《房地产行业:集中供地元年观察格局重构国央主导-220109(20页).pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产行业:集中供地元年观察格局重构国央主导-220109(20页).pdf(20页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告 房地产房地产 集中供地集中供地元年观察元年观察 超配超配 (维持评级) 2022 年年 01 月月 09 日日 一年该行业与一年该行业与沪深沪深 3 30000 走势比较走势比较 行业专题行业专题 格局重构,国央主导格局重构,国央主导 全年格局: “先热、再冷、终稳”全年格局: “先热、再冷、终稳” 2021 年 22 城集中供地呈现“先热、再冷、终稳”的格局,上半年销售的高景气和较为宽松的融资环境,使得房企拿地意愿强烈,土地竞争较为激烈,导致第一批
2、集中供地整体表现较为火热,成交量和溢价率在三批集中供地中居于首位,远高于后两批集中供地。受到融资监管大幅趋严、按揭额度收紧导致销售断崖式下跌、房企信用事件频出导致市场信心不足等因素的影响,第二批集中供地整体遇冷,在多地集体叫停延后供地计划之后,整体撤拍流拍率依然显著升高,成交溢价率骤降。随着三季度末中央政策基调逐渐软化,市场信心略微修复,由于土地出让规则的适度放宽,叠加国央企房企及城投公司积极托底,第三批集中供地呈现平稳态势,虽然成交溢价率为全年最低,但下滑幅度不明显,流拍率亦有所下降。 不同城市热度差异明显,单城内部亦有分化不同城市热度差异明显,单城内部亦有分化 不同城市土拍市场冷热不均情况
3、明显,由于部分城市土拍规则设定了最高限价,从底价成交、溢价成交、顶价成交、流拍撤拍地块比例,以及土地溢价率观察不同城市的市场整体热度较为客观。从整体热度看,以深圳、杭州、无锡等城市为代表的长三角、大湾区等南方区域城市,不论是从主观上房企参与热情、竞价激烈程度,或是溢价率、流拍率等客观指标上均显著优于北方城市。此外,由于集中供地阶段时间内的供应量较往年更多,单个城市的不同地块也出现了明显的分化,表现较为明显的城市包括合肥、重庆、广州等。 拿地意愿分化,国央企拿地占比提升拿地意愿分化,国央企拿地占比提升 经历了第一批集中供地的狂欢后,拿地意愿出现分化,受融资收紧和市场基本面下行的制约,民企拿地数量
4、锐减。在度过了行业信用事件频出,市场信心受损的危机时刻后,房地产行业被迫迎来了“国进民退”的格局重构,在第二三批集中供地中,国央企地产公司及城投公司作为“信用中介”托底现象明显,随着政策触底回暖,一些财务状况较好的规模民企在第三批集中供地中亦重新开始拿地,基本面优质的房企正在从行业危机中率先走出来。 投资建议:投资建议:积极面对格局重构后的房地产市场积极面对格局重构后的房地产市场 行业至暗时刻之后,随着三大核心条件(融资快、回款快、预售资金自由使用)逐渐难以满足,快周转模式将退出历史舞台,行业在慢下来的同时,也会好起来。后危机时代的房地产行业将迎来格局重构,国央企将作为“信用中介”托底行业,行
5、业被动进入“国进民退” ,经营稳健、财务健康的国央企龙头在融资端具有显著优势,亦能抓住收并购及土地市场机会脱颖而出,获取高性价比项目,修复远期利润表。个股方面推荐保利发展保利发展、金地集团金地集团,以及国央企下属物业公司保利物业保利物业、招商积余招商积余。 风险提示风险提示 行业基本面超预期下行、政策边际转暖不及预期。 重点公司盈利预测及投资评级重点公司盈利预测及投资评级 公司公司 公司公司 投资投资 昨收盘昨收盘 总市值总市值 EPS PE 代码代码 名称名称 评级评级 (元)(元) (亿亿元)元) 2021E 2022E 2021E 2022E 600048.SH 保利发展 买入 16.1
6、5 1933 2.56 2.78 6.3 5.8 600383.SH 金地集团 买入 13.42 606 2.46 2.70 5.5 5.0 001914.SZ 招商积余 买入 19.30 205 0.54 0.71 35.5 27.0 6049.HK 保利物业 买入 59.20 328 1.58 2.06 30.6 23.5 资料来源:Wind、国信证券经济研究所预测 相关研究报告:相关研究报告: 房地产行业周报:保障房工作进一步推进,多城放宽公积金贷款限制 2022-01-05 房地产 2022 年 1 月投资策略:重视行业阵痛期后的配置价值 2021-12-30 房地产行业周报: 第三批
