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1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产房地产 集中土拍专题:集中土拍专题:地价松动,地价松动,国企控场国企控场 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 ( (维持维持) ) 房地产服务房地产服务 增持增持 ( (维持维持) ) 行业行业走势图走势图 资料来源:Wind,华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种) 投资评级投资评级 万科 A 000002 CH 25.58 买入 金地集团 600383 CH 16.30 买入 金科股份 000656 CH 5.36 买入 中交地产
2、000736 CH 5.98 买入 华润置地 1109 HK 44.50 买入 龙湖集团 960 HK 55.00 买入 中国海外发展 688 HK 33.30 买入 保利物业 6049 HK 68.40 买入 旭辉永升服务 1995 HK 23.00 买入 中海物业 2669 HK 10.20 买入 新大正 002968 CH 45.14 买入 招商积余 001914 CH 17.08 买入 华联控股 000036 CH 5.37 增持 资料来源:华泰研究预测 2021年12月01日中国内地 专题研究专题研究 集中土拍热度逐次冷却,地价松动促进利润率边际改善集中土拍热度逐次冷却,地价松动促进
3、利润率边际改善 第二、三轮土拍市场热度持续下行、地价松动已经显现,这意味着行业利润 率有望边际改善;同时政策已经边际宽松,结合板块低估值和低仓位,重申 Q4 可能是今明年地产股最好的投资时点。建议从终局思维选择头部房企, 享受短期估值修复和长期格局优化、 多元业务带来的稳健成长, 同时可以关 注头部物管公司和彻底转型的部分房企。重点推荐 1)A 股开发:万科 A、 金地集团、金科股份、中交地产等;2)港股开发:华润置地、龙湖集团、 中国海外发展等;3)物管公司:保利物业、旭辉永升服务、中海物业、新 大正、招商积余等;4)转型房企:华联控股等。 政策:溢价率严控叠加进入门槛抬升,旨在理性化、规范
4、化市场政策:溢价率严控叠加进入门槛抬升,旨在理性化、规范化市场 与第一轮土拍相较,第二轮的竞拍规则变化主要呈现四方面:1.加强购地资 格及资金审查;2.限马甲;3.房地限价趋严。1)限土地溢价率,上限基本 都限制在 15%以下;2)限房价;4.价格触顶后竞拍规则多元,摇号、竞品 质成为方向。整体而言,控制地价是第二轮竞拍的调整方向,而对于开发资 质、资金审查、产品品质的要求则抬升了进入门槛,对房企的财务状况以及 开发能力提出了额外要求,首轮土拍热潮过后, 政策的调整旨在促进市场的 规范化和地价稳定性。 热度:供应放量难挽量价齐跌局势,盈利空间已有改善热度:供应放量难挽量价齐跌局势,盈利空间已有
5、改善 第二轮达到供应高峰,但成交量价双降,竞拍热度大幅调整。22 城初始供 应建面较第一轮+24%,而成交建面和成交额较第一轮分别-32%、-39%, 22 城平均溢价率较第一轮-11pct 至 5%。 热度下降导致本轮初始供应向实际 供应的转化率很低,最终流拍+取消率较第一轮+37pct 至 40%。土地热度 骤降对于行业最大的正面影响即中止内卷, 有望带来利润率的边际改善。据 我们测算,重点城市平均地货比为 47%,较第一轮下降 2pct。以配建、自 持等形式存在的隐形成本同样有所下降。 尽管第二轮土地底价并未有明显松 动,但溢价率限制以及房企消极扩张已经开始推动市场利润率小幅反弹。 企业
6、:国民分化加剧,中型房企收缩企业:国民分化加剧,中型房企收缩 以拿地企业股权背景分层,第二轮集中供地央企、地方国企和民企拿地额占 比分别达 30%、38%和 32%,较第一轮分别+5、+21、-26pct,整体而言 体现了“国进民退”的特征。在市场景气度下行、资金压力加大的情况下, 民企在投拓方面更受约束。同时,TOP100 房企整体占比下降,尤其是 TOP11-30 这一档房企,收缩幅度最显著。中海、保利成第二轮主力军,拿 地 TOP10 中国企占 90%。 展望:第三轮竞拍限制放宽,受制于基本面或将延续低迷态势展望:第三轮竞拍限制放宽,受制于基本面或将延续低迷态势 土拍政策角度, 第三轮大
