1、 2020年年6月月23日日 重启征途，当看蓝筹重启征途，当看蓝筹 重视当前地产行业投资机会重视当前地产行业投资机会 证券研究报告证券研究报告 （优于大市，维持）（优于大市，维持） 涂力磊（房地产行业首席分析师涂力磊（房地产行业首席分析师 ） SAC执业证书编号：执业证书编号：S0850510120001 金晶（房地产行业分析师）金晶（房地产行业分析师） SAC执业证书编号：执业证书编号：S0850518120002 谢盐（房地产行业分析师谢盐（房地产行业分析师 ） SAC执业证书编号：执业证书编号：S0850511010019 杨凡（房地产行业分析师杨凡（房地产行业分析师 ） SAC执业证书

2、编号：执业证书编号：S0850518070003 概要概要 1.回顾行业三次政策宽松阶段回顾行业三次政策宽松阶段 2.疫情冲击下当前所处市场环境疫情冲击下当前所处市场环境 3.重启征途：两会信息解读重启征途：两会信息解读 4.板块板块2H投资逻辑主线更加清晰投资逻辑主线更加清晰 5.建议关注重点个股和投资建议建议关注重点个股和投资建议 6.风险提示风险提示 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 qRqPtNwOmMrOoOsNoQtNoNaQ8Q8OpNoOsQrRlOoOqOeRnPsO6MqQzRwMoNsPuOmNsR1.回顾行业三次政策宽松阶

3、段回顾行业三次政策宽松阶段 图图 经济、地产销售和价格、调控政策与上市公司业绩的变动关系经济、地产销售和价格、调控政策与上市公司业绩的变动关系 我们认为，我国地产行业周期变动的主要要素有：我们认为，我国地产行业周期变动的主要要素有：1）经济、）经济、2）地产销售和价）地产销售和价格、格、3）调控政策、）调控政策、4）公司业绩的交互作用关系。）公司业绩的交互作用关系。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：海通证券研究所 3 1.回顾行业三次政策宽松阶段回顾行业三次政策宽松阶段 图图 从地产投资和从地产投资和GDP增速看我国房地产政策宽松的三个阶

4、段增速看我国房地产政策宽松的三个阶段 我国地产行业的三次宽松周期：我国地产行业的三次宽松周期： 1）阶段一（阶段一（1998-1999年）：年）：1997年亚洲金融危机爆发年亚洲金融危机爆发； 2）阶段二（阶段二（2008-2009年）：年）：2007年美国次贷危机爆发年美国次贷危机爆发； 3）阶段三（阶段三（2014-2015年）：年）：2014年我国经济进入新常态年我国经济进入新常态。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：WIND，海通证券研究所 4 1.回顾行业三次政策宽松阶段回顾行业三次政策宽松阶段 在上述地产政策宽松的三个阶段，我国

5、商品房销售的表现也与地产投资增速类在上述地产政策宽松的三个阶段，我国商品房销售的表现也与地产投资增速类似：似： 1）阶段一（）阶段一（1998-1999年）：年）：1998年启动的住宅商品化历程；年启动的住宅商品化历程； 2）阶段二（）阶段二（2008-2009年）：地产政策全面宽松；年）：地产政策全面宽松； 3）阶段三（）阶段三（2014-2015年）：地产去库存相关政策出台。年）：地产去库存相关政策出台。 图图 从商品房销售面积增速看我国房地产政策宽松的三个阶段从商品房销售面积增速看我国房地产政策宽松的三个阶段 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

6、资料来源：WIND，海通证券研究所 5 根据前述不同阶段的地产政策宽松前后经济和地产市场表现，我们根据前述不同阶段的地产政策宽松前后经济和地产市场表现，我们认为：认为：当我国的当我国的GDP增速，地产投资，销售，价格四个指标同时出增速，地产投资，销售，价格四个指标同时出现下跌时，政策即将宽松的可能性上升。现下跌时，政策即将宽松的可能性上升。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1.回顾行业三次政策宽松阶段回顾行业三次政策宽松阶段 6 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 --122016-03201

7、6--------122020-03GDP累计同比（%）2.疫情冲击下当前所处市场环境疫情冲击下当前所处市场环境 我们认为，当前我们所处的经济形势：房地产开发投资增速触底后较快回升。我们认为，当前我们所处的经济形势：房地产开发投资增速触底后较快回升。 1）2020年年1-5月全国房地产累计开发投资为月全国房地产累计开发投资为45920亿元，同比下滑亿元，同比下滑0.3%。一季。一季度度GDP增速在增速在-6.8%，

