1、大中华区物业摘要 二零一九年第四季度 应变挑战，砥砺前行 4 专题文章 04新冠疫情对中国房地产市场的影 响初判 06经济和政策动态 09北京通州建设稳步推进，发 展值得期待 10中国人才流动新格局 11中国是否会重回刺激楼市的老 路？ 12广州资本市场的投资新趋势 30 零售物业 30北京 31上海 32广州 33成都 34深圳 35天津 36青岛 37重庆 38沈阳 39武汉 40西安 41杭州 42南京 14 办公楼 14北京 15上海 16广州 17成都 18深圳 19天津 20青岛 21重庆 22沈阳 23香港 24武汉 25西安 26杭州 27南京 28台北 44 住宅 44北京

2、45上海 46广州 47成都 48深圳 49重庆 50青岛 51香港 52沈阳 53澳门 54武汉 55西安 56台北 58 工业地产 58北京 59上海 60广州 62 酒店 62北京 63上海 64香港 65广州 66深圳 2019年第四季度中国GDP同比增长6.0，与上个季度持平，全年达到6.1%。第三产业以同比6.9%的增速领跑 整体经济增速，其中信息传输、软件和信息技术服务业增加值较上年增长18.7%，表现抢眼。固定资产投资比 上年增长5.4%，增速较上年放缓0.5个百分点；但投资结构不断优化 高技术产业投资增长17.3%，快于全 部投资11.9个百分点。全年社会消费品零售总额比上年

3、增长8.0%，增速略微回落，但消费升级类商品增长较 快，消费结构继续优化。全年，受中美贸易摩擦等问题影响，进出口总额增速录得3.4%，较上年明显下滑。 但与新的重要贸易伙伴“一带一路”沿线国家进出口增势良好，对“一带一路”沿线国家合计进出口增长10.8%， 高出整体进出口总额增速7.4个百分点。整体来看，2019年经济保持平稳运行。 2020年新年伊始，新型冠状病毒疫情的爆发对人民生活、经济活动及房地产市场带来了多重影响。短期内， 各类经济活动，特别是需要人际接触的活动，将受到较大限制并显著减少。无疑这将给中国经济发展带来更 多不确定性，但政府及时出台了有效的疫情控制手段和宏观调控政策，以保障

4、整体经济平稳运行。2月以来， 央行不断向市场释放流动性，货币政策呈现边际宽松趋势；为疫情中受影响的企业进一步减税降费等积极财 政政策的出台为市场注入了稳定剂。从中长期来看，政府强有力的调控政策、金融持续对外开放以及科技创 新领域高速发展将保障整体中国经济高质量、平稳运行。 此致敬礼 姚耀 中国区研究部总监 编者按 新冠疫情对中国房地产市场的影响初判 及行业龙头企业需求韧性和租约稳定性都 更强。我们注意到多个地方政府颁布了针 对中小型企业的支持性政策，包括金融支 持、税收及其他费用的减免和延期缴纳等。 二、与SARS时期的状况不同，导致疫情影 响的异同 回顾2003年SARS时期，处于经济快速上

5、 升期且供应相对有限的北京、上海、广州 的甲级办公楼市场租金下降持续了2-3个 季度，并在之后快速回归原本上升轨道。 但是，目前这些城市受大量新增供应压力 等因素的影响，租金表现原本就处于下行 期，我们预计本次疫情将进一步拉长这一 下行期，缓和期将推迟到来。 同样的，在香港，2003年SARS疫情后，香 港办公楼租金伴随着经济的复苏从历史低 位大幅上升。我们并不认为这种情况将会 重演，这主要是由于经历长时间的经济上 升周期后，香港办公楼租金刚刚从历史高 位开始回落。 本次疫情对办公楼需求会产生的负面影响 已然显现，但影响主要集中于短期市场。 从中长期整体市场来看，基本面仍保持稳 健。值得指出的

6、是，后续相关支持政策、 中美贸易阶段性协议达成、进一步深化科 2020年新年伊始，新型冠状病毒疫情的爆发对人民生活、经济活动及房地产市场带来了多重影响。短期内，商业地产市场受 到的影响将较为显著：各类经济活动，特别是需要人际接触的活动，将受到较大限制并显著减少，从而不同程度上影响商业 地产市场活跃度及各类物业表现。从中长期来看，中国商业地产基本面仍将保持稳健和韧性，并继续受益于中国经济由高速 增长向高质量发展转型过程中提供的可持续的市场机遇。 技发展及金融开放，仍将在中长期利好办 公楼市场。短期积压的市场需求有望在疫 情结束后加速释放。 三、市场新增供应预计不会大幅回落，且 与健康相关的交付标

