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1、量价表现区域分化极大,长三角与珠三角表现亮眼 量价表现分化不仅体现在各个片区及城市之间,也体现在城市内部主城区与郊县之间。从各地区与城市的销售表现来看,分化较大,其中长三角、珠三角、西北以及成都、唐山等部分核心城市最火热,量价齐涨,其余大部分省份的省会城市主城区价格坚挺并慢涨,但郊县与三四线整体以价换量明显。尤其在8 月“三道红线”之后,部分民营房企掀起价格战以加速回款,这些郊县与非核心城市群的三四线城市多数楼盘在此前基础上降价 5001000 元/,文旅盘与商办市场折扣力度则更大。 总体上看,全国多数城市新建住宅销售均价有增长,这是因为地价上涨带动新推楼盘成本抬升从而推盘
2、价提升,但 2019 年及之前在售的楼盘降价力度仍较为明显。 值得一提的是,这一年在房价涨幅明显的城市中,学区房扮演了点火器的角色,涨幅夸张,带动整体市场。一方面是因学区房供给稳定而需求随着人民生活水平提高而不断增长,对于人口净流入的一二线城市尤其如此,且投资/投机需求亦是重要力量;另一方面,在疫情的影响下,初高中海外留学被更谨慎的选择,这部分家庭通常是高净值家庭,购买力较强。 长三角量价齐升,江浙为最 疫情后当地政府组织有力,复工速度极快,以江浙核心城市的量价齐涨带动土拍市场火热,价格攀升之下主城区一二手倒挂现象频繁,“打新”的赚钱效应下出现多个“万人摇号”盘,
3、整体进入土拍地价快速上涨周边二手房价格上涨此前拿地的新推项目因限价而与周边二手倒挂“摇号打新” 的自我增强循环中,尤以杭州、宁波、无锡等表现最为突出,带动整体走强,上海在四季度后二手房价格进入跳涨模式,多个新盘数倍认筹、二手月成交套数创新高,预计热度将扩散,对长三角板块的热度形成新一轮的支撑。 珠三角深莞主升之后迎调控,广惠补涨引领全省向暖 上半年广东市场冷热不均,仅深莞惠独领风骚,尤其深莞房价飙涨后迎来调控升级,在调控后需求外溢转向周边广惠等,三季度后在广州和惠州部分片区价格快速上涨带动下,热度开始扩散至省内其他城市,年底佛山、珠海等异动明显,预计 2021 年热度扩散并
4、延续。 京津冀修复加速,表现亮眼 北京在疫情防控期间对人员进出管控极严,周期较长,被疫情抑制的需求在下半年开始集中释放;河北在唐山量价快速上涨带动下,整体表现优异,但仍呈分化状态,如石家庄一二手价格均有下跌,天津则二手房价格亦有下跌,但 2020 年土地出让大幅缩减,库存改善,新房市场整体相对平稳。展望后市,在北京部分核心板块二手量价初现异动后,整个京津冀板块有望在核心城市带领下企稳向好。 西北五省头部房企密集入驻,地价快速攀升推动新房量价齐涨 近两年,西北片区除陕西之外的其他四省随着头部房企的密集进驻并积极拿地布局,地价快速攀升,省会房价也快速上涨且纷
5、纷破万,整体市场价格稳步上涨,居民购房情绪较高。在土地市场价格快速攀升的情况下,热度有望延续。 东三省疫情反复,分化明显 整个东三省两极分化极大,核心城市主城区板块价格稳步上涨,但郊县普遍大力度以价换量。黑龙江受俄罗斯疫情影响导致疫情反复,市场表现较差,加之近两年土地出让连续大增导致新房供应大增,整体量价齐跌;吉林类似,尤其在 9 月长春调控之后再度疲软;辽宁则在沈阳价格快速上涨的带动下表现较好,但在 9 月调控之后,市场观望情绪加剧,预计全省分化延续。 山东总体平稳,以价换量渐扩散 济南与青岛全年整体销售量方面表现较好,但价格方面除主城区较坚挺,郊区二
