1、世联研究 2019年，房地产在踟蹰前行中，销售额再度创出新高。 2020年，在“房住不炒”与“三稳”之下，房地产行业 终将褪去浮躁与虚火，回归其根本。 中国房地产市场2019年回顾与2020年展望 2020.02 深圳世联行集团股份有限公司 根 致虚守静 复归其 (1)全年商品房销售额 16 万亿，增速降至 6.5%. 4 (2)量稳价增拉动销售额增长，商业办公呈现结构性恶化 . 5 (3)一二线热度回升，三四线转冷明显 . 6 (1)情绪跌宕起伏，成交量跌价升 . 10 (2)核心城市楼面价总体趋稳，长三角与大湾区最受青睐 . 14 (1)到位资金缓增，回款占比提升 . 16 (2)货币宽松

2、不改融资收紧，发债规模年内逐季回落 . 17 (3)融资成本震荡下行，融资能力分化明显 . 19 (4)地产信托余额管控，前端拿地已受影响 . 20 (1)“金九银十”成色不足，市场情绪回归理性. 22 (2)购房成本先降后升，房价涨幅明显回落 . 24 (3)居民杠杆率快速上行，投机性购房将受抑制 . 25 (1)全球经济萎靡，宽松力度加大 . 29 (2)三驾马车显疲态，货币宽松亦有限 . 31 (3)政府部门加杠杆，地产政策更友好 . 33 (4)“新冠”疫情冲击明显，楼市需求不必过度悲观 . 35 (5)商品房市场中长期需求有支撑，房地产仍是中国经济的压舱石 . 36 (1)巨量待偿债

3、务来临，资金链承受考验 . 38 (2)杠杆易上难下，主动收缩为佳 . 39 (3)头部房企杠杆率分化，背后映射经营策略迥异 . 40 (4)短期偿债能力减弱，头部房企分化巨大 . 41 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 (1)待售面积止跌回升，商业办公去化为艰 . 44 (2)主要城市库存健康，区域之间仍有分化 . 47 (3)竣工持续改善，房企资金趋紧 . 48 (1)一二线城市仍是核心，深耕助力溢价提升 . 52 (2)把握城市轮动、抱团合作，优选并购机会、适度扩张 . 53 (3)深挖市场，发挥本地资源优势，积极拥抱品牌房企 . 53 (4)拥抱变革，结构效率优于运营效率 . 53

4、 (5)对于疫情严重区域，拿地标准、产品规划、物业管理需重新思考 . 54 (6)商办库存恶化，应积极寻求合作并把握棚改收官之年的机会积极去库 . 54 (7)头部房企最新战略要览 . 54 (1)基建带来区域分化，极化效应是必然 . 56 (2)产业格局决定城市命运，五大城市群引领中国经济 . 57 (3)央行扩表推升的普涨格局结束，结构性行情与分化将是常态. 60 （1）关键词：渠道、观望情绪、价格战 . 63 （2）地政策边际松动明显，局部调控仍有升级 . 64 （3）购房者年龄后移，改善型成交占比提升 . 64 （4）对于开发商降价，4 成地方有限制 . 65 （5）中小开发商资金紧张

5、，存在拖竣工的现象 . 65 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 2019 年，房地产销售额以 16 万亿收官，再创新高。 全年商品房销售额 16.0 万亿，同比增长 6.5%，其中销售面积 17.2 亿、同比微 降 0.1%，全年销售均价 9,310 元/、同比增长 6.6%。待售面积 5.0 亿，同比下 降 4.9%，新开工面积 22.7 亿、竣工面积 9.6 亿，分别同比增长 8.5%、2.6%， 从数据上看仍是稳中向好。 2019 年，“房住不炒”、“三稳”仍是国策，中央政治局会

6、议上更是首次提出“不 将房地产作为短期刺激经济的手段”。但在由于区域库存与供给存在差异，故“全 面落实因城施策”有其必要性，在此之下，城市边际松动频繁。 年初 1%全面降准以及 2 月的社融数据的超预期宽松， 助力形成了春节之后楼市 “小 阳春”。市场的火热局面也使得房企拿地信心大增，各地土拍市场高溢价率地块频 现，苏州更是地王频出，引致政府调控升级。随着住建部连续点名多城，密集的调 控之声使得市场热度迅速回落。 全年货币政策环境宽松， 但针对房地产融资却是收紧。 5 月银保监会的 “23 号文” 、 7 月的信托公司约谈并施行余额管控、房企海外发债用途限定于只能借新偿旧等一 系列针对房企融资

7、全渠道的监管组合拳， 使得处于还债高峰起始年的房企资金链愈 加趋紧。在此情况之下，下半年房企纷纷加大促销力度以回笼资金，民营房企拿地 力度大减。 市场转冷之下， 库存再次抬头， 商办库存更是去化维艰。 在减税降费下的地方财政、 资金趋紧的房企、再次抬升的库存等多重因素作用下，“因城施策”给与地方政府 更大的自主权以及时调整楼市政策， 并最终体现为多个城市出现调控政策的边际放 松，“一城一策”甚至“一区一策”屡见不鲜。显然，整体楼市政策的调控已经见 顶，边际改善的局面只会更加明朗。 尽管 2019 年经济增速继续放缓，全球宽松仍是主流，但中央抑制投机、“房住不 炒”的决心不变。在不平静的 201

