1、中国 | 2021年第三季度大中华区物业摘要 持续复苏惟实励新2021年第三季度，中国在全球经济复苏进程中仍占主要地位。本季度GDP同比增长4.9%， 前三季度同比增长9.8%。随着国民经济持续恢复，消费市场保持复苏态势。消费品零售总额在2021年前三季度同比增长16.4%。高技术制造增长势头保持强劲，前三季度高技术制造业增加值同比增长20.1%，远高于全国规模以上工业同比增幅（11.8%）。其中新能源汽车、工业机器人、集成电路产量在2021年前三季度同比分别增长173%、58%、43%。本季度固定资产投资规模持续扩大，其中高技术产业投资保持高速增长。截至2021年第三季度，固定资产投资同比增

2、长7.3%，而高技术产业投资同比增长18.7%，其增幅远高于整体投资。在外贸方面，2021年前三季度货物进出口同比增长22.7%，贸易结构持续优化。于此同时，与主要贸易伙伴间贸易进出口持续增长，外贸形势保持良好。前三季度，中国对东盟、欧盟、美国，及“一带一路”沿线国家进出口增长均高于20%。展望第四季度，中国经济在保持复苏势头的情况下，增速将逐渐趋缓。财政政策方面，四季度公共财政支出和地方债发行预计将保持现有增速，维持经济在合理区间中运行。其焦点将围绕制造业升级、碳中和、新基建、解决卡脖子问题和促进消费等展开。货币政策方面，在保持稳健中性的基调下，预计在四季度将延续稳中偏松的态势。降息概率仍小

3、，降准预期依然存在。定向货币政策力度将加大，如推出碳减排支持工具等。编者按姚耀 中国区研究部总监3二零二一年第三季度大中华区物业摘要 经济和政策动态2021年第三季度，中国在全球经济复苏进程中仍占主要地位。本季度GDP同比增长4.9%，前三季度同比增长9.8%。随着国民经济持续恢复，消费市场保持复苏态势。消费品零售总额在2021年前三季度同比增长16.4%。高技术制造增长势头保持强劲，前三季度高技术制造业增加值同比增长20.1%，远高于全国规模以上工业同比增幅（11.8%）。在外贸方面，2021年前三季度货物进出口同比增长22.7%，贸易结构持续优化。于此同时，与主要贸易伙伴间贸易进出口持续增

4、长，外贸形势保持良好。前三季度，中国对东盟、欧盟、美国，及“一带一路”沿线国家进出口增长均高于20%。展望第四季度，中国经济在保持复苏势头的情况下，增速将逐渐趋缓。财政政策方面，四季度公共财政支出和地方债发行预计将保持现有增速，维持经济在合理区间中运行。其焦点将围绕制造业升级、碳中和、新基建、解决卡脖子问题和促进消费等展开。货币政策方面，在保持稳健中性的基调下，预计在四季度将延续稳中偏松的态势。降息概率仍小，降准预期依然存在。定向货币政策力度将加大，如推出碳减排支持工具等。 甲级办公楼市场：国家统计局10月18日公布的数据显示，2021年前三季度国内生产总值为82.3万亿元，同比增长9.8%。

5、在国际环境仍具备不确定性的当下，国民经济持续恢复态势。经济长期向好的基本面和各项积极政策的加持，全国办公楼市场维持了稳中向好的局面。内资企业利用目前的有利时机积极布局，互联网科技及金融成为支柱行业，推动整体办公楼租赁市场。2021年第三季度，全国办公楼租赁需求的复苏步伐仍在继续。全国主要城市2021年第三季度的净吸纳量共录得186万平方米，较上季度提升18%。各一线城市本季度的净吸纳量均有显著提升，其中深圳的净吸纳量超50万平方米，为上季度2.6倍；北京的净吸纳量超20万平方米，为过去三年单季度最高值。1.5线及二线城市的净吸纳量较上季度有小幅下降，但都维持需求活跃的势头。三季度全国新增供应达

6、到181万平方米，其中一线城市三季度新增供给录得177万平方米。北京、上海、广州、深圳均面临大量新增供应。北京新增供应21万平方米，共有两个甲级办公楼竣工；深圳新增供应超过70万平方米，共有七个甲级办公楼竣工，但北京和深圳均为企业自用面积较多，对市场影响有限。上海新增超过47万平方米，包括中央商务区的一个新增项目，及非中央商务区的六个新增项目。上海整体市场因大量新增供应面临整4二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |体空置率上升压力。广州新增36万平方米，供应压力集中在琶洲区。全国甲级办公楼租赁需求维持回暖势头，一线城市租赁需

7、求强劲，市场各方参与者的信心得到大幅提升，甲级办公楼市场租金跌幅仍持续收窄或租金微升。一线城市中，北京的市场租金跌幅持续收窄，环比下降0.4%。上海、深圳、广州租金均有小幅上涨，其中上海涨幅最高，环比上涨1%。受“双减政策”影响，在全国各城市原本扩张势头正盛的在线教育行业需求明显减少，原有的扩租计划暂停，部分项目出现提前解约或退租的情况。尽管个别楼宇受教育行业缩减规模的短期冲击，但一线城市的整体甲级办公楼市场未受到明显影响，租赁需求仍然十分畅旺。而1.5线及二线城市如成都、重庆、武汉及西安，因在线教育行业退租而导致的去化压力较大。目前内资的TMT、金融服务以及专业服务业已成为全国主要城市中甲级

8、办公楼市场的主要需求来源。优质零售物业市场：2021年三季度，疫情反复，中国零售物业市场消费受限。国庆黄金周全国实现旅游收入3,890.61亿元，同比减少4.7%，恢复至疫前同期的59.9%。但前9月，社会消费品零售总额318,057亿元，同比增长16.4%，两年平均增长3.9%，市场基本面仍相对稳健。随疫情进一步趋紧，预计年末中国消费市场将受较大冲击，进而影响零售物业市场表现。全国零售需求方面，首店经济正成为引领城市新消费趋势的“风向标”，是未来挖掘消费潜力、吸引Z世代消费者的利器，同时也将成为建设国际消费中心城市的重要推手。除了引入国际知名品牌首店外，更多已有品牌开始跨界拓展新的领域，提供

9、前所未有的消费体验。以上海为例，国庆期间前滩太古里开启众多首店，其中不乏哈苏大疆概念店等跨界联名首店，以及星巴克向绿工坊等概念新店。业态方面，餐饮、娱乐等业态受疫情影响较大，抗风险能力较低的小面积租户换租频率加快。优质商场也在通过品牌调整、硬件升级来积极应对市场变化。而教育业态在“双减”政策的影响下呈现两面性。进驻购物中心的教育业态不局限于K12教育，学龄前儿童的兴趣培养、早教等内容并未受新政影响。因此，在学业“提质增效”的基础上，体育、艺术等门类正填补“双减”下的市场空缺。从全国来看，儿童素质教育和体育培训正成为当下零售热点。供应方面，全国主要城市优质零售物业三季度新增供应累计302万平方米

10、，其中不乏前滩太古里、青岛华润万象城二期等优质项目，推动零售物业总存量超过1.2亿平方米。上海以49万平方米，位列各城市首位。一线城市新增供应共计118万平方米，占全国总供应增量的38.9%，头部效应凸显。1.5线城市中，南京和西安两市录得新增供应超过30万平方米，杭州、重庆、天津、沈阳也分别超过20万平方米。从城市内部地理视角分析，新兴商圈的发展仍是主线，核心区域则聚焦城市更新。随着优质项目以较高的开业率进入市场，整体市场空置率有所下降。以上海和深圳为首的一线城市空置率下降最为明显，其大体量也带动整体空置率下行。仲量联行数据显示，截至三季度末中国15个主要城市优质零售物业市场平均空置率报9.

11、0%，环比回落0.4个百分点。全国均值来看，主要监控城市的平均空置率环比已连续四个季度实现回落。租金方面，受益于高端品牌的积极扩张甲级办公楼租金，2021年第三季度增长值（环比）*无锡、宁波每半年更新一次数据来源：仲量联行-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 无锡* 苏州 沈阳 青岛 西安 杭州 成都 重庆 南京 宁波*2008至2020年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2021年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。 数据来源：仲量联行 20城市优质零售物业供求指标千平方米净吸纳量新增供应空置率百分比0%3%6%9%12%15%010,00

12、08,0006,0004,0002,00012,00014,00016,00018,00008 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21F5二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |以及高端购物中心不错的销售表现，以上海为首的长三角城市租金涨幅居前，其中上海、苏州租金环比增幅分别为1.4%和1.0%，分列城市涨幅一二位。但同时，疫情反弹较为严重的区域，租金有所承压，例如南京。四个一线城市中，北京租金承压下跌0.6%，但跌幅较一年前收窄；大湾区的深圳租金也同样强势幅上扬，广州租金小幅上涨。第三季

13、度疫情反弹，中国消费与零售物业市场再次遭遇挑战。品牌方和业主积极求新应变，以满足更加全面细化的消费者需求。疫情消退后，在长期促消费政策出台和消费情绪提振的催化下，全国零售物业有望将在明年更进一步。住宅市场：三季度，随着信贷环境持续收紧，楼市调控政策不断加码，全国住宅销售普遍回落，房价涨幅继续收窄。同时，由于房企资金链普遍紧张，土地购置和新开工下滑，住宅投资增速进一步收窄。19月份，全国住宅投资84,906亿元，同比增长10.9%，较1-8月份的增幅放缓2.1个百分点。全国整体房地产市场投资增速减缓，竣工增长成为支撑开发投资主要因素。三季度，中央和地方政府密集出台调控政策。全国信贷环境持续收紧，

14、贷款利率上升，导致全国整体住宅成交节奏放缓。城市层面，热点城市继续给前期政策“打补丁”，实行精准调控。与此同时，部分地方政府出台“限跌令”维稳房市，避免房企为回笼资金大幅收窄房价造成市场乱象。国家统计局数据显示，19月份，全国商品房销售面积130,332万平方米，同比增长11.3%，其中住宅销售面积增长11.4%。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市一手住宅成交数据显示，三季度20城市一手住宅成交面积合计约5,232万平方米，环比下跌28%，同比下降16%，其中二线城市降幅明显。价格方面，国家统计局数据显示，9月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落，一线城市新

15、建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。土地市场方面，整体热度持续降温，一方面二轮集中供地规则调整，多城土地暂停或延期出让，土地供应量减少；另一方面融资全面收紧，房企加速去杠杆，资金链普遍紧张，拿地扩张速度进一步放缓。19月份，房地产开发企业土地购置面积13,730万平方米，同比下降8.5%。此外，土拍规则的调整，以及土地市场的降温使得三季度各线城市的土地成交溢价率明显下降。展望未来， 随着调控政策继续

16、发挥效应，市场情绪可能继续回落。 信贷环境紧缩导致房贷放款时间延长， 购房节奏可能继续放缓。 此外， 个别大型房企的债务违约风险上升， 可能导致部分购房者观望情绪加重。 预计四季度住宅价格总体有望维持平稳， 但部分城市房价面临一定调整压力。 土地市场方面， 随着土拍规则修改后多城宅地陆续返市， 土地购置面积和金额可能小幅提升， 但因融资管控依然严格， 预计年内土地市场仍将疲软。二十城市大众住宅市场季度成交量注：1) 4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州; 2)重庆大众市场成交量

17、包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分。数据来源：中国房地产指数系统成交面积 （万 平方米）4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0002Q091Q114Q123Q142Q161Q184Q193Q216二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |疫情后人们生活和消费方式的改变加速线上消费，综合类电商平台、日用消费品和第三方物流配送成为大湾区仓储物流的主要需求来源。某大型跨境电商服装企业（下文简称为S）对大湾区高标仓库释放出强

18、烈的需求，受到市场瞩目。数据显示，2019年至今，S和其上游主要供应商及电商平台在广州、佛山和肇庆共租赁了近百万平方米的高标仓库。他们逆势而上，这一现象也引发出行业对于未来物流仓储更多的探讨与思考。新型商业模式的底层逻辑不难发现部分服装纺织企业已经走上了电商化、平台化、集中化的整合升级道路。具体而言，以S为代表的企业正采用Real Time Fashion（即时零售）这一新晋的商业模式。有别于传统零售及快时尚，即时零售直接面向消费者，衣服设计到产品送达整个流程运转速度远超前者。这要求企业自身对上下游更高的管控能力，也意味着更多的SKU（最小存货单位）供消费者选择。大湾区完善的制造业基础和短平快

19、供应链吸引即时零售商加大布局相对于其他城市群，大湾区具有完善的制造业基础。特别在二、三线城市，中小企业占比较高的经济结构和长久的外向型经济传统，使这些城市成为即时零售电商发展的一片沃土。S的成功侧面论证了大湾区的确具有一些吸引即时零售平台电商的独有特质。尽管起步于江苏，S的爆发期却是在其将几乎所有供应链都搬迁至广州番禺和佛山高明之后。这两个区域“即时零售”商业模式撬动大湾区物流仓储新增长点服装业零售商业模式随市场需求的演变数据来源: 仲量联行，公开信息完善的服装产业供应链由众多极具活力的小型制衣厂组成，形成了独特的行业生态，他们为S提供了远超其国际竞争对手的灵活性，最小的SKU订单甚至可以以3

20、0件为最低标准，响应速度也显著快于行业平均水平。另一方面，S为小供应商们提供了稳定的订单、更加优越的设计、品牌资源和现代化的管理，以及最重要的现阶段大数据在产业中的广泛应用。二者的结合使本地的服装产业迅速得到升级，突破传统制造业的困局。以S为例，图解服装业即时零售供应链数据来源: 仲量联行7二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |全面梳理北京金融开放政策，分析对于办公楼租赁市场的实际影响在2018年新一轮金融开放以来，中国快速且大幅调整金融政策，而北京正在成为外资企业进驻中国的关键落足之处，进而催生了一波对于办公楼的需求。据仲

21、量联行了解，仅以北京为例，2018年新一轮金融开放以来已有60余家外资金融机构落地，其中包括Visa和MasterCard两大银行卡清算机构以及标普、惠誉、穆迪三大评级机构等知名头部企业。聚焦北京：各区政策齐头并进，吸引外资大幅增长自2020年9月“两区”（即国家服务业扩大开放综合示范区和自由贸易试验区）设立以来，北京吸引外资的“强磁场”效应持续释放，大力推动北京对外商尤其金融行业的对外开放。据北京市商务局统计，今年1至2月，北京吸引外资呈现大幅增长，新设外资企业224家，同比增长25.1%；合同外资66.1亿美元，同比增长1.5倍；实际利用外资27亿美元，同比增长32.7%。金融对外开放持续

22、发力，赋能办公楼租赁市场稳步回暖在全国金融业政策逐渐放宽的大趋势下，作为首都，北京将以“十四五”战略方针为指引，持续扩大金融开放。北京市及各区政府近年来陆续出台众多优惠政策，不论是对于业务范围的重新划定还是金融牌照或金融许可证获得条件的放宽，无疑为外资金融企业在此轮市场的开拓探索注入活力。 2020年6月友邦人寿获批成立中国内地首家外资独资的人身保险公司； 2020年年底，德意志银行获相关监管机构核准，取得证券投资基金托管资格； 值得一提的是，近期仲量联行成功协助瑞信集团战略布局朝阳区，支持其未来在华北市场进行全方位业务部署。从2020年起，各个城区开始发布一系列政策以进一步推动金融开放。在西

23、城区金融街， “金开十条”和“国家服务业扩大开放综合示范区和中国(北京)自由贸易试验区”（两区）政策的落地旨在吸引优秀金融人才与外资金融企业，符合资格的金融机构可一次性获得5000万元的资金补助；同时，对于新迁入且在西城注册的金融企业给予投资和租金的补助。同年12月，东方汇理资产管理公司发起设立的全资子公司锋裕汇理投资管理（北京）有限公司正式落地北京金融街，成为西城首家、北京市第二家获批的外商独资基金管理企业。此外， 2021年4月，北京市关于本市开展合格境外有限合伙人试点的暂行办法（QFLP试点）的下发，进一步降低单只基金募集规模至1亿元人民币，扩大了境外资本可投资范围，提升了对外资企业的吸

