1、 行业行业报告报告 | 行业深度研究行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产房地产 证券证券研究报告研究报告 2022 年年 02 月月 14 日日 投资投资评级评级 行业行业评级评级 强于大市(维持评级) 上次评级上次评级 强于大市 资料来源：聚源数据 相关报告相关报告 1 房地产-行业研究周报:保障性租赁住房再获优待房地产行业周报 2022-02-13 2 房地产-行业点评:疏解挤兑，提振信 心 预 售 资 金 监 管 新 规 点 评 2022-02-11 3 房地产-行业深度研究:知难而进，精 准 破 局 收 并 购 深 度 研 究 2022-02-07 行业走势

2、图行业走势图 预售资金监管影响几何预售资金监管影响几何 本篇报告通过整理汇总 33 个重点城市的预售资金监管规定，在分析监管现状的同时，定量测算不同情境下上市房企资金链的改善空间。 自由分化的预售资金监管体系自由分化的预售资金监管体系 资金监管旨在完成保交楼使命。资金监管旨在完成保交楼使命。大部分城市预售资金监管的对象为商品房；预售资金监管范围包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款；预售资金分为一般监管资金和重点监管资金。 各地监管标准和提取规则差异较大。各地监管标准和提取规则差异较大。样本城市预售资金监管口径可分为三类：以工程预算为基数上浮、总预售款的一

3、定比例、按单位面积建安成本定额计算。 在资金支取节点与比例方面， 各城市根据工程进度控制重点监管资金最低留存比例或最高使用比例。 针对房企信用等级实行差异化监管。针对房企信用等级实行差异化监管。33 个重点城市中有 11 个明确允许“保函替代” ，即可用银行出具的保函免除一定监管额度；10 个城市设立了信用关联机制，可下调优质信用企业部分或全部支取节点的监管资金留存比例。 监管新规有望提高资金使用灵活性。监管新规有望提高资金使用灵活性。全国性商品房预售资金监督管理办法已于近日出台， 办法明确了预售资金监管的基本标准。 我们认为新标准接近现有监管规则下限， 有望缓解此前监管基数和比例过高、 提取

4、节奏不合理的问题。 预售资金是无息杠杆的重要支点预售资金是无息杠杆的重要支点 金融供给侧改革，预售资金依赖度大幅提升。金融供给侧改革，预售资金依赖度大幅提升。截止 2021Q3，样本房企预收款占无息负债比达 57.3%；无息负债杠杆达到 2.72 倍。2015-2018 年行业上行周期内预收款迅速扩张带动无息杠杆率上行；2018 年后行业开启金融供给侧改革，无息杠杆率整体平稳，维持历史高位。30%的预售资金监管导致经营杠杆下滑约 17%，权益乘数下滑约 11%。 监管边际放松影响几何监管边际放松影响几何 短债端，预收短债比提升明显，小型房企短债覆盖短债端，预收短债比提升明显，小型房企短债覆盖率

5、接近率接近 1。截止 2021Q3，69 家样本房企整体的预收短债比即“ （预收款-应付款）/短债”为 1.15 倍。龙头房企销售好覆盖率较高，中小型房企实际的短债偿付压力较大。 敏感性分析结果显示， 预售资金监管放松对预收短债比提升明显， 中小房企虽然改善幅度不及龙头房企， 但是经调整的预收短债比逐渐接近甚至超过 100%，表明预收款的放松有望弥补当前非常紧张的现金流缺口，即现金短债比不足 100%的关键部分。 有息债务层面，龙头公司更具投资主动性。有息债务层面，龙头公司更具投资主动性。截止 2021Q3，在 30%预售资金监管比例下，69 家样本房企整体“ （预收款-应付款）/有息负债”为

6、 0.35倍；房企整体的预收款对有息债务覆盖率并不高。敏感性分析结果显示，预售资金放松使房企有息偿债能力能获得较大提升， 龙头房企将更具债务和投资主动性。 把握政策结构性宽松的把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的与收并购的 alpha。我们认为，本轮预售监管政策的边际放松有助于自上而下缓解当前地方层面的流动性危机， 弥补中小房企短期偿债缺口， 避免行业信用风险的蔓延； 同时为头部房企释放更多资金空间， 推动行业投资拿地预期的良性复苏。 后续可以期待政策结构性宽松的 beta 与收并购的 alpha。持续推荐：持续推荐：1）优质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股等；2）优质龙头：金地集团、