7、集中供地全面收官,多 地 发 文 支 持 合 理 购 房 需 求 2021-12-28 房地产行业周报: 鼓励加大房地产兼并收购,涉房贷款发放明显提速 2021-12-22 统计局 11 月房地产数据点评: 政策纠偏持续推进, 基本面初现修复苗头 2021-12-16 独立性声明:独立性声明: 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道,分析逻辑基于本人的职业理解,通过合理判断并得出结论,力求客观、公正,其结论不受其它任何第三方的授意、影响,特此声明 0.60.81.01.2J/21M/21M/21J/21S/21N/21房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智
8、慧本土智慧 Page 2 内容目录内容目录 前言前言 . 5 全年格局:全年格局:“先热、再冷、终稳先热、再冷、终稳” . 5 不同城市热度差异明显,单城内部亦有分化不同城市热度差异明显,单城内部亦有分化 . 12 拿地意愿分化,国央企拿地占比提升拿地意愿分化,国央企拿地占比提升 . 18 投资建议:积极面对格局重构后的房地产市场投资建议:积极面对格局重构后的房地产市场 . 19 风险提示风险提示 . 19 国信证券投资评级国信证券投资评级 . 21 分析师承诺分析师承诺 . 21 风险提示风险提示 . 21 证券投资咨询业务的说明证券投资咨询业务的说明 . 21 pOpRsQtNqMyQmO
9、nOwPzRuNaQbP6MtRmMtRoMeRmMpOeRnMoOaQoOyRMYrMxPNZmNwP 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 3 图图表表目录目录 图图 1:22 城三批集中供地总成交建筑面积(单位:万方)城三批集中供地总成交建筑面积(单位:万方) . 6 图图 2:不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方):不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方) . 6 图图 3:不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方):不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方) . 6 图图 4:不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方
10、):不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方) . 6 图图 5:不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方):不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方) . 6 图图 6:不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方):不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方) . 6 图图 7:不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方):不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方) . 7 图图 8:不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方):不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方) . 7 图图 9:22 城三批集中供地总成交价格(单位:亿元)城三批集中供地总成交价格(单位
11、:亿元) . 7 图图 10:不同城市三批集中供地成交总价(单位:亿元):不同城市三批集中供地成交总价(单位:亿元) . 7 图图 11:22 城三批集中供地总成交价格(单位:亿元)城三批集中供地总成交价格(单位:亿元) . 7 图图 12:不同城市三批集中供地成交总价(单位:亿元):不同城市三批集中供地成交总价(单位:亿元) . 7 图图 13:22 城三批集中供地总成交价格(单位:亿元)城三批集中供地总成交价格(单位:亿元) . 8 图图 14:不同城市三批集中供地成交总价(单位:亿元):不同城市三批集中供地成交总价(单位:亿元) . 8 图图 15:22 城三批集中供地总成交价格(单位:
12、亿元)城三批集中供地总成交价格(单位:亿元) . 8 图图 16:不同城市三批集中供地成交总价(单位:亿元):不同城市三批集中供地成交总价(单位:亿元) . 8 图图 17:22 城三批集中供地总成交单价(单位:元城三批集中供地总成交单价(单位:元/平米)平米) . 8 图图 18:不同城市三批集中供地成交单价(单位:元:不同城市三批集中供地成交单价(单位:元/平米)平米) . 8 图图 19:22 城三批集中供地总成交单价(单位:元城三批集中供地总成交单价(单位:元/平米)平米) . 9 图图 20:不同城市三批集中供地成交单价(单位:元:不同城市三批集中供地成交单价(单位:元/平米)平米)