8、处于快速下探阶段。，处于快速下探阶段。 图图 GDP增速仍在震荡下行增速仍在震荡下行 图图 房地产投资增速触底回升房地产投资增速触底回升 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：WIND，海通证券研究所 -20-15-10-50510150 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 2018-06 2018-09 2018-12 2019-04 2019-07 2019-10 2020-02 2020-05房地产开发投资累计完成额(亿元，左轴)房地产开发投资累计完成额同比(%，右轴)7 我们认为，当

9、前我们所处的经济形势：销售面积增速触底回升后仍负增长。我们认为，当前我们所处的经济形势：销售面积增速触底回升后仍负增长。 2）1-5月房屋新开工面积月房屋新开工面积6.95亿平方米，同比下滑亿平方米，同比下滑12.8%。 1-5月商品房销售月商品房销售面积面积4.87亿平方米，同比下滑亿平方米，同比下滑12.3%。 2.疫情冲击下当前所处市场环境疫情冲击下当前所处市场环境 图图 全国商品房新开工面积全国商品房新开工面积 图全国商品房销售面积图全国商品房销售面积 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：WIND，海通证券研究所 -50-40-30-

10、20-1001020300 50000 100000 150000 200000 250000 2018-06 2018-09 2018-12 2019-04 2019-07 2019-10 2020-02 2020-05房屋新开工面积累计值（万平，左轴）房屋新开工面积累计同比(%，右轴)-45-40-35-30-25-20-15-10-505100 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 200000 2018-06 2018-09 2018-12 2019-04 2019-07 2019-10 2020-02 2

11、020-05商品房销售面积累计值（万平，左轴）商品房销售面积累计同比(%，右轴)8 -50 -45 -40 -35 -30 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 -----------05房屋新开工面积累计同比（%）房屋施工面积累计同比（%）我们认为，当前我们所处的经济形势：数据扭曲的现象更

12、加严重。我们认为，当前我们所处的经济形势：数据扭曲的现象更加严重。 3）新开工增速快速下行对投资增速产生一定的影响，但同时必须考虑土地购臵）新开工增速快速下行对投资增速产生一定的影响，但同时必须考虑土地购臵增速和施工增速的影响，其中较为稳定的施工增速对投资增速的影响更大。增速和施工增速的影响，其中较为稳定的施工增速对投资增速的影响更大。 2.疫情冲击下当前所处市场环境疫情冲击下当前所处市场环境 图图 新开工大减，但施工较为稳定，剪刀差扩大新开工大减，但施工较为稳定，剪刀差扩大 图图 竣工增速探底回升竣工增速探底回升 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明

13、资料来源：WIND，海通证券研究所 -25-20-15-10-5050 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2018-06 2018-09 2018-12 2019-04 2019-07 2019-10 2020-02 2020-05房屋竣工面积累计值（万平，左轴）房屋竣工面积累计同比(%，右轴)9 我们认为，当前我们所处的经济形势：流动性充裕下，地价先上升。我们认为，当前我们所处的经济形势：流动性充裕下，地价先上升。 4）1-5月全国土地购臵面积累计同比下滑月全国土地购臵面积累计同比下滑8.1%，土地购臵费累计同比增加，土地购臵费累计同比增加5.4%。

14、由此可知，当前流动性充裕环境下，全国土地出让均价处于上升趋势。由此可知，当前流动性充裕环境下，全国土地出让均价处于上升趋势。 2.疫情冲击下当前所处市场环境疫情冲击下当前所处市场环境 图图 全国土地购臵面积情况全国土地购臵面积情况 图图 全国土地购臵费情况全国土地购臵费情况 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：WIND，海通证券研究所 -50-40-30-20-1001020300 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2018-06 2018-09 2018-12 2019-04 2019-07

15、2019-10 2020-02 2020-05本年购臵土地面积累计值（万平，左轴）本年购臵土地面积累计同比(%，右轴)-20-506070800 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 2018-06 2018-09 2018-12 2019-04 2019-07 2019-10 2020-02 2020-05土地购臵费累计额(亿元，左轴)土地购臵费累计同比(%，右轴)10 我们认为，微观产业政策：仅强调大基调、无明确细节更新我们认为，微观产业政策：仅强调大基调、无明确细节更新 1）继续强调房住不炒，因城施

16、策。）继续强调房住不炒，因城施策。19年两会中“落实城市主体责任”等话题年两会中“落实城市主体责任”等话题均删除。我们认为，以上表达有利淡化地产关注度，防止成为舆论焦点。均删除。我们认为，以上表达有利淡化地产关注度，防止成为舆论焦点。 我们认为，微观产业政策：继续推动，新型城镇化我们认为，微观产业政策：继续推动，新型城镇化 2）两会原文：“发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业）两会原文：“发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业”、“赋予省级政府建设用地更大自主权。促进人才流动，培育技术和数据市”、“赋予省级政府建设用地更大自主权。促进人才流动，培育技术和数据市场，

17、激活各类要素潜能。”场，激活各类要素潜能。” 3.重启征途：两会信息解读重启征途：两会信息解读 图图 我国常住人口与户籍人口城镇化率水平我国常住人口与户籍人口城镇化率水平 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：WIND，海通证券研究所 10 20 30 40 50 60 70 49 52 55 58 61 64 67 70 73 76 79 82 85 88 91 94 97 00 03 06 09 12 15 18户籍人口城镇化率（%）总人口城镇化率（%）11 从“城镇化到市民化从“城镇化到市民化”，”，300万以下城市万以下城市落户放开落户

18、放开。 2019年年12月，中共月，中共中央办公厅、国务院中央办公厅、国务院办公厅印发关于促办公厅印发关于促进劳动力和人才社会进劳动力和人才社会性流动体制机制改革性流动体制机制改革的意见。其中提到的意见。其中提到：“（四）以户籍制：“（四）以户籍制度和公共服务牵引区度和公共服务牵引区域流动。全面取消城域流动。全面取消城区常住人口区常住人口300万以万以下的城市落户限制，下的城市落户限制，全面放宽城区常住人全面放宽城区常住人口口300万至万至500万的万的大城市落户条件大城市落户条件。”。” 3.重启征途：两会信息解读重启征途：两会信息解读 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之

19、后的信息披露和法律声明 资料来源：WIND，海通证券研究所 城市 人口（万人） 城市 人口（万人） 城市 人口（万人） 韶关 299.76 西宁 237.11 池州 147.40 汕尾 299.36 安顺 235.31 盘锦 143.90 眉山 298.41 晋城 234.31 吴忠 141.54 六盘水 293.73 马鞍山 233.70 阳泉 141.44 日照 293.03 海口 230.23 黄山 140.70 自贡 292.00 三门峡 227.29 天门 127.35 宁德 291.00 庆阳 226.66 固原 124.24 莆田 290.00 延安 225.94 攀枝花 123

20、.60 荆门 289.65 淮北 225.40 张掖 123.38 包头 288.87 银川 225.06 甘孜 119.60 黔西南 287.17 来宾 223.39 舟山 117.30 湘潭 286.50 随州 221.67 中卫 116.84 威海 283.00 衢州 220.90 酒泉 112.70 定西 282.17 丽水 219.90 鄂州 107.77 楚雄 274.80 东营 217.21 潜江 96.60 南平 269.00 平凉 211.91 防城港 95.33 安康 266.89 崇左 209.94 阿坝 94.40 广元 266.70 乌兰察布 209.61 儋州 91

21、.00 漯河 266.53 鄂尔多斯 207.84 石嘴山 80.44 潮州 265.66 贺州 207.26 铜川 80.37 宣城 264.80 珠海 189.11 三亚 77.39 龙岩 264.00 辽阳 183.10 乌海 56.33 陇南 263.43 武威 182.78 海西 51.86 三明 258.00 朔州 178.12 金昌 46.86 阳江 255.56 白银 173.42 玉树 41.66 咸宁 254.33 巴彦淖尔 168.97 迪庆 41.40 呼伦贝尔 253.01 北海 168.00 海北 28.43 云浮 252.69 铜陵 162.90 黄南 27.68

22、 资阳 251.20 鹤壁 162.73 嘉峪关 25.20 黄石 247.07 兴安盟 160.79 果洛 20.84 营口 243.30 雅安 154.00 神农架 7.67 丹东 238.20 张家界 153.79 商洛 238.02 海东 148.02 表表 2018年年常住人口常住人口300万人以下的主要城市万人以下的主要城市 12 3.重启征途：两会信息解读重启征途：两会信息解读 关于人口落户的数量化分析，可参见海通地产报告关于人口落户的数量化分析，可参见海通地产报告房地产行业专题报告：从房地产行业专题报告：从“城镇化到市民化”系列研究“城镇化到市民化”系列研究落户放开到底能提升多

23、少地产需求？落户放开到底能提升多少地产需求？。 我们对全国我们对全国258个城市进行测算。为保障数据可得性，我们采用个城市进行测算。为保障数据可得性，我们采用2017年各城市的年各城市的户籍人口和常住人口。户籍人口和常住人口。 此次测算的此次测算的258个城市的个城市的2017年常住人口总和为年常住人口总和为118295.3万人，户籍人口总和万人，户籍人口总和为为118241.0万人。而万人。而2017年全国户籍人口总和为年全国户籍人口总和为139008.0万人，此次测算的城万人，此次测算的城市占比市占比85.06%，因此数据具有代表性。同时我们发现，因此数据具有代表性。同时我们发现，258个

24、城市的个城市的2017年常年常住人口总和与户籍人口总和之差仅为住人口总和与户籍人口总和之差仅为54.39万人，因此我们判断，户籍人口大致万人，因此我们判断，户籍人口大致在不同城市间流动。在不同城市间流动。 在全国在全国258座城市中，存在落户空间的城市（即座城市中，存在落户空间的城市（即2017年常住人口多于户籍人口的年常住人口多于户籍人口的城市）共有城市）共有88个，总共落户空间为个，总共落户空间为9547.38万人（与发改委此前提出，保证全面万人（与发改委此前提出，保证全面完成完成1亿人落户目标基本对应）。亿人落户目标基本对应）。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的

25、信息披露和法律声明 资料来源： 海通证券研究所 13 3.重启征途：两会信息解读重启征途：两会信息解读 关于农地问题，可参见海通地产报告关于农地问题，可参见海通地产报告土地管理权下放有利更大程度解放生产土地管理权下放有利更大程度解放生产力力最新农地政策解读最新农地政策解读。 我们认为，农用地转让授权政策将减弱土地对经济掣肘。我们认为，农用地转让授权政策将减弱土地对经济掣肘。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源： 2020年3月12日中华人民共和国中央人民政府网站发布国务院关于授权和委托用地审批权的决定 ，海通证券研究所 项目项目 政策概要政策

26、概要 将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准 自本决定发布之日起，按照中华人民共和国土地管理法第四十四条第三款规定，对国务院批准土地对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准； 按照中华人民共和国土地管理法第四十四条第四款规定，对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设

27、用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。 试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准 自本决定发布之日起，对中华人民共和国土地管理法第四十四条第二款规定的永久基本农田转为建永久基本农田转为建设用地审批事项，以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、设用地审批事项，以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事

28、项，其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项，国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。首批首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年年，具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。 国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制，根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果，对试点省份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托。 有关要求 各省、自治区、直辖市人民政府要按照法律、行政法规和有关政策规定，严格审查把关，特别要严格审查涉及占用永久基本

29、农田、生态保护红线、自然保护区的用地，切实保护耕地，节约集约用地，盘活存量土地，维护被征地农民合法权益，确保相关用地审批权“放得下、接得住、管得好”确保相关用地审批权“放得下、接得住、管得好”。 各省、自治区、直辖市人民政府不得将承接的用地审批权进一步授权或委托。 表表 国务院关于授权和委托用地审批权的决定主要内容国务院关于授权和委托用地审批权的决定主要内容 14 3.重启征途：两会信息解读重启征途：两会信息解读 图图国务院关于授权和委托用地审批权的决定国务院关于授权和委托用地审批权的决定的影响分析的影响分析 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来

30、源： 2020年3月12日中华人民共和国中央人民政府网站发布国务院关于授权和委托用地审批权的决定 ，海通证券研究所 15 3.重启征途：两会信息解读重启征途：两会信息解读 数据指标数据指标 土地购臵费土地购臵费 施工面积施工面积 新开工面积新开工面积 竣工面积竣工面积 房地产开发投资房地产开发投资 2018同比（%） 57% 6% 20% -8% 10% 2019同比（%） 16% 10% 10% -3% 10% 2020年1-5月（%） -5% 2% -13% -11% 0% 2020E（%） 2019年12月预测 悲观 -5% 6% 5% 0% 5% 中性 3% 8% 7% 3% 7% 乐