7、准或将提升 由于商业地产开发周期相对较长，因短期 工程进度导致的延误对市场整体开发节奏 影响相对有限。目前我们初步预期地产项 目的开发进度或受劳动力复工推迟以及上 下游建筑原材料供应影响，出现一定程度 的工程延误。因此，在疫情短期内受控情 况下，相对于地产开发项目3-5年的长周期 而言，短期延误对多数开发项目而言影响 不大。但对即将交付的项目而言，竣工验 收、消防验收等流程将受到影响。 同时，此次突发事件也对提升与健康相关 的办公楼楼宇交付标准提出更高层次的要 求，即如何从楼宇自身硬件的角度加强对 此类事件的防护。具体来说，包括新风及 回风系统增加紫外线消毒模块；增加非接 触式人体体温实时监控

8、系统；智能派梯系 统集成闸机系统以及安装公共区域的自动 定期消毒设备等。 我们预计，未来企业租户在选择物业时将 提升其对员工健康相关的楼宇交付标准和 对办公楼市场的影响 一、市场需求短期内将面临考验，需求结 构变化或进一步影响市场 本次疫情是一宗突发的、具有较强影响的 独立事件。在短期内，它将对中国内地及 香港的甲级办公楼市场产生较大不利影 响，并主要集中于需求端。具体来讲，影 响主要将体现在两个方面：一方面，疫情 在得到全面控制前，租赁活跃度在短期内 将显著降温。由于返工的延迟、健康安全 的顾虑，实地看房、租赁协议签订、装修 等行为短期内均将受到较大限制。房地产 决策将会推迟，短期内新增租赁

9、需求或将 十分有限。同时，一些租约即将到期或部 分即将搬迁的企业将不得不选择续租，从 而影响市场的净吸纳量。 另一方面，市场及经济环境不确定性的增 加，将显著影响短期内的市场信心，企业 将采取更加谨慎的租赁策略。从细分行业 来分析，本次疫情短期内对于进出口贸 易、零售、旅游及线下教育培训等行业的 不利影响或将最为显著。而疫情结束后， 我们预期医药健康和保险产业、线上服务 供应商类的TMT行业以及环境保护关联产业 会保持相对韧性并酝酿出新的机遇。从企 业生命周期来分析，初创、小微企业抗风 险能力较低，受疫情影响较大；大型企业 4 专题 物业管理的关注程度。而开发商也有望将 这一因素考虑在新项目的

10、设计以及现有项 目的改造过程中，从而推动办公物业的综 合品质以及行业标准的进一步提升。 对零售地产市场的影响 一、短期内实体零售受显著负面影响，运 营商及零售商共御市场冲击 新冠疫情带给中国消费市场的负面影响已十 分显著，减少外出等疫情管控措施导致“春 节黄金周”消费大幅降低。城市交通客流是 零售消费的强关联性指标，中国主要城市地 铁客流数据的变化直接折射出消费市场受到 的冲击。2020年春节期间，中国主要城市 地铁客流相比去年同期回落80%-90%。 在香港,由于社会局势紧张，春节期间疫情 的爆发为香港的零售业带来又一次沉重打 击。尽管疫情被认为是暂时性的，但它可能 致使经营能力较弱的商铺提

11、前歇业关闭。 更多的业主可能通过降低租金来争夺租户， 从而加剧租金下降的趋势。 运营商主动免租，零售商全面打开线上渠 道以保证疫情恢复后更强的韧性。伴随消 费端的突发改变，中国主要零售物业的运 营商以及零售商积极应对变化中的重重危 机。在运营商方面，数百家购物中心、百 货商场实行免租或减租政策，一定程度上 缓解商家的经营困难。除了运营商外，零 售商也在主动“自救”，以缓和实体零售中的 损失。诸多零售或餐饮品牌在春节期间也 积极打通线上渠道，开展或加大外送外卖 服务，其中包括许多以往并不提供此类服 务的商家，如高端米其林餐饮品牌及部分 服装品牌。 二、从宏观消费视角分析零售地产市场需 求端的变化

12、 疫情结束后的短期市场反应也将极大影响 宏观消费市场和零售地产市场基本面。针 对短期宏观消费市场的变化，我们按行业 受影响程度将其分为三大类： 获益型业态：该类型业态可能在疫情中短 期内受益，在疫情结束后基本恢复至常态 水平，全年数据有望超出年初预期。代表 性业态：日用品、医药、线上消费等。 补偿增长型业态：该类型业态在疫情中将 受到显著影响，但在疫情得到全面控制 后，受到抑制的消费力将集中释放，短期 消费市场或出现补偿式增长，但全年增速 将大概率低于疫情爆发前的市场预期。代 表性业态：时尚零售、旅游、线下教育、 健康等。 承压型业态：该类型业态同样在疫情中受 到显著影响。但与补偿增长型业态不

