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1、从商品住宅竣工情况来看,2021 年上半年房地产开发项目施工进度较去年同期大幅加快,全国商品住宅竣工面积同比增长了 26.95%,达到 2.63 亿平方米。从商品住宅销售市场情况来看,2021 年上半年延续了上年末的运行态势,继续表现为量价齐升。其中,商品住宅销售面积达到 7.91 亿平方米,同比增长29.39%;商品住宅销售额为 8.46 万亿元人民币,同比增加 41.92%;商品住宅平均售价达到 10702 元,与去年同期的 9757 元相比,上涨了 9.69%(见图 4)。住房销售规模大幅上涨的原因是:一方面,去年同期商品住宅销售受疫情影响较大,导致基数较低;另一方面,为应对偿债高峰的来
2、临,部分房企在春节前后加大了促销力度,以加大销售回款规模来弥补“三道红线”政策下融资性现金流下降所产生的资金缺口。从市场传导逻辑来看,土地市场的交易情况可以反映房地产开发企业对市场的预期。2021 年上半年,百城住宅类土地供应面积为 1.32 亿平方米,同比下降 20.48%;成交面积为 1.15 亿平方米,同比下降 17.86%;成交金额为 1.91 万亿元,同比增加 4.37%,成交土地单位面积均价同比上涨了 27.06%(见图 5 左图);百城土地流拍数量较去年同期有所下降,成交土地溢价率略有上升(见图5 右图)。土地作为房地产行业的主要生产要素,其单位面积均价的大幅上升,不利于中央稳地
3、价、稳房价、稳预期的房地产调控目标的落实。在住宅用地供给“两集中”新政下,部分城市土地溢价率依然较高,明显推动了区域房价的上涨预期,土拍规则仍需进一步细化和优化。从去库存的情况来看,我们统计的18 个城市平均住宅库存去化月数由2020年 12 月末的 11.7 个月,微升至 2021 年 6 月末的 12.7 个月。其中,2021 年 6 月末一线城市平均住宅库存去化周期为6.9个月;二线城市平均住宅库存去化周期为 8.4 个月;三线城市平均住宅库存去化周期为 22.7 个月,较 2020 年末上升了5.8 个月(见图 6)。分城市层级来看,2021 年上半年一线城市住宅库存去化周期基本保持稳
4、定;二线城市住宅库存去化周期从年初以来持续下降;三线城市住宅库存去化周期有所上升。其主要原因可能如下:2021 年上半年,一二线城市的住房延续了去年下半年的市场趋势,成交较为活跃,住宅库存去化较快;但三线城市常住人口数量增长缓慢、甚至部分城市已经开始下降,住宅市场需求相对较低,导致部分三线城市住宅库存去化的压力上升。这种市场形势,将给主要布局在三线城市的中小房企带来较大的资金链压力,部分资金周转能力较弱的房企可能会出现较大的债务风险。房价的上升和泡沫的形成离不开信贷的推动。从个贷余额数据看,截至2021 年上半年末,我国个人住房贷款余额为 36.58 万亿元,占全部信贷余额的比例为19.72%
5、(见图7左图)。从余额增速来看,个人住房贷款余额同比增速从2017 年第二季度开始呈持续下降态势。2021 年上半年,个人住房贷款余额同比增速延续了这一走势,第一季度增速为 14.5%,第二季度增速为 13.0%(见图 7左图)。从个贷余额增量数据来看,2021 年上半年个人住房贷款余额净增加 2.14 万亿元,略低于去年上半年;其中第一季度净增量为 1.23 万亿元,第二季度净增量为 9100 亿元,环比下降 26.02%,降幅较大(见图 7 右图)。从居民部门月度新增中长期贷款数据来看,2021 年上半年居民部门新增中长期贷款月度平均增量为5716.67 亿元,较上一年的月度平均增量4958.33 亿元上升了15.29%,略高于个人住房贷款余额增速(见图 7 右图)。