7、部分城市的出让门槛出现边际放松,供应面积整体 弱于第一二轮, 我们预计第三轮成交额将进一步下滑。 整体成交量价和第二 轮相当,溢价率延续第二轮以来的趋势进一步下行,平均溢价率 2.2%,环 比第二轮下降 4pct。地货比角度,三轮土拍的地货比逐次下行。因此,我 们认为第三轮土拍有望延续盈利空间改善的趋势。 在地方平台为拿地绝对主 力,我们认为地方城投大举拿地主要有两方面原因:1)市场投资意愿及能 力持续下降;2)地方政府托底思维。我们预计地价或将进一步松动,对于 房企最大的挑战在于内功。 风险提示:疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (30) (16) (2) 13 27 De
8、c-20Apr-21Jul-21Nov-21 (%) 房地产开发房地产服务 沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。 2 房地产房地产 正文目录正文目录 政策:溢价率严控叠加进入门槛抬升,旨在理性化、规范化市场政策:溢价率严控叠加进入门槛抬升,旨在理性化、规范化市场 . 3 热度:供应放量未能推动土地成交,第二轮土拍量价齐跌热度:供应放量未能推动土地成交,第二轮土拍量价齐跌 . 5 供应:第二轮供给高峰,一线城市推地积极 . 5 成交:量价双降,溢价率收缩,取消+流拍率近半 . 6 盈利空间:第二轮已出现明显改善盈利空间:第二轮已出现明显改善 . 8 企业:国民
9、分化加剧,中型房企收缩企业:国民分化加剧,中型房企收缩 . 9 国进民退,TOP100 房企战线有所收缩. 9 中海、保利成第二轮主力军,拿地 TOP10 国企占 90% . 9 展望:第三轮竞拍展望:第三轮竞拍限制放宽,受制于基本面或将延续低迷态势限制放宽,受制于基本面或将延续低迷态势 . 11 土拍政策:门槛边际放松 . 11 成交:盈利空间进一步改善,流拍现象得以控制 . 12 企业:地方平台为拿地绝对主力,头部企业进一步蛰伏 . 14 总结:地价或将进一步松动,考验内功正当时. 14 投资建议投资建议 . 15 重点推荐标的 . 15 万科 A(000002 CH,买入,目标价 25.
10、58 元) . 15 金地集团(600383 CH,买入,目标价 16.30 元) . 15 金科股份(000656 CH,买入,目标价 5.36 元) . 15 中交地产(000736 CH,买入,目标价 5.98 元) . 16 华润置地(1109 HK,买入,44.50 港元) . 16 龙湖集团(0960 HK,买入,55.00 港元) . 16 中国海外发展(0688 HK,买入,33.30 港元) . 16 保利物业(6049 HK,买入,68.40 港元) . 17 旭辉永升服务(1995 HK,买入,23.00 港元) . 17 中海物业(2669 HK,买入,10.20 港元
11、) . 17 新大正(002968 CH,买入,45.14 元) . 18 招商积余(001914 CH,买入,目标价 17.08 元) . 18 华联控股(000036 CH,增持,5.37 元) . 18 风险提示 . 19 mWiX8VmUeVaZwOyQxPwO9PbP8OoMoOpNrQkPoPtRlOoOtR6MmMwPMYmRnMwMpNmR 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。 3 房地产房地产 政策政策:溢价率严控叠加进入门槛抬升,溢价率严控叠加进入门槛抬升,旨在旨在理性理性化、规范化市场化、规范化市场 2021 年 2 月 18 日自然资源部发文要求
12、 22 个重点城市按照住宅用地分类调控文件要求, 实 现“土地两集中” (集中发布出让公告、集中组织出让活动) ,2021 年发布住宅用地公告不 能超过 3 次。第一轮土拍时间集中在 4-6 月,第二轮集中在 9-10 月,两轮土拍恰好分别在 房地产销售同比增速拐点前后展开。集中出让热度的悬殊不仅说明基本面大幅转冷,还体 现行业内部变局。 从竞拍规则来看,如我们在 2021 年 7 月 26 日发布的报告从北京、长沙范式看地产政策 趋势中所预测,与第一轮土拍相较,第二轮的变化主要呈现四方面: 1) 加强购地资格及资金审查加强购地资格及资金审查,强调即有政策的严格执行,从房企资金终端强化融资管控
