主出租率及月租金坪效98.8%,321元/平米/月(2023年1-9月)98.1%,191元/平米/月(2023年1-6月)98.4%,客流及销售额2020-2023H1客流为1332、1689、1504、1019万人,销售额为17.7、28.3、35.1、21亿元2020-2023H1客流为989、1117、1197、702万人,销售额为为4.9、5.9、7.2、4.3亿元资产估值81.47亿元、19434元/平米,折现率7%,CapRate5.41%39.59亿元、
28、15855元/平米,折现率7%,CapRate5.88%10.65亿元、10400元/平米,折现率7.25%,CapRate5.46%预计现金分派率4.93%(2024年)、5.27%(2025年)4.38%(2023年)、4.85%(2024年)4.66%(2023年)、4.83%(2024年)购物中心定位往往综合考虑城市能级、商业体量、所处商圈及周边竞品、周边客群消费水平、交通可达性等各种因素。高等级商圈商业氛围好、客群辐射能力强,项目交通顺畅度高则意味客流导入更为容易。以华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂商业REIT为例,其底层资产均邻近交通要道,属地铁上盖。其中华润青
29、岛万象城地处青岛核心商圈香港中路商圈,为山东规模最大、入驻品牌最多购物中心之一,客群辐射青岛市、山东省内外及国际游客。另外,根据中金印力消费REIT招募说明书披露,杭州西溪印象城2022年上半年由于地铁施工围挡及五常大道修路,对项目客流造成一定影响,上半年月均客流约112万人次,下半年交通因素消除后月均客流迅速回升至138万人次,交通可达性对客流影响可见一斑。3 3支消费基础设施支消费基础设施REITsREITs产品信息产品信息17设计与细节保障客流舒适度设计与细节保障客流舒适度资料来源:REITs招募说明书,商业地产怎么办基于产品创新的破局之道,平安证券研究所设计与细节主要涵盖内容设计与细节
30、主要涵盖内容外立外立面面出入出入口口动线动线中庭中庭层高层高走道走道宽度宽度商铺商铺进深进深比比公区公区购物中心不同动线特点购物中心不同动线特点华润青岛万象城借助地势特点,设置多个对外入口,以多楼层连接外部华润青岛万象城借助地势特点,设置多个对外入口,以多楼层连接外部道路,形成“多首层”建筑形态,激活多层商业活力道路,形成“多首层”建筑形态,激活多层商业活力室外下沉广场东南角广场连桥区域类型类型示例示例特点特点线型动线优点:路线清晰明确,方向感强,店铺可视性强缺点:短边方向厚度消化能力不足,动线循环度差,适用于狭长地块环形动线优点:地块适用范围广,形成闭合回路,循环度好缺点:缺乏起点终点感,空
31、间方向感弱,较难打造重点节点空间辐射形动线优点:空间向心性好,主空间视觉焦点性强,使用率高,可充分发挥导客分流优势缺点:动线循环度差,次动线店铺可视度易不足,端头易形成商业死角、人流冷区 购物中心设计与细节包括外立面、出入口、动线、公区等,旨在通过营造舒适购物环境,延长客流驻足、提升集客能力。影响空间体验三要素主要为“量”(体量)、“形”(形状、比例)、“质”(材质、颜色),因此购物中心在硬件约束之下更需注重细节打磨,如动线选择是否能同时保障购物流畅性与商铺可视性、公区是否便于休息、指引是否清晰等。业态规划为在符合项目定位前提下,为满足目标消费者消费需求,合理引进不同类型商户品牌。业态布局为购
32、物中心规划落地重要载体,业态组合丰富性有助于吸引客流、增强消费。除购物职能外,当前消费者更为注重购物中心社交与体验价值。消费者多元的社交娱乐需求驱动购物中心不断自我迭代,娱乐、服务等体验业态占比逐渐提升,部分小型购物中心受制于建筑规模,可能在体验业态方面更为聚焦。不过由于不同业态租金收取方式、租金坪效存在差异,如娱乐配套以固定租金收取为主、单店面积较大但单位面积租金贡献相对有限,因此业态布局过程中同样需平衡客流、租金、面积消化等问题。18业态丰富度有助于消费需求释放,但需注意租金贡献差异业态丰富度有助于消费需求释放,但需注意租金贡献差异资料来源:REITs招募说明书,平安证券研究所;零售业态主