7、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口等；3）优质物管：碧桂园服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升等 风险风险提示提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行；调控政策超预期；部分测算基于一定前提假设，存在主观测算偏差风险 -21%-17%-13%-9%-5%-1%3%7%-062021-10房地产沪深300 行业行业报告报告 | | 行业深度研究行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录内容目录 1. 自由分化的预售资金监管体系自由分化的预售资金监管体系 . 4 1.1. 资金监管旨在完成保交楼使命 . 4 1.2. 各地监管标准和提取规则差异较

8、大 . 4 1.3. 针对房企信用等级实行差异化监管 . 7 1.4. 监管新规有望提高资金使用灵活性 . 8 2. 预售资金是无息杠杆的重要支点预售资金是无息杠杆的重要支点 . 9 2.1. 金融供给侧改革，预售资金依赖度大幅提升 . 9 2.1.1. 重要性：逆周期有息杠杆增长空间有限，需倚靠预售款输血 . 9 2.1.2. 预售资金监管导致权益乘数下滑 10%以上 . 10 2.2. 监管边际放松影响几何 . 13 2.2.1. 短期：预收短债比提升明显，小型房企短债覆盖率接近 100% . 13 2.2.2. 有息债务：龙头公司更具投资主动性 . 16 3. 把握政策结构性宽松的把握政

9、策结构性宽松的 beta 与收并购的与收并购的 alpha . 18 4. 风险提示风险提示 . 18 图表目录图表目录 图 1：各城市重点监管资金政策简析 . 5 图 2：2015-2021Q3 样本房企杠杆率变化 . 10 图 3：2015-2021Q3 无息负债结构占比 . 10 图 4：2015-2021Q3 样本房企预收款占无息负债比 . 10 图 5：2015-2021Q3 样本房企预收款撬动的杠杆率 . 10 图 6：上市房企预售资金监管下的杠杆敏感性分析结果. 12 图 7：2021Q3 样本房企扣除应付款后的预收短债比 . 14 图 8：预售资金释放对样本房企预收短债比的影响

10、 . 14 图 9：预售资金监管放松对上市房企预收短债比的敏感性分析结果 . 15 图 10：2021Q3 样本房企扣除应付款后的预收有息比 . 16 图 11：释放预售资金对样本房企预收有息比的影响 . 16 图 12：预售资金监管放松对上市房企预收有息比的敏感性分析结果 . 17 表 1：天津、青岛商品房监管范围 . 4 表 2：各地监管额度确定方法政策原文部分节选 . 5 表 3：各地重点额度资金支取节点与比例政策原文部分节选 . 6 表 4：各城市预售资金监管其它条件汇总 . 7 表 5：最高法院、住建部最近联合发布的相关文件 . 8 表 6：上市房企预售资金监管杠杆敏感性计算方法 .

11、 10 表 7：预售资金放松对房企杠杆的影响测算 . 11 表 8：上市房企预售资金释放后对预售短债比的敏感性分析方法 . 13 表 9：上市房企扣除应付款后的预收款/短债敏感性分析结果. 13 dVcZNAiXkWbYNAoPrQqQaQ8Q8OnPmMnPmOiNmMmOfQpOtO9PpPzQuOoOnRMYtQtN 行业行业报告报告 | | 行业深度研究行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 表 10：上市房企预售资金释放后对预售有息比的敏感性分析方法. 16 表 11：上市房企扣除应付款后的预收款/有息负债敏感性分析结果 . 16 行业行业报告报告 | | 行业深度

12、研究行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 1. 自由分化的预售资金监管体系自由分化的预售资金监管体系 1994 年出台的城市房地产管理法和城市商品房预售管理办法构成了房地产预售制度的基本框架，对预售条件、预售资金监管等重点内容作出纲领性指导，据此地方政府自行制定相应细则实施属地管理。 预售资金作为无息杠杆的重要组成部分，是驱动房企高杠杆和高周转的核心变量。而 2021年以来民营房企流动性危机频发，债务违约和保交房的双重担忧促使地方政府从严执行预售资金监管规定。虽然此前房企通过自有账户收取购房款、虚报工程进度提前支取预售款等违规操作得到有效制止，但是各地监管自由度过高和层层加

13、码又导致一定程度的流动性挤兑，影响房企的正常资金需求。2 月 10 日据财联社报道，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台， 旨在确保项目交付前提下， 提高商品房预售资金使用灵活性。本篇报告通过整理汇总 33 个重点城市的预售资金监管规定，在分析监管现状的同时，定量测算不同情境下上市房企资金链的改善空间。 1.1. 资金监管旨在完成保交楼使命资金监管旨在完成保交楼使命 大部分地区的预售资金监管体系基于统一的监管机制与流程，为了更好地确保项目资金用于工程建设，完成保交楼、保民生的使命： 大部分大部分城市城市预售资金监管的对象预售资金监管的对象为商品房，为商品房，少部分城市如青岛、天津