13、, 进一步规范购地资金来源,压缩“前融”空间,引导房企去杠杆; 2) 限马甲限马甲。第一轮土拍中,仅上海、南京及长沙部分地块有禁马甲要求,但第二轮中,除 了 6 月完成出让的厦门和长春,限马甲基本成为城市标配。限马甲可以降低舆论热度, 一定程度上减少不公平竞争以及变相“围标”现象的发生; 3) 房地限价趋严房地限价趋严。1)限土地溢价率。第一轮土拍中,如武汉、重庆等城市未设置溢价率 上限,土地溢价率限制最高可达 100%,第二轮土拍中,土地溢价率上限基本都限制在 15%以下;2)限房价。在房地联动方面,第二轮 22 城中 14 城采取“限地价+限房价” 政策,广州、武汉纳入双限行列,第二轮中,
14、广州部分位于黄埔、南沙的热点地块设置 了限价,武汉新政则明确房价以上市当月板块内新房均价为参考; 4) 价格触顶后竞拍规则多元, 摇号、价格触顶后竞拍规则多元, 摇号、 竞品质成为方向竞品质成为方向。 限地价基础上, 较之过去以竞配建、 竞自持为主的竞拍模式, 第二轮在地价触顶后的竞拍规则更为多元。 有竞现房销售面积、 竞装配率等新模式,而更为普遍的是竞品质。 北京模式的一大特色即把第二道门槛的内 涵从保障体系建设拓宽到品质上,在第二轮土拍中,将产品品质纳入门槛的城市有 9 个;更多的城市采取摇号的形式进行竞拍。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。 4 房地产房地产
15、图表图表1: 竞拍规则一览竞拍规则一览 资料来源:地方房管局官网,中指院,华泰研究 整体而言,从规则设定的角度,控制地价是第二轮竞拍的调整方向,而对于开发资质、资 金审查、产品品质的要求则抬升了进入门槛,对房企的财务状况以及开发能力提出了额外 要求,首轮土拍热潮过后,政策的调整旨在促进市场的规范化和地价稳定性。 城市城市 首轮首轮第二轮第二轮首轮首轮第二轮第二轮首轮首轮第二轮第二轮首轮首轮第二轮第二轮 限地价限地价+ + 限房价限房价+ + 北京 竞配建+竞品质/竞政 府持有产权 竞配建+竞品质/竞 政府持有产权/ /竞现竞现 房销售面积房销售面积+ +摇号摇号+ + 禁马甲禁马甲 10%以下
16、 (热点地块 3%) 15%以下 (4.9%-15%) 全部全部20%20% 上海一次性报价+禁马甲 一次性报价(加随加随 机值机值)+禁马甲 最高10%最高10%全部全部20%20% 深圳竞配建 竞配建/竞自持竞自持+ +摇摇 号号+ +禁马甲禁马甲 45%15%15%全部全部 50%,1宗人才 房20% 50% 广州竞配建/竞自持+摇号 竞配建竞配建/ /竞自持竞自持+ +摇摇 号号/ /一次性报价一次性报价+ +禁禁 马甲马甲 45%左右 13%13% ( (最高最高1515% %) ) - 部分部分 ( (黄埔黄埔、 南沙南沙) ) 20%左右,2宗 50% 20% 杭州竞自持 竞配建
17、/竞品质竞品质+ +禁禁 马甲马甲 30% 12%12%( (竞品质竞品质 项目限项目限5 5% %, 其他其他1515% %) ) 全部全部 20%;1宗80% 21% 南京摇号+禁马甲 定品质定品质+摇号+禁马 甲 20%-30%15%15%全部全部 20%为主; 30%;50% 30% 合肥竞自持+摇号 竞品质竞品质+摇号+禁马禁马 甲甲 28% 1010% %(7 7%-%- 1515% %) 全部全部20%-30%20% 武汉价高者得 竞付款进度竞付款进度- - 现房现房 比例比例- - 装修比例装修比例- - 竞品质竞品质 -15%15%-全部全部20% 20%(为 主);30%;
18、50% 成都竞自持定品质定品质+ +禁马甲禁马甲10%10%全部全部25%25% 福州竞配建/竞自持/摇号 摇号+ +禁马甲禁马甲30%;49%15%15% 部分(主 城区) 部分(主 城区) 20%;30%20%;30% 厦门竞配建竞配建 岛内25% 岛外50% 岛内25% 岛外50% 部分(岛 内) 部分(岛 内) 20%20% 长沙摇号 竞自持竞自持+ +摇号+ +禁马禁马 甲甲 19% 12%(5.7%-12%(5.7%- 15%)15%) 部分部分50%,2宗30%20% 宁波竞自持/竞配建 定品质定品质+ +摇号摇号+ +禁马禁马 甲甲 28%15%15%全部全部20%30% 郑州
19、一次竞地价/摇号 一次竞地价/摇号+ + 禁马甲禁马甲 100%15%15%部分部分50%50% 限地价限地价+ +天津竞配建摇号摇号42% 1515% %( (调整调整 前前4747% %) ) - 29% (20%-100%) 20%-30% 济南竞配建摇号摇号+ +禁马甲禁马甲-30%;50%;100%30%;50%;100% 苏州一次性报价 一次性报价一次性报价+ +限马限马 甲甲 14%14%-20%;30%;50% 30%;50%;100% 青岛竞自持竞品质竞品质+ +禁马甲禁马甲-15%- 大部分100%, 约1/6为50% 20% 沈阳竞配建竞品质竞品质+ +禁马甲禁马甲17%