13、 . 9 图图 21:22 城三批集中供地总成交单价(单位:元城三批集中供地总成交单价(单位:元/平米)平米) . 9 图图 22:不同城市三批集中供地成交单价(单位:元:不同城市三批集中供地成交单价(单位:元/平米)平米) . 9 图图 23:22 城三批集中供地总成交单价(单位:元城三批集中供地总成交单价(单位:元/平米)平米) . 9 图图 24:不同城市三批集中供地成交单价(单位:元:不同城市三批集中供地成交单价(单位:元/平米)平米) . 9 图图 25:22 城三批集中供地平均溢价率城三批集中供地平均溢价率 . 10 图图 26:不同城市三批集中供地溢价率:不同城市三批集中供地溢价
14、率 . 10 图图 27:不同城市三批集中供地溢价率:不同城市三批集中供地溢价率 . 10 图图 28:不同城市三批集中供地溢价率:不同城市三批集中供地溢价率 . 10 图图 29:不同城市三批集中供地溢价率:不同城市三批集中供地溢价率 . 10 图图 30:不同城市三批集中供地溢价率:不同城市三批集中供地溢价率 . 10 图图 31:不同城市三批集中供地溢价率:不同城市三批集中供地溢价率 . 11 图图 32:不同城市三批集中供地溢价率:不同城市三批集中供地溢价率 . 11 图图 33:22 城三批集中供地流拍率城三批集中供地流拍率 . 11 图图 34:不同城市三批集中供地流拍率:不同城市
15、三批集中供地流拍率 . 11 图图 35:22 城三批集中供地流拍率城三批集中供地流拍率 . 11 图图 36:不同城市三批集中供地流拍率:不同城市三批集中供地流拍率 . 11 图图 37:22 城三批集中供地流拍率城三批集中供地流拍率 . 12 图图 38:不同城市三批集中供地流拍率:不同城市三批集中供地流拍率 . 12 图图 39:22 城三批集中供地流拍率城三批集中供地流拍率 . 12 图图 40:不同城市三批集中供地流拍率:不同城市三批集中供地流拍率 . 12 图图 41:第一批集中供地不同城市底价成交率一览:第一批集中供地不同城市底价成交率一览 . 13 图图 42:第一批集中供地不
16、同城市溢价成交率一览:第一批集中供地不同城市溢价成交率一览 . 13 图图 43:第一批集中供地不同城市顶价成交率一览:第一批集中供地不同城市顶价成交率一览 . 13 图图 44:第一批集中供地不同城市流拍撤拍率一览:第一批集中供地不同城市流拍撤拍率一览 . 14 图图 45:第一批集中供地不同城市溢价率一览:第一批集中供地不同城市溢价率一览 . 14 图图 46:第二批集中供地不同城市底价成交率一览:第二批集中供地不同城市底价成交率一览 . 15 图图 47:第二批集中供地不同城市溢价成交率一览:第二批集中供地不同城市溢价成交率一览 . 15 图图 48:第二批集中供地不同城市顶价成交率一览
17、:第二批集中供地不同城市顶价成交率一览 . 15 图图 49:第二批集中供地不同城市流拍撤拍率一览:第二批集中供地不同城市流拍撤拍率一览 . 16 图图 50:第二批集中供地不同城市溢价率一览:第二批集中供地不同城市溢价率一览 . 16 图图 51:第三批集中供地不同城市底价成交率一览:第三批集中供地不同城市底价成交率一览 . 17 图图 52:第三批集中供地不同城市溢价成交率一览:第三批集中供地不同城市溢价成交率一览 . 17 图图 53:第三批集中供地不同城市顶价成交率一览:第三批集中供地不同城市顶价成交率一览 . 17 图图 54:第三批集中供地不同城市撤拍流拍率一览:第三批集中供地不同
18、城市撤拍流拍率一览 . 18 图图 55:第三批集中供地不同城市溢价率一览:第三批集中供地不同城市溢价率一览 . 18 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 4 图图 56:第二批集中供地国央企拿地比例一览:第二批集中供地国央企拿地比例一览 . 19 图图 57:第三批集中供地国央企拿地比例一览:第三批集中供地国央企拿地比例一览 . 19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 5 前言前言 在过去的这一年,部分热点城市供地节奏出现了重大调整,本着调节土地热度的初衷,集中供地登上了历史舞台。截至 2021 年末,