24、引力。北京市及各区政府金融开放政策梳理信息图 2018 年3月15日 北京市人民政府发布北京市人民政府关于扩大对外开放提高利用外资水平的意见，提高北京市利用外资质量 2019年7月28日 北京市地方金融监督管理局推出“十项金融业对外开放举措”，持续推进金融业对外开放 2019 年12月2日 顺义区人民政府发布顺义区支持外资金融机构发展办法，全市首个针对外资金融机构的专项发展政策 2020年9月7日 国务院批复深化北京市新一轮服务业扩大开放综合试点建设国家服务业扩大开放综合示范区工作方案中国（北京）自由贸易试验区总体方案资料来源：仲量联行北京各区政府近期发布金融开放政策一览9二零二一年第三季度大

25、中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |浦唯漪北京研究部分析师 2020 年9月7日 西城区政府联合中关村管委会发布“金开十条”，本市首个有关金融扩大开放的地方政策 2021 年2月3日 顺义区“两区”建设工作领导小组发布顺义区推进中国(北京)自由贸易试验区建设实施方案 2021 年2月17 日 北京市商务局发布中国(北京)自由贸易试验区国际商务服务片区通州组团实施方案 2021 年3月11日 海淀区“两区”建设工作领导小组发布关于促进中国(北京)自由贸易试验区国际商务服务片区海淀组团产业发展的若干支持政策 2021 年4月1日 朝阳区“两区”建

26、设工作领导小组发布关于促进中国(北京)自由贸易试验区科技创新片区朝阳组团产业发展的若干支持政策 2021 年4月1日 朝阳区“两区”建设工作领导小组发布关于促进中国(北京)自由贸易试验区科技创新片区朝阳组团产业发展的若干支持政策 2021 年4月28日 北京市地方金融监督管理局、北京市市场监督管理局发布关于本市开展合格境外有限合伙人试点的暂行办法资料来源：仲量联行顺应政策形势，积极响应租户优惠政策“锦上添花”北京办公楼市场实为政策导向型市场。目前，在老牌的外资金融企业聚集地金融街以及自贸区管辖范围内的CBD区域，随着开放政策的落地实施，市场活跃度正逐步提升。金融开放政策的优惠补贴也许暂时尚未成

27、为企业决定搬迁的根本动因，但其对于已有搬迁或新租计划的外资企业确实有较强吸引作用。仲量联行在与某知名外资银行的交流中了解到，自贸区优惠政策已成为其搬迁决策的重要考量因素之一。于政府而言，中国区总部乃至亚太区总部的头衔已然拥有吸引力，但最侧重的关注点依旧落在企业的赋税能力。对于部分行业头部企业，政府给予总部迁入的一次性高额资金奖励甚至可以与装修成本相抵消，无疑会达到“锦上添花”的效果。业主政策引入的“主动意识”虽然市场开始逐渐回暖，但积极把握政策方向仍能帮助业主方在市场中锁定有利地位。在谈判阶段针对特定租户引入相关政策，并与政府相关部门的积极沟通也将促进优质租户进驻项目，吸引外资金融机构落地，有

28、效提升项目的出租率和租户品质。根据仲量联行观察，部分未被划分在自贸区辖区范围内的楼宇，其业主也开始与政府主动商谈与沟通，希望促成本项目获得自贸区“身份”。2021年第一季度，由于自贸区的优惠扶持政策，CBD区域在租赁市场上表现瞩目。汇集各方信息，我们了解到目前已有多家外资金融机构有意向迁入CBD自贸区，相关租赁事宜正在商谈进程中。10二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |1999年，“西部大开发”首次出现于新闻中，其背后根基在于邓小平同志提出的“两个大局”的地区发展战略构想，即优先发展东部沿海地区，再发展中西部地区。这一时期

29、，西部大开发发展的目的在于缩小内陆与沿海发达地区的差距。数据显示，1999-2019年西部12省市自治区的GDP总量从1.5万亿元提升至20.5万亿元，在全国GDP总量的占比累计提升3.3个百分点，由17.5%升至20.8%。足见，这一历史任务卓见成效。西部办公楼市场进入科技互联网的领军时代伴随中国经济体量在全球的占比从3.4%（1999年）升至16.3%（2019年），中国对全球经济的影响亦大幅提升。千禧年后，全球经济增速长期维持在2-4%水平。“增量”时代仿佛在全球市场已成过去时。发达国家通过科技研发占据产业价值链顶端，拉动经济发展。然而在新冠疫情后，世界经济复苏艰难，产业上下游回，一场向

30、“零和博弈”越走越近的逆全球化趋势在全球范围愈演愈烈。为应对当前复杂多变的国际形势，中国尝试以“双循环”发展格局破局求新，并尝试在欧亚大陆建立互利互惠的国际贸易体系。这一时期，承接产业链转移，扩大市场内需，衔接对外贸易窗口，“西部大开发”被赋予全新的时代定义。为进一步解读区域经济与产业演变趋势，仲量联行首次发布区域维度的“Top50榜单”西部三城，即成都、重庆、西安。本次 报 告 系 仲 量联行首次以区域维度，对华西甲级办公楼中的企业客户Top50进行排行统计。榜单显示，除保险、金融等传统头部企业外，科技互联网企业表现尤为突出，入榜企业数达13家。从产业维度来看，Top50榜单中，传统金融与科

31、技互联网以73.8%的占比成为华西甲级办公楼中头部企业绝对行业代表，与其他产业差距逐步拉大。趋势一：西部比较优势显著，金融行业职能外延助推办公楼市场增量需求。近年来越来越多的金融产业加速进军内陆市场。从早年的呼叫中心、客服中心到今日西部多地的创新中心、研发中心等多元后台职能部门，金融企业对办公空间的要求及布局愈加具象与多元。2019年至今，西部共录得该类新增优质办公需求近10万平方米。而随着金融行业不同的职能外延，不同类型金融企业在选址时的差异化特征亦不断显现。趋势二：科技互联网行业极速发展并多元分化，选址逻辑随企业生命周期演变。科技互联网企业在西部市场的扩张速度已今非昔比，尤其在新冠疫情后，

32、该行业迅速成为华西办公楼市场最大的增量需求来源。2020至2021上半年，华西甲级办公楼中科技互联网行业新租占比高达27.6%。随着科技持续赋能传统行业，越来越多带着互联网基因的新兴领域出现，特别是专注于C端消费的互联网赛道中，大量新西部金融行业外延需求占比及选址特征数据来源：仲量联行研究部，2021年6月传统金融业务流程职能外延信息技术职能外延银行、保险证券、基金等呼叫中心信用卡服务中心等创新中心研发中心等选址驱动：商务氛围独栋楼宇交通便利（年-至今金融行业增量需求占比）（年 至今金融行业增量需求占比）选址驱动：成本面积食堂办公空间福祉（新）选址驱动：靠近金融总部技术人员聚集面积配套2021

33、年华西甲级办公楼Top50企业客户行业分布备注：平均面积保留至百位。数据来源：仲量联行研究部，2021年6月万平方米面积来自传统金融和科技互联网行业企业个数平均面积*（平方米）传统金融1822,400科技互联网1329,900房地产建筑613,500专业服务221,700公共机构311,300新兴金融215,300能源及公共事业213,300消费服务125,100消费品制造业120,600医药及生命科学110,600零售贸易19,30011二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |杜婷成都研究部高级经理西部甲级办公楼中科技互联网

34、细分行业占比数据来源：仲量联行研究部，2021年6月宏观经济基本面奠定了未来办公市场预期向好的基调。西部市场庞大的经济、人口基数支撑行业的可持续发展，构筑产业招引的基石。就增量需求来看，传统金融行业在信息化职能发展的需求在当下时代赋予办公楼市场新动能，老行业焕发新生机。而科技互联网这一当红产业正经历高速发展的迭代时期，产业发展所带来的市场红利将持续影响办公楼市场。这便是未来办公楼市场产业发展的两大主线金融+科技互联网，也是本文及Top50榜单呈现的必然趋势。“分化与趋同”：企业生命周期视角下的选址逻辑数据来源：仲量联行研究部，2021年6月独独具具一一格格大大同同小小异异共共性性个个性性初初创

35、创期期成成长长期期成成熟熟期期兴企业快速成长。除细分领域差异外，科技互联网企业在企业生命周期的不同阶段也有不一样的选址特征。初创时期的企业办公策略以成本节省为导向，痛点大同小异；迈入成长期后的企业面临的发展路径开始分化，不同赛道的企业的选址逻辑随行业、城市等多元因素呈现不同特征；成熟期的企业则在经历优胜劣汰后，呈现出共性与个性并存的“二元性”特征。该历程整体呈现出从趋同到多元，再到“二元性”特征，这是一个随企业生命周期演变的选址逻辑。12二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |香港零售业自COVID-19疫情首次爆发以来经历了

36、显著的低迷。然而，市场终于开始看到复苏的一线希望。众多零售商开始转化其业务至在线零售，以应对政府为控制疫情所实施的社交距离限制及区域性封锁等措施。在2021年上半年，在线零售的销售额同比增长 54.9%。不香港零售业向在线零售的转型是否势在必行？可置否，疫情已深刻改变了消费者的消费行为，进而加速了香港零售格局的结构性变化。尽管疫情无疑是推动在线零售的催化剂，但其实零售业早在疫情爆发的许多年之前便已经开始了向在线零售的转型。“暗店”的概念早于21世纪之际的欧洲出现。此概念所推广的零售空间是为了满足在线需求而不是线下店内购物。暗店不仅为消费者提供了更大的便利，而且也使零售商在业务灵活性、效率和更低

37、的成本方面从中受益。近年来，我们目睹了众多零售商成功以在线化的经营策略从传统企业手中抢占市场份额，例如：Deliveroo、HKTVMall、ASOS等。考虑到以上所述的好处和巨大的发展潜力，采用暗店概念无疑是零售商保持市场竞争力的有效方案之一。得益于技术进步，时至今日我们可以在不前往实体店的情况下，仅点击一个按钮便能够轻松于网上订购几乎任何物品。虽然这可能意味着对实体店的需求会随着时间的推移而减少，但问题是是否所有的零售类别均可进行完整的在线零售转型。人工智能的兴起已影响了医疗、教育等传统行业。他们可以将合适的技术应用于其服务，从而在在线提供更高效和有效的服务。然而，仍然有很多的传统服务因其

38、服务性质或技术限制而受限于线下提供。以体检服务为例，尽管“人工智能医生”的开发允许在在线进行初步的医疗诊断和处方服务，但是由于技术所限并非所有所需的医疗器材均能够转移至在线，因此全面的身体检查依然需要患者亲自前往医疗中心进行。在未来，不难想象这些技术限制将会被克服，而更多的零售商将完成在线零售的转型。或许部分消费者仍偏好于实体店的购物体验，但在线零售成为未来零售核心的趋势已是必然。考虑到这一点，实体店的需求预计将经历一系列重大的结构性变化，或会侧重于在线零售无法替代的休闲娱乐和体验式零售。在不久的将来，我们预计将会有更多体验式零售商，例如KidZania等，以提供真实体验同时整合零售商机的方式

39、，加入香港零售业。于灏琛香港研究部分析师13二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |办公楼二零二一年第三季度大中华区物业摘要 14| 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“办公楼租赁需求持续复苏，整体租金展露增长态势。”姚耀，中国区研究部总监复苏步伐加快， 扩租需求强劲。 2021年三季度全市净吸纳量录得38.0万平方米。其中中央商务区净吸纳量上升至17.4万平方米。内资金融服务业与专业服务业公司在陆家嘴依然活跃，而浦西中央商务区则由金融服务业、专业服务业、零售和科技新媒体等一系

40、列行业推动需求。 非中央商务区净吸纳量录得21.2万平方米，主要由国内企业推动。就行业而言，科技新媒体企业和金融服务企业积极寻求扩租机会。而来自医药企业的咨询量也有所增加，尤其是在前滩板块。三季度共计七个新项目入市，总建筑面积录得47.7万平方米。 中央商务区本季度录得一个新增供应。项目位于长宁中央商务区，总建筑面积为5.7万平方米。尽管录得新增供应，活跃的租赁市场使整个中央商务区的空置率环比下降1.7个百分点至9.3%。浦西的空置率下降1.8个百分点至7.7%而浦东的空置率下降了1.4个百分点至11.2%。 非中央商务区内，共六个项目完成竣工交付，总建筑面积约为42万平方米。虽然非中央商务区

41、的租赁市场同样活跃，但大量的新增供应导致空置率环比上升1.2个百分点。租赁需求复苏带动整体租金增长。 中央商务区整体租金环比上涨0.9%，其中浦西中央商务区在优质办公楼的带动下上涨1.8%。浦东中央商务区的整体租金表现基本持平，而各项目层面租金表现分化加剧。非中央商务区租金环比上升了1.3%，诸如前滩等表现强劲的板块引领增长。 虽然租赁市场继续复苏，但考虑到未来几年预计将有大量供应进入市场，投资者仍然保持谨慎态度。交易继续限于国内自用买家。国内保险公司仍然在寻求投资机会。短期内租赁市场的复苏将持续。 上海强劲的基本面将导致积压的需求在短期内继续释放。金融服务业、专业服务业和科技类企业将继续寻找

42、扩张方案。医药公司对办公空间的需求预计会持续增长。 在短期内，表现强劲的板块将推动租金复苏。但是，大量的供应将完成竣工交付，租金增长预计将在未来12个月内逐渐平稳。每平方米每月有效租金基于建筑面积*277元 1.0%租金周期涨幅加快上海备注：上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场，数据根据浦东中央商务区板块边界调整有所调整。*中央商务区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源: 仲量联行2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2021年的净吸纳量、落成量是前三季度值，空置率为第三季度值，未来供应是第四季

43、度计划落成量。 资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数809001404Q164Q174Q184Q194Q204Q215%0%15%25%35%45%55%00750净吸纳量落成量未来供应空置率1F总建筑面积 千平方米百分比租金同比增长率注：增长率为同质比变化16二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“琶洲片区新增供应持续走高，发展日趋成熟。”曾丽，华南区研究总监服务业租赁需求持续释放。 今年三季度，广州经济继续复苏，租赁需求保持增长，三季

44、度净吸纳量达到约212,000平方米，环比上升27%。办公楼租赁市场基本摆脱疫情影响并恢复常态化，市场情绪亦日趋积极正面。 随着经济重回稳定发展车道，以互联网服务、专业服务和金融行业为首的服务类企业积极发展扩张，带动了市场对办公空间的需求。例如，某保险企业在珠江新城租赁了约8,000平方米的办公空间。本季度五栋甲级办公楼入市。 环球梦大厦、TCL大厦、东升云鼎大厦、广晟财富商业广场和无限极广场于本季度竣工，上述五栋甲级办公楼总建筑面积约360,000平方米。截至2021年第三季度，广州甲级办公楼总存量上升至约716万平方米。 本季度市场供应再创历史新高，尤其是琶洲片区受到新增供应的影响，空置率

45、环比上涨5.2%至12.7%。但其余片区空置率基本保持稳定，市场整体空置率则环比上涨1.5%至12.1%。新竣工项目未显著影响市场租金。 由于市场中大部分现楼维持较低的空置率，本季度新竣工项目并未给现楼业主带来显著的去化压力，大多数业主亦不愿意通过降低租金以进一步压缩空置率。市场整体租金总体保持平稳，环比微升0.3%。 尽管2021年第三季度没有整栋交易，但得益于地方政府强有力的产业扶持政策，自用型买家对于自建或购买自用办公楼的热情不减。机构投资者本季度倾向于观望并等待更合适的优质项目。租赁需求预计将保持活跃。 近期，财政与货币政策均有进一步宽松趋势，因此广州经济预计将延续今年年初以来的“稳步

46、发展“的主旋律，并对本地甲级办公楼租赁需求形成有力支撑。在此大背景下，国企和金融机构预计将持续引领租赁市场发展。 未来12个月将有近80万平方米的新办公楼竣工，这些新项目大部分位于琶洲和广州国际金融城。尽管如此，鉴于目前强劲的租赁需求和存量办公楼较低的空置率，预计未来新竣工办公楼对市场整体租金的影响有限，租金及空置率都将保持平稳。每平方米每月有效租金基于建筑面积*180元 1.9%租金周期租金平稳广州备注：广州办公楼市场是指广州甲级办公楼市场。 *珠江新城核心商务区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100该价格指数仅指广州珠江新城的价格指数资料来源: 仲量联行