20、15%-20%20% 重庆价高者得 竞自持竞自持+ +竞品质竞品质/ /付付 款进度款进度+ +禁马甲禁马甲 - 9%(6%- 15%) - 20%为主; 30%;50%;100% 20%为主 无锡竞自持摇号摇号+ +禁马甲禁马甲16%15%-20%;30%20%;30% 长春竞配建竞配建-20%;1宗100% 20%;50%;100% 核心核心 规则规则 主要出让方式主要出让方式土地溢价率上限土地溢价率上限限房价限房价保证金比例保证金比例 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。 5 房地产房地产 热度热度:供应放量未能推动土地成交,第二轮土拍量价齐跌供应放量未能推动土地
21、成交,第二轮土拍量价齐跌 供应:第二轮供应:第二轮供给高峰供给高峰,一线城市推地积极,一线城市推地积极 从各地年初制定的供应计划来看,22 城整体保持稳定,合计土地供应面积计划同比增长 1.5%。其中长沙、 济南、深圳、成都供应计划明显扩容, 同比增速高于 20%。分能级来看, 一、二线城市计划同比增速分别为 7%和 1%,一线城市增加供应的力度更为明显。 从供应计划完成情况来看, 前两轮推出土地面积占全年计划的比例均值分别为 30%和 82%, 从推地角度,前两轮计划完成率达 112%,即整体而言,各城市均积极推地,第二轮达到供 应高峰。 截至 11 月 26 日,已有 18 个城市公布第三
22、轮土拍计划,18 城第三轮拟推出的土地面积占 全年计划比例达 24%,其中深圳、武汉第三轮为推地高峰,大多数城市第三轮供应为三轮 最低值。全年计划完成率均值达 136%。 图表图表2: 22 城供地计划城供地计划 资料来源:Wind,中指院,华泰研究 图表图表3: 各能级城市计划供应土地面积及同比增速各能级城市计划供应土地面积及同比增速 图表图表4: 22 城供地计划完成情况城供地计划完成情况 资料来源:地方房管局官网,中指院,华泰研究 资料来源:地方房管局官网,中指院,华泰研究 城市城市同比同比 21年21年20年20年第一轮第一轮第二轮第二轮第三轮第三轮第一轮第一轮第二轮第二轮第三轮第三轮
23、 北京北京106010006.0%5月28日10月12日12月10日-12月24日16%23%6% 上海上海9751000-2.5%6月18-25日10月11-13日19%26% 广州广州63454715.9%4月26日9月26-27日11月22日-12月2日61%43%16% 深圳深圳36329323.9%5月25日9月28日11月25日10%46%53% 杭州杭州11071214-8.9%5月7-8日10月12-13日12月11-21日27%17%16% 南京南京9199021.9%5月25日9月26日11月25日34%26%30% 宁波宁波582918-36.6%5月26-27日11月3
24、-4日23%32% 苏州苏州61555910.0%6月3日9月16-18日11月24-26日40%23%29% 无锡无锡352520-32.3%4月28日8月2日10月22日-11月1日27%35%32% 合肥合肥66759013.0%6月3日9月17日11月19-29日13%22%25% 重庆重庆267825803.8%4月28-29日9月23-24日待定16%30%20% 成都成都110090721.3%6月24日9月15-17日12月9日20%34%17% 长沙长沙102864459.6%6月8日10月19日12月22日29%23%16% 武汉武汉12001514-20.7%6月25-2
25、9日10月9-12日12月21-22日32%29%73% 福州福州360536-32.8%5月12-13日9月7-8日12月2日25%29%33% 厦门厦门1951902.7%5月13日6月17日11月16日-12月9日10%25%24% 郑州郑州116699816.9%6月3日11月19日12月27日57%5%15% 天津天津10451050-0.5%5月14日9月10日11月23日-12月14日49%31%8% 济南济南86462338.5%5月24日9月10日11月25日-12月6日40%37%29% 青岛青岛80671812.3%5月13-14日9月8-10日11月20日-12月13日