19、在 22 个集中供地试点城市中,除宁波暂未完成第三次土地集中出让之外,剩余城市均完成了全年的三批集中供地。从整体上看,22 城三批集中供地共成功出让 1984 宗地块,占挂牌总地块的 77%,共成交建筑面积 22541 万平方米,较 2020 年下降 14%;成交金额 22318 亿元,成交均价 9901 元/平方米。 纵观 2021 年集中供地的整体表现,我们可以发现: 1、 全年呈现“先热、再冷、终稳”的格局。上半年销售的高景气和较为宽松的融资环境,使得房企拿地意愿强烈,土地竞争较为激烈,导致第一批集中供地整体表现较为火热,成交量和溢价率在三批集中供地中居于首位,远高于后两批集中供地。受到
20、融资监管大幅趋严、按揭额度收紧导致销售断崖式下跌、房企信用事件频出导致市场信心不足等因素的影响,第二批集中供地整体遇冷,在多地集体叫停延后供地计划之后,整体撤拍流拍率依然显著升高,成交溢价率骤降。随着三季度末中央政策基调逐渐软化,市场信心略微修复,由于土地出让规则的适度放宽,叠加国央企房企及城投公司积极托底,第三批集中供地呈现平稳态势,虽然成交溢价率为全年最低,但下滑幅度不明显,流拍率亦有所下降。 2、 不同城市土拍市场冷热不均情况明显,由于部分城市土拍规则设定了最高限价,从底价成交、溢价成交、顶价成交、流拍撤拍地块比例,以及土地溢价率观察不同城市的市场整体热度较为客观。从整体热度看,以深圳、
21、杭州、无锡等城市为代表的长三角、大湾区等南方区域城市,不论是从主观上房企参与热情、竞价激烈程度,或是溢价率、流拍率等客观指标上均显著优于北方城市。 此外, 由于集中供地阶段时间内的供应量较往年更多,单个城市的不同地块也出现了明显的分化,表现较为明显的城市包括合肥、重庆、广州等。 3、 经历了第一批集中供地的狂欢后,受融资收紧和市场基本面下行的制约,民企拿地数量锐减。在度过了行业信用事件频出,市场信心受损的危机时刻后,房地产行业被迫迎来了“国进民退”的格局重构,在第二三批集中供地中,国央企地产公司及城投公司作为“信用中介”托底现象明显,随着政策触底回暖,一些财务状况较好的规模民企在第三批集中供地
22、中亦重新开始拿地,基本面优质的房企正在从行业危机中率先走出来。 全年格局: “先热、再冷、终稳”全年格局: “先热、再冷、终稳” 2021 年 22 城集中供地呈现“先热、再冷、终稳”的格局,上半年销售的高景气和较为宽松的融资环境,使得房企拿地意愿强烈,土地竞争较为激烈,导致第一批集中供地整体表现较为火热,成交量和溢价率在三批集中供地中居于首位,远高于后两批集中供地。受到融资监管大幅趋严、按揭额度收紧导致销售断崖式下跌、房企信用事件频出导致市场信心不足等因素的影响,第二批集中供地整体遇冷,在多地集体叫停延后供地计划之后,整体撤拍流拍率依然显著升高,成交溢价率骤降。随着三季度末中央政策基调逐渐软
23、化,市场信心略微修复,由于土地出让规则的适度放宽,叠加国央企房企及城投公司积极托底,第三批集中供地呈现平稳态势,虽然成交溢价率为全年最低,但下滑幅度不明显,流拍率亦有所下降。 22 城三批集中供地分别挂牌 911、937、720 宗地块,结合挂牌量和成交量来 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 6 看,第二批集中供地成交面积及比例均显著下降,三批集中供地成交建筑面积分别为 10441、6526、5574 万平方米,分别较上批下降 37%、15%。其中大部分城市的成交面积符合整体趋势,但上海、成都等城市前两批成交面积无显著变化,深圳、厦门、青岛等城市第
24、二批成交面积随着挂牌增多而增多,较第一批成交面积分别增长 189%、168%、72%。 图图 1:22 城三批集中供地总成交建筑面积城三批集中供地总成交建筑面积(单位:万方)(单位:万方) 图图 2:不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方)不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方) 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 图图 3:不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方)不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方) 图图 4:不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方)不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方)