8、9 年，商品房销售额仍创新高，这背后有着一些 值得关注的事实： 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Rese

9、rved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 201

10、9 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copy

11、right 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 20.7 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 2010-12 2011-03 2011-06 2011-09 2011-12 2012-03 2012-06 2012-12 2013-03 2013-06 2013-09 2013-12 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-0

12、6 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright

13、2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights

14、Reserved 宏观经济指标（部分） 2020 年影响 表述 GDP 增速 短期冲击大， 全年影响相 对有限。 1 季度 GDP 增速影响大， 全年影响相对 有限 （假设 2 月全国疫情得到控制， 湖北疫情发展局限于区域内） 初步估计今年 1 季度 GDP 增速有可能因为疫情的爆发而降低约 1 个百分点，但全年 GDP 增速受影响的幅度则相对有限，大概在 0.2 个百分点。（20200201- 中银国际-中银国际宏观策略评论：疫情经济影响的两条分析原则） 中性假设下， 2020Q1 经济增速可能 在 4.5%附近 从对生产法 GDP 的影响看，非典造成的经济增长减速只出现在 2003Q2，

15、期间三大产业的生产都相比 Q1 有所回调。根据三大产业增加值，按比例 情景测算了疫情冲击下 2020Q1 可能达到的经济增速。还根据各行业增加 值在非典期间的表现，来情景测算 2020Q1 可能达到的经济增速。在中性 假设下， 2020Q1 经济增速可能在 4.5%附近。（20200203-中信建投-中信 建投新冠疫情的经济影响及 2020 年 2 月宏观经济月报：以史为鉴的春天） 1 季度 GDP 同比增速将显 著下滑至 5% 左右 假设 2020 年 1 季度其他行业 GDP 保持稳定，交运仓储邮政业、住宿和 餐饮业以及其他服务业 GDP 增速回落幅度与非典疫情一致， 那么这将拖累 今年

16、1 季度 GDP 增速 0.9 个百分点，及 1 季度 GDP 同比增速将显著 下滑至 5%左右。（20200201-招商证券-新冠肺炎疫情冲下的经济与政策展 望） 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与

17、 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 公司简称 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 中报 2019 年 三季 中国恒大 0.37 0.65 0.98 0.43 0.40 0.55 - 中梁控股 - - 0.50 1.42 1.01 0.70 - 绿地控股 0.16 0.60 0.60 0.70 0.74 0.79 0.75 融创中国 1.49 1.56 1.60 0.87 0.83 0.82 - 中国金茂 3.03 1.52 1.39

18、0.70 0.63 0.87 - 中南建设 0.29 0.45 1.00 0.81 0.74 0.98 1.08 金科股份 0.53 0.40 2.54 1.02 1.07 1.05 1.03 华夏幸福 0.67 1.83 2.47 2.44 1.88 1.09 0.75 融信中国 0.11 0.29 1.49 0.85 0.88 1.10 - 阳光城 0.27 0.64 0.88 0.68 0.68 1.16 1.23 内地所有上市房企 0.82 1.03 1.52 1.13 1.15 1.19 1.09 世茂房地产 1.09 1.32 1.08 1.56 1.40 1.44 - 招商蛇口

19、2.27 5.02 3.37 1.39 1.50 1.49 1.27 碧桂园 1.26 1.59 1.85 1.96 1.80 1.82 - 万科 A 2.70 1.94 1.83 2.64 1.89 1.94 1.59 新城控股 1.39 6.94 1.58 1.57 3.07 2.03 1.51 华润置地 1.98 3.16 3.77 2.04 3.13 2.18 - 金地集团 1.10 0.97 2.61 2.03 3.82 2.26 2.04 保利地产 1.37 1.05 3.53 2.30 2.32 2.62 2.42 龙湖集团 2.36 2.90 3.24 4.77 3.84 4.

20、21 - 中国海外发展 2.23 13.83 4.50 7.46 6.57 5.07 - 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深

21、圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 图表 84 全国各省市竣工面积同比及贡献率 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集

22、团股份有限公司 版权所有 企业名称 碧桂园* 更审慎补充优质土地，优化区域布局，对中国城镇化的不同阶段制定不同的投资组合。加强不同地区市 场渗透，减少对特定市场的依赖；关注“城镇市场、旧改市场的潜力”。 中国恒大 继续坚定不移实施“规模+效益型”发展模式，继续坚定不移实施“三高一低”经营模式，夯实房地产基础， 加快拓展旅游集团、监控集团业务规模，加快推进新能源汽车、新能源科技等重大项目产业化。 2019 年继续保持扩大优质土地储备，实现高质量发展。“并就现有 14 个项目继续购买周边土地”。（2018 年新增土地减少，“并就现有 22 个项目进一步购买周边土地”） 万科 战略定位：坚持“城乡建