47、2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2021年的净吸纳量、落成量是前三季度值，空置率为第三季度值，未来供应是第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数809001404Q164Q174Q184Q194Q204Q21总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比1F0%5%10%15%20%25%30%02004006008001000租金同比增长率注：增长率为同质比变化17二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“前海扩

48、容后，将推动产业链完备和改善营商环境，进一步刺激办公需求增长。”曾丽，华南区研究总监三季度办公楼市场呈恢复态势， TMT行业的租赁需求持续增长。 深圳甲级办公楼市场连续三个季度保持复苏，多个行业的租赁需求呈现增长态势。三季度甲级办公楼录得多笔大面积租赁成交，全市净吸纳量超过623,000平方米，达到去年全年水平的近95%，租赁成交面积也录得高位数字。 TMT和金融行业的搬迁扩张和新设立需求显著，主要得益于这两个行业的业务持续增长。尽管深圳市场个别楼宇受教育行业缩减规模的短期冲击，但其负面影响很快被其他行业的强劲需求所抵消，因此整体甲级办公楼市场影响甚微。受租赁需求强劲的支撑，三季度全市空置率持

49、续降低。 本季度共有七座甲级办公楼竣工，分别是国信金融大厦、顺丰总部大厦、前海控股大厦1栋、泰然立城、深圳金地威新中心、光启未来中心及大百汇广场，其中含有三个全自用总部项目。截至2021年三季度末，深圳市甲级办公楼总存量增至近1,060万平方米。 由于办公楼租赁需求的稳步增长，加上新增供应中包含大量自用空间以及预租率较高，三季度甲级办公楼空置率环比下降0.6个百分点至21.3%。此外，所有核心子市场的空置率均有所改善或至少保持上季度水平。其中，前海片区空置率降幅最大，环比下降近10个百分点。办公楼租金基本保持稳定。 本季度租金保持稳定，环比小幅上涨0.2%。由于租赁需求旺盛和入驻率保持良好，一

50、定程度上减轻了去化压力，不少业主心态趋好。因此，大部分项目的租金基本能够维持上季度水平或小幅上涨。 三季度，投资市场共录得四笔大宗交易，包括周大福前海金融大厦南塔整栋销售，以及三笔分别来自华润前海和笋岗项目的大面积交易，这些交易中，大部分买家以自用为主。扩容后前海片区产业链辐射加强，撬动商办空间需求新增长。 预计深圳经济将保持较好韧性，并维持稳定复苏态势。深圳城市发展依然坚持以金融和科技驱动经济为核心使命。这两个支柱产业将继续成为办公楼租赁市场的主要驱动力。 同时，前海扩张后，预期产业链的不断完善将带动办公楼新需求的增长。 展望未来12个月，深圳甲级办公楼的新增供应量约为140万平方米，市场仍

51、将维持供过于求的供需关系，楼宇去化存在一定压力。因此，预计深圳甲级办公楼空置率略有上升，整体租金可能会小幅下降。此外，不同子市场的租金变化可能会出现两极分化。每平方米每月有效租金基于建筑面积*209元 -1.4%*租金周期租金平稳深圳备注：深圳办公楼指深圳甲级办公楼。 *福田区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100该价格指数指深圳全市的价格指数资料来源: 仲量联行2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2021年的落成量、净吸纳量、空置率是截至三季度的值，未来供应是指2021年四季度计划落成量。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数6070

52、80901001101204Q174Q164Q184Q194Q204Q21总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%10%20%30%40%50%60%04008001,2001,6002,0002,4001F租金同比增长率注：增长率为同质比变化18二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“金融、科技行业需求稳健，成都甲级市场租金保持上扬趋势。”杜婷，成都研究部高级经理在线教育冲击甲级市场有限， 需求端整体呈现稳健趋势。 “双减”政策对行业产生较为显著的影响，业务收缩引致办

53、公面积逐步缩减，全市共录得约5.8万平方米办公面积退租。受价格以及可租面积等因素，在线教育企业于甲级物业早期占比较低，因此其退租面积仅占本季度总退租面积的15.6%。 净吸纳量数值环比小幅回落，需求端整体保持相对稳健，净吸纳量5.1万平方米，与一季度基本持平。金融、科技行业双轮驱动优势持续，有效提升市场成交活力。第三季度，科技互联网与金融行业仍为市场主要成交来源，二者成交占比近50%。其中，企业信息系统、生活服务平台以及游戏细分领域租赁需求持续活跃，新租面积近2.5万平方米。全市甲级供应放缓，空置率再次下探。 2021年第三季度，甲级办公楼供应维持低位，新增一市中心项目西部文化产业中心。截至第

54、三季度末，甲级空置率收至21.5%，环比跌幅0.4个百分点。 就未来供应来看，部分新兴子市场由于预期下调，业主方或延期交付，预计年底甲级市场供应压力或低于预期。市场整体情绪平稳，租金水平仍保持了0.3%的环比增幅。 第三季度，成都甲级办公楼有效租金录得92.1元/平方米/月，环比增幅0.3%。全市层面租金保持上涨趋势。 全市在线教育退租情绪下，高新南区与市中心租金差异化表现愈加明显。针对整体处于供不应求状态的高新南区而言，大部分退出的优质办公面积已于季度内实现去化；而对于市中心，逐步去化乃为当前子市场主要预期。第三季度，市中心子市场录得租金环比跌幅达0.3%，而金融城与大源子市场仍保持1%左右

55、的环比增长。市场驱动与规划调整，成都功能版图实现主被动调节。 伴随交子商圈、Regular源野等项目的投入使用，城南商业配套短板现象正在逐步改善。而商业成熟度的持续提升将有效吸引高能级产业导入。同时，随着城南市场租金持续上升，部分低附加值产业预期将被动调整出甲级市场，流向较低品质物业，或周边其他新兴子市场。 宏观经济的稳健增长有效保证双核的共同增长。就需求来源看，当前城南市场需求多来自于板块内的升级与新成立，而非源自市中心。对于传统子市场而言，核心地理优势仍然存在。区域内的城市更新，办公楼内空间、配套与服务的进一步提升则是有效避免优质企业流失的重要原则。每平方米每月有效租金基于建筑面积92元

56、0.2%租金周期租金平稳成都备注：成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源: 仲量联行2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2021年的净吸纳量、落成量是前三季度值，空置率为第三季度值，未来供应是第四季度计划落成量。 资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数809001404Q164Q174Q184Q194Q204Q21总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%15%25%35%45%55%00500600700

57、8001F租金同比增长率注：增长率为同质比变化19二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“中资企业成交占比上升至九成，南京路-小白楼板块率先录得租金正增长。”米阳，华北区研究部总监“国内大循环”发展格局下， 中资企业依旧主导天津办公楼市场需求。 坐拥众多全国先进的制造研发基地及高科技龙头企业使得天津在“国内大循环”发展格局中占据重要地位。因此，中资企业本季度在天津办公楼市场上持续活跃，成交量占比升至九成。 相关专业服务及科技类企业也呈现出积极扩张的趋势，推动整体市场净吸纳量达到19,30

58、0平方米。本季度无新项目入市，整体供应增速放缓。 预计截至今年年底，天津全市整体办公楼市场存量都将维持在390万平方米的水平，新增供应的规模和增速均将低位运行。 未来三年，新增供给将主要集中于海河沿线。整体市场租金逐渐趋稳， 南京路-小白楼录得最高成交均价。 上半年，卫津南路板块曾经是天津租金最高的分市场。而在本季度，南京路-小白楼板块以0.9%的环比增速跃升为全市租金成交均价最高的区域，也是最先录得租金正增长的板块。 核心商务区活跃的市场需求推动整体租金逐渐趋稳。本季度整体市场平均有效租金为79元/平方米/月，同比下降3.0%，环比则基本持平。市场需求回归理性将推动空置率稳步下降。 在因前期

59、疫情影响而受到抑制的需求得到释放后，天津办公楼市场逐渐回归理性，预计2021年全年市场租赁成交量将与去年持平。 天津办公楼市场较低的供应增速为业主方提供了调整及去化的缓冲空间，专业服务、科技及金融类企业的理性扩张将推动空置率稳定下降。每平方米每月有效租金基于建筑面积79元 -3.0%租金周期跌幅放缓天津备注：天津办公楼市场是指天津甲级及乙级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100该价格指数仅指天津中心城区的价格指数资料来源: 仲量联行2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2021年的净吸纳量、落成量是前三季度值，空置率为第三季度值，未来供应是第四

60、季度计划落成量。 资料来源：仲量联行 607080901001101204Q164Q174Q184Q194Q204Q21租值指数资本值指数指数总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%15%25%35%45%55%005006007001F租金同比增长率注：增长率为同质比变化20二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“自用需求推动办公楼市场稳定去化，租金跌幅放缓。”陈晨，青岛研究部负责人租赁需求活跃度略有回落， 自用需求推动市场稳定去化。 20

61、21年第三季度，青岛办公楼市场整体净吸纳量约为15万平方米，其中超过三分之二来自自用型需求，带动整体空置率环比下降0.8个百分点至31.3%。 受整体经济仍面临下行压力及疫情反复的影响，市场租赁活跃度在最近两个季度都出现放缓态势，金融和能源类企业作为需求主力军，表现依旧稳定。两项目新进落成入市，本季度新增16万平方米供给。 位于青岛国际邮轮港区的山东港口大厦是老港区城市更新的代表项目，其作为山东港口集团及青岛港集团的自用型物业，推动青岛办公楼市场迅速去化。 位于金家岭金融区的资源博雅广场为该区域提供更多高品质的小户型办公选择。本季度，青岛全市办公楼市场存量升至534万平方米。租金跌幅放缓， 需

62、求的持续复苏部分缓解市场承压。 本季度，整体市场有效租金为83元/平方米/月，甲级平均有效租金为119元/平方米/月。排除新入市项目影响，这两项租金指标分别环比下降0.6%和0.8%。尽管整体租金仍处于下行通道，但部分租赁情况稳定且入驻率较高的项目业主已趋向于采取稳健的租赁策略。 本季度投资市场无大宗成交，资本化率暂保持不变。楼宇品质以及运营能力将导致项目表现分化加剧。 租金持续下探触发市场进入调整周期，加之新增问询量放缓给年末成交量带来的影响，预计未来项目表现分化的情况将进一步加剧。 在目前的市场情况下，稳定的租户结构和较高的物业管理水平能够帮助业主在市场中顶住压力，确保较为有利的地位，免受

63、租金大幅下降的困扰。显然，项目运营经验更为丰富的业主也可以更好地应对不断累积的市场压力，导致此类项目表现较为稳定。每平方米每月有效租金基于建筑面积83元 -2.5%租金周期跌幅放缓青岛备注：青岛办公楼市场是指青岛甲级和乙级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源: 仲量联行2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2021年的净吸纳量、落成量是前三季度值，空置率为第三季度值，未来供应是第四季度计划落成量。 资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数809001404Q164Q174Q1

64、84Q194Q204Q21总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比-5%5%15%25%35%45%55%007501F租金同比增长率注：增长率为同质比变化21二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“尽管在线教育类公司遭遇经营性风险，三季度科技研发及医药类企业办公需求旺盛，带动空置率继续下探。”万嘉栋，重庆研究部经理市场需求表现高于预期， 在线教育公司退租进程仍未完全落地。 季内录得4.1万平方米净吸纳量，需求表现高于市场预期，主要源于两点原因：一是“

65、双减”政策下在线教育头部企业的办公缩租、退租进程仍未完全落地，此部分空间暂未形成空置压力；二是科技研发及医药类企业增长迅速，近期释放多个大面积办公需求。 从区域来看，由于前期解放碑子市场在线教育公司聚集度较高，部分公司退租造成区域三季度的净吸纳量成为负数。本季度没有新项目入市，空置率继续下探。 第三季度，重庆甲级办公楼市场未录得新增供应，至年末，预计仅有西南证券大楼将迎来交付，下半年供应压力减小。 供需作用下，市场空置率继续回落1.2个百分点至24.7%，再创历史新低。在线教育退租预期引致业主方经营预期下调， 租金继续下跌。 对于业主方而言，在线教育公司“腾笼换鸟”已是大势所趋，为稳定项目出租

66、率，三季度甲级办公楼平均租金环比下跌0.4%，跌幅环比扩大0.1个百分点，至季末报84.2元/平方米/月。 投资市场中，尽管目前低租金导致收益率仍旧处于低位，但随着成渝经济圈被正式确立为全国“第四极”，吸引若干投资者进行市场问询。区域市场将迎来分化， 江北嘴有望率先进入租金上涨周期 。 随着短期供应高峰的结束，核心区的未来供应将逐年减小，市场将以消化现有库存为主。 随着江北嘴空置率降至17.0%，区域多个项目表现进入稳定期，租户在江北嘴的议价能力逐步降低，预计江北嘴未来租金降幅将不断收窄直至进入上行周期。每平方米每月有效租金基于建筑面积78元 -1.3%租金周期跌幅放缓重庆备注：重庆办公楼市场

67、指重庆甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100该价格指数仅指重庆甲级办公楼价格指数资料来源: 仲量联行2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2021年的净吸纳量、落成量是前三季度值，空置率为第三季度值，未来供应是第四季度计划落成量。 资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数809001404Q164Q184Q194Q204Q214Q17总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率1F-5%5%15%25%35%45%55%00500600百分比租金同比增长率注：增长率为同

68、质比变化22二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“在线教育行业迎来调整期，办公楼市场空置率水平继续回落。”齐旋婷， 沈阳研究部分析师大面积需求放缓， 在线教育行业迎来调整期。 本季度的办公楼租赁问询及成交较上季度略显平淡，大面积需求型租户缩减。金融服务、科技、专业服务类行业成为租赁市场的主要支撑力量。 受“双减政策”影响，扩张势头正盛的在线教育行业需求明显减少，原有的扩租计划暂停，部分项目出现提前解约或退租的情况。本季度无新项目入市，空置率水平继续回落。 第三季度未录得新增供应，全市优质办公楼总体量保持在3

69、52万平方米。 供应暂缓使得市场整体空置率继续回落至31.6%， 环比下降0.3个百分点。其中，甲级办公楼市场录得34.4%，环比下降0.4个百分点。租金持续呈现下行趋势。 三季度，整体市场租金维持在62元/平方米/月，环比下降0.6个百分点。甲级办公楼市场租金录得77元/平方米/月，环比下降0.5%。租金的持续下探为租户提供更具吸引力的租赁选择。 本季度投资市场未录得大宗成交，资本化率维持平稳。高空置压力在短期内难有改观。 预计至今年年末，甲级办公楼市场仍将迎来近7万平方米新增供应，加剧市场竞争。随着高品质项目的持续入市，CBD、金廊等核心板块可供租户的选择增多，或将提升市场活跃度。 金融、

70、专业服务、科技等行业仍将寻求核心板块的租赁机会，而在线教育企业将在政策影响下持续进行内部整合，或将释放更多空置面积进入市场。受未来三年持续高新增供应带来的市场竞争影响，预计租金增长受限。每平方米每月有效租金基于建筑面积77元 -3.4%租金周期跌幅放缓沈阳备注：沈阳办公楼市场是指沈阳甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100该价格指数仅指全市总体的价格指数资料来源: 仲量联行2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2021年的净吸纳量、落成量是前三季度值，空置率为第三季度值，未来供应是第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数

71、809001404Q164Q174Q184Q194Q204Q21总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率1F-5%5%15%25%35%45%55%00租金同比增长率注：增长率为同质比变化23二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“TMT行业以及服务业需求活跃，领跑市场。”冯莉，武汉研究部经理双减政策对办公楼市场产生一定影响， TMT行业以及服务业需求活跃。 三季度末由于双减政策的影响，前期扩张较迅速的线上教育品牌租赁需求和活跃度

72、均有下降。 服务业以及TMT行业市场活跃度继续上升，其中，服务业企业占甲级市场三季度租赁成交量的40，TMT企业占比25，进一步驱动市场需求。值得关注的是，三季度在光谷和解放大道板块录得多个超过1,000平方米的成交，均来自于服务业以及TMT行业。 三季度写字楼无新增供应。 三季度，武汉甲级写字楼市场未迎来新项目入市，全市总存量合计230万平方米。 三季度市场整体需求略有下降，全市空置率环比上涨0.4个百分点至39.3，其中甲级办公楼空置率环比上升0.7个百分点至32。租金稳中有降，业主提供更加灵活的租赁条件。 截至9月末，甲级办公楼净有效租金为100元每平方米每月，环比下降0.1。 在三季度