25、 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 图图 5:不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方)不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方) 图图 6:不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方)不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方) 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 10441 6526 5574 020004000600080001000012000第一次供地第二次供地第三次供地成交建面00500600700800900第一次供地
26、第二次供地第三次供地北京上海广州00500600700800第一次供地第二次供地第三次供地深圳南京苏州00500600700800第一次供地第二次供地第三次供地杭州厦门福州020040060080010001200第一次供地第二次供地第三次供地重庆成都武汉00500600700800第一次供地第二次供地第三次供地郑州青岛合肥 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 7 图图 7:不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方)不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方) 图图 8:不同城市
27、三批集中供地成交建筑面积(单位:万方)不同城市三批集中供地成交建筑面积(单位:万方) 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 从成交总价来看,与成交面积走势相似,第二批集中供地成交面积及比例均显著下降,三批供地的成交总价分别为 10494、6255、5569 亿元,分别较上批下降 40%、11%。其中大部分城市的成交总价符合整体趋势,但深圳、青岛、厦门第二批成交总价较第一批成分别增长 227%、100%、81%。 图图 9:22 城三批集中供地总成交价格(单位:亿元)城三批集中供地总成交价格(单位:亿元) 图图 10:不同城市三批集中
28、供地成交总价(单位:亿元)不同城市三批集中供地成交总价(单位:亿元) 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 图图 11:22 城三批集中供地总成交价格(单位:亿元)城三批集中供地总成交价格(单位:亿元) 图图 12:不同城市三批集中供地成交总价(单位:亿元)不同城市三批集中供地成交总价(单位:亿元) 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 00500600700800900第一次供地第二次供地第三次供地济南长沙沈阳00500600
29、700800第一次供地第二次供地第三次供地长春宁波天津无锡10494 6255 5569 020004000600080001000012000第一次供地第二次供地第三次供地成交总价020040060080010001200第一次供地第二次供地第三次供地北京上海广州020040060080010001200第一次供地第二次供地第三次供地深圳南京苏州02004006008000第一次供地第二次供地第三次供地杭州厦门福州 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 8 图图 13:22 城三批集中供地总成交价格(单位:亿元)城三批集中供地总
30、成交价格(单位:亿元) 图图 14:不同城市三批集中供地成交总价(单位:亿元)不同城市三批集中供地成交总价(单位:亿元) 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 图图 15:22 城三批集中供地总成交价格(单位:亿元)城三批集中供地总成交价格(单位:亿元) 图图 16:不同城市三批集中供地成交总价(单位:亿元)不同城市三批集中供地成交总价(单位:亿元) 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 从成交单价来看,三批集中供地成交单价呈先降后稳的态势,分别为 10051、9586、
31、9990 元/平方米,分别较上批下降 5%、上升 4%。其中后两批成交单价均为上涨的城市分别为深圳、福州、成都、青岛、长春;后两批成交单价均为下跌的城市分别为北京、上海、合肥、长沙、天津。 图图 17:22 城三批集中供地总成交单价(单位:元城三批集中供地总成交单价(单位:元/平米)平米) 图图 18:不同城市三批集中供地成交单价(单位:元不同城市三批集中供地成交单价(单位:元/平米)平米) 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 00500600700800900第一次供地第二次供地第三次供地重庆成都武汉050
