1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 二手房持续回暖能带动新房复苏吗？二手房持续回暖能带动新房复苏吗？华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BR

2、C046 +(86)21 2897 2087 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 联系人 戚康旭戚康旭 SAC No.S0570122120008 +(86)21 2897 2228 行业行业走势图走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 城建发展 600266 CH 6.45 买入 华发股份 600325 CH 13.44 买入 招商蛇口 001979 CH 18.78 买入 建发股份 600153 CH 17.39 买入 滨江

3、集团 002244 CH 13.23 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 新城控股 601155 CH 22.51 买入 金地集团 600383 CH 12.10 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 51.87 买入 滨江服务 3

4、316 HK 38.38 买入 新大正 002968 CH 24.15 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 4 月 28 日中国内地 专题研究专题研究 看好二手房持续复苏激活改善型新房链条，关注更具销售弹性的优质房企看好二手房持续复苏激活改善型新房链条，关注更具销售弹性的优质房企 通过对一二手房成交的传导关系研究，我们认为二手房占比较高的核心城市二手房若能保持持续量级，将有望激活对应市场的改善链条。在经历了一季度的整体复苏后，房地产销售市场二季度将趋于分化，我们更加看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。中长期看好：1）A 股开发：华发股份、城建发展、招商

5、蛇口、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务、新大正。历史历史复盘：二复盘：二手房对新房的领先效应取决于阶段和城市结构手房对新房的领先效应取决于阶段和城市结构 从重点城市数据来看，我们发现不同时间阶段和城市结构决定了二手房对新房的领先效应。2020 年前，二手房并不存在显著对新房的领先效应。2020年后，二手房对新房的意义逐步从“滞后”转为“领先”，这阶段的变化我们认为可能在于一方面很多城市的二手房成交占比逐步提高，另一方面则在于越来越多城市实行新房限

6、价令，使得新房价格的市场化定价功能逐步弱化，而二手房相对而言更具市场化特征，能够更快反映市场变化。从城市结构来看，我们发现，二手房成交权重较高的城市，其对新房的领先作用越强。此轮二手房率先于新房复苏的原因思考此轮二手房率先于新房复苏的原因思考 今年以来二手房复苏节奏明显快于新房。我们认为主要有三点原因：1）二手房相对供给平稳，新房存在供给弹性的季节性效应，1-2 月供给偏少一定程度上抑制成交水平；2）“地产业主风波”的疤痕效应，导致购房者在进行购房决策时将更多地倾向于购买无“保交楼”问题困扰的二手房或者准现房。3）二手房挂牌量持续提升导致二手房价格吸引力增加。根据中指院的数据，2023 年 3

7、 月核心城市挂牌量均有所提升，背后原因可能来自于：改善型需求释放、二手房政策持续优化、对房价快速上涨预期弱化、部分城市优化限售政策等，供给量增加导致二手房价格吸引力增加。短期判断：短期判断：复苏初期，二手房可能替代作用大于引领作用复苏初期，二手房可能替代作用大于引领作用 在当前处于复苏初期，房地产市场的整体预期较弱。市场：复苏过程仍存有反复，前端指标有所回落，未来市场能否延续 2、3 月份热度依然需要观察；房价：目前价格仍在筑底，不具备系统大幅上行动力，一定程度上影响短期房地产市场复苏节奏；房企：过去两年房企未积极扩大资本开支，或导致核心城市新房市场供应偏紧的情况短期内将继续维持，导致居民偏向

8、于选择供给更为完善的二手房。考虑到居民收入以及对房地产预期等因素，相对谨慎的购房选择会体现在有限的需求兑现上，而当前二手房的繁荣在一定程度上是对新房的替代作用，而非引领作用。中期判断：中期判断：二手房如果持续改善，将有望激活新房改善链条二手房如果持续改善，将有望激活新房改善链条 我们认为二手房对改善型新房起带动作用需要三个支点：1）景气持续：核心城市二手房在经历了 2、3 月份的相对景气后，能否在二季度延续量是关键。2）结构推动：目前核心一二线城市的小户型和低总价成交依然是二手房成交主力，如果二季度核心城市二手房成交量持续改善，将有望形成良好的“二手房出售新房成交改善”成交链条。3）价格推动：

9、如果未来核心城市二手房市场持续回暖，部分核心区域的一二手房倒挂价差有望再次走阔，这也将带动对应区域的新房成交预期改善。风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。(22)(13)(3)716May-22Sep-22Dec-22Apr-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2 房地产房地产 正文目录正文目录 历史复盘：二手房对新房有领先意义吗？历史复盘：二手房对新房有领先意义吗？.3 此轮二手房率先于新房复苏的原因思考此轮二手房率先于新房复苏的原因思考.5 二手房的复苏能带动一手房改善吗？二手房的复苏能带动一手房改善

10、吗？.11 投资建议投资建议.18 风险提示.21 4WiX2VkW9YEYlYYZkW9YaQdN7NpNqQmOmPiNqQnQjMqQtP9PnNwPvPnQqPMYrRqM 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。3 房地产房地产 历史历史复盘：复盘：二手房对新房有领先意义吗？二手房对新房有领先意义吗？进入 2023 年，我国房地产市场迎来复苏之旅，但其中一二手房存在一定差别。根据我们的统计，一季度 60 城新房累计成交面积同比+7%，累计同比由负转正，26 城二手房累计成交面积同比+66%，分别较 2019 年同期下降 6%、提升 24%，二手房市场的修复进程明显

11、快于新房，如何理解当前二手房市场和新房之间的传导关系？本篇报告选取了 2017-2022 年期间二手房成交相对活跃的 4 个一线城市（北京/上海/广州/深圳）和 7 个二线城市（杭州/南京/成都/厦门/苏州/青岛/郑州）作为样本，以 2020 年作为分水岭，复盘历史上这些城市一二手房间的传导关系。图表图表1：60 城新房日度成交面积城新房日度成交面积 图表图表2：26 城二手房日度成交面积城二手房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 二手房

12、对新房的领先效应取决于阶段和城市结构二手房对新房的领先效应取决于阶段和城市结构 从重点城市数据来看，我们发现不同时间阶段和城市结构决定了二手房对新房的领先效应。从时间阶段来看，在从时间阶段来看，在 2020 年前，二手房并不存在显著对新房的领先效应。年前，二手房并不存在显著对新房的领先效应。2017-2019 年，样本 11 城的二手房销售同比增速于 2017 年 11 月见底，较新房滞后 2 个月见底，随后于2019 年 12 月见顶，较新房滞后 8 个月见顶。而在 2020 年后，二手房逐步从“滞后”转化为“领先”，样本 11 城的二手房销售同比增速于 2021 年 3 月见顶，较新房领先

13、 1 个月见顶，而 2021 年下半年以来，也是二手房率先于 2022 年中见底复苏。这阶段的变化我们认为可这阶段的变化我们认为可能在于一方面很多城市二手房占比逐步提高，另一方面则在于随着越来越多城市新房实行能在于一方面很多城市二手房占比逐步提高，另一方面则在于随着越来越多城市新房实行限价令，使得新房价格的市场化定价功能逐步弱化，而二手房相对而言更具市场化特征，限价令，使得新房价格的市场化定价功能逐步弱化，而二手房相对而言更具市场化特征，能够更快反映市场变化。能够更快反映市场变化。图表图表3：一线一线 4 城城和二线和二线 7 城城的新建住宅和二手住宅的新建住宅和二手住宅成交套数成交套数-同比

14、同比 注：折线图为新建住宅和二手住宅成交套数的 6 个月移动平均值的同比数据 资料来源：Wind，中指院，华泰研究-150%-100%-50%0%50%100%150%05101520251月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023同比（右轴）2020202120222023-150%-100%-50%0%50%100%150%200%00701月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023同比（右轴）2020202120222023-60%-40%-20%0%20%40%60%80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%20

15、17-------------0111城新建住宅成交套数（MA6）-同比11城二手住宅成交套数（MA6）-同比(右轴）免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。4 房地产房地产 而考虑城市结构来看，不同城市的二手房领先效应不同，其中二手房的成交权重更高的城而考虑城市结构

16、来看，不同城市的二手房领先效应不同，其中二手房的成交权重更高的城市存在更强的领先效应。市存在更强的领先效应。我们将样本 11 城 2017-2022 年期间的二手房年平均成交权重进行排序，选取了二手房年平均成交权重超 50%的 5 个城市（北京、厦门、深圳、南京、上海）作为第二组样本城市，我们发现，二手房成交权重较高的城市，其对新房的领先作用越强。我们发现，二手房成交权重较高的城市，其对新房的领先作用越强。北京北京、厦门、深圳、厦门、深圳、南京南京和上海的二手房拐点普遍对新房有和上海的二手房拐点普遍对新房有领先领先意义。意义。图表图表4：各城市各城市 2017-2022 年二手房成交套数占比均

17、值年二手房成交套数占比均值 图表图表5：北京新房和二手房成交套数同比北京新房和二手房成交套数同比 资料来源：Wind，中指院，华泰研究 注：折线图为新建住宅和二手住宅成交套数的 6 个月移动平均值的同比数据 资料来源：中指院，华泰研究 图表图表6：厦门新房和二手房成交套数同比厦门新房和二手房成交套数同比 图表图表7：深圳新房和二手房成交套数同比深圳新房和二手房成交套数同比 注：折线图为新建住宅和二手住宅成交套数的 6 个月移动平均值的同比数据 资料来源：中指院，华泰研究 注：折线图为新建住宅和二手住宅成交套数的 6 个月移动平均值的同比数据 资料来源：中指院，华泰研究 图表图表8：南京新房和二

18、手房成交套数同比南京新房和二手房成交套数同比 图表图表9：上海新房和二手房成交套数同比上海新房和二手房成交套数同比 注：折线图为新建住宅和二手住宅成交套数的 6 个月移动平均值的同比数据 资料来源：中指院，华泰研究 注：折线图为新建住宅和二手住宅成交套数的 6 个月移动平均值的同比数据 资料来源：中指院，华泰研究 66%65%57%54%53%47%45%44%40%32%28%0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京 厦门 深圳 南京 上海 广州 苏州 杭州 成都 郑州 青岛-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%2017-0120