73、空置率上升和四季度新一轮供应高峰双重影响下，本就供大于求的市场格局将更加失衡，尤其是部分未来项目积极预租，导致业主的去化压力增加。在此背景下，业主更愿意提供灵活的租赁条件以实现去化，包括提供更长的免租期、更加有竞争力的租金价格等。未来武汉写字楼市场将处于供应高峰，2022年之后供需关系有望改善。 现阶段至2022年，办公楼市场将迎来多个优质项目入市，包括武汉天地A1、绿地中心、中海中心等，届时市场竞争将异常激烈。但新增供应将在2022年之后逐渐回落，市场的供需关系将得到修复。 从需求端看，TMT和服务业企业发展迅速，租赁需求活跃，会成为稳定市场需求的持续驱动力，未来办公楼市场的需求回升值得期待

74、。同时，本轮市场调整过后，部分教育企业将面临转型，预计未来婴幼儿启蒙教育、职业技术教育以及成人继续教育依然会有潜在的需求。每平方米每月有效租金基于建筑面积*100元 -0.1%租金周期跌幅放缓武汉箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100该价格指数仅指武汉中心城区的价格指数资料来源: 仲量联行2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2021年的净吸纳量、落成量是前三季度值，空置率为第三季度值，未来供应是第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q164Q174Q184Q194Q204Q200总建筑面

75、积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率1F-5%5%15%25%35%45%55%00750租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：武汉办公楼市场是指甲级办公楼市场。24二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“受双减政策影响，在线教育企业录得较大面积退租，但部分头部企业的集中成交有效缓解了市场压力。”何嘉悦，西安研究部分析师教育政策带来的行业影响于季内快速发酵， 在线教育企业大面积退租。 季度内，多家头部品牌退租面积逾8万平方米，其中甲级办公楼面积超3万平

76、方米，预计这一现象将延续至年底。以科技互联网、新兴金融为行业代表的头部企业成交面积超4万平方米，很大程度上抵消了在线教育企业快速退租带来的短时影响，缓解了当期市场压力。 第三季度，房地产建筑、金融业、科技互联网行业新租占比超六成。头部企业在季内集中成交带动大面积需求占比增加，500-1,000平方米面积段需求已连续三个季度增长。同时，企业扩租需求环比增加 11 个百分点，其中以科技互联网和新兴金融扩租需求 为主。 甲乙级办公楼市场新增供应持续暂停。 西安甲级办公楼净吸纳量达3.8万平方米，单季增量需求高于前两季度，且由于市场新增供应持续暂停，部分头部企业于季内集中成交，空置率持续降低1.9个百

77、分点至31.2%，创下2017年以来的新低。 乙级办公楼空置率下跌0.8个百分点，第三季度末报 31.9%。乙级市场需求持续稳健，除曲江子市场由于在线教育大面积退租，导致空置率升高外，其他各主要子市场空置率皆录得小幅度下降。在线教育企业退租影响不断加大，业主方小幅度下调租金试探市场。 季度内，甲级办公楼内退租面积约3万平方米，其中高新南、曲江和城北三个区域退租面积较大。乙级办公楼退租面积约5万平方米。在线教育类企业不断退租，业主去化压力增大。 基于当前市场预期，季内部分业主率先调低租金，环比下降0.3%，至91.1元/平方米/月，业主方观望情绪加重。在年底若无新增需求出现的情况下，预计市场租金

78、恢复上行周期的步伐将被小幅延后。科技互联网行业各细分领域仍将是未来办公楼市场需求的主要增长来源之一。 受到疫情冲击，市场需求短期内仍未完全恢复，后劲仍较为不足，加之未来在线教育企业或将持续退租，预计年内西安甲级办公楼市场仍将持续承压。 对于办公楼市场而言，需求增量有限，供应方需重新审视原有行业中不同细分领域的差异化需求，将优化楼宇承载能力作为现阶段的核心关注点。从长期来看，科技互联网行业各细分领域仍将是未来西安办公楼市场需求的主要增长来源之一。每平方米每月有效租金基于建筑面积*91元 -1.3%租金周期涨幅放缓西安箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100资料来源: 仲量联行2

79、016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2021年的净吸纳量、落成量是前三季度值，空置率为第三季度值，未来供应是第四季度计划落成量。 资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数908001404Q164Q174Q184Q194Q204Q21总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率1F-5%5%15%25%35%45%55%00500租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：西安办公楼市场是指西安甲级办公楼市场。25二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流

80、地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“杭州今年将推动建设国际金融科技中心再上新台阶，金融、科技互联网行业将持续成为租赁需求的重要来源。”辛毅，杭州、南京、武汉总经理企业搬迁需求集中释放， 金融、 科技互联网企业办公租赁需求强劲。 三季度，租赁问询及成交活跃度均有提升。搬迁交易占市场总成交75%以上，主要集中在钱江新城商务区，虹吸众多金融行业公司，其中大面积成交客户居多，不乏一些头部企业扩张。 行业细分来看，科技互联网行业、以基金为代表的金融行业成为三季度成交的中坚力量，占比分别达到35%和20%，承租能力进一步增强。暂无新增甲级项目入市，甲级办公楼入驻率略有上升。 截至9月底，甲级办公楼空置率为

81、19.3%，环比下降3.1个百分点；乙级办公楼空置率环比上升 1.9 个百分点至约 16.3%。 土拍方面，杭州字节跳动科技有限公司以70,679万元的底价摘得77号地块，总建筑面积超过14万平方米，将有望建成字节跳动杭州研发中心。甲级办公楼存量去化压力缓解，租金保持平稳。 第三季度杭州并未有新增甲级项目入市，甲级办公楼市场租金保持平稳，净有效租金为4.4元每平方米每天，环比保持不变。乙级办公楼净租金为3.4元每平方米每天，环比下降0.3%。 大宗交易市场表现亮眼，香港兴业国际集团成功收购杭州金沙印象城办公楼项目，面积达21,802平方米，总交易额约4.14亿元人民币。四季度预计三个优质办公楼

82、项目共计38万平方米体量入市。 2021年第四季度，预计将有3个甲级办公楼项目入市，分别为中国人寿、万象世界中心及英蓝国际金融中心项目，共计超38万平方米的新增体量。 由于亚运会将于2022年在杭州举办，众多项目将持续赶工以期能够在节点之前完工，由此在2022年亚运会前预计将有供应高位出现，未来甲级办公楼租金预计将承压上升。每平方米每月有效租金基于建筑面积134元 0.2%租金周期租金平稳杭州箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源: 仲量联行2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2021年的净吸纳量、落成量是前三

83、季度值，空置率为第三季度值，未来供应是第四季度计划落成量。 资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数4Q164Q174Q184Q194Q204Q2120130140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%15%25%35%45%55%1F00500租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：杭州办公楼市场是指甲级办公楼市场。26二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“本轮疫情在南京政府的有效控制下，对甲级办公楼的冲击渐缓

84、，租赁市场活跃度正逐步回暖。”辛毅，南京、杭州、武汉总经理科技互联网和金融服务租赁需求相对稳健。 三季度，南京优质存量办公楼市场的净吸纳量达到5万多平方米，在疫情的反复和双减政策的双重影响下，租赁问询及成交活跃度均有下降。小面积成交客户居多，且超8成租赁成交为中资租户。在当前有利于租户方的市场情况下，三季度搬迁交易占市场总成交过超60%。 办公楼市场成交仍集中于两大成熟商务区新街口和河西。相较于房地产及建筑以及批发与零售行业，金融服务、科技互联网行业等受影响较小。以银行为代表的金融服务行业、科技互联网行业作为市场的长期驱动力，维持了较为良好的承租能力。三季度，南京办公楼市场暂无新增项目交付。

85、三季度，甲级和乙级市场均未有新项目入市，全市整体办公楼市场存量约为454万平方米，整体空置率略微下降至23.7%。三季度，由于疫情的影响，许多企业推迟租赁选址的进程，加之双减政策的影响，一批带装修的低价办公空间进入市场，加剧了租赁办公市场的竞争。 租户在板块内同级别楼宇间租户搬迁较为频繁。甲级办公楼空置率环比下降2.1个百分点至29.8%；乙级办公楼空置率环比下降2.1个百分点至18.4%。三季度市场压力滞后，租金跌幅放缓。 三季度，甲级办公楼市场净有效租金录得4.2元每平方米每天，环比下降0.5个百分点，乙级办公楼市场净有效租金录得3.2元每平方米每天，环比下降0.3个百分点。 由于二季度市

86、场成交有限，并未完全体现市场租金变化，因此租金变化在三季度存在相应滞后性。新街口板块和河西板块的甲级办公楼租户相较于其它板块稍显活跃，新设公司均选址新街口以及河西板块，其中科技互联网行业新租均选址河西。由于未来新增供应过剩，预计将使南京整体办公租金市场持续处于消化期。 新增供应大多集中于河西板块，该板块市场租金承压态势延续。由于疫情已得到有效遏制，在三季度积压的租赁需求将于四季度集中释放，尤其是有大面积承租能力的中资企业，市场问询量以及成交量或将在短期内进行反弹。 南京市持续深化创新名城建设，在未来将进一步调整产业结构，面对较大的未来供应，南京办公楼市场竞争将加剧，未来将面临租金倒挂的局面，业

87、主应通过提升服务品质来提升楼宇自身软实力，而对于租户来说，目前的市场环境为其提供了更加有利的议价空间。每平方米每月有效租金基于建筑面积120元-2.2%租金周期跌幅放缓南京箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100该价格指数仅指南京中心城区的价格指数资料来源: 仲量联行2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2021年的净吸纳量、落成量是前三季度值，空置率为第三季度值，未来供应是第四季度计划落成量。 资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数809001404Q164Q174Q184Q194Q204Q21总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来

88、供应空置率百分比1F-5%5%15%25%35%45%55%00500600租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：南京办公楼市场是指南京甲级办公楼市场。27二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“中环区扭转跌势，预示香港写字楼市场迈向复苏。”黄志辉，大中华区研究部总监写字楼租户重新调整地产计划。 由于企业持续缩减规模，第三季度整体甲级写字楼仍录得-279,900平方尺净吸纳量。空置率居高下市场出现更多样的选择，部分租户把握机会重新调整地产计划。本季度较瞩目的租赁

89、成交为医疗保健公司保柏承租观塘海滨汇92,500平方尺（建筑面积）楼面以整合其办公空间。 商务中心因租户越加重视办公空间的灵活性和配套设施而有所扩张。例如， Compass Offices额外租用了在铜锣湾利园一期 （租用面积16,200平方尺） 和上环无限极广场 （建筑面积11,900平方尺） 扩充其在大楼内的商务中心。 另外雷格斯在尖沙咀港威大廈第五座额外租用一层楼面， 约24,500平方尺 （建筑面积） 。未来供应集中于非核心区域。 本季度无新增甲级写字楼供应。位于黄竹坑的Landmark South预计于第四季落成，将为市场带来169,100平方尺的甲级写字楼供应。另2022年预计有近

90、480万平方尺的甲级写字楼落成，全部位于非核心区域。 由恒基地产开发， 位于中环的优质甲级写字楼项目The Henderson已觅得第一个租户。 该厦预计于2023年竣工， 将会是2013年以来中环区内首个全新甲级写字楼供应。中环区租金及资本值开始回升。 租金跌幅放缓，本季度整体净有效租金环比下降0.5%，其中，中环区受区内对优质办公空间的需求带动，租金与上季度相比录得0.6%的升幅。 本季度资本值环比下降0.9，其中，中环区资本值上升0.6%。香港总体市场的投资回报率维持在2.8%。 中环区的投资市场渐趋活跃。中环中心的三层低层楼面据报在本季度内易手，同时本地地产开发商宏安地产据报以5.15

91、亿港元（每平方尺25,135港元）售出统一中心高层全层。写字楼市场迈向全面复苏。 尽管中环区已见租金回升，但预计其他写字楼细分市场租金在短期内仍会缓慢下跌。各细分市场租金或在未来12个月内相继见底，香港写字楼整体市场将步入全面复苏，然而高空置率可能会减缓租金增长。 当疫情后写字楼的需求转趋明朗，市场上预计将会出现更多投资活动。资本值走势将与租金走势大致相若，投资回报率将保持稳定。每平方尺每月有效租金基于净楼面面积90港元-5.1%租金周期跌幅放缓香港箭头指示未来12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100资料来源: 仲量联行2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2021

92、年的净吸纳量、落成量是前三季度值，空置率为第三季度值，未来供应是第四季度计划落成量。资料来源: 仲量联行 租值指数资本值指数指数6090807001101004Q164Q174Q184Q194Q204Q21千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-12%-8%-4%0%4%8%12%-300-3001F租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：香港办公楼市场是指香港甲级办公楼市场。28二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“2022年A

93、办平均租金上看每坪3,000元，将突破2000年每坪2,971元的历史高点。”李健玮, 台北研究部分析师疫后换屋需求， 台北近半数A办屋龄逾20年。 刚性经济成长推动租赁需求，市场持续外溢。制造业、科技业、网通、金融业需求稳健，南港、内湖因租金相对优惠，预计将持续受到客户青睐。 台北A办近49%屋龄已逾20年，面临更新问题，加上受疫情影响，多数企业重新考虑办公型态及扩编计划，未来可预见的办公空间升级、老旧办公室重建搬迁及产业扩编需求，可能为市场注入新一波动能。疫情影响加上营建成本上涨新供给释出恐受阻。 本季办公租赁市场维持稳健，仅有几笔交易完成。A办整体空置率为2.4%，相较上一季上升0.5个

94、百分点，供给主要来自于原房东设法调整挪出租赁空间，但整体来说仍维持在历史低点。 新增供给有限，2021年新释出都已预租完毕，直至2023年后才有具规模量体释出，办公空间仍在短期内维持紧缩。疫后市场成长，租金持续升高。 商办市场供给紧缺需求稳健。据仲量联行统计，2021第三季台北A办平均月租金为每坪2,847元，相较上一季上升0.7个百分点，整体市场缺乏新供给，较无新租约产生。租金上升主因为租约更新时的价格调涨，预计2022年将达到每坪近3,000元的历史新高。 信义区A办平均月租金为每坪3,435元，相较上一季上升0.4个百分点，持续拉开与其余市场的差距，显示虽租赁成本增加，但进驻信义区仍为市

95、场上多数公司首选。量缩价增，近两年仍为房东市场，待2023年后才有较大量体释出。 2021经济成长率上修至5.88%、科技业及制造业出口表现亮眼、央行利率政策连六冻，国内经济环境良好，加上全球亦后经济也已稳步复苏，企业对办公空间的扩编及升级需求可能会随着市区内老旧A办的淘汰逐步显现。 低利率时代，资本水位高涨，未来通膨状况若逐步显现，现金将面临缩水压力，而收益稳定的商用不动产，将成为市场上能抗通膨的优良投资目标，或将持续获得投资人青睐。每平方米每月基于建筑面积新台币861元1.3%租金周期涨幅加快台北箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100该价格指数仅指台北A级商业办公室市场

96、资料来源: 仲量联行2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2021年的净吸纳量、落成量是前三季度值，空置率为第三季度值，未来供应是第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数809001304Q164Q174Q184Q194Q204Q21总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%5%10%15%20%25%30%1F050100150200租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：台北办公市场为A级商业办公室市场。29二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 |

97、 物流地产 | 酒店 |零售地产二零二一年第三季度大中华区物业摘要 30| 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬件指标价格指数“预计奢侈品购物中心和非核心区的标杆项目将保持优异表现。”姚耀，中国区研究部总监三季度租赁需求加速上升。 作为国家宣布的五大国际消费中心试点城市之一，上海推出了具体的三年增长计划，通过培育本土品牌以及加大引进首店力度等，进一步推进消费市场增长。得益于租赁需求的进一步恢复以及近期新开业项目的优良表现，第三季度上海全市净吸纳量总计52.5万平方米，较上季度加速上升。 本季度，奢侈品牌延续了今年以来的加速扩张势头，并着重于引进旗舰店、新概念店