26、19%77%15% 沈阳沈阳586629-6.8%4月30日9月17日62%67% 长春长春9581041-8.0%4月15日6月23日35%61% 总计总计8974189741.5%1.5%30%30%82%82%24%24% 供应计划供应计划 (万方)(万方) 出让时间出让时间全年供应计划占比全年供应计划占比 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 一线城市二线城市 2020年2021年同比 0% 20% 40% 60% 80% 10
27、0% 120% 140% 沈 阳 广 州 青 岛 长 春 天 津 济 南 上 海 苏 州 北 京 郑 州 武 汉 无 锡 南 京 深 圳 宁 波 成 都 福 州 长 沙 重 庆 杭 州 厦 门 合 肥 第一轮第二轮 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。 6 房地产房地产 成交:成交:量价双降,量价双降,溢价率收缩,取消溢价率收缩,取消+流拍率近半流拍率近半 尽管第二轮土地出让的 22 城供应力度加强,但成交量价双降,竞拍热度大幅调整。22 城 初始供应建面较第一轮+24%,而成交建面和成交额较第一轮分别-32%、-39%,平均楼面 价较第一轮-11%。 分城市能级而言,
28、 第二轮土拍中, 一线城市的初始推出建面、 成交建面环比第一轮分别+44%、 -24%,楼面价环比-8%,出让金降幅扩大至 30%;二线城市的初始推出建面、成交建面环 比第一轮分别+21%、-33%,楼面价环比-14%,出让金降幅扩大至 43%。整体而言,一线 城市成交降幅低于二线城市。 图表图表5: 第二轮土拍成交明细一览第二轮土拍成交明细一览 资料来源:地方房管局官网,中指院,华泰研究 图表图表6: 第二轮土拍成交数据环比第二轮土拍成交数据环比 资料来源:地方房管局官网,中指院,华泰研究 第二轮土拍的热度不仅低于第一轮,同时明显弱于 20 年水平。22 城平均溢价率较第一轮 -11pct
29、至 5%,较 20 年-7pct。热度下降导致本轮初始供应向实际供应的转化率很低,最终 流拍+取消率较第一轮+37pct 至 40%,大量地块因无人报价最终撤牌,取消率高达 29%。 城市城市 首轮首轮二轮二轮环比环比首轮首轮二轮二轮环比环比首轮首轮二轮二轮环比环比首轮首轮二轮二轮环比环比 北京北京32748949.6%327156-52.4%1128467-58.6%34,505 29,963 -13.2% 上海上海36450839.8%36440812.3%731538-26.3%20,102 13,184 -34.4% 广州广州929879-5.4%800357-55.3%907569-
30、37.2%11,339 15,931 40.5% 深圳深圳91583541.1%91281209.1%138451225.4%15,212 16,016 5.3% 杭州杭州75790920.1%757174-77.0%1177257-78.1%15,554 14,795 -4.9% 南京南京754512-32.2%735356-51.5%993507-48.9%13,499 14,229 5.4% 宁波宁波30344747.7%303261-13.8%358175-51.1%11,834 6,715 -43.3% 苏州苏州464270-41.9%464232-50.0%428277-35.3%
31、9,211 11,912 29.3% 无锡无锡17722023.8%17722023.8%2562622.6%14,404 11,944 -17.1% 合肥合肥16829877.6%168154-8.4%164135-17.6%9,744 8,764 -10.1% 重庆重庆6951421104.3%6957173.1%635263-58.6%9,133 3,667 -59.9% 成都成都46975961.8%4694904.5%35544625.8%7,565 9,105 20.4% 长沙长沙791714-9.7%791209-73.6%38188-76.8%4,821 4,235 -12.2
