《2020年境外REITs行业区域亚太美国市场模式案例剖析产业研究报告(61页).docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2020年境外REITs行业区域亚太美国市场模式案例剖析产业研究报告(61页).docx(61页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、2020 年深度行业分析研究报告目录1、全球市场:2 万亿美元规模,遍布成熟及新兴市场 .- 6-1.1、绝对视角:十三大市场规模突破百亿,马太效应显著.- 6-1.2、相对视角:占 GDP 和股市总市值比重约 2.78%、2.64% .- 9-2、区域市场:美国模式引领世界,亚太本土化经验值得重视.- 12-2.1、美国市场:税惠推动繁荣,广义基建类市值占比达 44% .- 12-2.2、亚太市场:近年发展全面提速,本土化经验值得借鉴.- 15-2.3、欧洲市场:英法头部地位稳固,西班牙快速复苏.- 18-2.4、泛拉美市场:加拿大市场经验成熟,墨西哥打造区域第二极.- 20-2.5、泛非洲
2、市场:南非一枝独秀,沙特指数级成长.- 21-3、REITs 财务分析方法论 .- 22-3.1、建议引入 FFO 和 P/FFO 辅助分析运营表现及估值水平.- 22-3.2、重点关注有效税率、现金流、分红、杠杆率等指标.- 23-4、美国五类 REITs 案例深度剖析 .- 24-4.1、概述:基建类 REITs 增速快、规模大、回报率高.- 24-4.2、狭义基建类:AMT/ CCI .- 28-4.3、数据中心类:EQIX/ DLR .- 33-4.4、自建仓储类:PSA/ PLD .- 39-4.5、园区地产类:ARE .- 43-4.6、医疗保健类:PEAK .- 47-5、亚太市
3、场 REITs 案例深度剖析 .- 50-5.1、J-REITs 基建类案例:IIF .- 50-5.2、H-REITs 地产类案例:领展 .- 53-6、借鉴境外实践经验,积极展望中国市场 .- 55-6.1、境外市场发展经验总结 .- 55-6.2、境外案例实践经验总结 .- 58-6.3、展望国内 RETIs 市场趋势 .- 60-图 1、全球主要 REITs 市场 .- 7-图 2、2003-2019 年全球 REITs 市值规模 .- 7-图 3、2011-2019 年全球 REITs 市值变化 .- 7-图 4、1971-2019 年美国 REITs 规模(亿美元).- 8-图 5
4、、2002-2019 年其余市场 REITs 规模(亿美元).- 8-图 6、2019 年 REITs 规模百亿美元梯队 .- 8-图 7、2019 年各市场 REITs 市值份额 .- 8-图 8、亚太头部市场 2011-2019 年市值(亿美元) .- 8-图 9、其他头部市场 2011-2019 年市值(亿美元) .- 8-图 10、主要市场 REITs 市值占当地 GDP 比重情况 .- 10-图 11、主要市场 REITs 市值占当地股市市值比重 .- 11-图 12、1971-2019 年美国 REITs 市值规模及结构.- 13-图 13、富时权益类 REITs2000-2019
5、 年 P/FFO 变化 .- 13-图 14、富时权益类 REITs2000-2019 季度营运现金流变化(百万美元) .- 13-图 15、富时狭义基建 REITs2011-2019 年 FFO 占比 .- 14-图 16、富时广义基建 REITs2011-2019 年 FFO 占比 .- 14-图 17、亚太主要市场 2002-2019 年 REITs 规模变化(亿美元) .- 15-图 18、亚太五个核心市场 2011-2019 年 REITs 市值变化(亿美元) .- 16-图 19、欧洲主要市场 2002-2019 年 REITs 规模变化(亿美元) .- 18-图 20、欧洲四个核
6、心市场 2011-2019 年 REITs 市值变化(亿美元) .- 19-图 21、泛拉美主要市场 2011-2019 年规模(亿美元) .- 20-图 22、泛拉美核心市场 2011-2019 年市值(亿美元) .- 20-图 23、泛非洲主要市场 2011-2019 年规模(亿美元) .- 21-图 24、泛非洲核心市场 2011-2019 年市值(亿美元) .- 21-图 25、美国各类 REITs 的市值-估值-增速表现 .- 25-图 26、美国各类 REITs 近 5 年平均回报率 .- 25-图 27、狭义基建类 REITs 近 5 年平均回报率 .- 26-图 28、IDC