31、观 5% 10% 9% 5% 8% 表：对表：对2020年主要数据预测年主要数据预测 我们认为，我们认为，20204Q后半段，政策上继续加大经济拉动的概率在不断加大。后半段，政策上继续加大经济拉动的概率在不断加大。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：WIND，海通证券研究所 16 4.板块板块2H投资逻辑主线更加清晰投资逻辑主线更加清晰 PE（未来预期） EPS 海通地产观点 产业政策和宏观政策是否持续支持 产业政策转变但基本面未体现 主题投资行情，观察业绩趋势 是否是行业基本面顶点 分红能力和行业比较分红能力和行业比较 基本面转差基本面转

32、差 是否是行业基本面顶点，通常无超额收益 基本面是否会转差 产业政策和宏观政策是否有转向可能 我们认为，宏观背景决定产业持续杀估值概率不大，后续核心关键是业绩兑现我们认为，宏观背景决定产业持续杀估值概率不大，后续核心关键是业绩兑现程度。程度。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：海通证券研究所 17 4.板块板块2H投资逻辑主线更加清晰投资逻辑主线更加清晰 我们认为，房地产板块低估值、高分红、高业绩锁定性的特点，有望成为长期价我们认为，房地产板块低估值、高分红、高业绩锁定性的特点，有望成为长期价值投资优质选择。值投资优质选择。 请务必阅读正文

33、之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：WIND，海通证券研究所 0 5 10 15 20 25 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 120 140 Dec/15 Jun/16 Dec/16 Jun/17 Dec/17 Jun/18 Dec/18 Jun/19 Dec/19溢价率(%，左轴)A股龙头地产公司市盈率（倍，右轴）港股龙头地产公司市盈率（倍，右轴）图图 A股和股和H股龙头公司股龙头公司2015-2020年静态年静态PE 0 1 1 2 2 3 3 4 -40 -20 0 20 40 60 80 100 Dec/15 Jun/1

34、6 Dec/16 Jun/17 Dec/17 Jun/18 Dec/18 Jun/19 Dec/19溢价率(%，左轴)A股龙头地产公司市净率（倍，右轴）港股龙头地产公司市净率（倍，右轴）图图 A股和股和H股龙头公司股龙头公司2015-2020年静态年静态PB 18 5.323.843.373.102.932.762.702.442.37 2.362.13 2.122.081.48 1.481.371.29 1.281.211.121.040.940.87 0.860.800.700.46 0.430.001.002.003.004.005.006.004.板块板块2H投资逻辑主线更加清晰投资逻

35、辑主线更加清晰 2019年年A股上市房企平均股息率为股上市房企平均股息率为3.10%，在，在A股股28个行业中，房地产行业的年个行业中，房地产行业的年度股息率排行第四，处于较高水平。度股息率排行第四，处于较高水平。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：WIND，海通证券研究所 图图 2019年市场年度股息率（年市场年度股息率（%） 19 我们认为，从房企我们认为，从房企2020Q1账面预收账面预收账款账款/2019年营业收入比值看，年营业收入比值看， 房企账面可结转收入充足，锁定未房企账面可结转收入充足，锁定未来营收增长。来营收增长。 预收账

36、款（合同负债）主要为房企预收账款（合同负债）主要为房企预售房屋受到的定金和房款，后续预售房屋受到的定金和房款，后续期房交付后会结转成为营业收入。期房交付后会结转成为营业收入。 我们认为，房企前期高周转、销售我们认为，房企前期高周转、销售规模快速增长后，会进入业绩持续规模快速增长后，会进入业绩持续释放期，营收和利润增速提前锁定，释放期，营收和利润增速提前锁定，推动后期业绩增长。推动后期业绩增长。 4.板块板块2H投资逻辑主线更加清晰投资逻辑主线更加清晰 20201Q上市公司业绩锁定度良好。我们认为，上市公司业绩锁定度良好。我们认为，20203Q销售成为当前市场主要担销售成为当前市场主要担忧因素。

37、因此，如果届时蓝筹企业销售情况良好，将有助于打开估值上行空间。忧因素。因此，如果届时蓝筹企业销售情况良好，将有助于打开估值上行空间。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：WIND，海通证券研究所 图图 房企房企2020Q1账面预收账款账面预收账款/2019年营业收入（倍）年营业收入（倍） 20 1.621.340.942.530.201.631.401.761.721.031.161.261.802.392.201.641.161.491.031.440.000.501.001.502.002.503.00建议关注高分红公司，建议关注高分红公

38、司，与股东共享与股东共享收益。收益。 房企分红比例较高，股息率基本稳定在房企分红比例较高，股息率基本稳定在4%4%以上，属于高分红以上，属于高分红优质选择。从股息率角度来看，优质选择。从股息率角度来看，A A股中华夏幸福、世茂股份、股中华夏幸福、世茂股份、首开股份、荣盛发展、金科股份、新城控股、保利地产、蓝首开股份、荣盛发展、金科股份、新城控股、保利地产、蓝光发展、金地集团股息率均超过光发展、金地集团股息率均超过5%5%。 5.建议关注重点个股和投资建议建议关注重点个股和投资建议 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 注：港币汇率为0.91484元人民币

39、/港币。 资料来源：WIND，海通证券研究所 21 A股 证券简称 最新收盘价（元） 2019年年度现金分红比例（%） 2018年年度现金分红比例（%） 2019年股息率（%） 000002.SZ 万科A 25.69 30.38 34.97 4.07 600048.SH 保利地产 14.44 35.00 31.46 5.68 601155.SH 新城控股 31.65 30.30 32.10 5.37 600823.SH 世茂股份 4.32 40.14 40.57 6.02 600383.SH 金地集团 13.08 30.02 33.45 5.12 000671.SZ 阳光城 6.48 20.0

40、0 7.52 3.09 000961.SZ 中南建设 8.44 25.30 20.30 3.32 000656.SZ 金科股份 7.81 42.85 50.82 5.76 001979.SZ 招商蛇口 16.54 65.01 40.06 5.02 600340.SH 华夏幸福 22.90 30.93 30.68 6.55 002146.SZ 荣盛发展 7.98 22.88 25.87 6.02 600466.SH 蓝光发展 5.35 25.03 34.89 5.36 002244.SZ 滨江集团 4.25 25.18 15.34 3.11 000732.SZ 泰禾集团 5.26 10.72 0

41、.00 600325.SH 华发股份 6.83 30.41 13.91 5.86 000069.SZ 华侨城A 6.01 19.94 23.24 4.99 600376.SH 首开股份 5.86 37.41 32.59 6.83 000031.SZ 大悦城 5.15 30.64 31.10 3.30 600565.SH 迪马股份 2.82 10.21 67.15 2.13 均值 4.61 港股 证券简称 最新收盘价（元人民币） 2019年年度现金分红比例（%） 2018年年度现金分红比例（%） 2019年股息率（%） 02007.HK 碧桂园 9.08 29.36 30.57 3.77 033

42、33.HK 中国恒大 18.28 44.77 48.51 3.57 01918.HK 融创中国 31.52 18.88 21.95 3.91 00337.HK 绿地香港 2.50 25.27 28.18 8.94 00688.HK 中国海外发展 22.92 24.05 21.96 2.22 01030.HK 新城发展 6.49 20.97 32.12 4.78 00813.HK 世茂房地产 30.01 39.35 39.72 2.53 01109.HK 华润臵地 27.95 25.98 31.12 3.28 03900.HK 绿城中国 7.21 23.52 43.56 4.16 00960.H

43、K 龙湖集团 33.99 36.23 36.16 2.47 00884.HK 旭辉控股集团 5.68 41.63 37.64 4.40 00817.HK 中国金茂 5.04 37.28 42.79 1.95 02777.HK 富力地产 8.47 41.81 47.31 10.15 02772.HK 中梁控股 5.12 27.49 5.72 03377.HK 远洋集团 1.74 34.93 39.77 1.34 03883.HK 中国奥园 8.90 34.48 40.91 6.03 03301.HK 融信中国 6.37 29.23 23.82 8.42 00832.HK 建业地产 3.38 56

44、.69 44.12 8.18 01638.HK 佳兆业集团 2.80 15.43 23.21 3.19 03380.HK 龙光地产 12.75 36.24 43.54 3.15 03990.HK 美的臵业 17.99 40.97 39.82 7.95 03383.HK 雅居乐集团 8.42 46.71 48.17 4.25 06158.HK 正荣地产 4.48 15.61 25.55 1.99 01233.HK 时代中国控股 13.74 28.18 28.63 6.15 01908.HK 建发国际集团 11.34 38.90 54.40 6.46 02103.HK 新力控股集团 3.94 21

45、.24 3.30 01813.HK 合景泰富集团 11.55 22.46 43.93 3.64 00123.HK 越秀地产 1.32 40.61 37.04 3.32 01238.HK 宝龙地产 4.22 36.45 37.04 6.57 01098.HK 路劲 9.68 29.20 29.59 8.12 01966.HK 中骏集团控股 3.27 25.47 21.74 3.83 01628.HK 禹洲地产 3.18 50.37 36.12 7.02 01528.HK 红星美凯龙 4.74 21.61 21.61 0.00 均值 4.69 表表 A股房企股息率情况（日期：股房企股息率情况（日期

46、：2020.6.22） 表表 H股房企股息率情况（日期：股房企股息率情况（日期：2020.6.22） 疫情之后，建议关注物业公司。疫情之后，建议关注物业公司。 公公司司 收盘收盘价价 （港元）港元） EPS（元人民币（元人民币/股）股） PE（倍）（倍） 20E 21E 20E 21E 彩生活 3.84 0.39 0.43 8.81 7.97 绿城服务 9.64 0.19 0.26 44.81 33.95 中海物业 8.24 0.21 0.28 35.26 26.44 雅生活服务 43.10 1.29 1.67 30.03 23.15 碧桂园服务 36.65 0.82 1.13 40.28 2

47、9.17 新城悦 19.96 0.50 0.72 35.80 24.82 永升生活服务 12.68 0.22 0.34 51.98 33.33 保利物业 79.75 1.32 1.82 54.14 39.43 均值 35.28 25.55 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源：WIND，海通证券研究所 表表 主要物业管理公司的估值情况（日期：主要物业管理公司的估值情况（日期：2020.6.22；EPS预测值为预测值为Wind一致预期一致预期） 22 5.建议关注重点个股和投资建议建议关注重点个股和投资建议 6.风险提示风险提示 风险提示：风险提

48、示：行业面临行业面临疫情严重以及疫情严重以及政策调控两大风险政策调控两大风险。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 23 分析师声明分析师声明 涂力磊、谢盐、金晶、杨凡涂力磊、谢盐、金晶、杨凡 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 房地产研究团队：房地产研究团队： 房地产行业首席分析师房地产行业首席分析师 涂力磊涂力磊

49、 SAC执业证书编号：执业证书编号：S0850510120001 电电 话：话： Email： 房地产行业分析师房地产行业分析师 金晶金晶 SAC执业证书编号：执业证书编号：S0850518120002 电电 话：话：021- 23154128 Email： 分析师声明和研究团队分析师声明和研究团队 房地产行业分析师房地产行业分析师 谢盐谢盐 SAC执业证书编号：执业证书编号：S0850511010019 电电 话：话： Email： 房地产行业分析师房地产行业分析师 杨凡杨凡 SAC执业证书编号：执业证书编号：S0850518070003 电

50、电 话：话： Email： 24 信息披露和法律声明信息披露和法律声明 投资评级说明投资评级说明 法律声明法律声明 本报告仅供海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 市场有风

51、险，投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考，不构成投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下，海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 本报告仅向特定客户传送，未经海通证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载

52、本文内容，务必联络海通证券研究所并获得许可，并需注明出处为海通证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。 根据中国证监会核发的经营证券业务许可，海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 1. 投资评级的比较和评级标准：投资评级的比较和评级标准： 以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后 6 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期市场基准指数的涨跌幅； 2. 市场基准指数的比较标准：市场基准指数的比较标准： A 股市场以海通综指为基准； 香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普 500或纳斯达克综合指数为基准。 类类 别别 评评 级级 说说 明明 股票投资评级 优于大市 预期个股相对基准指数涨幅在 10%以上； 中性 预期个股相对基准指数涨幅介于-10%与 10%之间； 弱于大市 预期个股相对基准指数涨幅低于-10%及以下； 无评级 对于个股未来 6 个月市场表现与基准指数相比无明确观点。 行业投资评级行业投资评级 优于大市 预期行业整体回报高于基准指数整体水平 10%以上； 中性 预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10%与 10%之间； 弱于大市 预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10%以下。 25