32、% 武汉武汉1013827-18.4%1001544-45.6%788344-56.4%7,874 6,313 -19.8% 福州福州15420331.3%14694-36.0%12880-37.9%8,764 8,510 -2.9% 厦门厦门54142161.1%54142161.1%19034480.9%35,049 24,280 -30.7% 郑州郑州744175-76.5%744106-85.8%50665-87.1%6,799 6,162 -9.4% 天津天津904606-33.0%723415-42.6%498330-33.9%6,896 7,948 15.3% 济南济南78968
33、4-13.3%713458-35.8%283152-46.3%3,970 3,318 -16.4% 青岛青岛3211481361.5%31859888.2%135279106.6%4,253 4,670 9.8% 沈阳沈阳366755106.5%366259-29.1%193139-27.9%5,279 5,370 1.7% 长春长春586104878.8%57673327.1%19024931.5%3,290 3,403 3.4% 总计总计39301393024.2%24.2%3637363-31.7%-31.7%417641
34、7-39.2%-39.2%9,7969,7968,7168,716-11.0%-11.0% 推出建面(万方)推出建面(万方)楼面价(元/)楼面价(元/)出让金(亿元)出让金(亿元)成交建面(万方)成交建面(万方) 44% -24% -30% -8% 21% -33% -43% -14% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 推出建面成交建面出让金楼面价 一线城市二线城市 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。 7 房地产房地产 图表图表7: 第二轮土拍溢价率及第二轮土拍溢价率及取消、流拍率取消、流拍率(两轮变化单位
35、:(两轮变化单位:pct) 资料来源:地方房管局官网,中指院,华泰研究 同比 20 年,我们认为 21 年的土地出让额下降。22 城 21 年的前两轮土地成交额占 20 年全 年比例为 61%,其中首轮、第二轮分别达到 20 年出让额的 38%、23%。鉴于第三轮是三 轮中体量最小的一次供应,我们预计成交额将进一步走弱。 分城市来看,天津、厦门、北京、郑州和长沙同比降幅较低,福州、上海、宁波、重庆较 去年缺口较为明显。 图表图表8: 前二轮土拍出让金前二轮土拍出让金/20 年土地出让金年土地出让金 资料来源:地方房管局官网,中指院,华泰研究 纵观前两轮土拍成交情况,土地市场成交情况形成鲜明对比
36、。上半年完成的第一轮集中出 让,由于房企拿地意愿(年初拿地可在当年实现推盘,补充当年销售业绩)和拿地能力(销 售热度较高,回款较为充裕)相对较强,叠加部分城市土拍规则不完善(溢价率上限较高、 没有严格“限马甲”等) ,热点城市土地拍卖依然火热。 下半年以来,房企拿地意愿和拿地能力双双受阻。拿地意愿方面,房地产市场热度快速下 行使得房企对于项目前景的测算更为谨慎;拿地能力方面,经营性现金流和融资性现金流 双双承压导致房企缺少投资弹药。尽管土拍规则调整使得第二轮集中出让地块的潜在利润 率水平较第一轮有所改善,但土地市场热度仍然出现了快速下行。 城市城市 20年20年首轮首轮二轮二轮 二轮变化二轮变
37、化20年20年首轮首轮二轮二轮 二轮变化二轮变化首轮首轮二轮二轮 北京北京13.5%6.6%3.9%(2.7)-0.0%0.0%0.0 上海上海8.6%5.7%3.0%(2.8)-0.0%0.0%0.01.1%19.7% 广州广州7.1%11.8%0.8%(10.9)4.1%13.9%59.3%45.4 深圳深圳17.3%30.9%12.0%(18.9)7.1%0.0%3.2%3.248.2% 杭州杭州20.1%26.1%4.6%(21.5)-0.0%10.0%10.070.9% 南京南京10.8%18.2%6.0%(12.2)-2.5%1.2%(1.4)29.2% 宁波宁波26.9%25.0
38、%0.3%(24.7)0.6%0.0%41.6%41.6 苏州苏州7.3%7.2%1.3%(5.9)1.0%0.0%3.6%3.610.3% 无锡无锡18.3%12.2%4.1%(8.1)-0.0%0.0%0.00.0% 合肥合肥21.7%27.4%5.9%(21.5)5.8%0.0%0.0%0.048.4% 重庆重庆7.1%43.0%1.5%(41.5)6.5%0.0%3.6%3.646.0% 成都成都13.1%12.6%2.2%(10.4)2.1%0.0%7.0%7.09.8% 长沙长沙9.3%7.5%0.0%(7.5)5.1%0.0%13.4%13.433.3% 武汉武汉9.2%17.0
