1、深圳房地产市场年度回顾与展望张晓端高级董事华南及华西区研究部主管戴德梁行研究院副院长01 住宅市场稳字当头的前提下因城施策 从严防大涨向全方位维稳过渡2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部33月，住建部：始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持一城一策、因城施策5月，住建部：对佛山、苏州、大连、南宁4城市进行预警提示7月，中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”12月，中央经济工作会议继续强调“三稳”，促进房地产市场平稳健康发展2月, 国新办：严格控制带有投机性的开发和个人贷款5月，银保监会下发关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知，要求严格

2、规范房地产信托业务7月，央行“点名”房地产行业占用了较多的信贷资源.加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示等10月，央行新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成3月后地方调控政策密集发布应对房价地价上涨，局部市场收紧：调整土地出让报价规则：合肥、苏州扩大限购区域或收紧限购资格：西安增加限售规定或延长限售时间：苏州、丹东公积金异地贷款收紧：天津、石家庄、西安因城施策下，趋冷市场的调控更关注构建支撑楼市发展的基础因素：与人才引进相结合，缩小限购范围：天津、三亚、南京六合、南沙、郑州、成都等多地缩短或取消个税/社保年限证明要求：临港自贸区

3、、南京高淳、天津等提高豪宅线标准：深圳严防房地产金融风险房住不炒调控松紧并行因城施策2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部470城价格指数显示，房价环比上涨的城市数量呈减少趋势数据来源：国家统计局、戴德梁行研究部0070环比价格上涨环比价格持平环比价格下降0070环比价格上涨环比价格持平环比价格下降70城一手房价格指数环比升降城市（个）70城二手房价格指数环比升降城市（个）3344成交量占比回升，市场热点向重点城市回流2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部524个重点城市历年一手商品住宅成交量占全

4、国总成交量比例走势数据来源：国家统计局、戴德梁行研究部130,805 22,992 19.4%19.3%22.6%22.5%15.2%15.6%17.6%0%5%10%15%20%25%30%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000200019前11月全国销售面积（万）24城成交量（万）24城成交量占比,+1.62% yoy,+4.71% yoy重点城市楼市过热调控政策纷纷出台，成交热度向非热点城市传递，再加上棚户区资金的助力，三四线城市楼市于2017年被逐渐点燃，受此影响24个重点城

5、市成交占比下降至15%左右伴随着前期透支大量需求的三四线城市的楼市的降温，资金向一二线城市回撤的趋势日趋明显。预计未来几年重点城市成交量在全国成交总量中的占比将进一步上升2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部6一线城市新房成交量企稳回升，价格走势总体平缓2019年前11个月一线城市商品住宅成交均价走势（元/平方米）历年一线城市商品住宅成交量走势（万平方米）642 704 907 323 - 500 1,000 1,500 2,0002001720182019前11月北京上海广州深圳55,975 52,290 21,241 59,126 010,00020,

6、00030,00040,00050,00060,00070,000北京上海广州深圳数据来源：深圳市房地产信息平台、CRIC、戴德梁行研究部2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部7政策规划利好频现，经历三年盘整蛰伏后，深圳住宅交易活跃度提升深圳历年一手商品住宅量及二手商品住宅成交量走势（万平方米）666 472 393 380 503 608 551 704 440 308 366 372 407 640 320 272 367 438 403 666 418 259 292 323 33,40653,45554,45554,12054,134020,00040,00060,00

7、002004006008001,0001,2001,400200820092000019前11月住宅批准预售面积一手住宅销售面积住宅新房成交均价351 1,227 923 541 464 731 487 1,064 808 539 531 554 二手住宅销售面积数据来源：深圳市房地产信息平台、戴德梁行研究部住宅指标2019年前11个月同比变化率批准预售面积371.65万18.62%新房销售面积322.83万25.21%新房销售均价54134元/持平二手住宅销售面积554.31万11.29%25.17 12.75 30.46 2

8、5.75 44.19 33.73 34.76 28.72 27.63 26.70 32.97 49.00 33.10 16.82 37.07 61.08 60.63 47.66 59.30 55.68 58.82 57.87 66.26 82.00 0204060801001201------12F一手成交面积二手成交面积+28.6%+20.7%金九银十：市场走势平稳+17.3%规划利好叠加政策调整，感染市场情绪，带动成交波动2019年度深

