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现代物流仓储的经营模式在2003年由Prologis引入中国,截止目前行业已经发展出较为完整的基金化运作模式,金融化程度极高。长线资金亦在这个领域长期关注和投入,物流仓储本身的“投融管退”循环高度成熟,投资人和管理人权责清晰,这是物流仓储本身作为REITs的优势。 现代物流仓储开发商往往采用,“投资-开发-管理”的运营模式。以ESR为例,其三大板块构建资金循环通道,利用自身发展部门物色、设计、建设资产,并将营运稳定的资产售予公司所管理管理的基金及投资公司(亦可能售予不动产投资信托基金),以实现发展利润,实现资金回流,用作日后项目发展。 物流仓储具有较强的网络效应和规模效应,故而大型公司能占据很高的份额。 根据Nareit统计,1994到2020年工业物流REITs年均复合收益率11.4%,高于商务办公和零售类物业。