32、0300350400450第一次供地第二次供地第三次供地郑州青岛合肥0500300350400450第一次供地第二次供地第三次供地济南长沙沈阳00500600第一次供地第二次供地第三次供地长春宁波天津无锡10051 9586 9990 93009400950096009700980099001000010100第一次供地第二次供地第三次供地成交单价050000000250003000035000第一次供地第二次供地第三次供地北京上海广州 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧
33、Page 9 图图 19:22 城三批集中供地总成交单价(单位:元城三批集中供地总成交单价(单位:元/平米)平米) 图图 20:不同城市三批集中供地成交单价(单位:元不同城市三批集中供地成交单价(单位:元/平米)平米) 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 图图 21:22 城三批集中供地总成交单价(单位:元城三批集中供地总成交单价(单位:元/平米)平米) 图图 22:不同城市三批集中供地成交单价(单位:元不同城市三批集中供地成交单价(单位:元/平米)平米) 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库
34、、国信证券经济研究所整理 图图 23:22 城三批集中供地总成交单价(单位:元城三批集中供地总成交单价(单位:元/平米)平米) 图图 24:不同城市三批集中供地成交单价(单位:元不同城市三批集中供地成交单价(单位:元/平米)平米) 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 从成交溢价率来看, 三批集中供地整体溢价率呈逐次下降趋势, 分别为 14.9%、4.2%、2.4%,分别较上批下降 10.7、1.8 个百分点。其中部分城市第三批成交溢价率有所企稳,杭州、重庆、成都、青岛、合肥济南、长沙第三批成交溢价率分别较上批上升 2.4、0.5、
35、2.3、0.2、1.9、0.2、0.9 个百分点。 05000000025000第一次供地第二次供地第三次供地深圳南京苏州05000000025000300003500040000第一次供地第二次供地第三次供地杭州厦门福州020004000600080004000第一次供地第二次供地第三次供地重庆成都武汉020004000600080001000012000第一次供地第二次供地第三次供地郑州青岛合肥00400050006000第一次供地第二次供地第三次供地济南长沙沈阳02000400060008000100
36、006000第一次供地第二次供地第三次供地长春宁波天津无锡 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 10 图图 25:22 城三批集中供地城三批集中供地平均平均溢价率溢价率 图图 26:不同城市三批集中供地不同城市三批集中供地溢价率溢价率 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 图图 27:不同城市三批集中供地溢价率不同城市三批集中供地溢价率 图图 28:不同城市三批集中供地溢价率不同城市三批集中供地溢价率 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而
37、瑞数据库、国信证券经济研究所整理 图图 29:不同城市三批集中供地溢价率不同城市三批集中供地溢价率 图图 30:不同城市三批集中供地溢价率不同城市三批集中供地溢价率 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 14.9%4.2%2.4%0%2%4%6%8%10%12%14%16%第一次供地第二次供地第三次供地成交溢价率0%2%4%6%8%10%12%14%第一次供地第二次供地第三次供地北京上海广州0%5%10%15%20%25%30%35%第一次供地第二次供地第三次供地深圳南京苏州0%5%10%15%20%25%30%35%第一次供地第二
38、次供地第三次供地杭州厦门福州0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%第一次供地第二次供地第三次供地重庆成都武汉0%5%10%15%20%25%30%第一次供地第二次供地第三次供地郑州青岛合肥 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 11 图图 31:不同城市三批集中供地溢价率不同城市三批集中供地溢价率 图图 32:不同城市三批集中供地溢价率不同城市三批集中供地溢价率 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 从流拍率来看(流拍率口径为撤拍及流拍地块) ,第二批集中供地流拍率显
39、著上升,第三批集中供地流拍率随市场信心恢复有所下降,三批集中供地流拍率分别为 6%、34%、24%,分别较上批上升 28.3、下降 10.3 个百分点。 图图 33:22 城三批集中供地流拍率城三批集中供地流拍率 图图 34:不同城市三批集中供地流拍率不同城市三批集中供地流拍率 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 图图 35:22 城三批集中供地流拍率城三批集中供地流拍率 图图 36:不同城市三批集中供地流拍率不同城市三批集中供地流拍率 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所
40、整理 0%2%4%6%8%10%12%14%16%第一次供地第二次供地第三次供地济南长沙沈阳0%5%10%15%20%25%30%第一次供地第二次供地第三次供地长春宁波天津无锡6%34%24%0%5%10%15%20%25%30%35%40%第一次供地第二次供地第三次供地流拍率0%10%20%30%40%50%60%70%第一次供地第二次供地第三次供地北京上海广州0%5%10%15%20%25%30%第一次供地第二次供地第三次供地深圳南京苏州0%10%20%30%40%50%60%第一次供地第二次供地第三次供地杭州厦门福州 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧
41、Page 12 图图 37:22 城三批集中供地流拍率城三批集中供地流拍率 图图 38:不同城市三批集中供地流拍率不同城市三批集中供地流拍率 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 图图 39:22 城三批集中供地流拍率城三批集中供地流拍率 图图 40:不同城市三批集中供地流拍率不同城市三批集中供地流拍率 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 不同城市热度差异明显,单城内部亦有分化不同城市热度差异明显,单城内部亦有分化 不同城市土拍市场冷热不均情况明显, 由于部分城市土拍规
42、则设定了最高限价,从底价成交、溢价成交、顶价成交、流拍撤拍地块比例,以及土地溢价率观察不同城市的市场整体热度较为客观。从整体热度看,以深圳、杭州、无锡等城市为代表的长三角、大湾区等南方区域城市,不论是从主观上房企参与热情、竞价激烈程度, 或是溢价率、 流拍率等客观指标上均显著优于北方城市。 此外,由于集中供地阶段时间内的供应量较往年更多,单个城市的不同地块也出现了明显的分化,表现较为明显的城市包括合肥、重庆、广州等。 第一批集中供地较为火热,22 城整体底价成交、溢价成交、顶价成交、流拍撤拍地块比例分别为 45%、28%、21%、6%,整体土地溢价率为 14.9%。合肥、成都、杭州、南京、宁波
43、、深圳整体热度较高,顶价成交比例分别为 100%、78%、77%、71%、66%、50%;而在行业基本面较为火热的背景下,长春、天津整体热度较差, 流拍撤拍比例分别为 25%、 22%。 土地溢价率方面, 重庆、深圳、厦门、合肥、杭州宁波的土地溢价率较高,分别达到 42.9%、30.9%、29.4%、26.7%、26.0%、25.1%。 0%5%10%15%20%25%30%35%第一次供地第二次供地第三次供地重庆成都武汉0%10%20%30%40%50%60%70%第一次供地第二次供地第三次供地郑州青岛合肥0%10%20%30%40%50%60%70%80%第一次供地第二次供地第三次供地济南
44、长沙沈阳0%10%20%30%40%50%60%70%80%第一次供地第二次供地第三次供地长春宁波天津无锡 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 13 图图 41:第一批集中供地不同城市第一批集中供地不同城市底价成交率一览底价成交率一览 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 图图 42:第一批集中供地不同城市第一批集中供地不同城市溢价成交率一览溢价成交率一览 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 图图 43:第一批集中供地不同城市第一批集中供地不同城市顶价成交率一览顶价成交率一览 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理