19、17---------092023-01北京新建住宅成交套数（MA6）-同比北京二手住宅成交套数（MA6）-同比-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%-------052021-092

20、--01厦门新建住宅成交套数（MA6）-同比厦门二手住宅成交套数（MA6）-同比-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%---------092023-01深圳新建住宅成交套数（MA6）-同比深圳二手住宅成交套数（MA6）-同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%6

21、0%80%100%120%---------092023-01南京新建住宅成交套数（MA6）-同比南京二手住宅成交套数（MA6）-同比-100%-50%0%50%100%150%200%------092021-012

22、---01上海新建住宅成交套数（MA6）-同比上海二手住宅成交套数（MA6）-同比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。5 房地产房地产 此轮二手房率先于新房复苏的原因思考此轮二手房率先于新房复苏的原因思考 1、新房市场供给弹性的季节性效应新房市场供给弹性的季节性效应 新房往往存在推盘季节性效应，一季度尤其 1、2 月份一般是推盘淡季。根据房管局数据，根据中指院的数据，2018-2022 年，一线 4 城和二线 5 城（杭州、南京、成都、厦门、青岛）一季度新批商品住宅面积占全年的年平均比重分别仅有

23、13%/20%。2023 年 1 月和 2 月，一线 4 城和二线 5 城的新批商品住宅面积同比下滑明显，其中一线 4城降幅分别 29%和 30%，二线 5 城的降幅分别为 29%和 24%。进入 3 月，新批商品住宅面积有明显提升，带动一季度一线 4 城和二线 5 城的新批商品住宅面积同比分别提升至+52%和+28%，这背后主要可能反映的是 2022 年同期部分城市疫情反复带来的影响。相对而言，二手房市场供给相对平稳，往往不存在这种情况。图表图表10：一线一线 4 城和二线城和二线 5 城新批预售证的住宅面积城新批预售证的住宅面积-同比同比 注：折线图为新建住宅和二手住宅成交套数的 3 个月

24、移动平均值的同比数据 资料来源：各地房管局，华泰研究 2、“地产业主风波”的疤痕效应“地产业主风波”的疤痕效应 由于部分房企出现信用风险导致的项目停工和延期交付问题，2022 年下半年持续演绎的“地产业主风波”对购房者信心有所影响，出于对“保交楼”的担忧，购房者在进行购房决策时将更多地倾向于购买央国企开发商的新房和无“保交楼”问题困扰的二手房，也有部分购房者倾向于选择新房中的现房。但随后相关部门持续出台“保交楼”政策，预计会对购房行为有所改善。图表图表11：2022 年年 7 月至今“保交楼”月至今“保交楼”政策政策及重要讲话内容及重要讲话内容整理整理 发布时间发布时间 城市城市 具体内容具体

25、内容 2022/7/17 银保监会 银保监会有关部门负责人指出关于积极做好“保交楼”金融服务的措施，包括：1）银行保险机构应积极参与相关工作机制，千方百计推动“保交楼”。2）指导银行主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。3）做好客户服务工作，依法保障金融消费者合法权益。4）有效满足房地产企业合理融资需求。2022/7/19 河南地方国资平台郑州地产、河南资产 郑州地产与河南资产一致表示，联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。2022/7/21 河南地方国资平台

26、河南铁建投集团 河南铁建投集团与建业集团正式签署战略合作协议。河南铁建投集团党委书记、董事长悦国勇表示，此次签约是贯彻落实委政府决策部署、服务全稳定经济大盘的重要举措。建业地产控股股东恩辉投资按 0.7325 港元/股的价格向河南铁建投集团转让公司29.01%的股份，款项将以股东贷款的方式提供给建业地产。2022/7/28 中央政治局 中共中央政治局召开会议，分析当前经济形势，部署下半年经济工作。会议强调要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。2022/8/5 河南资产、郑州地产 郑州市房地产纾困基金设立运

27、作方案由郑州市人民政府办公厅印发。按照方案，郑州市房地产纾困基金由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模 100 亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县(市)根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金。纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、级国企等社会资本以及 AA 以上的国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目。2022/8/19 住建部 住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严

28、格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%2019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/3一线城市:商品房批准预售面积:住宅(MA3):同比二线城市:商品房批准预售面积:住宅(MA3):同比 免责声明和披露以及分析师声明是

29、报告的一部分，请务必一起阅读。6 房地产房地产 发布时间发布时间 城市城市 具体内容具体内容 2022/8/23 湖北资产管理有限公司 在湖北全地方金融组织不良资产处置项目对接会上，湖北资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立 50亿元纾困基金，聚焦助企纾困，加大对全不良资产的收购、处置力度，服务“保交楼、保民生、保稳定”。2022/8/29 浙江绍兴市政府 为盘活问题楼盘，浙江绍兴市正谋划设立一房地产稳保基金，计划通过“国企出资+金融机构并购贷款”方式推动整体项目前行。2022/8/29 政策性银行 据财新报道，支持“保交楼”2000 亿元全国性专项借款近期启动。如果该项政策落实，将成

30、为“断供”风波以来首个全国性纾困政策。本次全国性纾困基金初期规模为 2000 亿元，城市统借统还并计入地方政府债务，债务期限原则上不超过 3 年。形式上，以城市为单位，地方政府借入、使用及偿还，并计入地方政府债务。2022/9/7 郑州市置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组 郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组印发了郑州市“大干 30 天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知，根据通知要求，10 月 6 日前，郑州须实现全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。2022/9/13 郑州市金融工作局 郑州与国开行签订了 3000 亿元协议，其中 1600 亿元用于

31、棚改贷款，未来将变安开比安置模式为政府主导模式，通过收购现有安置房、房票等机制来缓解开发商流动性，促进全市安置房全面复工，形成更多实物投资量。2022/9/21 郑州市政府 郑州市将全面实施保交楼项目“交房即发证”工作，对全市范围内停工项目自重新启动后，确保在交房时，资料齐全申请办理不动产登记的购房人能当天拿到不动产权证。2022/9/30 绍兴市政府 浙江省首个房地产纾困基金，即绍兴市稳保基金的第一个纾困项目正式落地。该项目为位于浙江绍兴诸暨市的祥生地产集团开发项目，基金注入总额 7 亿元。相关负责人表示，下一步，绍兴市稳保基金将继续围绕绍兴“保交楼”工作目标，持续跟进，不断加力，逐步扩大纾

32、困范围，推动“盘活一个、激活一批”的杠杆撬动效应，确保稳保纾困项目实质性、持续性完成“保交楼”。2022/10/10 贵州省政府 贵州省政府办公厅印发贵州省推动复工复产复市促进经济恢复提振行动方案的通知，通知明确，相关部门将严格落实“一楼一策”处置方案，全力争取国家房地产专项借款支持，推进已售、逾期、难交付的住宅项目加快建设交付。2022/11/24 央行、银保监会 支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款。2022/12/14 重庆银保监局 重庆银保监局发布关于做好银行业

33、保险业支持复工复产工作的通知，其中提到支持政策性开发性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励银行保险机构提供配套融资支持。2022/12/16 中央政治局 中央经济工作会议提出有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。同时指出“运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具”。2023/12/30 河南省政府 河南省人民政府印发大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施，其中提到将商业银行“保交楼”专项借款项目配套贷款实际投放结果作为财政资金存放的激励因素，并适当提高权重。各地要参照省财政做法，在开展竞争性财政资金存放时，适时将商业银行对“保交

34、楼”专项借款项目配套贷款投放情况纳入考核指标，强化工作激励。同时，对“保交楼”项目慎用强制措施，严禁超标的保全财产；已经采取强制措施的要采取活封形式，不能影响“保交楼”项目复工续建。2023/1/3 昆明市政府 昆明市政府发布昆明市人民政府办公室关于进一步规范商品房预售资金监管的通知，其中提到项目存在停工缓建、逾期交付或较大逾期交付风险等重大风险隐患，且房地产开发企业除冻结的预售监管资金外无其他可用资金用于保交楼的，可依据政策申请使用冻结的预售监管资金用于支付建设工程款、建筑材料款、设备款等建设所需资金。2023/1/5 住建部 在 2023 年全国两会第二场“部长通道”上，住房和城乡建设部部

35、长倪虹接受采访时表示“用力推进保交楼保民生保稳定工作。2023/1/10 央行、银保监会 人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，会议强调，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益。金融有关部门起草了改善优质房企资产负债表计划行动方案，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，提出保交楼是金融部门确保房地产市场平稳发展的重要切入点。加快新增 1500 亿元保交楼专项借款投放、设立 2000 亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、

36、强化保交楼司法保障。2023/1/17 住建部 全国住房和城乡建设工作会议提出切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。同时，推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，2023/1/20 黑龙江省政府 黑龙江省人民政府办公厅印发关于推动全省经济全面恢复增长若干政策措施的通知，其中提到鼓励金融机构为“保交楼”专项借款项目提供新增配套融资支持。2023/1/20 吉林省政府 2023 年吉林省政府工作报告中提到，利用好国家保交楼专项借款，确保完成 1.5 万套保交楼任务。2023/1/31 山东省住房和城乡建设厅 山东省住房和城乡建设工作会议提到，2023 年山东各地要进一步加大“保交楼、

37、稳民生”工作力度。2023/2/1 南通市政府 江苏南通市发布 2023 年一号文关于推动经济运行率先整体好转 促进制造业倍增和服务业繁荣发展的若干政策措施中提出，在“保交楼”方面提出组织商业银行成立银团，对优质房地产企业加大贷款投放力度，对于南通市未设立土地和在建工程抵押的项目，重点监管资金额度降低 10%2023/2/22 西安市住房和城乡建设局 西安市住房和城乡建设局发布了一图速览 2023 年全市住房和城乡建设工作会议。文件指出，打好“保交楼”攻坚战：坚持市场化、法治化原则，完善“一楼一策”方案，明确“四责任一清单”，用好两批次保交楼专项借款。2023/3/2 广东省政府 广东省人民政

