1、 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 公公 司司 研研 究究 新新 股股 研研 究究 报报 告告 证券研究报告证券研究报告 房地产房地产 暂暂无无评级评级 ( 首次首次 ） 相关报告相关报告 投资要点投资要点 首个首个创业板创业板注册注册物业物业股股， 聚焦聚焦高科技高科技园区园区打造打造高端高端品牌品牌。 特发服务为首个创业 板注册物业股，特发集团直接或间接持有公司 65%的股份，为公司控股股东， 深圳国资委为实控人。公司聚焦园区物管赛道，以综合设施管理服务为核心业 务，致力于成为中国高端综合服务运营商。截至 2020 年上半年，公司在管面 积为 2

2、283.69 万平米，其中园区面积占比 89.8%，园区物业（非场地维护）平 均物管费为 7.8 元/平/月，高于行业平均。业态选择及优质的服务使得公司物 管营收快速增长，近 3 年 CAGR 为 32%，盈利能力维持在较高水平。 公司公司稳健稳健经营经营，具备具备核心核心竞争力竞争力： 大客户大客户优质优质稳定，稳定， 标杆标杆项目项目品牌品牌优势优势明显明显。在公司最主要的科技园区 及办公物业赛道， 公司已拥有华为、 阿里、 腾讯等顶尖企业客户资源。 前五大客户为公司贡献 50%以上的营收，其中公司与华为合作近 20 年，19 年华为系的服务金额高达 2.55 亿元，合作稳定。公司通过深

3、挖存量客户资源和打造标杆品牌外拓助力规模不断提升。此外，公司 有74%的合同为2-5年的中长期合同， 未来可为公司带来稳定现金流。 精细化精细化运营，运营，持续持续输出输出服务服务标准。标准。公司在综合设施设备领域专业能力 强，可针对不同设备设施类型提供针对性服务。目前公司已发布园区 类、商业类、住宅类三大服务标准并已编写成可视化场景化的服务手 册应用于基层，如园区类包含 7 大模块，45 项一级标准，275 项二级 标准，可复制可操作性强为规模扩张奠定基础。公司也已建立有效的 薪酬和激励制度留住核心人才，保障公司日常运营稳定。 多元多元化化发展，发展，政府政府服务服务成为成为新新增长点增长点

4、。公司响应后勤社会化号召，率 先切入政务领域，项目数量从 16 年的 15 个快速增长至 2020 年上半 年的 102 个， 近三年政府服务营收年复合增长率为 73%， 营收占比由 6%提升至 13%，已成为公司利润新增长点。同时，公司依托园区品 牌效应，探索公建、商业等其他高端物业市场，开展增值服务拓宽利 润空间。19 年公司增值服务毛利率为 83%，公共、商业物业的在管 面积分别由 17 年的 1.92、1.32 万方增长至 19 年的 46.14、9.62 万方。 借力借力募投募投项目项目扩扩规模规模降降成本成本，未来未来发展发展可期可期。根据招股说明书，公司将借力募 投项目布局全国化

5、，搭建信息化平台，进行智能化升级和节能改造。当前公司 主要布局核心城市群，与全国产业园区布局高度契合，未来公司将在 24 城建 立营销中心快速布局全国。科技赋能方面，2020H1 公司人力成本占总成本的 68.3%。近年公司采取“智能机器人巡检系统”等降本提效已取得一定进展， 2020H 公司管理费用率为 6.6%，较 16 年下降 3.3 个百分点。据估算，本次物 管智能化升级后公司单项目将减少 2 个秩序维护人员和 1 个工程人员， 单个项 目节可省 22.2 万/年；节能改造完成后每年能耗将节约 349.90 万元。公司未来 规模扩张和降本提效可以期待。 风险提示 风险提示：规模规模扩张

