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1、-1-赵可赵可 博士博士分析师分析师S01区宇轩区宇轩 研究助理研究助理新房及二手房成交面积同比持续边际改善新房及二手房成交面积同比持续边际改善样本城市周度高频数据全追踪样本城市周度高频数据全追踪2023.03.19招商证券招商证券|行业定期报告行业定期报告总量研究总量研究|房地产（不动产与综合服务）房地产（不动产与综合服务）-2-前瞻及佐证指标前瞻及佐证指标租金租金截至2023年2月，北京二手价格指数正同比扩大，上海同比转正，广州负同比扩大，深圳负同比缩小；北京租金价格指数正同比扩大，上海负同比缩小，广州负同比扩大，深圳负同比缩小新房新房案场和二手带看案场和二手带看截至

2、2023年2月，整体新房案场指数和二手带看指数同比转正流动性前瞻流动性前瞻根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至2023年2月，宏观层面流动性前瞻指标环比较上月正缩小（紧缩力度减小），同比正扩大（紧缩力度增大）市场景气指数市场景气指数截至2023年2月，50个重点城市市场景气指数正同比扩大样本城市（40城）18%转正32 PCT一线城市（4城）32%转正47 PCT二线城市（11城）29%转正38 PCT三四线城市（25城）-6%-缩小17 PCT样本城市（17城）67%+扩大30 PCT一线城市（2城）43%+扩大25 PCT二线城市（5城）52%+扩大9 PCT三四线城市（10城）1

3、03%+扩大55 PCT城市能级城市能级面积同比面积同比较较1-2月月城市能级城市能级面积同比面积同比较较1-2月月二手房（二手房（3月月1日日-3月月16日）日）风险提示：短期调控政策改善不及预期，利率改善不及预期，去化不及预期，长效机制不及预期等。风险提示：短期调控政策改善不及预期，利率改善不及预期，去化不及预期，长效机制不及预期等。核心要点核心要点注：由于今年和去年春节月份不一致，故采用1-2月累计数据，当期和基期数据中均包括春节假期，以抵消春节假期影响新房（新房（3月月1日日-3月月16日）日）资料来源：房管局、统计局、中国人民银行、Wind、贝壳、招商证券pPrQXXcVfVeUoW

4、8ZxUaQaO6MoMrRpNpMfQmMtQeRtRpP8OmNqRNZtQrQuOmQqR-3-新房销售新房销售同比转正，同比转正，环比低于往年同期环比低于往年同期新房销售新房销售-同比同比3 3月月1-161-16日样本城市新房成交面积同比转正日样本城市新房成交面积同比转正资料来源：统计局、房管局、招商证券-4-3 3月月1-161-16日样本城市日样本城市新新房房成交成交面积面积环比低于环比低于往年同期往年同期 资料来源：房管局、招商证券新房销售新房销售-环比环比-5-3 3月月1-161-16日样本城市二手房成交面积正同比扩大日样本城市二手房成交面积正同比扩大二手房销售二手房销售同

5、比改善，环比低于往年同期同比改善，环比低于往年同期资料来源：房管局、招商证券二手房销售二手房销售-同比同比-6-3 3月月1-161-16日样本城市二手房成交面积环比低于往年同期日样本城市二手房成交面积环比低于往年同期 资料来源：房管局、招商证券二手房销售二手房销售-环比环比-7-20232023年年2 2月，月，300300城土地供应建面城土地供应建面24922492万方，同比万方，同比-24.8%;-24.8%;成交建面成交建面18871887万方，同比万方，同比-2.82.8%拿地拿地数据来源：中指院数据库、招商证券 *拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地-8-