13、同， 因其当期时效性高，消费无法延期释放， 所以相应统计指标的全年数据将显著回 落，承压更为明显。代表性业态：餐饮、 娱乐、短途通勤等。 由上述对宏观消费市场的分析衍生到零售 地产市场本身，我们预计本次疫情对不同 业态的零售商将带来不同的影响。因获益 型业态消费更加稳健的基本面，社区超 市、生鲜超市、便利店等业态全年整体需 求将保持相对平稳。补偿增长型业态如时 尚零售（尤其是中低端零售）、健身房、 线下教育等租户，虽然短期内受到疫情冲 击极大，但疫情结束后受到消费者购买意 愿快速恢复的推动，相关业态活跃度将会 显著提升。承压型业态消费整体受疫情冲 击更大，餐饮、体验两大类租户整体表现 可能相对

14、低迷。 三、从长期看来，中国消费市场及零售地 产市场仍具韧性 当疫情结束后，中长期的消费市场将回归 经济基本面，消费在可预见的未来仍将是 驱动中国经济增长的核心动力。国内产业 积极调整转型，从高增长转型为高品质， 经济增长更具可持续性。中国高速推进的 城市化进程将持续带来城镇人口增长。消 费结构亦将发生改变，中产阶级、千禧一 代等消费群体的崛起必将重塑消费格局， 激发消费新触点。主力消费客群规模在未 来的进一步扩张将持续利好中国内需增长。 对物流地产市场的影响 一、高标仓库市场整体需求及租金受疫情 影响有限 基于疫情下更多线上渠道扩容、仓储租金 占企业支出比例相对有限、民生相关品类 需求的不降

15、反升三大因素，高标仓库在疫 情下更显韧性。虽然部分承租高标库的企 业尤其中小型租户的现金流可能会受到货 物囤积、个别消费品类短期动荡、卫生升 级致物流成本上升等因素的影响，从而对 个别高标库造成一定的短期影响。但与此 同时，与民生相关的需求品类不降反升并 有更多消费品类打开线上渠道。此外，线 上消费扩容以及周转难度的增加导致了货 物囤积，短期内或有新增租赁需求出现。 因此综合来看，无论是在市场需求还是物 业租金走势方面，疫情对于整体市场的负 面影响将极为有限。中长期来看，随着疫 情控制后企业周转提速并受益于疫情期间 更多线上购买渠道的打开，整体市场将快 速回归正轨。 二、新兴需求将加速市场需求

16、格局演进 鉴于近几年零售总额增速的放缓以及2019年 自建库开始更直接影响租赁市场等方面的 压力，中国物流市场总体需求在保持韧性 的同时增速或有所放缓。但同时，基于对 市场的长期追踪，我们观察到，在经历了 黄金十年之后，中国物流市场正在发生需 求格局的演变，传统类型的需求增长正在 放缓，而未来的增长点会集中在一些新兴 需求类型。本次疫情的极端情况在给物流 市场带来挑战的同时，也进一步明确了部 分新兴需求的必然性。 相关数据显示，中国生鲜电商市场规模在 2016-2019年间以超过50%的复合增长率增 长至超过3500亿元的规模。本次疫情下， 多家生鲜电商平台订单量急剧增加，线上 购买生鲜的普及

17、率大幅提高。虽然面临订 单量的剧增，生鲜电商会在短期内面临运 力紧张的局面，但是一定程度上为整个行 业的中长期发展创造新的机遇，进而激发 冷链物流行业的市场需求。 冷链运营商有望急速加入市场与物流企业 联合升级冷链网络，前置仓的上游环节如 城市或经济圈分配中心的需求将利好部分 高标库的租金表现。值得提到，冷链尤其 是生鲜板块供应链环节的最后一环近几年 通过线下超市联合等方法得以初步落实。 举例来说，盒马鲜生在上海市的线下门店 从2016年的7家上升到了2019年的40余家， 而这些门店除了线下零售功能之外也同时 为其线上销售提供前置仓的功能。目前中 国冷链市场依然面临设施供不应求、建造 成本高

18、、地理分布不均衡的问题。冷链用 户的升级需求催生冷链设施提供商或者运 营商加入市场。近年来已有头部传统物流 开发商将部分高标库租给冷链运营商，改 造成冷库后提供给生鲜电商作为区域、城 市配送中心。 通过本次疫情，市场各方主体将进一步意 识到周转效率、人员健康安全等需求的重 要性，因此包括自动化在内的一系列智能 科技将提速中国高标仓库的发展，创造更 多投资机会。相比传统仓储，高标仓库具 有空间利用率高和合规属性强等特点，能 有效提升企业供应链效率。目前中国高标 仓仅占仓储总量的5-10%，表明现有市场存 在较大升级需求的潜力。 扫描或长按识别二维码，下载完整报告 5 专题 6 专题 经济和政策动