38、府印发的政策措施提出，用足用好“保交楼”专项借款、“保交楼”贷款支持计划等政策工具，满足合理融资需求。2023/3/7 住建部 第十四届全国人民代表大会第一次会议举行第二次全体会议，会议结束后“部长通道”采访活动中住建部部长倪虹接受采访，提到保交楼的工作扎实推进。2023/3/9 安徽省政府 安徽省发布关于进一步提振市场信心促进经济平稳健康运行的若干政策举措，提到做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。2023/3/14 广西壮族自治区住房和城乡建设厅 广西壮族自治区召开 2023 年“315”国际消费者权益日新闻发布会。会上，广西壮族自治区住房和城乡建设厅副厅长、新闻发言人叶云表示，大力推进保交

39、楼、保民生、保稳定工作。2023/3/28 湖南省住房和城乡建设厅 省住房和城乡建设厅召开“保交楼、保民生、保稳定”政银企对接恳谈会，其中提到湖南省住房和城乡建设厅关于做好保交楼、保民生、保稳定”有关工作的通知，强调“做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”。资料来源：地方政府官网，中指院，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。7 房地产房地产 3、2022 年以来年以来二手房挂牌量二手房挂牌量持续持续提升，提升，导致导致二手房价格吸引力二手房价格吸引力增加增加 根据中指院的数据，2022 年 3 月-2023 年 3 月，一线城市和二线城市（除郑州外）的二手房挂牌

40、量均有所提升，北京/上海/广州/深圳的二手房挂牌量分别同比增加 13%/24%/7%/3%；二线城市（除郑州外）二手房挂牌量均同比有所提升，厦门/杭州/成都/南京/苏州/青岛的二手房挂牌量分别同比增加 14%/24%/87%/6%/19%/23%。（需要强调的是，不同网站的二手（需要强调的是，不同网站的二手房挂牌量之间的数据源差异很大，考虑数据的可比性以及完整性，我们最终选取了中指院房挂牌量之间的数据源差异很大，考虑数据的可比性以及完整性，我们最终选取了中指院的二手房挂牌量数据作为样本数据源，这一数据并不代表各城市真正挂牌数量的二手房挂牌量数据作为样本数据源，这一数据并不代表各城市真正挂牌数量

41、和业主挂牌和业主挂牌意愿，主要为了体现挂牌量提升的共性，仅供参考）意愿，主要为了体现挂牌量提升的共性，仅供参考）二手房挂牌量的提升往往带来二手房价格的明显调整，从而提升了二手房的价格吸引力。2023 年 3 月，根据中指院的数据，除北京外，样本 11 城的二手房挂牌价均出现不同程度的跌幅，上海/广州/深圳的二手房参考价分别同比下跌 10%6%/14%，杭州/南京/成都/厦门/苏州/青岛/郑州的二手房挂牌价分别同比下跌 7%/3%/5%/17%/6%/4%/20%。图表图表12：11 城二手房挂牌量同比变化城二手房挂牌量同比变化 资料来源：中指院，华泰研究 图表图表13：一线一线 4 城的二手房

42、挂牌价同比城的二手房挂牌价同比 图表图表14：二线二线 7 城的二手房挂牌价同比城的二手房挂牌价同比 资料来源：中指院，华泰研究 资料来源：中指院，华泰研究 050,000100,000150,000200,000250,000300,000上海南京北京广州苏州青岛杭州郑州成都深圳厦门（套数）2023年3月2022年3月-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%------072023-01北京上海广州深圳-30%-20%-10

43、%0%10%20%30%40%50%60%------072023-01杭州南京成都厦门苏州青岛郑州 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。8 房地产房地产 为什么近期以来挂牌量明显提升，我们认为背后有以下几大原因：1、改善型需求改善型需求增长增长：一方面，核心一二线城市的限购政策执行相对严格，改善型需求居民需要通过出售来腾出购房资格，另一方面，由于一二线城市住宅的单价较高，大部分居民需通过“卖一买一”来实现改善性需求。一

44、个佐证是目前挂牌房源中相当比例是房龄较长的房源，根据我们于 4 月 14 日整理的贝壳二手房挂牌数据，北京/广 州/杭 州/南 京/成 都/厦 门/苏 州/青 岛 的 二 手 房 挂 牌 房 源 分 别 为10.7/10.1/9.2/12.5/13.5/2.5/8.4/6.9 万套，其中楼龄 15 年以上的二手房源分别占总挂牌量的 72%/61%/38%/51%/30%/52%/36%/40%。图表图表15：一线一线 2 城和二线城和二线 6 城二手房挂牌量城二手房挂牌量-房龄房龄结构（结构（4 月月 14 日挂牌数据日挂牌数据）资料来源：贝壳二手房，华泰研究 2、二手房政策的不断优化二手房政

45、策的不断优化：去年以来监管部门出台了刺激二手房交易的政策，比如，多个城市对限售的政策进行了优化，部分城市出台了“换购房退还个税”、“带押过户”等降低换购房交易成本的政策，均有助于推升二手房的交易意愿。除降低交易成本的政策外，根据克而瑞的统计，目前已有西安、成都等 13 个城市放松二手房指导价政策。二手房指导价放松等于提高了二手房交易的购房杠杆，变相降低了二手房交易门槛，对提升二手房交易有不可或缺的作用。图表图表16：2022 年年至今各地二手房相关政策统计至今各地二手房相关政策统计（截至截至 2023 年年 3 月月 31 日）日）月份月份 带押过户带押过户 公积金公积金 购房补贴购房补贴 税

46、收优惠税收优惠 限购限购 信贷信贷 2022 年 1 月 1 1 2022 年 2 月 1 2022 年 3 月 1 1 2022 年 4 月 1 2 1 2022 年 5 月 1 2 3 4 2 2022 年 6 月 1 5 10 2 1 4 2022 年 7 月 1 5 2022 年 8 月 3 1 2022 年 9 月 11 5 2 2022 年 10 月 2 2 2022 年 11 月 1 1 2022 年 12 月 1 3 2023 年 1 月 1 1 2023 年 2 月 2 1 2023 年 3 月 2 1 注：“信贷”政策放松内容包括商业贷款首付比例下降及商业贷款利率下降等 资

47、料来源：政府官网，财联社，澎湃新闻，贝壳研究院，华泰研究 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%北京广州杭州南京成都厦门苏州青岛5年以内5-10年10-15年15-20年20年以上 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。9 房地产房地产 图表图表17：主要城市的二手房指导价主要城市的二手房指导价政策整理（政策整理（截至截至 2023 年年 4 月月 23 日）日）出台时间出台时间 城市城市 政策变动情况政策变动情况 当前执行情况当前执行情况 2021/2/8 深圳-继续执行“二手房指导价”政策 2021/4/16 宁波 放松 可高于指导价挂牌

48、2021/5/28 成都 放松 可高于指导价挂牌 2021/6/29 三亚 放松 可高于指导价挂牌 2021/7/9 西安 放松 暂停发布参考价，后续将根据市场情况优化 2021/7/9 上海-继续执行“二手房指导价”政策 2021/7/23 绍兴 放松 可高于指导价挂牌 2021/7/26 无锡 放松 指导价一般高于挂牌价，对二手房市场影响较小 2021/8/2 东莞 放松 低于指导价挂牌，但实际交易、贷款基本不受指导价影响 2021/8/2 金华 放松 未出台实施细则 2021/8/7 衢州 放松 未出台实施细则 2021/8/23 温州 放松 未出台实施细则 2021/8/24 合肥 放

49、松 未出台实施细则 2021/8/31 广州 放松 低于指导价挂牌，但实际交易、贷款基本不受指导价影响 2021/9/29 北京 放松 指导价一般高于挂牌价，对二手房市场影响较小 资料来源：克而瑞，华泰研究 3、对未来房价快速上涨预期出现下降对未来房价快速上涨预期出现下降：我们认为，二手房挂牌量上升的背后与业主对未来的价格预期下降有紧密联系。二手房挂牌量与挂牌价之间呈明显的反向关系，我们可以理解为：当市场价格处于上升通道时，业主对未来房价的预期拉高，上涨过程中会惜售，二手房挂牌量将随之减少；反之，当市场价格步入下行期，对未来房价的预期下降，抛售潮将不可避免地出现，挂牌量亦将水涨船高。过去两年房

50、地产市场调整幅度较大，且经济仍处于复苏初期，叠加在“房住不炒”调控基调下，市场对于未来房地产市场价格快速上涨预期明显改变，尤其是出于资产配置目的持有多套房产的业主，都会成为市场潜在供给方。图表图表18：样本样本 11 城（城（2023 年年 3 月与月与 2021 年年 7 月的二手房挂牌量和二手房挂牌价的变化幅度）月的二手房挂牌量和二手房挂牌价的变化幅度）资料来源：中指院，华泰研究 4、限售期逐步解除限售期逐步解除：从 2017 年开始，我国重点城市逐步执行限售政策，而至今部分城市限售期逐步解除，或者部分城市从 2022 年开始逐步优化限购政策，使得很多房源可以直接入市，尤其是在当时市场火热

51、阶段不少投资性需求的房源密集入市，也是导致挂牌量激增的原因。-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%上海成都杭州苏州南京郑州青岛北京厦门广州深圳二手房挂牌量变化幅度二手房挂牌价格变化幅度 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。10 房地产房地产 图表图表19：11 个样本城市个样本城市 2022 年年至今限售至今限售政策整理政策整理 时间时间 城市城市 重点内容重点内容 2017/3/25 厦门 购买的一、二手房，需取得不动产权证后满 2 年方可上市交易 2017/3/30 广州 居民家庭新购买住房（含新房和二手房），须取得不动

52、产证满 2 年后方可转让 2017/5/2 郑州 自签署赠与合同并办理转让确认手续之日起,赠与人满 3 年后方可再次购买住房。2017/5/13 南京 购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房在取得不动产权证后，3 年内不得转让。2017/8/25 武汉 取得不动产权证书或房屋所有权证未满 3 年的，不得上市交易 2018/4/18 青岛 在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得不动产权证书满 5 年后方可上市交易。2018/5/15 成都 在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满 3 年后方可转让。2018/8/9 深圳 居民家庭新购买商品住房的（不含人

53、才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起 3 年内禁止转让。2019/6/20 苏州 新建商品住房实施限制转让措施，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。2020/7/2 杭州 通过高层次人才家庭优先购房方式取得的住房，自商品住房合同网签备案之日起，5 年内不得上市交易。2020/9/4 杭州 无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起 5 年内不得上市交易 2021/1/27 杭州 本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于 10%的，自取得不动产证之日起 5 年内不得转让。2021/

54、3/3 上海 对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满 5 年后方可转让。2021/9/18 厦门 在岛内新购买的一手住房，需取得产权证后满 5 年方可上市交易 2022/3/3 青岛 青岛市即墨区不动产登记中心 3 月 3 日接到通知，对即墨区限售政策进行松绑，新房由原来的取得不动产权证书满 5 年，变更为网签后满五年便可交易，二手房则是拿证满两年即可交易，目前该政策已经开始执行。2022/4/11 苏州 苏州二手房限售年限由此前的 5 年改为 3 年。非户籍居民家庭社保由 3 年内连续缴纳 2 年，调整为累计 2 年即可。2022/5/9 苏州 从江苏省苏州市房地产市场和

55、交易管理中心了解到，新房限制转让时间由 3 年调整为 2 年，二手房对限制转让时间由原来的 3 年调整为不再限制转让年限。同时，非限购区域（常熟、张家港）房产不再计入家庭限购套数。苏州市房地产市场和交易管理中心工作人员表示，在购房以后，家庭若有新出生人口（二孩及以上），那么出售新房时也不受转让年限制约。此外，非苏州户籍居民家庭购房条件从原来的 3 年内累计缴纳 24 个月社保调整为连续缴纳 6 个月社保。2022/5/10 南京 从江苏省南京市房产交易中心了解到，从 5 月 10 日起，南京调整新房限售政策。对于预售商品房，限售时间从原来的办理产权证满 3 年，调整为合同备案日期满 3 年。对

56、于现售商品房以及存量房（二手房）仍按产权证登记受理时间为准。2022/5/31 成都 成都市出台关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知。其中，限售政策方面的内容包括：1）在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，自取得不动产权证满 2 年或合同备案之日起满 3 年后方可转让。2）在全市范围内个人转让家庭唯一住房的，增值税由满 5 年免征调整为满 2 年免征 2022/7/18 青岛 青岛市住房和城乡建设局在回复市民提问时表示，青岛市范围内的新建商品住房上市交易时限可由取得不动产权证书满5 年变为合同网签备案满 5 年，二手住房由取得不动产权证书满 5 年变为取得不动产权证书满 2

57、 年即可上市交易。2023/3/12 深圳（深汕合作区）深汕特别合作区住建局发布关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知，该通知涉及深汕特别合作区限购和限售政策的调整。其中，限售政策方面，优化商品住房转让管理，即自取得不动产权证书之日起 2 年内禁止转让。2023/3/28 厦门 福建省厦门市限购限售政策有所调整并开始执行。其中，限售政策方面，将之前取得不动产权证日期之日起 2 年限售改为网签之日起 2 年限售。资料来源：地方政府官网，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。11 房地产房地产 二手房的复苏能带动一手房改善吗？二手房的复苏能带动一手房改善吗？短期判断

58、：复苏初期，二手房可能替代作用大于引领作用短期判断：复苏初期，二手房可能替代作用大于引领作用 我们认为当前处于复苏初期，房地产市场整体预期相对较弱，这体现在：1、市场在复苏过程中依然存在反复，比如新房来访和二手房带看在 1、2 月份回暖后又重新有所回落。根据贝壳研究院的数据，3 月二手房带看指数为 27.2，环比-3.7；反映经纪人预期的二手房 KMI 成交量指数和 KMI 价格指数分别为 50.0/53.0，环比-25.0/-8.0，3 月以来回落明显；新房案场指数为 24.8，环比上升 0.2pct，基本持平。未来市场能否延续 2、3 月份热度依然需要观察。图表图表20：新房案场指数新房案

59、场指数 图表图表21：二手房带看指数二手房带看指数 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 图表图表22：二手房二手房 KMI 成交量指数成交量指数 图表图表23：二手房二手房 KMI 价格指数价格指数 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 0070802020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/350城一线城市二线城市三线城

60、市00702020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/112022/12022/32022/52022/72022/92022/112023/12023/350城一线城市二线城市三线城市02550751002020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/250城一线城市二线城市三线城市02550751002020/52020/82020/112021/22021/52021/

61、82021/112022/22022/52022/82022/112023/250城一线城市二线城市三线城市 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。12 房地产房地产 2、房地产市场价格仍在筑底过程中，考虑到当前整体经济仍处于复苏过程中，居民收入也在修复之路，我们认为房地产价格不具备系统大幅上行动力，这点也可以从部分房企或者房东上调价格后来访景气下行可以看出，而相对脆弱的房价上行动力也会在一定程度上影响短期房地产市场复苏节奏。根据统计局的数据，2023 年 3 月，一线城市/二线城市/三线城市的新建住宅价格指数同比分别为+1.1%/-2.4%/-3.9%，二手住宅价格指数

62、同比分别为+1.7%/-0.2%/-2.7%，房价依然在筑底过程中。图表图表24：二手房折价率指数二手房折价率指数 图表图表25：二手房市场景气指数二手房市场景气指数 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 图表图表26：新建商品住宅价格指数：当月同比新建商品住宅价格指数：当月同比 图表图表27：二手二手住宅价格指数：当月同比住宅价格指数：当月同比 资料来源：统计局，华泰研究 资料来源：统计局，华泰研究 85%90%95%100%2018/112019/32019/72019/112020/32020/72020/112021/32021/72021/112022/32

63、022/72022/112023/350城一线城市二线城市三线城市00702018/112019/32019/72019/112020/32020/72020/112021/32021/72021/112022/32022/72022/112023/350城一线城市二线城市三线城市-5%0%5%10%15%20%------092023-0370个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:当月同比70个大中城市新建商品住宅价

64、格指数:二线城市:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:当月同比-10%-5%0%5%10%15%20%------092023-0370个大中城市二手住宅价格指数:一线城市:当月同比70个大中城市二手住宅价格指数:二线城市:当月同比70个大中城市二手住宅价格指数:三线城市:当月同比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。13 房地产房地产 3、房企端也是如此，考虑到过去 2 年房企供给端受到冲击，会导致

65、2023 年新盘供应弹性较弱，目前处于楼市复苏初期，除部分央国企外，大部分开发商出于企业安全考虑，未积极扩大资本开支，2023 年 1-3 月，全国新开工面积累计同比下降 19.2%，降幅较 1-2月累计同比走阔，或导致核心城市新房市场供应偏紧的情况短期内将继续维持，这也会导致居民在选择的时候偏向于供给更为完善的二手房。图表图表28：样本样本 11 城城 2022 年和年和 2021 年集中供地出让情况年集中供地出让情况 城市城市 2022 年集中供地总成交建面年集中供地总成交建面 2021 年集中供地总成交建面年集中供地总成交建面 同比同比 北京北京 485 598 -19%上海上海 110

66、2 1568 -30%广州广州 820 1383 -41%深圳深圳 472 540 -12%杭州杭州 1166 1339 -13%南京南京 886 1418 -38%苏州苏州 664 1018 -35%厦门厦门 256 295 -13%成都成都 1621 1251 30%青岛青岛 719 1042 -31%郑州郑州 617 1043 -41%资料来源：中指院，华泰研究 图表图表29：北京北京/深圳深圳/南京南京/厦门一二手房库存同比变化厦门一二手房库存同比变化 图表图表30：中国中国:房屋新开工面积房屋新开工面积:累计同比累计同比 资料来源：中指院，华泰研究 资料来源：统计局，华泰研究 因此我

67、们认为，在当前阶段，考虑到居民收入以及对房地产预期等因素，相对谨慎的购房选择会体现在有限的需求兑现上，而当前二手房的繁荣在一定程度上是对新房的替代作用，而不是引领作用。-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%北京深圳南京厦门3月商品住宅可售套数-同比3月二手住宅挂牌量-同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%------082023-02中国:房屋新开工面积:累计同比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，

68、请务必一起阅读。14 房地产房地产 中期判断：二手房如果持续改善，将有望激活新房改善链条中期判断：二手房如果持续改善，将有望激活新房改善链条 而展望未来，我们认为重点城市的二手房市场如果能保持持续回暖，则在中期将逐步形成对新房的带动作用，这在二手房占比较高的核心城市，将体现的更为明显。1、观察核心城市二手房二季度成交持续性观察核心城市二手房二季度成交持续性 2023 年一季度以来，部分核心城市 3 月的二手房成交量已经逐步回升至各自的荣枯线。历史数据来看，核心城市二手房的房价要走出拐点，前提是需要保持 1 至 2 个季度的成交量上台阶（如持续超过荣枯线），因此核心城市二手房在经历了 2、3 月

69、份的相对景气后，能否在二季度延续量是关键，而如果能保持在当前水平，则在下半年逐步实现部分区域的价格筑底回升，从而进一步实现预期回暖的正向反馈。图表图表31：北京二手房成交量同比和二手房价格当月同比北京二手房成交量同比和二手房价格当月同比 图表图表32：上海二手房成交量同比和二手房价格当月同比上海二手房成交量同比和二手房价格当月同比 资料来源：统计局，中指院，华泰研究 资料来源：统计局，中指院，华泰研究 图表图表33：深圳二手房成交量同比和二手房价格当月同比深圳二手房成交量同比和二手房价格当月同比 图表图表34：南京二手房成交量同比和二手房价格当月同比南京二手房成交量同比和二手房价格当月同比 资

70、料来源：统计局，中指院，华泰研究 资料来源：统计局，中指院，华泰研究 -12%-8%-4%0%4%8%12%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%---------092023-01北京二手住宅成交套数（MA6）-同比北京:二手住宅价格指数:当月同比(右轴）-15%-10%-5%0%5%10%-100%-50%0%50%100%150%2

71、00%---------092023-01上海二手住宅成交套数（MA6）-同比上海:二手住宅价格指数:当月同比(右轴）-16%-12%-8%-4%0%4%8%12%16%20%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%----0520

72、19------01深圳二手住宅成交套数（MA6）-同比深圳:二手住宅价格指数:当月同比(右轴）-5%0%5%10%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%---------092023-01南京二手住宅成交套数（MA6）-同比

73、南京:二手住宅价格指数:当月同比(右轴）免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。15 房地产房地产 2、二手房成交量放大会二手房成交量放大会激活新房成交链条激活新房成交链条 根据中指院的数据，2019-2022 年，北京/厦门/上海/深圳/南京的二手房交易以小户型为主，其中，90-100 平米以下户型的成交占比分别为 64%/50%/71%/78%/75%。2023 年 3 月，北京/厦门/上海/深圳 500 万总价以下的二手房成交占比分别 56%/71%/67%/70%，北京/厦门/上海/深圳/南京的 90-100 平米以下户型的成交占比分别为 63%/51%/68%/7

74、1%/68%，这些都体现出核心一二线城市的小户型和低总价成交依然是二手房成交主力，叠加前文我们统计的“老房龄”挂牌占比，我们可以总结出改善型需求成交的前置条件是这些户型成交量持续且保持增长。如果二季度核心城市二手房成交量持续改善，那将显著带来对应城市的新房成交，形成良好的“二手房出售新房成交改善”成交链条。以深圳和上海为例，历史上二手房和改善型新房（建筑面积 90 平米以上商品住宅）的销售套数同比增速具有明显的正相关性。图表图表35：样本样本 5 城城-二手成交结构二手成交结构-总价段（总价段（2023 年年 3 月）月）图表图表36：样本样本 5 城城-二手成交结构二手成交结构-面积段（面积

75、段（2023 年年 3 月）月）资料来源：中指院，华泰研究 资料来源：中指院，华泰研究 图表图表37：深圳改善户型商品住宅和二手住宅销售套数同比深圳改善户型商品住宅和二手住宅销售套数同比 图表图表38：上海改善户型商品住宅和二手住宅销售套数同比上海改善户型商品住宅和二手住宅销售套数同比 注：折线图为改善住宅和二手住宅成交套数的 12 个月移动平均值的同比数据 资料来源：Wind，华泰研究 注：折线图为改善住宅和二手住宅成交套数的 12 个月移动平均值的同比数据 资料来源：Wind，华泰研究 3、二手房量价回暖，将有助于带动相关区域新房市场预期二手房量价回暖，将有助于带动相关区域新房市场预期 自

76、 2017 年以来新房限价政策严格执行，很多核心城市的新房成交保持景气的原因是来自于一二手房价倒挂。但 2021 年中旬以来，由于房地产市场调整，居民对未来房价上涨的预期逐渐转弱，很多城市的一二手房价倒挂现象逐步减少，从而也导致对应城市的新房景气回落。如果未来核心城市二手房市场持续回暖，部分核心区域的一二手房倒挂价差有望再次走阔，这也将带动对应区域的新房成交预期改善。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%北京厦门上海深圳南京200万以下200-250万250-300万300-400万400-500万500-800万800-1000万1000万以上0%10%20%30

77、%40%50%60%70%80%90%100%北京厦门上海深圳南京50以下50-7070---200200以上-100%-50%0%50%100%150%-100%-50%0%50%100%150%200%---------072023-01深圳改善型商品住宅-销售同比深圳二手住宅成交套数-同比(右轴）-100%-50%

78、0%50%100%150%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%---------072023-01上海改善型商品住宅-销售同比上海二手住宅成交套数-同比（右轴）免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。16 房地产房地产 图表图表39：北京北京:二手房价格和新房价格的增速差二手房价格和新房价格的增速差 图表图表40：上海上海:二手房价

79、格和新房价格的增速差二手房价格和新房价格的增速差 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表图表41：深圳深圳:二手房价格和新房价格的增速差二手房价格和新房价格的增速差 图表图表42：南京南京:二手房价格和新房价格的增速差二手房价格和新房价格的增速差 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 -8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%--------1

80、02023-01北京:二手住宅价格同比增速-新建商品住宅价格同比增速-6%-4%-2%0%2%4%6%8%--------102023-01上海:二手住宅价格同比增速-新建商品住宅价格同比增速-10%-5%0%5%10%15%----072023-01深圳：二手房成交价格同比增速-新房成交价格同

81、比增速-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%----072023-01南京：二手房成交价格同比增速-新房成交价格同比增速 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。17 房地产房地产 图表图表43：2017-2019 年新房限价政策整理年新房限价政策整理 发布时间发布时间 城市城市 具体内容具体内容 2017/1/7 重庆 重庆发布关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知，要求严格预售方案备案、加强备案价格审查、严格预售方案变更和严格预售方案执行。2017/1/19

82、深圳 深圳发布商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则，明确规定，首次申请预售项目，申报均价不能明显高于周边同类同户型在售均价；周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格。2017/3/31 天津 天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见明确指出，房地产开发企业申请新建商品住房销售许可证时，应合理定价，并据实进行价格申报。2017/4/18 兰州 兰州市人民政府关于印发关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见的通知指出，实行商品房“一房一价”备案制度，商品房上市交易时，商品房交易网签价格不得高于备案价格。2017/4/21 武汉 武汉举行房地产市

83、场专项整治行动部署会，明确规定，将严厉打击房地产开发企业和经纪机构的违法违规行为。严格把好商品房预售备案关，将房价维持在现有水平，新开楼盘房价一律不能涨。2017/4/24 宁波 宁波市人民政府办公厅关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知指出，建立住房销售价格备案制度。房地产开发企业在领取商品住房预售许可证或办理现房销售备案前，应向价格行政主管部门办理价格备案手续。申报价格须真实合理，房地产开发企业申报的价格明显过高的，价格行政主管部门可以不予办理备案手续。2017/4/28 无锡 无锡发布关于进一步加强商品住房价格管理的意见，明确商品住房备案价格确定后 1 年内重新调高的，价格主管部门将

84、不予受理备案。2017/5/10 海口 海口发布关于限制购买多套商品住宅的通知，要求已达到预售条件的新建商品住宅项目，房地产开发企业须到市县物价部门进行预售价格备案，并在完成价格备案后 15 天内到市县房管部门申请预售许可。预售价格未经市县物价部门备案的，市县房管部门不予核发预售许可证。2017/5/11 青岛 青岛市国土资源和房屋管理局关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知指出房产交易管理部门会同相关部门对预售方案提报的商品住宅销售均价进行合理指导。2017/5/13 南京 南京公布进一步加强房地产市场调控的通知，要求新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报

85、价格，申报价格 3 个月内不得调高，3 个月后需要调高的必须重新申报。2017/5/25 南宁 南宁发布关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知，市住房局加强对商品住房和车库车位价格的监管，指导房地产开发企业合理定价。2017/6/9 郑州 郑州发布加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，要求郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于 2016年 10 月份周边新建商品住房价格水平。2017/7/5 长沙 长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程规定初始报建为毛坯住宅的，不予认定为全装修住宅预售；申请全装修住宅，装修价格不得超过毛坯价格的 15%。2017/7/1

86、1 北京 北京住房和城乡建设发展白皮书（2017）提及，将严格商品住房预售、现售的价格引导，对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的，一律暂缓批准预售许可或办理现房销售备案，确保 2017 年房价环比不增长 2017/8/2 广州 广州发布关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知，严格落实商品房销售管理措施，进一步强化商品房价格。2017/9/13 西安 西安发布关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知，新建商品住房项目在申请商品房预售许可或现房销售备案前，开发企业应按照“一房一价”、“明码标价”的有关要求，先向物价部门进行销售价格申报。2017/10/21 沈阳 沈阳发布关于继续

87、贯彻落实商品住房价格指导的通知，对域内的年初以来商品房合同网签住房备案均价涨幅超过 10%或单栋楼住房备案均价超过 10000 元/平方米的，先暂停网签系统，然后实行商品住房价格指导。2017/12/29 长春 长春发布关于保持房地产市场平稳健康发展的通知，全面推进新建商品房销售价格申报制度，严格执行“一房一价”、一次性公开全部销售房源制度。2017/12/30 太原 太原发布关于进一步规范商品住房预售网签管理的通知，对商品房网签做了严格规定。太原市各家房地产开发企业网签备案价格不得高于明码标价价格，对于超出明码标价的合同不予网签。2018/2/14 三亚 三亚发布关于加强商品房销售价格备案管

88、理的通知，要求新房备案价格不得高于 2017 年 2 月同区域同类型产品的网签均价，之前备案价格高的必须重新价格备案；销售价格超过备案价格的不予网签，降价销售幅度不得超过备案价格的 20%。2018/7/1 昆明 昆明发布关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知，取得预售证项目的销售价格要参照同区域、同类型、同品质的项目网签价格。通知要求开发商必须在 10 日内一次性公开全部房源及销售价格严禁捂盘惜售。同时六个月内不得涨价。2018/9/12 哈尔滨 哈尔滨市人民政府关于稳定商品房价格的意见发布，要求楼盘申报销售平均价格应当符合国家宏观调控政策，原则上不能高于同期、同地段、同质楼盘销售平均价格

89、。对已售楼盘的待售商品房，销售价格不得高于已售商品房的价格。2019/7/30 大连 大连发布大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知，要求实施商品住房价格指导，在 2019 年 5、6 月份已发生网签备案行为的，其未售房源按照同质可比原则申报价不得高于 5、6 月份最低价格；在 5、6 月份未发生网签备案行为的，其未售房源按照同质可比原则，申报价不得高于 5 月份之前最近成交月份的最低价格。资料来源：地方政府官网，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。18 房地产房地产 投资建议投资建议 我们认为在经历了一季度的整体复苏后，二季度将趋于分化，二手房