6、扩张不及不及预期，预期，客户集中度客户集中度较高较高、人力人力成本成本上升上升等等风险风险 特发特发服务服务 300917 特发特发服务服务：深深耕耕高科技高科技园区园区，借力借力募投募投未来未来可期可期 2020 年年 12 月月 6 日日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 新股研究报告新股研究报告 目目 录录 1、首个创业板注册物业股，聚焦园区赛道打造高端品牌 . - 4 - 1.1 首个创业板物业股，具有国企背景 . - 4 - 1.2 聚焦高科技产业园，盈利表现优秀 . - 4 - 2、稳健经营：客户资源优质稳定，精细化运营输出服

7、务标准 . - 6 - 2.1 客户优质稳定，标杆项目形成品牌效应 . - 6 - 2.2 服务标准完善，精细化运营优势明显 . - 10 - 3、成长可期：借力募投扩规模提效，业态内容多元化助增长 . - 12 - 3.1 借力募投布局全国化，科技赋能降本提效. - 12 - 3.2 多业态全面开花，开展增值服务提升利润空间. - 15 - 3.3 切入政府服务领域，政府服务营收增长势头强劲. - 18 - 3.4 业绩快速增长，财务杠杆稳健 . - 19 - 图表 1、特发集团为公司控股股东（上市前） . - 4 - 图表 2、2016-2019 年物业管理营收 CAGR 为 32% .

8、- 5 - 图表 3、公司物管毛利率维持在较高水平 . - 5 - 图表 4、2020H 公司各业态在管面积及毛利率 . - 5 - 图表 5、公司各业态收费水平均高于行业平均 . - 5 - 图表 6、公司园区物业代表性项目 . - 7 - 图表 7、公司与华为系合作情况（单位：万元）. - 7 - 图表 8、公司与阿里系合作情况（单位：万元）. - 8 - 图表 9、公司前五大客户服务金额逐年提升 单位：万元 . - 9 - 图表 10、公司前五大客户服务金额占比下降. - 9 - 图表 11、公司在管项目对应合同期限、合同面积及金额情况 . - 9 - 图表 12、公司各到期日项目数量、

9、合同面积及金额情况 . - 9 - 图表 13、公司新签约、续约、终止的物业项目情况 . - 10 - 图表 14、公司标准化服务体系内容 . - 10 - 图表 15、公司园区物业服务内容 . - 11 - 图表 16、公司中高层员工月薪持续提升 单位：元 . - 11 - 图表 17、公司员工人均创收持续提升 单位：万元 . - 11 - 图表 18、公司平均员工月薪高于同行业公司 单位：元 . - 12 - 图表 19、公司募集资金运用方案 . - 12 - 图表 20、公司当前业务布局情况 . - 13 - 图表 21、人力成本占营收成本的比重较高 . - 13 - 图表 22、公司管

10、理费用率持续下降 . - 13 - 图表 23、公司科技赋能项目内同及成本收益分析 . - 14 - 图表 24、公司公共物业及商业物业主要项目列表 . - 15 - 图表 25、2016-2020H 公司各业态营收 单位：亿元 . - 16 - 图表 26、园区物业外其他业态在管面积 单位：万方 . - 16 - 图表 27、公司增值服务类别、服务内容及服务案例 . - 16 - 图表 28、2016-2019 年增值服务 CAGR 为 16% . - 17 - 图表 29、增值服务毛利率高利润空间大 . - 17 - 图表 30、 2016-2020H 各项增值服务营收 单位：亿元 . -

11、 17 - 图表 31、2020H1 各项增值服务营收占比 . - 17 - 图表 32、公司政务服务内容 . - 18 - 图表 33、2016-2019 政务服务营收 CAGR 为 73% . - 18 - 图表 34、公司政务服务项目数量快速增长 . - 18 - 图表 35、公司营收 2016-2019 的 CAGR 为 34% . - 19 - qRoRoOtNmNrNoPmOrMoRrMaQdN9PpNoOoMrRkPnMpNlOrRyQaQmMwPxNqNsQvPqQsP 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 新股研究报告新股研