14、明确经济适用住房、限价商品住房、人才住房等不纳入监管范围； 大部分城市大部分城市预售资金监管范围包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住预售资金监管范围包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款房公积金贷款等全部购房款，且名义上全额监管； 大部分城市大部分城市强调预强调预售售款项直接存入监管账户，且预售资金分为一般监管资金和重点监管资款项直接存入监管账户，且预售资金分为一般监管资金和重点监管资金金，重点监管资金为保证项目建设交付而严格支取；一般监管资金多指超过重点监管资金的部分，通常优先用于工程建设和开发贷偿还，各城市取用规则差别较大，但相对来说较

15、为宽松，可由企业自行支取或向监管部门申请支取。 表表 1：天津、青岛商品房监管范围天津、青岛商品房监管范围 日期日期 城市城市 文件文件 监管范围监管范围 2021-08-01 天津 天津市新建商品房预售资金监管办法 经济适用住房、限价商品住房、还迁安置住房或购房人无需向开发企业支付房价款的项目不纳入监管范围。 2021-10-21 青岛 青岛市商品房预售资金监管暂行实施细则 经济适用住房、限价商品住房、人才住房预售资金不纳入监管范围。 资料来源：地方房管局、住建委，天风证券研究所 1.2. 各地监管标准和提取规则差异较大各地监管标准和提取规则差异较大 样本样本城市城市预售预售资金监管口径资金

16、监管口径可可分为三类分为三类：以以工程预算为基数工程预算为基数上浮上浮、总预售款总预售款的一定比例、的一定比例、按单位面积建安成本定额计算。按单位面积建安成本定额计算。 1 工程预算为基数上浮：天津、青岛、无锡、西安、 厦门、杭州等 13 个城市为代表，上浮比例为 10%-30%，其中浙江地区（杭州、宁波）偏高，为 30%。 2 总预售款的一定比例：成都、重庆、太原、昆明、长沙、武汉等 12 个城市为代表，监管比例区间10%-40%， 其中监管比例偏低的城市为南宁15%， 桂林10%； 偏高的城市为重庆35%，太原 40%等。 3 单位面积建安成本定额计算：北京、石家庄、济南、漳州等 4 个城

17、市为代表，额度因项目情况、房企信用、交付条件、地区差异等不同而不同，北京为每平方米不得低于 5000 元，济南为 3300 元/平方米，石家庄普通商品房、装配式建筑、被动式超低能耗建筑工程建设投入分别按每平方米 3200 元、3800 元、4200 元测算，普通商品房项目精装修每平米增加1000 元。 行业行业报告报告 | | 行业深度研究行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 在资金支取节点与比例方面，各城市根据工程进度控制重点监管资金最低留存比例或最高在资金支取节点与比例方面，各城市根据工程进度控制重点监管资金最低留存比例或最高使用比例， 开发企业达到规定的工程建设进度节

18、点， 可申请支取相应比例的使用比例， 开发企业达到规定的工程建设进度节点， 可申请支取相应比例的重点监管资金重点监管资金。通常主要的设置节点有：达到形象进度，主体结构封顶，竣工验收，不动产登记。形象进度节点各城市规定不同，如青岛为建成层数达到总层数一半，成都为完成地上主体结构四分之三，无锡为地上工程 1/2，因此最低留存比例差异较大；各城市主体结构封顶最低留存比例在 20%-55%之间，30%居多；竣工验收期最低留存比例则在 3%-20%之间，5%居多；不动产登记时则通常可以支取出全部监管资金。 图图 1：各城市重点监管资金政策简析各城市重点监管资金政策简析 资料来源：地方房管局、住建委，天风

19、证券研究所 注：城市重点资金监管额度=监管额度计算口径（第 2 列）* 对应监管比例（第 3 列） 表表 2：各地监管额度确定方法政策原文部分节选各地监管额度确定方法政策原文部分节选 监管额度确定监管额度确定类别类别 城市城市 监管额度确定具体方法监管额度确定具体方法 按建设所需资按建设所需资金上浮一定比金上浮一定比例例 天津 对新建商品房预售资金中用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的资金实行全程监管。 青岛 工程建设费用总额按商品房项目自取得商品房预售许可证始至项目取得现售备案证明所需工程建设费用核定，即批准预售的商品房建筑面积与单位工程建设费用的乘积，即批准预售的商品房建筑面积与单位工程