7、REITs 近 5 年平均回报率 .- 26-图 29、自建仓储类 REITs 近 5 年平均回报率 .- 26-图 30、工业类 REITs 近 5 年平均回报率 .- 26-图 31、美国 REITs 应用领域拓展历程 .- 26-图 32、AMT 2011-2019 年营收构成(百万美元).- 29-图 33、AMT 2012-2019 年铁塔数量及 2019 年分布.- 29-图 34、AMT 2011-2019 年 FFO/AFFO(百万美元) .- 29-图 35、AMT 2011-2019 年市值及 P/FFO(百万美元) .- 29-图 36、AMT 2006-2019 年盈利
8、能力 .- 29-图 37、AMT 2002-2019 年 EV/EBITDA .- 29-图 38、AMT 2011-2019 年每股股利及股息率 .- 30-图 39、AMT 2011-2019 年分红及支付比率(百万美元).- 30-图 40、AMT 2011-2018 年回报率水平(%) .- 30-图 41、AMT 2006-2017 年有效税率 .- 30-图 42、AMT 2002-2018 年杠杆率 .- 30-图 43、AMT 2002-2019 年融资成本(%) .- 30-图 44、CCI 2012-2019 年营收 .- 31-图 45、CCI 2013-2019 年杠
9、杆率 .- 31-图 46、CCI 2013-2019 年 FFO/AFFO .- 32-图 47、CCI 2013-2019 年市值及 P/FFO .- 32-图 48、CCI 2012-2019 年每股股利及股息率 .- 32-图 49、CCI 2012-2019 年分红及支付比率 .- 32-图 50、CCI 2012-2019 年盈利能力 .- 32-图 51、CCI 2013-2019 年 EV/EBITDA .- 32-图 52、2007-2019 年全球及中国 IDC 市场规模 .- 33-图 53、2017 年各 IDC 服务商市场份额 .- 33-图 54、EQIX 2002
10、-2019 年营收变化 .- 35-图 55、EQIX 2014-2019 年机柜量及 2019 年分布.- 35-图 56、EQIX 2013-2018 年 FFO/AFFO(百万美元).- 35-图 57、EQIX 2013-2018 年市值及 P/FFO .- 35-图 58、EQIX 2014-2019 年每股股利及股息率.- 35-图 59、EQIX 2011-2019 年分红及支付比率 .- 35-图 60、EQIX 2010-2019 年盈利能力(%) .- 35-图 61、EQIX 2000-2019 年杠杆率(%) .- 35-图 62、EQIX 2009-2019 年有效税
11、率 .- 36-图 63、EQIX 2000-2019 年资本开支(百万美元).- 36-图 64、DLR 2002-2019 年营收及租金收入 .- 37-图 65、DLR 2004-2019 年净可租面积及 2019 年分布.- 37-图 66、DLR 2008-2019 年 NOI/FFO/AFFO .- 37-图 66、DLR 2008-2019 年市值及 P/FFO .- 37-图 67、DLR 2005-2019 年盈利能力(%) .- 37-图 68、DLR 2004-2019 年 EV/EBITDA .- 37-图 69、DLR 2004-2019 年每股股利及股息率 .- 3
12、7-图 70、DLR 2008-2019 年分红及支付比率 .- 37-图 71、DLR 2008-2018 年回报率水平 .- 38-图 72、DLR 2012-2019 年有效税率 .- 38-图 73、DLR 2002-2019 年杠杆率(%) .- 38-图 74、DLR 2002-2019 年融资成本(%) .- 38-图 75、PSA 2000-2019 年总收入及租金收入 .- 39-图 76、PSA 2009-2019 年净可租面积及 2019 年分布.- 39-图 77、PSA 2010-2019 年 NOI/FFO/AFFO .- 40-图 78、PSA 2010-2019