98、铺及快闪店。更多高端护肤、香水及美妆品牌首店入驻标杆项目。此外，来自汽车展厅、室内运动体验、连锁餐餐饮、咖啡及甜品店的强劲租赁需求也推动了本季度净吸纳量的增长。全市整体空置率持续回落。 三季度，位于非核心商圈的三个购物中心相继亮相，商业面积共计约42.1万平方米。由凯德集团打造的北外滩来福士和瑞安集团旗下的太阳宫均录得高开业率。由太古地产和陆家嘴集团联合开发的前滩太古里于三季度末正式开业，该项目云集了众多高奢品牌。 三季度，核心区空置率回落0.3个百分点至9.7%。而非核心区由于现有项目的租赁进度提升，以及新开业项目的出色表现，空置率回落1个百分点至9.3%。核心区租金平均增速超非核心区项目。

99、 由于奢侈品牌的迅速扩张及高端购物中心良好的销售表现，核心商圈首层租金环比上涨2.6%至人民币51.2元每平方米每天。在非核心区域，较大的供应压力使大部分项目租金承压，但区域中的标杆性项目通过调改和升级，取得了较好的租金涨幅，在此带动下，非核心商圈租金环比微升0.9%。 希慎以35亿人民币收购了长江集团旗下位于静安区的世纪盛荟广场。该项目包含5万平方米的办公区域以及1.8万平方米的零售区域。希慎兴业将对零售区域进行资产提升，预期于2023年中完工。展望： 预计奢侈品购物中心和非核心区的标杆项目将保持优异表现。 我们预计核心商圈的高端购物中心租金将继续领涨。与此同时，其他项目也将把握机会，通过翻

100、新改建、重新定位或者租户调改趁势升级。 而在非核心商圈，我们预计标杆性购物中心和其他项目的差距会持续拉大。预计2021年四季度将有另外8个新项目开业，届时非核心区整体空置率将进一步面临上行压力。每平方米每月有效租金基于可租赁面积1,559元 5.8%租金周期涨幅加快上海备注：上海零售市场包括上海核心和非核心市场。箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量是年底值。2021年落成量为前三季度值，未来供应是第四季度预计值。 资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q164Q174Q1

101、84Q194Q204Q200落成量未来供应千平方米1F0500300350400450500550600650租金同比增长率注：增长率为同质比变化32二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬件指标价格指数“珠江新城有望成为广州下一奢侈品集聚地。”曾丽，华南区研究部总监奢侈品牌对于在核心区域扩张保持强烈意愿。 尽管本季度租赁需求相对平淡，但消费升级趋势不改，有效支撑起社零总额的平稳增长。多个品牌通过在核心区域打造旗舰店实现与消费者更紧密的互

102、动。例如，全球最大的乐高旗舰店于本季度落户正佳广场，该店铺凭借数字化和实体玩乐的独特融合，为顾客创造全新的沉浸式体验。 奢侈品牌持续加码广州零售市场，然而由于太古汇的专柜铺位已满，摩奈和巴黎世家继而在其中庭区域开设广州首店。与此同时，一些高端美妆和护肤品牌继续在太古汇推出新店，并将部分租赁需求扩展至珠江新城的K11。第三季度市区两家购物中心开业。 本季度，环贸天地和美林MLIVE天地西座均以超95%的开业率顺利入市。值得注意的是，这两个项目在租户结构方面有别于传统零售项目，餐饮、娱乐和个人服务类租户占据更多数。 传统商圈的老旧商场持续面临招商压力，导致市区空置率小幅上升。市郊方面，得益于较为丰

103、富的运营经验，少数白云区项目在本季度吸纳一定空置面积，市郊空置率因此略微下降。开发商寻找广州市区旧改机遇。 尽管传统商圈的部分零售项目租金承压，天河北和珠江新城的中高端购物中心仍受零售商追捧，业主议价能力变强，市区租金因而保持总体稳定。另一方面，由于市郊项目同质化情况较为突出，番禺和增城区内的购物中心面临更加激烈的竞争，使市郊租金轻微下调。 本季度，太古地产与珠江实业签署合作意向书，双方计划共同参与荔湾区聚龙湾片区的旧改项目，致力打造广州西区新地标。展望：整体租赁需求分化，市郊项目面临去化难题。 短期内市区和市郊购物中心之间的租赁需求差异将会持续。核心区域管理完善的商场将继续受到高档零售商青睐

104、。相反，受限于同质化竞争，加上区域内消费水平不平衡，不少市郊项目可能面临空置去化问题。此外，“双减”政策下教育行业的租赁需求或将进一步收缩。 预计未来12个月将有约20万平方米的新增供应进入市场。由于短期内供应有限，市区和市郊的空置压力预计都将得到缓解，但考虑到短期租赁需求主要来自承租能力相对较低的娱乐和个人服务类租户，预计租金增长缺乏动力。每平方米每月有效租金基于可租赁面积*1,392元 0.9%租金周期租金平稳广州箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量是年底值。2021年落成量为前三季

105、度值，未来供应为第四季度计划落成量。 资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数8090958551204Q164Q174Q184Q194Q204Q21落成量未来供应千平方米0050060070080090016192021F1817租金同比增长率*注：增长率为同质比变化备注：广州零售是指广州整体优质零售市场。 *指市区租金33二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬件指标价格指数“品牌华南首店不断，深圳零售市场焕发生机。”曾丽，华南区研究部总监零售商推进扩张计划，整体租

106、赁需求稳步增长。 尽管三季度深圳社会消费品零售总额增速放缓，不少零售商对于拓展在深商业版图热情不减，特别是一些于近期成功融资的新零售品牌。显然，频繁的租赁活动进一步提振深圳零售市场，本季度整体租赁需求也因此延续活跃趋势。 从业态来看，本季度多家人气餐饮首进深圳，其中不乏皮爷咖啡在万象天地的华南首店。与此同时，潮流品牌因受年轻人追捧均呈现较为强劲的扩张势头。这既包括部分已打响知名度的国潮品牌，也涵盖来自海外旨在扩大全球影响力的时尚集合店。大体量项目入市，整体空置率仍回落。 本季度深圳龙岗万达广场正式开业，为深圳零售市场新增约30万平方米的存量。该项目凭借丰富的运营经验取得开业即满租的成绩，并通过

107、提供大量如攀岩、马术等体验类业态实现差异化定位。 得益于较为旺盛的整体租赁需求，本季度绝大多数购物中心的入驻率得到不同程度的改善。加上领展中心城及万象天地等项目租户调整进展显著，三季度全市整体空置率环比下降0.5个百分点至2.7%。整体租金保持平稳增长，零售投资市场迎来利好。 租赁市场活跃的氛围极大减缓购物中心的招商压力，大多业主得以维持现有租金水平。本季度租金增幅主要来自市区内的人气零售项目，而部分经营情况优异的亦录得租金的小幅上涨。综上，整体租金持延续上升趋势，环比增长0.9%。 为提前布局商业类REITs，本季度部分资金充裕的国内开发商对于收购优质零售项目展现出较为浓厚的兴趣。然而受限于

108、深圳可供投资项目的数量，他们选择发展轻资产模式加速市场渗透或将目标范围扩大至东莞、佛山等具发展潜力的大湾区城市。本土品牌迅速崛起，国潮元素刺激租赁需求。 短期内整体租赁需求的增长将由两大因素驱动：首先，国潮引领消费新主张，这促使本土品牌能实现全国范围内的持续扩张；其次，随着市郊发展的日趋成熟，居民消费升级的需求将会放大，更多优质零售商将开始关注这些极具潜力的细分商圈。 预计未来12个月新增供应将超过100万平方米，其中市郊贡献超过半数的供应。考虑到部分即将入市的大体量项目已取得较为理想的预租率，供应的激增不会对整体空置率造成过大的上行压力。另外，在租赁需求增长的带动下，租金将保持上升趋势。每平

109、方米每月有效租金基于可租赁面积*1,203元 2.5%租金周期租金平稳深圳箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量是年底值。2021年落成量为是截至三季度的值，未来供应是指2021年四季度计划落成量。资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909501204Q164Q174Q184Q194Q204Q21落成量未来供应千平方米16192021F6008001000租金同比增长率*注：增长率为同质比变化备注：深圳零售物业市场指深圳

110、优质购物中心市场。*指市区租金34二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬件指标价格指数“受疫情反弹影响，市场经营活动放缓，零售消费市场遭遇短期波动。”卢晓曦，成都研究部经理品牌集合店与品牌首店凭借较高的引流能力陆续入市。 越来越多的品牌注重开拓年轻消费群体这一巨大市场，品牌集合店展现较强客流吸附力，成为购物中心新宠。继KKV、调色师、TOPTOY，更多集合店品牌如饰品集合店ME+、ACC，美妆集合店ONLY WRITE、黑洞，潮玩集合店X11等相继进驻蓉市场。以粉丝经济为基础，这种集合店结合了全品类多样化商品售卖，让消费者

111、可以在一家店内体验到不同品牌的热销尖货，提升消费粘性与频次。各类品牌集合店逐渐成为购物中心中的标配。 春熙路和金融城两大核心商圈已经成为众多品牌首店首发的首选之地。这两大商圈继续引入多家首店。核心项目包括IFS与远洋太古里继续扩大领先优势对品牌升级调改。西南首家Pierre Marcolini、Charlotte Tilbury及Brioni等品牌进驻IFS和远洋太古里；交子大道正式开街，吸纳了朵云书院、M Stand及Davinci Lab等首进成都品牌。持续火热的“首店经济”体现了品牌效应的重要性。新增供应短期回落，本季无优质零售商业项目入市。 在新增供应停摆的情况下，为了迎接疫后商业能快

112、速再生，多项目借机对租户迭代升级，调改品牌策略以占得先机。成都优质购物中心首层平均租金保持稳定。 即使空置率短期受影响，整体市场偏稳定。全市优质购物中心首层有效净租金稳定在361元/平方米/月，环比持平。 短期内，商场调整加上部分租户退租导致空置率增加。本季成都零售市场空置率报8.4%，环比上升0.7个百分点。伴随新增供应入市，品牌迭代与业态调整将为快速演变的零售商业市场重新焕发活力。 受疫情反复影响，今年预计入市的部分零售物业推延了开业时间。2021年四季度，预计超过21万平方米的新增供应将入市，且均位于非核心商圈。越来越多个性潮流商业体的入市为零售市场注入新鲜血液，助力消费换新升级。至年末

113、，成都优质零售商业总体量有望达921万平方米。 “双减”政策下，零售物业内的部分学科类补习机构面临调整转型而非学科类培训机构的设立虽然也受到需严格审批，但对经营时间与生源的限制相对较小。未来素质教培行业发展具有较强的可持续性，将逐渐成为购物中心新兴潜力需求业态。季内，舞蹈培训、体育训练、语言艺术类的素质教育业态表现活跃。在严谨管控下，此类业态将成为未来教育局重点布局的方向。每平方米每月有效租金基于可租赁面积362元 0.28%租金周期租金平稳成都箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量为年底

114、值。2021年的落成量为前三季度值，未来供应为第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551004Q164Q174Q184Q194Q204Q21落成量未来供应千平方米16192021F00800600400200租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：成都零售物业市场指成都优质零售物业市场。35二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬件指标价格指数“新购物中心开业推高市场空置率，餐饮、时尚、儿童教育类品牌表现活跃。”米阳，华北区研究

115、部总监配饰品牌积极布局，生活、教育类业态比重增加。 餐饮、时尚和儿童教育业态表现活跃，推高了本季度的吸纳量。随着年轻群体消费习惯的改变，源自集合店的新增需求持续增长，如饰品集合店ME+天津首店落址乐宾百货，ACC超级饰天河城开设新店。 部分项目积极融入潮玩体验类业态，引入室内运动、密室逃脱，文化生活体验等，实现业态特色化打造，重新定位消费客群。另外，运动服饰、电子产品、汽车展厅等品牌持续保持扩张趋势，如安踏国旗店落址大悦城，一加手机进驻天河城，蔚来汽车选址海信广场等。本季度有两座购物中心开业，市场总存量由此推升至437万平方米。 位于非核心区的东丽万达广场，是东丽区体量最大的商业综合体，引入超

116、过240家品牌，其中60%为首进东丽的品牌。位于南开区的仁恒伊势丹，原为天津仁恒置地广场，历经改造后于本季度末开业。该项目重点打造美妆、食品、生活方式三大业态，引入多家首店。 较大的新增供应量导致全市零售地产市场空置率环比上升1.5个百分点至16.1%，其中购物中心空置率环比上升1.6个百分点至17.8%。租金下行压力有所减缓。 本季度市场租金整体保持平稳，环比略降0.3%至323元/平方米/月。市场氛围持续好转，部分项目租金跌幅出现收窄。 核心商圈进驻率稳定的优质项目基于强大的需求聚集效应让业主方重拾市场信心，议价能力有所提升，因此此类项目的租金水平整体保持平稳，甚至增添了增长动力。未来新增

117、供应将持续下沉至新兴区域。 未来三年，伴随新项目的持续入市，天津零售市场版图将进一步扩展，但大量新增供应将使整体空置率进一步上行，租金面临承压。 优质项目的持续入市，将在品牌、内容和场景上提升东丽、西青、北辰等近郊商圈的商业氛围走向成熟。而在传统核心商圈，预计将有更多老旧项目加入升级调改的行列，通过差异化定位和业态特色化打造，焕新商圈活力。每平方米每月有效租金基于可租赁面积310元 -1.8%租金周期跌幅放缓天津箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为前三季度值

118、，未来供应为第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551204Q164Q174Q184Q194Q204Q21落成量未来供应千平方米16192021F450600租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：天津零售物业指天津中心城区零售物业市场。资产表现仅包含购物中心项目。36二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬件指标价格指数“香港中路沉寂三年后迎来新开业项目，多个首进青岛品牌提振市场活力。”陈晨，青岛研究部负责人首店经济与网红品牌

119、释放消费潜力，助力核心商圈创新升级。 核心商圈新项目入市为首店经济及新兴商业模式提供了优质载体，同时加速释放前期因疫情而受到抑制的消费需求。Tim Hortons、CHUU、BBunion、捞王等网红品牌首度进入青岛，极大地提振了青岛商业市场的活力，助力核心商圈在疫情后创新升级吸引流量。 据官方统计，国庆期间青岛市共接待游客582.7万人次，同比增长近30%，前期进行了业态调整及品牌优化的核心零售项目吸引了较多的客流，展现出高人气。海天MALL及华润万象城二期开业迎客，新增供应共计19.4万平米。 海天Mall作为海天中心项目的小型配套商业，主打体验、潮流、餐饮和艺术，并引入茑屋书店作为IP营

120、销的有效途径。 华润万象城二期则通过品牌升级、首店经济、消费场景差异化等手段成功实现了整体商业项目的更新迭代和人气聚集。消费复苏拉动需求增长，市场租金逐渐企稳。 本季度青岛全市优质零售物业平均租金为234元/平方米/月，同比及环比基本持平。在市场需求的持续复苏以及假期旅游消费的带动下，多数业主正在提升市场预期，推动租金水平逐渐进入上升周期。 本季度投资市场无大宗成交，资本化率暂保持不变。近郊商圈提档升级，年轻消费群体持续发力。 今年年底前，青岛零售地产市场还将迎来多个位于非核心商圈的社区型零售物业项目入市，进一步拓展新兴住宅社区的年轻消费客群。 随着年底商场路演活动及营销方式的推陈出新，市场需

121、求全面复苏，年轻消费群体将持续推动零售业态的创新与扩张。每平方米每月有效租金基于可租赁面积234元 0.1%租金周期租金平稳青岛箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为前三季度值，未来供应为第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551204Q164Q174Q184Q194Q204Q21落成量未来供应千平方米16192021F0550700850租金同比增长率注：

122、增长率为同质比变化37二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬件指标价格指数“高端品牌持续扩容，零售场景焕新升级，零售物业市场增长潜力凸显。”吴晓川，重庆研究部分析师高端品牌持续扩容，线下活动逐渐恢复。 在上半年引入Louis Vuitton等高端品牌的观音桥在本季继续扩容，迎来了星光68广场B馆，吸引IRO、Ami、Golden Goose、Marc Jacobs等国际品牌首店入驻。同时，Canada Goose也在重庆IFS开设了重庆首店，奢侈品阵容持续扩大。 在疫情反弹初期及情况相对平稳后，优质商圈举办线下活动的频率有