9、圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部82019年深圳一二手商品住宅成交量走势（万平方米）F为预测数据数据来源：深圳市房地产信息平台、戴德梁行研究部2月粤港澳大湾区发展规划纲要发布8月关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见发布11月港人湾区购房享同等待遇11月深圳大幅提高豪宅线标准区域发展规划：楼市政策调整：3月 新征信市场传闻12月深圳取消商务公寓“只租不售”新房成交节奏总体平稳，年末供应激增或刺激成交翘尾2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部9深圳2019年一手商品住宅量及二手商品住宅成交量走势（万平方米）数据来源：深圳市房地产信息平台、戴德梁行研究部100.5

10、1 58.56 83.05 44.19 批准预售面积（万平方米）新房成交面积（万平方米）半年月均值-批准预售半年月均值-新房成交年末开发商趁市场热度积极推货抢收业绩，11月批准预售面积环比上升213%；新房成交在推盘增加、市场氛围等因素带动下走高，市场需求有所释放南山90平以上成交套数占比86%，豪宅化特征显著2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部102019年前11个月深圳一手住宅分区不同面积段成交套数占比历年深圳一手住宅分区成交均价走势（元/平方米）65.3%20.3%0%20%40%60%80%100%罗湖福田南山盐田宝安龙岗龙华坪山光明大鹏90平米以下90-144平14

11、4平米以上罗湖, 69,772 福田，95,440 南山，93,768 盐田, 47,339 宝安, 53,906 龙华, 59,857 坪山, 35,067 光明, 45,188 大鹏, 29,979 020,00040,00060,00080,000100,000120,000200019前11个月罗湖福田南山盐田宝安龙岗龙华坪山光明大鹏数据来源：深圳市房地产信息平台、戴德梁行研究部85.6%85.6%中高端住宅售价下半年持续回升，年末租金则季节性走低2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部11戴德梁行样本住宅租金、售价指数走势20

12、17Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4住宅售价指数季度增幅1.9%1.8%-0.01%-0.1%5.9%3.8%-0.3%-4.8%2.8%-0.4%1.5%2.2%住宅租金指数季度增幅3.5%0.4%1.6%-0.7%2.9%2.4%-0.1%-0.5%0.9%0.3%2.1%-1.8%数据来源：戴德梁行研究部2019年度变化6.07%1.47%03003504004505005502006200720082009200132

13、001720182019住宅租金指数住宅售价指数核心区域及新兴板块新盘成交活跃，带动市场预期向好2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部12深业中城 10.31开盘，去化率100%，吸金50亿 约132-233平方米 均价约13.1万/；单价10.8-19.7万/ (含复式)天健天骄南苑 8.31开盘，当天销售率近8成，销售金额逾50亿 约92-171平方米 均价10.5万/；约821-2146万/套绿地新都会 12.22开盘，362套房约30秒售罄 88-141平方米 均价4.7万/颐湾府 11月30日开盘，当天去化率约88% 户型建面约120-190平方

14、米 备案均价约10.2万/，总价960-2531万/套招商领玺 11.28开盘，4.5小时售罄，开盘卖63亿 120平-150平方米3-4房 均价10.8万/；总价1049万-1878万/套勤诚达正大城三期 12.21开盘，4小时卖完，吸金约16.4亿元 主推68-108平方米 均价5.15万/；总价区间345-585万数据来源：市场公开信息分区市场表现冷热不均，新兴板块迅速崛起2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部132019年前11个月深圳一手住宅分区供销比（万平方米）按供销比从大到小排序2019年前11个月深圳一手住宅分区成交量对比（万平方米）71 60 134 6 22

15、 12 48 21 20 0 批准预售面积（万平方米）30 28 71 4 15 16 80 36 40 3 龙华南山龙岗大鹏盐田福田宝安坪山光明罗湖销售面积（万平方米）数据来源：深圳市房地产信息平台、戴德梁行研究部055404550Jan-19Feb-19Mar-19Apr-19May-19Jun-19Jul-19Aug-19Sep-19Oct-19Nov-19坪山大鹏龙岗盐田罗湖福田龙华光明南山宝安2019年供应达历史高峰，分布情况预示主要增量市场的走向2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部14罗湖福田南山宝安光明龙华龙岗坪山盐田大鹏新区6月份土拍11

16、月份土拍67%72%23%17%5%6%5%6%普通商品房人才住房商业其他配套两次居住用地土地拍卖计容建面分类比例241,883 - 60,32171,400327,772 39,34947,250158,864317,188 - 22,05635,700 - 38,700楼面地价（扣除人才房及其建安成本）对应最高限价数据来源：深圳土地房产交易中心、戴德梁行研究部因城施策下楼市调控将松紧并行各地楼市政策的调整必然是以不引起市场大起大落为前提的大力推进保障性住房建设，发展租赁市场，在楼市平稳运行的基础上推进长效机制建设，行政干预手段渐渐伺机退出，最终实现市场的软着陆，且摆脱楼市依赖。与此同时，在

17、提振市场信心方面，摒弃以往简单的刺激手段，与人才引进和产业培育相结合的举措将成为未来楼市政策的一个重要参考。预测：一城一策之下，楼市调控将松紧并行2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部15避免楼市反弹引发的系统性风险无论是从城市和经济的持续发展来看，还是从避免触发系统性风险的角度来看，楼市的过热局面及房价的快速上行都不可取，因此“房住不炒”的调控思路不会动摇。正因如此，保持房地产市场稳定依旧是2020年楼市调控的大方向从年末中央经济工作会议上重申坚持“房住不炒”、落实因城施策及“三稳”的长效机制，到韩正在住建部调研座谈会上肯定当前调控成果，肯定保持房地产市场稳定是对宏观经济平稳

18、健康发展的重要贡献，同时要求保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段，再到全国住房和城乡建设工作会议要求“房地产总体保持平稳运行”.均再三重申了稳地价、稳房价、稳预期的目标。以平稳运行的态势压舱国民经济而当前宏观经济下行趋势明显，且仍前景未明，虽然官方释放明确信号“不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段”，但房地产仍是支撑经济稳定的关键产业之一，保持房地产市场平稳运行显然是当前阶段经济发展的一项重要诉求，可见在未来一段时间内房地产仍将发挥国民经济“压舱石”的作用。调控目标定调“房地产总体保持平稳运行”预测：交易活跃度进一步提升，调控之下价格将稳中见升2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德

19、梁行研究部16分化之下供需回撤重点都市圈由于前期透支大量新增需求，三四线楼市成交总量已然开始收缩的趋势，伴随成交量回落楼市将逐渐转冷，前阶段经历快速上涨的价格也将面临压力。与此同时，一二线重点城市依托产业基础及人口聚集仍将有望保持相对平稳的态势，而房企战略调整重回以重点一二线城市为核心的都市圈，也将令其住房交易活跃度提升，但旨在维护市场稳定的“一城一策”的政策护航下包括限价在内的调控政策将有效稳定房价的涨幅。城市竞争力支撑楼市价值的中长期走向，长效机制加速构建在中央规划政策、良好的产业基础的支撑下，深圳的城市发展前景广阔。人才资源的流入也为深圳房地产市场的长期稳定发展带来支撑。同时，为避免有限

20、供应及高房价对人才的挤出，深圳房地产长效机制建设加快推进“二次房改”推出，土地供应增加，人才房、租赁住房建设加速，存量市场进一步盘活等举措得以不断落实，全新住房体系逐步构建。届时，保障的归保障，市场的归市场，行政调控将最终从深圳商品住宅市场撤出，商品房也将随着城市价值的提升而实现其市场化价值。潜在需求触机便发，维稳基调将贯穿全年预测2020年深圳总体调控基调将延续2019年末走势，保持温和宽松的同时强化对楼市反弹的监测和警惕，强化市场规范和秩序、打击破坏市场稳定的行为，避免出现楼市反弹的预期。在此环境下，经历3年的盘整期后，2020年住房交易的活跃度将有所提升，成交量有望增长；而在持续的调控和

21、价格指导下新房价格将保持总体稳定并进一步制约二手市场的上探空间；而在核心区域及规划利好的新兴板块，优质物业价格的局部上升不可避免。02 办公市场18写字楼需求走弱，一线城市吸纳量普降，租金下滑-4.4%-5.6%-12.3%-1.7%-16.2%-74.0%-77.7%-68.1%年末全市租金（元/平方米/月）年吸纳量（万平方米）同比变化同比变化北京上海深圳广州“受到国内经济增速放缓的影响，4个一线城市甲级写字楼市场租金普降其中深圳同比降幅最大达到12.3%，全年累计吸纳量也同比下降超7成；同时上海及广州吸纳量也同比下降7成左右；深圳空置率的升高除连年高供应影响外，宏观经济环境下一线城市普遍的

22、需求疲软是导致当前空置率上升的主要原因之一。数据来源：戴德梁行研究部19242.53 元/平方米/月-12.3%租金 (Q4)22.04%+6.33百分点空置率 (Q4)535,590 平方米-23.5%全年新供应5,523,845 平方米+10.7%存量同比同比同比同比101,745 平方米-77.7%全年吸纳量同比深圳市场主要指标不及上年，市场压力可见一斑年末租金（元/平方米/月）年末空置率年内新供应（平方米）年末存量（平方米）541,813 2,861,097 1,853,175 267,760 01,000,0002,000,0003,000,0004,000,000罗湖福田南山宝安0

23、 0 382,830 152,760 0100,000200,000300,000400,000500,000罗湖福田南山宝安208.95 267.99 220.75 189.14 0罗湖福田南山宝安12.78%16.22%29.11%53.99%0%20%40%60%80%罗湖福田南山宝安数据来源：戴德梁行研究部2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部53.56 10.17 22.04%0%4%8%12%16%20%24%020406080200820092000019

24、万平方米新供应吸纳量空置率0 0 382,830 152,760 -30,164 -70,458 148,173 54,194 208.95 267.99 220.75 189.14 00-200,0000200,000400,000600,000罗湖福田南山宝安元/平方米/月平方米年内累计新供应年内累计吸纳量租金20疲软的需求在新增供应刺激下向租金较低的新兴商务区转移年均供应68.41万年内各区新供应、吸纳量及租金水平（同比变化）关系历年全市新增供应、吸纳量及空置率走势（-6.3%）（-12.9%）（-8.4%）（-11.6%）数据来源：戴德梁行研究部2019年度深圳房

25、地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部212019年新入伙甲级写字楼高端研发物业及新兴板块供应增大，租金优势分流办公需求新兴片区高品质办公物业甲级写字楼新兴板块高品质物业优质研发办公楼典型研发办公楼6栋新入伙甲级写字楼2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部NS 52.62万NA 29.66万NS 19.16万NA 11.62万总计供应面积71.78万年内去化41.28万0%10%20%30%40%50%福田中心区科技园后海蛇口宝安中心前海专业服务22写字楼三大核心行业需求占比超7成，金融业租赁需求占比超三成金融31.8%TMT23.4%专业服务18.2%制造业11.8%其他4.6

26、%零售4.5%房地产4.2%文化传媒1.6%各行业租赁需求占比2019年0%10%20%30%40%50%60%宝安中心福田中心区科技园后海南山商业文化中心前海TMT0%10%20%30%40%50%60%宝安中心宝安中心前海前海后海后海车公庙车公庙科技园科技园福田中心区福田中心区金融业数据来源：戴德梁行研究部2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0002020F2021F2022F2023F2024F平方米华侨城宝安中心车公庙福田中心区科技园后海福田东罗湖前海蛇口深圳湾超级总部

27、23预计2020-2024年新增供应853.39万平方米注：F表示未来预测供应持续施压，区域分化明显，租金持续下行5,523,845 8,533,926 02,000,0004,000,0006,000,0008,000,00010,000,00012,000,00014,000,00016,000,0002019Q4平方米2020-2024年未来供应2019年末存量数据来源：戴德梁行研究部2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部03 商业市场2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部25市场指标新兴商圈贡献2/3的年度新增供应租金 (元/平方米/月)罗湖罗湖福田福田

28、南山南山龙岗龙岗宝安宝安龙华龙华光明光明罗湖罗湖福田福田南山南山龙岗龙岗宝安宝安龙华龙华光明光明新增供应 (万平方米)空置率 (%)罗湖福田南山龙岗宝安龙华光明深圳优质购物中心指标新增供应存量空置率平均租金数据来源：戴德梁行研究部UniWorld壹方天地MaxLand光明大仟里MaxLand宝安大仟里One Avenue卓悦中心Vankely云城万科里新供应与去年同比新兴商圈占比核心商圈占比其他社区型、主题型商业：盒马里 岁宝、塘朗城、益田假日里、勤诚达K+、恒裕 香悦里、融创荟、Bo Space、+52%66.2%33.8%2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部26服装新零售