13、 年市值及 P/FFO .- 40-图 79、PSA 1990-2019 年盈利能力(%) .- 40-图 80、PSA 1994-2019 年分红 .- 40-图 81、PSA 2010-2018 年回报率水平 .- 40-图 82、PSA 2006-2019 年杠杆率 .- 40-图 83、PLD 2009-2019 年营收及租金收入 .- 41-图 84、PLD 2009-2019 年净可租面积及 2019 年分布.- 41-图 85、PLD 2011-2019 年 NOI/FFO/AFFO .- 41-图 86、PLD 2011-2019 年市值及 P/FFO .- 41-图 87、P
14、LD 2011-2019 年盈利能力(%) .- 41-图 88、PLD 2007-2019 年 EV/EBITDA .- 41-图 89、PLD 2009-2019 年每股股利及股息率 .- 42-图 90、PLD 2011-2019 年分红及 FFO 支付比率 .- 42-图 91、PLD 2011-2018 年回报率水平 .- 42-图 92、PLD 2014-2019 年有效税率 .- 42-图 93、PLD 2009-2019 年杠杆率(%) .- 42-图 94、PLD 2007-2019 年融资成本(%) .- 42-图 95、ARE 1997-2019 年营收及租金收入 .-
15、45-图 96、ARE 2007-2019 年 RSF 及 2019 年分布 .- 45-图 97、ARE 2015-2019 年物业入租率及收费水平.- 45-图 98、ARE 2009-2019 年物业运营支出/收入 .- 45-图 99、ARE 2008-2019 年 NOI/FFO(百万美元) .- 45-图 100、ARE 2008-2019 年市值及 P/FFO .- 45-图 101、ARE 2000-2019 年股利及股息率(美元).- 46-图 102、AMT 2008-2019 年分红及支付比率(百万美元).- 46-图 103、ARE 2008-2018 年回报率(%)
16、.- 46-图 104、ARE 1996-2019 年杠杆率(%) .- 46-图 105、PEAK 1991-2019 年营收及租金收入 .- 48-图 106、PEAK 1992-2019 年 EV/EBITDA .- 48-图 107、PEAK 2008-2019 年 NOI/FFO/AFFO .- 48-图 108、PEAK 2008-2019 年市值及 P/FFO .- 48-图 109、PEAK 1991-2019 年盈利能力(%) .- 48-图 110、PEAK 1991-2019 年有效税率 .- 48-图 111、PEAK 1994-2019 年每股股利及股息率 .- 49
17、-图 112、PEAK 1991-2019 年分红 .- 49-图 113、PEAK 1991-2019 年杠杆率 .- 49-图 114、PEAK 2000-2019 年融资成本(%) .- 49-图 115、2020 年 IIF 资产分布 .- 51-图 116、2020 年 IIF 租约分布 .- 51-图 117、IIF 2008-2019 年资本支出 .- 51-图 118、IIF 2009-2018 年净可租面积 .- 51-图 119、IIF 2008-2019 年收入及租金收入 .- 52-图 120、IIF 2008-2019 年 FFO .- 52-图 121、IIF 20
18、08-2019 年 EV/EBITDA .- 52-图 122、IIF 2008-2019 年市值及 P/FFO .- 52-图 123、IIF 2008-2018 年盈利能力 .- 52-图 124、IIF 2008-2019 年分红 .- 52-图 125、IIF 2008-2019 年杠杆率(%) .- 52-图 126、IIF 2008-2018 年有效税率 .- 52-图 127、领展 2019 年所持物业估值结构 .- 54-图 128、领展 2007-2019 年收入结构 .- 54-图 129、领展 2010-2019 年净利润及净利率 .- 54-图 130、领展 2010-
19、2019 年市值 .- 54-图 131、领展 2007-2019 年股利及股息率 .- 54-图 132、领展 2010-2019 年 EV/EBITDA .- 54-图 133、领展 2010-2019 年有效税率 .- 54-图 134、领展 2010-2019 年杠杆率 .- 54-图 135、1990-2019 年 REITs 及纳指指数变化.- 56-图 136、1990-2019 年道指及标普 500 指数变化.- 56-表 1:美国 REITs 税收相关法案文件 .- 13-表 2:富时各类权益 REITs 简介(截至 2020 年 Q1).- 14-表 3:美国及亚太 REI
20、Ts 市场指引对比 .- 16-表 4:美国及亚太 REITs 市场关于税收处理对比 .- 17-表 5:富时广义基建类 REITs 简介(截至 2020.5.17).- 27-表 6:2019 年 ARE 前 20 大租户一览 .- 44-表 7:2019 年 PEAK 持有物业及经营情况(千美元).- 48-表 8:IIF 基础设施类资产统计 .- 51-表 9:主要指数年复合回报率对比(%,截至 2020Q1,最高回报率以红色标出)- 57 -表 10:部分美国 REITs 股权结构及财务状况统计 . - 58 -表 11:Vanguard 投资 REITs 情况(不完全统计). - 6
21、0 -报告正文1、全球市场:2 万亿美元规模,遍布成熟及新兴市场1.1、绝对视角:十三大市场规模突破百亿,马太效应显著全球 REITs 发展逾 60 年,应用遍布成熟及新兴市场。REITs 于 1960 年起源于美国房地产市场,随后拓展至不同行业和不同国家及地区,当前在美国、日本、澳 大利亚等发达地区以及泰国、印度等新兴市场均得到快速发展;REITs 模式久经市场考验,规模长期快速增长。近年来马太效应显著。我们统计 了数据相对完整的 44 个国家或地区上市 REITs 数据,截至 2019 年,合计 858 个REITs 项目,总市值约 2.09 万亿。其中 13 个市场市值规模超百亿美元,美
22、国市 值约 1.33 万亿,占比达到约 64%。n模式久经美国及全球市场考验,市值规模长期快速增长。全球 REITs 市值在 2002-2019 年间从 2312 亿美元增长至 2.09 万亿美元,CAGR 达 13.8%,而在发源地美国市场,REITs 市值在 1971-2019 年间亦从 15 亿美元增长至 1.33 万亿美元,CAGR 达 15.2%。我们认为主要原因系 REITs 模式本身具备税收优 惠、底层资产现金流稳定、高分红等多重优势,能够有效盘活优质不动产, 因此在各大市场具有较强生命力,受资本市场认可度亦得以提升;n当前市场集中度较高,十三大市场规模突破百亿,CR13 高达
23、98%,其中美国市 值规模一骑绝尘。2019 年全球有十三个市场市值规模超百亿,分别为美国(1.33 万亿,单位美元,下同)、日本(1514 亿)、澳大利亚(1006 亿)、英 国(906 亿)、法国(871 亿)、新加坡(739 亿)、加拿大(680 亿)、中国香 港(371 亿)、西班牙(259 亿)、南非(243 亿)、比利时(206 亿)、墨西哥(202 亿)、泰国(105 亿),市场 CR13 约 98%,其中美国份额高达 63.6%,远 远领先其他市场;n 近年来美国及亚太市场快速增长,显著拉动整体。市场格局逐步趋于“强者 恒强”。我们将全球市场划分为美国、亚太、欧洲、泛拉美(含加
24、拿大)、泛 非洲(含中东),截至 2019 年市场规模分别为 1.33 万亿、3940 亿、2467 亿、895 亿、292 亿美元。2011-2019 年全球 RETIs 市值从 7900 亿美元大幅增长164%至 2.09 万亿美元,同期美国、亚太、欧洲、泛拉美、泛非洲市场涨幅分 别为 195%、175%、86%、95%、68%,涨幅与市值规模大致呈现正相关性,判 断市场逐步显露马太效应,即在应用越成熟的市场,REITs 模式越得到社会 认可,从而进一步获得政策推动、新产品上市和估值提升;n除美国外,其他头部市场亦呈现良好增长态势,亚太区域表现尤其亮眼。西 班牙、墨西哥、泰国等新兴市场发展
25、迅猛。(1)亚太市场上,2011-2019 年 间日本、澳大利亚、新加坡、中国香港、泰国 REITs 市值从 382 亿、561 亿、 235 亿、160 亿、9 亿美元,分别增长至 1514 亿、1006 亿、739 亿、371 亿、105 亿美元,增幅分别达到 296%、79%、214%、132%、1062%,日本及澳大利图 1、全球主要 REITs 市场亚规模迅速扩张至全球第二、第三,是拉动亚太整体规模的主要力量;(2) 在其他市场上,2011-2019 年间英国、法国、加拿大、西班牙、南非、比利 时、墨西哥市值分别从 381 亿、706 亿、445 亿、7 亿、170 亿、69 亿、7