20、建设费用的乘积，称预售资金协议监管额度。 单位工程建设费用标准由主管部门组织相关专业机构结合建筑结构、房屋用途、层数等因素综合测定，并根据市场情况调整公布。一般按照建筑工程平方米建安造价平均值加一般按照建筑工程平方米建安造价平均值加 20%20%区内配套费用确定。实行全装修的项目，区内配套费用确定。实行全装修的项目，还应当将装修装饰费用按还应当将装修装饰费用按 15001500 元元/ /平方米计算，纳入监管。平方米计算，纳入监管。 福州 新建商品房项目的监管额度原则上不少于项目工程总造价的新建商品房项目的监管额度原则上不少于项目工程总造价的 1.21.2 倍，并按工程建设进倍，并按工程建设进

21、度节点拨付使用监管额度度节点拨付使用监管额度内的商品房预售资金。内的商品房预售资金。 湖州 房地产开发企业申报预售资金监管额度时，工程预算清册（毛坯）造价低于 4500 元/平方米，按 4500 元/平方米计算。预售资金监管额度不得低于监管项目工程预算清册总额的预售资金监管额度不得低于监管项目工程预算清册总额的 130130。 合肥 重点监管资金由监管项目的工程建设费用总额（含建筑安装工程、基础设施及公共配套设施费用） ，加重点监管资金由监管项目的工程建设费用总额（含建筑安装工程、基础设施及公共配套设施费用） ，加 2020不不可预见费组成。可预见费组成。工程建设费用总额由监管部门依据市建设工

22、程造价管理部门确认的商品房建设工程单位综合造价乘以监管项目的测绘建筑面积核定。 郑州 监管资金总额应为：项目建设工程资金总额加上监管资金总额应为：项目建设工程资金总额加上 20%20%不可预见的费用支出即监管资金不可预见的费用支出即监管资金= =项目建设工程资金总额项目建设工程资金总额（1+20%1+20%） 。） 。 衡水 重点监管资金范围主要包括建筑安装费用和区内配套建设费用。重点监管资金标准按建设工程施工合同或建筑重点监管资金标准按建设工程施工合同或建筑工程施工许可证标定的合同价格的工程施工许可证标定的合同价格的 1.11.1 倍确定。倍确定。 按总预售款比按总预售款比例例 成都 对于

23、2016 年 7 月 17 日前取得国有建设用地使用权（申请预售许可时工程形象进度要求为正负零）的商品房项目，监管部门按照不低于预售挂牌价款总额（按照本批次申请预售面积乘以预售挂牌均价计算）的监管部门按照不低于预售挂牌价款总额（按照本批次申请预售面积乘以预售挂牌均价计算）的 25%25%初步测初步测 取得预售取得预售许可许可取得预售许可取得预售许可一月后一月后1/31/31/21/22/32/33/43/4主体封主体封顶顶主体主体验收验收外立面外立面施工施工竣工竣工验收验收竣工验竣工验收备案收备案不动产不动产登记登记天津天津100%60%-30%-6%1%0%青岛青岛120%-60%-30%-

24、15%0%无锡无锡100%-60%-40%-30%5%-西安西安-50%-5%1%0%厦门厦门100%-杭州杭州130%-宁波宁波130%-福州福州120%-40%-15%0%-湖州湖州130%-合肥合肥120%-郑州郑州120%-衡水衡水110%-烟台烟台-成都成都25%-65%55%-15%5%-重庆重庆35%-40%-3%0%太原太原40%-60%-40%-3%-0%昆明昆明30%60%-30%-0%-武汉武汉-65%-25%-5%-0%长沙长沙-哈尔滨哈尔滨-南宁南宁15%50%-20%-5%0%珠海珠海10%-长春长春30%70%-50%-20%-10%0%桂林桂林10%-玉林玉林3

25、0%-30%10%-5%0%北京北京5000元/平方米-石家庄石家庄3200-4200元/平方米-80%75%70%-50%-10%0%-济南济南3300元/平方米-70%-35%-18%0%漳州漳州4200-5500元/平方米70%-40%-30%20%0%-总预售款总预售款单位面积建安单位面积建安成本成本主要监管节点与最低资金留存比例主要监管节点与最低资金留存比例城市城市监管额度计算监管额度计算口径口径不同计算口径的监管不同计算口径的监管比例比例工程预算工程预算 行业行业报告报告 | | 行业深度研究行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 6 算监管额度算监管额度；对于 20