19、态 方米，同期净吸纳量达到约186万平方米， 去化率超过70%。其中，南京和重庆表现抢 眼。2019年第四季度，南京活跃的租赁需求 推动市场，净吸纳量环比上升48.6%；重庆 办公楼供应出现暂时性回落，同时需求在 下半年集中释放，推动了空置率回落，空 置面积较近五年峰值下降超过三成。 科技类企业的不断成长使之成为中国多个 城市办公楼市场的主要需求来源。上海的 科技新媒体行业呈现增长势头：为提升企 业形象、引进高端人才，这类企业选择入 驻甲级办公楼，导致过去一年来自该行业 的需求在甲级办公楼净吸纳量中占比接近 20%。在深圳，科技类巨头持续的升级、 扩张以及新租需求，推动了净吸纳量稳步 增长。在

20、西南地区，越来越多科技互联网 公司将自身部分职能迁至成都，使得2019年 仅六成的TMT企业新成交面积来自于四川省 外的其他省市。在西安，科技互联网需求 领跑增量，占比达33.2%，尤其是高新区承 载了大量此类企业的需求。北京的科技类 企业增长在2019年也十分显著：内资独角兽 2019年第四季度中国GDP同比增长6.0，与上个季度持平，全年达到6.1%。第三产业以同比6.9%的增速领跑整体经济增速， 其中信息传输、软件和信息技术服务业增加值较上年增长18.7%，表现抢眼。固定资产投资比上年增长5.4%，增速较上年放 缓0.5个百分点；但投资结构不断优化高技术产业投资增长17.3%，快于全部投

21、资11.9个百分点。全年社会消费品零售总额 比上年增长8.0%，增速略微回落，但消费升级类商品增长较快，消费结构继续优化。全年，受中美贸易摩擦等问题影响，进 出口总额增速录得3.4%，较上年明显下滑。但与新的重要贸易伙伴“一带一路”沿线国家进出口增势良好，对“一带一路”沿线 国家合计进出口增长10.8%，高出整体进出口总额增速7.4个百分点。整体来看，2019年经济保持平稳运行。 2020年新年伊始，新型冠状病毒疫情的爆发对人民生活、经济活动及房地产市场带来了多重影响。短期内，各类经济活动， 特别是需要人际接触的活动，将受到较大限制并显著减少。无疑这将给中国经济发展带来更多不确定性，但政府及时

22、出台了 有效的疫情控制手段和宏观调控政策，以保障整体经济平稳运行。2月以来，央行不断向市场释放流动性，货币政策呈现边 际宽松趋势；为疫情中受影响的企业进一步减税降费等积极财政政策的出台为市场注入了稳定剂。从中长期来看，政府强有 力的调控政策、金融持续对外开放以及科技创新领域高速发展将保障整体中国经济高质量、平稳运行。 类企业持续发力，国外IT巨头也在积极寻求 扩租，推动中关村市场租金在经济下行压 力下仍保持平稳。 2019年，政策进一步成为支撑市场需求的有 利手段，中央政府及各地地方政府均通过 各类政策激励市场。例如，政府在2018年 底出台了规范银行业的相关举措，在2019年 底前已开始实际

23、影响市场，推动租赁需求 增长。根据新规，银行须设立独立子公司 开展理财业务。而后，随着各行积极落实 规定、开设子公司步伐加快，新设立的银 行理财子公司在市场中不断浮现。其中， 已有此类新设机构在北京金融街租赁了约 6,000平方米的办公面积。在保险行业，德 国安联保险获批成立国内第一家外资独资 保险公司。这是外资保险公司扩大在华业 务范围的第一步，亦将成为此类企业租赁 需求的推动力。 市场挑战仍将延续，创新激发增长机遇。 近年来，联合办公行业迅速发展，而进入 2019年后，众多联合办公品牌均选择放缓 甲级办公楼市场： 经济放缓触发调整，整体市场需求面临压 力。2019年的经济形势深刻地影响了市

24、场 中的每一个参与者。增长放缓的大环境和 经济的不确定性持续作用，全国办公楼市 场持续承压：全国多个城市租金均有所调 整，空置率有较为明显上升。当然，2019年 的挑战有助于市场各方积累应对压力的经 验，从而调整策略和心态，为全新的市场 环境做好准备。 一、二线城市均受到整体市场环境的影 响，绝大多数城市面临需求放缓压力， 多数城市净吸纳量明显下降，以北京为 例，2019年数值较2018年下降了32%。尽管 受此影响，多数城市租金步入下行通道， 但另一方面，下调的租金水平亦将有益于 升级类需求进入高品质办公楼市场。纵然 如此，四个一线城市净吸纳量均录得30万 平方米以上，其中深圳2019年净吸

25、纳量超过 90万平方米。市场中仍有部分新增需求以 及自用需求在去化空置，帮助市场抵御压 力。二线城市全年整体供应量超过258万平 扩张计划，或关闭部分经营不善的社区。 这一年中，许多运营商都改变了快速扩张 的策略，转而更加关注现有门店的盈利情 况。这也使得源自于联合办公行业的办公 楼租赁需求大幅减少。但是，联合办公的 行业整合并不意味着这种新兴办公模式的 消退，灵活办公的概念在市场中仍很受欢 迎。随着终端用户的逐步成熟，他们将更 加追求定制化的灵活办公解决方案，创造 更多的市场机会。 预期未来，更多政策将持续出台以支持市 场发展。2019年所推行政策的影响力预计在 2020年还将进一步释放，同

26、时各级政府或 将根据市场需要，进一步加码针对特定行 业或子市场的相关支持。随着保险行业的 进一步开放，外资企业和相关公司预计也 将扩大业务布局，有望成为未来需求新的 增长点。 优质零售物业市场： 零售商扩张计划普遍谨慎，全民消费时代 催生多种新兴租户业态，助力业主打造差 异化消费场景。2019年受宏观经济不确定性 的影响，消费者预期有所变化，消费市场 结构持续调整。全民消费时代的到来迫使 品牌方和业主积极求新应变，以满足更加 全面细化的消费者需求。在仲量联行跟踪 观察的全国主要一二线城市中，上海、北 京、成都、杭州等地已成为引领全国零售 租赁表现和消费趋势的重点城市。 一线城市中，运动和潮牌服

27、饰在年轻客 群对于街头文化及国潮文化元素的追捧 下不断进击，国际奢侈品牌与国内外潮 牌的频频联名合作满足了年轻消费者对 于产品个性化及定制化的需求。其中， 核心商圈的优质零售物业成为这些品牌 持续展店的首选，如上海兴业太古汇、 环贸iapm，北京三里屯太古里、西单大 悦城，广州万菱汇和深圳万象天地等。 连锁型休闲餐饮整体扩张趋缓，引入特 色餐饮如亲子餐厅、宠物餐厅、酒吧及 国内外餐饮品牌首店成为业主丰富购物 中心餐饮业态的重要策略（Shake Shack 中国首店、陶陶居进驻上海；全国首家 奈雪梦工厂进驻深圳；奈雪的茶旗下的 BlaBlaBar及星巴克旗下酒坊BarMixato 进驻北京）。“

28、颜值经济”推动美妆品牌全 年保持积极扩张态势，且成为2019年老 旧物业业态调整升级的重点方向。深圳 福田Coco Park、万象天地、益田假日广 场等购物中心均在过去一年的调整中引 进一系列国际一线美妆品牌；上海港汇 恒隆广场、环球港、K11等也持续加码国 际美妆品牌及国货美妆新势力。国内奢 侈品消费市场在高端消费持续回流大陆 的趋势推动下稳步增长，2019年下半年 北京及上海新开业的多个高端零售项目 甲级办公楼租金，2019第四季度增长值（环比） 数据来源：仲量联行 2008至2019年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。 数据来源：仲量联行 *无锡、宁波、大连每半年更新一次 -3%

29、-4% -5% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 北京 上海 深圳 广州 杭州 青岛 南京 无锡* 武汉 宁波* 西安 天津 苏州 成都 重庆 沈阳 大连* 为市场带来新一波奢侈品消费热潮，而 广州和深圳也在2019年迎来多个奢侈品 及轻奢品牌进驻华南地区。此外，2019 年见证了多种新兴租户业态在购物中心 内的涌现，零售商在挖掘小众消费市场 的同时推动了产品和消费场景的迭代创 新，其中包括潮流玩具店、宠物商店、 室内动物园、运动馆等等。 二线城市中，全品类、全渠道、资本运作 以及IP合作成为多地品牌破局，激活租赁需 求的关键。随着品牌及业主愈加精准的客 群定位，服饰、餐饮、美妆、家居等

30、领域 不断涌现的副线业态成为品牌商在销售瓶 颈期突围的重要策略，有利于不断完善全 品类多元化的消费市场。成都迎来多家大 牌服饰的儿童副线产品门店扩张（Moncler Kids、StellaMcCartneyKids），青岛家居生 活品牌从单一品类小型店铺的模式向综合 性跨界大店模式发展，长沙本地餐饮巨头 文和友打造了兼具娱乐体验功能的主题餐 厅。线上线下融合已是大势所趋，打造全 渠道消费模式并善于将流量变现的商家成 为实现门店坪效提升并增强客户粘性的主 力玩家。越来越多的电商平台走向线下， 拓展实体门店。在过去的一年中，唯品会 针对B端的唯品仓及针对C端的线下门店 迅速占领全国市场，线上国货美

31、妆品牌完 美日记在全国主要二线城市迅速展店。此 外，资本驱动下的零售品牌仍保持迅猛扩 张的态势，尤以网红茶饮和咖啡类门店为 主，倒逼传统商业市场加速调整。如以瑞 星咖啡为代表的互联网咖啡带来的行业创 图表2：20城市优质零售物业供求指标 7 专题 000 平方米 净吸纳量新增供应空置率 百分比 0% 3% 6% 9% 12% 15% 0 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 12,000 14,000 16,000 18,000 0809416171819 新推动传统咖啡连锁巨头星巴克接连推出“ 啡快”和“专星送”外卖服务；而在以喜茶、 奈雪的茶、