26、 亿 美元增长至 906 亿、871 亿、680 亿、259 亿、243 亿、206 亿、202 亿,涨幅 分别为 138%、23%、53%、3772%、43%、200%、2691%。西班牙、墨西哥、泰 国等新兴市场规模从个位数快速增长至跻身百亿梯队,发展较为迅猛;资料来源:Bloomberg、Nareit、经济与金融研究院整理图 2、2003-2019 年全球 REITs 市值规模图 3、2011-2019 年全球 REITs 市值变化资料来源:Bloomberg、经济与金融研究院整理资料来源:Bloomberg、经济与金融研究院整理数据来源:Bloomberg,经济与金融研究院整理数据来源
27、:Bloomberg,经济与金融研究院整理图 6、2019 年 REITs 规模百亿美元梯队图 7、2019 年各市场 REITs 市值份额数据来源:Bloomberg、经济与金融研究院整理数据来源:Bloomberg、经济与金融研究院整理图 8、亚太头部市场 2011-2019 年市值(亿美元)图 9、其他头部市场 2011-2019 年市值(亿美元)数据来源:Bloomberg,经济与金融研究院整理数据来源:Bloomberg,经济与金融研究院整理我们选取 26 个代表性市场,测算其 REITs 市值占当年 GDP 和股市总市值的比重 的近五年平均值分别为 2.78%、2.64%。n据此测
28、算我国 REITs 直接市场容量可能在 1.5 万亿规模以上,或可以展望至 2.85.5 万亿区间。基于我国 2019 年 GDP 和股市市值数据:(1)根据所统计26 个市场的平均值,分别测算得到 REITs 市场容量为 1.57 万亿和 2.76 万亿;(2)直接按美国比重值,测算得到我国 REITs 市场容量空间为 2.32 亿和 5.5 亿。相对而言,我们认为占 GDP 比重较占股市总市值比重更具参考意义,故 判断我国 REITs 市场空间可能达到 2.85.5 万亿;n 美国市场经验对我国启动发展 REITs 或具有较大参考意义。美国两项比重值 分别为 5.6%、3.9%,均高于平均
29、水平。我们认为美国作为世界最大经济体, 其 REITs 历史较久、实现了大规模发展、模式较为成熟,应用遍及商业地产 和新老基建等诸多领域,实践经验尤其值得我国借鉴;n新加坡、澳大利亚、南非、中国香港等市场亦较为成熟。新加坡、澳大利亚、 南非 REITs 占 GDP 比重分别为 15.5%、6.5%、9.1%,占股市市值比重分别为 10.6%、7%、6.8%,均显著高于平均水平,显示当地发展 REITs 市场较为积极。 中国香港 REITs 占 GDP 比重高达 9.5%,彰显对经济拉动作用,而占股市市值 比重仅 0.7%,判断系港股市场规模较大所致;n其他主要规模经济体中,日本、英国、法国、加
30、拿大比重值均接近平均水平, 印度、德国存在较大提升空间。日本、英国、法国、加拿大 REITs 占 GDP 比 重分别为 2.3%、2.9%、3.4%、3.4%,占股市市值比重分别为 2%、2.4%、3.9%、2.8%,均较为接近整体平均水平,表明该比重指标具有一定参考意义。印度 作为新兴市场,近年来致力于启动推动 REITs 迅速发展,2019 年 REITs 占 GDP 和股市市值比重仅 0.2%、0.1%,未来具有较大提升空间。德国市场起步较早, 长时间内未取得显著增长,近年来发展有所提速;图 10、主要市场 REITs 市值占当地 GDP 比重情况资料来源:Bloomberg、Narei
31、t、经济与金融研究院整理资料来源:Bloomberg、Nareit、经济与金融研究院整理、2.1、美国市场:税惠推动繁荣,广义基建类市值占比达 44%美国 REITs 市场历史悠久,受税收优惠政策推动,规模大、模式成熟、对经济及 就业有一定拉动作用,应用覆盖商业地产、新老基建多重领域,成功经验尤其值 得我国借鉴。n宏观经济景气度+税收优惠政策推动美国 REITs 市场繁荣,1990s 迎 IPO 高峰, 吸引全球市场效仿。REITs 于 1960 年诞生于美国,在 90 年代迎来井喷式发 展,驱动力一是有利的地产景气度和低利率周期的宏观背景,二是税收优惠政策。相关重要法案文件包括:(1)1960 年国内税收法典提出符合要求 的 REITs 分红部分免税;(2)1986 年税收改革法案放松对 REITs 限制, 允许其直接持有经营物业、赋能底层资产,同时限制了其他竞品如有限合伙 房企的避税,提高了 REITs 相对税收优势;(3)1993 年综合预算调整法案 认定养老金由受益人持有,纳入税惠范围,促使许多养老金大规模配置 REITs;(4)2008 年 NAREIT