39、%5.8%(11.2)2.1%1.2%11.4%10.28.6%21.8% 福州福州23.3%18.5%14.7%(3.8)4.6%5.2%6.9%1.746.9% 厦门厦门19.6%29.9%25.4%(4.5)-0.0%0.0%0.00.0% 郑州郑州5.5%14.7%2.5%(12.2)11.0%0.0%0.0%0.039.5% 天津天津4.1%10.4%0.7%(9.8)-20.1%3.4%(16.7)31.1% 济南济南3.0%10.7%0.0%(10.7)13.6%9.6%0.0%(9.6)33.1% 青岛青岛0.2%1.9%0.5%(1.5)3.8%1.1%0.0%(1.1)58
40、.0% 沈阳沈阳14.0%7.7%1.2%(6.5)4.5%0.0%59.8%59.80.0% 长春长春4.6%3.3%0.4%(2.9)9.3%1.7%30.1%28.40.0% 总计总计11.8%11.8%16.0%16.0%4.7%4.7%(11.4)(11.4)5.4%5.4%2.5%2.5%11.6%11.6%9.09.00.7%0.7% 28.7%28.7% 溢价率溢价率流拍率流拍率取消率取消率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 天津 厦门 北京 郑州 长沙 南京 合肥 无锡 成都 济南 长春 武汉 广州 苏州 深圳 青岛 杭州
41、 沈阳 重庆 宁波 上海 福州 首轮出让金/20年出让金第二轮出让金/20年出让金 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。 8 房地产房地产 盈利盈利空间空间:第二轮已出现明显改善第二轮已出现明显改善 土地热度骤降对于行业最大的正面影响即中止内卷,有望带来利润率的边际改善。以限房 价城市首批及第二批成功出让的土地地货比来观测土地盈利空间的变化,我们发现北京、 深圳、杭州、南京、合肥均出现一定程度的下降,其中北京、合肥地货比下降幅度分别达 13.8、8.4pct;而上海、宁波、成都出现小幅抬升,抬升幅度分别为 2.9、2.8 和 3.3pct。平 均地货比为 47%,较第一
42、轮下降 2pct。 图表图表9: 限房价城市地货比限房价城市地货比(环比变(环比变化单位:化单位:pct) 资料来源:地方房管局官网,中指院,华泰研究 据亿翰数据预测,在第一轮出让地货比相对较高的城市中,高地货比地块占比在第二轮中 均出现明显下滑。以地货比 70%为分界线,除了 6 月即完成第二轮出让的厦门,其余城市 高于 70%的地块占比明显下降。 图表图表10: 高地货比地块占比高地货比地块占比 资料来源:地方房管局官网,亿翰智库,华泰研究 除了地价因素, 以配建、 自持等形式存在的隐形成本同样有所下降。 首轮土拍中, 北京、 广州、 杭州、无锡等城市的平均配建/自持的比例达 10%-27
43、%,第二轮基本不存在这部分成本。原因 有二:1)部分城市以摇号取代竞配建/自持;2)随着热度下降,未能进入竞隐性成本环节。 图表图表11: 城市平均配建城市平均配建/自持比例自持比例 隐性成本隐性成本 城市城市 平均配建平均配建/自持比例自持比例 首轮首轮 第二第二轮轮 配建 厦门 15% 27% 北京 27% - 广州 15% - 自持 杭州 16% - 无锡 10% - 资料来源:地方房管局官网,亿翰智库,华泰研究 综上,第二轮盈利空间的边际改善主要体现为地货比与隐性成本双降,尽管第二轮土地底 价并未有明显松动,但溢价率限制以及房企消极扩张已经开始推动市场利润率小幅反弹。 城市城市2017
44、2000202021首批2021首批 2021二批2021二批 环比变化环比变化 北京北京71.6%63.4%54.9%61.6%55.0%41.2%-13.8 上海上海53.3%45.4%43.1%41.0%39.1%42.0%2.9 深圳深圳38.0%37.2%-0.7 杭州杭州53.9%52.2%55.2%52.8%55.7%55.1%-0.6 南京南京53.6%43.8%52.9%57.3%56.9%53.0%-3.8 宁波宁波39.4%38.4%42.0%50.4%50.0%52.9%2.8 合肥合肥50.6%44.0%45.9%42.0%