29、新能源汽车电影院餐饮经济环境资本寒冬成熟商圈内竞争加剧，部分存量项目需求分流，空置率略有上升，租金随之下调部分在建项目因市场消费需求不足以及同业竞争激烈而延期入市前三季度，全市社会消费品零售总额增长6.8%，增速较前两季放缓0.9个百分点。010203竞争加剧 9月初，深圳市商务部发布深圳市关于进一步优化供给释放潜力促进消费增长的若干措施（征求意见稿）和深圳市繁荣夜间经济实施方案数据来源：深圳市统计局宏观经济环境疲软及融资端收紧，影响商业市场需求及供给2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部27120+首店入深，激发消费潜力并丰富商场业态首店类型占比全球首店亚洲首店全国首店华南首

30、店深圳首店餐饮零售体验类饮品/烘焙地方菜西餐/东南亚风味服装美妆护肤服饰集合店汽车儿童影院数据来源：戴德梁行研究部2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部28激烈竞争下 存量物业积极进行调整升级福田COCO Park连廊商业动线改造，客流互通，注重人文气息，突显“公园”概念引入国际轻奢、美妆品牌，填补商圈空白过去两年更替超过10%零售、餐饮及数码品牌海雅缤纷城场内装饰、停车场、直梯等硬、软件改造升级增加体验类业态：奈尔宝、全明星滑冰俱乐部美妆护肤：欧舒丹、碧欧泉、Lamer外立面形象升级ing皇庭广场2018-2019H1，调整新签及续签品牌超200家，总调整面积超4.2万平方米

31、Q1-Q3销售额超17亿元，全年有望达23亿元餐饮业态类型丰富海岸城2019年开业近10家“首店”时尚轻奢、特色餐饮外立面形象升级中2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部29国货创新引潮，老字号跨界复兴中 国制 造数码通讯华为全球旗舰店vivo全球品牌概念店vivo Lab小米之家科大讯飞跨界合作气味图书馆 x 大白兔喜茶 x 点都德奈雪 x 人民日报小龙坎 x 冷酸灵美妆护肤&日杂百货服装&运动潮牌2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部30四大业态扩张相对明显 支撑零售市场儿童业态&体验类业态咖啡&茶饮&烘焙地方菜&特色餐饮黄金珠宝2019年度深圳房地产市场回

32、顾与展望| 戴德梁行研究部31未来供应核心商圈竞争压力大增0200,000400,000600,000800,0001,000,0002003200420062007200820092000020F2021F2022F2023F罗湖区福田区南山区宝安区龙岗区龙华区光明优质商业项目历年供应走势及预测（平方米）优质商业项目2020-2023年供应预测（按区域）2020年，全市优质购物中心可见供应量将达675,000平方米，其中60.7%位于成熟商圈，39.3%位于新兴商圈。商业市场的平稳发展有赖于消费市场的支撑，而在短期内经济不甚景

33、气的影响下，消费或倾向保守。叠加新项目的竞争影响，预计优质购物中心整体空置率将有所上升，同时租金上涨承压，局部优质项目集中的成熟商圈租金或将小幅下滑。“”核心区域新兴区域数据来源：戴德梁行研究部675,000平方米备注：F表示预测值2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部32资产证券化释放存量资产价值，品牌融资多元化助力运营扩张品牌融资资产证券化12017.02，深圳益田假日广场53亿ABS落地，是深圳首个资产证券化的商业项目。22017.12，印力集团以深国投广场为标的发行38亿CMBS，是是印力集团成为万科成员企业后第一个资本市场融资项目。32019.03，龙岗万科广场21.

34、16亿类REITs成功发行，标的物龙岗万科广场估值29.41亿元，是印力首单类REITs产品。42019.11，深交所更新信息显示星河45.76亿元ABS获受理，基础资产为星河福田COCO Park。12018.12，奈尔宝Neobio宣布获数千万元A轮融资，主要用于在国内各大城市的门店开设。22019.04，MINISO名创优品与腾讯和高瓴资本签署关于合共10亿元人民币的战略投资协议。32019.07，和府捞面宣布完成C+轮融资，本次融资额达2.1亿元。42019.10，KK集团完成1亿美金D轮融资，是2019年至今新零售领域最大的一笔融资。集团旗下品牌包括进口品集合店KK馆，彩妆集合店The Colorist调色师。2019年度深圳房地产市场回顾与展望| 戴德梁行研究部张晓端联系方式：X0755 2151 8116