12、究报告 图表 36、公司归母净利润 2016-2019 的 CAGR 为 30% . - 19 - 图表 37、公司利润率保持稳定 . - 19 - 图表 38、公司 ROE 上半年略有下滑 . - 19 - 图表 39、负债水平较低，财务结构稳健 . - 20 - 图表 40、2020H1 公司流动比率为 2.06 . - 20 - 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 4 - 新股研究报告新股研究报告 报告正报告正文文 1、首首个个创业板创业板注册注册物业物业股，股，聚焦聚焦园区园区赛道赛道打造打造高端高端品牌品牌 1.1 首个首个创业板创业板物

13、业物业股股，具有具有国企国企背景背景 特特发发服务服务为为首个首个创业板创业板注册注册物业物业股股。11 月 18 日，证监会公告同意深圳市特发服 务股份有限公司（简称“特发服务”）于创业板首次公开发行股票注册，特发服务 成为首个创业板注册物业股。 特发特发集团集团为为公司公司控股控股股东，股东， 深圳市深圳市国资委国资委为为实控人实控人。 根据公司招股说明书，特发集团直接或间接持有公司 65%的股份（直接持有 63.7%，通过特发投资间接持有 1.3%） ，为公司控股股东，深圳市国资委为公司实 际控制人，公司具有国企背景。 图图表表 1、特发特发集团集团为为公司公司控控股股股东股东（上市上市

14、前前） 数据来源：wind，兴业证券经济与金融研究院整理 1.2 聚焦聚焦高科技高科技产业产业园园，盈利盈利表现表现优秀优秀 聚焦聚焦高科技高科技产业产业园区，园区，打造打造高端高端品牌。品牌。公司聚焦园区物管赛道，以综合设施管理 服务为核心业务，致力于成为中国高端综合服务运营商。截至 2020 年上半年，公 司在管面积为 2283.69 万平米，其中园区物业在管面积为 2049.71 万平米，占比 89.8%。公司主要客户包括华为、阿里巴巴、中国移动、国家电网、腾讯等知名企 业，相关业务已从珠三角经济圈辐射至国内的环渤海经济圈、长三角经济圈、西 南经济圈、华中城市经济圈及海外的非洲等地，在高

15、科技园区物业管理领域享有 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 5 - 新股研究报告新股研究报告 较高的品牌美誉度。 物管物管营收营收快速快速增长增长，盈利盈利表现表现优秀。优秀。 2019 年公司实现物管营收 7.16 亿元， 2016-2019 年物管营收的复合增长率为 32%，物管营收快速增长。公司的毛利率 始终保持在较高水平，2020 年上半年物管毛利率为 17.64%，主要原因在于：1） 公司在业态选择上，集中发展毛利较高的园区物业、公共物业等非住业态项目， 对住宅物业布局较少； 2） 公司在管项目普遍较为优质， 收费水平均高于行业平均，

16、如 2020H 公司在管园区项目（非场地维护项目）平均物管费为 7.8 元/平/月，而中 指研究院披露的产业园区平均物管费仅为 3.31 元/平方米/月，商办及公建物业项 目的平均物管费也高于行业平均。 图表图表 2、2016-2019 年年物物业业管理管理营收营收 CAGR 为为 32% 图表图表 3、公司公司物管物管毛利率毛利率维持维持在在较高较高水平水平 数据来源：公司公告、兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：公司公告、兴业证券经济与金融研究院整理 图表图表 4、2020H 公司公司各各业态业态在管面积在管面积及及毛利率毛利率 图表图表 5、公司公司各各业态业态收费收费水平水平均均高