45、 95%92%85%68%64%63%53%50% 50%45%43%42%32%28%23%17%16% 15%13%11%3%0%0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%青岛 郑州 无锡 济南 上海 长春 长沙 深圳 武汉 平均 苏州 广州 沈阳 天津 成都 北京 南京 福州 重庆 杭州 宁波 厦门 合肥底价成交率100%78%54%50%48%44%43%40%38%36%31%28%26%15%14% 14%12%10%2%0%0%0%0%0%20%40%60%80%100%120%厦门 重庆 苏州 北京 福州 沈阳 天津 武汉 广州 上海 宁波 平均 济
46、南 无锡 长沙 南京 杭州 长春 郑州 深圳 成都 青岛 合肥溢价成交率100%78% 77%71%66%50%33%27%25%21%12%9%8%7%6%4%2%2%0%0%0%0%0%0%20%40%60%80%100%120%合肥 成都 杭州 南京 宁波 深圳 北京 福州 长沙 平均 沈阳 重庆 广州 天津 郑州 苏州 长春 青岛 上海 厦门 武汉 济南 无锡顶价成交率 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 14 图图 44:第一批集中供地不同城市第一批集中供地不同城市流拍撤拍率流拍撤拍率一览一览 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整
47、理 图图 45:第一批集中供地不同城市第一批集中供地不同城市溢价率溢价率一览一览 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 第二批集中供地遇冷,22 城整体底价成交、溢价成交、顶价成交、流拍撤拍地块比例分别为 49%、9%、7%、34%,整体土地溢价率为 4.2%,流拍地块比例大幅增加,土地溢价率大幅下降。在行业基本面显著下行的背景下,深圳、福州、无锡、南京、成都的顶价成交比例分别达到 77%、48%、39%、21%;厦门、无锡、深圳、青岛、上海、苏州的流拍撤拍比例分别仅为 0%、4%、5%、13%、15%、17,仍能在市场下行周期中保持一定热度。土地溢价率方面,厦门、福州、深圳的土地
48、溢价率较高,分别达到 25.4%、12.8%、12.1%。 25%22%13%12%10%9%8%6%5%4%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%5%10%15%20%25%30%长春 天津 广州 沈阳 武汉 福州 长沙 平均 济南 青岛 北京 上海 深圳 南京 苏州 杭州 厦门 重庆 成都 郑州 合肥 宁波 无锡流拍+撤拍率42.9%30.9%29.4%26.7%26.0%25.1%18.2%17.4%17.3%14.9%13.4%12.4%11.7%10.7%10.6%10.4%7.5%7.4%7.2%7.1%4.9%3.3%2.1%0%5%10%15%20%25%30
49、%35%40%45%50%重庆 深圳 厦门 合肥 杭州 宁波 南京 福州 武汉 平均 济南 无锡 广州 郑州 天津 沈阳 长沙 成都 苏州 北京 上海 长春 青岛溢价率 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 15 图图 46:第二批集中供地不同城市第二批集中供地不同城市底价成交率一览底价成交率一览 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 图图 47:第二批集中供地不同城市第二批集中供地不同城市溢价成交率一览溢价成交率一览 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 图图 48:第二批集中供地不同城市第二批集中供地不同城市顶价成交率一览顶
50、价成交率一览 资料来源: 克而瑞数据库、国信证券经济研究所整理 83%73%70%67% 67%62%57%54%51% 51%50%49%47%42%34%30%29%26%18%14% 14%0%0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%青岛 武汉 苏州 上海 郑州 重庆 长春 宁波 天津 成都 济南 平均 南京 广州 长沙 沈阳 杭州 无锡 深圳 福州 北京 厦门 合肥底价成交率91%44%30%21%17% 16%11%10%9%9%9%8%8%7%6%5%5%4%0%0%0%0%0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%厦门 合肥 无锡