33、要为服装、配饰、化妆品、鞋包皮具、生活零售、儿童零售等,餐饮业态主要为正餐、简餐、水吧食品等,文娱及配套主要为生活服务(超市、美容美发、医疗健康等)、儿童配套(儿童教培、儿童游乐、儿童服务等)、文化娱乐(健身房、电影院、KTV等);固定租金包含固租模式下收取收入以及固定/提成取高模式下固定收入部分娱乐服务业态租金贡献低于面积占比(以杭州西溪印象城为例)娱乐服务业态租金贡献低于面积占比(以杭州西溪印象城为例)零售业态提成租金占比更高(以长沙金茂览秀城为例)零售业态提成租金占比更高(以长沙金茂览秀城为例)54.3%62.5%24.5%25.8%12.2%4.8%9.0%6.9%0%10%20%30
34、%40%50%60%70%80%90%100%2023H1末已租面积占比2023H1租金收入占比服务娱乐餐饮零售98.3%81.7%77.1%1.7%18.3%22.9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%文娱及配套餐饮零售2023H1提成租金收入占比2023H1固定租金收入占比19主力店、首店为差异化竞争重要手段,但同样需进行租金平衡主力店、首店为差异化竞争重要手段,但同样需进行租金平衡资料来源:REITs招募说明书,赢商网,平安证券研究所;华润青岛万象城为租金收入、杭州西溪印象城为租金、物管及固定推广收入、长沙金茂览秀城为租金及物管收入消费类消费类REITsR
35、EITs底层资产底层资产2023H12023H1末租赁面积占比末租赁面积占比30.9%29.6%54.7%69.1%70.4%45.3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%华润青岛万象城杭州西溪印象城长沙金茂览秀城非主力店主力店10.3%8.0%12.5%89.7%92.0%87.5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%华润青岛万象城杭州西溪印象城长沙金茂览秀城非主力店主力店消费类消费类REITsREITs底层资产底层资产2023H12023H1收入占比收入占比62690500300350华
36、润青岛万象城杭州西溪印象城长沙金茂览秀城元/平米/月主力店非主力店3 3支消费类支消费类REITsREITs主力店平均固定租金远低于非主主力店平均固定租金远低于非主力店(力店(2023H12023H1)20年重点城市平均新增首店逐年上升年重点城市平均新增首店逐年上升8242238365202530354005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000202020212022样本城市(个)首店总量(家)城均首店(右轴,家)从供给角度出发,业态趋同、空间同质化已成购物中心痛
37、点,同质化的红海竞争将导致商业收益率降低,在购物中心引入新业态成为差异化竞争重要手段。购物中心主力店租赁面积大、租期长、租金低,能有效消化大面积死角区域,且优质主力店品牌号召力、聚客力强,往往在客流带动、品牌引领、综合功能等方面起到核心引领作用。例如中金印力消费REIT招募说明书披露,杭州西溪印象城核心主力店山姆会员店引入客流占比可达总客流15-20%。同时部分购物中心通过打造首店品牌,为消费者提供独特产品与全新购物体验,吸引客流、促进消费。同样由于租金坪效差异,购物中心在主力店、非主力店排布,以及首店选取方面仍需进行租金平衡。会员体系辅助建立购物忠诚度、提升复购率会员体系辅助建立购物忠诚度、
38、提升复购率 在设计、规划、业态布局之上,购物中心日常运营亦通过营销推广、会员运维增强消费粘性、提升复购比例。例如杭州西溪印象城2023年10周年庆联合商户促销,超过5个品牌成为全国销冠、超过15个品牌成为浙江销冠,同时通过举办各类特色推广活动,周年庆期间客流同比增长83%、整体营业额同比提升68%。另外,会员体系构筑私域流量运营空间,通过客群细分可定向提供消费内容服务。会员维护方面,多进行客群分级,产品服务线上化,并匹配多类型会员福利(积分兑换、停车优惠、生日礼遇、沙龙活动等),同时部分购物中心会员权限亦与运营商集团内、外部合作伙伴联合,积分共享、权益互通、相互引流。资料来源:REITs招募说