17、于高于行业行业平均平均 数据来源：公司公告、兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：公司公告、兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 6 - 新股研究报告新股研究报告 2、稳健稳健经营：经营：客客户户资源资源优质优质稳定稳定，精细化精细化运营运营输出输出服务服务标准标准 公公司司运营运营表现出表现出较强较强的的稳定稳定性性和和可可持续性持续性，主要主要表现在：表现在： （1） 从客户来源上看， 公司在高科技园区赛道具有优质稳定的客户源， 存量项目可持续性及客户粘性强， 标杆项目品牌效应明显； （2）从已签约项目上看，公司签

18、订物管项目合同以中长 期合同为主，整体项目的续约率维持在 80%以上，未来可持续带来稳定现金流； （3）从公司内部来看，公司精细化运营在综合设施设备领域专业能力强，已形成 了园区、商业、住宅类 3 大服务标准，可复制可操作性强，保障服务水平稳定， 同时公司具有专业、高效、稳定的项目团队，通过高薪酬以及员工激励来留住核 心人才。 2.1 客户客户优质优质稳稳定定，标杆标杆项目项目形成形成品牌品牌效应效应 公司公司拥有拥有优质优质稳定客户稳定客户来源，来源，前五大前五大客户客户服务服务金额金额营收营收占比占比超超 50%。在公司最主 要的科技园区与办公物业赛道，公司已拥有华为、阿里巴巴、腾讯、蚂蚁

19、金服、 中国移动、大疆科技等国内顶尖、全球领先的企业客户资源，客户优质稳定，持 续为公司贡献营收。公司前五大客户（华为，阿里，特发集团，中国移动，武汉 东湖新技术开发区服务局和大数据管理局）服务金额占营收比例超 50%。 与与核心客户长时间核心客户长时间合作合作，客户客户信任度信任度粘性粘性大幅大幅提升提升。以华为为例，公司与华为合 作近 20 年，服务华为绝大多数的产业园区项目。据统计，2019 年公司为华为系 提供服务金额高达 2.55 亿元，占公司营收的 28.8%。部分项目如坂田华为标段一 项目和坂田华为 K 区项目服务时间已超过 15 年，公司也随华为进军海外市场， 成立了特发技术刚

20、果金有限公司为华为在刚果的产业园区提供物管服务。为核心 客户长时间提供服务使得公司与客户的信任度和粘性大大增强，公司存量项目的 可持续性强。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 7 - 新股研究报告新股研究报告 图图表表 6、公司公司园区园区物业物业代代表表性性项目项目 项项目目 名称名称 介绍介绍 华为 全球 总部 物业 服务 项目 公司为华为提供服务时间长达 19 年，在管园区除深圳外，还包括成都、廊坊、武汉、 上海、东莞等地。公司为国内物业服务提供商中唯一一家多次获得华为优秀供应商称 号。 阿里 巴巴 全球 总部 物业 服务 项目 阿里巴巴全

21、球总部物业服务项目在管物业包括 7 幢办公楼，1 幢全球访客接待中心， 1 幢 GR 会务接待中心等。公司为阿里巴巴约 16,000 名员工提供服务，日接待访客 超过 3,000 人。公司为其高端商务接待活动提供服务，曾荣获阿里巴巴“G20 保障特 殊贡献”奖。 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 图图表表 7、公公司司与与华为华为系系合作合作情况（情况（单位：单位：万元万元） 项项目名称目名称 2020 年年 1-6 月月 2019 年度年度 2018 年度年度 2017 年度年度 合同到期合同到期日日 坂田华为标段一 2,152.68 5,144.58 5,475.46 4,

22、754.08 2020.12.31 成都华为基地项 目 2,205.14 5,364.39 5,172.80 5,274.58 2023.2.28 武汉华为项目 2,379.99 4,555.86 3,609.07 2,159.27 2022.10.31 上海华为项目 2,268.32 3,579.22 2,258.92 2,451.28 2024.12.14 廊坊华为项目 1,074.75 1,975.83 1,912.63 1,951.86 2022.12.31 坂田华为 K 区项目 1,125.82 1,626.76 289.20 - 2020.12.31 东莞华为项目 496.37 9