6、手跌幅 10%左右;郊县去化较差,9 月后房企促销力度明显加大。全省整体市场分化较大,部分三四线供地加速,库存攀升,以价换量的力度扩散。预计随着济南与青岛土地缩减后,供需格局将略有改善。 河南竞争最为激烈,促销手段激进 河南为北方片区竞争最激烈之地,且以郑州为首,省内三四线市场相比郑州市场反而略强。郑州市场2017-2018 年土地巨量供应,库存奇高,从 2019 年下半年市场转冷尤为明显,供销比从 1.25 升至 2,激进的促销手段繁复,多数项目实际成交价格降幅达 10%以上。预计随着郑州土地供应连续大幅缩减后,供需格局将缓慢改善,但高库存仍需时间消化。 湘赣鄂
7、冷热不均,分化显著 湖北作为全国疫情的“震中”,疫情管控严格、经济受创严重导致销售受影响极大,武汉疫情后恢复速度较快,市场预期较好,地价亦快速上涨,地王频现,主动上调价格的项目增多;但三四线韧性和市场预期弱于武汉,前期疫情导致供应停滞,疫情控制后市场集中供应导致竞争激烈,大部分城市陷入价格战,各房企均采取降价促销使得观望情绪加重,在售项目实际价格降幅 10%以上较为常见。 湖南尚可,省会长沙价格稳中有涨,但三四线亦进入以价换量中。 江西则是罕见的省会表现差,三四线表现反而较强的省,主要是 2020 年全省棚改力度不减。南昌 2019年 4 季度开始降价力度较大,且
8、首付分期重现,2020 年以来主城区供地缩减,大幅缩减导致成交较差,而郊区供应暴增数倍供应,预计 21 年市场两极分化再加剧;反观三四线则相对显强势,少数如九江、宜春等城市更是量价齐涨,其他城市则相对平稳或略有降价促销。 川渝成都一枝独秀,其余以价换量 四川唯成都一枝独秀,房企争相抢地,土地价格与溢价率居高不下,主城区供应减少且多个板块一二手倒挂引发“万人摇号”打新引爆全城,全年新房销售量价齐涨;但下面县市普遍较差,“踩线”民营头部房企大幅降价抢收,诸多房企跟随,只是力度稍小。 重庆主城核心区量价较稳,郊县与四川三四线情况类似,成交量价较前几年下滑明显且,且 20
9、20 年土地供应大幅增长,预计 2021 年供需格局难有改善。此外,投资客较多,二手挂盘巨量且攀升较快亦压制了新房的价格预期,使得整体销售分化严重。 云贵桂价格战凶猛,促销手段亦激进 云贵桂整体以价换量力度较大,其中文旅项目由于外来客是重要购买群体,疫情叠加经济下行,去化维艰,多个项目价格战激烈且给予渠道高佣金。 省会城市方面仅昆明相对稳定,主城区呈现量跌价涨,但郊县仍是降价促销。 贵阳是近年土地供应连年增加且热度较高的城市,房企密集进驻,竞争激烈,但自 2019 年被住建部点名调控之后步入调整期。多数在售项目降价达 10%且较多项目促销手段激进,但以价
10、换量的效果较好,尽管如此,过去暴增的土地供应将使得高库存短期难消,价格战是常态,贵州三四线亦类似; 南宁与贵阳极为类似,是近几年房企密集布局之地,连年土地高溢价引人瞩目,高价地块密集入市带动整体价格略涨,但 2019 年调控升级后,竞争激烈的市场使得促销力度依然凶猛,但总需求量尚可,库存健康。2021 年为广西强首府战略的重要一年,预计市场将逐步企稳,但三四线难有明显好转。 山西内蒙内蒙平稳,山西以价换量 内蒙整体较稳,与西北市场类似,核心城市价格涨幅明显,带动之下全省热度较高;山西则是尽管销量回落但城市土地出让却连年增长,且近两年土地楼面价连续微跌,带动太原商品房成交均价下跌,其中郊县降幅 10%较多,主城区跌幅略小;三四线反而相对更强劲,预计这一状态将延续。 福建核心略弱,三四线更强 福州与厦门价格方面主城区价格稳,9 月之后郊县以价换量明显,下面三四线城市市场反而更强。 从 52 个世联重点监测城市的销售情况来看,2020 年销售面积和销售金额分别为 4.24 亿、7.24 万亿元,同比分别增长-0.5%、9.2%,总体分化较大: