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1、除了上述的基本面、供需等因素以外，宏观环境以及 REITs 标的资产所在行业环境变化均可能会导致 REITs 价格的变化与波动，但宏观与行业环境的变化对 REITs 价格的作用路径相对复杂，可能并无趋势性的相关性。以利率为例来看，作为宏观环境变化的核心代理变量之一，利率一方面与经济基本面息息相关，一方面对资本市场环境也有较大影响。从 REITs 的角度来看，通常来说利率下降的环境下，债务成本降低且贴现率下降，对于 REITs 的估值和回报均是有利的，从美国 REITs 表现来看，在除金融危机及疫情冲击以外的时间内，大部分时候 REITs 与利率存在一定的负相关关系。但利率变化不仅通过贴现率等方
2、式直接影响 REITs 价格，也会通过影响外部其他环境对 REITs 带来一些间接影响，比如利率在下行通道时，宏观经济的长期增速往往也在下行，经济的衰退会给 REITs 底层资产的运营带来一定负面影响，这些影响可能会超过利率下降本身给 REITs 带来的利好。国内的 REITs 起步时间较晚，当前数据量较少且利率短期波动较大趋势暂不明显，REITs 成立以来和利率的相关关系并不明晰，还有待进一步观察。指引规定公募基础设施 REITs 采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。首批公募基础设施 REITs 中，除平安广交投广河高速 REIT 年度最低分配比例为 95
3、%以外，其余 8 只产品的最低分配比例均为 90%，其中东吴苏园 REIT 特别规定基金成立日起前 2 个自然年度的分配比例为 100%。现金分派是 REITs 产品的核心收益来源之一，尤其是对于市场价值波动相对较低的基础设施项目而言。根据产品招募说明书中披露的年可供分配金额测算值，以及首募金额，可以估算出首批 9 只公募基础设施 REITs 年度现金分派率，从测算结果可以看到产权类项目的年度现金分派率大多在 4%-5%区间，而收益权类项目因到期项目要无偿上交国家，期末无处置资产收益，资产的价值其实相当于分摊在存续期内，因此年度现金分派率要显著高于产权类项目，大多在 8%以上。公募基础设施 R
4、EITs 作为一类创新型投资品种，兼具股票、债券、公募基金的部分属性，但与股票、债券、公募基金也存在较大差异。首先，公募基础设施 REITs 采取公募基金的契约型模式，属于公募基金市场的一员，与此前市场上的私募 REITs 相比，降低了投资者的参与门槛;但在定价方式、投资范围限制上与传统公募基金产品完全不同。其次，公募基础设施 REITs 本质上是资产的 IPO，通过认购项目对应 ABS的全部份额，实现对底层标的项目股权的 100%穿透持有，从这个层面来看，公募 REITs 本质上与股票类似，是权益属性突出的产品;但与股票产品不同的是，公募 REITs 在现金分派上有非常严格的高要求，且优质的基础设施项目具备较强的逆周期、抗通胀属性，因此波动相对较小。最后，公募基础设施 REITs 高比例的现金分派要求使得其呈现一定的固定收益属性，尤其是对于收益权类的产品而言，现金流相对稳定，在风险收益特征上会更类似“固收+”品种;但与债券不同的是，产品持有的是基础设施项目的股权(或“股权+债权”)。
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