6、20232023年年2 2月，月，300300城推盘建面及成交建面均负同比缩小；整体流拍率较上月下降城推盘建面及成交建面均负同比缩小；整体流拍率较上月下降4.1%4.1%数据来源：中指院数据库、招商证券推盘建面、推盘建面、成交建面及流拍率成交建面及流拍率-9-20232023年年2 2月，整体城市成交楼面均价正月，整体城市成交楼面均价正同比小幅缩小同比小幅缩小；整体土地溢价率较上月上升；整体土地溢价率较上月上升1.81.8%数据来源：中指院数据库、招商证券成交楼面均价及溢价率成交楼面均价及溢价率-10-20232023年年2 2月，全国月，全国300300城整体土地出让金同比转正城整体土地出让

7、金同比转正 数据来源：统计局、中指院数据库、招商证券土地出让金土地出让金-11-最新一期，拿地未售较最新一期，拿地未售较1 1月下降，开工未售月下降，开工未售(2023(2023年年1-21-2月累计数）较月累计数）较1212月下降，推盘未售较月下降，推盘未售较1212月上升；拿地未售、开工未售去化月上升；拿地未售、开工未售去化周期均下降，推盘未售去化周期上升周期均下降，推盘未售去化周期上升库存库存数据来源：拿地未售数据来自中指研究院（300城）；开工未售数据来自统计局（全国）；推盘未售数据来自CRIC（80城）；招商证券去化周期公式=库存/近12个月平均销量*12拿地未售面积385,468万

8、方较1月变化拿地未售去化周期34.2月较1月变化开工未售面积214,570万方较12月变化推盘未售面积2,508万方较12月变化开工未售去化周期22.5月较12月变化推盘未售去化周期19.6月较12月变化-12-20232023年年1 1月，一线、三四线城市推盘未售库存较上月略有上升，二线较上月下降。各能级去化周期均较上月上升月，一线、三四线城市推盘未售库存较上月略有上升，二线较上月下降。各能级去化周期均较上月上升 数据来源：CRIC、招商证券推盘未售推盘未售-分城市能级分城市能级一线推盘未售面积1,030万方较12月变化一线去化周期17.3月较12月变化二线推盘未售面积1,048万方较12月

9、变化三四线推盘未售面积430万方较12月变化二线去化周期21.5月较12月变化三四线去化周期21.8月较12月变化-13-前瞻及佐证前瞻及佐证资料来源：Wind、招商证券居民中长期存款居民中长期存款截至最新数据（截至最新数据（20232023年年2 2月），居民新增存款趋势和居民存款余额趋势均正同比扩大月），居民新增存款趋势和居民存款余额趋势均正同比扩大2023年年2月月94%2023年年2月月18%2023年年2月月-10%2023年年2月月-10%-14-截至最新数据（截至最新数据（20232023年年2 2月），居民新增中长期贷款趋势项负同比缩小，新增中长期贷款趋势项正同比扩大月），居民

10、新增中长期贷款趋势项负同比缩小，新增中长期贷款趋势项正同比扩大资料来源：中国人民银行、统计局、招商证券资料来源：中国人民银行、统计局、招商证券居民新增中长期贷款居民新增中长期贷款2023年年2月月-54.7%2023年年2月月63.5%2023年年2月月-7.2%2023年年2月月-7.2%-15-截至截至20232023年年2 2月，北京二手价格指数正同比扩大，上海同比转正，广州负同比扩大，深圳负同比缩小；北京租金价格指数正月，北京二手价格指数正同比扩大，上海同比转正，广州负同比扩大，深圳负同比缩小；北京租金价格指数正同比扩大，上海负同比缩小，广州负同比扩大，深圳负同比缩小同比扩大，上海负同

11、比缩小，广州负同比扩大，深圳负同比缩小一线城市二手住宅租金一线城市二手住宅租金&房价指数同比房价指数同比资料来源：贝壳、招商证券-16-截至截至20232023年年2 2月，所有样本城市带看量均上升月，所有样本城市带看量均上升资料来源：贝壳、招商证券带看量带看量-17-截至截至20232023年年2 2月，整体新房案场指数和二手带看指数同比转正月，整体新房案场指数和二手带看指数同比转正资料来源：贝壳、房管局、招商证券新房新房案场、二手带看指数案场、二手带看指数资料来源：贝壳、房管局、招商证券-18-根据招商证券房地产组货币活化指数观察，货币活化指数（根据招商证券房地产组货币活化指数观察，货币活