90、占比较高的核心城市二手房若能保持持续量级，将有望激活对应市场的改善链条，我们更加看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。中长期看好：1）A 股开发：华发股份、城建发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务、新大正。图表图表44：重点公司推荐一览表重点公司推荐一览表 收盘价收盘价 目标价目标价 市值（百万）市值（百万）EPS(元元)P/E(倍倍)代码代码 公司名称公司名称 评级评级 交易货币交易货币 交易货币交易

91、货币 交易货币交易货币 2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 600266 CH 城建发展 买入 4.71 6.45 10,628 0.28-0.41 0.43 0.56 16.82-11.49 10.95 8.41 600325 CH 华发股份 买入 11.07 13.44 23,437 1.51 1.22 1.28 1.43 7.33 9.07 8.65 7.74 001979 CH 招商蛇口 买入 13.83 18.78 107,032 1.34 0.55 0.70 1.29 10.32 25.15 19.76 10.72 60015

92、3 CH 建发股份 买入 12.14 18.23 36,483 2.03 2.17 2.51 3.01 5.98 5.59 4.84 4.03 002244 CH 滨江集团 买入 9.12 13.23 28,376 0.97 1.26 1.44 1.66 9.40 7.24 6.33 5.49 000002 CH 万科 A 买入 14.92 19.04 178,006 1.89 1.90 1.90 2.04 7.89 7.85 7.85 7.31 601155 CH 新城控股 买入 14.85 22.51 33,496 5.59 0.62 1.83 2.42 2.66 23.95 8.11 6

93、.14 600383 CH 金地集团 买入 8.12 12.10 36,658 2.08 2.00 2.14 2.26 3.90 4.06 3.79 3.59 1109 HK 华润置地 买入 36.10 44.89 257,427 4.54 3.94 4.21 4.67 7.01 8.08 7.56 6.82 688 HK 中国海外发展 买入 19.98 26.33 218,679 3.67 2.13 2.27 2.59 4.80 8.27 7.76 6.80 123 HK 越秀地产 买入 11.16 15.16 34,556 1.16 1.28 1.33 1.53 8.49 7.69 7.4

94、0 6.43 960 HK 龙湖集团 买入 21.35 32.17 135,395 3.93 3.84 3.85 4.10 4.79 4.90 4.89 4.59 2669 HK 中海物业 买入 8.62 13.00 28,333 0.30 0.39 0.50 0.64 28.73 22.10 17.24 13.47 6049 HK 保利物业 买入 47.45 71.92 26,256 1.53 2.01 2.52 3.18 27.36 20.82 16.61 13.16 1209 HK 华润万象生活 买入 41.20 47.47 94,039 0.76 0.97 1.26 1.61 47.8

95、2 37.46 28.84 22.57 001914 CH 招商积余 买入 15.39 18.98 16,319 0.48 0.56 0.73 0.88 32.06 27.48 21.08 17.49 2602 HK 万物云 买入 35.20 51.87 41,482 1.43 1.28 1.75 2.25 21.71 24.26 17.74 13.80 3316 HK 滨江服务 买入 23.30 38.38 6,440 1.16 1.49 1.98 2.58 17.72 13.79 10.38 7.97 002968 CH 新大正 买入 18.76 24.15 4,298 0.72 0.81

96、 1.05 1.42 26.06 23.16 17.87 13.21 资料来源：Bloomberg，华泰研究预测 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。19 房地产房地产 图表图表45：重点推荐公司最新重点推荐公司最新观点观点 股票名称股票名称 最新观点最新观点 城建发展城建发展(600266 CH)Q1 股权投资表现好转推动业绩扭亏，维持股权投资表现好转推动业绩扭亏，维持“买入买入”评级评级 公司 4 月 27 日发布一季报，23Q1 实现营收 13.5 亿元，同比-56%；归母净利润 0.6 亿元，22Q1 为归母净亏损 10.1 亿元。我们维持 23-25 年 EP

97、S为 0.43/0.56/0.67 元的盈利预测。可比公司平均 23PE 为 11 倍，考虑到公司充裕的北京土储，23 年销售、拿地和全年业绩的积极改善，以及潜在的整合空间，我们依然认为公司合理 23PE 为 15 倍，维持目标价 6.45 元，维持“买入”评级。风险提示：疫情发展不确定性，区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资导致业绩波动的风险。报告发布日期：2023 年 04 月 27 日 点击下载全文：城建发展点击下载全文：城建发展(600266 CH,买入买入):现金创新高，重点项目进入交付期现金创新高，重点项目进入交付期 华发股份华发股份(600325 CH)2

98、3Q1 归母净利润同比下滑，维持归母净利润同比下滑，维持“买入买入”评级评级 公司 4 月 27 日发布一季报，23Q1 实现营收 119.6 亿元，同比+43%；归母净利润 5.4 亿元，同比-25%。我们维持 23-25 年 EPS 为 1.28/1.43/1.63元的盈利预测。可比公司平均 23PE 为 6.4 倍（Wind 一致预期），考虑到公司 Q1 亮眼的销售表现和拿地潜力，我们依然认为公司合理 23PE 为 10.5倍，维持目标价 13.44 元，维持“买入”评级。风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023 年

99、 04 月 28 日 点击下载全文：华发股份点击下载全文：华发股份(600325 CH,买入买入):净利暂时下滑，核心城市持续补货净利暂时下滑，核心城市持续补货 招商蛇口招商蛇口(001979 CH)竣工节奏以及结构影响净利，销售高增长竣工节奏以及结构影响净利，销售高增长 公司 4 月 21 日发布一季报，2023Q1 实现营收 150.1 亿，同比-20.2%，归母净利 2.7 亿，同比-38.7%。我们维持 2023-2025 年归母净利分别为54.5/100.0/110.9 亿元的盈利预测，参考可比公司 2024 年 13.5 倍 PE 估值（Wind 一致预期），公司销售积极，未来可期

100、，我们认为 2024 年合理PE 估值为 14.6 倍，维持目标价 18.78 元，维持“买入”评级。风险提示：定增事项推进不及预期；行业销售下滑。报告发布日期：2023 年 04 月 22 日 点击下载全文：招商蛇口点击下载全文：招商蛇口(001979 CH,买入买入):销售高增长，定增款款来销售高增长，定增款款来 建发股份建发股份(600153 CH)轻装上阵积极进取，维持“买入”评级轻装上阵积极进取，维持“买入”评级 公司 3 月 30 日发布年报，2022 年实现营收 8328.1 亿元（YOY+17.7%），归母净利 62.8 亿元（因 21 年业绩追溯调整 YOY+2.3%），拟每

101、 10 股派息 8 元。因公司资产减值损失略超预期，我们预计 2023-2025 年 EPS 分别为 2.30/2.64/3.07 元（23-24 年前值为 2.51/3.01 元），大型房企和供应链企业对应 23 年 Wind 一致预期 PE 均值为 9.2/10.3x；考虑多元折价，我们给予公司 23 年地产业务 7.8x PE（折价 15%），供应链业务 7.4x PE（折价 28%），予以目标价 17.39 元（前值：18.23 元），重申“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。报告发布日期：2023 年 4 月 1 日 点击下载全文：点击下载全文：建发股份建发股份

102、(600153 CH,买入买入):逆势精准扩张，未来可期逆势精准扩张，未来可期 滨江集团滨江集团(002244 CH)上调盈利预测，维持“买入”评级上调盈利预测，维持“买入”评级 公司 10 月 26 日披露三季报，1-3Q2022 实现营收 198.7 亿元，同比-19%；归母净利润 20.6 亿元，同比+55%。考虑到公司表外项目结转提升，我们上调投资收益，下调少数股东损益占比，上调 22-24 年 EPS 至 1.26、1.44、1.66 元（前值 1.15、1.35、1.54 元）。可比公司 2022 年平均 PE（Wind一致预期）为 7.4 倍，考虑到公司销售、拿地和融资优势突出，

103、是民营房企中的稀缺优质标的，我们仍认为公司合理 2022PE 为 10.5 倍，上调目标价至 13.23 元（前值 12.08 元），维持“买入”评级。风险提示：疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2022 年 10 月 26 日 点击下载全文：滨江集团点击下载全文：滨江集团(002244 CH,买入买入):结转放量业绩亮眼，强化杭州布局结转放量业绩亮眼，强化杭州布局 万科万科 A(000002 CH)归母净利恢复增长，维持归母净利恢复增长，维持 A 股股“买入买入”评级评级 公司 3 月 30 日发布年报，2022 年实现营收 5038.4 亿元（YOY+11.

