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1、调控效果初显 房地产投资将稳步放缓从房地产销售来看,上半年商品房销售面积同比增长27.7%(图10),销售金额同比增长38.9%,当前房地产销售市场仍保持一定韧性,但二季度增速较一季度有所回落。从两年平均增速来看,销售面积在二季度同比增长7%,较一季度回落近3个百分点,销售金额同比增速则从一季度的19%回落至12%。自二季度以来,多个城市上调房贷利率,收紧房贷额度,居民购房热度有所回落。住宅贷款是居民中长期贷款的主要构成部分,二季度新增居民中长期贷款较去年同期减少900亿元,较一季度少增5,300亿元。可以看到,自年初实施的房地产贷款集中度管理制度政策效果正在逐步显现。在房地产开发方面,尽管二
2、季度竣工面积较去年和2019年同期分别增加29%和24%,上半年施工面积也一直保持在10%以上的增速,在一定程度上支撑房地产投资;但二季度房屋新开工面积较去年同期下降6%,与2019年同期相比也回落2%,房地产开发投资步伐有所放缓。从房企到位资金来看,一方面,在多项房地产调控政策的监管下,金融机构对房企开发投资的贷款正在减少,二季度国内贷款较去年同期减少833亿元,较一季度下降近1,000亿元;另一方面,当前房企到位资金主要来源是定金及预收款,上半年占比高达38.5%,销售端的边际放缓也使得房地产企业投资动力有所减弱。土地成交方面,在“两集中”的供地新模式下,22个城市在二季度完成了首轮集中供
3、地。总体来看,整体供地节奏放缓,上半年土地购置面积累计同比下降11.8%(图11)。其中,二季度新增土地购置面积4,720万平方米,较去年同期减少近1,300万平方米,较2019年二季度也下降近770万平方米。但是受部分一二线城市优质地块占比上升的影响,大型头部房企仍然保持较高的拿地热度,二季度土地成交价款逐月回缓,上半年累计同比下降5.7%,但较一季度末改善了11.6个百分点。展望下一阶段,年中的中央政治局会议再次重申了“房住不炒”的定位。预期房地产开发企业会进一步加快开工、施工节奏,以加速资金回流,房地产开发企业施工、竣工增速仍将维持高位。同时,水泥、玻璃、混凝土等建材价格的上涨,也将对建安投资起到一定支撑作用,短期看房地产投资增速仍将保持一定韧性。中期看,随着国家对房地产调控持续发力,金融机构将进一步收紧对房地产相关信贷的发放,房地产融资成本将有所上升。此外,销售端购房热度下降或将拖累土地投资动力,房地产投资增速可能出现稳步回落。