45、52.2%43.8%-8.4 成都成都43.9%44.5%46.6%36.9%48.9%52.3%3.3 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 厦门北京杭州广州无锡 首批二批 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。 9 房地产房地产 企业:企业:国民分化加剧国民分化加剧,中型房企收缩,中型房企收缩 国进民退,国进民退,TOPTOP100100 房企房企战线有所收缩战线有所收缩 集中供地的 22 城,房企竞争格局的变化更为明晰。以拿地企业股权背景分层,第二轮集中 供地央企、 地方国企和民企拿地额占比分别达 30%、 38%和 32%, 较第一轮分别+5、
46、 +21、 -26pct;以拿地房企销售规模角度分层,TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 以 及 TOP100 名以外的房企拿地额占比分别约 17%、7%、14%、4%、58%,环比第一轮分 别-6、-11、+1、-7、+23pct。 从一二轮集中供地下房企拿地情况来看,我们认为整体而言体现了“国进民退”的特征。 在市场景气度下行、资金压力加大的情况下,民企在投拓方面更受约束。同时,TOP100 房企整体占比下降,尤其是 TOP11-30 这一档房企,收缩幅度最显著。 图表图表12: 集中供地城市前两轮集中供地城市前两轮土拍房企拿地额占比(股权结构维度)土拍房企
47、拿地额占比(股权结构维度) 图表图表13: 集中供地城市集中供地城市前两轮前两轮土拍房企拿地额占比(销售规模维度)土拍房企拿地额占比(销售规模维度) 资料来源:地方房管局官网,中指院,华泰研究 资料来源:地方房管局官网,中指院,华泰研究 中海、保利成第二轮主力军,拿地中海、保利成第二轮主力军,拿地 TOPTOP1010 国企占国企占 9 90 0% % 第二轮拿地规模最大房企是中国海外发展,据我们测算,权益拿地额约 630 亿,其次是保 利地产及中国铁建,权益拿地额均为 272 亿。TOP10 房企中,60%为央企,30%为地方国 企,仅龙湖集团一家民企。 图表图表14: 两轮累计权益拿地额两
48、轮累计权益拿地额 TOP30 房企拿地节奏房企拿地节奏 资料来源:地方房管局官网,中指院,华泰研究 累计两轮出让情况来看,权益拿地额最高的依然是中国海外发展,累计达 801 亿。其次为 保利地产、融创中国、中国铁建和招商蛇口。 32% 58% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 北 京 上 海 广 州 深 圳 杭 州 南 京 宁 波 苏 州 无 锡 合 肥 重 庆 成 都 长 沙 武 汉 福 州 厦 门 郑 州 天 津 济 南 青 岛 沈 阳 长 春 第 二 轮 第 一 轮 央企地方国企民企 58% 35% 0% 10% 20% 30% 40
49、% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 北 京 上 海 广 州 深 圳 杭 州 南 京 宁 波 苏 州 无 锡 合 肥 重 庆 成 都 长 沙 武 汉 福 州 厦 门 郑 州 天 津 济 南 青 岛 沈 阳 长 春 第 二 轮 第 一 轮 TOP10TOP11-30TOP31-50 TOP51-100TOP100以外 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 粤 海 控 股 金 隅 股 份 中 国 中 铁 中 海 地 产 中 国 铁 建 首 开 股 份 大 华 集 团 越 秀 地 产 保 利 地 产 华 润 置 地 龙 湖 集 团 中
50、 国 金 茂 建 发 股 份 绿 城 中 国 滨 江 集 团 旭 辉 集 团 正 荣 集 团 卓 越 集 团 金 地 集 团 招 商 蛇 口 武 汉 城 建 万 科 碧 桂 园 中 骏 集 团 融 创 中 国 融 信 中 国 龙 光 集 团 中 交 地 产 华 侨 城 新 城 控 股 第二轮拿地额占比第一轮拿地额占比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。 10 房地产房地产 整体而言,在整体市场低迷的环境下,控制扩张是多数房企的一致选择,但依然有房企采 取了逆周期扩张战略。累计拿地额 TOP30 的房企中,部分头部房企主要在第二轮土拍中发 力,如中国海外发展(第二批拿地