123、所增加。其中包括龙湖时代天街开启奥特曼展，光环购物中心承办时装走秀，金科悦Fun举办中秋夜音乐节。多个优质零售物业项目入市，多点开花且各有特色。 重庆优质零售物业市场迎来五个优质项目，新增供应总计约26万平方米。其中，星光68广场B馆，内部打造了360度全景柱状海洋馆，实现对场景和品牌的双升级。十八梯传统风貌区则是城市更新的代表项目，通过传统山城文化和特色零售的结合，打造出文商旅融合的发展模式。 受疫情反弹影响，暑期黄金旅游季受冲击，全市空置率较上季度上升0.1个百分点，至季末报13.7%。疫情反弹使商业经营承压。 疫情抑制了旅游经济及相关联的餐饮娱乐消费。解放碑作为重庆文旅资源的聚集地，第三

124、季度受到较大影响，游客数量较往常有所下降，并影响到周边商场的餐饮娱乐业态的经营。 租金方面，因抗风险能力较差的小租户换租频繁，既有项目租金仍继续承压。本季，重庆优质零售物业首层平均有效租金为358元/平方米/月，环比下跌0.1%。年底中央公园优质项目密集开业，助力重庆零售物业市场回升。 中央公园将在未来提供大量零售物业供应，渝北吾悦广场、大悦城、龙湖公园天街等零售物业项目均预计将在12月末正式开业。 核心商圈在未来供应减少，将逐步聚焦于存量盘活，焕新老旧城区的活力。而在多年来城市北扩的政策红利下，以城北为首的新兴商圈将在未来提供大量新增优质供应，助力郊区零售项目提档升级。每平方米每月有效租金基

125、于可租赁面积358元 -0.05%租金周期跌幅放缓重庆箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为前三季度值，未来供应为第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q164Q174Q184Q194Q204Q200落成量未来供应千平方米16192021F3004005006007008009001000租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：重庆零售物业市场指重庆优质零

126、售物业市场。38二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬件指标价格指数“市场迎来供应小高峰，休闲娱乐业态需求更趋活跃。”齐旋婷，沈阳研究部分析师餐饮、运动和生活类品牌持续扩张，休闲娱乐业态备受青睐。 核心商圈项目的良好表现拉动市场净吸纳量的增长。业态方面，餐饮、运动及生活类品牌等租赁需求强劲，如中国李宁、MLB分别入驻大悦城、万象城，荣耀、一加等手机品牌也在本季度开出多家新店。 休闲娱乐业态开业步伐加快，餐酒吧、密室逃脱、卡丁车等进驻购物中心更趋活跃，填补空置面积的同时吸引更多客流，带动商圈净吸纳量提升。三季度录得两个新项目

127、开业，市场总体量升至627万平方米。 位于沈北商圈的吾悦广场本季度正式开业，依托周边雄厚的居住人群及大学生群体，项目定位城市型新青年活力中心，并引入沈阳最大的永辉超市、MELAND及沈阳北部地区首家奈雪的茶，填补了区域内的消费空白，引领区域消费升级。 位于太原街商圈的苏宁广场，由原兴隆一百改造而重新进入市场。除苏宁易购等苏宁自营主力业态外，项目也引入多种娱乐、健身等体验业态，提升传统商圈活力。受新项目入市影响，全市整体空置率升至19.4%，环比上升0.6个百分点。受零售业态持续调整作用，整体租金走势平稳。 核心商圈彰显出强大的消费活力，客流量大、进驻率高的优质项目龙头优势显现，议价能力回升。部

128、分项目积极进行品牌业态调整，通过引入更多国际服饰和美妆护肤品牌，提升营业额，带动整体租金稳中有升。 第三季度，全市优质零售物业首层净有效租金录得237元/平方米/月，环比上浮0.7%。密集的新增供应入市或将进一步促进沈阳零售市场提质升级。 未来三年，沈阳零售市场将迎来项目密集开业，满足各商圈的消费升级需求，存量项目压力随之倍增，市场提质升级的趋势将愈加明显。随着年轻客群消费需求的转变，部分运营商或将继续调整定位策略，寻求引入更多潮牌、运动和娱乐类租户，以增加目的性客流。 消费趋势的快速变化，以及市场结构调整的加剧，将高效激发市场潜能，提升区域零售市场的品质化和精细化发展，刺激零售需求增长。每平

129、方米每月有效租金基于可租赁面积237元 0.2%租金周期租金平稳沈阳箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为前三季度值，未来供应为第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数54Q164Q174Q184Q194Q204Q21千平方米落成量未来供应16192021F50200250300350400450500550600650租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：

130、沈阳零售物业市场指沈阳优质零售市场。39二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬件指标价格指数“咖啡茶饮和时尚零售业态驱动需求，未来12个月武汉零售市场将有望持续升温。”冯莉，武汉研究部经理咖啡茶饮和时尚零售业态驱动需求，武汉首店数量呈全年新高。 三季度，武汉优质零售业市场空置率为11.2，环比降低1。三季度咖啡茶饮热度不减，扩张迅速，茶饮品牌茶颜悦色自2020年12月进入武汉，目前武汉店铺数量已达到42家；TIMS咖啡、M Stand咖啡以及MANNER 咖啡也纷纷布局武汉市场。 时尚零售业态表现突出，奢侈品牌以及潮流买手

131、店积极在武汉布局落子。武广商圈兑现了CELINE、MONETA和Canada Goose等多个国际奢侈品牌，武汉天地的Look Now以及Knowin潮流实验室两家华中首家潮流买手店开业。全市零新增供应，部分优质项目及商圈完成提档升级。 2021年第三季度，武汉优质零售市场未迎来新项目入市，全市总存量合计747万平方米。部分项目及商圈积极改造升级，武广提档升级完成，宜家荟聚的“荟玩空间”开业。同期，武汉天地多家首店开业，消费氛围浓郁，未来引流能力将进一步加强。 二季度开业项目汉口K11购物中心和武汉恒隆广场品牌不断上新，市场表现较为积极。此外，汉街万达广场于8月31日闭店翻新，将打造国内第四家

132、SKP，以期成为武汉新晋的国际时尚艺术名片，该项目预计2023年开业。三季度租金稳中微升，袖珍餐饮和时尚零售业态推动租金的小幅上涨。 三季度，武汉优质零售市场租金呈稳中微升趋势，全市首层非主力店租金环比微升0.3，至384元每平方米每月。承租能力较强的袖珍餐饮和零售业拓店趋势明显，新能源汽车仍在持续进入购物中心首层，有利于推动租金的小幅上涨，有效带动了购物中心的人流。 位于中南中北路细分市场的汉街万达广场转让部分股权。优质零售物业市场展望：未来12个月武汉零售市场将有望持续升温。 4季度开始，武汉优质零售市场将迎来新的供应高峰，未来一年预计会有多个优质项目入市，商业存量将达到925万平方米。

133、其中值得关注的是，万象城和光谷大悦城均为首次进入武汉，而武商梦时代广场将成为武汉最大的购物中心，届时将加剧片区竞争的同时也将持续刷新核心商圈购物体验。未来高标准的服务与管理能力将助力武汉优质零售市场走向成熟，而缺乏专业能力的业主或将面临更大的挑战。每平方米每月有效租金基于可租赁面积384元 0.4%租金周期租金平稳武汉箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为前三季度值，未来供应为第四季度计划落成量。 资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数8085

134、909551154Q164Q174Q184Q194Q204Q21落成量未来供应千平方米16192021F4506007509001050租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：租金为购物中心首层零售业态平均租金。 武汉零售物业市场指武汉优质零售物业市场。40二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬件指标价格指数“西安迎来4个优质零售物业项目入市，迅速填补区域内商业空白，提升区域商业活力，有效提振市场信心。”何嘉悦，西安研究部分析师体育运动、美妆品牌及新能源汽车等高评效业态表现活跃

135、。 运动业态的活跃表现一则源于十四运会体育赛事加持，二则来自国潮运动品牌成功“出圈”。运动零售类如李宁、回力、安踏等运动服装品牌、以及涉及篮球、舞蹈、马术、滑冰、台球等运动的教育和娱乐类品牌，都在本季内有所扩张，快速去化掉各零售物业内空置面积。 美妆集合店和新能源汽车品牌也逐渐多元化和本土化，不再局限于头部品牌，而是引入了更多国内和本地品牌。本季，美妆品牌引入橘朵、佩芳诗、BT-CLUB海外直购等国内及本地新美妆品牌，新能源汽车则迎来合创汽车这一国内汽车产业合作机制下的创新品牌。西安优质零售物业总存量有望突破700万平米。 本季，十四运会的顺利开展和中秋小长假的到来，让西安各商业迅速恢复生机，

136、零售物业市场基本保持平稳。 新项目的开业，有效的提振了非核心区域及新兴区域商业活力，提升商圈内商业品质，租金有上涨趋势，但是由于疫情的反复，导致部分业态暂停营业，租金上涨趋势暂缓，总体租金保持平稳。本季，西安优质零售平均首层有效租金报352.8元/平方米。 随着“双减”政策逐步落地实施，校外学科类教育培训类机构面临较大经营压力，可能导致零售物业内部分学科教培训类租户出现波动，为物业运营商带来一定挑战。 预计今年年底，西安将迎来一波优质零售物业开业小高峰，市场总存量有望突破700万平米。全市商业存量攀升，市场竞争加剧，加速产品迭代，核心商圈停业调改项目增加。预计未来，具有丰富运营经验的甲方运营商

137、也将加大轻资产输出力度，加速核心区域商业资产盘活。西安优质零售物业总存量有望突破700万平米。 随着“双减”政策逐步落地实施，校外学科类教育培训类机构面临较大经营压力，可能导致零售物业内部分学科教培训类租户出现波动，为物业运营商带来一定挑战。 预计今年年底，西安将迎来一波优质零售物业开业小高峰，市场总存量有望突破700万平米。全市商业存量攀升，市场竞争加剧，加速产品迭代，核心商圈停业调改项目增加。预计未来，具有丰富运营经验的甲方运营商也将加大轻资产输出力度，加速核心区域商业资产盘活。每平方米每月有效租金基于可租赁面积353元 0.0%租金周期租金平稳西安箭头表示12个月展望基数: 2016年第

138、4季度 = 100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为前三季度值，未来供应为第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551154Q164Q174Q184Q194Q204Q21落成量未来供应千平方米16192021F7500租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：租金为购物中心首层零售业态平均租金。 西安零售物业市场指西安优质零售物业市场。41二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 |

139、 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬件指标价格指数“优质零售物业市场总体维持平稳，亚运会进入最后建设阶段，对商圈板块经济提升作用也将更加显著。”辛毅，杭州、南京、武汉总经理餐饮、时尚业态租赁需求表现亮眼，电竞产业线下消费场景兴起。 从业态表现来看，开业店铺中餐饮占比39%，小面积标准化简餐及茶饮品牌成为入驻主流。时尚业态方面，新增开业比例达27%，Acqua di Parma进军杭州，其首家香氛精品店落户万象城； Byredo进入杭州，其首家香水精品店落户In77湖滨银泰；美妆品牌Laura Mercier入驻银泰百货-武林，为浙江首店。 越来越多的娱乐、休闲和社交场所，如酒吧、

140、密室逃脱和游戏品牌在杭州扩张，预计这些品牌或将成为未来新零售模式的新标准，升级消费者的购物消费体验。例如，全国首家腾讯电竞体验馆落户杭州解百，电竞产业线下消费场景或成为市场发展的趋势。三季度新增两个零售项目入市，季度净吸纳量超29万平方米。 作为钱江世纪城板块亚运会前唯一开业的大型购物中心，奥体印象城于三季度末入市，带来超15万平方米的新增零售体量，招商率高达99%，成为杭城全新商业地标之一。9月19日，龙湖杭州江东天街以招商率100%、开业率100%的亮眼数据正式开业，总体量为11万平方米。 截至三季度末，存量项目的租赁进展带来超2.5万平方米的净吸纳量，总吸纳量约为29万平方米。整体空置率

141、环比下降0.9个百分点至 7.9%。零售物业市场租金走势小幅下降。 三季度，受新增项目以及线上零售挤压影响，全市零售项目净有效租金环比下降3.3个百分点至18.5元每平方米每天；核心商圈零售商业市场韧性凸显，净有效租金达30.1元/平方米/天，保持平稳。 随着商业品牌的不断迭代升级，首层店铺的业态比例不断调整，购物中心通过优惠策略换取了更多承租面积大、吸引人流量强的主力品牌入驻，打破了首层传统单一业态的模式，实体零售市场回暖趋势明显。四季度预计将有3个优质零售项目合计超20万平方米入市。 预计第四季度将有三个新项目入市，分别为丁桥龙湖天街、朝龙汇美素广场和滨江银泰，体量总计超过20万平方米。

142、未来四年，共有超110万平方米的零售项目入市，其中超六成项目将位于非核心商圈。长期来看，预计2025年将有近60万平方米的高端项目进入市场，丰富杭州商业布局，显著提升板块的零售商业氛围。每平方米每月有效租金基于可租赁面积562元 -0.8%租金周期租金平稳杭州箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为前三季度值，未来供应为第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q164Q174Q184Q194Q204Q21

143、00110120落成量未来供应千平方米16192021F45060075090010501200租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：租金为购物中心首层零售业态平均租金。 杭州零售物业市场指杭州优质零售物业市场。42二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬件指标价格指数“三季度南京市政府三次发放消费券以提振线下消费， 有效维持了零售物业市场平稳运行。 ”辛毅，南京、杭州、武汉总经理三季度核心商圈零售品牌持续洗牌，疫情反扑引流消费者至线上消费。 三季度，各商业板块尤其江宁板块线下商业暂时停摆，各商场转

144、战线上，通过小程序、APP、社群等方式继续服务广大消费者。更多商场通过疫情期间加速商业转型升级，高效利用商业转型时机。比如，各商场暂时无法提供堂食服务，便在微信小程序中推出外送服务。 从业态表现来看，餐饮、服饰及体验类等租赁需求仍表现亮眼，其中热门连锁餐饮品牌在南京扩店依然最为活跃，占比达到45%，如苏小柳南京首店选址新百；新能源汽车企业也在政策的支持下积极扩张，智己、华为等汽车体验店也陆续布局南京市场。三季度核心商圈迎来两个项目入市，次级商圈迎来一个项目开业。 尽管整体市场暂时并不乐观，新项目依旧相继开业，共带来约34万方的商业体量。位于雨花台板块的宜悦城率先在7月17号开业，主要服务周边居

145、民以及办公人群，招商率高达100%。 位于河西的龙湖南京河西天街和建邺吾悦广场，分别为9月9日和9月10号开业，招商率均为100%，头部房企在疫情影响下率先“破局”，增强了河西的零售产业布局的成熟度，而接近100%的开业率也显示出河西商圈浓厚的消费氛围。零售物业市场需求营运普遍维稳，租金小幅下降。 租金方面，由于疫情的冲击，全市优质零售物业为了留住租户而选择下调部分租金，因此首层净有效租金略有下降，录得16.1元每平方米每天，环比小幅下降0.2个百分点。 核心商圈体现消费韧性，租金环比小幅下降0.2个百分点，净租金约为21元每平方米每天。次级商圈租金环比下降0.3个百分点，约为12元每平方米每

146、天。2021年四季度预计有4个项目入市，将持续完善南京商业板块布局。 随着零售项目的逐渐增多，南京零售物业市场的布局将逐渐呈现两极分化的态势，对于品牌调整快的优质项目，其租金以及空置率都将保持一个相对稳健的水平，而对于空置率一直处在高位、经营每况愈下的零售项目则将对市场租金产生一定的负面影响。 对于南京整体零售市场而言，正常的更新迭代是不可避免的，良好的市场竞争环境也将继续触发消费活力，激发消费潜能，在“消费3.0”的时代下争得一席之地，促进消费市场朝着更加完善的方向发展。每平方米每月有效租金基于可租赁面积491元 -4.2%租金周期跌幅加快南京箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度

147、= 100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为前三季度值，未来供应为第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q164Q174Q184Q194Q204Q200落成量未来供应千平方米016192021F506007509001050租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：南京零售物业市场指南京优质购物中心市场。43二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店