39、明书,平安证券研究所;华润万象生活为2022年末数据,其余为2023H1末数据2020万象星在华润集团旗下消费场景万象星在华润集团旗下消费场景3400248515205001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000华润万象生活印力集团金茂商业会员数量(万人)消费类消费类REITsREITs底层资产运营管理机构会员总数底层资产运营管理机构会员总数金茂大会员体系将旗下不同业态、各式场景串联金茂大会员体系将旗下不同业态、各式场景串联21免租、存量租约集中到期为租金波动潜在风险点免租、存量租约集中到期为租金波动潜在风险点 租金减免将直接影响租金及项目总收入,突发性的有响应政
40、策号召减免,常规性的部分购物中心会在新商户入驻时给予主力租户一定免租装修天数,但通常期限较短。华润青岛万象城2020年、2022年响应政策号召减免租金3336.6万元、8823.2万元,导致当期收入下滑;长沙金茂览秀城2020年、2022年分别减免租金570.6万元、1497.9万元,2022年减免租金还原后营业收入为9989万元。租约集中到期可能出现商户集中换租、购物中心空置率提升风险,或者续期租户质量不高、拉低整体租金收益。根据中金印力消费REIT招募说明书披露,通常成熟运营购物中心,按固定租金收入口径在未来1至3年单年约有30%-50%租约滚动到期;对于即将到期租约,将提前3-6个月向租
41、户发出表明有意行使续约权的书面通知,并启动相关租赁条约洽谈,或根据招调计划提前启动新租户洽谈,续期/新签租约通常于现有租约到期前1-3个月订立,其中主力租户将在租约到期前更早时间沟通磋商。资料来源:REITs招募说明书,平安证券研究所3 3支消费基础设施支消费基础设施REITsREITs营业收入营业收入010,00020,00030,00040,00050,00060,0002020202120222023H1万元华润青岛万象城杭州西溪印象城长沙金茂览秀城3 3支消费基础设施支消费基础设施REITsREITs租金收入租金收入05,00010,00015,00020,00025,00030,00
42、035,00040,0002020202120222023H1万元华润青岛万象城杭州西溪印象城长沙金茂览秀城14.5%58.3%27.2%5.4%38.3%56.3%0%10%20%30%40%50%60%70%2023年到期2024-2026年到期2027年及以后到期华润青岛万象城租约面积占比长沙金茂览秀城租约面积占比2023H12023H1末青岛万象城、长沙览秀城租约到期情况末青岛万象城、长沙览秀城租约到期情况22及时收缴亦为租金稳定性重要保证及时收缴亦为租金稳定性重要保证 当实际付款晚于收款记录节点,时点数据下收缴率可能低于100%。若滞缴租金在约定缴纳时点后一定时间内完成缴纳,延迟缴纳
43、记录随之消除,否则将造成租金损失。针对商户租金缴纳,运营管理机构通常持续跟踪商户业绩,并通过多项举措保障租金稳定收取,包括建立租金预付、租赁保证金、租金催收等制度,必要情况下亦将采取租户帮扶或调改等措施。资料来源:REITs招募说明书,平安证券研究所92%93%94%95%96%97%98%99%100%101%2020202120222023H1华润青岛万象城杭州西溪印象城长沙金茂览秀城3 3支消费基础设施支消费基础设施REITsREITs底层资产各时间节点收缴率底层资产各时间节点收缴率杭州西溪印象城收缴率保障举措杭州西溪印象城收缴率保障举措具体做法具体做法租金预付制度固定租金、物业管理费、固定推广费预付为主,针对不同租户分为季度、月度预付租赁保证金制度收取租户3个月租赁保证金租金催收制度逾期当天发送催缴函一,逾期两天发送催缴函二,后按合同约定停止功能(水、电、气等)服务租户帮扶或调改实时监控,业绩下滑及时给予经营辅导,包括给予免费广告位、与租户联合营销促销等,持续下滑会提前储备更换品牌、主动调改运营管理机构监督管理运营管理费收费安排与收缴情况挂钩