23、81.74 916.32 871.39 2024.8.31 东莞华为溪流背坡村项目 1,170.84 876.70 - - 2024.06.30 坂田华为百草园项目 355.56 624.33 707.35 274.51 2022.9.30 刚果金项目 239.55 415.89 500.68 203.75 2021.12.31 坂田华为四方地 块项目 165.59 293.50 271.81 282.75 2020.12.31 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 8 - 新股研究报告新股研究报告 项项目名称目名称 2020 年年 1-6 月月 2

24、019 年度年度 2018 年度年度 2017 年度年度 合同到期合同到期日日 上海华为智能驾 驶项目 381.90 48.67 - - 2020.10.31 东莞安朴项目 24.14 47.54 5.57 - 2022.9.30 杭州华为安保项目 - 3.56 - - 2019.1.14 坂田华为新天下项目 - - 246.59 305.02 2018.12.31 北京华为二标段项目 - - 172.67 1,168.81 2018.4.30 合计 14,040.65 25,538.59 21,539.06 19,697.30 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 图图表表 8、

25、公司公司与与阿里阿里系系合作合作情况（情况（单位：单位：万元万元） 项目名称项目名称 2020年年1-6月月 2019 年度年度 2018 年度年度 2017 年度年度 合同到期日合同到期日 杭州阿里巴巴总部项目 4,984.26 9,229.76 6,732.22 6,995.20 2022.6.30 杭州未来酒店项目 1,256.47 3,533.05 3,216.36 87.20 2020.4.30 上海阿里巴巴项目 594.13 1,135.34 - - 2022.3.31 阿里巴巴人工智能实验 室无人驾 驶综合服务 项目 347.09 723.21 361.89 - 2021.4.1

26、5 杭州迅犀新制造项目 195.39 297.70 - - 2022.6.30 杭州菜鸟西溪首座项目 405.24 214.27 - - 2022.9.25 杭州焕旭华泰项目 85.09 64.10 - - 2023.8.31 杭州阿里巴巴西溪园区 思过崖项目 49.35 62.81 - - 2020.5.31 杭州菜鸟接待中心项目 22.45 45.66 - - 2022.7.31 合计 7,939.46 15,305.89 10,310.47 7,082.40 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 大客户大客户竞争优势竞争优势明显，明显，助力助力公公司司深挖存量客户资源深挖存量

27、客户资源拓展同行业客户拓展同行业客户。2017-2019 年公司前五大客户的服务金额及占比分别为 3.16 亿（62.3%） ，3.90 亿（55.8%） ， 4.87 亿（54.7%） 。2017 年年-2019 年年，公司公司前五大前五大客户客户服务服务金额金额不断不断提升提升但但占比占比不不 断断下降下降。主要原因在于：一方面，公司通过优质服务增强客户粘性，在原有服务 范围之外持续中标存量客户其他服务单元的综合物业服务项目，深挖存量客户在 建拟建园区资源，使得存量客户服务金额不断提升；另一方面，公司与知名企业 客户合作形成的示范效应可帮助公司外拓其他高新技术企业，服务大客户多年形 成的高

28、新技术企业服务标准流程标准可以快速输出。例如，2018 年 9 月公司首次 中标腾讯项目，公司在高科技企业物管细分市场的领先地位得到进一步巩固。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 9 - 新股研究报告新股研究报告 图图表表 9、公司公司前前五大五大客户客户服务服务金额金额逐年逐年提升提升 单位：单位：万万元元 图表图表 10、公司公司前五大前五大客户客户服服务务金额金额占比占比下降下降 数据来源：公司公告、兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：公司公告、兴业证券经济与金融研究院整理 公司公司已签约已签约合同合同以以中长期中长期为为主，主，确保确

29、保未来未来现金流现金流稳定稳定。此外，从合同期限看，截 至 2020 年 6 月末，公司已签订的合同以 2-5 年的中长期合同为主，合同金额占所 有在管项目合同金额的比例为 74.37% ， 公司主要项目合同期限较长， 项目具有持 续性，根据物管行业收入确认的原则，这也确保了公司在未来一段时间内现金流 的稳定性。 图图表表 11、公司公司在管在管项目项目对应对应合同合同期限、期限、合同面积合同面积及及金额金额情况情况 合同签订期限合同签订期限 项目数量项目数量 （个）（个） 合同面积合同面积 （万平方（万平方 米）米） 合同金额合同金额 金额（万元）金额（万元） 占比占比 1 年及 1 年以内

30、 55 160.05 13,544.45 5.08% 2-3 年 67 1,497.67 74,823.71 28.04% 4-5 年 20 371.56 123,643.29 46.33% 6 年及 6 年以上 9 116.27 54,391.00 20.38% 不定期 9 138.13 450.05 0.17% 合计 160 2,283.69 266,852.50 100.00% 注：合同金额指合同约定期限内的总金额 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 图图表表 12、公司公司各各到期到期日日项目项目数数量量、合同面积合同面积及及金额金额情况情况 按到按到期日期日 项目数量（

31、个）项目数量（个） 合同面合同面积（万积（万平方米）平方米） 合同合同金额（万元）金额（万元） 2020 年末 55 1,237.19 57,303.33 2021 年末 49 201.31 50,876.11 2022 年末 31 508.13 93,180.76 2023 年及以后 20 266.99 65,065.09 无固定期限项目 9 130.47 450.05 合计 164 2,344.09 266,852.50 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 10 - 新股研究报告新股研究报告 公

32、司公司整体整体项目项目续约率续约率维持维持在在 80%以上，以上，下下滑滑主要是主要是公司公司主主动退出动退出低低盈利盈利项目项目。 2020H 公司项目续约率为 86.7%，低于百强物业 98%的平均续约率，主要是非住 物业特性导致，如中航物业非住物业续约率为 88%。17 年到 19 年公司续约率下 降主要是公司积极维护规模较大、盈利能力较强的项目，退出了部分规模较小或 盈利能力一般的项目。 图图表表 13、公司新签约、续约、终止的物业项目公司新签约、续约、终止的物业项目情况情况 项目项目 2020 年年 1-6 月月 2019 年度年度 2018 年度年度 2017 年度年度 新签约 2

33、7 68 51 31 续约 137 90 60 41 终止 21 21 12 1 续约率 86.71% 81.08% 83.33% 97.62% 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 2.2 服务服务标准标准完善完善，精细化精细化运营运营优势优势明显明显 物物管管服务服务水平水平高高经验经验丰富丰富，服务服务标准标准可复制可复制可操作性可操作性强。强。公司成立于 1993 年， 有 20 多年多元业态管理服务经验， 已通过 ISO9001 质量管理体系、 ISO14001 环 境管理体系及 OHSAS18001 职业健康安全管理体系“三合一”体系认证， 目前已发 布园区类、商业类、

34、住宅类三大服务标准并已编写成可视化场景化的服务手册应 用于基层，保证了服务质量的稳定性。以上规范的作业流程及标准化的作业程序 为公司规范项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。 精细化精细化运营运营，专业专业化化服务服务能力能力形成形成壁垒壁垒。此外，针对不同需求，公司能够提供针 对性的解决方案，快速响应客户需求。例如，针对客户的设备设施维保需求，在 降低成本、提高设施设备运行效率的原则下，公司对不同设备设施类型，可实施 纠正性维护、预防性维护、预测性维护、前瞻性维护等 4 种解决方案，尽可能实 现资产的保值增值；针对高端集团客户的日常和临时接待需求，公司可提供国际 化的高端商务接待服

