1、面 向 未 来 的 综 合 开 发 系 列面 向 未 来 的 综 合 开 发 系 列北 京 荣 邦 瑞 明 投 资 管 理 有 限 责 任 公 司“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台1前言TOD枢纽综合开发，是未来重要的综合开发投资领域深入实施公交优先发展战略，构建以城市轨道交通为骨干、常规公交为主体的城市公共交通系统，推进以公共交通为导向的城市土地开发模式，提高城市绿色交通分担率。超大城市充分利用轨道交通地下空间和建筑，优化客流疏散。国家综合立体交通网规划纲要（2021年2月）建设“轨道上的都市区”，统筹实施308公里城市轨道交通续建项目，新开工第四期项目44公里，推

2、进TOD综合开发，力争城市轨道交通运营和在建里程实现“850”、其中运营里程突破500公里。重庆市人民政府工作报告（2022年）形成“六区二十一片”TOD重点发展区。杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划（2022年2月）TOD模式在我国也已经发展多年，近年来国家层面、地方政府频繁发布关于轨道交通用地综合开发的相关政策。政策出台的城市经历了从一线城市为主到新一线及二线城市为主的变化，也反映了越来越多的城市开始重视发展轨道交通TOD。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台TOD模式内涵2基本概念定义是指在城市区域开发、规划设计的过程中，以交通运输为导向的一种发展模式，而非简单

3、意义上的地铁上盖。TOD模式示意图TOD枢纽综合开发并非简单意义上的地铁上盖其中，交通运输是指基于轨道交通或机场的公共交通站点，在城市中一般以火车站、机场、地铁站点或轻轨站点为主。区别于依赖私家车出行的形式，TOD更注重引导公共交通的通勤方式。同时，在公共交通站点的延伸区，主要通过步行、自行车等方式出行。在用地规划上，TOD模式以公共交通站点为中心，400-800米（5-10分钟步行路程）划定半径对范围内的土地进行深度开发，规划建设成为覆盖商业、办公、住宅、文化、教育等功能集聚的发展区域，并更注重垂直立体空间的开发利用。从城市整体的发展前景来看，TOD模式更倾向于借助公共交通线路及节点规划引导

4、土地开发、产业及人口导入。最终通过构建多中心的城市发展格局，形成生态、低碳、交通便捷的宜居城市。TOD（Transit-Oriented-Development）“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台TOD基于枢纽载体可分为三类项目3基本概念定义依据公共交通运输载体的差异，可分为以地铁、轻轨、公交、城际、飞机等公共交通载体的TOD开发。是指以高铁站点、机场为中心，将商业、办公、酒店、小型展览、文化和居住等功能集聚于步行圈内，形成TOD片区开发模式。此类型一般依托产业、住宅、商业及办公类为一体实施，一般遵循站城一体复合开发为主旨的发展策略。高铁/机场大型交通设施类是指以公共

5、交通站点为中心，建立集工作、商业为一体的“综合体”，例如站点上盖开发等。高铁站等型站点也会打造为小型区域综合体。此类型一般以商业、办公属性为主，高铁站点依托住宅、商业、办公实施，根据站点的类型和区域的发展进行确定。城市交通线路站点类是指以公共交通场站为中心，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“单个综合体”开发模式，从商业模式上讲也是典型的资源整合模式。此类型一般为以住宅为主的综合性用地属性，集中于某宗地块实施场站TOD综合开发，主要为轻量化的发展。城市交通站场类基于枢纽载体类型的开发分类，可分为城市交通站场类、交通线路站点类，及高铁/机场大型交通设施类。“有略”片区开发策略管理平台“

6、有例”城市开发投资决策支持平台TOD具有交通设施+二级业态混合的特征4TOD枢纽综合开发是一类典型的综合开发项目，通常包含了综合交通枢纽、基础设施的建设和多种经营性二级开发业态的组合。通过整体策划规划、统筹连片实施，对站点核心区进行高密集约开发，将轨道交通“客流”转化为“人留”，提升城市生活品质和消费能级。综合交通枢纽基础设施二级开发业态住宅办公商业酒店公寓地铁+公交市政道路、绿化、公园、学校等地铁+高铁公交+高铁机场+公交/高铁基本概念定义TOD项目内容“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台TOD将为城市、政府和企业带来什么？5项目所在城市项目名称项目规模实施企业北京北