26、16 年 7 月 17 日之后取得国有建设用地使用权的商品房项目，监管部门按照不低于预售挂监管部门按照不低于预售挂牌价款总额的牌价款总额的 15%15%初步测算监管额度。初步测算监管额度。 重庆 全市房地产开发项目预售资金首付款监管全部按照预售总额的全市房地产开发项目预售资金首付款监管全部按照预售总额的 35%35%核定核定 南宁 监管机构按照房地产开发企业所申报的预售资金总额监管机构按照房地产开发企业所申报的预售资金总额 15%15%确定监管项目的监管资金。确定监管项目的监管资金。 监管项目的预售价格低于政府公布的不同土地级别新建商品住房平均交易价格的，按政府公布的平均交易价格核算预售资金总

27、额，并确定监管资金。 珠海 商品房屋预售资金专用监管账户内累计进账总金额原则上按商品房屋预售资金专用监管账户内累计进账总金额原则上按 10%10%预留，预留，90%90%拨付。拨付。 长春 项目总预售款的项目总预售款的 30%30%将作为新建商品房预售资金存入监管账户。将作为新建商品房预售资金存入监管账户。 桂林 商品房预售资金进账额达到本项目预售申报销售总额的商品房预售资金进账额达到本项目预售申报销售总额的 10%10%后，预售人方可申请使用预售资金。后，预售人方可申请使用预售资金。 玉林 监管机构与开发企业、监管银行在签订监管协议时，应当以该预售项目的预售资金总额（项目预售资金总额以该预售

28、项目的预售资金总额（项目预售资金总额= =预预售方案备案中批准的可售建筑面积开发企业所申报的预售价格）确定售方案备案中批准的可售建筑面积开发企业所申报的预售价格）确定 30%30%的比例为重点监管资金，的比例为重点监管资金，用于支付建筑安装、开发项目内配套建设等。 按单位面积定按单位面积定额额 北京 项目重点监管额度由区住房城乡建设主管部门根据项目综合建设费用、交付使用条件、开发企业信用水平和经营状况等综合确定，每平方米不得低于每平方米不得低于 50005000 元。元。 石 家庄 普通商品房、装配式建筑、被动式超低能耗建筑工程建设投入分别按每平方米普通商品房、装配式建筑、被动式超低能耗建筑工

29、程建设投入分别按每平方米 32003200 元、元、38003800 元、元、42004200 元测算，元测算，普通商品房项目精装修每平米增加 1000 元。 济南 商品房预售资金监管标准，按照建设项目基础（正负零）以上平均建安造价、小区内配套费用按照建设项目基础（正负零）以上平均建安造价、小区内配套费用 33003300 元元/ /平方米平方米执行。执行。商品房预售资金监管额度，是指批准预售的商品房面积与商品房预售资金监管标准的乘积。 漳州 预售资金监管额度以预售许可为单位设定，预售资金监管额度以预售许可为单位设定，非全装修商品房按以下标准设定监管额度（全装修商品房项目在以下标准基础上增加

30、1500 元/平方米。全装修商品房项目以预售人与购房人约定的交付标准认定，包括购房人统一委托预售人进行二次装修的商品房项目，下同） ：18 层以下（含）且建筑高度不超过 54 米（不含）为 4200元/平方米；18 层以上 33 层以下（含）且建筑高度不超过 100 米（不含）为 4500 元/平方米；33 层以上或建筑高度超过 100 米为 5500 元/平方米。 资料来源：地方房管局、住建委，天风证券研究所 表表 3：各地重点额度资金支取节点与比例政策原文部分节选各地重点额度资金支取节点与比例政策原文部分节选 城市城市 监管主要节点与资金支取比例监管主要节点与资金支取比例 高层增加节点与资

31、金支取比例高层增加节点与资金支取比例 北京 地下结构完成；主体结构完成；竣工验收备案；首次登记完地下结构完成；主体结构完成；竣工验收备案；首次登记完成；完成首次登记前成；完成首次登记前，专用账户内的资金不得低于重点监管额度的 5%。 最高楼栋为 7 层以上（含 7 层）10 层以下建筑的，可增加“建增加“建设层数达二分之一”节点；设层数达二分之一”节点； 最高楼栋为 10 层以上（含 10 层）建筑的，可增加“建设层数增加“建设层数达三分之一”达三分之一” “建设层数达三分之二”节点。“建设层数达三分之二”节点。 天津 取得商品房销售许可取得商品房销售许可申请额度不超过 40%；主体结构验收主