35、务，给客户带来“专业 尊享”的服务体验。 图图表表 14、公司公司标准化标准化服务服务体系体系内容内容 类类别别 服务标准内容服务标准内容 园区类服务标准 公司的园区类服务标准涵盖综合管理、安全、环境、VIP、品质、设施、综合 服务 7 大模块，共计 45 项一级服务标准，275 项二级服务标准。 商业类服务标准 商业类服务标准包括商业物业前期介入、 设备设施管理、 开业保障、 环境管理、 装修管理、应急管理、维修服务等 10 项服务标准，品质、经营等 2 项管理 住宅类服务标准 公司住宅类服务标准根据住宅类物业项目周期时间顺序进行编制， 包括前期介 入、案场管理、接管验收、业主入伙、装修管理

36、、客户服务、环境管理、设备 维护和秩序维护等 9 大模块，共计 79 项一级标准。 此外， 公司针对住宅类物业服务人员的特点， 将上述服务标准制作成可视化工 作手册，方便员工快速学习。 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 11 - 新股研究报告新股研究报告 图图表表 15、公司公司园区园区物业物业服务服务内容内容 服服务类别务类别 服务内容服务内容 设备设施管理 设备设施运行管理、预防性维护保养、维修、配套设施完善、改造、运 维数据平台的维护等服务 安全消防管理 日常安全消防管理、突发事件管理、安全

37、消防宣传与培训、内部事件调 查、园区周边安全管理等服务 环境服务 园区日常清洁、专项清洁、消杀、室外绿化养护、室内植物租摆养护等 服务 综合服务 品质管理、EHS 管理、会议室服务、邮件邮发、商务接待保障等 空间管理 对场地、家私、废旧物品等方面进行系统性、科学化的管理，负责其调 配及搬迁方案制定，宣传品、临时场地申请管理等，提升空间效率，节 约公司运营成本。 分包商管理 各类分包商的选聘、日常工作监管、激励与考核等，确保分包商的管理 质量达到考核指标。 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 有效有效的的员工薪酬员工薪酬和和激励激励机制机制确保确保核心核心团队团队稳定稳定高效高效。

38、物业管理服务工作是以项目 管理人员和物业服务人员为核心开展的，当前公司已建立有效的员工薪酬和激励 机制以增强员工的积极性和凝聚力，降低核心人员的流失率。员工薪酬方面，近 年公司中高层员工月薪持续提升，17-19 年高层/中层/基层员工月薪平均上涨 11%/14%/7%，员工平均薪酬高于行业内其他公司。股权激励方面，当前中高层管 理人员及核心业务人员通过银坤投资合计持有公司 15%的股份。同时公司通过岗 位绩效考评模式，增强员工积极性，人均创收由 17 年的 11.51 万元提升至 19 年 的 12.61 万元，公司长远发展的竞争力十足。 图表图表 16、公司公司中高层中高层员工员工月薪月薪持

39、续持续提升提升 单位：单位：元元 图表图表 17、公司公司员工员工人均人均创收创收持持续续提升提升 单位：单位：万万元元 数据来源：公司公告、兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：公司公告、兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 12 - 新股研究报告新股研究报告 图图表表 18、公司公司平均平均员工员工月月薪薪高高于于同行业同行业公司公司 单位：单位：元元 公司公司 2020 年年 1-6 月月 2019 年年度度 2018 年度年度 2017 年度年度 南都物业 - - 4,695 4,570 开元物业 - - 3,940 3,681 新大正 - 3,290 2,873 2,806 特发服务 6,574 6,355 5,961 5,615 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 3、成成长长可期可期：借力借力募投募投扩扩规模规模提提效效，业态业态内容内容多元化多元化助助增长增长 公司公司未来未来成长性成长性较强较强： （1）公司将借助募投项目实现全国化布局，规模加速扩张； （2）公司还将借助募投项目搭建信息化平台，进行智能化升级和节能改造，实现