7、京城市副中心站综合交通枢纽工程345亿元北钢建设集团股份有限公司杭州鹏瑞利杭州西站枢纽南区站城综合体项目79亿元中铁建设集团有限公司成都幸福桥站TOD综合开发项目63亿元成都金牛区幸福轨道城市发展有限公司绍兴绍兴高铁北站TOD综合体项目34亿元绍兴市镜湖科技城开发服务有限公司北京苹果园综合交通枢纽32亿元北京市工联公司、北京城建集团、实兴集团（联合体）广州广州白云太和TOD项目30亿元中建三局廊坊京廊城际产业园南区项目17亿元中建一局集团建设发展有限公司、中国建筑标准设计研究院有限公司（联合体）成都武侯白佛桥站TOD综合开发项目（一期）6亿元中国华西企业股份有限公司十四五已招标TOD项目（部分

8、）基本概念定义城市TOD可以通过合理规划，实现对土地高效利用，优化公共交通，缓解城市拥堵，改变城市发展格局，提升城市服务能级。政府企业TOD可以通过利用交通枢纽土地资源，通过市场化运营回收资金反哺基础设施投资建设，从而降低政府财政负担。TOD可以通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长、并提升企业投资项目的溢价能力。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台6TOD在城市综合开发领域投资特点具备明显优势l 内容包含了基础设施，容易获得金融机构长期低息融资支持；l 经营性内容丰富，较少依赖财政的支持，不涉及政府隐债；l 商业化开发潜力大，有市场化升值的空间。l 多

9、以地方平台和轨道公司为主运作和拿地；l 市场化开发需要进一步的资金支持和专业整合；l 对于城市综合开发企业而言是很好的机会，有望替代传统房企强化与平台企业的合作。市场机会展望投资机会投资角度变化趋势“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台7市场机会展望TOD规划集中公布，向社会提供“机会清单”十四五期间重点城市均提出了TOD发展的重大规划，强调推进TOD综合开发模式：深圳市深圳市综合交通“十四五”规划：探索城市轨道交通枢纽与周边用地协同开发。以TOD开发理念为导向，完善轨道交通场站土地综合开发管理制度。重点枢纽场站工程：前海、岗厦北、黄木岗、大运、平潮、鹭湖、白泥坑、五和等

10、综合交通枢纽。广州市上海市宁波市杭州市广州综合交通枢纽总体规划(2018-2035年)：围绕广州建设全球交通枢纽的总目标，形成以广州站、广州东站、广州南站、佛山西站、白云站为主要客站，以广州北站、南沙站、新塘站为辅助站的“五主三辅”客运枢纽布局。上海市综合交通发展“十四五”规划：充分践行公共交通引导发展（TOD）理念，加快推动站城融合。重点枢纽场站工程：安亭枢纽、青浦新城枢纽、松江枢纽、奉贤新城枢纽。宁波市“十四五”综合交通运输发展规划：十四五时期，续建2号线二期工程、3号线二期工程、5号线一期工程；新建1号线西延工程、4号线延伸工程等。系统实施步行范围内高密度混合、远密度递减的以公共交通为导

11、向的用地（TOD）开发策略。杭州市综合交通发展“十四五”规划：“十四五”时期，重点完成萧山国际机场、杭州西站、钱塘站综合交通枢纽及富阳西站、桐庐东站、建德南站、建德东站、新汽车南站等枢纽建设。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台8市场机会展望TOD规划集中公布，向社会提供“机会清单”十四五期间重点城市均提出了TOD发展的重大规划，强调推进TOD综合开发模式：武汉市武汉市综合交通运输发展“十四五”规划的通知：推进以公共交通为导向的城市土地开发模式（TOD），大力支持公交场站建设，加强公交专用道建设与管理。重点枢纽工程：汉口北综合客运枢纽、汉阳站、武汉天河站、长江新区站等。

12、青岛市贵阳市成都市太原市青岛市贯彻落实交通强国建设纲要加快建设交通强市实施方案：提升上合示范区、山东自由贸易试验区青岛片区等重点区域公交保障能力。全域推进地铁沿线公共交通导向开发（TOD），实现开发收益反哺地铁建设。贵阳市“十四五”交通建设专项规划（2021-2025年）：充分利用轨道交通区位优势，促进公共交通引领城市发展（TOD。重点项目：窦关站，中曹司站、洛湾站、四方河站、花溪南站、桃花寨站、数博大道站，花溪南站、孟关站等。成都市城市轨道交通TOD综合开发战略规划：全市实施2035年轨道交通线网规划中696个站点和90个车辆基地，其余TOD站点由各区市县政府统筹实施。TOD站点四级分级体系