23、设与生活服务商” 战略定位，在巩固住宅开发优势的同时， 围绕人民日益增长的 美好生活需要， 积极发展物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、标准办公与产业园、 冰雪度假等业务。 2019 年经营方针：围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心， 以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本 盘。 （截止 2019 年三季度，累计新增 116 个开发项目，按权益投资金额计算，81%位于一二线城市） 融创中国 严控非地产业务投资，重点提升资产运营和盈利能力，培育成新增长点。坚持产品领先战略，持续创新 并完

24、成产品体系，高效高品质交付项目，打造更多的融创“归心社区”。 在保证现金流充裕不影响杠杆率长期下降的趋势前提下，持续关注和盘点土地市场机会，继续坚持高标 准土地获取之类，更加聚焦核心一二线城市的土地市场，谨慎精选优质土地。 保利发展 居住及改善需求随着城市群聚集发展将持续补充，市场竞争趋于专业化、品牌化。将继续专注刚性及改 善性需求，聚焦一二线城市及核心城市群，把握市场调整中的结构性机会，优化资源储备，提升产品及 配套服务，发挥融资能力优势，保持持续稳健增长。 （2018 年以并购方式加快拓展， 公司通过收并购、 合作开发、 旧城改造、 产业拓展等方式获取项目 75 个， 占全年拓展金额及拓展

25、面积的 54%、 58%。2019 年聚焦一二线，前三季度，累计新拓展项目 84 个，总 拓展成本 996 亿元，其中一二线城市拓展金额占比 76%。） 绿地控股 企业格局：以房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消费”等多元产业并举。 地产行业景气度回落，市场预期严峻。公司上下围绕“狠抓成绩单、狠抓增长点、努力出亮点、努力练内 功” 的工作要求， 专题研究部署房地产、 大基建两大核心产业的策略与措施， 并全力推进各项重点难 点任务。2019 年前三季度地产销售同比下降，大基建快速发展。 （2019 年上半年以城市群、都市圈的理念， 聚焦一线城市溢出地区、二线省会城市、高铁沿线重点地级 市，大

26、力推进项目拓展。下半年来放缓拿地，聚焦重点城市重点区域。） 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 新城控股 发展战略：区域聚焦、快速周转、产品多元化。经营策略：区域深耕+高周转+大运营。 （判断各地区土地市场情况，积极研究不同城市间的供求关系，通过招拍挂、收购合并获取土地资源） 中海地产 战略：确立立足今天、明天、后天的三层次业务。今天：投入约 90%的资源用于住宅开发，坚持主流城市、 主流地段、主流产品的发展定位，聚焦经济与人口发展潜力更大的一二线城市，实现规模与利润持续增 长；明天：配

27、置 7-8%的资源用于写字楼、购物中心及酒店业务，阶段目标为 5 年内持有商业物业总营业 收入过百亿，抵御周期波动；后天：配置 1-2%资源，聚焦美好生活，战略性探索，布局教育、养老、物 流、公用事业等，培育新的利润增长点。 金科地产 战略：“四位一体”（民生地产开发、科技产业投资运营、社区综合服务、文化旅游康养）总体发展，以“四 大攻坚战”为经营重点，以提升“核心能力建设”为长期抓手，扎实推进各项工作，经营质效持续提升，不 断取得高质量发展新成果。城市布局：坚持围绕“三圈一带、八大城市群、核心 25 城”深耕发展，大幅提 升投拓能力。在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时，加大其他区域投资，实

28、现全国均衡布局。（截 止 2019.11 项目布局重庆占比 47%。2018 年新增土地储备中一二线城市货值占比超过 75%。） 阳光城 坚定实施“三全”发展（全地域发展、全方式拿地、全业态发展）的投资战略，以“高周转”为原则，“规模上 台阶、品质树标杆”；坚持“五圆”快速发展模型（项目设计、成本控制、产品质量、工程进度、市场营销）， 以三升一降（提升规模、速度、品质，降低成本）为核心；重点关注刚性需求和首次改善需求人群。 （2019 年上半年以并购及合作新增土储占比总补充土地储备计容面积的 30.16%） 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展

29、望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION

30、 ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集

31、团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回

32、顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 2019 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright

33、2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 贵州大学区域经济学硕士 4年行业及市场研究工作经验 戴 毅 中南大学工学硕士 6年咨询及房地产行业分析经验 周汉陵 报 告 出 品: 总 指 导: 总 协 调: 执

34、行总指导: 版 式 设 计: 研 究 团 队: 世联行集团战略投资中心 陈劲松 朱 敏 刘唯唯 蔡俊波 董事长 总经理 集团副总经理 集团首席平面设计师 推广：世联行集团战略投资中心 电话：0755-2216 2600 地址：深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心大厦15楼 E-mail: 本报告仅作提供资料之用，属于非盈利性的市场信息交流行为。如需引用，请增加“由于统计时间和口径的差异，可能出现 与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准”的提示。本公司力求报告内容准确完整，但不 对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联行集团股份有限公司所有，如需引用和转载，需 征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上申明。 免责声明： 英国斯特灵大学理学硕士 投资分析专业 2年行业及市场研究工作经验 王家隆