32、体结构验收累计额度不超过 70%；竣工验收竣工验收累计申请额度不超过 94%；竣工验收备案竣工验收备案累计申请额度不超过 99%；不动产首次登记不动产首次登记可申请使用剩余监管资金。 6 层以上（含 6 层）17 层以下（含 17 层）的建筑完成“建设层完成“建设层数达二分之一”节点的数达二分之一”节点的，累计申请使用资金额度不超过 55%； 18 层以上（含 18 层）的建筑完成“建设层数达三分之一”节完成“建设层数达三分之一”节点和“建设层数达三分之二”节点的点和“建设层数达三分之二”节点的，累计申请使用资金额度分别不超过 50%和 60%。 青岛 建成层数达到规划总层数一半建成层数达到规

33、划总层数一半协议监管资金留存比例为60%; 主体结构封顶，取得主体结构工程质量验收报告主体结构封顶，取得主体结构工程质量验收报告协议监管资金留存比例为 30%；取得房屋建筑工程竣工验取得房屋建筑工程竣工验收备案表收备案表协议监管资金留存比例为 15%；当取得项目现售取得项目现售备案证明并足额交存房屋专项维修资金备案证明并足额交存房屋专项维修资金监管终止。 规划设计总层数为 18 层（含 18 层）以上的建筑，建成层数达建成层数达到规划总层数三分之一时到规划总层数三分之一时，协议监管资金留存比例为 70%；建建成层数达到规划总层数三分之二时成层数达到规划总层数三分之二时，协议监管资金留存比例为4

34、5%。 无锡 多层建筑完成地上多层建筑完成地上 50%50%形象进度形象进度，重点监管资金留存不得低于重点监管额度的 60%；形象进度达到主体结构封顶的形象进度达到主体结构封顶的，资金留存不得低于额度的 40%；形象进度完成外立面施工的形象进度完成外立面施工的，资金留存不得低于额度的 30%；通过交付使用竣工验收通过交付使用竣工验收，资金留存不得低于额度的 5%。 高层建筑完成地上高层建筑完成地上 30%30%形象进度的，形象进度的，重点监管资金留存不得低于重点监管额度的 60%； 高层建筑完成地上高层建筑完成地上 60%60%形象进度的形象进度的，重点监管资金留存不得低于重点监管额度的 50

35、%； 西安 主体结构验收前主体结构验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的 50%；竣工验收前，竣工验收前，累计申请使用额度不得超过95%；竣工验收备案前竣工验收备案前，累计申请使用额度不得超过 99%；不不动产首次登记后，动产首次登记后，可以申请提取剩余 1%的重点监管资金。 7 层以上（不含 7 层）的建筑，增加建设层数达三分之一节点、增加建设层数达三分之一节点、建设层数达三分之二节点，建设层数达三分之二节点，累计申请使用资金额度分别不得超过重点监管资金总额的 20%和 35%。 太原 项目投入开发建设的资金达到预售项目工程建设总投资的25%，且主体工程结构达到地上“正负零”

36、主体工程结构达到地上“正负零” ，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的 30%；完成施工至建筑物主体工完成施工至建筑物主体工程三分之一程三分之一，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的40%；完成施工至建筑物主体工程封顶完成施工至建筑物主体工程封顶，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的 60%；建筑基本建成，具备验收合格建筑基本建成，具备验收合格资料资料，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的 80%；项项目竣工并具备验收合格资料目竣工并具备验收合格资料，使用资金额度不得超过重点监对超高层或者大体量建筑，以及因房地产市场下行、疫情影响等原因造成监管项目销售困难， 确需申请使用重点监管资金的

37、，可增加可增加 2 23 3 个控制节点，但重点监管资金使用比例不得突破个控制节点，但重点监管资金使用比例不得突破上述规定。上述规定。 行业行业报告报告 | | 行业深度研究行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 7 管资金总额的 97%；综合竣工验收备案并完成不动产首次登综合竣工验收备案并完成不动产首次登记记，解除资金监管。 昆明 首次申办商品房预售许可的形象进度首次申办商品房预售许可的形象进度，申请使用重点监管资金的 40%；主体结构验收，主体结构验收，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的 70%；竣工验收备案的竣工验收备案的，可申请使用剩余监管资金。 七层及以上建筑完