13、：城市级16个、区域级59个、组团级140个、社区级481个。太原市“十四五”综合交通运输体系规划：重点推进轨道交通1号线一期工程、1号线二期工程、2号线二期工程、3号线一期工程和1号线一期工程。推广 TOD模式依托土地综合开发利用综合开发收益补贴交通设施建设和运营。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台未来三年TOD项目投资规模庞大9市场机会展望截止2022年9月已完成城轨交通线路270条运营里程8759公里在建地铁217条轨交线路车辆基地需求237座未来三年TOD项目规模预测建筑面积投资规模物业价值 9480万4740亿1.6万亿“有略”片区开发策略管理平台“有例”城

14、市开发投资决策支持平台TOD项目机会集中于城市群中心城市、省会城市10市场机会展望十四五新线规划数量024681012141618贵阳青岛兰州长春佛山南京石家庄武汉洛阳上海深圳长沙北京大连福州合肥济南沈阳天津无锡十四五TOD项目规划数量十四五新线招标数量l多地城市公布“十四五”轨交规划，推进以TOD理念实施土地综合开发。l十四五新线规划441条，已招标129条，主要集中于城市群的区域中心城市。l十四五规划TOD项目112个，已完成招标21个，以贵阳、广州、成都等省会城市为主。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台11项目运作要点TOD综合枢纽开发项目具备较好的价值导向一体

15、化开发运营导向整合专业服务资源提升城市价值TOD综合枢纽的设计、建设，是以高铁、地铁、机场、公交等轨道交通为核心，对枢纽站场和周边街区进行高度综合的一体化开发。TOD通过运营带来的资产增值是收益的重要保障，需要引入适配的产业和实质经济活动，经过较长时间的维持运营来实现。TOD对参与方自身资源实力和打造项目的能力要求较高，需要整合规划、设计、建设、营销不同领域的专业服务资源。TOD通过多功能空间交互，充分优化城市结构及资源配置，利用“轨道交通+物业”的模式提升沿线商业价值，是驱动城市价值的新引擎。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台12TOD具备优势的同时，也存在一定的复

16、杂性项目运作要点实施TOD项目，需要面对规划、资金、市场、运营多方面挑战：规划内容多元典型的TOD 项目涉及外部的站点（站场）、商业、住宅等不同类型区位、环境等定位规划，同时还涉及内部业态、布局等内容规划，其规划内容多元化。资金体量较大Tod项目涉及到地上土地获取、建设投资等，前期投入较大，小的单体项目根据区位一般需要几亿至十几亿的投入。考虑到拿地因素，前期需要的资金体量较大。市场导向需要TOD项目涉及到多元化的运营，在传统的政府对站点建设观念上进行市场化的升级，进一步加快城市的转型升级，区域的发展速度，也是市场化导向的需要。运营内容多TOD项目业态丰富，涉及到站点（站场）的配套设施，商业的物

17、业管理、住宅销售、业态自持运营等多维度内容，整体运营内容较多。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台13面对挑战，如何做好TOD项目，抓住机遇？项目运作要点做好TOD项目，应重点关注三个核心要点：做好站点定位根据市场导向需要，进行项目规划，形成新的交通枢纽、商业中心和生活中心，提升项目吸引力。选择最优合作路径根据项目的特点和实际情况，选择最优合作路径，缓解资金压力，同时引入具备丰富实施经验的合作伙伴。做好资源整合通过在项目不同阶段引入专业力量，进行项目规划、实施、运营等方面的能力升级。规划内容多元资金体量较大市场导向开发运营内容丰富“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市

18、开发投资决策支持平台实施TOD项目，做好站点定位认知是基石14做好站点定位认知，疏通城市功能与客流关系是TOD项目的基石：一个综合性的大中城市一般具有行政、经济、文化、交通等多方面的功能。TOD的站点往往落在不同的功能区域内，枢纽站点定位不同直接影响未来实现TOD市场化运作的持续性。两方面的匹配：通常主要表现在城市功能与客流关系的匹配；客流特征与周边用地性质的匹配等。功能区为其带来的客流量、客流特征均不同，若以TOD模式实施，各功能区域（综合枢纽定位）和客流关系的相融合极为重要。项目运作要点客流特征：商务办公人群客流特征：行政办公人群客流特征：游客为主“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开

19、发投资决策支持平台实施TOD项目，选择最优合作路径是重点15根据项目的特点和实际情况，选择最优合作路径是TOD项目成功的重点：项目运作要点路径1:项目公司合作路径2:股权合作路径3:收益权合作XX地铁公司社会资本项目公司TOD项目合资成立拿地开发该方式为地铁公司与社会资本合作成立项目公司，由项目公司开展拿地和开发工作。该模式下项目资金来自双方自筹资金，按所占股权比例进行投入。这种合作模式有助于满足拿地条件，同时可以分担拿地成本。该方式为地铁公司前期获取项目用地，筹措项目用地资金。获取用地后引入社会资本收购股权/权益共同进行项目的开发工作。此类合作路径在国内采用较为广泛，主要原因为地铁公司在拿地

20、环节更具备一定的优势条件。该方式为地铁公司前期获取项目用地，社会资本根据收益权比例参与投资开发，不发生股权转移，招标中收益权与投资建设捆绑实施。此类合作路径目前还不成熟，仅是股权合作模式受限情况下的补充创新。XX地铁公司TOD项目TOD项目XX地铁社会资本社会资本股权收购部分权益开发拿地支付对价款收益权+BT招标拿地按收益权比例投资开发按收益权比例投资开发“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台实施TOD项目，做好资源整合是核心要素16好的运营资源整合，是实现项目现金流最大化的持续的核心要素：整合资源、平衡项目、获取收益短期收入来源中期收入来源枢纽配套+商业住宅等自持商业住

21、宅等资产商业住宅销售+物业出租物业出租+物业管理远期收入来源自持物业资产形成品牌品牌运营+物业管理形成各阶段收益支撑性资源形成收入形成收入形成收入TOD最大特点是基于交通和周边用地，统筹规划资源，实现功能、经济及发展的再分配，达到宗地效益最大化。规划资源转变为最大收益的持续现金流，需要运用好短期、中期、长期三个阶段的资源整合，每个阶段根据运营的特点实现运营资源的再分配，资源价值的最大化，方能实现TOD项目收益的最大化，满足企业投资开发需求。项目运作要点“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台17拓展TOD市场，投资企业应进行能力升级企业能力建设构建全面的城市综合开发运营能力

22、是投资企业进入TOD市场的实施保障当前城市开发项目的参与的主体多为建筑类央企和地方国企，这类企业的项目操盘团队在建设管理方面的经验和能力较强，而在城市规划、投融资管理、商业经营管理、项目营销等方面存在短板。城市运营商应借鉴成功企业经验，通过与外部机构合作或自身孵化等方式加强城市综合开发运营能力的建设，补齐能力短板，以城市综合运营商的角色实现土地一级开发、二级开发和商业运营的深度融合，构建参与TOD项目的核心竞争力。综合交通枢纽基础设施二级开发业态住宅办公商业酒店公寓地铁+公交市政道路、绿化、公园、学校等地铁+高铁公交+高铁机场+公交/高铁TOD实施综合能力需求大型施工类企业优势劣势城市规划设计

23、规划工程施工投融资管理经营管理项目营销政府公共关系资源整合“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台18软硬兼顾，打造多元主体合作平台当前片区项目实施过程中，投资企业普遍存在过于重视基础设施、公共服务设施等硬件投入，而忽视资源整合、项目策划、政策研究等软性课题的投入。项目实施过程缺乏先进的城市开发运营理念进行指导，缺乏市场导向。企业能力建设城市运营商（投资企业）规划单位建筑设计单位、景观设计单位工程建设单位投资策划单位、融资策划单位物业管理团队、酒店管理团队、商业管理团队招商团队、营销团队、品牌推广团队TOD项目具有明显的商业属性，投资企业介入其中，需要增加自身的资源整合，成

24、为一个多元化主体的合作平台，打造符合市场理念的标杆项目。城市规划项目设计工程施工投融资管理经营管理城市营销“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台19做好投前过程管理，提升项目拓展能力企业能力建设l投前阶段，项目面临着来自内外部因素的不确定性，需要投资企业在实施过程中锁定项目边界条件，实现利益诉求、降低项目风险。l针对边界条件变化，投资企业要做好项目的财务评估工作，充分认识变化对投资价值和项目风险的影响，并采取积极措施降低变化对实现项目目标的影响。l投资企业应以城市功能定位为引领，用TOD综合开发策略统筹项目全局，以提升区域价值为导向，兼顾政企双方开发诉求，构建双方共同遵守

25、的投资边界条件。规划优化市场预测财务分析投资模式开发时序开发范围投前重点工作l建立风险管控机制，严格要求做好项目的总体开发计划，通过在方案策划阶段建立动态调节机制，严防发生系统性风险。l积极管控市场风险，做好区域的土地、房地产市场的跟踪监测评估，扎实做好TOD开发过程中的市场调查工作。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台20TOD枢纽综合开发领域前景广阔总 结l我国轨道交通网规模较大、覆盖人口较多，但轨道开发利用效率仍然不足，TOD在城市综合开发领域发展空间巨大，市场前景广阔。l现在多以地方平台和轨道公司为主运作和拿地。TOD对开发者城市综合开发运营能力要求较高，新业态

26、、新空间的打造是TOD开发的核心和盈利点，也是难点。l传统企业具备拓展机会和优势，应尽快补齐能力短板，提升规划、多业态运营及资本运作能力才能转型成为“TOD综合开发企业”，占据行业发展的新风口。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台21公司介绍荣邦瑞明 让合作更简单 项目机会挖掘项目投后管理投融资顾问城市运营服务“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城市机会挖掘的服务内容通过运用先进的数据挖掘技术和分析工具，对城市建设的早期机会信息进行收集、筛选、挖掘、归类和分析工作，全面及时地掌握政府各类建设项目实时动态,帮助工程和投资企业精准把握地方的城市建设项

27、目机会，为市场拓展和战略决策赋能。22 服务内容公司简介“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台企业构建的市场拓展机制，是一个三位一体的拓展网络，包含的项目拓展渠道：政府端：项目线索机会市场端：关系渠道网络策划端：项目落地模式策划23城市机会挖掘为企业带来的价值三位一体的市场拓展体系如何发挥三位一体构架作用有助于解决总部的市场职能，更好地布局整体市场拓展的方向。总 部 层 面-集 合 分 析有助于解决一线市场拓展机会的广度和深度，充分发挥地方的业主关系网络，推动项目快速成型和落地。一 线 层 面-拓 展 抓 手0 1 项 目 机 会 线 索政府规划项目立项项目前期工作0 2

28、 市 场 拓 展 的 网 络区域的指挥部业主网络代理伙伴0 3 项 目 落 地 模式 策 划项目评估项目策划项目投标工程拓展人经常遇到的问题有效项目信息获取速度慢，从而影响自身的战略调整;项目线索不成熟，孵化周期长，精力耗费多;项目信息真实性存疑，无法持续跟进；公司简介“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台全流程的城市综合开发运营服务24机会挖掘机会挖掘投前决策投前决策支持支持投后投后综合开发过程管理综合开发过程管理城市大数据城市大数据企业投资战略研究企业投资战略研究城市发展战略研究城市发展战略研究服务行业：服务行业：投资EPC服务对象：服务对象：市场化投资企业 片区划定

29、片区划定 资源统筹资源统筹 方案设计方案设计 招商引资招商引资 采购谈判采购谈判政府政府 项目选址项目选址 投资评估投资评估 方案设计方案设计 决策支持决策支持 合作推进合作推进企业企业 设计开发策略设计开发策略 制定总体开发计划制定总体开发计划 项目中期评估项目中期评估 项目绩效评价项目绩效评价 项目过程管理项目过程管理 产业导入产业导入大数据投资决策大数据投资决策支持平台支持平台城市数据城市数据项目数据项目数据企业数据企业数据决策支持决策支持EPEP矩阵矩阵GISGIS综合开发运营综合开发运营服务平台服务平台GISGIS空间技术空间技术综合开发在线模型综合开发在线模型投融资规划方法投融资规

30、划方法方法论方法论技术层面技术层面服务层面服务层面针对城市综合开发项目，提供涵盖从投前决策支持到投后开发过程管理咨询的全流程服务，以基于大数据的投资决策方法和GIS+综合开发运营服务平台，构建专业的片区项目投资运营评估体系，助力政府和企业打造片区开发项目标杆。公司简介“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台公司成立以来，陆续在全国 27 个省、自治区、直辖市的 200 多个市、县、区、镇实施了上千个咨询服务项目，服务项目的总投资额超万亿元。遍布全国的服务项目25公司简介PPP有例微信公众号荣邦瑞明微信公众号整合智慧 科技 资本 推动城市科学发展地 址：北京市东城区左安门内大街10号院3-201电 话： 邮 编：10061 传 真：荣 邦 瑞 明 官 网：“有例”城市开发投资决策支持平台：“有略”片区开发策略管理平台：