12、化指数（M1/M2M1/M2口径，截至口径，截至20232023年年2 2月）较上月下降月）较上月下降资料来源：中国人民银行、统计局、招商证券资料来源：中国人民银行、统计局、招商证券货币活化指数货币活化指数-19-根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至20232023年年2 2月，宏观层面流动性前瞻指标环比较上月正缩小（紧缩力度减小），月，宏观层面流动性前瞻指标环比较上月正缩小（紧缩力度减小），同比正扩大（紧缩力度增大）同比正扩大（紧缩力度增大）资料来源：Wind、招商证券资料来源：Wind、招商证券流动性前瞻指标流动性前瞻指标-20-截至截至

13、20232023年年2 2月，月，5050个重点城市市场景气指数正同比扩大个重点城市市场景气指数正同比扩大资料来源：贝壳、招商证券市场景气指数市场景气指数-21-负责本研究报告的每一位证券分析师，在此申明，本报告清晰、准确地反映了分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。赵可：赵可：招商证券研究发展中心房地产行业（不动产与综合服务）首席分析师、REITs研究组执行组长，董事，主要从事不动产及不动产综合服务研究，宏观策略研究；招商证券与清华大学联合培养应用经济学博士后，中南大学与多伦多大学联合培养管理学博士，中南大学计算机

14、科学学士，深圳市高层次人才，高级经济师；李盛天：李盛天：2022 年加入招商证券，同济大学建筑与土木工程本硕。区宇轩：区宇轩：2022年加入招商证券，南开大学金融学学士，伦敦大学学院金融学硕士。孔嘉庆：孔嘉庆：2022年加入招商证券，香港大学经济金融学学士，乔治城大学经济学硕士。团队荣誉：团队荣誉：多次获新财富、水晶球、金牛奖、金牛奖最具价值分析师、Wind金牌分析师、新浪金麒麟最佳分析师、21世纪金牌分析师等相关荣誉。分析师承诺分析师承诺-22-报告中所涉及的投资评级采用相对评级体系，基于报告发布日后报告中所涉及的投资评级采用相对评级体系，基于报告发布日后6-12个月内公司股价（或行业指数）

15、相对同期当个月内公司股价（或行业指数）相对同期当地市场基准指数的市场表现预期。其中，地市场基准指数的市场表现预期。其中，A股市场以沪深股市场以沪深300指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普以标普500指数为基准。具体标准如下：指数为基准。具体标准如下：股票评级股票评级强烈推荐：预期公司股价涨幅超越基准指数强烈推荐：预期公司股价涨幅超越基准指数20%以上以上增持：预期公司股价涨幅超越基准指数增持：预期公司股价涨幅超越基准指数5-20%之间之间中性：预期公司股价变动幅度相对基准指数介于中性：预期公司股价变动幅度相对基准指数介于5%之间之

16、间减持：预期公司股价表现弱于基准指数减持：预期公司股价表现弱于基准指数5%以上以上行业评级行业评级推荐：行业基本面向好，预期行业指数超越基准指数推荐：行业基本面向好，预期行业指数超越基准指数中性：行业基本面稳定，预期行业指数跟随基准指数中性：行业基本面稳定，预期行业指数跟随基准指数回避：行业基本面转弱，预期行业指数弱于基准指数回避：行业基本面转弱，预期行业指数弱于基准指数评级说明评级说明-23-本报告由招商证券股份有限公司（以下简称“本公司”）编制。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告基于合法取得的信息，但本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告所包含的分析基于各

17、种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价，在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。除法律或规则规定必须承担的责任外，本公司及其雇员不对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失负任何责任。本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。本报告版权归本公司所有。本公司保留所有权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人均不得以任何形式翻版、复制、引用或转载，否则，本公司将保留随时追究其法律责任的权利。重要声明重要声明-24-感谢您宝贵的时间 Thank You