32、乐乐茶等为代表的新式茶饮领 域，大量的资本加持也为这些品牌在全国 范围内的扩张及消费场景上的创新提供着 持续的动能。同时，购物中心的线下主题 活动层出不穷，借助主题展、名人见面 会及限时快闪店等多种形式增加流量，并 通过会员制度或粉丝关注增加消费者忠诚 度。这当中离不开各大IP与品牌商之间的合 作互动，且与前几年以动漫IP合作为主的现 象不同，2019年开始IP消费内容的裂变所带 来的高流量和广泛的影响力进一步赋能电 商的进化。 四季度全国多地迎来新项目集中入市，全 年新增供应总量同比明显回落。2019年，全 国主要一线和二线城市在经历了上半年的 供应低潮后，下半年新增供应明显回升， 但全年新

33、增供应总量较去年同期仍缩减约 32%。 在仲量联行本季度跟踪观察的全国17个大中 型城市中，四个一线城市全年共录得新入 市项目约232万平方米，同比减少约41%， 其中四季度新入市项目面积占到全年总量 的38%。具体来看，上海迎来8个新建和改 造项目入市，总计约45.8万平方米；北京高 端百货SKP南馆及长安天街为市区和郊区优 质零售市场带来约8万方新增面积；广州海 珠万达广场作为存量改造项目重新入市， 录得商业面积约9.6万平方米；而深圳则录 得宝安大仟里、平安金融中心商场二期、 益田假日里及锦荟Park共24.9万方新增供 应。 二线城市全年净新增供应量约283万平方 米，仅约为去年总量的

34、一半，其中四季度 新增供应环比激增192%至179万平方米。 具体来看，成都、重庆、西安、武汉和杭 州市场相对活跃，全年净新增供应量落在 40-70万方的区间内，其中重庆来福士、龙 湖成都滨江天街、西安吾悦广场、武汉绿 地缤纷城等由知名开发商打造的商业产品 线相继亮相。总存量方面，成都仍位居二 线城市最高、全国第三，仅次于上海和北 京。此外，多地零售商业开发版图不断下 沉，推动近郊商圈的崛起和商业环境的不 断成熟。 住宅市场: 2019年，全国房地产政策基调体现为“不将 房地产作为短期刺激经济的手段”，中央始 终坚持“房住不炒”的定位，紧紧围绕稳地 价、稳房价、稳预期的调控目标来落实房 地产长

35、效管理机制。全年楼市政策“前稳后 严”，“因城施策” 贯穿全年，各城市间的政 策分化愈加明显。 随着央行完善贷款市场报价利率（LPR）形 成机制，截至2019年底，新发放房贷利率锚 定的五年期LPR仅在11月下调5个基点，显示 政府对房地产领域的利率下调仍持谨慎态 度。利率换锚前后，各地利率基本稳定， 实现平稳切换。2019年12月28日，为进一 步深化LPR改革，央行宣布推进存量浮动利 率贷款定价基准平稳转换，转换过渡期为 2020年3月1日至8月31日。预计2020年存量 商业性个人住房贷款在转换时点的利率水 平应保持稳定。 从成交量来看，虽然2019年市场面临诸多挑 战，但2019年全国

36、住宅销售面积再创新高， 较2018年实现了1.5%的小幅增长，其增长主 要来自于西部地区城镇化进程不断推进带 来的新增需求。仲量联行跟踪的全国20个 主要一二线城市数据显示，2019年20各主要 城市住宅成交面积较2018年微增0.6%，其 中宁波、武汉、北京、深圳等城市增幅显 著，而无锡、大连、西安、长沙等城市成 交同比有所下降。 2019年不少城市“金九银 十”表现平淡，凸显出“旺季不旺”，淡旺季 差异不显著的特点。而临近年底，随着各 大房企进入业绩冲刺模式，住宅成交量小 幅回升。 从价格来看，2019年70大中城市价格平稳波 动，全年价格增幅为6.8%，较2018年10.6% 的年增幅明

37、显放缓。分城市来看，4个一线 城市平均同比增长3.8%, 较2018年的2.8%小 幅扩大。二线城市2019年平均增幅7.3%， 较2018年的11.3%有明显回落，但增幅依然 高于一线和三线城市。三线城市2019年价 格增长6.7%，较2018年10.8%的增幅明显放 缓。 2019年下半年以来，随着对开发商的各项融 资渠道收紧，拿地更趋谨慎，住宅用地平 均溢价率维持低位。由于开发商普遍拿地 节奏放缓，2019年全年房地产开发企业土地 购置面积共计25,822万平方米，比上年下降 11.4%，这或将对2020年的房地产投资增速 和新开工面积带来影响。 预计2020年全国楼市政策基调将保持稳

38、定，“稳地价、稳房价、稳预期”总目标不 变，全面落实因城施策也将以稳为主。而 2020年的货币政策有望在“灵活适度”的基 调下迎来边际放松。预计房贷利率也将随 着LPR稳中有降。虽然货币政策有望适度放 松，但房地产调控政策整体将维持偏紧状 态。在此背景下，全年住宅销售面积预计 平稳或小幅下降。预计2020年全国70大中 城市整体价格增速将保持低位波动。 酒店市场: 受此次疫情影响，全国多地启动一级应急 响应机制，商务活动、社会活动、个人出 行均受到明显影响，线上沟通成为主流方 式。酒店作为线下服务典型行业之一，在 商务、旅游、展会等上游行业下滑背景 下，备受冲击。结合2003年非典期间经验 以

39、及当前防护和应急响应情况，预计短期 内，酒店市场业绩持续承压。合理调整预 算、采取暂时调整运营客房存量，节约成 本等方式进行自救。伴随疫情缓和，酒店 市场可能进入最长达一年的回暖期，之后 逐步恢复到正常增长状态。 图表3：二十城市大众住宅市场季度成交额 注：1)4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大 连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州;2)重庆 大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分。 数据来源：中国房地产指数系统 2,233 3,271 4,149 4,284 5,177 4,642 2

40、,877 4,800 5,473 5,017 6,868 5,149 0 2,000 1,000 3,000 4,000 6,000 5,000 7,000 8,000 9,000 成交面积 （万 平方米） 4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量 1Q08 3Q08 1Q09 3Q09 1Q10 3Q10 1Q11 3Q11 1Q12 3Q12 1Q13 3Q13 1Q14 3Q14 1Q15 3Q15 1Q16 3Q16 1Q17 3Q17 1Q18 3Q18 1Q19 3Q19 8 专题 谈及“楼宇经济”必然离不开“楼宇”二字。 依地处北京东郊，通州核心区正逐步迈 上发展的快车

41、道。未来，通州核心区将 迎来总建筑面积达700万平方米的商业地 产新增供应，该区域正朝着北京城市副 中心的发展目标持续前行。 自2015年北京市宣布将通州核心区域建 为城市副中心的四年后，通州迎来首批 办公楼宇逐步完工，吸引着海内外投资 者的目光。同时，更多在建项目也将陆 续竣工。 投资带来区域增长潜力 通州市场已成功锁定许多重要的市场参与 者，加入到该区域的投资建设之中，包括 多个已出资购买办公楼项目作为自用楼宇 的内资银行。受政策引导，且看好通州未 来的发展潜力，中国邮政储蓄银行以及中 国工商银行等众多机构在此投资。 据悉，多个优质内资开发商也在通州积 极寻求机会，加强了市场对该区域未来

42、北京通州建设稳步推进，发展值得期待 发展前景的信心。随着更多市场投资活 动的不断涌现将促进通州的发展步伐进 一步加快。 新建项目承接需求疏解 通州商务核心区占规划地达155平方公 里，其将迎来大量新增办公、零售及公 寓物业，其中，最引人注目的当属未来 北京第四高的地标建筑新光大中 心。高300余米，新光大中心将成为通州 标志性的建筑与重要的办公楼项目。 随着政策规划引导部分需求逐步从产 业、人口、资源过度集中的北京市区向 周边区域疏解，通州将成为非首都功能 的主要承载地。而2019年年初北京市部 分政府职能终于迁至通州办公，将进一 步推动这一进程的发展。此外，环球影 城预计2021年正式开业，

43、为通州区引入 大量员工进行开业前的准备工作，这一 趋势将进一步扩大，为通州的零售与住 宅市场带来更多的需求。 基础设施助力区域发展 通州区域基础设施的规划与建设，将对改 善通州与市区交通连通性、进而推动区域 整体发展起到重要的联动作用。未来，通 州将建设北京城市副中心站综合交通枢 纽，据悉总建筑面积约238万平方米，涵 盖公交、地铁、火车及高铁线路，且连接 北京两座国际机场，总投资额预计超过 400亿元人民币。不仅如此，这一大型交 通枢纽规划最终将通州与雄安新区相连， 最大化推动区域协同发展。 对于依靠地铁通勤的居民而言，除了现 有连接通州与市区的地铁八通线、6号线 之外，地铁S6号线也将进一

44、步提升通州 连通性。同时，通州区规划专设区域内 部地铁环线，并将与环球影城连通。该 线路预计于2020年底投入运营，将与目 前的地铁7号线相连。 在前期投资逐渐参与、基础设施建设不断 完善的利好因素下，通州核心区有望保持 目前稳定的发展态势，迎来增长机会。 关于作者 纪明，北京研究部经理 于棠，北京研究部董事 9 专题 关于作者 BrooksEakin，上海研究部经理 在过去的数十年，中国的人才整体流动主 要方向是从较低线城市流向更高线城市。 后者所提供的优惠政策、就业机会及更高 的生活质量吸引着毕业生、高技能人才及 行业专家的流入。这种人才流动模式通常 导致了部分城市的人才流失，并加剧了特

45、大城市工作机会和落户机会的竞争。然而 种种迹象表明，这种持续了数十年的单向 人口流动模式或许要开始反转或是开始平 衡。随着中国经济进入以服务业为主导、 创新驱动的转型时期，二三线城市，尤其 是人才储备更高的二线城市将迎来了更多 发展机会，人才的单向流动或将在未来经 济发展中逐渐平衡。 过去几年，部分城市纷纷出台人才激励性 政策以吸引专业人才落户。各地出台的激 励性政策主要包括： 放宽落户限制及房屋限购门槛 放宽或取消社保缴纳年限要求 提供住房补贴及免租期 提供房贷利率优惠、降低按揭首付比例 提供面向新型初创企业的资金补贴 尽管许多人才激励性政策实施时间并不 久，但部分城市的户籍人口已出现显著增

46、 长（见图表1）。 这些城市的人口大幅增长是否代表了政府 对重塑中国人才分布格局的决心？私营企 业在人才流动中扮演了什么角色？ 上述问题在大型企业，尤其是科技类企业 的表现中可以找到答案。出于成本控制的 考虑，越来越多大型企业选择将后台部门 迁至或设立在非一线城市。与此同时，金 融、保险类企业也在二线城市积极布局， 每年为当地的甲级办公楼市场贡献大量的 净吸纳量并且向市场提供大规模的就业机 会。尤其是科技类企业持续在相比一线城 市商务成本及人力成本较低的城市扩张； 选址倾向靠近高校周围，以期吸引本地高 质量人才。科技类企业的此类扩张政策有 效抑制了当地高质量人才的净流出。 科技类企业在非一线城

47、市快速增长的办公 中国人才流动新格局 需求，叠加各地出台的经济和人才激励性 政策，为这些城市当前供应大、空置率高 的办公楼市场提供了一条发展路径。中国 经济正在稳步提质，科技创新是高质量经 济发展模式中的重要一环。伴随着科技类 企业的发展、本地人才资源的积累以及新 兴办公和零售市场的日渐成熟，那些传统 上属于人口单向流出的城市，尤其是拥有 极强人才储备的二线城市或将从中显著受 益。 来源：CEIC 图表1：户籍人口增长（2017-2018） 16 23 23 28 34 37 38 50 57 70 79 162 0204060800180 福州 厦门 济南 合肥 南京

48、天津 杭州 武汉 广州 深圳 成都 西安 万人 10 专题 关于作者 盛秀秀，上海研究部董事 2019年中国经济增长持续放缓，全年GDP 同比增长6.1%，为1990年来的最低水 平。作为全球第二大经济体，在经历内 部需求放缓的同时，中美贸易战引发的 不利外部环境加剧了经济增长的不确定 性。 在前几轮经济周期中，楼市一直是中国 刺激经济的重要手段。中国的住宅市场 占房地产投资总额的70%，在每一轮 经济刺激后，大量资本总是流入中国楼 市，引发房价大涨。然而，在本轮经济 下行过程中，中央释放明确信号 “不将房 地产作为短期刺激经济的手段”。人们不 禁要问，中央这次是否能真的坚持不重 回刺激楼市的

49、老路？中央又采取了什么 举措呢？ 楼市政策 与前几轮放松周期不同的是，中央这次 强调“房住不炒”的定位，为楼市定下了 不放松的主基调。虽然各地政府秉承“因 城施策”的原则对地方性楼市政策可进 行微调，但我们并没有看到在限购、首 付比例和贷款政策方面有明显的大幅放 松。此外，2015年以来实施的棚改货币 化安置在2018年年底被叫停，以防止三 四线城市再经历房价暴涨。而自2019年5 月以来，中央全面收紧房企融资渠道， 受此影响，各地土拍市场明显降温。 货币政策 在2014-2015年的放松周期期间，央行共 有5次降准和6次降息，这一方面降低了 中国是否会重回刺激楼市的老路？ 实体经济的融资利率，但另一方面，房贷 额度增多和房贷利率也随之下降，进而 刺激了住宅销售。但在此轮周期中，2019 年8月，央行完善了贷款市场报价利率 （LPR）形成机制，用市场化改革的办法 疏通货币政策传导，促进降低社会综合融 资成本。但为阻止低成本资金大量流入房 地产领域，此次改革特意增加5年期报价 利率，将房地产领域贷款分而治之。截至 2019年底，新发放房贷利率锚定的五年期 LPR仅在11月下调5个基点，显示政府对房 地产领域的利率下调仍持谨慎态度。 此外，相较2008-2009年的4万亿刺激政 策，本轮周期中央行的货币供应较