38、成“建设层数达二分之一”节点，七层及以上建筑完成“建设层数达二分之一”节点，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的 60%。 济南 建成层数达到地上规划总层数二分之一时建成层数达到地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为 70%； 取得主体结构工程质量验收报告 ，取得主体结构工程质量验收报告 ，留存比例为 35%，取得取得房屋建筑工程竣工验收备案单 ，房屋建筑工程竣工验收备案单 ， 留存比例为 18%； 取得 房取得 房地产开发项目竣工综合验收备案证明 ，地产开发项目竣工综合验收备案证明 ，监管终止。 对于高层、 超高层或者大体量建筑， 可以增加对于高层、 超高层或者大体量建筑， 可以

39、增加 1 1- -2 2 个控制节点。个控制节点。 玉林 规划设计 6 层以下（含 6 层）的建筑完成主体结构施工并通完成主体结构施工并通过验收过验收，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的70%；完成外立面装饰，室内安装完成外立面装饰，室内安装，累计申请使用资金额度不超过 90%；完成竣工验收备案的，完成竣工验收备案的，累计申请使用资金额度不超过 95%；完成不动产首次登记的完成不动产首次登记的，解除监管。 规划设计 7 层以上（含 7 层）17 层以下（含 17 层）的建筑完完成“建设层数达规划设计层数二分之一”节点的，成“建设层数达规划设计层数二分之一”节点的，累计申请使用资金额度不

40、得超过重点监管资金的 50%； 规划设计 18 层以上（含 18 层）的建筑完成“建设层数达规划设计层数三分之一”完成“建设层数达规划设计层数三分之一”节点和“建设层数达规划设计层数三分之二”节点节点和“建设层数达规划设计层数三分之二”节点，累计申请使用资金额度分别不得超过重点监管资金的 50%和 60%； 完成主完成主体结构施工并通过验收体结构施工并通过验收，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的 70%。 资料来源：地方房管局、住建委，天风证券研究所 1.3. 针对房企信用等级实行差异化监管针对房企信用等级实行差异化监管 从其他特殊条件来看，33 个城市中有 11 个城市明确允许“保函

41、替代” ，即可用银行出具的保函免除一定监管额度；10 个城市设立了信用关联机制，信用优质的企业可下调部分或全部支取节点的监管资金一定的留存比例；济南还对绿色建筑设置优惠条件，规定符合的高星级绿色建筑、高星级健康建筑、被动式超低能耗建筑、装配式建筑设计标准要求的建设项目，各拨付节点预售资金监管留存比例可降低 10 个百分点。 表表 4：各城市预售资金监管其它条件汇总各城市预售资金监管其它条件汇总 城市城市 其它条件设置其它条件设置 北京 允许保函替代：允许保函替代：房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函，免除同等额度的监管资金。如现金保函额度和有效期可覆盖房地产开发项目的重点监管额度和建设周

42、期，项目可不进行预售资金监管。 天津 允许保函替代：允许保函替代：房地产开发企业可以凭银行出具的保函，免除同等额度的资金监管 青岛 允许保函替代允许保函替代：预售人可以凭见索即付、不可撤销的银行保函或经公证并赋予强制执行效力的商品房预售资金监管保函，按楼栋为单位抵顶相应楼栋建筑面积的协议监管资金。保函的担保期限须至项目取得商品房现售备案证明文件后止。 信用关联：信用关联：监管机构可根据预售人上年度企业信用状况、资质等级等情况，适当调整商品房预售监管资金留存比例。信用等级为 A、B 的，可适当降低监管资金留存比例；信用等级为 D 的，监管资金留存比例适当增加。 成都 允许保函替代：允许保函替代：

43、 1.开发企业信用等级为 A+级的，预售款监管额度下浮百分之四十，但应对下浮的监管额度提供银行保函； 2.开发企业信用等级为 A+级的，预售款监管额度下浮百分之二十，但应对下浮的监管额度提供银行保函； 3.开发企业信用等级为 A 级的，预售款监管额度下浮百分之十，但应对下浮的监管额度提供银行保函 企业信用等级为 A 级及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。 无锡 允许保函替代允许保函替代：信用等级评定为诚信企业（A 级）的房地产开发企业，可以凭其监管银行以外的符合条件的商业银行出具的不可撤销的见索即付现金保函，免除同等额度的重点监管资金额度。 太原 信用关联：信用关联：信用等级评