148、 |住宅二零二一年第三季度大中华区物业摘要 44| 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“一手商品住宅需求保持稳固；二手商品住宅市场成交降温。”姚耀，中国区研究部总监刚需及改善型购房需求维持强劲。 在房贷利率提升、购房政策持续紧缩的大环境下，上海本季度一手商品住宅销售势头维持稳固。在本季度开盘的新项目中，约56%的楼盘项目触发积分制，获得高认筹率。然而在供应短缺的趋势下，整体一手商品住宅成交量环比小幅下降3.9%。 在高端住宅市场中，由于政府限价政策调控高端楼盘入市价格，改善型购买需求情绪高涨。在三季度，共有760套一手高端商品住宅成交，较上季度

149、提升56.1%。本季度入市的三个高端项目受到了市场热力追捧，在触发积分制后均于开盘首日达成亮眼的销售率。受疫情影响，市场供应短缺。 三季度因疫情反复原因，出于安全因素考量并避免大量人群集聚，上海推迟了批准第四批楼盘供应入市的时间，造成了本季度市场供应短缺的情况。在整体一手商品住宅市场，本季度共计约158万方供应入市，较上季度环比下降37.8%，同比下降42.7%。 三季度高端一手住宅共推出三个项目，合计供应376套高端商品住宅。项目的平均销售价格在人民币11.5万至13.6万区间内，收到了高端需求及改善型需求购房者的热烈追捧。政策调控下，二手价格涨幅减缓。 在供需结构不平衡的大环境下，一手高端

150、住宅价格较上季度环比小幅上涨0.8%。然而，在二手住宅市场，因房贷利率上调配合三价取最低价的核验政策，本季度整体市场购买情绪降温，二手高端住宅价格较上季度环比小幅上涨1.4%，涨幅减缓。 本季度上海整体租赁市场热度持续攀升， 新兴租赁需求如陪读家庭、 企业高管、 小型企业主等对高端住宅租赁需求旺盛。 三季度高端住宅平均租金环比增长2.9%，同比增长8.4%。展望：一手商品住宅仍是购房者首选。 我们预计四季度将有更多供应入市以满足强劲需求，并带动市场成交情绪。在购房政策将保持紧缩态势下，本季度政府对部分新入市项目放宽入围比门槛，意味着更多购房者将有资格参与认购摇号购买新房。因此，相较于二手住宅，

151、更加经济实惠的一手商品住宅将成为更多购房者的首选。 我们预计在持续限价调控下，高端一手价格今年将维持平稳。同时，在多方因素，包括房贷政策收紧，二手房价核验，及一手市场分流需求等影响下，二手价格涨幅放缓并逐步企稳。每平方米每月基于建筑面积165元 8.4%租金周期涨幅加快上海箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为前三季度值，未来供应为第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数8004Q164Q174Q184Q194Q204Q21落成量未来供应套数010002

152、000300040005000600016192021F1817租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：上海的住宅市场是指上海高端住宅市场。46二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“政府指导价指向热点小区，二手住房市场将持续承压。”曾丽，华南区研究部总监政策调控持续升级，住房市场需求疲软。 在备案价等一系列政策调控下，广州一手高端住宅市场氛围逐渐趋冷。大多数购房者观望情绪浓厚，加之部分现金流吃紧的开发商偏好全款购房者，这进一步压制了市场需求。受上述因素影响，本季度一手高端住宅成交量回调明显，环比下降约50

153、%至676套。 政府于8月底正式出台二手房指导价政策，住房市场的调控力度不减。买卖双方随即进入僵持状态，导致季度末看房量和成交量急剧下滑。不少购房者为避免“高位站岗”选择暂缓入市；同时由于银行将参照指导价执行二手房贷，买家首付比例变相提高。开发商推盘意愿不一，全市迎来三个新盘入市。 本季度市场迎来三个分别位于越秀、海珠及白云的新项目开盘，合计595套。然而，部分现金流充足的开发商为提高备案价选择放缓推盘速度。加上存量项目的加推，三季度一手高端住宅市场新增供应达1,171套。 本季度无新项目完工。住房市场持续降温，一二手资本值均呈下降趋势。 本季度部分开发商采取以价换量等促销手段以改善企业经营状

154、况，一手高端住宅资本值因此环比下降1.2%。至于二手市场，多数卖家的报价依旧坚挺，但少数急售物业价格松动的现象较为显著，迫使二手高端住宅资本值走低，环比跌幅达3.2%。 传统暑期租房旺季带动高端住宅租赁需求，市场活跃度有所回升。尽管如此，三季度租金仅录得0.8%的环比增长，这是因为随着二手市场降温，部分业主转售为租，租赁市场供应量有所上升。多家银行下调房贷利率，首套置业者迎利好。 未来五年广州市政府将计划筹建超过130万套住房，其中公共住房占比超50%。随着住房供应稳步提升，加上一系列调控政策全面遏制投机炒作，可以预见广州楼市将迎来平稳健康发展的阶段。 进入10月，部分银行已开始下调房贷利率，

155、这将一定程度上提振一手高端住宅市场，预计未来12个月销量有望达到约2,000套的水平。至于二手高端住宅市场，预计短期内观望情绪浓厚，成交量和价格或将持续下探。每平方米每月基于建筑面积103元 2.3%租金周期租金平稳广州箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量是年底值。2021年落成量为前三季度值，未来供应是指2021年第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数8004Q164Q174Q184Q194Q204Q21落成量未来供应套数16192021F00300040

156、00租金同比增长率注：增长率为同质比变化47二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“限价加上热门项目即将陆续投放市场，一手市场氛围有望回暖。”曾丽, 华南区研究部总监一二手高端住宅市场分化延续。 随着新增供应相继入市，一手住宅成交面积环比上升45%。总体而言，市场氛围趋于理性，购房者更加看重地段和产品质量，因此项目认购率的分化情况较为明显。至于一手高端住宅市场，三季度唯一入市的项目反响热烈，开盘当天即售罄。 二手住宅市场需求继续收缩，成交量自3月以来已连续半年下滑，9月更是跌破2,000套的水平，同比跌幅逾八

157、成。二手高端住宅市场同样低迷，由于涉及资金较大，买卖双方对价格的预期仍存分歧，僵持局面持续使得各细分市场成交下滑。一手高端住宅供应量再次走低。 部分现金流充足的开发商推盘意愿依旧较弱，这导致多数高端住宅项目未能按住建局预期按时入市。本季度全市仅迎来前海招商领玺二期的开盘，共计推出255套，推售量不及上季度的一半。 三季度无新项目完工。二手高端住宅价格出现下探迹象。 一手高端住宅价格因限价政策保持稳定。至于二手高端住宅市场，成交量的持续下跌逐渐弱化业主心态，诚售单位出现价格松动，而小部分急售业主更是愿意释放更多让利空间。受上述因素影响，本季度二手高端住宅资本值环比下降0.8%。 进入到传统的暑假

158、租赁旺季，高端住房租赁市场表现较为活跃， 问询及成交量均迎来提升。市场氛围持续回暖带动高端住宅租金环比上升1.1%。租户类型方面，以优质教育资源为考量的家庭是本季度租房需求的主要驱动力。预计一手高端住宅市场热度不减。 短期内，多个准备入市的一手高端住宅项目将推高市场热度。预计这类项目的认购需满足较高积分，直接利好无房家庭。相反，改善型买家将面临两难局面：随着二手市场持续降温，“卖一买一”的置换难度进一步加大；同时他们亦在规避于高位购置二套房的风险。 考虑到设置最高限价已逐渐成为土地出让的必要条件，一手价格将维持在合理区间，而二手价格因恢复阻力依旧，或将持续面临下行风险。另一方面，部分科技巨头将

159、发放更多的租房补贴以吸引人才流入，预计此举将提高业主的租金增长预期。每平方米每月基于建筑面积124元 2.5%租金周期租金平稳深圳箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量是年底值。2021年落成量为是截至三季度的值，未来供应是指2021年四季度计划落成量。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数8004Q164Q174Q184Q194Q204Q21落成量未来供应套数16192021F001200016000租金同比增长率注：增长率为同质比变化48二零二一年第三季度大中华区物业摘要 |

160、专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“豪宅租赁市场氛围在本季度进一步改善。”黄志辉，大中华区研究部总监第三季买卖交投气氛稍有冷却。 随着房价逼近上个高位， 潜在买家入市态度转趋谨慎， 本季度买卖交投气氛稍有冷却。 不过， 新楼盘销情普遍强劲。 例如， 由新鸿基开发， 位于天水围的“Wetland Seasons Bay （第一期） ”项目合共1,224个单位， 在一个月内卖出超过91%。 本季度新到港的外籍人士数量持续低迷，豪宅租赁市场继续依赖本地需求支持。不过，由于部分租客需在新学年开始之前续约而产生季节性需求，租赁市场气氛持续升温。预计第四季

161、土地供应可提供7,110个私人住宅单位。 第三季度预计将有90个豪宅单位获得政府批发入伙纸，包括香港兴业和希慎共同开发的大埔“露辉路36号发展项目”（75个单位），及菱电发展开发的薄扶林“薄扶林道138号发展项目”（3个单位）。 根据政府卖地计划，第四季度预计以招标形式推出2块住宅用地，分别位于浅水湾和大埔，合计可提供约210个住宅单位。加上市区重建局的鸿福街/银汉街发展计划和数个私人新建及重建项目，预计本季度用于私人住宅的土地供应将可提供达7,110个单位。股票市场动荡下豪宅价格升势放缓。 随着本港疫情受控，而第三季度又是租赁市场的传统旺季，租赁市场氛围进一步改善。大部分业主不再减价续约，部

162、分业主甚至能在用家需求强劲的情况下涨价签订新约。因此，豪宅租金升势扩大，在上季度上升1.4%后，本季度再攀升1.7%。 豪宅资本值升势持续，本季度环比上升1.7%，尽管对比上季度3.1%的升势有所回落。主要原因是股票市场表现动荡导致市场氛围转弱，同时在市场上少见破纪录的大手成交。 与中小型住宅市场表现相若，本季度投资市场在连续两季的活跃表现后气氛稍为冷却。共有156个售价超过5千万港元的豪宅在本季度成交，按季下降29%，但仍按年上升8%。豪宅市场仍处于上升轨道。 股票市场表现动荡，近期相对减弱的市场气氛预计会延伸到第四季。另一方面，尽管放宽口岸控制措施仍未有定数，但是我们相信当海外买家能自由进

163、出香港时，需求会受到支持。由此，我们维持2021年豪宅资本值预测上升5-10%，同时预测2022年豪宅资本值上升0-5%。 由于前两季已经消化了大部分租赁市场需求，第四季的租赁活动预计将会放缓。但是，整体租赁市场将受到经济复苏和疫情受控支持。由此，我们维持2021年豪宅租金预测上升0-5%。每平方尺每月基于实用面积39港元-0.9% 租金周期租金平稳香港箭头指示未来12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量是年底值。2021年落成量为前三季度值，未来供应为第四季度计划落成量。资料来源: 仲量联行 租值指数资本值指数指数6080709010

164、004Q164Q174Q184Q194Q204Q21落成量未来供应套数0050016192021F1817租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：香港住宅指香港整体高端住宅市场。49二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“澳门再次出现本地疫情案例影响楼市交投。”黄嘉良，物业估价部董事楼市成交受阻，成交量回到新冠疫情爆发初期的水平。 根据澳门财政局数字显示，2021年第三季共录得1,500宗住宅买卖成交，按年下跌15.0%；楼花销售则只录得95宗，只占住宅成交量6.

165、3%。 2021年第三季度的住宅成交受本地疫情影响，成交量大幅收缩。其中9月份的成交宗数只有400宗，低于每月的平均水平。新住宅供应稀缺，全年至今只有2个住宅项目全新开售。 直至2021年第三季共有20个工程项目获发在建楼宇(楼花)预先许可，合共只有244个住宅单位可销售供应，建筑面积约17,644.83平方米。 今年澳门新推出的住宅项目较少，除了在年中开卖位于西望洋山的泉福半山外，近期位于路环的尚峦亦准备销售工作。该项目为首次推出，全幢约178个单位，提供户型有开放式至两房，建筑面积约355638平方呎。住宅价格表现靠稳，租金继续寻底。 外地劳工继续退出澳门人力市场，租金表现下滑。2021年

166、第三季高级住宅及中小型住宅租值按年分别下跌8.3%及13.4%。 资产表现方面，2021年第三季高级住宅按年下跌0.5%，中小型住宅资本值则上升1.6%。本地疫情反复及美国缩表计划将左右未来楼市表现。 澳门出现新一波的疫情阻碍了经济恢复速度，加上东季奥运会将于明年首季在中国举行，市场估计中国内地需待来年第二季及提升疫苗接种率后方有机会放宽旅游限制。 美国通膨持续并预计将宣布缩减购债规模，在疫情及政策等诸多因素干扰下，未来12个月的物业前景将变模糊和充满变化。每平方米每月基于建筑面积101港元-8.3%租金周期跌幅加快澳门箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100资料来源: 仲量

167、联行2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为前三季度值，未来供应为第四季度计划落成量。资料来源: 仲量联行 租值指数资本值指数指数8004Q164Q174Q184Q194Q204Q21落成量未来供应套数00400016192021F1817租金同比增长率注：增长率为同质比变化50二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |物流地产二零二一年第三季度大中华区物业摘要 51| 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“上海物流地产

168、强劲的需求，使总体空置率持续走低。”姚耀，中国区研究部总监市场对上海物流地产的需求继续保持高位。 三季度，上海物流地产共录得净吸纳量21万平方米，新竣工项目和现有项目均表现出活跃的租赁需求。第三方物流仍是主要的需求来源，国内外物流公司在本季度均有新租约的签订及一些租赁的续约。 制造业也是本季度物流市场的主要需求来源之一，特别是来自新能源汽车公司的租赁活动。举例来说，本季度特斯拉在临港地区再次扩租。除此之外，新兴需求也保持强劲，例如冷链运营商在嘉定市场积极寻求面积。空置率在大量项目竣工的情况下持续走低。 本季度有两个新项目竣工交付，上海高标物流仓储新增约18.0万平方米供应。临港现代物流园和新宜

169、银河一期均取得较高的预租水平。本季度另有一个项目延迟至年底交付。 强劲的需求使上海物流市场在有大量新增供应的情况下，空置率仍从5.9%降至4.4%。各细分市场均取得租赁进展。与上季度相仿，金山市场空置率下降显著，该区域内较多的可租面积使其起始空置率较高，而本季度区域内活跃的租赁活动使其空置率降幅高于其他细分市场。租金在强劲市场需求和低空置率的推动下持续增长。 上海物流地产租金在三季度租金环比涨幅提升至1.1%，达到人民币1.53元每平方米每天，同比增长2.8%。增长的提速受益于较低的空置率和强劲的租赁需求，同时显示出大部分细分市场内的业主对租金增长持乐观态度。 本季度未录得资产层面的成交。然而

170、，随着中国公募REITs的上市，给投资者提供了新的退出渠道，更多元化的投资者展示了对中国物流地产的兴趣，尤其是位于包括上海等一线城市的物流资产。四季度预计将有大量项目竣工交付。 2021年第四季度预计有五个项目，共计93.0万平方米物流地产项目竣工交付。这将是上海有记录以来单季度新项目竣工体量最大的季度。同时2021年预计将成为上海物流市场有记录以来物流地产年度新增供应最多的一年。 过去两个季度中，对新增项目和现有项目的租赁体现了市场对上海物流物业的强劲需求。然而，年底的大量新项目竣工依然可能对租金和空置率造成压力。中长期来看，预计在2022年，上海新增供应仍将保持在高位。 每平方米每天基于建

171、筑面积1.53元 2.8%租金周期涨幅加快上海备注：上海物流市场是指上海高标准仓储设施市场。箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100该价格指数仅指上海非保税高标准物流市场的价格指数资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为前三季度值，未来供应为第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数800110100904Q164Q174Q184Q194Q204Q21落成量未来供应千平方米百分比1F0%10%20%30%40%50%60%0050060070080090

172、01000租金同比增长率注：增长率为同质比变化53二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“非保税市场租赁需求稳定，预计未来租金稳步上涨。”曾丽, 华南区研究部总监线上消费热度持续，支撑非保税市场租赁需求。 2021年三季度，虽然疫情逐步退却，但消费者对于线上消费的热情不减。电商以及3PL企业业务得到进一步发展，并继续拉动非保税市场租赁需求增长。在此背景下，本季度非保税市场共去化约8.7万平方米仓储空间。 本季度保税市场租赁需求总体企稳，大部分存量保税项目保持满租状态。三季度保税与非保税市场各有一个新项目入市。

173、 本季度位于黄埔片区的ESR广州黄埔物流园竣工入市，为广州非保税市场新增仓储面积约95,000平方米。由于该项目在预租阶段已将大部分仓储空间租出，广州非保税市场整体空置率未受明显影响，环比微涨0.2%。 本季度位于南沙片区的南沙国际物流中心6号和7号仓库竣工入市，为广州保税市场新增仓储面积166,000平方米。由于新项目体量较大，且仍有较大面积仓储空间空置，本季度广州保税市场整体空置率上涨至16.3%。稳健的市场需求带动非保税租金上涨。 非保税市场方面，本季度租赁需求企稳，新入市项目空置面积亦在预租阶段实现较快去化。由于全市非保税市场空置率保持在较低水平，存量项目业主议价能力有所增强，非保税租

174、金因此环比上涨1.8%。 由于本季度大部分存量保税仓库维持“零空置”，保税市场租金未受到新增供应的影响，环比微涨0.7%。财政及货币政策趋向宽松，利好消费及非保税市场未来发展。 虽然三季度广州市场社会零售总额增长速度较上半年有所放缓，但充足的货币及财政政策调控空间仍是华南消费以及非保税市场发展的有力保证。未来12个月，广州非保税市场预计将有43万平方米仓储空间入市，但在租赁需求的支撑下，预计非保税市场仍将维持较低空置率。 未来12个月，广州保税市场将有3个项目竣工，带来约26万平方米新增供应。由于新项目预租较为顺利，预计保税市场整体空置率将在未来一年内逐步下降，并稳定在8-9%的水平。 每平方

175、米每天基于建筑面积1.29元 5.7%租金周期涨幅加快广州箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100该价格指数仅指广州非保税高标准物流市场的价格指数资料来源: 仲量联行2016至2020年的落成量是年底值。2021年落成量为前三季度值，未来供应是指2021年第四季度计划落成量。 资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数809001401504Q164Q174Q184Q194Q204Q21落成量未来供应千平方米百分比1F0%10%20%30%40%50%60%0500300350400租金同比增长率注：增长率为同质

176、比变化备注：广州工业地产是指广州优质物流仓储市场。54二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“制 造 业仓 储 需 求 提升， 租户行业构成日趋多元， 仓储需求结构不断优化。 ”张潇嘉，华西区研究部董事制造业需求提升，助力成都高标库租户结构不断优化。 过去，在大型电商以及第三方物流企业的衬托下，制造业企业在成都高标库租赁市场的份额一直较低，2020年制造业租户新增需求面积占比仅为3%。而2021年第三季度，包括食品、电子信息、汽车零配件在内的制造业企业高标库租赁需求显著抬头。这一方面与我国制造业不断转型升级，

177、向更高附加值，技术密集型产品发展的大趋势密切相关。随着货品价值的提升，以及商贸物流标准规范的不断完善，其对仓储物流设备设施的要求也随之提高。 另一方面，我们也观察到，越来越多的大型制造企业开始将物流业务板块分离，使其成为独立运营的供应链服务商。在市场化运作下，更多的附属大型制造企业的物流企业走出厂区，进入高标库租赁市场，从服务中小制造商、区域型制造商起家，并帮助其向全国其他区域拓展，构建起跨区域、多中心的物流销售网络。第三季度无新增供应入市，龙泉驿和青白江两地加速去库存。 虽然自2020年下半年至2021年第三季度，青白江和龙泉驿子市场聚集了全市86%（56.7万平方米）的新增供应，面临短期集

178、中供应压力。但两个子市场却展示出良好的高标库消纳能力，凭借大批新入市且高性价比的优质可租赁仓库，青白江和龙泉驿子市场成为了众多快运、社区及生鲜电商、传统电商等大面积仓储需求租户的扩租及新租首选。 同期高标库净吸纳量达到77.1万平方米，带动区域空置率持续回落。截至第三季度末，仲量联行监控数据显示，龙泉驿子市场空置率同比下降20.6个百分点至8.8%，为近8年最低水平。全市整体空置率也于第三季度降至12.4%，环比下降3.6个百分点。业主信心小幅回升。 较低的空置率以及未来五年有限的新增供应使得业主的租金信心逐步回升，至第三季度末，高标库市场平均净有效租金企稳于0.67元每平方米每天。“分布式光

179、伏、绿色建筑、建材+高标库应用场景”带来巨大想象空间。 作为保障民生的重要基础设施，高标库物业设施已成为巨大的应用场景之一。未来随着高标库内温控设施、自动化设备的广泛应用，其节能减排压力将逐步增大。分布式光伏发电不仅为高标库转型清洁能源提供有力保障。 另一方面，与集中式供电相比，分布式光伏供电系统相对独立，不易受外部电力供应波动影响。随着高标库内医药品、生鲜食品的比例的进一步攀升，大量恒温低温储藏带来更高电力需求以及供电安全保障要求，在此分布式光伏发电无疑提供了全新的解决方案。 每平方米每天基于建筑面积0.67元 -2.9%租金周期跌幅放缓成都2016至2020年的落成量为年底值。2021年的

180、落成量为前三季度值，未来供应为第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行落成量未来供应千平方米百分比1F0%10%20%30%40%50%60%00500600700租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：高标库平均净有效租金包含物业费，不含税。箭头表示12个月展望基数: 2016年第4季度 = 100该价格指数仅指上海非保税高标准物流市场的价格指数资料来源: 仲量联行租值指数资本值指数指数4Q164Q174Q184Q194Q204Q2055二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地

181、产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |酒店二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |56高端酒店经营表现主要酒店供给上海“酒店业绩于第三季度呈现波动， 预期第四季度将快速增长。 ”陈姵君，大中华区副总裁，酒店与旅游地产投资咨询部三季度需求由于本土疫情呈现波动，但自9月初已有恢复态势。 由于长三角地区和上海的确诊病例，8月至9月初期间的旅游产业受到严重干扰。因此，上海酒店业绩受到很大影响。8月上海高端酒店每间可出租客房收入同比下降34.7%，至388.7元人民币。 自9月初，上海恢复至低风险地区后，上海的国内休闲旅游市场已全面复

182、苏。9月中秋节期间，上海共接待840万游客，旅游收入超过114亿元人民币，接近2019年同期水平。四季度预计仍有约3,000间客房入市。 2021年前三季度共有2,780间客房进入市场，包括上海J酒店（165间客房）、上海松江广富林希尔顿酒店（244间客房）和上海奉贤JW万豪酒店（265间客房）。位于人民广场的上海南新雅大酒店近期重新换牌成为一家皇冠假日酒店，共计390间客房。 部分酒店的开业时间推迟到2022年，但预计今年仍有约3,000间客房准备入市。尽管受疫情干扰，2021年截至9月的每间可出租客房收入仍实现同比57.2%的增长。 8月份，上海酒店业绩受到暂时性确诊案例的影响，但这一影响

183、被7月份的强劲表现抵消。因此截至2021年9月，高端酒店市场的每间可出租客房收入增长了57.2%，达到515元人民币。日均房价和入住率同比分别增长3.6%和19.2个百分点。 上海酒店交易市场仍然是中国最活跃的市场之一，交易总额约为40亿元人民币。它占中国酒店总交易量近35%。值得关注的交易包括第三季度的绿地九龙酒店（360间客房）,交易额达8.6亿元人民币，收购方为金辉集团。会议会展市场预计短时间内仍面临挑战。 进博会被认为是上海11月份最盛大的展览。在进博会正式启动之前，政府将限制展览或大型活动的举办。会展业可能在进博会之后全面回归，进一步提振市场表现。 具有翻新改造潜力的老酒店继续受到国

184、内外投资者的追捧，尤其受到公寓投资者的青睐，因为酒店物业条件与公寓较为匹配，能够大大降低翻新改造成本。每间可出租客房收入515元 57.2%每间可出租房收入恢复至2019年同期的68.0%备注：数据速览酒店市场数据为上海高端酒店市场。来源：STR Global , 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：仅指市内中高端及以上酒店。由于项目取消、新签约项目、项目信息公开等行业信息的变化，各季度数据或有不同。来源: STR Global，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息入住率0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%02004006008001,0001,2001,

185、4001,6001,8002,000平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入 (人民币)Q1/17Q2/17Q3/17Q4/17Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22新增供给未来供应房间数01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00020020202120222023及以后每间可出租客房收入同比增长率58二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零

186、售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |高端酒店经营表现主要酒店供给广州“截至9月， 广州高端及以上酒店市场每间可出租客房收入对比2020年同期增长29.9%， 达到2019年同期的近60%。 预计国内本土疫情将对广州第四季度业绩有所冲击， 且由于疫情期间国际旅客入境受限以及政策对酒店价格的限制， 广交会对高端酒店业绩带动能力有限。 ”梁涛，大中华区副总裁，酒店及旅游地产投资咨询部三季度广州市疫情防控措施放宽，需求快速恢复。 5月下旬广州市出现新一轮疫情风险，防控措施于三季度初放宽，商务需求率先呈现恢复态势，暑期休闲需求紧随其后，7月份过夜客房售出量环比6月增幅达203%。 广州会展需求快

187、速恢复，多个5、6月份受疫情影响延期的展会于第三季度密集举办。广州第三季度共举办会议会展活动63场。三季度广州新增1家高端酒店。 2021年第三季度，广州新增一家高端酒店坐落于广州增城区新塘镇中心地带的广州增城凯悦酒店，向市场新增408间客房。 2021年第四季度，预计广州市无新增供给。截至9月，广州高端及以上酒店市场每间可出租客房收入为2019年同期的近60%。 截至2021年9月，广州高端酒店受年初疫情防控因素及5月的新一轮疫情影响，入住率仅为53.2%，相当于2019年同期水平的69.7%；平均房价为794元，相当于2019年同期的86.7%；每间可出租客房收入为423元，相当于2019

188、年同期的60.5%。 从疫情影响的角度来看，广深两市疫情期间入住率下跌幅度接近，但平均房价下跌幅度相差22.1个百分点6月份广州平均房价环比下降32.7%，入住率环比下降46.3个百分点，同期深圳平均房价环比下降10.6%，入住率环比下降44.6个百分点。其原因可能是深圳对比广州有较稳定的高端商务客源。 国内本土疫情预期会对第四季度酒店业绩有所冲击；广交会带来的利好则相对有限。 10月的内蒙疫情涉及8省区市（包括北京市），预计将对广州高端酒店的商务及休闲需求有一定程度冲击。根据市场反馈，10月份入住率已出现下滑。 由于目前预算较高的国际旅客仍无法入境，且9月广东省政府出台通告限定广交会期间酒店

189、定价不得超过2020年9月1日至2021年8月31日的最高交易价格，据市场反馈，本届广交会对广州酒店平均房价影响有限。 每间可出租客房收入 423元（截至2021年9月） 29.9%每间可出租房收入恢复至2019年同期的60.5%备注：广州市场主要聚焦高端及以上酒店。备注：箭头图标仅代表预测变化趋势，不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应。来源：STR Global , 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源: STR Global，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息入住率平均房价

190、入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入 (人民币)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q1/17Q2/17Q3/17Q4/17Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22新增供给未来供应房间数20020202120222023及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,500每

191、间可出租客房收入同比增长率59二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |高端酒店经营表现主要酒店供给深圳“此轮内蒙疫情涉及多省市，深圳市防疫政策收紧，为深圳第四季度业绩带来不确定性。”梁涛，大中华区副总裁，酒店及旅游地产投资咨询部三季度深圳商务及休闲呈稳定恢复状态，会展需求受省外疫情影响有所波动。 2021年7月底至8月，受南京疫情影响，深圳市所有大型会展活动延期举办。9月疫情平稳，各类活动恢复正常，三季度深圳市共举办大型会展活动约36场。 二季度末，深圳市受市内疫情影响，商务及休闲需求下降。三季度深圳防控措施解除后，商务及休闲

192、需求逐渐恢复。三季度深圳无新增高端酒店。 2021年第三季度，深圳无新增高端酒店。原计划于2021年9月开业的金沙湾凯悦酒店现推迟至2022年3月开业。 2021年深圳仍将有1家奢华酒店开业位于福田区的深圳文华东方酒店，预计向市场新增178间客房。截至9月，深圳高端酒店每间可出租客房收入为2019年同期的近65%。 截至2021年9月，深圳高端酒店每间可出租客房收入为579元，相当于2019同期的65.0%。入住率为56.2%，约达到2019年同期水平的72.7%；平均房价为1,030元，相当于2019年同期的89.3%。 截至9月，得益于疫情的暂时稳定，休闲、商务及会议需求稳步恢复。但由于近

193、期的新一轮疫情，据市场反馈，10月已经有团队客源取消预订。 国内本土疫情预计将为深圳第四季度业绩带来不确定性。 10月的内蒙疫情涉及8省区市，其中包含深圳重要客源地之一的北京市，预计将对深圳的高端酒店商务及休闲需求均有一定程度冲击。 深圳采取严格的防控措施，其会议会展限制政策也较为敏感。此轮疫情如果无法在短期内得到控制，将对深圳的会展酒店业绩带来挑战。每间可出租客房收入 579元（截至2021年9月） 36.4%每间可出租房收入恢复至2019年同期的65.0%备注：深圳市场主要聚焦高端及以上酒店。备注：箭头图标仅代表预测变化趋势，不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应。来源：

194、STR Global , 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源: STR Global，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息 入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入 (人民币)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q1/17Q2/17Q3/17Q4/17Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/2

195、0Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22新增供给未来供应房间数20020202120222023及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000每间可出租客房收入同比增长率60二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |主要酒店供给奢华酒店经营表现香港“自2020年市场疲软期后， 香港酒店业绩呈现持续恢复态势。 ”Mike Batchelor，亚太区首席执行官，酒店及旅游地产投资咨询部各类客源仍受到疫情影响，但三

196、季度大陆游客需求有所恢复。 受疫情影响，截至2021年8月，香港旅游总人次仅42,415人次，同比下跌98.8%。主要是受到疫情及持续的入境限制影响。 大陆是香港最大的客源市场，虽然8月份来自大陆的旅游人次与去年相比下跌98.9%，仅8,529人次，但得益于面向中国大陆旅客的免隔离政策，来自大陆的旅游人次相比7月份增长约35.3%。从中期来看，香港酒店市场供给将保持平稳增长。 2021年值得关注的新增/改扩建项目，包括银樾美憬阁（200间客房）和天际万豪的扩建（342间客房）。 截至2021年年底，预计超3,000间新增客房入市，分布在香港岛和九龙半岛。其中，湾仔及尖沙咀区域将是未来几年新增供

197、给的聚集区。受疫情影响，预计未来的供应可能会推迟。受香港内部需求驱动，酒店业绩正逐步恢复。 截至2021年9月，香港奢华酒店的每间可出租客房收入同比上升71.2%至726港元，主要归因于内部需求的驱动，入住率爬升14.5个百分点。然而，平均房价同比下降12.8%，导致了每间可出租客房收入的增长被抵消。 2021年第三季度，香港的酒店业绩同比去年同期呈现增长态势。以9月份为例，单月每间可出租客房收入同比增长46.2%，恢复趋势明显。 香港酒店业绩的快速恢复将基于中国大陆的边境开放。 鉴于疫情的不确定性，我们预计在可预见的未来中，香港奢华酒店业绩的增长将维持保守，直到中国大陆开放双向旅游往来。 展

198、望未来，在局势趋于稳定的前提下，酒店业绩将会进入长达2年的恢复期。每间可出租客房收入626港元 71.2%每间可出租房收入恢复至2019年同期的29.5%备注：数据速览酒店市场数据为香港奢华酒店市场。来源：STR Global , 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：市内全领域酒店。由于项目取消、新签约项目、项目信息公开等行业信息的变化，各季度数据或有不同。来源: 香港旅游局，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息 入住率日平均房价(港币)出租率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入 (港币)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%01000150050

199、02,0003,0002,5003,5004,0004,5005,000Q1/17Q2/17Q3/17Q4/17Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22新增供给未来供应房间数20020202120222023及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500每间可出租客房收入同比增长率61二零二一年第三季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |