1、 1 TablTable_StockInfoe_StockInfo 2020 年年 05 月月 05 日日 证券研究报告证券研究报告公司研究报告公司研究报告 买入买入 （首次首次） 当前价： 2.55 元 南山控股（南山控股（002314） 房地产房地产 目标价： 4.19 元（6 个月） 物流地产物流地产持续上量，受益公募持续上量，受益公募 REITs 推进推进 投资要点投资要点 西南证券研究发展中心西南证券研究发展中心 分析师：胡华如 执业证号：S01 电话： 邮箱： 相对指数表现相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据基础数据 总股本(亿

2、股) 27.08 流通 A 股(亿股) 11.37 52 周内股价区间(元) 2.54-3.54 总市值(亿元) 69.05 总资产(亿元) 453.41 每股净资产(元) 3.09 相关相关研究研究 Table_Report 业绩业绩现边际改善现边际改善，基本面迎来拐点。基本面迎来拐点。2019 年公司实现营业收入 72.4 亿元 （+2.6%），实现归母净利润 4.0 亿元（-19.8%），业绩增速下滑的几方面原 因：1）地产结算收入同比增长 4.7%至 50.1 亿，但结算毛利率同比下降 16.4pp 至 33.4%，主要是华南区域高毛利率项目结算大幅减少；2）宝湾物流开发进度 加快，

3、在建工程大幅增长， 导致分摊的财务费用大幅增长， 利息费用增加 32.1% 至 4.4 亿；3）管理费率和销售费率分别增长 1.2pp 和 0.3pp。2020Q1，公司实 现收入 7.3 亿（+20.6%），实现归母净利润-0.8 亿（+37.2%），边际上看业绩 同比有明显改善，随着流动性的持续宽松、地产开发销售结转和物流运营规模 的大幅增长，公司业绩将重回增长轨道，基本面迎来拐点较为确定。 宝湾宝湾物流在营规模或达物流在营规模或达 500 万方万方，将，将持续受益公募持续受益公募 REITs 推进推进。2018 年 9 月， 公司换股吸收深基地，成功并表宝湾物流。截止 2019 年末，公

4、司已运营的物流 项目 337 万方，在建待建项目约 300 万方。2019 年物流仓储板块实现收入 9.6 亿 （+28.0%， 优质项目平均年租金达 400 元每平米） ， 物流仓储毛利率为 56.0%。 公司目标为 2020 年底运营物流项目达 500 万方，未来收入增长空间大。4 月 30 日证监会和发改委发布关于推进基础设施领域 REITs 试点相关工作的通 知，宝湾物流有望借助公募 REITs 大力改善负债结构，提高开发速度，专注 资产运营管理效率提升，打造网络化、滚动化、可持续的资本闭环发展模式。 地产地产销售大幅增长，业务协同优势显现销售大幅增长，业务协同优势显现。2019 年公

5、司地产销售额 79.5 亿 （+55.9%），增长显著，地产项目布局长三角和大湾区核心城市，去化率较好。 报告期末公司未竣工口径土储合计建面 144 万方，对应总货值约 337 亿。值得 说明的是，公司培育的产城综合开发业务与地产开发业务协同效应开始显现。 报告期公司拿地建面 53.6 万方（成都德阳、重庆汽车港和合肥岗集，含商业用 地 60 亩），另外新签约上海松江、南京浦口和湖北英山三个项目。 盈利预测与投资建议。盈利预测与投资建议。预计 2020-2022 年 EPS 分别为 0.19 元、0.27 元、0.33 元，考虑到公司物流地产明显上量，或持续受益流动性改善和公募 REITs 推

6、进， 给予目标价 4.19 元，相当于每股 NAV 折让 40%，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：风险提示：地产结算或拿地低于预期、公募 REITs 落地或不及预期等。 指标指标/年度年度 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入（百万元） 7237.98 8623.93 10846.81 12508.00 增长率 2.64% 19.15% 25.78% 15.32% 归属母公司净利润（百万元） 402.55 514.80 728.22 884.35 增长率 -20.22% 27.88% 41.46% 21.44% 每股收益 EPS（元） 0.15 0.19 0.27 0

7、.33 净资产收益率 ROE 4.17% 5.46% 7.06% 8.04% PE 17 13 9 8 PB 0.60 0.58 0.54 0.50 数据来源：Wind，西南证券 -23% -17% -11% -5% 2% 8% 19/419/619/819/1019/1220/2 南山控股 沪深300 公司研究报告公司研究报告 / 南山控股（南山控股（002314） 目目 录录 1 借壳雅致股份、吸收合并深基地借壳雅致股份、吸收合并深基地 . 1 2 地产开发蓄势待发、股东资源持续投入地产开发蓄势待发、股东资源持续投入 . 3 3 宝湾物流运营优势明显、或宝湾物流运营优势明显、或持续受益公募

8、持续受益公募 REITs 推进推进 . 5 4 盈利预测与估值盈利预测与估值 . 10 5 风险提示风险提示 . 12 nMrOoOrNtOtNoMqRvNpOpMbRaO6MsQpPoMrRkPrRnQfQqQwO8OpPuNuOmOqNuOtOtM 公司研究报告公司研究报告 / 南山控股（南山控股（002314） 图图 目目 录录 图 1：公司股权结构图 . 1 图 2：公司 2015-2019 年营业收入及同比增速 . 2 图 3：公司 2015-2019 年归母净利润及同比增速 . 2 图 4：公司 2019 年营业收入构成（亿元） . 2 图 5：公司 2019 年各业务板块毛利率水

9、平 . 2 图 6：公司住宅开发项目布局的主要城市 . 3 图 7：公司近五年销售额及大致回款情况 . 3 图 8：公司近五年销售面积和销售单价情况 . 3 图 9：截止 2019 年末公司住宅开发的土储分布（未竣工口径，万平方米）. 4 图 10：南山集团在深圳蛇口赤湾片区拥有大量潜在土储 . 5 图 11：宝湾物流旗下物流园区分布的城市 . 6 图 12：2019 年底宝湾物流运营的物流园区达到 30 个 . 6 图 13：宝湾物流近五年实现收入情况 . 6 图 14：物流地产业务流程图 . 7 图 15：物流公司角色分类 . 7 图 16：物流地产年化回报率明显高于其他物业 . 10 图

10、 17：物流地产巨头普洛斯的基金规模 . 10 表表 目目 录录 表 1：430 公募 REITs 指引政策要点 . 8 表 2：宝湾物流旗下部分经营稳定的仓储物流园区 . 9 表 3：物流地产主要收购案例列表 . 9 表 4：分业务收入及毛利率 . 11 表 5：宝湾物流重估净资产测算 . 11 表 6：公司重估净资产测算 . 12 附表：财务预测与估值 . 13 公司研究报告公司研究报告 / 南山控股（南山控股（002314） 1 1 借壳雅致股份、借壳雅致股份、吸收合并深基地吸收合并深基地 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“南山控股”或“公司” ）是由原 上市公司“雅致集成

11、房屋（集团）股份有限公司” （以下简称“雅致股份” ）通过资产重组后 于 2015 年 11 月 4 日更名而成， 重组后上市公司主营包括中国南山开发集团股份有限公司注 入的地产业务和原有的集成房屋、船舶舾装和塔吊租赁业务。 雅致股份主要从事集成房屋的生产、租赁和销售业务（是国内规模最大的集成房屋制作 企业） ，还包括船舶舱室配套和塔机租赁业务。2009 年 12 月 3 日，雅致股份首次公开发行 股票上市交易，代码为 002314.SZ。2015 年 5 月，雅致股份完成通过发行股份收购南山集 团旗下地产板块资产（南山地产 100%股权、上海新南山 80%股权和南通南山 100%股权） ，

12、实现了地产业务的注入整合。 2018 年 9 月，南山控股吸收合并深基地，向深基地的所有换股股东发现股票交换该等 股东所持有的深基地 B 股股票，每 1 股深基地股份换为 3.6004 股南山控股的股份（新增发 行 A 股 830,252,240 股） 。之后，南山控股承继及承接深基地的全部资产、负债、业务、人 员、合同及一切权利和义务，公司的控股股东南山集团对上市公司的持股比例由 75.78%下 降至 68.43%。 吸收合并深基地重大资产重组事项实施完毕后，仓储物流业务新增为公司主营业务之 一，另外公司开始培育产城综合开发业务。当前，公司的业务分为三大核心业务板块和其他 辅助业务板块。三大

13、核心业务板块是仓储物流、地产开发和产城综合，其他业务板块为制造 业（华南建材、集成房屋、船舶舱室配套业务）和石油后勤服务（为中国南海东部石油的勘 探、开发及生产活动提供物流后勤服务） 。 图图 1：公司：公司股权结构图股权结构图 数据来源：公司公告，西南证券整理 南山控股在地产开发领域有 30 多年的经验，项目布局在苏州、上海、无锡、南通、长 沙、合肥、深圳、惠州、福州、武汉等城市，特别是在苏州等区域深耕多年。公司在保持传 统住宅开发的同时，也在积极探索创新的开发模式，包括体验式商业、养老地产和旅游地产 等。2019 年公司实现房地产销售额 79 亿，同比增长 56%，新增土储计容建面 57

14、万方（权 益土地款 43.3 亿） 。截止 2019 年末，公司未竣工口径土储计容建面 144.4 万方。 公司研究报告公司研究报告 / 南山控股（南山控股（002314） 2 南山控股旗下宝湾物流是国内知名的物流园区开发商和运营商，稳居行业第二梯队，在 物流园区选址、开发建设、运营管理等方面积累了丰富的经验，在项目开发、价格标准、客 户资源、服务水平、盈利能力等方面在很多地方的仓储物流市场上处于领先水平。未来 3-5 年，宝湾物流的运营规模仍将保持快速增长，在全国经济热点区域的网络优势将持续增强。 2019 年宝湾物流实现营业收入 9.64 亿， 同比增长 28%， 仓库平均使用率 91.7

15、% （根据 CBRE 数据，2019 年全国物流仓储平均使用率为 87.4%） 。2019 年公司物流园区项目新增竣工面 积 68.5 万方，完工 9 个项目。截止 2019 年底，宝湾物流在全国范围内拥有和管理 63 个智 慧物流园区， 在营的仓储物流面积近 340 万方， 规划在建 （含待建项目） 面积超过 300 万方。 产城综合开发是公司近两年孵化的新业务，主要依托公司股东的国有背景、通过在物流 和住宅开发的协同优势，初步形成了工业园区、产业新城、特色小镇等多业态梯队式发展格 局。2019 年，公司已在合肥、无锡、成都、重庆和德阳等区域布局了工业园区、产业新城 和特色小镇等业态，新增权

16、益土储 53.62 万方（主要是工业用地，商业用地至少 6.19 万方） 。 图图 2：公司：公司 2015-2019 年营业收入及同比增速年营业收入及同比增速 图图 3：公司：公司 2015-2019 年归母净利润及同比增速年归母净利润及同比增速 数据来源：公司资料，西南证券整理 数据来源：公司资料，西南证券整理 图图 4：公司：公司 2019 年营业收入年营业收入构成构成（亿元）（亿元） 图图 5：公司：公司 2019 年年各业务板块毛利率水平各业务板块毛利率水平 数据来源：公司资料，西南证券整理 数据来源：公司资料，西南证券整理 0 10 20 30 40 50 60 70 80 -10

17、.00 -5.00 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 200182019 营业收入营业收入/ /右侧，亿元右侧，亿元增速增速/%/% 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 -50.00 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 350.00 400.00 200182019 归母净利润归母净利润/ /右侧，亿元右侧，亿元增速增速/%/% 50.13 9.66 10.87 0.1 1.61 房地产房地产仓储物流仓储物流制

18、造业制造业产城综合产城综合其他其他 33.42% 56.01% 9.92% 26.46% 33.03% 房地产房地产仓储物流仓储物流制造业制造业产城综合产城综合其他其他 公司研究报告公司研究报告 / 南山控股（南山控股（002314） 3 2 地产开发地产开发蓄势待发蓄势待发、股东资源持续股东资源持续投入投入 公司住宅地产业务 1984 年萌芽于深圳赤湾，2004 年扩展至珠三角、长三角和部分一线 城市，目前是以苏南区域为中心，除了继续深耕现有城市，同时也在逐步拓展西南和中部重 点省会城市。公司目前未结算的地产项目主要集中于珠三角和长三角地区的一线、强二线城 市，以苏州、合肥、上海、深圳、南通

19、、长沙等城市为主。2016 年和 2019 年公司销售表现 抢眼。 图图 6：公司住宅开发项目布局的主要城市：公司住宅开发项目布局的主要城市 数据来源：公司公告，西南证券整理 2019 年公司住宅板块实现销售额 79 亿，同比增长 55.9%，使得公司的销售回款明显改 善。从销售单价方面来看，2019 年销售均价为 16,338 元每平米，同比基本持平。 图图 7：公司近五年销售额及：公司近五年销售额及大致回款大致回款情况情况 图图 8：公司：公司近五年销售面积和销售单价情况近五年销售面积和销售单价情况 数据来源：公司资料，西南证券整理 数据来源：公司资料，西南证券整理 38.4 67.5 5

20、2 51 79.5 55 70 62 74 94 200182019 销售额销售额/ /亿元亿元销售商品提供劳务收到的现金销售商品提供劳务收到的现金/ /亿元亿元 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 0 10 20 30 40 50 60 200182019 销售面积销售面积/ /万方万方销售单价销售单价/ /右侧，元每平米右侧，元每平米 公司研究报告公司研究报告 / 南山控股（南山控股（002314） 4 公司的地产开发业务因基数较低、布局城市能级较高，在销售去化

21、方面风险较低。但在 可售资源方面相对较为欠缺。但值得注意的是，公司控股股东南山集团在深圳赤湾拥有较大 规模的土地储备，未来可以通过合作开发的方式由上市公司并表（比如公司此前的山语海项 目和当前的海祥阁项目，均拥有 51%权益） 。 图图 9：截止截止 2019 年末年末公司住宅开发公司住宅开发的的土储分布（未竣工口径，万平方米）土储分布（未竣工口径，万平方米） 数据来源：公司公告，西南证券整理 公司的控股股东为中国南山开发（集团）股份有限公司（简称“南山集团” ） 。南山集团 于 1982 年在深圳成立，早起专注于开发经营赤湾港口和石油基地，是中国第一家国有控股 混合所有制企业。目前已发展成为

22、国有资本占主体、个人资本参与、无绝对控股股东的混合 所有制大型企业集团。其主要股东包括招商局集团、中海油总公司、广东省国资委、深圳市 国资委以及黄振辉投资公司。目前，南山集团以深圳赤湾为总部，业务涉及综合物流、产城 综合开发、金融服务、资产管理等领域。业务领域覆盖长三角、珠三角、环渤海、中部及成 渝地区等 30 多个热点城市，积极参与“一带一路”沿线国家的特色园区建设，客户遍布全 球。 随着“深赤湾 A”变更为“招商港口” （2018 年 12 月 26 日更名，此前南山集团将持有 的深赤湾所有 A 股股份全部委托给招商局国际代为管理） ，南山控股吸收合并“深基地 B” ， 目前南山控股是南山

23、集团旗下唯一的上市平台。南山集团在赤湾区域土地储备丰富。根据官 网披露，南山集团在赤湾的土地储备主要是两块：股东方深圳市投资控股有限公司作为出资 投入南山集团的 220 万平方米、南山集团填海造地形成的 120 万方。合计占地面积 340 万 方 （含部分绿化面积） ， 其中 27.07 万方的土地是南山集团作为出资投入到深赤湾， 还有 63.26 万方的租赁协议（减去到期的土地使用权租赁） ，扣除后还有 250 万方。 赤湾港区位于深圳市，在深圳市西部的南头半岛顶端，是粤港澳大湾区的出海口，区位 优势显著。距香港和澳门约 20 海里，距珠海约 50 海里，水路和陆路距广州约 150 公里。赤

24、 湾港三面环山，呈 U 型，能靠泊内河船舶和远洋水深巨轮。周边近几年在售的楼盘有汉京九 榕台、香格名苑、山语海、前海丹华、海上世界双玺等，每平米价格在 9 万元至 13 万元。 42.06 13.97 9.64 19.29 39.89 9.89 1.61 8.07 苏州苏州南通南通合肥合肥无锡无锡长沙长沙武汉武汉深圳深圳福州福州 公司研究报告公司研究报告 / 南山控股（南山控股（002314） 5 图图 10：南山集团在深圳蛇口赤湾片区拥有大量潜在土储：南山集团在深圳蛇口赤湾片区拥有大量潜在土储 数据来源：公司公告，西南证券整理 3 宝湾物流宝湾物流运营运营优势明显优势明显、或或持续受益公募持

25、续受益公募 REITs 推进推进 宝湾物流控股有限公司（以下简称“宝湾物流” ）2003 年由深圳赤湾石油基地股份有限 公司与中国南山开发（集团）股份有限公司共同投资成立，以自有的物流园区提供仓储、配 送、库内管理、供应链管理、物流金融、设备租赁等服务。宝湾物流是中国仓储协会副会长 单位及中国物流及采购联合会常务理事单位，已成为行业领先的国际物流园区开发商和运营 商。宝湾物流目前在营业收入、运营面积等重要规模指标上处于国内第二梯队。 2019 年 5 月，根据 CNPP 数据研究，宝湾物流被评为中国物流地产十强（包括规模领 先的普洛斯和万科万纬，电商三巨头京东物流、菜鸟物流和苏宁物流，易商红木

26、 ESR、嘉民 Goodman、宝湾物流、安博 PROLOGIS 和 CNLP 中国物流资产） 。 公司研究报告公司研究报告 / 南山控股（南山控股（002314） 6 图图 11：宝湾物流旗下物流园区分布的城市：宝湾物流旗下物流园区分布的城市 数据来源：宝湾物流官方网站 截止到 2019 年末， 宝湾物流在全国范围内拥有和管理 63 个智慧物流园区， 运营仓储面 积近 340 万方，在建和待建面积超过 300 万方，年收入稳步增长，增速自 2016 年以来持续 走高。 公司目标是 2020 年底宝湾物流运营园区面积达到 500 万方， 相比 2019 年增长 47%， 未来收入的增长空间还很

27、大。 图图 12：2019 年底年底宝湾物流宝湾物流运营的物流园区达到运营的物流园区达到 30 个个 图图 13：宝湾物流近五年实现收入情况：宝湾物流近五年实现收入情况 数据来源：公司资料，西南证券整理 数据来源：公司资料，西南证券整理 物流地产是房地产运营 ToB 端的重要细分领域， 主要指以物流园区为核心载体延伸的系 列 ToB 服务，主要包括：园区租赁、园区运营、配送服务、增值服务、基金运营等。物流地 产开发商主要开发经营物流地产，与传统地产开发销售不同，大部分物流地产在开发后不会 进行转让，会持续运营几十年，因此后续的运营管理能力将比开发能力更为重要，决定物流 开发商规模以及收益。而物

28、流地产经营与写字楼、商铺等经营也不尽相同，物流地产的内生 扩张欲望显著强于写字楼和商铺，因为物流地产的连续性以及对大客户的黏性更强。相比于 12 15 18 22 30 200182019 运营园区个数/个 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 200182019 收入收入/ /右侧，亿元右侧，亿元增速增速 公司研究报告公司研究报告 / 南山控股（南山控股（002314） 7 第三方物流、电商而言，物流地产开发商更为专注、

29、服务性更强，第三方物流以及电商自建 仓均用于辅助物流运输以及电商零售等主营业务。 市场的参与者主要有五类：第一，专注园区开发以及运营的企业，以国内物流地产商宝 湾物流、万科万纬为代表；第二，在园区开发运营的基础上叠加物流地产基金运营的企业， 以国外物流地产商为代表，例如普洛斯、安博、嘉民等；第三，以供应链或物流运输为主， 经营物流园区为辅的中储股份、京东物流等；第四，专注地产基金运营的黑石集团、孤星基 金等；第五，除了小部分自建仓的第三方物流公司，例如 Fedex、UPS、五通一达等。 图图 14：物流地产业务流程图：物流地产业务流程图 数据来源：西南证券整理 图图 15：物流公司角色分类：物

30、流公司角色分类 数据来源：西南证券整理 2020 年 4 月 30 日，证监会和发改委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托 基金（REITs）试点相关工作的通知 ；随后证监会同步发布了公开募集基础设施证券投资 基金指引(试行)征求意见稿，相关政策文件的主要看点总结如下。 Aa 物流开发商物流园区客户 培育成熟 置入基金 园区运营商 零售业沃尔玛屈臣氏 制造业三星索尼 旧式高端 物流仓 库 配送中 心 分配中 心 物流基金物流增值服务 普洛 斯 宝湾 物流 安博 一级市 场 二级市 场 并购 干线运输城市配送 交由运营 运营管理 支付对价，开发 商变现部分股权 开发园区 电商京东苏宁 第三

31、方 物流 顺丰 Fedex 点线结合仓配一体 京东天猫 电商 五通一 达 顺丰 第三方 物流 宝湾物 流 普洛 斯 物流地 产商 东百集 团 中储股 份 德邦物 流 德邦物 流 顺丰 五通一 达 提供增值服务 租赁园区 仓库办公楼 宿舍楼 供应链装卸货 理货 物流服 务 分拣分拆 设备租 赁 叉车托盘 组装 搬运 拖车 普洛 斯 中国物 流资产 安博 普洛斯 安博 嘉民 宇培 开发运营开发运营物流运输物流运输基金管理基金管理 中储股份 德邦物流 京东物流 东百集团 黑石集团 孤星基金 格林威治 FEDEX UPS 五通一达 宝湾物流 平安 万科 公司研究报告公司研究报告 / 南山控股（南山控股

32、（002314） 8 表表 1：430 公募公募 REITs 指引政策要点指引政策要点 日期日期 内容内容 目的 有效盘活基础设施存量资产、增强资本市场服务实体经济质效、丰富资本市场投融资工具 标的资产范围 重点领域符合政策导向、社会效益良好、投资收益率稳定且运营管理水平好的基础设施项目 流转交易 按照市场化原则推进基础设施 REITs，依托基础设施项目持续稳定的收益，通过 REITs 实现权益份额公开上市交易 试点方式 以个案方式先行开展基础设施 REITs 试点，稳妥起步，优化工作流程后稳步推广 配套政策 把握好基础资产质量，防范市场风险，系统构建基础设施 REITs 审核、监督和管理制度

33、 重点区域 优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角 重点行业 优先支持仓储物流、收费公路、水电气热市政工程、污水垃圾处理、固废危废处理 鼓励信息网络、新兴产业、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点 （征求意见稿中，明确不含住宅和商业地产） 项目要求 项目权属清晰，已通过竣工验收；PPP 项目的收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷 具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益和现金流，投资回报良好 发起人（原始权益人）具有持续经营能力，最近 3 年无重大违法违规行为 融资管理 发起人通过转让基础设施取得的资金应符合国家产业政策，鼓励将回收资

34、金用于新的基础设施和公共事业建设 业务流程 券商/基金公司设立公募基础设施证券投资基金证监会注册募集资金购买同一实际控制人所属的管理人设 立发行的基础设施资产支持证券完成对标的基础设施的收购对符合证券法和证券投资基金法的基金申 请交易所上市交易份额交易和基金管理 审核机构 省级发改委对是否符合政策方向、法规制度、回收资金用途等方面出具专项意见 国家发改委将符合条件的项目推荐至证监会，之后由证监会和交易所进行注册、审查和决策 产品结构 公募基金+单一基础设施资产支持证券， 基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所 有权或特许经营权 特别规定 80%以上基金资产投资于

35、管理人设立发行的单一基础设施资产支持证券全部份额， 剩余基金资产应当投资于利率债、 AAA 级信用债或货币市场工具 基金管理人积极运营管理基础设施项目，以获取项目租金、收费等稳定现金流为主要目的 基础设施基金应采取封闭式运作，符合条件的向交易所申请上市交易 原始权益人应当参与基础设施基金份额战略配售，且配售比例不低于 20%，持有期限自上市自日起不少于 5 年 专业投资机构可以参与战略配售，比例协商确定，持有期限不少于 1 年 扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金份额网下发售比例不得低于本次公开发售数量的 80% 网下询价结束后，基金管理人应当及时向公众投资者公告基金份额认购价格 基金募集

36、认定失败：份额总额未达到准予注册规模的 80%、募集资金不到 2 亿，投资人少于 1000 人，原始权益人未按 规定参与战略配售、扣除战略配售后网下发售比例低于本次公开发行的 80% 基础设施基金应当将 90%以上可供分配利润以现金方式分配给投资者，每年不得少于一次 数据来源：政府网站、西南证券整理 很明确地，官方文件指出基础设施基金优先支持仓储物流， 尤其是产权清晰、运营稳定、 具备可持续租金和管理费收入的成熟物流园区。南山控股旗下的宝湾物流十分受益，我们列 举出运营较为成熟的仓储物流园区如下表所示。 公司研究报告公司研究报告 / 南山控股（南山控股（002314） 9 表表 2：宝湾物流旗下部分经营稳定的仓储物流园区宝湾物流旗下部分经营稳定的仓储物流园区 仓储物流园区仓储物流园区 2017 仓库仓库 使用率使用率 2017 单方单方 租金（元）租金（元） 2017 单方净单方净 利润（元）利润（元）