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1、长三角一体化城市群房地产格局研究长三角一体化城市群房地产格局研究合作洽谈联系方式:微信:;邮箱:;2目录一一、房房地地产产投投资资依依赖赖度度.31、房地产投资依赖度格局.32、房地产投资依赖度变化趋势.6二二、市市场场容容量量.71、商品住宅销售量格局.72、商品住宅销售量变化趋势.8三三、市市场场价价格格.101、商品住宅价格水平.102、商品住宅价格增速.11四四、居居民民杠杠杆杆率率. 11五五、房房地地产产市市场场整整体体格格局局. 12长三角一体化城市群房地产格局研究合作洽谈联系方式:微信:;邮箱:;3长三角地区经济、人口规模发达,长期以
2、来房地产市场一直是我国最重要的市场之一。2021 年全国商品住宅新房销售量 15.65 亿平方米,而长三角 41 城销售总量达 3.47亿平方米,占比全国 22.2%。目前长三角一体化新格局快速推进发展,城市和区域价值也随之改变和提高,为房地产的发展带来新的转变和契机。梳理分析长三角各城市的房地产格局,有利于我们在房地产发展新周期下,正确理解各城市未来的发展方向。一、 房地产投资依赖度:相对全国偏高,并呈现上涨趋势一、 房地产投资依赖度:相对全国偏高,并呈现上涨趋势1、 房地产投资依赖度格局上海市:依赖度整体较低,未来趋势继续降低。上海市:依赖度整体较低,未来趋势继续降低。2016-2021
3、年上海市房地产投资依赖度整体均值为 11.9%,相对全国依赖度较低,并呈下降趋势。其中 2016 年房地产投资依赖度最高,达到 13.5%,2019 年依赖度最低,为 11.1%。2016 年为全国房地产上行周期,2020 年疫情冲击,上海房地产投资依赖度增加以刺激地产和经济发展。*备注:1、数据来源历年全国和上海统计年鉴及统计公报;2、地产依赖度=房地产投资额/GDP江苏省:依赖度整体较低,苏北苏南地区分化,近三年相对走高。江苏省:依赖度整体较低,苏北苏南地区分化,近三年相对走高。2016-2021 年江苏省房地产投资依赖度整体均值为 10.6%,低于全国均值,近三年整体下降,其中 2020
4、 年房地产投资依赖度最高,达到 11.7%,因 2020 年一季度全国疫情有效控制后,苏南地区苏州、无锡、常州地产市场复苏较快,土拍市场火热,房地产投资加大力度,到了第二季度从南通开始向苏北地区传导,江苏全年地产投资额显著提高;2017 年地产依赖度最低,为 9.8%,因 2016 年随着全国地产市场火热,苏州、南京地产等苏南市场领跑全国,下半年到 2017 年调控政策收紧,2017 年整体地产投资额收缩。从各城市来看, 苏南城市依赖度整体高于苏北城市。 2019-2021 年江苏 13 城中只有南京 1 个城市地产投资依赖度高于全国均值,其余 12 城均低于全国。南京、苏州、扬州依赖度最高,
5、其中南京近三年投资依赖度均值达到 17.4%,远高于全省平均水平,排长三角一体化城市群房地产格局研究合作洽谈联系方式:微信:;邮箱:;4在第二位的苏州近三年均值为 13.3%,与南京呈现断层式下降。全省近三年依赖度最低的泰州为 7.3%,泰州在 2020 年疫情后依靠地产拉动经济,投资额达到高位,依赖度只达到 9.3%,可见泰州对于房地产的投资依赖度发展较低。*备注:1、数据来源历年江苏省统计年鉴及各市统计公报;2、地产依赖度=房地产投资额/GDP浙江省:依赖度整体较高,近三年呈上涨趋势,环上海城市依赖度最高。浙江省:依赖度整体较高,近三年呈上涨趋势,环上海城市依赖度最高
6、。2016-2021 年浙江省房地产投资依赖度整体均值为 15.8%,高于全国均值,近三年整体上涨,其中 2020 年房地产投资依赖度最高,达到 17.7%,与江苏省相似,2020 年一季度全国疫情得到控制后,浙北杭州、宁波地产市场最先复苏,紧接着绍兴、嘉兴、金华等城市市场热度提高, 下半年衢州、 丽水等浙南城市也走高, 全年地产投资额大涨;2016 年地产依赖度最低,为 13.9%,因浙江整体乡镇经济发达,人口与江苏比也较少,经济结构中依靠基建和地产拉动占比相对较低, 2016 年地产刚迎来高峰, 浙江还未大力投入地产开发,因此 2016 年地产投资依赖度较低。从各城市来看,环上海区域依赖度
7、整体高于其他城市。2019-2021 年浙江 11 城中 9个城市地产投资依赖度都高于全国均值,只有 2 个城市低于全国均值。杭州、湖州和嘉兴依赖度最高,其中杭州近三年投资依赖度均值达到 21.4%,杭州近些年大力发展杭州都市圈建设,城市扩容速度快,新区建设推动地产投资额长期高位;投资依赖度排在第二位的湖州近三年均值为 19.1%,因湖州吸引杭州和上海购房客群较多,推动地产开发额占比较高;全省近三年依赖度最低的金华为 12.6%,金华乡镇经济发达,下辖东阳、义乌制造业经济强县,地产投资依赖度相对较低。长三角一体化城市群房地产格局研究合作洽谈联系方式:微信:;邮箱:;5*备
8、注:1、数据来源历年浙江省统计年鉴及各市统计公报;2、地产依赖度=房地产投资额/GDP安徽省:依赖度整体较高,近三年呈微涨趋势,GDP 处于全省中游的城市依赖度最高。安徽省:依赖度整体较高,近三年呈微涨趋势,GDP 处于全省中游的城市依赖度最高。2016-2021 年安徽省房地产投资依赖度整体均值为 18.9%,明显高于全国均值,近三年整体微跌。其中 2017 年房地产投资依赖度最高,达到 19.9%,因 2016 年全国地产市场大幅上行,环上海地产市场客户外溢安徽,传导到 2017 年的地产投资额显著提高;2016 年地产依赖度最低,为 13.9%,因安徽经济欠发达,城市扩容发展较慢,地产虽
9、然有一定依赖度,但在 2016 年之后才随着整体外部市场的带动而带动起来,所以 2016 年还处于上行周期的起步阶段。从各城市来看,GDP 处于全省中游的城市依赖度整体较高。2019-2021 年安徽 16 城中 12 个城市地产投资依赖度都高于全国均值,只有 4 个城市低于全国均值。阜阳、蚌埠和六安依赖度最高,其中阜阳近三年投资依赖度均值达到 30.0%;投资依赖度排在第二位的蚌埠近三年均值为 28.1%;全省近三年依赖度最低的安庆为 10.3%。*备注:1、数据来源历年安徽省统计年鉴及各市统计公报;2、地产依赖度=房地产投资额/GDP长三角一体化城市群房地产格局研究合作洽谈联系方式:微信:
10、;邮箱:;62、 房地产投资依赖度变化趋势将长三角 41 个城市 2019-2021 年年均房地产投资依赖度与 2016-2018 年的年均值进行对比,梳理发现近三年长三角房地产依赖度呈现分化发展,且依赖度上涨和下降的较为平均。降幅在 0-4%之间的城市最多,达 17 个,主要为安徽和江苏的城市;涨幅在0-4%之间的有 14 个,主要为江苏和浙江的城市。分省份来看,上海房地产投资依赖度整体小幅下降 0.5%;江苏省 13 城分化发展规律明显, 苏南除了常州整体呈现依赖度下降趋势, 苏中苏北城市多呈现依赖度上涨趋势;浙江省近三年整体呈现依赖度上涨局面,除了杭州、舟山、温州,
11、其他城市皆上涨;安徽合肥都市圈和沿长江城市多呈现下降,其他城市依赖度多呈现上涨局面。总体看来,长三角 41 城房地产依赖度的变化也反应出近几年经济结构的规律。上海处于经济发展工业化后期,房地产开发在经济中已经不作为主要的推动力,因此地产依赖度较低,且继续呈现下降趋势。江苏省经济规模在长三角各省最大,工业强盛,因此房地产投资额整体占比会比较低,但江苏区域发展南强北弱,2020 年疫情后苏北经济发展相对更依赖地产的支持,因此地产投资依赖度呈现走高;浙江 2020 年疫情制造业受冲击严重,而在全国领先的人均可支配收入为浙江省房地产的发展提供动力,因此近两年地产投资依赖度明显上涨。安徽省在 2016
12、年前后城市扩容处于起步阶段,人均 GDP 不到 8000 美元,经济规模总量也少,所以地产投资依赖度相对其他省份高,但地产市场规模小,因此处于近几年周期的低位点,近几年随着地产市场的火热依赖度不断提高。近三年长三角 41 城房地产投资依赖度同比增幅梯队城市个数2019-2021 年年均增幅同比上海(个)江苏(个)浙江(个)安徽(个)合计(个)增幅4%12470 增幅4%66214-4% 增幅 0162817增幅-4%123长三角一体化城市群房地产格局研究合作洽谈联系方式:微信:;邮箱:;7近三年长三角 41 城房地产投资依赖度同比增幅分类(示意地图)*备注:1、数据来源历
13、年各省统计年鉴及各市统计公报;2、地产依赖度=房地产投资额/GDP二、 市场容量:总量逐年递增,江苏省增量最大二、 市场容量:总量逐年递增,江苏省增量最大1、 商品住宅销售量格局长三角市场容量江苏安徽浙江上海,交易量年均值超千万方的有 9 城。长三角市场容量江苏安徽浙江上海,交易量年均值超千万方的有 9 城。长三角地区在 2017-2020 年商品住宅年均成交总量达到 30626 万平方米, 其中上海为 1366 万方,江苏 13 城总量为 12732 万方,浙江 11 城总量为 8061 万方,安徽 16 城总量为 8467 万方,近几年成交量均值从高到低依次为江苏安徽浙江上海。从各城市来看
14、,长三角交易量年均值超千万方的有 9 个,分别为上海市,江苏省的苏州、南通、徐州、无锡、南京,浙江省的杭州、宁波,安徽省的合肥。江苏省各城市成交年均量主要集中在 1000 万方以上和 600-800 万方之间,各有 5个城市分布在这两个区间。江苏省成交量最大为苏州,交易量年均值 1863 万方。苏州人口和 GDP 规模在江苏都为首位,因此带动成交量规模庞大。浙江省各城市成交年均量主要集中在 800-1000 万方,为嘉兴、温州和绍兴 3 个城长三角一体化城市群房地产格局研究合作洽谈联系方式:微信:;邮箱:;8市。江苏省成交量最大为杭州,交易量年均值 1401 万方。安徽省
15、各城市成交年均量主要集中在 400 万方以下,为安庆、马鞍山、淮南、铜陵淮北、黄山和池州 7 个城市。安徽省成交量最大为合肥,交易量年均值 1129 万方。*备注:1、数据来源各省市统计年鉴和统计公报;2、成交量为全市总量;2、 商品住宅销售量变化趋势长三角市场交易量的增长量江苏浙江安徽上海, 交易量年均值增量超 100 万方的有 10 城。长三角市场交易量的增长量江苏浙江安徽上海, 交易量年均值增量超 100 万方的有 10 城。长三角各城市在 2019-2020 年商品住宅年均成交总量达 31422 万平方米,而2017-2018 年成交量年均为 29829 万方,年均值增加了 1593
16、万方,整体呈上涨趋势。其中上海增加 56 万方,江苏增加 937 万方,浙江省增加 515 万方,安徽增加 84 万方。成交年均量增量从高到低依次为江苏浙江安徽上海。 从成交量年均值增长量规模来看,长三角交易量增量超百万方的有 10 个,分别为江苏省的徐州、苏州、无锡、南通,浙江省的宁波、湖州和金华,安徽省的阜阳、合肥和亳州。江苏省成交年均量增量规模集中分布在 0-100 万方之间,有徐州、苏州、无锡、南通和南京 5 个城市。增量最大的为徐州,主要因 2016-2020 年徐州房价连续 54 个月上涨,推动成交量也每年递增。浙江省成交年均量增量规模也集中分布在 0-100 万方之间,有温州、绍
17、兴、嘉兴、台州和丽水 5 个城市,增量最大的为宁波。安徽省成交年均量主要呈现减少局面,减少规模主要在 0-100 万方之间,有蚌埠、池州、黄山、六安、淮南、安庆和宣城 7 个城市。长三角一体化城市群房地产格局研究合作洽谈联系方式:微信:;邮箱:;9*备注:1、数据来源各省市统计年鉴和统计公报;2、成交量为全市总量;长三角一体化城市群房地产格局研究合作洽谈联系方式:微信:;邮箱:;10三、 市场价格:整体均价及涨幅明显高于全国水平,浙江省均价突出,江苏省涨幅明显三、 市场价格:整体均价及涨幅明显高于全国水平,浙江省均价突出,江苏省涨幅明显1、 商品住宅
18、价格水平长三角住宅均价上海浙江江苏安徽,均价超过 15000 元/平方米有 15 城。长三角住宅均价上海浙江江苏安徽,均价超过 15000 元/平方米有 15 城。长三角地区在 2021 年商品住宅成交均价为 13759 元/平方米, 而全国商品住宅销售均价为 10398 元/平方米,长三角远高于全国平均水平。其中上海为 55235 元/平方米,江苏省均价 14480 元/平方米,浙江省均价 17463 元/平方米,安徽省均价为 8130 元/平方米,从高到低依次为上海浙江江苏安徽。长三角成交均价超过 15000 元/平方米的有 15 个,分别为上海市,江苏省的南京、苏州、无锡、常州、南通,浙
19、江省的杭州、温州、宁波、金华、绍兴、舟山、丽水、台州,安徽省的合肥。江苏省各城市均价主要分布在 10000-15000 元/平方米之间,有扬州、徐州、镇江、盐城、泰州和宿迁 5 个城市。全省单价最高的为南京,2021 年成交均价达 29871 元/平方米,主要因 2019 年南京都市圈的推进节奏加快后,城市价值在房价上传导的较快。浙江省各城市均价主要分布在 15000-20000 元/平方米之间,有温州、宁波、金华、绍兴、舟山、丽水和台州 7 个城市。全省单价最高的为杭州,2021 年成交均价达 30839元/平方米, 2020 年和 2021 年上半年杭州土拍市场的火热, 直接抬升了杭州交易
20、价格的大幅上涨。安徽省各城市均价主要分布在 7000-10000 元/平方米之间, 有马鞍山、 黄山、 蚌埠、阜阳、滁州、铜陵、宣城、安庆和池州 9 个城市。全省单价最高的为合肥,2021 年成交均价达 15355 元/平方米,合肥在 2016 年将政府搬至滨湖新区,以滨湖新区建设带动房地产市场整体持续快速上涨。*备注:1、数据来源 58 安居客、中国房价行情网;2、成交均价为全市均价;长三角一体化城市群房地产格局研究合作洽谈联系方式:微信:;邮箱:;112、 商品住宅价格增速长三角住宅均价涨幅江苏浙江安徽上海,均价增速超过 10%的有 11 城。长三角住宅均价涨幅江苏浙
21、江安徽上海,均价增速超过 10%的有 11 城。长三角各城市商品住宅均价从 2017 年到 2021 年的复合增长率为 7.9%, 而同期全国的均价复合增长率为 6.4%,长三角要高于全国水平。其中上海均价复合增长率为 3.4%,江苏省为 8.6%,浙江省为 7.9%,安徽省为 7.3%,从高到低依次为江苏浙江安徽上海。长三角均价增速超过 10%有 11 个。江苏省的无锡、宿迁、常州、盐城增速超过 10%,无锡和常州人口流入快,限价政策在 2020 年之后才逐渐增加,盐城在 2019-2020 年市区价格跳涨,宿迁在 2019 年价格涨幅较快,这几个城市限价政策都出台较晚,因此价格涨幅较大。浙
22、江省均价增速超过 10%的有绍兴、湖州、金华,绍兴因镜湖新区建设推动均价快速上涨,湖州承接大量杭州和上海客户,推高价格,金华的下辖义乌等县乡镇经济发达,承价力较强,因此价格涨幅较大。安徽省均价增速超过 10%有的马鞍山、芜湖、黄山、蚌埠。马鞍山和芜湖在省内经济人口相对较强,黄山则因旅游地产价格推高,蚌埠在 2021 年上半年受江浙带动,价格提升。*备注:1、数据来源各省市统计年鉴、58 安居客、中国房价行情网;2、上海市、浙江省和安徽省各城市成交均价为全市均价,江苏省成交均价因较多城市数据未公布,统一选用市区均价。四、 居民杠杆率:整体高于全国,浙江省尤为突出四、 居民杠杆率:整体高于全国,浙
23、江省尤为突出长三角住户存贷比安徽上海江苏浙江,浙江杠杆率最高。长三角住户存贷比安徽上海江苏浙江,浙江杠杆率最高。长三角各城市 2021 年住户存贷余额比均值为 1.32,而全国约为 1.48,长三角要低于全国水平。其中上海住户存贷余额比为 1.49,江苏省为 1.30,浙江省为 1.00,安徽省为 1.55, 从高到低依次为安徽上海江苏浙江。 整体看来安徽目前金融杠杆率最低,风险度相应较低,而浙江杠杆率最高。长三角各城市住户存贷余额比低于 1.0 的有 13 个。江苏省的苏州、宿迁、南京、长三角一体化城市群房地产格局研究合作洽谈联系方式:微信:;邮箱:;12连云港住户存贷
24、比余额低于 1.0,苏州和南京作为人口经济大省,高房价和商业信贷的发展,推动购房金额中贷款占比不断提高; 浙江省的衢州、宁波、绍兴、杭州、宁波和嘉兴住户存贷比低于 1.0,尤其是嘉兴住户存贷比仅为 0.44,嘉兴人口 500 多万,但住宅年均成交量近 1000 万方,除了外地购房者较多因素,本地居民高杠杆购房习惯也是推动嘉兴能长期维持大规模的交易量的原因。 安徽住户存贷低于 1.0 的为滁州、 合肥、芜湖和马鞍山,全市合肥都市圈和南京都市圈城市,近几年房地产市场较火热,该城市金融杠杆相对提高,风险度加大。*备注:1、数据来源各省市统计年鉴、统计公报;2、湖州、淮安、徐州、苏州、泰州、盐城、宿迁
25、、马鞍山、安庆、滁州 2021 年数据未公布,采用 2020 年数据。五、 房地产市场整体格局:五、 房地产市场整体格局:通过对房地产依赖度、市场容量、市场价格和居民杠杆率四大维度 7 个指标的综合梳理,将长三角三省一市 41 个城市房地产格进行对比分类。从长三角城市新房住宅市场量价对比来看,交易量价高,涨幅大的主要有 19 个城市,今后也将是整个区域最重要的市场。分别是上海市,江苏省的苏州、南京、南通、无锡、常州、徐州、宿迁、盐城,浙江省的杭州、宁波、绍兴、台州、温州、嘉兴、湖州、金华,安徽省的合肥、宿州。以上城市大部分围绕上海、南京、合肥、杭州、宁波、苏锡常都市圈分布,人口长期处于净流入状
26、态,城市价值和本地客群为交易规模和价格提供持续动力,同时外来投资客户也推动房地产的发展。其他城市或处于区域中心,人口厚度较大,或人均收入较高承价力较大,如徐州、金华等。从地产依赖度和金融杠杆率来看,房地产依赖度在不断提高,杠杆率处于低位的主要有 11 个城市,地产规模继续有增长空间的可能性较大。分别为江苏的扬州、南通、宿迁、常州、徐州、泰州、盐城,安徽的铜陵、淮南、淮北、安庆。这些城市大多处于经济快速发展期,人口和经济规模处于全省中游,因此地产市场规模相对可观。地产拉动经济的效果较好,因房地产依赖度在不断提高,而外来房企和客群对本地市场冲击影长三角一体化城市群房地产格局研究合作洽谈联系方式:微
27、信:;邮箱:;13响较小,因此本地客户还未发展为高杠杆撬动地产市场的消费习惯,相对风险度较低。长三角一体化 41 城商品住宅市场量价格局长三角一体化 41 城房地产依赖度&杠杆率格局长三角一体化城市群房地产格局研究合作洽谈联系方式:微信:;邮箱:;14报告说明1、 数据来源:(1)58 安居客房产研究院报告数据基于市场公开信息、58 同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等;(2)具体数据指标参考各页标注;(3)重点 65 城是特指 58 安居客研究院选取的 65 个样本城市,分类为一线、二线、三线城市;一线城市(4 城) :北京,上海、广
28、州、深圳;二线城市(32 城) :大连,哈尔滨,呼和浩特,沈阳,石家庄,太原,天津,长春,福州,杭州,合肥,济南,南昌,南京,宁波,青岛,苏州,无锡,海口,南宁,三亚,厦门,成都,长沙,贵阳,昆明,兰州,乌鲁木齐,西安,郑州,重庆,武汉;三线城市(29 城) :包头,保定,秦皇岛,威海,潍坊,烟台,常州,湖州,嘉兴,昆山,南通,绍兴,温州,徐州,淄博,东莞,佛山,惠州,泉州,中山,珠海,洛阳,绵阳,咸阳,柳州,蚌埠,南阳,盐城,郴州。2、版权声明:58 安居客房产研究院(以下简称“本机构” )是上海瑞家信息技术有限公司及北京五八信息技术有限公司等关联公司(以下简称“本公司” )旗下的内部组织,
29、凡属本机构的权责,上海瑞家信息技术有限公司和北京五八信息技术有限公司其中任一公司均可单独负责或共同负责。 本报告中所有的文字、图片、表格均受有关商标和著作权的法律保护,部分文字和数据采集于公开信息,所有权归属于本公司。 本机构有权随时对报告内容予以补充、 更正或修订。 未经本公司书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、抄袭和改编,否则本公司有权进行维权保护自身权益。如引用、转载,需注明出处为 58 安居客房产研究院,且引用、转载不得悖于本报告原意或引起消费者误解。未经授权使用本报告的相关商业行为都将违反中华人民共和国著作权和其他法律法规以及有关国际公约的规定。3、免责条款:本报告内容由 58 安居客房产研究院整理制作,文中观点系本机构结合相关信息数据和行业经验所述, 力求公正、客观的为用户和市场提供更多信息参考。因受数据获取资源的局限性以及信息数据时效性的限制,报告中所述的资料、观点及推测仅反映本报告初次公开发布时的意见,任何机构或个人援引或基于上述数据所采取的任何行为所造成的法律后果以及引发的争议皆由行为人自行承担。本公司对此不承担任何担保或保证责任。报告中的任何表述,均应从严格经济学意义上理解,并不含有任何道德、政治偏见或其他偏见,用户也不应该从这些角度加以解读, 本公司对任何基于这些偏见角度理解所可能引起的后果不承