44、价为 A 的预售人，可降低 5%的重点监管资金额度，信用等级评价为 C 的预售人,增加 5%的重点监管资金额度。 昆明 信用关联：信用关联：具有一级资质且在昆明市从事房地产开发经营业绩较好、无不良行为记录的房地产开发企业，所开发项目的重点监管资金比例可下调为 25%。在 1 年内发生 1 次不良行为的，其新建、在建项目的重点监管资金比例上调为 30%。 石家庄 允许保函替代：允许保函替代：对从事房地产开发三年以上、服从行业管理、积极解决购房人合理诉求的房地产开发企业，可通过银行保函方式替代同等金额的重点监管资金。对于新成立的房地产开发企业，由其控股公司（成立三年以上）出具股权证明并承诺承担连带

45、责任的，也可申请保函方式。 信用关联：信用关联： （一）房地产开发企业有“良好行为”信用信息记录的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的 80%。 （二）房地产开发企业有“不良行为”信用信息记录的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的 110%。 （三）房地产开发企业被列入“黑名单”的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的 120%。 佛山 允许保函替代：允许保函替代：房地产开发企业可凭商业银行出具的合法、有效的现金保函，替换商品房预售款监管账户中的监管资金。 信用关联：信用关联：监管账户内的商品房预售款留存额度与房地产开发企业的信用分值挂钩。 济南 信用关联：信用关联：济南市房地产企业信用评

46、定为 AAA 级企业，各拨付节点预售资金监管留存比例降低 5 个百分点。AA 级企业，各拨付节点预售资金监管留存比例降低 3 个百分点。 行业行业报告报告 | | 行业深度研究行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 8 绿色建筑优惠：绿色建筑优惠：符合高星级绿色建筑、高星级健康建筑、被动式超低能耗建筑、装配式建筑设计标准要求的建设项目，各拨付节点预售资金监管留存比例可降低 10 个百分点。 长沙 允许保函替代：允许保函替代：房地产开发企业及其控股企业信用优秀，且连续 2 个年度内未受到房地产监管部门行政处罚，可凭银行出具的见索即付性独立保函替代等额监管资金，保函有效期最少应长于该

47、项目竣工验收备案日期一个月； 信用关联：信用关联：对综合排名靠前的房地产开发企业，可将被监管的预售资金总额、房地产开发项目资本金比例适当降低；对列入“黑名单”中的房地产开发企业，可将被监管的预售资金总额、房地产开发项目资本金比例适当提高。 哈尔滨 信用关联：信用关联： 开发企业信用等级为蓝牌、黄牌和红牌的，应当按照本办法的规定，接受商品房预售资金监管。 开发企业信用等级为绿牌的，可以不实行商品房预售资金监管，自愿接受监管的除外。 武汉 允许保函替代：允许保函替代：房地产开发企业可凭银行出具的保函等额替换新建商品房预售资金监管账户中的重点监管资金，当出现索赔情形并发起索赔时，由保函出具银行或保函

48、转开银行将索赔资金存入监管账户或指定账户。 南宁 允许保函替代：允许保函替代：推广预售资金银行保函监管方式，房地产开发企业凭银行出具的保函，免除同等额度的监管资金。 烟台 信用关联：信用关联： 等级为 AAA 级的开发企业， 阶段控制比例可降低 5 个百分点； 等级为 AA 级的开发企业， 阶段控制比例可降低 3 个百分点；等级为 A 级的开发企业，正常监管；等级为 B 级的开发企业，阶段控制比例提高 10 个百分点；等级为 C 级的开发企业，阶段控制比例提高 20 个百分点。 郑州 允许保函替代允许保函替代：预售人可以现金保函等额替换监管账户及按揭贷款专用存款账户资金 信用关联：信用关联：3

49、A”级企业执行 5%的不可预见费标准； “2A”级企业执行 10%的不可预见费标准； “1A 及暂定”级企业执行 20%的不可预见费标准。 资料来源：地方房管局，住建委，天风证券研究所 1.4. 监管新规有望提高资金使用灵活性监管新规有望提高资金使用灵活性 财联社报道，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。据新闻披露，此次管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。主要内容包括：1 购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款

50、、施工款等相关支出；2 预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定；3 管理办法要求加强各方信息共享， 商业银行按预售资金三方监管协议加强账户监测， 定期和地方住建部门进行对账等。 我们认为新标准接近现有监管规则下限，即满足工程竣工资金要求即可，有望缓解此前监管基数和比例过高、提取节奏不合理的问题，如果能够在地方层面执行到位，有望缓解民营房企流动性紧张的局面，提振市场信心，激活市场良性循环。 表表 5：最高法院、住建部最近联合发布的相关文件最高