104、3%），归母净利 226.2 亿元（YOY+0.4%），拟每 10 股派息 6.8 元。因公司竣工计划趋于谨慎，我们预计 2023-2025 年归母净利分别为 227/243/259 亿元（23-24 年前值 245/272 亿元），A 股（000002 CH）参考可比公司 2023年 PE 均值 8.9x（Wind），考虑到公司多元化资产有望重估，予以 2023 年 10 xPE，予以目标价 19.04 元（前值 24.36 元，2023PE11.6x），H 股（2202 HK）参考最近一个季度平均折价率 36.5%以及两地对业绩和多元化业务估值差异，予以 A 股折价 36.5%，目标价 1

105、3.80 港币（前值 19.11港币），维持“增持”评级。风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。报告发布日期：2023 年 03 月 31 日 点击下载全文：万科点击下载全文：万科 A(2202 HK,增持增持;000002 CH,买入买入):净利重新企稳，存量价值有望重估净利重新企稳，存量价值有望重估 新城控股新城控股(601155 CH)开发业务贡献收缩，商业稳增拓未来开发业务贡献收缩，商业稳增拓未来 3 月 31 日公司发布年报，2022 年实现营收 1154.57 亿元（YOY-31.37%），归母净利 13.94 亿元（YOY-88.94%）。我们维持 2

106、3-24 年 EPS 分别为 1.83、2.42 的盈利预测，预计 25 年 EPS 为 2.63 元。作为一家财务相对稳健的民企，公司商业持续外拓，双轮驱动路径日益清晰，对再融资机遇的把握加大了公司的财务安全性，可比公司 23 年 Wind 一致预期 PE 均值为 9.3 倍，给予公司 24 年 9.3 倍 PE，目标价 22.51 元（前值 22.99 元），维持“买入”评级。风险提示：行业销售下滑；三四线商业地产竞争加剧。报告发布日期：2023 年 03 月 31 日 点击下载全文：新城控股点击下载全文：新城控股(601155 CH,买入买入):开发业务贡献收缩，商业稳增拓未来开发业务贡

107、献收缩，商业稳增拓未来 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。20 房地产房地产 股票名称股票名称 最新观点最新观点 金地集团金地集团(600383 CH)业绩平稳，管理层持续购买债券彰显公司信心业绩平稳，管理层持续购买债券彰显公司信心 10 月 27 日公司发布三季报，期内公司实现营收 530.8 亿元，同比-1.5%；实现归母净利润 33.4 亿元，同比+0.8%；EPS0.74 元。公司财务稳定，管理层态度积极，持续购买债券彰显信心。考虑到市场供给侧变化对非并表项目盈利情况的影响，我们预计公司 2022-2024 年 EPS 为 2.00/2.14/2.26元（前值

108、 2.11/2.21/2.34 元），可比公司 2022 年 Wind 一致预期 PE 为 6.05，给予公司 2022 年 6.05 倍 PE；目标价 12.10 元（前值 15.83 元，2022年 PE7.4x）；维持“买入”评级。风险提示：行业销售下滑风险；债券价格下跌导致融资不畅；股东减持风险。报告发布日期：2022 年 10 月 31 日 点击下载全文：金地集团点击下载全文：金地集团(600383 CH,买入买入):业绩平稳，运维积极业绩平稳，运维积极 华润置地华润置地(1109 HK)FY22：核心净利实现增长，全面发展的行业优等生；维持：核心净利实现增长，全面发展的行业优等生；

109、维持“买入买入”公司发布 22 年度业绩：22 营收同比-2.4%至 2071 亿元，核心净利润同比+1.5%至 270 亿元，逆势实现增长，毛利率同比-0.8pct 至 26.2%。考虑地产行业下行对公司结转资源的影响，我们下调营收和毛利率的假设，调整 2023-2025 年 EPS 预测至 4.21/4.67/4.90 元（2023-2024E 前值：5.18/5.88元）。可比公司 2023E PE 均值为 7.8 倍（Wind 一致预期），考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理 2023E PE 为 9.4 倍，维持目标价为 44.89 港币（前值：44.29 港币）

110、，维持“买入”评级。风险提示：1)疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2)盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期：2023 年 03 月 31 日 点击下载全文：华润置地点击下载全文：华润置地(1109 HK,买入买入):全面均衡发展，商业跨越行业周期全面均衡发展，商业跨越行业周期 中国海外发展中国海外发展(688 HK)22FY 业绩有所下滑，开发业务保持领先，未来增长可期；维持业绩有所下滑，开发业务保持领先，未来增长可期；维持“买入买入”公司发布 2022 年报：营收 1803 亿，同比下降 26%；归母净利润 233 亿，同比下降 42%；毛利率同比下降 2.2pct 至 21.

111、3%。考虑结转情况，我们下调收入和毛利率假设，调整公司 23-25 EPS 至 2.27/2.59/3.01 元（23-24 前值为 3.64/4.22 元）。可比公司平均 2023E PE 均值为 9.2 倍(Wind 一致预期)，考虑公司目前财务状况良好，在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极，叠加非房开业务保持增长轨迹，我们认为公司合理 2023E PE 为 10.2 倍，对应目标价调整至 26.33 港币（前值：28.00 港币），维持“买入”评级。风险提示：1）疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2）盈利能力和销售增速不及预期。报告发布日期：2023 年 04 月 02 日 点击下载全

112、文：中国海外发展点击下载全文：中国海外发展(688 HK,买入买入):市场地位持续提升，增长将为主旋律市场地位持续提升，增长将为主旋律 越秀地产越秀地产(123 HK)投销逆势领先的优质头部地方国企，首次覆盖给予“买入”评级投销逆势领先的优质头部地方国企，首次覆盖给予“买入”评级 公司是广州市属开发商，深耕广州并进一步向全国拓展。短期来看，公司 22 年销售金额逆势率先实现同比增长，投资强度维持行业前列，市场逐步复苏，领先的扩张优势构成股价的催化剂。长期来看，公司背靠双国资股东，独特的增储模式及领先的融资优势将促使公司跑赢行业，实现中长期的业绩增长。我们预计公司 23-25 年 EPS 为 1

113、.33/1.53/1.71 元，可比公司平均 23PE 为 6.9 倍（Wind 一致预期），考虑到公司积极且持续的投资行为，我们认为合理 23PE 为 10 倍，目标价 15.16 港币，首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：疫情扰动风险，单一城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业进一步下行风险。报告发布日期：2023 年 04 月 24 日 点击下载全文：越秀地产点击下载全文：越秀地产(123 HK,买入买入):虎踞羊城向远方，越千亿迎新成长虎踞羊城向远方，越千亿迎新成长 龙湖集团龙湖集团(960 HK)22 年业绩依然稳健，经营性业务逆势稳步前进，维持年业绩依然稳健，经营性业务逆势

114、稳步前进，维持“买入买入”公司公布 22 年报：1）总营收同比增长 12%至 2506 亿元（投资性物业和物业管理收入同比增长 25%至 236 亿元）；2）综合毛利率 21.2%，同比-4.1pct，核心净利润为 225.4 亿元，同比+0.5%。3）22 年每股分红 1.13 元，分红比例 30%。参考开发业务的结转情况，我们调整营收和毛利率，预计 23/24/25年 EPS 为 3.85/4.10/4.54 元（23/24 年前值为 4.69/5.18 元）。可比公司平均 2023 年 PE 为 6.7 倍（Wind 一致预期），考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局，我们认

115、为公司合理 2023 年预测 PE 为 7.4 倍，目标价 32.17 港币（前值：40.02 港币），维持“买入”。风险提示：管理层变更带来的经营业务风险；行业下行削弱公司融资能力；销售增速和非开发业务发展不及预期；疫情影响业务开展。报告发布日期：2023 年 03 月 19 日 点击下载全文：龙湖集团点击下载全文：龙湖集团(960 HK,买入买入):业绩依然稳健，经营性业务稳步发展业绩依然稳健，经营性业务稳步发展 中海物业中海物业(2669 HK)业绩稳步前行，维持“买入”评级业绩稳步前行，维持“买入”评级 公司 3 月 23 日发布年报，22 年实现营收 126.9 亿港币，同比+34%

116、；归母净利润 12.7 亿港币，同比+29%，基本符合我们预期（13.1 亿港币）。考虑到市拓竞争压力，我们略调低营收，预计公司 23-25 年 EPS 为 0.50/0.64/0.81 港币（23/24 年前值 0.52/0.68 港币）。可比公司平均 2023PE 为22 倍（Wind 一致预期），考虑到公司优异的市拓表现和进取的增长目标（“十四五”期间营收和净利润复合增速 30%），我们认为公司合理 2023PE为 26 倍，目标价 13.00 港币（前值 13.60 港币，基于 34 倍 2022PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能

117、力下行风险，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2023 年 03 月 23 日 点击下载全文：中海物业点击下载全文：中海物业(2669 HK,买入买入):业绩符合预期，市拓持续发力业绩符合预期，市拓持续发力 保利物业保利物业(6049 HK)归母净利润略超我们预期，维持“买入”评级归母净利润略超我们预期，维持“买入”评级 公司 3 月 29 日发布年报，22 年实现营收 136.9 亿元，同比+27%；归母净利润 11.1 亿元，同比+32%，略高于我们预期（10.6 亿元）。我们维持23/24 年 EPS 为 2.52/3.18 元的预测，预计 25 年 EPS 为 3.89 元。可比公司

118、平均 2023PE 为 23 倍（Wind 一致预期），考虑到公司市拓和社区增值服务的优秀能力，我们认为公司合理 2023PE 为 25 倍，目标价 71.92 港币（前值 70.36 港币，基于 31 倍 2022PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2023 年 03 月 30 日 点击下载全文：保利物业点击下载全文：保利物业(6049 HK,买入买入):业绩略超预期，盈利能力逆势提升业绩略超预期，盈利能力逆势提升 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。21 房地产房地产

119、股票名称股票名称 最新观点最新观点 华润万象生活华润万象生活(1209 HK)业绩保持中高速增长，维持“买入”评级业绩保持中高速增长，维持“买入”评级 公司 3 月 28 日发布年报，22 年实现营收 120.2 亿元，同比+35%；归母净利润 22.1 亿元，同比+28%，略超我们预期（21.1 亿元）；派息率同比+8pct至 45%。我们维持 23/24 年 EPS 为 1.26/1.61 元的预测，新引入 25 年 EPS 预测 2.02 元。可比公司平均 2023PE 为 17 倍（Wind 一致预期），考虑到公司具备韧性的业绩表现、商管板块的竞争壁垒和物管板块的快速拓展，我们认为公司

120、合理 2023PE 为 33 倍，目标价 47.47 港币（前值 46.63港币，基于 33 倍 2023PE），维持“买入”评级。风险提示：经济环境和疫情带来的经营风险，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。报告发布日期：2023 年 03 月 28 日 点击下载全文：华润万象生活点击下载全文：华润万象生活(1209 HK,买入买入):业绩韧性成长，迎接万象更新业绩韧性成长，迎接万象更新 招商积余招商积余(001914 CH)23Q1 业绩开门红，维持业绩开门红，维持“买入买入”评级评级 公司 4 月 21 日发布一季报，23Q1 实现营收 33.1 亿元，同比+30%；归母净利润

121、 1.8 亿元，同比+27%。我们维持 23-25 年 EPS 为 0.73/0.88/1.05元的盈利预测。可比公司 23 年平均 PE 为 20 倍（Wind 一致预期），考虑到公司轻重资产分离、收并购持续取得进展，非住宅竞争壁垒突出，央企母公司经营稳健，我们认为合理 23PE 估值水平为 26 倍，目标价 18.98 元，维持“买入”评级。风险提示：疫情扰动，关联房企支持减弱，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期，整合不及预期。报告发布日期：2023 年 04 月 21 日 点击下载全文：招商积余点击下载全文：招商积余(001914 CH,买入买入):Q1 业绩开门红，各业务平稳扩张业绩开

122、门红，各业务平稳扩张 万物云万物云(2602 HK)内外因素共同导致业绩阶段性承压，维持“买入”评级内外因素共同导致业绩阶段性承压，维持“买入”评级 公司 3 月 27 日发布年报，22 年实现营收 301.1 亿元，同比+27%；归母净利润 15.1 亿元，同比-9%，低于我们预期（19.1 亿元）。考虑到成本端的压力，我们下调毛利率，预计 23-25 年 EPS 为 1.75/2.25/2.83 元（23/24 年前值为 2.18/2.99 元）。可比公司平均 2023PE 为 21 倍（Wind 一致预期），考虑到公司推进蝶城战略中面临的业绩阶段性调整，我们收窄估值溢价，认为公司合理 2

123、023PE 为 26 倍，目标价 51.87 港币（前值 56.87 港币，基于 24 倍 2023PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企支持减弱的风险，“蝶城”推进、收并购项目经营表现、科技板块和业主增值服务发展不及预期。报告发布日期：2023 年 03 月 29 日 点击下载全文：万物云点击下载全文：万物云(2602 HK,买入买入):循环业务保持成长，蝶城路径清晰循环业务保持成长，蝶城路径清晰 滨江服务滨江服务(3316 HK)业绩保持高增长，维持“买入”评级业绩保持高增长，维持“买入”评级 公司 3 月 24 日发布年报，22 年实现营收 19.8 亿元，同比

124、+42%；归母净利润 4.1 亿元，同比+28%，基本符合我们预期（4.2 亿元）。考虑到公司毛利率有所下滑，我们下调毛利率预测，预计 23-25 年 EPS 至 1.98/2.58/3.31 元（23/24 年前值 2.07/2.75 元），对于公司实现 23 年在管面积/营收/利润增长 30%的目标充满信心。可比公司平均 2023PE 为 16 倍（Wind 一致预期），考虑到公司的密度优势，我们认为公司合理 2023PE 为 17 倍，目标价 38.38 港币（前值 31.04 港币，基于 18 倍 2022PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情带来的经营风险，关联房企经营风险，市拓规

125、模和盈利能力下行风险，5S 增值服务不及预期。报告发布日期：2023 年 03 月 27 日 点击下载全文：滨江服务点击下载全文：滨江服务(3316 HK,买入买入):密度优势再夯实，装修业务露头角密度优势再夯实，装修业务露头角 新大正新大正(002968 CH)业绩同比增速较业绩同比增速较 22Q4 改善，维持改善，维持“买入买入”评级评级 公司 4 月 27 日发布一季报，23Q1 实现营收 7.3 亿元，同比+19%；归母净利润 0.5 亿元，同比+10%。我们维持 23-25 年 EPS 为 1.05/1.42/1.91 元的盈利预测。可比公司平均 23PE 为 18 倍（Wind 一

126、致预期），考虑到公司市拓增速较上市后的快速扩张期有所放缓，我们收窄估值溢价，认为公司合理 23PE 为 23 倍，目标价 24.15 元（前值 27.30 元，基于 26 倍 2023PE），维持“买入”评级。风险提示：疫情发展不确定性；规模拓展不及预期；盈利能力下行风险；收并购交易存在不确定性。报告发布日期：2023 年 04 月 28 日 点击下载全文：新大正点击下载全文：新大正(002968 CH,买入买入):业绩增速改善，市拓稳步前行业绩增速改善，市拓稳步前行 资料来源：Bloomberg，华泰研究预测 风风险提示险提示 疫情发展不确定性：疫情发展不确定性：国内防控政策放开后，仍存在疫

127、情反复、病毒变异的可能，可能对房企经营造成不利影响。行业政策风险：行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。行业下行风险：行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。部分房企经营风险：部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。22 房地产房地产 免责免责声明声明 分析师声

128、明分析师声明 本人，陈慎、刘璐、林正衡，兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见；彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬。一般声明及披露一般声明及披露 本报告由华泰证券股份有限公司（已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格，以下简称“本公司”）制作。本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料。本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司及其关联机构(以下统称为“华泰”)对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、

129、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来，未来回报并不能得到保证，并存在损失本金的可能。华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态。华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司不是 FINRA 的注册会员，其研究分析师亦没有注册为 FINRA 的研究分析师/不具有 FINRA 分析师的注册资格。华泰力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成购买或出售所述证券的要

130、约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，华泰及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。华泰及作者在自身所知

131、情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，为该公司提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务。华泰的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。华泰的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。投资者应当考虑到华泰及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投

132、资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体披露请参照本报告尾部。本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布的机构或人员，也并非意图发送、发布给因可得到、使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人(无论整份或部分)等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并需在使用前获取独立的法律意见，以确定该引用、刊发符合当地适用法规的要求，同时注明出处为“华泰证券研究所”，且不得对本报告进行任

133、何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。中国香港中国香港 本报告由华泰证券股份有限公司制作,在香港由华泰金融控股（香港）有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发。华泰金融控股（香港）有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管，是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司，后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题,请与华泰金融控股（香港）有限公司联系。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。23 房地产房

134、地产 香港香港-重要监管披露重要监管披露 华泰金融控股（香港）有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员。华发股份（600325 CH）、招商蛇口（001979 CH）、万物云（2602 HK）：华泰金融控股（香港）有限公司、其子公司和/或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的 1%或以上。有关重要的披露信息，请参华泰金融控股（香港）有限公司的网页 https:/.hk/stock_disclosure 其他信息请参见下方“美国“美国-重要监管披露”重要监管披露”。美国美国 在美国本报告由华泰证券（美国）有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发。华泰证

135、券（美国）有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局（FINRA）的注册会员。对于其在美国分发的研究报告，华泰证券（美国）有限公司根据1934 年证券交易法（修订版）第 15a-6 条规定以及美国证券交易委员会人员解释，对本研究报告内容负责。华泰证券（美国）有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管（FINRA）分析师的注册资格，可能不属于华泰证券（美国）有限公司的关联人员，因此可能不受 FINRA 关于分析师与标的公司沟通、公开露面和所持交易证券的限制。华泰证券（美国）有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司，后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司。任何直接从华泰证券（美国）有限公司收

136、到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士，应通过华泰证券（美国）有限公司进行交易。美国美国-重要监管披露重要监管披露 分析师陈慎、刘璐、林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员、董事或顾问。分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益。本披露中所提及的“相关人士”包括 FINRA 定义下分析师的家庭成员。分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬，包括源自公司投资银行业务的收入。招商蛇口（001979 CH）：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司在本报告发布日之前 12 个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬。华发

137、股份（600325 CH）、招商蛇口（001979 CH）、万物云（2602 HK）：华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司实益持有标的公司某一类普通股证券的比例达 1%或以上。华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具，包括股票及债券（包括衍生品）华泰证券研究所覆盖公司的证券/衍生工具，包括股票及债券（包括衍生品）。华泰证券股份有限公司、其子公司和/或其联营公司,及/或其高级管理层、董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券（或任何相关投资）头寸，并可能不时进行增持或减持该证券（或投资）。因此，

138、投资者应该意识到可能存在利益冲突。评级说明评级说明 投资评级基于分析师对报告发布日后 6 至 12 个月内行业或公司回报潜力（含此期间的股息回报）相对基准表现的预期（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普 500 指数），具体如下：行业评级行业评级 增持：增持：预计行业股票指数超越基准 中性：中性：预计行业股票指数基本与基准持平 减持：减持：预计行业股票指数明显弱于基准 公司评级公司评级 买入：买入：预计股价超越基准 15%以上 增持：增持：预计股价超越基准 5%15%持有：持有：预计股价相对基准波动在-15%5%之间 卖出：卖出：预计股价弱于基准 15

139、%以上 暂停评级：暂停评级：已暂停评级、目标价及预测，以遵守适用法规及/或公司政策 无评级：无评级：股票不在常规研究覆盖范围内。投资者不应期待华泰提供该等证券及/或公司相关的持续或补充信息 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。24 房地产房地产 法律实体法律实体披露披露 中国中国：华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：941011J 香港香港：华泰金融控股（香港）有限公司具有香港证监会核准的“就证券提供意见”业务资格，经营许可证编号为：AOK809 美国美国：华泰证券（美国）有限公司为美国金融业监管局（

140、FINRA）成员，具有在美国开展经纪交易商业务的资格，经营业务许可编号为：CRD#:298809/SEC#:8-70231 华泰证券股份有限公司华泰证券股份有限公司 南京南京 北京北京 南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼/邮政编码：210019 北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层/邮政编码：100032 电话：86 25 83389999/传真：86 25 83387521 电话：86 10 63211166/传真：86 10 63211275 电子邮件：ht- 电子邮件：ht- 深圳深圳 上海上海 深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼/邮政编码：5

141、18017 上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼/邮政编码：200120 电话：86 755 82493932/传真：86 755 82492062 电话：86 21 28972098/传真：86 21 28972068 电子邮件：ht- 电子邮件：ht- 华泰金融控股（香港）有限公司华泰金融控股（香港）有限公司 香港中环皇后大道中 99 号中环中心 58 楼 5808-12 室 电话：+852-3658-6000/传真：+852-2169-0770 电子邮件： http:/.hk 华泰证券华泰证券（美国美国）有限公司有限公司 美国纽约公园大道 280 号 21 楼东（纽约 10017）电话：+212-763-8160/传真：+917-725-9702 电子邮件:Huataihtsc- http:/www.htsc- 版权所有2023年华泰证券股份有限公司